Raadsvoorstel Herziening Grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste Stationsomgeving en Spaanse Polder

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

22VR076

Contact Steller:

contact@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 219 1704

Portefeuillehouder:

A. Biekman

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

20 december 2022

Herziening Grondexploitaties: Woonontwikkeling Schieveste, Stationsomgeving en Spaanse Polder

A. Voorgesteld besluit:

1.

a. De herziene grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste vast te stellen; b. De herziene grondexploitatie Stationsomgeving vast te stellen; c. De herziene grondexploitatie Spaanse Polder vast te stellen; 2. de financiële consequenties te verwerken in de jaarrekening 2022 en het MPG 2023; 3. de door het college op 20 december 2022 opgelegde geheimhouding op bijlagen Grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste (22BIJ02200), Grondexploitatie Stationsomgeving (22BIJ02199) en grondexploitatie Spaanse Polder (22BIJ02404) te bekrachtigen, op grond van artikel 25 derde lid van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid onder b van de Wet open overheid, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente.

B. Aanleiding:

Door de hoge inflatie in combinatie met de omvang van de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste en grondexploitatie Stationsomgeving zijn overschrijdingen van meer dan € 750.000 in beeld gekomen. In de 2e kwartaalrapportage grondexploitaties van oktober ’22 is reeds aangegeven dat het saldo van de grondexploitaties met meer dan € 750.000 zal verslechteren. In de kadernota grond 2020 staat dat bij afwijkingen groter dan € 750.000 de raad geïnformeerd moet worden over de financiële effecten en over mogelijke maatregelen om de financiële positie van de gemeente te beschermen. Daarom worden nu deze grondexploitaties integraal herzien. Bij deze herziening zijn in de verschillende grondexploitaties ook scopewijzigingen gemaakt die onder de argumenten nader worden toegelicht. Als gevolg van de inflatie en prijsstijging op bovenwijkse voorzieningen (onderdoorgang spoor en A20) die de grondexploitaties hier fysiek en financieel aan elkaar koppelen, moet ook de grondexploitatie Spaanse Polder worden herzien in verband met een overschrijding hoger dan € 750.000.

C. Maatschappelijk doel:

Met deze herziening van de grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste, Stationsomgeving en Spaanse Polder blijft een financieel onderbouwd perspectief in stand op de haalbaarheid van de gemeentelijke ambities die zijn neergelegd in de door de raad vastgestelde bestemmingsplannen Woonontwikkeling Schieveste, Bedrijventerreinen en visie Stationsomgeving. Zo blijft het mogelijk om, in lijn met de Stedelijke Vernieuwing Nieuwland en Oost, concrete stappen te zetten die de gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, werken en onderwijs (LLO), mobiliteit, leefbaarheid, gezondheid en duurzaamheid dichterbij brengen, met perspectief op sociale stijging voor stad en inwoners. D. Argumenten:

1. a. t/m c. Samenhang in de herziening van de grondexploitaties In de kadernota grond 2020 staat dat bij afwijkingen groter dan € 750.000 de raad geïnformeerd moet worden over de financiële effecten en over mogelijke maatregelen om de financiële positie van de gemeente te beschermen. Dit geldt tevens wanneer er sprake is van scopewijzigingen. Schiedam heeft in 2020 voor Schieveste een bijdrage verkregen van € 18,05 miljoen uit de Woningbouwimpuls (Wbi) van het ministerie van Binnenlandse Zaken; een rijksprogramma om de bouw van betaalbare woningen in Nederland te versnellen. Met deze bijdrage kunnen met name bovenwijkse, publieke maatregelen voor Schieveste worden gerealiseerd, zoals onderdoorgangen onder A20 en spoor en geluidsvoorzieningen. De rijksbijdrage vanuit de Wbi verplicht de gemeente tot co-financiering ter grootte van hetzelfde bedrag. De grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste, grondexploitatie Stationsomgeving en grondexploitatie Spaanse Polder zorgen samen (proportioneel) voor de dekking van de kosten van deze bovenwijkse maatregelen en de verplichte gemeentelijke cofinanciering. Door de omvang van de financiële effecten wordt er nu integraal gekeken hoe de grondexploitaties ervoor staan. Naast de stijgende kosten is er ook gekeken naar de fasering en naar de opbrengsten.. 1. a.

Effecten in grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste Doordat Woonontwikkeling Schieveste financieel een grote grondexploitatie is, gaat het qua effecten die zich voordoen ook al gauw om grote bedragen. De bedragen aan kosten zijn herzien, waarbij er rekening is gehouden met een nieuwe raming van de onderdoorgang onder de sporen. Het toepassen van de parameters voor kostenstijging en opbrengststijging conform de grondprijzenbrief voor 2023, 2024 en 2025 geeft een nadelig effect. Daarnaast zijn er kostenstijgingen als gevolg van de verdere zetting van het terrein en door vertraging in de bestemmingsplanprocedure met kosten voor intensieve onderhandelingen en het voeren van processen.

De woningprijzen die in het afgelopen jaar zijn gestegen, hebben een positief effect op de grondwaarde. Ook veroorzaakt de aanpassing van de fasering, waarbij bouwvlak D (langs het spoor) voorafgaand aan bouwvlak B (langs de A20) uitgevoerd zal gaan worden, dat er geen vergoeding voor vervroegde huuropzegging nodig is voor ZIP (Zuidholland Infra Park). Dit laatste is een scopewijziging binnen de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste. 1. b. Effecten in grondexploitatie Stationsomgeving De grondexploitatie Schieveste is ruimtelijk en financieel gekoppeld aan de grondexploitatie Stationsomgeving vanwege de proportionele verdeling van kosten bovenwijkse voorzieningen in het kader van de Woningbouwimpulsgelden en de cofinanciering. De Stationsomgeving is gekoppeld aan Schieveste via de te realiseren Onderdoorgang onder de sporen ter hoogte van de Boerhaavelaan. Ook deze grondexploitatie heeft te maken met stijgende prijzen en de nieuwe indexcijfers vanuit de grondprijzenbrief. De bijgestelde raming van de onderdoorgang Boerhaavelaan werkt hier proportioneel door. Daarnaast wordt de parkeervoorziening voor de supermarkt aan de Horvathweg geoptimaliseerd door niet meer uit te gaan van een garage onder de supermarkt en de Horvathweg, maar door uit te gaan van een parkeergarage boven de supermarkt. Deze scopewijziging leidt tot een positief financieel effect. 1. c.

Effecten in grondexploitatie Spaanse Polder Naast de financiële koppeling vanwege onderdoorgang onder de sporen is Spaanse polder ook gekoppeld aan Schieveste via de onderdoorgang onder de A20. Ook deze grondexploitatie heeft te maken met stijgende prijzen en de nieuwe indexcijfers vanuit de grondprijzenbrief. De bijgestelde raming van de onderdoorgang Boerhaavelaan werkt hier proportioneel door. De plankosten vallen ook hoger uit. In de grondexploitatie zijn kaderwijzigingen die, naast de stijgende kosten, vragen om een herziening. Er zijn per saldo percelen toegevoegd aan de grondexploitatie die voorheen onder het vermogensbeheer van ons erfpachtbedrijf vielen. Deze toevoeging komt voort uit, en is inherent aan, de revitaliseringsopgave op het bedrijventerrein. Er is nu ook meer rekening gehouden met opbrengsten uit gebruiksvergoedingen. Dit geeft een positief effect in de grondexploitatie dat de negatieve effecten voor een groot deel teniet doet. 2. Verwerking cijfers in het MPG De herziening van de grondexploitaties loopt deels gelijk met de opwerking van het MPG. De begroting 2022 mag na 31 december 2022 niet meer gewijzigd worden. Daarom worden de herziene grondexploitaties, na vaststelling door de raad, direct verwerkt in de jaarrekening 2022 en het MPG 2023. 3.

Geheimhouding Openbaarmaking van de gemeentelijke grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste, Stationsomgeving en Spaanse Polder zou de economische en financiële belangen van de gemeente en andere partijen dan de gemeente kunnen schaden. Het brengt daarnaast risico's met zich mee voor de opstelling van marktpartijen in andere gemeentelijke projecten en kan leiden tot verzwakking van de gemeente als inkoper en opdrachtgever. Na 10 jaar kunnen we redelijkerwijs verwachten dat de informatie uit deze grondexploitaties in dit opzicht niet meer relevant is. E. Duurzaamheid

In de gronduitgifteovereenkomst met OCS voor bouwvlak A, het Programma van Eisen voor het bouw en woonrijp maken, en in het nieuwe bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’ zijn afspraken respectievelijk planregels verwerkt.

Deze waarborgen dat de ambities voor een duurzame en klimaatadaptieve ontwikkeling van Schieveste tot woonlocatie (zowel in gebouwen als buitenruimte) ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Ook de realisatie van een ondergronds afvaltransportsysteem geeft een reductie in CO2-uitstoot en leidt tot een betere afvalscheiding. Bij de aanbesteding van de tender Peperklip locatie is duurzaamheid als gunningcriterium meegenomen in de beoordeling. F. Kanttekening en risico’s: Kanttekeningen

1.1 Onderzoek naar mogelijkheden voor verdere subsidies Er wordt voortdurend nagegaan welke mogelijkheden er op dit gebied zijn. Zo zijn er gesprekken met de MRDH over een bijdrage aan de realisering van de Onderdoorgang Boerhaavelaan als onderdeel van het regionale hoofdfietsnetwerk. Het proces voor een aanvraag is opgestart. Vanuit de Verstedelijkingsalliantie wordt geïnventariseerd wat het effect is van de prijsstijgingen op de subsidies die zijn toegekend in het kader van de Woningbouwimpuls. Ook wordt onderzocht of er nog andere bijdragen beschikbaar komen vanuit de Rijksinzet in het kader van versnelling van de woningbouwopgaven. In de begroting van de opbrengsten in deze grondexploitaties kan pas rekening gehouden worden met subsidies als deze ook daadwerkelijk zijn toegekend. 2.1 Prijseffecten in het MPG Bij het opstellen van deze grondexploitaties was het CBS GWW indexcijfer van juli 2022 als meest recente informatie bekend. Nu de inflatie hoog is brengen de lange doorlooptijden en de hierop afgestemde werkwijze een extra risico met zich mee. Vlak voor de bestuurlijke behandeling werd het CBS GWW indexcijfer van oktober ’22 bekend en deze viel een procent lager uit dan in juli ‘22. De grondexploitaties zijn hier vooralsnog nog niet op aangepast.

Bij het MPG 2023 zullen de indexcijfers opnieuw tegen het licht worden gehouden en zal eventueel aanpassing van de grondexploitatieresultaten volgen. 2.2 Boekwaarde effecten in het MPG Voor de boekwaardes is uitgegaan van boekingen tot en met 1 november en er is een inschatting gemaakt voor de rest van het jaar. Ook zijn de kosten voor de onderdoorgang voor 2022 nog niet verdeeld over Spaanse Polder en Stationsomgeving. Hierdoor kunnen er in het MPG ten opzichte van deze herziening nog kostenverschuivingen en kosten effecten zijn. Risico’s

Het actief voeren van grondexploitaties brengt risico’s met zich mee, zowel aan de kosten- als aan de opbrengstenkant. In de risicoparagrafen van de grondexploitaties (hoofdstuk 7) wordt ingegaan op de project-specifieke risico’s (en kansen) en wordt inzicht gegeven in de mogelijke impact van verschillende risico’s en kansen op de plannen. Het beslag op het weerstandsvermogen bestaat alleen uit de risico’s uit deze grondexploitaties en verloopt nu als volgt:

Grondexploitatie in miljoenen € Woonontwikkeling Schieveste Stationsomgeving Spaanse Polder Totaal

MPG 2022 BERAP 2022 € 3,5 € 8,3 € 1,5 € 1,5 € 0,3 € 0,3 € 5,3 € 10,1

Herziening € 4,0 € 1,9 € 0,3 € 6,2

G. Financiën:

Het saldo, op contante waarde, van de grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste , Stationsomgeving en Spaanse Polder verslechtert als gevolg van prijsstijgingen (met name ook op bovenwijkse voorzieningen), bijstelling van de parameters voor toekomstige kosten en opbrengsten ondanks de specifieke getroffen maatregelen en kaderaanpassingen. Grondexploitatie in miljoenen € Woonontwikkeling Schieveste Stationsomgeving Spaanse Polder

MPG 2022 - € 6,5 - € 0,3 € 3,0

TA3 - €11,7 - € 1,1

Herziening - € 11,1 - € 0,7 € 2,5

Voor de negatieve resultaatverwachtingen woonontwikkeling Schieveste en Stationsomgeving moet een verliesvoorziening worden getroffen. De Voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties c.q. de Voorziening surplus per grondexploitatie zullen naar alle waarschijnlijkheid in totaal verhoogd moeten worden met € 5 mln als gevolg van de verslechtering van de negatieve plansaldi van de grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste en Stationsomgeving. Het effect op basis van bovenstaande tabel is voor de grondexploitaties Schieveste en Stationsomgeving dan als volgt berekend: 11,1+0,7-6,5-0,3=5 (verschil van herziening met het MPG 2022) . Deze € 5 miljoen blijft naar verwachting dus ruim binnen de reeds in TA3 2022 begrote verhoging Voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties ad € 6 mln. De uitkomsten van deze herzieningen zullen verwerkt worden in de jaarrekening 2022 en het MPG 2023. Er kunnen nog verschillen ontstaan tussen deze versie en het MPG 2023 doordat de boekwaarde een inschatting was op basis van boekingen tot november en de doorontwikkeling van de indexcijfers 2022. De risico’s van de grondexploitaties zullen eveneens worden bijgesteld in de risicoreserve/weerstandsvermogen in de jaarrekening 2022.

Voor de erfpachtexploitatie die meeloopt met de gronduitgiften van de grondexploitatie Spaanse Polder geldt dat de baten (canon dan wel vrijval afkoopsomen) en lasten (rentelasten boekwaarde) jaarlijks in de BERAP worden bijgesteld. H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

De grondexploitaties worden vastgesteld in de raad van januari zodat de cijfers in de jaarrekening 2022 en het MPG 2023 verwerkt kunnen worden. Bijlage(n):

1. Grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste (22BIJ02200)(geheim), 2. Grondexploitatie Stationsomgeving (22BIJ02199)(geheim) , 3. Grondexploitatie Spaanse Polder (22BIJ02404)(geheim),

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

C.H.J. Lamers

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 december 2022 ( 22VR076)

Besluit: 1. a. De herziene grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste vast te stellen; b. De herziene grondexploitatie Stationsomgeving vast te stellen; c. De herziene grondexploitatie Spaanse Polder vast te stellen; 2. de financiële consequenties te verwerken in de jaarrekening 2022 en het MPG 2023; 3. de door het college op 20 december 2022 opgelegde geheimhouding op bijlagen Grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste (22BIJ02200), Grondexploitatie Stationsomgeving (22BIJ02199) en grondexploitatie Spaanse Polder (22BIJ02404) te bekrachtigen, op grond van artikel 25 derde lid van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid onder b van de Wet open overheid, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 31 januari 2023.

de griffier a.i.,

de voorzitter,

M.A.J.R. Hermans

C.H.J. Lamers