Raadsvoorstel Herziening grondexploitatie Stationsomgeving

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

24VR085

Contact Steller:

contact@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 2191111

Portefeuillehouder:

wethouder A.N. Biekman

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Herziening grondexploitatie Stationsomgeving

5 november 2024

A. Voorgesteld besluit:

1.

Een bedrag van € 4.986.824,- uit de toegekende rijksbijdrage “tijdelijke regeling specifieke uitkering mobiliteitspakketten ten behoeve van woningbouw” (24BIJ04499) en € 465.000,- vanuit de “tijdelijke regeling specifieke uitkering gebiedsbudget” (24BIJ04498) toe te kennen aan de grondexploitatie Stationsomgeving voor realisatie parkeerhub bij Lidl, herinrichting Celsiusstraat-Boerhaavelaan tot goede fietsroute, herinrichting Horvathweg en Stationsplein 2. De herziene grondexploitatie Stationsomgeving vast te stellen (24BIJ04497), inclusief de gewijzigde kaders, zoals de SSK-ramingen met bijpassend nieuw ruimtegebruik, de actualisering van de marktinfo en het programma, de toevoeging van (overdekte) parkeerplekken, de toevoeging van een extra stukje plangebied bij de Peperklip en de uitvoering van maatregelen waarvoor rijksbijdragen worden verkregen. 3. De voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties te verhogen met € 1.035.018,- in verband met het hogere tekort van de grondexploitatie met als dekking het begrotingssaldo 2024; 4. De begroting voor onderwijs (school Peperklip) en sport (sportzaal Peperklip) te wijzigen voor 2024 en volgende jaren in verband met gewijzigde planning; 5. De programmabegroting 2024 en volgende jaren te wijzigen conform bijlage (24BIJ04866) “Begrotingswijziging herziening gebiedsontwikkeling Stationsomgeving 2024 ev”;

B. Aanleiding:

In de gebiedsontwikkeling SchieDistrict werkt Schiedam sinds 2018 aan een schaalsprong op het gebied van wonen (verdichten), economie (werken en een leven lang ontwikkelen) en mobiliteit (bereikbaarheid met alle (deel)modaliteiten). Hiermee worden de opgaven van verstedelijking, betere leefbaarheid, veiligheid en maatschappelijke inclusie op een duurzame manier aangepakt. De grondexploitatie Stationsomgeving is in de raad van november 2021 vastgesteld en geopend. Deze herziening betreft de eerste herziening. Deze herziening is nodig omdat ten opzichte van de vastgestelde en geopende grondexploitatie in 2021, de planning op onderdelen verschoven is. In het kader van het meer concreet worden van de ontwikkelingen zijn er voor alle onderdelen nieuwe ramingen gemaakt, die verwerkt zijn in de herziende grondexploitatie.

Daarnaast is door de rentestijgingen de interne rekenrente verhoogd van 1,7 % naar 2,5 %. Tevens zijn er rijksbijdragen (SPUK) toegekend, die verwerkt diende te worden in de grondexploitatie. Ook is de planning voor de bouw van het maatschappelijk centrum Peperklip (inclusief school, sportzaal en maatschappelijke wijkgebouw) verschoven naar start in 2026 en bouw gereed in 2028 hetgeen gevolgen heeft voor de exploitatiebegroting 2024 en volgende jaren van onderwijs en sport. Vanwege de financiële verbondenheid tussen de grondexploitaties 1)Schieveste, 2)Bedrijventerrein Spaansepolder en 3)stationsomgeving, vanwege de in 2020 toegekende wbi-gelden aan Schieveste en de daarmee verbonden bovenwijkse voorzieningen, dient de behandeling van alle drie de grondexploitaties dit jaar plaats te vinden. Al deze aspecten tezamen zijn aanleiding om de gebiedsontwikkeling Stationsomgeving te herzien.

C. Maatschappelijk doel:

Met deze herziening van de grondexploitatie Stationsomgeving blijft de ruimtelijke, maatschappelijke en financiële onderbouwing in stand voor de bouw van woningen en maatschappelijke voorzieningen op de locaties Terras aan de Schie, Kop van de Singel en Peperklip, in samenhang met de herinrichting van de Horvathweg, en de upgrading van het station en de stationsomgeving. Zo blijft het mogelijk om, in lijn met de Stedelijke Vernieuwing Nieuwland en Oost, concrete stappen te zetten die de gemeentelijke doelen op het gebied van wonen, werken en onderwijs (LLO), mobiliteit, leefbaarheid, gezondheid en duurzaamheid dichterbij brengen, met perspectief op sociale stijging voor stad en inwoners D. Argumenten:

1. Toegekende rijksbijdragen (SPUK) toe te kennen aan de grondexploitatie en verwerking in de grondexploitatiebegroting Vanuit het rijk zijn meerdere bijdrage toegekend in het kader van de versnelling van de woningbouwopgave. Dit betreft; “tijdelijke regeling specifieke uitkering mobiliteitspakketten ten behoeve van woningbouw” (24BIJ04499) voor € 4.986.824,- en “tijdelijke regeling specifieke uitkering gebiedsbudget” (24BIJ04498) voor € 465.000,-. Om gebruik te kunnen maken van deze gelden dienen deze bijdrage toegekend te worden aan het project en samen met de gemeentelijke cofinanciering van 50% van de te maken kosten verwerkt te worden in de grondexploitatie en de begroting.

2.a Samenhang herziening grondexploitaties Schiedam heeft in 2020 voor Schieveste een bijdrage verkregen van € 18,05 miljoen uit de Woningbouwimpuls (Wbi) van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; een Rijksprogramma om de bouw van betaalbare woningen in Nederland te versnellen. Met deze bijdrage kunnen met name bovenwijkse, publieke maatregelen voor Schieveste worden gerealiseerd, zoals onderdoorgangen onder A20 en spoor en geluidsvoorzieningen. De Rijksbijdrage vanuit de Wbi verplicht de gemeente tot cofinanciering ter grootte van hetzelfde bedrag. Naast de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste moet ook de grondexploitatie Stationsomgeving en grondexploitatie Spaanse Polder vanwege de verplichte toerekenbaarheid en de proportionaliteit zorgen voor de dekking van de kosten van deze bovenwijkse maatregelen en de verplichte gemeentelijke cofinanciering. De grondexploitatie Bedrijventerreinen en Stationsomgeving worden mede daarom ook dit jaar herzien. De grondexploitatie bedrijventerreinen (24INT00349) heeft uw college inmiddels vastgesteld en is tevens in de raad van 8 oktober 2024 besloten. De grondexploitatie Schieveste wordt aangeboden in de raad van 12 november 2024, de grondexploitatie Stationsomgeving volgt in de raad van 10 december 2024.

Deze behandeling dit jaar in de bestuurlijke besluitvorming is financieel gezien van belang, omdat deze grondexploitaties financieel met elkaar in verband staan (zoals hiervoor aangegeven) en ze tezamen de ontwikkeling van SchieDistrict financieel gezien mogelijk maken. 2.b Effecten en kaderwijzigingen in grondexploitatie Stationsomgeving De bedragen aan kosten zijn herzien op basis van de nieuwe ramingen. Daarnaast is de planning op onderdelen aangepast conform de laatste ontwikkelingen. De nieuwe ramingen geven een nadelig effect. Dit effect is voornamelijk te koppelen aan: 1. De opgestelde SSK-ramingen (civieltechnische ramingen). Dit betreffen gedetailleerdere ramingen (dan de voorheen gebruikte kengetallen) passend bij het op dit moment beoogde ontwerp. Het huidige ontwerp houdt rekening met een gedetailleerdere en uitgebreidere stedenbouwkundige onderbouwing. De SSK-ramingen bieden daarbij onderbouwing voor de verkregen rijksbijdragen (paragraaf 3.a) 2. Een actualisering van de marktinformatie en het programma ten aanzien van de grondopbrengsten (positief effect op de grex). 3. Én de toevoeging van overdekte parkeerplekken. De parkeergarage is vergroot van 78 naar 154 plekken. Een deel van deze plekken wordt door de supermarkt overgekocht en een ander deel wordt ingezet als openbare parkeerplekken. Deze ruimte is beschikbaar gekomen door een herziening op het ontwerp.

Door deze herziening is er bij de Peperklip eveneens een klein stuk plangebied toegevoegd. Het totaal van de effecten leidt tot een negatief effect op de netto contante waarde van de grondexploitatie van ongeveer € 1,o mln. Als gevolg van de herziene risico inventarisatie, is het beslag dat de grondexploitatie Stationsomgeving legt op het weerstandsvermogen van de gemeente met € 0,4 mln afgenomen.

3. Ophogen van de getroffen verliesvoorziening Het saldo van de grondexploitatie Stationsomgeving daalt van -/- € 1,24 mln netto contant in het MPG 2024 naar -/- € 2,27 mln netto contant in de herziening. Dit leidt conform BBV tot een verplichte verhoging van de verliesvoorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties van € 1,04 mln ten laste van het begrotingssaldo 2024. Daarentegen is het saldo van de grondexploitatie Schieveste verbeterd met 4,81 mln. Per saldo valt dus € 3,77 mln. vrij in de verliesvoorziening grondexploitaties. 4. Financiële consequenties sport en onderwijs verwerken in de begroting Vanwege de verschuiving van de planning op het onderdeel Peperklip locatie (start bouw in 2026 en bouw gereed in 2028) dienen de in de begroting 2024 en volgende jaren opgenomen exploitatiekosten voor de school en de sportzaal aangepast te worden in de begroting 2024 en volgende jaren. Dit betreft een verschuiving van de kosten incl. de jaarlijkse indexering. 5. Wijziging programmabegroting 2024 en volgende jaren Zowel de wijzigingen in de grondexploitatie als de wijzigingen in de begroting onderwijs en sport worden door middel van de bijlage “Begrotingswijziging herziening grondexploitatie Stationsomgeving 2024 ev” gewijzigd (24BIJ04866); Wijziging van de kredieten voor de school ( € 7,1 mln excl. BTW) en de sportzaal (€ 2,0 mln excl.

BTW) en toekenning van een nieuw krediet voor het wijkcentrum vindt later plaats zodra de definitieve bouwkosten voor het multifunctioneel centrum (verwachting circa € 11,5 mln excl. BTW) bekend zijn evenals de definitieve verdeelsleutel van de kosten over school, sportzaal en wijkcentrum en een eventuele rijksbijdrage voor het wijkcentrum vanuit de Regiodeal.

E. Duurzaamheid

In de visie Stationsomgeving en de verschillende contracten met ontwikkelende partijen zijn/ worden afspraken verwerkt die borgen dat de ambities voor een duurzame en klimaat-adaptieve ontwikkeling van dit gebied (zowel in de gebouwen als in de buitenruimte) ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dit blijkt onder meer uit twee van de vier centrale ambities van de visie: een gezond leefklimaat (klimaat-adaptieve inrichting e.d.) en het faciliteren van mobiliteitstransitie (voetgangers en fietsers centraal). Hierbij hoort ook de aansluiting van de deelprojecten in dit gebied op het publiek ondergronds afvaltransportsysteem dat voor Schieveste zal worden aangelegd. De realisatie van het ondergronds afvaltransportsysteem geeft een reductie in CO2 uitstoot en leidt tot een betere afvalscheiding. Voor de ontwikkeling van de Kop van de Singel wordt een ruime ondergrondse waterberging aangelegd, in lijn met het besluit over het Uitvoeringsplan klimaatadaptatie (20INT00045; 17 maart 2020). De waterberging wordt extra groot aangelegd. Zo gaat deze niet alleen dienen voor de wateropgave van de Kop van de Singel, maar kan de berging voor 75% van zijn capaciteit bijdragen aan het voorkomen van wateroverlast en watertekort in de rest van Oost.

Bij de aanbesteding van de tender Peperklip locatie is duurzaamheid als gunningcriterium meegenomen in de beoordeling en inmiddels verder uitwerking van de plannen.

F. Kanttekening en risico’s:

Geheimhouding: Op 5 november 2024 heeft het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, eerste lid, sub c en artikel 5.1, tweede lid, sub b van de Wet open overheid , gelet op de bescherming van de belangen van anderen dan de gemeente en de bescherming van economische en financiële belangen van de gemeente, voor een periode van 10 jaar geheimhouding opgelegd op de documenten; herziene grondexploitatie stationsomgeving 2024 (24BIJ04497). Kansen op subsidies: Er zijn gesprekken met de MRDH geweest voor toekenning van subsidie aan de langzaam verkeerverbinding vanaf de onderdoorgang Boerhaavelaan-Schieveste tot aan de Lorentzlaan. De Celsiusstraat zal hier worden omgevormd tot fietspad/ fietsstraat als onderdeel van de door MRDH geïnitieerde Metropolitane fietsroute. De MRDH heeft toegezegd hieraan te zijner tijd te kunnen bijdragen. Aanvraag voor bijdrage MRDH dient plaats te vinden in het jaar voor uitvoering. Dit is op zijn vroegst pas medio 2028. In de begroting van de opbrengsten kan pas rekening gehouden worden met subsidies als deze daadwerkelijk zijn toegekend. Tekort op kredieten voor bouw multifunctioneel centrum: De huidige kredieten bedragen voor de school € 7,1 mln excl. BTW en voor de sportzaal € 2,0 mln excl. BTW. Er is nog geen krediet voor een wijkcentrum.

De verwachting is nu dat de bouwkosten voor het multifunctioneel centrum circa € 11,5 mln excl. BTW bedragen ofwel € 2,4 mln meer dan nu in de begroting is opgenomen. Ophoging/wijziging van de benodigde kredieten vindt later plaats zodra de definitieve bouwkosten voor het multifunctioneel centrum (verwachting circa € 11,5 mln excl. BTW) bekend zijn evenals de definitieve verdeelsleutel van de kosten over school, sportzaal en wijkcentrum en een eventuele rijksbijdrage voor het wijkcentrum vanuit de regiodeal. Risico’s: Het actief voeren van grondexploitaties brengt risico’s met zich mee, zowel aan de kosten – als aan de opbrengstenkant. In de risicoparagrafen van de grondexploitaties (hoofdstuk 7) wordt ingegaan op de project-specifieke risico’s (en kansen) en wordt inzicht gegeven in de mogelijke impact van verschillende risico’s en kansen op de plannen. De hoogte van het beslag op het weerstandsvermogen bestaat alleen uit de risico’s en verloopt nu als volgt:

Grondexploitatie in miljoenen € Stationsomgeving

MPG 2023 € 3,5

MPG 2024 € 2,1

Herziening € 1,7

G. Financiën:

De grondexploitatie Stationsomgeving is gewijzigd als gevolg van wijzigingen in de fasering van de ontwikkeling Peperklip, gewijzigde parkeeropgave, nieuwe ramingen civiele werken, inbreng en uitvoering van Rijksbijdragen met gemeentelijke cofinanciering en actualisatie marktopbrengsten. Als gevolg van deze herziening wordt het tekort op de grondexploitatie Stationsomgeving groter van € 1,24 mln negatief naar € 2,27 mln negatief. Dit tekort leidt conform BBV tot een verplichte verhoging van de verliesvoorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties in 2024 van € 1,04 mln ten laste van het begrotingssaldo 2024.

De herziene grondexploitatie heeft geen noemenswaardig effect op de ontwikkeling van de gemeentelijke liquiditeit, solvabiliteit en netto schuldquote. De verschuiving van de planning Peperklip locatie (start bouw in 2026 en bouw multifunctioneel centrum gereed in 2028) brengt in de begroting 2024 en volgende jaren ook een verschuiving teweeg van exploitatiekosten voor de school en de sportzaal. Dit betreft een verschuiving van de kosten en ophoging van de kosten met de jaarlijkse indexering. Ophoging/wijziging van de benodigde kredieten school, sportzaal en wijkcentrum Peperklip vindt later plaats zodra de definitieve bouwkosten voor het multifunctioneel centrum (verwachting circa € 11,5 mln excl. BTW) bekend zijn evenals de definitieve verdeelsleutel van de kosten over school, sportzaal en wijkcentrum en een eventuele rijksbijdrage voor het wijkcentrum vanuit de regiodeal. De risico’s voor de grondexploitatie stationsomgeving zijn gedaald ten opzichte van het MPG 2024 van € 2,1 mln naar € 1,7 mln zodat er € 0,4 mln van het weerstandsvermogen eindejaar bij de herziening van de risicoreserve kan vrijvallen. Aan de raad wordt voorgesteld de begroting 2024 en volgende jaren te wijzigen conform de bijlage “Begrotingswijziging herziening gebiedsontwikkeling Stationsomgeving 2024 ev”.

H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

De grondexploitatie Stationsomgeving wordt vastgesteld in de raad van 10 december 2024 zodat de programmabegroting 2024 en de volgende jaren gewijzigd kunnen worden conform bijlage 24BIJ04866 Bijlage(n):

1. 24BIJ04497: Herziening gemeentelijke grondexploitatie ‘Stationsomgeving’ (geheim) 2. 24BIJ04866: Begrotingswijziging herziening gebiedsontwikkeling Stationsomgeving 2024 ev 3. 24BIJ04498: Toekenningsbeschikking Rijk “Tijdelijke regeling specifieke uitkering gebiedsbudget” d.d. 5 december 2023 4. 24BIJ04499: Toekenningsbeschikking Rijk “Tijdelijke regeling specifieke uitkering mobiliteitspakketten” d.d. 29 juli 2024

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

mr. H.M. Bergmann

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 5 november 2024 ( 24VR085) gelet op Besluit: 1. Een bedrag van € 4.986.824,- uit de toegekende rijksbijdrage “tijdelijke regeling specifieke uitkering mobiliteitspakketten ten behoeve van woningbouw” (24BIJ04499) en € 465.000,- vanuit de “tijdelijke regeling specifieke uitkering gebiedsbudget” (24BIJ04498) toe te kennen aan de grondexploitatie Stationsomgeving voor realisatie parkeerhub bij Lidl, herinrichting Boerhaavelaan, Horvathweg en Stationsplein 2. De herziene grondexploitatie Stationsomgeving vast te stellen (24BIJ04497), inclusief de gewijzigde kaders, zoals de SSK-ramingen met bijpassend nieuw ruimtegebruik, de actualisering van de marktinfo en het programma, de toevoeging van (overdekte) parkeerplekken, de toevoeging van een extra stukje plangebied bij de Peperklip en de uitvoering van maatregelen waarvoor rijksbijdragen worden verkregen. 3. De voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties te verhogen met € 1.035.018,in verband met het hogere tekort van de grondexploitatie met als dekking het begrotingssaldo 2024; 4. De begroting voor onderwijs (school Peperklip) en sport (sportzaal Peperklip) te wijzigen voor 2024 en volgende jaren in verband met gewijzigde planning; 5.

De programmabegroting 2024 en volgende jaren te wijzigen conform bijlage (24BIJ04866) “Begrotingswijziging herziening gebiedsontwikkeling Stationsomgeving 2024 ev”; De begroting 2024 wijzigt als volgt: Vermeerdering

Vermindering

Lasten Programma 1 Mens en stad in beweging Programma 2 Ruimtelijke inrichting in samenhang

€ 44.220 € 2.554.455

€ 44.220 € 1.519.437

Baten Programma 2 Ruimtelijke inrichting in samenhang Begrotingssaldo (nadeel)

€ 3.491.932 € 1.035.018

€ 3.491.932

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 10 december 2024. de griffier,

de voorzitter,

M.J.W. Tobeas

mr. H.M. Bergmann