Raadsvoorstel Herziening Grondexploitatie Staatsliedenbuurt

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

25VR059

Contact Steller:

contact@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 2191111

Portefeuillehouder:

wethouder J. Lourens

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Herziening grondexploitatie Staatsliedenbuurt

11 november 2025

A. Voorgesteld besluit:

1. de Grondexploitatie Staatsliedenbuurt per 1-1-2025 te herzien, inhoudende: a. de verhoging van het woningbouwprogramma met 6 koopwoning en 20 studentenwoningen te verwerken; b. het verplaatsen van het (fiets) parkeren naar de bouwblokken te verwerken; c. Voor het extra negatieve resultaat als gevolg van de herziening van de grondexploitatie een storting te doen in de voorziening surplus per grondexploitatie in 2025 van € 824.055 en dit voor € 824.055 te dekken door middel van een onttrekking aan de egalisatiereserve grondbedrijf. d. De programmabegroting 2025-2030 te wijzigen voor de grondexploitatie Staatsliedenbuurt, conform de bijlage ‘begrotingswijziging herziening grex Staatsliedenbuurt 2025-2030’ 25BIJ02497); B. Aanleiding:

Algemeen Op 8 juli jl. heeft de raad het MPG 2025 vastgesteld gevolgd door de vaststelling van de Kadernota Grond 2025 op 15 juli. Vanaf 2026 wordt een najaars MPG aan u voorgelegd. Dit jaar wordt nog een grondexploitatie, waarvoor een herziening noodzakelijk is conform de kadernota grond, ter besluitvorming voorgelegd. Staatsliedenbuurt De grondexploitatie Staatsliedenbuurt kent een aanpassing als gevolg van de verdere uitwerking van het kader voor de woningen van Woonplus, de bouwhoogtes, woningoppervlaktes, ontsluitingen en voorgenomen gebruik van de binnenterreinen wat leidt tot een andere verdeling van de eerder overeengekomen kavelgroottes. De parkeeroplossing waarbij het parkeren van de sociale woningen in de binnengebieden van Woonplus zou plaats vinden ziet Woonplus als een te grote afbreuk aan de woonkwaliteit van haar woningen. Ook kiest Woonplus ervoor om de fietsenstalling binnen het eigen bouwvolume op te nemen in plaats van gecentraliseerd in de parkeergarage. Uit een marktconsultatie bij exploitanten van studentenwoningen bleek dat een sterke voorkeur is om meer dan 170 studentenwoningen te realiseren, de ondergrens ligt rond de 200. Dit alles is ook stedenbouwkundig uitgewerkt in het Ontwikkelkader Staatsliedenbuurt wat een herziening is van de Stedenbouwkundige haalbaarheidsstudie Staatsliedenbuurt.

Als gevolg hiervan zijn de kavels voor de sociale woningbouw iets groter geworden en zijn de studentenwoningen anders gesitueerd waardoor er nu 190 woningen in te passen zijn. Er is eveneens een woontoren voor koopwoningen toegevoegd op de plek waar de studentenwoningen waren voorzien. Woonplus kiest voor het afnemen van 41 huur parkeerplaatsen in de parkeergarage. De parkeergarage wordt verder geoptimaliseerd met een extra laag autoparkeren. Het voorziene fietsparkeren verschuift naar de bouwblokken. Door het opnemen van verhuurderplekken in de garage wijzigt de exploitatievorm van een VVE beheerde parkeergarage naar een verhuur garage. De parkeerplaatsen van de bestaande woningen langs de Burg. van Haarenlaan komen nu achter de bestaande blokken waarmee de Burg. Van Haarenlaan ruimte biedt voor een meer recreatievere invulling zoals voorzien in het Ruimtelijk Raamwerk Nieuwland. Aansluiting op een warmtenet is niet realistisch voor de Staatsliedenbuurt, uitgangspunt is nu een collectieve bodemenergieoplossing voor de nieuwbouwwoningen die ook warmte kan leveren aan de bestaande bouw. Hiervoor zijn bronnen nodig en een installatieruimte, nu opgenomen in de parkeergarage. Per saldo gaat door deze wijzigingen het saldo van de grondexploitatie op netto contante waarde € 0,82 mln. achteruit waarvoor de verliesvoorziening grondexploitaties moet worden opgehoogd.

Er is een kans dat de opbrengsten kunnen worden verhoogd door bereikbare koopwoningen in de woontoren in te wisselen voor vrijesectorkoopwoningen en we daarmee een hogere grondwaarde realiseren voor die woningen. Mogelijk dat het aantal koopwoningen hierdoor wel lager wordt. Dit verkennen we de komende periode C. Maatschappelijk doel:

Middels deze herziening wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de voortgang van de Staatsliedenbuurt en wordt er invulling gegeven aan het budgetrecht van de raad. Met de uitvoering van het project dragen we bij aan belangrijke maatschappelijke doelen zoals wonen en duurzaamheid. D. Argumenten:

1.a.1. Woonplus heeft meer ruimte nodig voor gewenste kwaliteit sociale woningbouw Met de herziening geven we invulling aan de omgevingsvisie waarin is opgenomen dat sociale woningen gemiddeld minimaal 65 m2 GBO moeten hebben. 1.a.2. Nieuwe situering studentenwoningen geeft invulling aan wat opgehaald is uit marktconsultatie Studentenwoningen laten zich het makkelijkste ontsluiten aan een binnengang (corridor). Daarnaast heeft een exploitant van studentenwoningen graag een hoger aantal woningen in een complex. 1.b.1 Je wil een eigen fietsenberging bij je woning Als je vlak bij je woning je (elektrische) fiets veilig kunt stallen dan neem je eerder de fiets.

1.b.2 Parkeerplaatsen in de garage voor sociale woningbouw waren een optie in de VSO Bij de herziening van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt van 10 december 2024 was ervan uitgegaan dat het parkeren van de sociale woningbouw in de woonblokken op maaiveld opgelost kon worden. Nu blijkt dat dit kwalitatief voor de sociale woningbouw door Woonplus toch niet gewenst is. Hierdoor opteert Woonplus nadrukkelijk voor parkeerplaatsen in de parkeergarage. Daarmee verandert de parkeergarage van een parkeergarage voor koopwoningen (VVE constructie) naar een parkeergarage voor huur en koopwoningen waardoor het praktischer is om voor de hele garage de parkeerplaatsen te verhuren. Het nadelig effect ontstaat vooral door de onrendabele top voor de extra parkeerplaatsen. 1.b.3 Groene verkeersluwe uitstraling Burg. Van Haarenlaan (noordzijde singel) Om de Burgemeester van Haarenlaan in de Staatsliedenbuurt een groene en verkeersluwe uitstraling te geven is het gewenst het parkeren hier weg te halen. Aangezien het hier ook gaat om parkeren voor de te handhaven woningen moeten deze parkeerplaatsen wel elders op maaiveld terugkomen. Dit is nu voorzien achter de te handhaven woningen van de Burg. Van Haarenlaan.

1.c.1 Eerst verantwoord onttrekken aan de egalisatiereserve grondbedrijf De egalisatiereserve grondbedrijf heeft nu een omvang van € 1,764.808 en na de onttrekkingen blijft er € 940.753 over. Als er een tegenvaller is bij een positieve grondexploitatie moet de reeds genomen winst in voorgaande jaren gecorrigeerd worden met een verlaging van de egalisatiereserve tot gevolg. Hiervoor is het goed om een robuust saldo in de egalisatiereserve grondbedrijf te houden. E. Duurzaamheid

In de planvorming is continu aandacht voor duurzaamheid. Sommige effecten zoals het realiseren van fietsenstalling dichter bij de woningen in de Staatsliedenbuurt zijn een direct gevolg van duurzame afwegingen. F. Kanttekening en risico’s:

Geheimhouding Op 11 november 2025 heeft het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid, sub b. van de Wet open overheid geheimhouding opgelegd op het volgende document: de Grondexploitatie Staatsliedenbuurt. Het college heeft dit gedaan om de financiële en economische belangen van de gemeente te beschermen. 1.b.1 Uitwerken van de exploitatie van de parkeergarage. Er wordt nog een exploitatiemodel uitgewerkt voor de parkeergarage. Bij de verdere uitwerking onderzoeken we hoe hier een duurzame en goed beheerde parkeergarage gerealiseerd kan worden. 1.c.1 Aandacht voor de reservepositie van het grondbedrijf is nodig voor een financieel gezond grondbedrijf en de ambities uit de omgevingsvisie De grondexploitaties zijn inherent risicovol omdat substantiële investeringen gedaan worden over langere tijdsperiode. Tegenvallers in project en macro-economie zorgen ervoor dat kosten hoger uitvallen en risico’s materialiseren. Een goede reserve van het grondbedrijf is nodig om te voorkomen dat een financiële tegenslag ook direct leidt tot een bezuinigingsopgave of verhoging van de schuldpositie van het gemeentelijk concern. Daarnaast staan er in de omgevingsvisie een aantal kostbare ambities.

Het is nog niet duidelijk hoe hoog de kosten zullen zijn en vaak kunnen er ook wel subsidies verkregen worden. Maar bij subsidies is er meestal ook sprake van gemeentelijke cofinanciering. Er is een inventarisatie nodig van de meest kostbare ambities, zodat er voor de realisatie hiervan gepaste reserves gevormd kunnen worden. Risico’s De risico’s van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt bedroegen in MPG 2025 € 3,0 mln, in de BERAP 2025 € 2,4 mln. en na de herziening van de grondexploitatie € 2,5 mln. De wijzigingen zijn gering, de risico’s grondexploitaties komen voort uit het prille stadium van de grondexploitatie en de daarbij horende onzekerheden over kosten en opbrengsten. Sturing hierop (voor zover mogelijk) is van belang. Bijstelling van de risicoreserve (onderdeel van het weerstandsvermogen van de gemeente) geschiedt in de eerstvolgende herijking van de risicoreserve eindejaar.

G. Financiën:

In de herziening van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt najaar 2025 worden ten opzichte van de begroting= MPG 2025 een aantal materiële wijzigingen doorgevoerd te weten: - Wijziging woningbouwprogramma: 20 studentenwoningen meer - Onderbrengen fietsparkeren in woonblokken - Inbreng subsidie voor de realisering van een nieuwe onderdoorgang onder het spoor - Opvoeren kosten voor de realisering van een nieuwe onderdoorgang onder het spoor in plaats van opknappen huidige onderdoorgang. - Meer kosten verharding door wijziging inrichting plangebied Per saldo leidt dit tot een verslechtering van de netto contante waarde van de grondexploitatie van € 1,54 mln negatief naar € 2,36 mln negatief. Hiervoor is conform BBV een aanvullende storting in de verliesvoorziening Surplus per grex benodigd ad € 0,82 mln in 2025. Dit wordt gedekt door een onttrekking uit de eerder met winsten uit andere grondexploitaties gevormde fiscale egalisatiereserve grondbedrijf van € 0,82 mln. De egalisatiereserve grondbedrijf heeft een omvang van € 1,764.808 en na de voorgestelde onttrekking voor de grondexploitatie Staatsliedenbuurt blijft er € 940.753 over. De cashflow verslechtert door de herziening van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt met circa € 0,9 mln. vanaf 2028 t/m 2031. Dit leidt niet tot een noemenswaardig effect op de gemeentelijke cashflow en netto schuldquote.

Voorgesteld wordt de begrotingswijziging met betrekking tot de herzieningen van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt 2025 na besluitvorming budgetneutraal te verwerken in de programmabegroting 2025 t/m 2030.

H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

n.v.t.

Bijlage(n):

Grondexploitatie Staatsliedenbuurt (25BIJ02063) (geheim) Ontwikkelkader Staatsliedenbuurt (25BIJ02482) Begrotingswijziging Staatsliedenbuurt (25BIJ02497)

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

mr. H.M. Bergmann

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 11 november 2025 ( 25VR059)

Besluit: 1. de Grondexploitatie Staatsliedenbuurt te herzien, inhoudende: a. de verhoging van het woningbouwprogramma met 6 koopwoning en 20 studentenwoningen te verwerken; b. het verplaatsen van het (fiets) parkeren naar de bouwblokken te verwerken; c. Voor het extra negatieve resultaat als gevolg van de herziening van de grondexploitatie een storting te doen in de voorziening surplus per grondexploitatie in 2025 van € 824.055 en dit voor € 824.055 te dekken door middel van een onttrekking aan de egalisatiereserve grondbedrijf. d. De programmabegroting 2025-2030 te wijzigen voor de grondexploitatie Staatsliedenbuurt, conform de bijlage ‘Begrotingswijziging herziening grex Staatsliedenbuurt 2025-2030’ (25BIJ02497); De wijziging van de programmabegroting 2025 luidt als volgt: Lasten 2025 Programma 2 Ruimtelijk inrichting in samenhang Baten 2025 Programma 2 Ruimtelijk inrichting in samenhang

verhoging 7.079.930 verhoging 7.079.930

verlaging 6.765.778 verlaging 6.765.778

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 16 december 2025.

de griffier,

de voorzitter,

mr. M. Pe MEC

mr. H.M. Bergmann