Raadsvoorstel Herziening grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-Oost

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

4 juni 2024

Registratienummer:

24VR042

Contact Steller:

Ben van de Ven, Projecten

Telefoonnummer steller:

06 52344150

Portefeuillehouder:

wethouder A.J.M. Laan, wethouder A.N. Biekman

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Herziening grondexploitatie Nieuw-Mathenesse/Glasbuurt-Oost

A. Voorgesteld besluit:

1.

De grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord per 1-1-2024 te herzien vanwege uitbreiding van het plangebied en te hernoemen naar Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-Oost (24BW000121); 2. De financiële consequenties te verwerken in de programmabegroting 2024 e.v. conform bijlage “Begrotingswijziging herziening grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Glasbuurt-Oost” (24BIJ03490).

B. Aanleiding:

In september 2021 heeft uw raad het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse Fase 1 vastgesteld (21VR057), en opdracht gegeven op basis hiervan de gebiedsontwikkeling Nieuw-Mathenesse verder uit te werken. In oktober 2022 heeft de raad de grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Van Deventerdriehoek Noord geopend (22VR050). Op 21 juni 2023 is uw raad geïnformeerd over de voortgang van de gebiedsontwikkeling Nieuw-Mathenesse (23UIT02958). Verdere planuitwerking sinds die tijd maakt het noodzakelijk dat een herziening en uitbreiding van de grondexploitatie wenselijk is (24VR042). Het grootste deel van de (bedrijfs)percelen in het gebied is gemeentelijk eigendom. Een deel van dit eigendom is nog belast met geëxpireerd of nog lopend erfpachtrecht. Uitbreiding en herziening van de grondexploitatie is nodig om de tender voor herontwikkeling van Glasbuurt-Oost direct na de zomer te kunnen starten. Daarnaast is de grondexploitatie de financiële onderbouwing voor het bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-Oost en wordt de nadere uitwerking van de benodigde infrastructurele aanpassingen hieruit gedekt.

C. Maatschappelijk doel:

Doorontwikkeling van Glasbuurt-Oost (Van Deventerdriehoek) als deelgebied van het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse Fase 1 ziet op een integrale aanpak waarin onder andere wonen, economie en bedrijfsontwikkeling, mobiliteit en duurzaamheid allen bijdragen aan een gezond, veilig en aantrekkelijk stadsdeel. Deze herontwikkeling sluit enerzijds aan bij de herontwikkeling van de Glasbuurt-West (voormalige glasfabriek c.a.), en anderzijds bij de herontwikkeling van de Rotterdamse Merwe-Vierhavens (M4H) aan de oostzijde van het gebied. Op basis van het na de zomer te starten tendertraject wordt een partij geselecteerd die onder andere de bouw van minimaal 500 en maximaal 580 nieuwe woningen en een substantieel oppervlak gemengde bedrijvigheid en voorzieningen in het gebied, gaat realiseren. Dit draagt onder andere bij aan het realiseren van de ambities uit de Woonvisie en de Economische visie, en die uit diverse afsprakenkaders met de regio, provincie en het Rijk. D. Argumenten:

1.1 Herzien en hernoemen grondexploitatie noodzakelijk De huidige grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord wordt uitgebreid met een zuidelijk deel. Dit is een kaderwijziging die een herziening vergt (geheime bijlage 24BW000121). De herziene grondexploitatie bevat zowel het noordelijke- als het zuidelijke deel van de Deventerdriehoek (Glasbuurt-Oost). Daarom wordt voorgesteld om bij de herziening de grondexploitatie ook te hernoemen tot Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-Oost. Herziening van de grondexploitatie is nu noodzakelijk om binnen de kaders van uw raad te kunnen blijven handelen, de voortgang in de ontwikkeling te houden en de tender tijdig te kunnen laten plaatsvinden. In de grondexploitatie worden de kosten, opbrengsten en kansen en risico’s beschreven. De kosten hebben o.a. betrekking op het verwerven van erfpachtrechten en het bouwrijp maken van de locatie. Dit betreft o.a. het grondwerk en sloopkosten, aanleg van verharding etc. en de groenvoorzieningen. De opbrengsten worden gerealiseerd door de verkoop van grond voor woningbouw en gemengde bedrijvigheid en beperkt andere (maatschappelijke) functies. 1.2 Herziening grondexploitatie nodig voor versterking uitgangspositie herontwikkeling Met de herziening van de grondexploitatie voor Glasbuurt-Oost ontstaat de financiële basis voor herontwikkeling van dit deel van Nieuw-Mathenesse.

Er is geen sprake van directe relaties met andere (particuliere) ontwikkelingen, zoals Glasbuurt-West, of risico’s vanwege ontwikkelingen in bijvoorbeeld M4H. Met de herziening van de grondexploitatie wordt verder het risico verkleind dat eerder toegezegde subsidies van het Rijk niet kunnen worden benut, omdat hier gedeeltelijk ook de gemeentelijke cofinanciering voor de infrastructurele werken wordt gedekt. 2.1 Financiële consequenties herziening grondexploitatie moeten worden verwerkt Herziening van de grondexploitatie betekent dat de financiële gevolgen voor de gemeente wijzigen. Deze wijzigingen waren nog niet voorzien. Om die reden wordt voorgesteld deze na besluitvorming op het voorliggend voorstel te verwerken in de programmabegroting 2024 en verder door middel van een begrotingswijziging (geheime bijlage 24BIJ03490, zie ook G Financiën).

2.2 Verdere vervolgstappen herziening grondexploitatie worden uitgewerkt Na herziening van de grondexploitatie kunnen de diverse vervolgstappen worden uitgewerkt. Het gaat om een aantal aspecten, die randvoorwaardelijk zijn voor de realisatie van onze doelen en die hierna worden uitgewerkt in de onderdelen 2.2a tot en met 2.2.c. 2.2a Uitvoeringsprogramma infrastructurele werken Glasbuurt-Noord Herziening van de grondexploitatie is onderdeel van de afwegingen binnen de gebiedsontwikkeling Nieuw-Mathenesse. Belangrijk element in de gebiedsontwikkeling is de aanleg van een nieuwe woon-werkbuurt met onder andere circa 1.200 woningen. Vanwege de nieuwe buurt is de aanleg van infrastructurele voorzieningen randvoorwaardelijk en onvermijdelijk. Zowel om de woningen en maatschappelijke en commerciële voorzieningen te ontsluiten en de buurt leefbaar te maken, als om te borgen dat de situatie voor de bestaande stad in goede banen wordt geleid (en verbeterd). Door de gemeente is een Rijkssubsidie aangevraagd en toegekend voor noodzakelijke infrastructurele werken in Nieuw-Mathenesse Noord (Glasbuurt-West en Glasbuurt-Oost) op grond van de Versnellingsgelden Woningbouw. Voor verstrekking van de Rijkssubsidie is een gemeentelijke cofinanciering vereist.

Ter onderbouwing en verantwoording wordt een Uitvoeringsprogramma infrastructurele maatregelen Glasbuurt Nieuw-Mathenesse opgesteld; het concept is ter kennisname toegevoegd (24BIJ03190). Na herziening van de grondexploitatie wordt het Uitvoeringsprogramma afgerond en ter besluitvorming gereed gemaakt. Aangestuurd wordt op besluitvorming door uw raad in uw vergadering van 8 oktober a.s., parallel aan het bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-Oost. Uitwerking van het Uitvoeringsplan kan ook gevolgen hebben voor de nu door uw raad vast te stellen Grondexploitatie. Indien hiervan sprake is, wordt dit zoals gebruikelijk verwerkt in een herziene grondexploitatie. 2.2b Tender herontwikkeling Glasbuurt-Oost kan starten na herziening grondexploitatie Voor de daadwerkelijke realisatie van de nieuwe buurt Glasbuurt-Oost zal via een tendertraject een ontwikkelende partij worden gezocht. De gemeente selecteert deze partij aan de hand van de uitgangspunten uit het vastgestelde Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse Fase 1, het daarop gebaseerde Ontwikkelkader en andere tenderdocumenten. Het betreft het ontwikkelen, financieren en realiseren van een gemengd programma op maximaal 34.978 m2 bruto uitgeefbaar terrein, dat bestaat uit minimaal 500 tot maximaal 580 woningen (waarvan verplicht 30%, sociale huur), bedrijfsruimte (commercieel en maatschappelijk) en overig niet-wonen.

Start van de tenderuitvraag kan plaatsvinden nadat uw raad de grondexploitatie heeft herzien. De tender wordt vervolgens direct na het zomerreces gestart, en bestaat uit het uitschrijven van een openbare ronde op basis waarvan drie partijen worden geselecteerd voor het uitbrengen van een definitieve bieding (conform EMVI systematiek). Het college besluit volgens projectplanning eind 2024 over de gunning. 2.2c Vaststelling bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-Oost Op basis van het vastgestelde Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse Fase 1 is gestart met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor Glasbuurt-Oost. Dit bestemmingsplan vormt het daadwerkelijk planologisch kader voor de transformatie naar een gemengd woon-werkgebied, en is daarmee randvoorwaardelijk voor zowel de onderbouwing van de grondexploitatie, als het succesvol verlopen van het tendertraject en de definitieve uitwerking van het uitvoeringsprogramma voor de infrastructurele werken. Een vastgesteld bestemmingsplan, en

idealiter een onherroepelijk plan, maakt dat inschrijvingen in het tendertraject concreter kunnen worden beoordeeld op met name de financiële component. In december 2023 is het ontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht. Herziening van de grondexploitatie is nodig om het plan ter vaststelling definitief af te kunnen ronden, de grondexploitatie vormt de (noodzakelijke) economische onderbouwing van het bestemmingsplan. Na herziening van de grondexploitatie kan het bestemmingsplan dus worden afgerond en gereed gemaakt voor vaststelling door uw raad. Ook hier wordt aangestuurd op besluitvorming door uw raad in uw vergadering van 8 oktober. E. Duurzaamheid

De doorontwikkeling van Nieuw-Mathenesse heeft onder andere tot doel de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in Schiedam te vergroten. Uitwerking van concrete deelambities op het vlak van bijvoorbeeld CO2-reductie, duurzame mobiliteit en klimaatadaptatie zijn in eerste instantie verwoord in het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse Fase 1 en daarna vertaald in concrete plannen voor herontwikkeling van Glasbuurt-West en Oost. De gemeente Schiedam heeft In de nota ‘Klimaatbeleid gemeente Schiedam: Een wereld te winnen’ vast gelegd dat duurzaamheid het fundament is voor alle beleidsterreinen tijdens de huidige collegeperiode. Ook de Glasbuurt-Oost zal duurzaam worden ontwikkeld. F. Kanttekening en risico’s:

1.1 Risico’s bij de uitgangspunten in de grondexploitatie Glasbuurt-Oost De grootste risico’s zijn momenteel de prijsstijgingen van zowel materiaal als van arbeid, en de grondwaarde. Ook is als risico opgenomen dat (voormalige) erfpachters contractuele afspraken niet nakomen en de percelen niet ontdaan van bebouwing en gesaneerd terug leveren aan de gemeente. Daarnaast is er binnen het gebied ook sprake van lopende erfpachtrechten deze worden wel meegenomen in de gehele ontwikkeling en zullen worden opgezegd. Dit kan leiden tot extra kosten en vertraging. Het gewogen nieuwe negatieve risicobedrag (zie bijlage 24BW000121 “Grondexploitatietekst Nieuw Mathenesse Glasbuurt-Oost”) wordt bij de eerstvolgende herijking van de risicoreserve opgenomen in het weerstandsvermogen. G. Financiën:

Het geprognosticeerde resultaat op contante waarde per 1 januari 2024 is te vinden in de geheime bijlage 24BW000121 “Grondexploitatietekst Nieuw Mathenesse Glasbuurt-Oost”. Dit resultaat gaat uit van het realiseren van minimaal 500 woningen. Ten opzichte van de huidige grondexploitatie MPG 2024 is sprake van een lager resultaat omdat infrastructurele werken die voor toerekening aan de grondexploitatie in aanmerking komen zijn meegenomen in de grondexploitatie. Dit betreft een groter deel dat is toegerekend dan we bij de opening van de grondexploitatie vanuit gingen (voortschrijdend inzicht). Voor het resterende deel van de cofinanciering zal de reserve cofinanciering worden ingezet. Hierop komen wij terug bij de aanbieding van het uitvoeringsprogramma.

De mutaties in de erfpachtcanons worden, conform de bij de opening van de grondexploitatie aangegeven werkwijze, in de begroting verwerkt bij de jaarlijkse herziening in de bestuursrapportage.

H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

Na besluitvorming op het voorliggende voorstel wordt direct na de zomer gestart met de uitvraag tender Glasbuurt-Oost voor de selectie van een projectontwikkelaar. Tevens wordt verder gewerkt aan de afronding van het bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-Oost en het Uitvoeringsprogramma infrastructurele maatregelen Glasbuurt, Nieuw-Mathenesse. De beoogde vaststelling van deze beide stukken door uw raad is in oktober 2024. Bijlage(n):

1.

Grondexploitatietekst Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Glasbuurt-Oost (24BW000121, geheim); 2. Begrotingswijziging herziening grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Glasbuurt-Oost (24BIJ03490, geheim); 3. Concept Uitvoeringsprogramma infrastructurele maatregelen Glasbuurt, NieuwMathenesse (24BIJ03190). burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

mr. H.M. Bergmann

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 juni 2024 (24VR042)

Besluit: 1. De grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord per 1-1-2024 te herzien vanwege uitbreiding van het plangebied en te hernoemen naar NieuwMathenesse Glasbuurt-Oost (24BW000121); 2. De financiële consequenties te verwerken in de programmabegroting 2024 e.v. conform bijlage “Begrotingswijziging herziening grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Glasbuurt-Oost” (24BIJ03490). De begroting 2024 wijzigt als volgt: Verhoging

Verlaging

Lasten Programma 2 Ruimtelijke Inrichting in samenhang

1.872.401

1.751.909

Baten Programma 2 Ruimtelijke Inrichting in samenhang

130.492

10.000

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van

de griffier,

de voorzitter,

M.J.W. Tobeas

mr. H.M. Bergmann