Raadsvoorstel Herstructurering Staatsliedenbuurt

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

23VR044

Contact Steller:

contact@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 2191111

Portefeuillehouder:

A.J.M. Laan A.N. Biekman

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Herstructurering Staatsliedenbuurt

29 augustus 2023

A. Voorgesteld besluit:

1. De Grondexploitatie Staatsliedenbuurt vast te stellen en te openen per 3-10-2023; 2. Voor het nadelige saldo van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt ad € 2.289.945 een bedrag van € 500.000 te onttrekken aan de egalisatiereserve grondbedrijf (winsten van grondexploitaties) en € 1.789.945 te onttrekken aan de Eneco reserve en € 2.289.945 te storten in de verliesvoorziening surplus per grondexploitatie; 3. De programmabegroting 2023 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatie Staatsliedenbuurt 2023-2027” te wijzigen. B. Aanleiding:

De Staatsliedenbuurt is een buurt uit de jaren ‘60 met voornamelijk drie- en vier etage portiekflats en een hogere galerijflat aan de Nieuwe Damlaan. De woningen en woonomgeving en het toenmalig denken over duurzaamheid en mobiliteit zijn sterk verouderd. Een groot deel van het bezit is van de corporatie Woonplus. In 2021 is er een succesvolle aanvraag gedaan bij het Volkshuisvestingsfonds (VHF); er is een bijdrage toegekend voor herstructurering (sloopnieuwbouw corporatiewoningen) en verduurzaming van particulier bezit (VvE’s). Binnen de herstructurering wordt ingezet op verdichting, door nieuwe woningen toe te voegen in het middenen dure segment. Het absolute aantal sociaal blijft gelijk. Het college heeft het kwaliteitskader van de haalbaarheidsstudie Staatsliedenbuurt vastgesteld. Deze vormt een kwalitatief kader voor het vervolg van de ontwikkeling en het is ook het stedenbouwkundige uitgangspunt voor de grondexploitatie. De haalbaarheidsstudie kan in het kader van de omgevingswet gezien worden als een programma welke door het college van B&W vastgesteld kan worden. Deze studie borduurt voort op het in november 2022 vastgestelde Ruimtelijk Raamwerk Nieuwland. Het openen van een grondexploitatie is een raadsbevoegdheid.

Gezien enerzijds de financiële situatie van de gemeente en anderzijds de ruimtelijke impact van deze ontwikkeling en de verkregen VHF subsidie, is een vaststelling van een grondexploitatie nu noodzakelijk.

C. Maatschappelijk doel: De Staatsliedenbuurt is onderdeel van de wijk Nieuwland en de aanpak van de Staatsliedenbuurt is dan ook onderdeel van het Nationaal Programma Nieuwland en Oost. Vanwege de vele gemeentelijke doelstellingen is het van belang dat er zorgvuldig kaders gesteld worden zodat de gemeente zijn taak voor het zorgen van een goede ruimtelijke ordening kan uitvoeren. Met de zorgvuldige inrichting willen we ook beweging en fietsgebruik stimuleren en zo een leefomgeving maken die bijdraagt aan de gezondheid van de bewoners. Deze buurt heeft ook sociale problemen en we verwachten dat de fysieke aanpak van deze buurt een positieve impact zal hebben. In ieder geval zal de differentiatie in de buurt toenemen en ook zullen de mogelijkheden voor sociale stijging toenemen. We willen dus een maximale kwaliteit voor de stad en haar bewoners binnen een realistisch en haalbaar plan. D. Argumenten: 1.1 Financieel kader vaststellen De grondexploitatie Staatsliedenbuurt geeft het financiële kader aan waarbinnen de ontwikkeling naar verwachting uitgevoerd kan worden. De basis voor de berekening vormt de stedenbouwkundige haalbaarheidsstudie Staatsliedenbuurt. 1.2 Regie voeren op deze ontwikkeling Het plangebied valt binnen het nationaal programma Nieuwland en Oost.

Ook is hier sprake van een grote ruimtelijke ingreep in bestaand stedelijk gebied waarbij er gesloopt, gerenoveerd en verdicht wordt. Met een actieve grondexploitatie hebben we ook regie over de gronduitgifte en de aanleg van het openbaar gebied. 2.1 Dekking tekort door onttrekking aan reserves Het geprognosticeerd negatieve resultaat van de grondexploitatie op contante waarde per 1-1-2023 bedraagt € 2.289.945 (- € 2,7 miljoen op eindwaarde). Het verwachte verlies op de grondexploitatie moet conform BBV worden voorzien, hiervoor wordt dan ook een storting in de verliesvoorziening surplus per grondexploitaties voorgesteld van € 2.289.945 met als dekking: - een onttrekking van € 500.000 aan de egalisatiereserve grondbedrijf (winsten van andere grondexploitaties die aan te wenden zijn voor verliezen op andere grondexploitaties), en - een onttrekking van € 1.789.945 aan de reserve Eneco/onderdeel gebiedsontwikkelingen E. Duurzaamheid: De Herstructurering van de Staatsliedenbuurt biedt grote kansen op het gebied van duurzaamheid. Ten eerste hebben de huidige woningen (afgezien van drie blokken die al een duurzaamheidslag hebben gekregen) nu een energie label dan varieert van D tot F. De particuliere woningen zullen in het kader van de VHF subsidie een verduurzamingslag krijgen waarbij minimaal label B haalbaar is. De nieuwbouw zal voldoen aan de laatste wettelijke eisen.

Daarnaast biedt de ligging van de Staatsliedenbuurt naast metrostation Nieuwland en bij twee tramhaltes ook kansen voor verdichting zodat elders groen gebied gespaard kan worden en het biedt kansen op het gebied van mobiliteit. Ook zal er aandacht zijn voor groen zodat hitte stres wordt voorkomen.

F. Kanttekening en risico’s: 1.1. Geheimhouding Grondexploitatie Op 29 augustus 2023 heeft het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid, sub sub b van de Wet open overheid, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, geheimhouding opgelegd op de grondexploitatie Staatsliedenbuurt. Het college heeft dit gedaan omdat een grondexploitatie in zijn samenhang informatie bevat die de marktpositie van de gemeente kan schaden. 1.2 Druk op samenwerking met Woonplus In de raadsbrief van 4 mei (23UIT02870) is aangegeven wat ons standpunt met betrekking tot de samenwerking met Woonplus is. Het belangrijkste meningsverschil is dat Woonplus een vergoeding wil voor de te slopen opstallen terwijl wij van mening zijn dat die vergoeding niet afdwingbaar is en een eventuele tegemoetkoming samenhangt met het resultaat van de gebiedsontwikkeling. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 2,3 miljoen negatief netto contant zonder een directe vergoeding voor de te slopen opstallen. Daarnaast was het de bedoeling om de stedenbouwkundige randvoorwaarden samen met Woonplus uit te werken. Woonplus was echter van mening dat twee door hen zelf al geselecteerde marktpartijen beter in staat zouden zijn om deze uitwerking voor de Staatsliedenbuurt te maken.

Met het vaststellen van de stedenbouwkundige haalbaarheidsstudie nemen we nadrukkelijk onze verantwoording in het bepalen van een goede ruimtelijke ordening. 1.3 Parkeerregime Om een verdichting te kunnen realiseren met een goede ruimtelijke inrichting is een gebouwde parkeervoorziening onvermijdelijk. Binnen de grondexploitatie is rekening gehouden met een negatieve opbrengst als gevolg van een te bouwen parkeergarage. Er is geen rekening gehouden met de exploitatie van de garage. Financieel wordt er dus vanuit gegaan dat de parkeergarage door een marktpartij geëxploiteerd wordt. Om de parkeergarage goed te kunnen exploiteren zal er een op maat gemaakt vergunningensysteem voor de Staatsliedenbuurt moeten komen. Daarnaast moet er ook een goed mobiliteitsplan komen. 1.4 Marktrisico’s Het grootste risico voor deze ontwikkeling is de woningmarkt. Naast enige voorzichtigheid in de opbrengstenraming zal dit risico afgewogen moeten worden tegen het belang van deze ontwikkeling voor de stad. 1.5 Risico’s grondexploitatie Het voeren van een grondexploitatie brengt risico’s met zich mee. In hoofdstuk 8 “risico paragraaf” van de grondexploitatie zijn deze uitgewerkt waarbij uiteraard ook de hiervoor benoemde risico’s zijn meegenomen.

Het gewogen negatieve risicobedrag ad € 6,6 miljoen wordt bij de eerstvolgende herijking van de risico’s opgenomen in de risicoreserve, onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen. 1.6 Ambitie onderdoorgang spoor Er is momenteel een onderdoorgang onder het spoor maar deze ligt niet logisch, is smal en wordt als onveilig ervaren. Er is nu geen rekening gehouden met de kosten voor de aanleg van een nieuwe bredere en beter gepositioneerde onderdoorgang onder het spoor. Ingezet wordt op het aantrekken van subsidie om de in het Ruimtelijke Raamwerk benoemde routes naar groene delen van de stad aantrekkelijker en veiliger te maken. Dit sluit aan bij de gedachte van de 15 minuten stad, waarbij routes en nabijheid een belangrijke rol spelen.

Indien er subsidie voor een nieuwe onderdoorgang verkregen kan worden dan kan er alsnog ruimte gezocht worden voor cofinanciering in de grondexploitatie. G. Financiën: Voor het project Staatsliedenbuurt wordt voorgesteld om een grondexploitatie te openen op basis van de gemeentelijke grondpositie, het meerjarige karakter én het feit dat het een binnenstedelijke locatie betreft waarvoor een subsidie Volkshuisvestingsfonds is verstrekt door het Rijk. Het geprognosticeerd negatieve resultaat van de grondexploitatie op contante waarde per 1-1-2023 bedraagt € 2.289.945 (- € 2,7 miljoen op eindwaarde). Het verwachte verlies op de grondexploitatie moet conform BBV worden voorzien, hiervoor wordt dan ook een storting in de verliesvoorziening surplus per grondexploitaties voorgesteld van € 2.289.945 met als dekking: - een onttrekking van € 500.000 aan de egalisatiereserve grondbedrijf (winsten van andere grondexploitaties, (de begrote egalisatiereserve bedraagt per 1-7-2023 € 691.173 en na deze onttrekking € 191.173; er resteert een bedrag voor als er een correctie van eerdere winstnemingen op grexen moet plaatsvinden conform BBV) en - een onttrekking van € 1.789.945 aan de reserve Eneco/onderdeel gebiedsontwikkelingen (de begrote reserve Eneco bedraagt per 1-7-2023 € 19.552.436 en na deze onttrekking € 17.762.491).

In de grondexploitatie is opgenomen de verstrekte subsidie volkshuisvestingsfonds voor € 8,9 miljoen waarbij voorzichtigheidshalve rekening is gehouden met een lagere te verkrijgen subsidie als gevolg van een lager aantal te bouwen woningen (614 in plaats van 659 in aanvraag). Het tekort op de grondexploitatie ad € 2,7 miljoen op eindwaarde samen met de investeringen in openbaar gebied vanuit IUPB ad € 2,7 miljoen vormen tezamen ruimschoots de gemeentelijke cofinanciering welke minimaal 30% van het publieke tekort moet zijn. Bovenstaande financiële consequenties voortkomend uit de opening van de nieuwe grondexploitatie Staatsliedenbuurt zullen na besluitvorming door de raad worden verwerkt in de programmabegroting 2023 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatie Staatsliedenbuurt 2023-2027”. Daarnaast kent de grondexploitatie een behoorlijk bedrag aan risico’s ad € 6,6 miljoen waarvoor de risicoreserve/het gemeentelijk weerstandsvermogen eindejaar bij de herijking van de risico’s en het weerstandsvermogen wordt opgehoogd ten laste van de algemene reserve. Dit is de optelling van gewogen nadelige risico’s Staatsliedenbuurt. Ook heeft deze ontwikkeling ook een gering effect op de erfpacht exploitatie door de inbreng van erfpachtgronden, wegvallende canoninkomsten en rente in de jaren 2025-2027.

Dit effect is gering ( max € 5.283) en zal meegenomen worden bij de eerstvolgende herziening van de erfpachtbegroting. Bijlagen: Haalbaarheidsstudie Staatsliedenbuurt (23BIJ00920) Grondexploitatie Staatsliedenbuurt (geheim) (23BIJ00921) Begrotingswijziging Grondexploitatie Staatsliedenbuurt 2023-2027 (23BIJ01146)

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 29 augustus 2023 ( 23VR044)

Besluit: 1. De Grondexploitatie Staatsliedenbuurt vast te stellen en te openen per 3-10-2023; 2. Voor het nadelige saldo van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt ad € 2.289.945 een bedrag van € 500.000 te onttrekken aan de egalisatiereserve grondbedrijf (winsten van grondexploitaties) en € 1.789.945 te onttrekken aan de Eneco reserve en € 2.289.945 te storten in de verliesvoorziening surplus per grondexploitatie; 3. De programmabegroting 2023 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatie Staatsliedenbuurt 2023-2027” te wijzigen. De wijziging in de programmabegroting 2023 luidt als volgt: Verhoging Lasten Programma € 2.372.817 Ruimtelijke Inrichting in Samenhang Baten Programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang

€

2.372.817

Verlaging €

€

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 3 oktober 2023.

de griffier, {{esl:Signer1:capture:size(200,100)}}

de voorzitter, {{esl:Signer2:capture:size(200,100)}}

M.J.W. Tobeas

J.G. Bijl