Raadsvoorstel Grondexploitatie Van Swindensingel 40 en 42

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

24VR061

Contact Steller:

contact@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 2191111

Portefeuillehouder:

wethouder A.J.M. Laan wethouder A.N. Biekman

Publicatie :

Openbaar

Onderwerp:

Grondexploitatie Van Swindensingel 40 en 42

3 september 2024

A. Voorgesteld besluit:

1. De grondexploitatie Van Swindensingel 40-42 vast te stellen en te openen per 8-10-2024. 2. Ter dekking van het nadelig saldo van de grondexploitatie € 286.626 te onttrekken aan de egalisatiereserve grondbedrijf en te storten in de verliesvoorziening surplus per grondexploitatie. 3. De programmabegroting 2024 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatie Van Swindensingel 40-42” te wijzigen. B. Aanleiding:

Op de percelen Van Swindensingel 40 en 42 liggen al jarenlang twee verpauperde panden. Deze percelen zijn diverse malen doorverkocht, maar tot ontwikkeling is het nooit gekomen. Derhalve bestaat nu de wens om deze locatie aan te pakken middels het vaststellen van een ontwikkelstrategie en ontwikkelpaspoort. Om financiering mogelijk te maken, maakt deze locatie onderdeel uit van de subsidieaanvraag voor de Meerjarige regeling specifieke uitkering herstructurering volkshuisvesting – Schiedam 2024-1 (VHF) welke op 29 mei 2024 is beschikt. C. Maatschappelijk doel:

Het verbeteren van de woningen en woonomgeving en meer variatie in de woningvoorraad in wijk Oost met als doel om de leefbaarheid en veiligheid in deze wijk te verbeteren. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan één van de doelstellingen van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid Schiedam Nieuwland en Oost (NPNO). D. Argumenten:

1.1 Betere woningen is een doelstelling van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid Schiedam Nieuwland en Oost (NPNO) Eén van de doelstellingen van het NPNO is het verbeteren van woningen en woonomgeving in Oost. De panden aan de Van Swindensingel 40 - 42 liggen aan de kop van het Land van Ris en zijn al jaren verpauperd. De panden doen afbreuk aan de groene omgeving van het Land van Ris. Met de aanpak van deze “rotte kies” worden niet alleen extra en duurzame woningen gerealiseerd, maar krijgt de omgeving ook een positievere uitstraling.

1.2 De betreffende percelen bieden ruimte aan extra woningen en verbetering van de openbare ruimte De locatie aan de Van Swindensingel 40 - 42 is een kansrijke plek in Schiedam Oost waar door middel van herstructurering en herontwikkeling een belangrijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit kan plaatsvinden. Om een beeld te krijgen wat er mogelijk is op deze locatie is een ontwikkelpaspoort gemaakt (zie bijlage) en door het college vastgesteld. De locatie biedt ruimte voor een ontwikkeling van een appartementengebouw met circa 20-25 appartementen en bijbehorende parkeerplaatsen en mogelijk beperkt gebruik voor maatschappelijke doeleinden. Het authentieke en hoog stedelijke karakter van het gebied en de ligging nabij treinstation Schiedam Centrum is aantrekkelijk voor ouderen, gezinnen en kleinere huishoudens met een stedelijke leefstijl. De herinrichting van de kop van het Land van Ris sluit bovendien aan op de ambitie om het Land van Ris duurzaam te verbinden met de singels in Oost. 1.3 Financieel kader vaststellen De grondexploitatie Van Swindensingel 40-42 geeft het financiële kader aan waarbinnen de ontwikkeling naar verwachting uitgevoerd kan worden. De basis voor de berekening vormt Het Ontwikkelpaspoort Van Swindensingel 40-42.

2.1 Dekking tekort door onttrekking aan reserves Het geprognosticeerd negatieve resultaat van de grondexploitatie op contante waarde per 1-1-2024 bedraagt € 286.626 (negatief € 316.459 op eindwaarde). Het verwachte verlies op de grondexploitatie moet conform BBV worden voorzien, hiervoor wordt dan ook een storting in de verliesvoorziening surplus per grondexploitaties voorgesteld van € 286.626 met als dekking een onttrekking aan de egalisatiereserve grondbedrijf. E. Duurzaamheid

Deze verpauperde locatie wordt getransformeerd naar een locatie met duurzame woningen en een betere verbinding met de groene omgeving. F. Kanttekening en risico’s:

1.1. Geheimhouding Grondexploitatie Op 3 september 2024 heeft het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid, sub sub b van de Wet open overheid, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, geheimhouding opgelegd op de grondexploitatie Van Swindensingel 40-42. Het college heeft dit gedaan, omdat een grondexploitatie in zijn samenhang informatie bevat die de marktpositie van de gemeente kan schaden. 1.2 Medewerking nodig van de huidige erfpachters Bij voorkeur komen we minnelijk tot overeenstemming met de erfpachters over het beëindigen van hun erfpachtrecht. Om te voorkomen dat het recht wordt overgedragen aan een andere partij kan er een voorkeursrecht gevestigd worden. Ook kan het opzeggen van de erfpachtrechten in het algemeen belang (opgenomen in de erfpachtvoorwaarden) overwogen worden. 1.3 Eén van de panden nog als bedrijfspand in gebruik Eén van de panden wordt nu nog door een huisarts en apotheek gebruikt. De locatie wordt getransformeerd naar woningen. Dit betekent dat voor de huisarts en apotheek een andere locatie gezocht moet worden. De Peperklip-locatie kan dan een optie zijn.

1.4 Risico’s grondexploitatie ontwikkeling Het voeren van een grondexploitatie brengt risico’s, maar ook kansen met zich mee. Ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen een groot effect hebben op het saldo. Naast kosten en vertragingsrisico’s is er in de kostenraming voorzichtigheidshalve uitgegaan van een ruime parkeernorm die mogelijk omlaag kan. Dit kan een positief financieel effect hebben. De gewogen risico’s ad € 140.653 zullen worden meegenomen in de eerstvolgende herziening van de risicoreserve eindejaar. 1.5 Er is geen sprake van staatssteun De gemeente maakt de locatie zelf bouw- en woonrijp. De kavel waarop het appartementengebouw wordt gerealiseerd zal door middel van een open transparante procedure tegen een marktconforme koopprijs worden verkocht waarbij de grond vooraf in opdracht van de gemeente door een onafhankelijke deskundige zal worden getaxeerd. Voor wat betreft de verwerving van de erfpachtrechten zal voor aanvang van de onderhandelingen de waarde van de nog lopende erfpachtrechten door een onafhankelijke deskundige worden bepaald om er zeker van te zijn dat de gemeente een marktconforme vergoeding met de huidige erfpachters overeen zal komen. Dit alles is overeenkomstig de Kadernota Grond 2020. Met deze ontwikkelstrategie wordt staatssteun voorkomen. G. Financiën:

Voor het project Van Swindensingel 40-42 wordt aan de raad voorgesteld een grondexploitatie te openen op basis van de gemeentelijke grondpositie, het meerjarige karakter én het feit dat het de fysieke verbetering van een binnenstedelijke locatie betreft met toevoeging van woningen waarvoor een subsidie Volkshuisvestingsfonds (70% over het tekort op de ontwikkeling) is verstrekt door het Rijk. Het geprognosticeerd negatieve resultaat van de grondexploitatie op contante waarde per 1-1-2024 bedraagt € 1.145.516 (- € 1.264.743 op eindwaarde). De begrote subsidie Volkshuisvestingsfonds bedraagt € 885.320 (70% van het tekort, 30% is gemeentelijke cofinanciering) waarna er een tekort resteert netto contant van € 286.616. Dit verwachte verlies op de grondexploitatie moet conform BBV direct worden voorzien. Hiervoor wordt dan ook een storting in de verliesvoorziening surplus per grondexploitatie voorgesteld van € 286.626 met als dekking een onttrekking van € 286.626 aan de egalisatiereserve grondbedrijf (winsten van andere grondexploitaties, (de begrote egalisatiereserve bedraagt per 1-7-2024 € 1.537.047 en na deze onttrekking € 1.250.421).

Voorgesteld wordt bovenstaande financiële consequenties voortkomend uit de opening van de nieuwe grondexploitatie Van Swindensingel 40 en 42 te verwerken in de programmabegroting 2024 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatie Van Swindensingel 40-42”. Daarnaast kent de grondexploitatie een bedrag aan risico’s ad € 140.653 waarvoor de risicoreserve eindejaar bij de herijking van de risico’s en het weerstandsvermogen wordt opgehoogd ten laste van de algemene reserve.

Ook heeft deze ontwikkeling een gering effect op de erfpachtexploitatie door de inbreng van erfpachtgronden Van Swindensingel 40 en 42, wegvallende canoninkomsten en rente in de jaren 2025 en volgende jaren. Dit effect is gering (per saldo € 11.291) en zal worden meegenomen in de eerstvolgende herziening van de erfpachtbegroting. H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

Na vaststelling raad worden het traject ingang gezet om de locatie te verwerven en vervolgens in de markt te zetten. Bijlage(n):

-

Ontwikkelpaspoort Van Swindensingel 40 en 42 (24BIJ03741) Grondexploitatie Van Swindensingel 40 en 42 (24BIJ03742) (Geheim) Begrotingswijziging grondexploitatie Van Swindensingel 40-42 (24BIJ04027)

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 3 september 2024 ( 24VR061)

Besluit: 1. De grondexploitatie Van Swindensingel 40-42 vast te stellen en te openen per 8-102024; 2. Ter dekking van het nadelig saldo van de grondexploitatie € 286.626 te onttrekken aan de egalisatiereserve grondbedrijf en te storten in de verliesvoorziening surplus per grondexploitatie. 3. De programmabegroting 2024 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatie Van Swindensingel 40-42” te wijzigen. De begroting 2024 wijzigt als volgt: Vermeerdering Lasten Programma 2 Ruimtelijke Inrichting in samenhang

294.110

Baten Programma 2 Ruimtelijke Inrichting in samenhang

294.110

Vermindering

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 8 oktober 2024.

de griffier,

de voorzitter,

M.J.W. Tobeas

mr. H.M. Bergmann