Raadsvoorstel Aangaan koop- en procesovereenkomst herinrichting Dirkzwagerlocatie

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

21VR009

Steller:

I. Arends, Projecten

Telefoonnummer steller:

010 2191770

Portefeuillehouder:

Wethouder Minhas, Wethouder Houtkamp

Publicatie :

Openbaar

23 februari 2021

Aangaan koop- en procesovereenkomst herinrichting Dirkzwagerlocatie met projectontwikkelaar Van Wijnen

Onderwerp:

A. Voorgesteld besluit:

1.

In te stemmen met het besluit van het college tot het aangaan van een koopovereenkomst met Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V. “Koopovereenkomst Registergoederen & Procesovereenkomst Herinrichting Openbaar Gebied – locatie Dirkzwager te Schiedam”;

2. In te stemmen met de volgende financiële gevolgen: a.

de netto opbrengsten uit de verkoop van panden en gronden aan Van Wijnen (onder aftrek van de boekwaarde ad € 1,-) in 2021 en 2022 ad € 1.36mln en de extra opbrengst uit meer te bouwen woningen ad 0,25 mln in 2024 te storten in de Reserve Binnenstad ter dekking van de te maken projectkosten Dirkzwager fase 1 t/m 3 ;

b. voor de realisatie van Fase 1 , Plangebied (Van Wijnen), binnen de ontwikkeling Dirkzwager voor 2021 t/m 2026 € 1.3 mln beschikbaar te stellen en hiervoor aan de reserve Binnenstad € 0,75 mln te onttrekken en voor € 0,55 mln een beroep te doen op het beschikbare IUPB budget; c.

de meerjaren programmabegroting 2021 en opeenvolgende jaren te wijzigen conform programmabegrotingswijziging;

d. een eventueel positieve resultaat aan het einde van het project terug te laten vloeien naar de algemene middelen; 3. de door het college op 23 februari 2021 opgelegde geheimhouding op: 1) Koopovereenkomst Registergoederen & Procesovereenkomst Herinrichting Openbaar Gebied – locatie Dirkzwager te Schiedam dd. 18 februari 2021, inclusief bijlagen; 2) Overzicht getaxeerde waarden en cashflowschema Dirkzwager; 3) Overzicht kosten en baten project Dirkzwager; te bekrachtigen op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10 lid 2, sub b en g van de Wet openbaarheid bestuur (Wob) dit gelet op de economische financiële belangen van de gemeente en Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V..

B. Aanleiding:

De panden en gronden van de distilleerderij Dirkzwager zijn na faillissement bij de curator opgekocht door Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V. (hierna Van Wijnen), met de bedoeling hier woningbouw te realiseren. Op 1 oktober 2019 is het nieuwe bestemmingsplan voor de Dirkzwagerlocatie vastgesteld door de Raad, op 22 november 2019 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Het nieuwe bestemmingsplan maakt het mogelijk dit gebied te transformeren van een bedrijventerrein naar hoogwaardig, binnenstedelijk gebied met overwegend grondgebonden woningen aangevuld met enkele economische functies. Van Wijnen heeft de gronden en panden van Dirkzwager aangekocht om het gehele plangebied te transformeren tot een hoogwaardig, binnenstedelijk woongebied. De gemeente wil haar bezit, panden en gronden, in dit gebied inbrengen als onderdeel van deze ontwikkeling. De projectorganisatie van de gemeente heeft daartoe met Van Wijnen een proces doorlopen om tot contractuele afspraken te komen over deze gebiedsontwikkeling. Dit proces heeft geleid tot afspraken over de verkoopprijs, de kwaliteit in het gebied en de kostenverdeling voor de integrale ontwikkeling van het gehele openbaar gebied. Hierbij wordt gezocht naar een mooie balans tussen woningbouw en binnenstedelijke functies in het gebied, met behoud en nieuwe bestemming van de monumenten.

Hierbij kan gedacht worden aan het vestigen van een boutique hotel, de ontwikkeling Kappelhof, horecafuncties en huisvesting kunstenaar(s), waarbij de historische charme van het gebied wordt behouden. C. Maatschappelijk doel:

De panden van distilleerderij Dirkzwager in het historische stadscentrum van Schiedam staan al een aantal jaren leeg. De locatie is binnenstedelijk gebied en biedt een unieke kans om het woningaanbod voor het (middel)dure segment in het centrum van de stad uit te breiden. Bij de transformatie van het Dirkzwagergebied van leegstaand bedrijventerrein naar een kwalitatief hoogwaardig woongebied, zijn de doelstellingen uit de “Ontwikkelingsvisie Binnenstad 2012”, de “Woonvisie Schiedam, groei als kansen voor de stad” en het “Uitvoeringsprogramma Binnenstad, Doorpakken, versnellen en afmaken 2019-2021” leidend. D. Argumenten:

1.1.

De koop- en procesovereenkomst maakt herontwikkeling van Dirkzwager mogelijk In deze Overeenkomst leggen Partijen hun afspraken over de verkoop van de gemeentelijk registergoederen en hun procesafspraken ten aanzien van de noodzakelijke herstructurering van het Openbaar Gebied vast. Binnen het plangebied liggen naast de door Van Wijnen gekochte panden en gronden ook gemeentelijke gronden en panden. In het nu doorlopen traject zijn afspraken gemaakt met Van Wijnen over de verkoop van de gemeentelijke gronden en panden, zodat de herontwikkeling van het Dirkzwagergebied integraal kan worden uitgevoerd.

1.2.

Het bestemmingsplan voor het plangebied Dirkzwager is onherroepelijk Op 1 oktober 2019 is het nieuwe bestemmingsplan voor de Dirkzwagerlocatie vastgesteld door de Raad en het is per 22 november 2019 onherroepelijk geworden. Onderdeel van het bestemmingsplan is het beeldkwaliteitsplan, met daarin de kaders voor het door Van Wijnen te ontwikkelen stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan.

1.3.

Van Wijnen voert herinrichting openbaar gebied uit ten gunste van gemeente Partijen zien hun gemeenschappelijke belang om samen te werken en te komen tot de verkoop van de Registergoederen en een procesovereenkomst ten aanzien van de gezamenlijke integrale herontwikkeling van het Openbaar Gebied in het gehele Projectgebied, bestaand uit het Plangebied (Van Wijnen) en het Beheergebied (gemeentelijk deel). In onderstaande plankaart is de begrenzing van het Plangebied en Beheergebied weergegeven. De procesovereenkomst legt de procesafspraken vast, maar deze dienen nog uitgewerkt te worden in een basisovereenkomst conform de Uniforme Administratieve Voorwaarden Geïntegreerde Contractvormen (UAV-gc 2005).

1.4.

Onderzoek bruggen Dirkzwager en afspraak over bijdrage Van Wijnen Momenteel wordt een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke vergroting van de kwaliteit van de bereikbaarheid van het gebied, door de aanleg van één of twee loop-/ fietsbruggen. In de koop- en procesovereenkomst is een afspraak vastgelegd over een bijdrage door Van Wijnen aan extra kwaliteit in de openbare ruimte, waaronder de mogelijkheid van aanleg van één of twee bruggen. Op een later moment volgt een meer uitgewerkt voorstel.

1.5.

Zelfbewoningsplicht voor kopers nieuwbouw Op verzoek van de gemeente neemt Van Wijnen een zelfbewoningsplicht op voor de kopers van de nieuwbouw.

2.1.

Raadsbesluit nodig vanwege realisatie project en uitvoeringskosten Bij hogere inkomsten dan €500.000,- uit in dit geval de verkoop van registergoederen aan Van Wijnen is (op grond van artikel 6 lid 4 uit de financiële verordening) toestemming nodig van de gemeenteraad om deze inkomsten te besteden binnen het project. De financiële besluiten zoals opgenomen onder a t/m e, zijn benodigd om binnen het project Dirkzwager de kosten voor inrichting openbare ruimte, plankosten van de gemeente en boekwaarde plankosten te kunnen dekken.

Een nadere toelichting op het te doorlopen proces is eerder beschreven, in argument 1.3. Kosten en opbrengsten plangebied project Dirkzwager Naast de verkoop van de registergoederen is een begroting gemaakt van het totaal aan kosten en opbrengsten van het project. Deze berekening beperkt zich tot het plangebied. De kosten van het beheergebied zijn buiten beschouwing gelaten. Kosten en opbrengsten beheergebied project Dirkzwager Voor het beheergebied is geen sprake van kostenverhaal, omdat de gemeente de werkzaamheden voor het nieuw aan te leggen openbare gebied wenst te verpanden aan Van Wijnen. Afspraken over deze opdracht worden vastgelegd in een prestatieovereenkomst (UAV-GC). Deze is als bijlage opgenomen bij de Koopovereenkomst (bijlage 1). Definitieve besluitvorming over het aangaan van deze overeenkomst volgt in fase II. 2.2.

Informeren raad over toekomstige ontwikkeling Dirkzwagergebied Daarnaast willen we de raad graag meenemen in de transformatie van een voormalig bedrijventerrein naar een nieuw woongebied in de binnenstad. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de visie voor de binnenstad en de woonvisie.

2.3.

Fasering besluitvorming (toegelicht in vertrouwelijke bijlage cashflowschema) Fase I: Aangaan koop- en procesovereenkomst met Van Wijnen; Fase II: Aangaan UAV-GC overeenkomst met Van Wijnen; Fase III: Vergroten van kwaliteit van de bereikbaarheid openbare ruimte; Fase IV: Restant opbrengst uit project wordt gestort in de Algemene Reserve.

2.4.

De opbrengsten uit de verkoop zijn benodigd om de herontwikkeling vanuit de gemeente te kunnen begeleiden Het actuele cashflowschema en de toelichting daarbij (bijlage 3) wijst uit dat de opbrengsten uit de verkoop nodig zijn voor een goede begeleiding en sturing door de gemeente gedurende de planvorming en uitvoering van de herontwikkeling door de projectontwikkelaar. De eerder genoemde verkoopwaarde van de registergoederen zal ingezet worden om een groot deel van de gemeentelijke verplichtingen te bekostigen. Zo nodig kunnen de opbrengsten ook worden ingezet om de kwaliteit van de bereikbaarheid van het openbaar gebied te vergroten, bijvoorbeeld door de aanleg van een brug.

3.1.

Geheimhouding op adviesnota en bijlagen Op basis van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet de door het college op 23 februari 2021 opgelegde geheimhouding te bekrachtigen op de bijlagen bij het raadsvoorstel 21VR0009 (1. koopovereenkomst met bijlagen, bijlage 2. overzicht getaxeerde waardes, cashflowschema en begrotingswijziging, bijlage 3. overzicht kosten en baten project), dit gelet op de economische financiële belangen van de gemeente en Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., zoals bedoeld in artikel 10 lid 2, sub b en g van de Wet openbaarheid bestuur (Wob).

E. Kanttekening en risico’s:

1.1.

Beperkt risico i.v.m. afwijken aanbestedingsbeleid vanwege onzekerheid over totale kosten realisatie openbaar gebied Door de verwevenheid van de gebiedsontwikkeling Dirkzwager met het bestaande openbaar gebied verdient het aanbeveling om de herinrichting hiervan aan Van Wijnen op te dragen. Om dat mogelijk te maken, is een afwijking van het gemeentelijk aanbestedingsbeleid noodzakelijk, zodat we 1-op-1 kunnen gunnen aan Van Wijnen. Daarnaast dienen de kosten voor realisatie van de totale openbare ruimte onder de Europese aanbestedingsdrempel van €5,35 mln. te blijven. Voor dit moment is een voorlopig advies gevraagd van een aanbestedingsdeskundige, waaruit blijkt dat het mogelijk is om van het aanbestedingsbeleid af te kunnen wijken. Echter, pas na overeenstemming over de exacte inhoud van de basisovereenkomst en op basis van de zuivere ramingen die bij het Inrichtingsplan horen, kan een definitief advies worden geven. Indien de drempel voor Europees aanbesteden wordt overschreden, moeten we de opdracht voor de herontwikkeling van de openbare ruimte in het beheergebied alsnog separaat aanbesteden. Het definitieve aanbestedingsadvies maakt onderdeel uit van Fase II, besluitvorming volgt op een later moment. Daarmee volgen we twee stappen: 1: Aangaan koop- en procesovereenkomst; Deze overeenkomst is reeds aangegaan (collegebesluit 21INT00066).

Aan u wordt gevraagd hiervan kennis te nemen; 2: Aangaan basisovereenkomst UAV-GC met definitief advies afwijken aanbestedingsbeleid.

F. Financiën:

De gronden en panden in de locatie Dirkzwager zijn indertijd aangekocht als strategische aankoop (om te kunnen sturen in de herstructurering van het gebied Dirkzwager). Op de gronden en panden rust een boekwaarde van € 1,= (één EURO). Om deze gronden en panden te kunnen verkopen ten gunste van de ontwikkeling van deze locatie zoals voornoemd is in 2019 een taxatie verricht door het bureau “BaseValue” met een waardepeildatum op 1 mei 2019 (bijlage 2, overzicht getaxeerde waarden). Om de betreffende gronden en panden te kunnen verkopen als bouwrijpe grond dient de gemeente werkzaamheden te verrichten inzake het bouwrijp maken. Hiermee trekt de gemeente verantwoordelijkheden voor de ondergrond en de constructie naar zich toe inclusief de aanverwante risico’s. Om dit laatste te voorkomen is met de ontwikkelaar afgesproken dat hij de gronden en panden kan verwerven tegen de waarde “as is, where is”. Hiermee zijn alle kosten die de gemeente zou moeten maken om de prijs voor bouwrijpe grond te kunnen ontvangen als ook alle denkbare risico’s verlegd naar de ontwikkelaar. Kosten en opbrengsten plangebied project Dirkzwager Naast de verkoop van de registergoederen is een begroting gemaakt van het totaal aan kosten en opbrengsten van het project. Deze berekening beperkt zich tot het plangebied.

De kosten van het beheergebied zijn buiten beschouwing gelaten, omdat hier nog geen kostenraming mogelijk is.

Kosten en opbrengsten beheergebied project Dirkzwager Voor het beheergebied is geen sprake van kostenverhaal, omdat de gemeente de werkzaamheden voor het nieuw aan te leggen openbare gebied wenst door te leggen aan Van Wijnen. Afspraken over deze opdracht worden vastgelegd in een prestatieovereenkomst (besluitvorming volgt in fase II). In dit raadsvoorstel wordt alleen besluitvorming over de ontwikkeling van het plangebied ter besluitvorming voorgelegd. Voorgesteld wordt om aan de raad te vragen de programmabegroting 2021-2026 te wijzigen, waarbij de wijziging 2021 t/m 2024 als volgt luidt:

Lasten Programma Economie in Ontwikkeling (dotatie reserve Binnenstad) Programma Economie in Ontwikkeling Baten Programma Economie in Ontwikkeling (verkoopopbrengst) Programma Economie in Ontwikkeling (onttrekking reserve Binnenstad)

Verhoging Verhoging Verhoging Verhoging 2021 2022 2023 2024 € 553.621 € 806.277 €0 € 250.000 € 443.777

€ 137.133

€ 71.133

€ 52.800

€ 553.621

€ 806.277

€0

€ 250.000

€ 443.777

€ 137.133

€ 71.133

€ 52.800

Op een later moment zal besluitvorming over het beheergebied en de bruggen worden voorgelegd. De benodigde middelen hiervoor zijn naar huidige verwachting beschikbaar in de reserve Binnenstad. G. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.): Bijlage(n):

1.

Geheim: Koopovereenkomst Registergoederen & Procesovereenkomst Herinrichting Openbaar Gebied – locatie Dirkzwager te Schiedam dd. 18 februari 2021, inclusief bijlagen (21BIJ00229, 21BIJ00323, 21BIJ00326, 21BIJ00327, 21BIJ00328, 21BIJ00329, 21BIJ00324, 21BIJ00325); 2. Geheim: Overzicht getaxeerde waarden, cashflowschema en begrotingswijziging Dirkzwager (21BIJ00321) 3. Geheim: Overzicht kosten en baten project Dirkzwager (21BIJ00322); 4. Plankaart B-831 d.d. 10 maart 2020 (21BIJ00320); 5. Presentatie Stedenbouwkundig plan d.d. 1-2-2021.

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

drs. M.A. van den Hende, wnd.

C.H.J. Lamers

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 23 februari 2021 (21VR009); Besluit: 1.

in te stemmen met het besluit van het college tot het aangaan van een koopovereenkomst met Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V. “Koopovereenkomst Registergoederen & Procesovereenkomst Herinrichting Openbaar Gebied – locatie Dirkzwager te Schiedam”;

2. in te stemmen met de volgende financiële gevolgen: a.

de netto opbrengsten uit de verkoop van panden en gronden aan Van Wijnen (onder aftrek van de boekwaarde ad € 1,-) in 2021 en 2022 ad € 1.36mln en de extra opbrengst uit meer te bouwen woningen ad 0,25 mln in 2024 te storten in de Reserve Binnenstad ter dekking van de te maken projectkosten Dirkzwager fase 1 t/m 3;

b. voor de realisatie van Fase 1 , Plangebied (Van Wijnen), binnen de ontwikkeling Dirkzwager voor 2021 t/m 2026 € 1.3 mln beschikbaar te stellen en hiervoor aan de reserve Binnenstad € 0,75 mln te onttrekken en voor € 0,55 mln een beroep te doen op het beschikbare IUPB budget; c.

de meerjaren programmabegroting 2021 en opeenvolgende jaren te wijzigen conform programmabegrotingswijziging;

d. een eventueel positieve resultaat aan het einde van het project terug te laten vloeien naar de algemene middelen; 3. de door het college op 23 februari 2021 opgelegde geheimhouding op 1) Koopovereenkomst Registergoederen & Procesovereenkomst Herinrichting Openbaar Gebied – locatie Dirkzwager te Schiedam dd. 18 februari 2021, inclusief bijlagen; 2) Overzicht getaxeerde waarden en cashflowschema Dirkzwager; 3) Overzicht kosten en baten project Dirkzwager; te bekrachtigen op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10 lid 2, sub b en g van de Wet openbaarheid bestuur (Wob) dit gelet op de economische financiële belangen van de gemeente en Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V.. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 20 april 2021. de griffier,

de voorzitter,

J.W. Scherpenzeel

C.H.J. Lamers