Raadsbesluit 28 september 2021 Woonontwikkeling Schieveste

gemeente Schiedam

Gewijzigd raadsvoorstel

•

(gewijzigd na auditcommissie 8/9-21)

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

21VR042

Steller:

S.S.M. van Riemsdijk, Projecten

Telefoonnummer steller:

13juli 2021

010 2191719

Portefeuillehouder:

Wethouder Laan, Wethouder Houtkamp

Publicatie:

Openbaar

Onderwerp:

Woonontwikkeling Schieveste

A. Voorgesteld besluit: 1.

2.

3. 4.

5. 6.

7.

8.

Kennis te nemen van de aanbieding van de Ontwikkelcombinatie Schiedam (OCS) voor de aankoop van gronden in Bouwvlak A van Schieveste om voor eigen rekening en risico woningen en commerciële ruimte te realiseren, een en ander zoals vervat in hun brief met bijlagen van 30juni 2021 (bijlage 1); De herziening van de gemeentelijke grondexploitatie Schieveste fase 2 vast te stellen zoals te vinden in bijlage 2 en tegelijkertijd de naam van de gemeentelijke grondexploitatie te wijzigen in ‘Woonontwikkeling Schieveste’; De toerekenbaarheid van de bovenwijkse voorzieningen vast te stellen conform bijlage 5 ‘Toerekenbaarheid maatregelen Woonontwikkeling Schieveste’; Als gevolg van het lagere verwachte verlies op netto contante waarde voor de gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste in 2021 een bedrag van € 1.372.185 te laten vrijvallen uit de voorziening ‘Dekking tekorten bouwgrondexploitaties’ ten gunste van de algemene reserve; De herziene gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder zoals beschreven in bijlage 3 vast te stellen; Voorzieningen voor een publiek ondergronds afvalsysteem (bijlage 4) en daarop aangesloten prullenbakken op Schieveste aan te leggen en daartoe de voorbereidingen te starten voor een nog te doorlopen aanbesteding; Alle financiële consequenties (m.u.v.

financiële consequenties ondergronds afralsysteem) te verwerken in de programmabegroting 2021 en volgende jaren conform bijlage 6 Begrotingswijziging herziening grondexploitaties Schieveste en Spaanse Polder. De raad besluit de door het college op 13juli 2021 opgelegde geheimhouding op volgende bijlagen: 1. Aanbieding van de OCS voor Schieveste inclusief de bij lagen 1 t/m 8; 2. Gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’; 3. Herziene gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder; 4. Haalbaarheidsstudie Ondergronds afvalsysteem; 6. Begrotingswijziging Schieveste woonlocatie en Spaanse Polder. te bekrachtigen, op grond van artikel 25 lid 3, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10, lid 2, sub b en sub g van de Wet openbaarheid van bestuur, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente en anderen dan gemeente.

B. Bestuurssamenvaffing

De Ontwikkelcombinatie Schieveste CV (OCS) benaderde de Gemeente in 2018 met een initiatief om op Schieveste voor eigen rekening en risico woningen en commercieel vastgoed te ontwikkelen. Om te kunnen beoordelen of en hoe dit initiatief aansloot bij de gemeentelijke opgaven op het gebied van wonen, duurzaamheid, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, stelde het college in juni 2019 een gemeentelijk Kwaliteitsplan Schieveste vast. In november 2019 bood OCS haar ‘Masterplan Schieveste’ aan bij de gemeente. Om de door OCS voorgenomen ontwikkeling publiekrechtelijk mogelijk te maken, en met het gemeentelijk Kwaliteitsplan Schieveste als leidraad voor de toekomstige ruimtelijke ordening, gaf de gemeenteraad op 28januari 2020 (19VR099) het college opdracht tot: 1. het opstellen van een nieuw bestemmingsplan/milieueffectrapportage (MER), 2. het maken van een gemeentelijke grondexploitatie (grex) en 3. het starten van de onderhandelingen met OCS over de eerste gronduitgifte voor bouwviak A. Om de bovenwijkse investeringen in geluidsmaatregelen en toegangsroutes (o.a. de spoorse passage bij de Boerhaavelaan) te kunnen betalen, die nodig zijn voor woningbouw op Schieveste, ontving de gemeente in september 2020 een bijdrage van € 18,05 miljoen uit de Woningbouwimpuls-regeling (Wbi). Dit verplicht de gemeente tot co-financiering van eenzelfde bedrag en tot realisatie van ca.

3.000 woningen op Schieveste, startend uiterlijk 10 september 2023. Op 30juni 2021 ontving het college de aanbieding van OCS voor bouwviak A. De aanbieding behelst de bouw van ca 1.200 woningen (waarvan ca. 75% betaalbaar), een schetsplan voor de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte en een grondbod. Deze aanbieding is in lijn met het gemeentelijk Kwaliteitsplan Schieveste en het daarop gebaseerde bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’ dat de raad gelijktijdig met deze financiële besluitvorming over Schieveste wordt aangeboden. Met de aanbieding kan Schiedam tevens gaan voldoen aan de verplichtingen vanuit de Wbi t.a.v. programma en planning. De bovenwijkse voorzieningen worden conform het BBV en de Wbi-regeling toegerekend aan de nu voorliggende herziene grondexploitaties van Schieveste en Spaanse Polder, en aan de in het najaar te openen grondexploitatie Stationsomgeving. Bij elkaar voorzien deze drie grondexploitaties in een volledige dekking van de gemeentelijke co-financiering van € 18,05 miljoen. De te sluiten gronduitgifte-overeenkomst met de OCS biedt zekerheid over de grondopbrengsten in de gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’. Vanuit het oogpunt van risicobeheersing en toetsing van de economische haalbaarheid, is zekerheid gezocht over de kostenkant van de grondexploitatie.

De Gemeente heeft deze zekerheid kunnen verkrijgen door met de Civiele Aanneemcombinatie Schieveste (CAS) overeenstemming te bereiken over werkzaamheden, kosten en risico’s van het bouw- en woonrijpmaken. De voorgestelde besluitvorming maakt woningbouw op Schieveste, zoals neergelegd in de aanbieding van OCS voor bouwvlak A, op financieel onderbouwde wijze mogelijk. Zo ontstaat een goed ontsloten woonlocatie met een hoogwaardige en Mimaat-adaptieve leefomgeving. C. Aanleiding:

a)

MarktinitiatiefMasterptan Schieveste van OCS en gemeentelijk Kwatiteitsdocument Schieveste Een marktinitiatief in 2018 van de Ontwikkelcombinatie Schiedam (OCS) leidde op 11 december 2018 tot het besluit over de transformatie van Schieveste (fase 2 en 3) van kantorenlocatie naar een hoogstedeljk woonmilieu. Hierover bent u met raadsbrief 18UIT;58o6 geïnformeerd.

Om te kunnen beoordelen of de plannen van de OCS aan zouden sluiten op de gemeentelijke koers ten aanzien van de opgaven op het gebied van wonen, duurzaamheid, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit besloot het college in juni 2019 een gemeentelijk Kwaliteitsdocument Schieveste vast te stellen ter voorbereiding van een nieuw op te stellen bestemmingsplan. Eind 2019 bood de OCS haar Masterplan Schieveste aan de gemeente aan. Op basis van het Masterplan van OCS en met het gemeentelijk Kwaliteitsdocument Schieveste als leidraad voor de toekomstige ruimtelijke ordening, gaf de gemeenteraad op 28 januari 2020 het college opdracht tot het opstellen van een nieuw bestemmingsplan en bijbehorend milieueffectrapport, het opstellen van een gemeentelijke grondexploitatie en voorbereiden van een eerste gronduitgifte voor fase 1 (19VR099). b) Context: SchieDistrict als gemeentelijke gebiedsopgave In de gebiedsontwikkeling SchieDistrict werkt Schiedam sinds 2018 aan een schaaisprong op het gebied van wonen (verdichten), economie (werken en een leven lang ontwikkelen) en mobiliteit (bereikbaarheid met alle (deet)modaliteiten). Mede voortbouwend op de gemeentelijke Holsteiner aanpak van de ondermijning in een deel van het gebied, worden hiermee de opgaven van verstedelijking, betere leefbaarheid, veiligheid en maatschappelijke inclusie op een duurzame manier aangepakt. c)

Woningbouwimpuls (Wbi) van het rijk voor bovenwijkse voorzieningen en opdracht tot co financiering Daarnaast heeft de gemeente Schiedam in 2020 voor Schieveste een bijdrage verkregen van € 18,05 miljoen uit de Woningbouwimpuls (Wbi) van het ministerie van Binnenlandse Zaken; een rijksprogramma om de bouw van betaalbare woningen in Nederland te versnellen. Met deze bijdrage kunnen met name bovenwijkse, publieke maatregelen (geluidsschermen langs het spoor; passage onder het spoor bij de Boerhaavelaan; upgrade tunnel A2o) worden aangelegd die nodig zijn om de woningbouw op een locatie als Schieveste mogelijk te maken. De rijksbijdrage vanuit de Wbi verplicht de gemeente tot co-financiering ter grootte van hetzelfde bedrag, hetgeen gebeurt door opname van bovengenoemde bovenwijkse/publieke voorzieningen in de gemeentelijke grondexploitaties Spaanse Polder en Woonlocatie Schieveste nu, en later dit jaar ook in de te openen gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving. D. Maatschappelijk doel: De voorgestelde besluitvorming maakt woningbouw op Schieveste, zoals neergelegd in de aanbieding van OCS voor bouwvlak A, op financieel onderbouwde wijze mogelijk. Zo ontstaat een goed ontsloten woonlocatie met een hoogwaardige en Idimaat-adaptieve leefomgeving.

In combinatie met het bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’ waarborgt de gemeente een haalbare ontwikkeling van Schieveste met belangrijke bijdragen aan gemeentelijke doelstellingen en regionale afspraken op het gebied van wonen, bereikbaarheid, duurzaamheid en perspectief op sociale stijging voor de stad en zijn inwoners. E. Argumenten: Aanbieding OCS vloeit voort uit raadsopdracht tot voorbereiding gronduitgifte Het raadsbesluit van 28januari 2020 bevatte onder meer een opdracht aan het college om een gronduitgifte voor de eerste fase voor te bereiden.

1.1.

3

De aanbieding van OCS van 30juni 2021 (bijlage i), om bouwgronden in bouwviak A op Schieveste (gelegen tussen DCMR-gebouw en Lenfiz-college) af te nemen en daar voor eigen rekening en risico circa 1200 woningen te bouwen, biedt hiervoor de basis. De door OCS beoogde bebouwing sluit aan bij de kaders van het nieuwe bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’, het eerder genoemde gemeentelijk Kwaliteitsdocument Schieveste van november 2019 en het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen, duurzaamheid en mobiliteit. De aanbieding van de OCS voor bouwvlak A omvat: • Woonprogramma Een mix van studentenhuisvesting, middeldure en vrije sector appartementen tussen bestaande DCMR-kantoor en Lentiz LIFE College met 3 hoogteaccenten (max. 70 meter). Het gaat om circa 1200 woningen, waarvan ca. 75 % betaalbaar is (sociale huur; middelduur tot 1000 euro/maand en koop tot de NHG-grens van 325.000 euro) • Voorzieningen Naast circa 1200 woningen komt er 2100 m2 commerciële ruimte, 246 parkeerplaatsen en ca. 2100 fietsparkeerplaatsen. De lage parkeernorm en inzet op deelmobiliteit zijn onderdeel van de OCS Mobiliteitsstrategie Schieveste. • Instandhouding van betaalbaarheid Aansluitend bij de regeling die geldt in Rotterdam blijven sociale en middeldure huurwoningen gedurende minimaal 15 jaar vanaf eerste verhuur in dit segment.

Er geldt een gematigde huurverhoging (CPI+;,25%) en een aanvangshuur gedurende 15 jaar binnen de bandbreedte van sociaal en middeldure huur. Via het Bestemmingsplan Schieveste is geborgd dat te allen tijde minimaal 30% van de woningen op Schieveste sociale huurwoningen blijven. Voor de categorie sociaal is de 15 jaar dus alleen van toepassing op het percentage boven deze 30% • Energie OCS zet in op een duurzame wijze van verwarming door aansluiting op de bestaande WKO installatie op Sehieveste die voor toekomstige bouwvlakken B t/m E wordt uitgebreid. • Samenhang buitenruimte en architectonische uitwerking OCS heeft een Schetsontwerp Buitenniimte opgesteld voor een hoogwaardige, groene en klimaatadaptieve openbare ruimte in het binnengebied. Daken gelden als ‘vijfde gevel’: lager gelegen, vanuit andere woningen zichtbare daken zijn groen en zorgen voor voldoende waterbuffering. Dit Schetsontwerp en het gemeentelijk Handboek Openbare Ruimte inclusief een Addendum hierop neemt de gemeente als Programma van Eisen mee hij het bouw- en woonrijp maken van het gebied. • Circutair materiaalgebruik waar mogelijk; opstellen van een materiatenpaspoort • Placemaking door OCS van het plangebied, mede t.b.v. volgende planfasen. • Een grondbod voor bouwvlakA en een doorrekening naar de totale grondwaarde van Schieveste -

-

Aanbieding OCS; Woningbouwimputs voor Schieveste & co-financiering Met de aanbieding van OCS voor bouwvlak A kan de gemeente daarnaast ook aan de slag om te voldoen aan de voorwaarden die het ?ijk heeft verbonden aan de bijdrage uit de Wbi: • Realisatie van een groot deel (ruim een derde) van het vereiste aantal ‘betaalbare woningen’ zoals gedefinieerd in de voorwaarden van de Woningbouwimpulsbijdrage voor Schieveste; • Binnen 3 jaar na afgifte van de subsidiebeschikking (die dateert van 10 september 2020) beginnen met start bouw (uiterlijk 10 september 2023); • Aanleg van de bovenwijkse maatregelen (geluidsschermen langs het spoor; passage onder het spoor bij de Boerhaavelaan; upgrade tunnel A2o); • Gemeentelijke co-financiering, zoals voorzien in de voorliggende gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’ en dekking voor het niet toerekenbare deel van de bovenwijkse voorzieningen, door middel van de herziening van de gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder, en de dit najaar te openen gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving. 1.2.

4

Gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikketing Schieveste’; nodig vanwege bestemmingswijziging Schieveste naar wonen De bestemmingswijziging van kantoren naar wonen in het nieuwe bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’ vraagt om een herziening van de huidige gemeentelijke grondexploitatie van Schieveste fase 2 (bijlage 2) die is gebaseerd op een bestemming ‘kantoren’. Daarnaast brengt de in 2020 verkregen rijksbijdrage van € 18,05 miljoen vanuit de Wbi een verplichting tot co-financiering door de gemeente met zich mee ter grootte van het zelfde bedrag. Deze co-financiering wordt gedekt vanuit de grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’.

2.1.

Gelijktijdig besluit over bestemmingsplan ter borging van functiewijziging, kwaliteit en haalbaarheid Gelijktijdig met de voorliggende financiële besluitvorming over Schieveste, wordt besluitvorming aangeboden over een nieuw bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’ (21VR019). Dit bestemmingsplan biedt de ruimtelijke onderbouwing voor de functiewijziging van kantoren naar wonen en vormt de basis voor de te verlenen omgevingsvergunningen. In dit bestemmingsplan zijn, conform de opdracht van de raad van 28januari 2020, de gemeentelijke bevindingen en aandachtspunten uit de nota ‘Gemeentelijke Kwaliteitstoets OCS Masterplan Schieveste’ van 25 november 2019 verwerkt om een goed ontsloten, hoogstedeljk woonmilieu met een ruimtelijk hoogwaardige en klimaat-adaptieve leefomgeving mogelijk te maken. Onderwerpen als duurzaam energiegebruik en circulariteit zijn onderzocht in het kader van het MER bij het bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’. Waar die verwerking van de Gemeentelijke Kwaliteitstoets binnen de kaders van een bestemmingsplan niet mogelijk was, zijn deze punten onderdeel van de bij het bestemmingsplan behorende welstandsparagraaf (beeldkwaliteit) of het besluit hogere waarden (geluid).

2.2.

Plannen OCS sluiten aan bij de beleidsdoelen van de gemeente. De plannen van de OCS voor bouwviak A zoals die nu zijn aangeboden sluiten aan bij het nieuwe bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’, het gemeentelijk Kwaliteitsdocument Schieveste van november 2019 en het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen, duurzaamheid en mobiliteit. De gronduitgifte-overeenkomst die het college na besluitvorming over de gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’ en het bestemmingsplan Schieveste 2021 wil aangaan, biedt naast deze kwalitatieve aspecten ook zekerheid over de grondopbrengsten in de gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’. Zo is het de gemeente mogelijk de aanbieding van OCS voor woningbouw op Schieveste bouwvlak A te faciliteren binnen kaders van een ‘goede ruimtelijke ordening’: programmatisch passend, duurzaam, met een goede ruimtelijke kwaliteit en economisch haalbaar door een hoge mate van zekerheid over zowel kosten als opbrengsten. 2.3.

Toerekening bovenwijkse voorzieningen aan de grondexploitaties 3. de aanvraag van de woningbouwimpulsgelden is gekeken in hoeverre (zoveel mogelijk) Bij bovenwijkse voorzieningen aan de Woonontwikkeling Schieveste kunnen worden toegerekend. Wat aan de Woonontwikkeling Schieveste kan worden toegerekend draagt bij aan het subsidiabele tekort en hiervoor hebben we de € 18,05 mln, subsidie ontvangen. De keuze om bovenwijkse voorzieningen toe te rekenen aan gemeentelijke grondexploitaties en niet (of deels niet) als investering te zien moet conform de regelgeving (commissie BBV) expliciet door de raad worden gemaakt. Het gaat hierbij met name om: • De passage onder het spoor welke voor 70% aan de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste wordt toegerekend, voor 20% aan de grondexploitatie Spaanse Polder en voor 10% aan de (eind dit jaar te openen) grondexploitatie Stationsomgeving. 5

Upgrade tunnel onder de A2o welke voor 50% aan de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste kan worden toegerekend van voor 50% aan de grondexploitatie Spaanse Polder. • De toeleidende infra naar de passage onder het spoor kan voor 50% toegerekend worden aan de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste en voor 50% aan de (eind dit jaar te openen) grondexploitatie Stationsomgeving. De overige in de bijlage 5 genoemde maatregelen zijn reeds verantwoord of krijgen de vorm van een subsidie of bijdrage aan derden (NS, Prorail, Rotterdam). •

Door lagere verwachte verlies bedrag laten vrjvalten 4. Zie onder kopje Financiën. Herziening gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder; nodig vanwege koppeling aan Schieveste via A2o-onderdoorgang en de nieuwe passage onder de sporen De gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder (bijlage 3) dient te worden herzien omdat de Spaanse Polder is gekoppeld is aan Schieveste en de wijk Oost via de onderdoorgang onder de A2o en de aan te leggen passage onder het spoor ter hoogte van Schieveste/Boerhaavelaan. Daarnaast is er extra budget voor planontwikkeling opgenomen vanwege de vele WOB verzoeken die de projectorganisatie krijgt. Hierdoor doet zich een wijziging in deze gemeentelijke grondexploitatie voor die groter is dan €250.000. De onderdoorgang onder de A2o wordt verbeterd op het gebied van sociale veiligheid en, net als de passage onder het spoor, voor zover toerekenbaar aan de Woonontwikkeling Schieveste, bekostigd met onder andere middelen vanuit de Wbi. Deze fysieke verbindingen zijn niet volledig toerekenbaar aan de Woonontwikkeling Schieveste maar moeten deels ook worden toegerekend aan de grondexploitatie Spaanse Polder en de eind dit jaar te openen gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving. Door de bovenwijkse voorzieningen is er een proportionele koppeling tussen de gemeentelijke grondexploitaties van Schieveste, Spaanse Polder en Stationsomgeving.

5.

Financiën

CF’ SCHIE 3i DISTRICT

Er is een duidetijk ruimteLijke en financiële koppeling tussen de ontwikkeLingen Spaanse Potder Schieveste en stationsomgeving. De bovenwijkse voorzieningen en co financiering moeten worden gedekt uit de grondexptoitaties.

Ruimtelijke en financiële samenhang

6.

Ondergronds Afval Transportsysteem; kwaliteitsoplossing bij hoge verdichting. 6

Voor een sterk verdichte en autovrije woonlocatie als Schieveste zijn traditionele oplossingen voor afvalinzameling uit een oogpunt van logistiek en ruimtelijke kwaliteit niet geschikt. Een haalbaarheidsstudie laat zien dat een ondergronds afval transportsysteem kan worden aangelegd voor een taakstellend bedrag (zie bijlage 4). Ook toekomstige ontwikkelingen aan de zuidzijde van het station zullen op dit systeem worden aangesloten (zoals AMEC, Kop van de Singel en Peperklip). Gezien de omvang van de opdracht dient de gemeente voor de aanleg een aanbestedingsprocedure te doorlopen. Naar aanleiding van dit besluit wordt gestart met de voorbereidingen voor de aanbesteding. Voor publicatie van de aanbesteding wordt de inkoopstrategie nog aan het college voorgelegd door middel van een separate adviesnota. AÏtefinanciële consequenties te verwerken in de programmabegroting 2021 7. Zie onder kopje Financiën. Geheimhouding 8. Openbaarmaking van (delen van) de gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’ en Spaanse Polder maar ook de aanbieding van de OCS zou de economische en financiële belangen van de gemeente en de partijen binnen de OCS schaden. Er zou met openbaarmaking inzicht geboden worden in belangrijke aspecten van prijsvorming. Dit raakt aan de concurrentiepositie van de betrokken marktpartijen.

Het brengt daarnaast risico’s met zich mee voor de opstelling van marktpartijen in andere gemeentelijke projecten en kan leiden tot verzwalddng van de gemeente als inkoper en opdrachtgever. F. Duurzaamheid In de gronduitgifteovereenkomst met OCS voor bouwvlak A, het Programma van Eisen voor het bouw en woonrijp maken, en in het nieuwe bestemmingsplan ‘Schieveste 2021’ zijn afspraken respectievelijk planregels verwerkt. Deze waarborgen dat de ambities voor een duurzame en klimaat adaptieve ontwikkeling van Schieveste tot woonlocatie (zowel in gebouwen als buitenruimte) ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Ook de realisatie van een ondergronds afvaltransportsysteem geeft een reductie in CO2 uitstoot en leidt tot een betere afvalscheiding. G. Kanttekening en risico’s: Kanttekening 1. Upgrading station $chiedam Centrum; afstemming met spoorse partijen, MRDH en rijk Een upgrade van station Schiedam Centrum vormt een belangrijke kwalitatieve bijdrage aan de woonontwikkeling op Schieveste. Station Schiedam is onderdeel van het MoVe-programma ‘Oude Lijn en Knooppunten’. Dit programma beoogt om, naast viersporigheid op de Oude Lijn, ook geld vanuit het Groeifonds en MIRT te krijgen voor verbetering van enkele belangrijke knooppunten waar op grote schaal verstedelijking plaatsvindt. Voor het Bestuurlijk Overleg MIRT van najaar 2021 wordt nu een startbeslissing voorbereid.

Het tempo van de ontwikkelingen op Schieveste, waar de bouw van de circa 1200 woningen uiterlijk medio 2023 zal starten, ligt ten opzichte van dit MIRT-proces hoog. Daarom is de gemeente op dit moment met NS, Prorail, RET en MRDH bezig om deze zomer een gedeelde visie klaar te hebben op de verbeteringen aan, en ruimtelijke inpassing van, een opgewaardeerd station Schiedam. De herlocatie van de P&R voor het station is daarin een belangrijk aandachtspunt. 3.

Relatie met Woningbouwimpulsgelden (Wbi) van het Rijk; dekking gemeentelijke co financiering

7

In de afgelopen maanden is vanuit het rijk de monitoring en verantwoording van de Woningbouwimpulsregeling (Wbi) nader uitgewerkt. Zo moet na 10 jaar het toegezegde totale aantal woningen op Schieveste zijn gebouwd, inclusief het afgesproken aandeel betaalbare woningen. Bij de financiële verantwoording is gekozen voor een aanpak waarbij moet worden aangetoond dat de maatregelen die het publieke tekort op Schieveste veroorzaakten (met name de bovenwijkse investeringen in zaken als de onderdoorgangen (spoor en A2o) en de geluidsschermen langs het spoor) ook daadwerkelijk zijn aangelegd. Het gemeentelijk aandeel daarin (de co-financiering voor de Wbi) wordt gefinancierd vanuit de gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste. De interpretatie van de rijksregeling is, na afstemming met Binnenlandse Zaken, door de gemeentelijke accountant bevestigd. Relatie met besluitvorming in Q3 2021 over deelprojecten in de Stationsomgeving In lijn met de uitwerking van Schieveste en de geactualiseerde Gebiedsopdracht van april 2020 zijn in de afgelopen maanden ook in de stationsomgeving tussen Schie en Fahrenheitstraat de plannen uitgewerkt voor herontwikkeling van de Peperkiiplocatie, het AMEC-gebouw, de Kop van de Singel en de herinrichting van de Horvathweg.

Besluitvorming over de ruimtelijke en financiële onderbouwing van deze plannen in de stafionsomgeving is in Q3 van 2021 voorzien. Er zal dan voorgesteld worden om een gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving te openen. Deze gemeentelijke grondexploitatie is vanwege de nu voorliggende besluiten in overleg met afdeling Financiën uitgewerkt. Zoals de gemeentelijke grondexploitatie van de Spaanse Polder via de te verbeteren onderdoorgang A2o is gekoppeld aan die van Schieveste, zo is ook deze nog te openen gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving financieel gekoppeld aan de gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’ vanwege de passage onder het spoor die ter hoogte van de Boerhaavelaan wordt aangelegd met o.a. middelen vanuit de Wbi. Deze 1sieke verbinding leidt (net als in het geval van de Spaanse Polder met de onderdoorgang A2o) tot een propoffionele koppeling tussen de gemeentelijke grondexploitatie van Schieveste en Stationsomgeving zoals vereist in het BBV en de voorwaarden van de Wbi van het rijk.

4.1.

Afstemming met accountant. In nauwe samenwerking met de afdeling Financiën & Control heeft overleg plaatsgevonden met de accountant van de gemeente over de houdbaarheid en rechtmatigheid van de financiële vormgeving van de voorliggende besluiten. Hierbij ging het met name om: • de verwerking van en verantwoording over de rijksbijdrage vanuit de Wbi en de daaruit voortvloeiende verplichting tot gemeentelijke co-financiering • de samenhang met specifieke (financiële) keuzes in de gebiedsontwikkeling SchieDistrict, zoals: een herziening van de gemeentelijke grondexploitatie Schieveste i.p.v. afsluiting en opening van een nieuwe gemeentelijke grondexploitatie, en; de koppelingen met gemeentelijke grondexploitatie van Spaanse Polder en de nog te openen gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving. 4.2.

—

—

Voorbereiden aanbesteding van ondergronds afvaltransportsysteem is B&W bevoegdheid 7. Formeel is de besluitvorming zoals nu verwoord onder 2.g.i. een bevoegdheid van B&W maar het niet maken van een dergelijk systeem heeft ongewenste ruimtelijke effecten waardoor de haalbaarheid van het hele plan in gevaar komt. Dit terwijl de realisatie ook financiële gevolgen zal hebben (zie bijlage 4). Daarom is het van belang de raad direct met dit besluit te committeren tot het aanleggen van een dergelijk systeem waarbij vooraf transparant zijn over de mogelijke financiële consequenties.

8

Risico’s Inhoudetijk/besWurljk/juridisch Risico’s op dit vlak worden beheerst met de combinatie van r) publiekrechtelijke kaders (bestemmingsplan Schieveste 2021 en de gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste) en 2) het vervolgens aangaan van de privaatrechteljke overeenkomsten (de gronduitgifte op basis van de aanbieding van OCS en de civiele aanneemovereenkomsten met de Civiele Aannemingscombinatie Schieveste (CAS). Zo wordt geborgd dat de woonontwikkeling op Schieveste voldoet aan: • de gemeentelijke beleidsdoelen (woonprogramma; ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid), • de opdrachten hierover van de raad van januari 2020 en • de subsidievoorwaarden van het rijk (Wbi). Financiête risico’s: realiseren van de opbrengsten en de beheersing van de kosten In de risicoanalyse bij de gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste zijn de risico’s en kansen, evenals de bijbehorende beheersmaatregelen, inhoudelijk en financieel opnieuw geanalyseerd. De risico’s van de nieuwe herziene gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste bedragen voor de gemeente C 3,8 mln., voor de oude gemeentelijke grondexploitatie Schieveste fase 2 was C 0,8 mln, aan risico’s voorzien. Ook zal voor de aanleg van voorzieningen voor een ondergronds afralsysteem en daarop aangesloten prullenbakken rekening moeten worden gehouden met risico’s ad € 0,3 mln.

Bij de eerstvolgende herijldng van het weerstandsvermogen van de gemeente (jaarrekening 2021) zal € 3,3 mln. aanvullend aan de risicoreserve worden toegevoegd voor Schieveste. De belangrijkste financiële risico’s zijn negatieve marktontwikkeling en terugbetaling woningbouwimpulsgelden indien de termijn van 10 jaar voor het te bouwen woningbouwprogramma niet gehaald wordt. Andere financiële risico’s zijn de volgende: • Grondopbrengsten bouwvtakA worden niet (tijdig en/of volledig) gerealiseerd De grondopbrengsten voor bouwvlak A zijn gegarandeerd via het gronduitgiftecontract met OCS. Dekking voor gemeentelijke project- en voorbereidingskosten en precario zit in de overeengekomen grondprijs. De individuele moederbedrijven achter de OCS geven concerngaranties af. De gemeente maakt kosten voor bouw- en woonrijpmaken vooruitlopend op de uitgifte van bouwvlakken B t/m E. Dit gaat onder andere om verlegging van kabels en leidingen en de aanleg van de passage onder het spoor bij de Boerhaavelaan. Mocht OCS ervan afzien bouwvlak B t/m E af te nemen dan is contractueel geregeld dat zij de gemaakte kosten vergoedt aan de gemeente. • Gronduitgifteovereenkomst is niet marktconform en/of er is sprake van ongeoortoofde staatssteun Hiervan is geen sprake zoals blijkt uit een onafhankelijke taxatie van Fakton en Cushman en Wakefield.

• Kosten bouw- en woonn)p maken vallen hoger uit Dit risico is afgedekt in de aanneemovereenkomsten met de CAS. Er zijn vaste werkzaamheden, hoeveelheden en prijzen afgesproken met indexering. • Grondverwerving huidig F&R -terrein aan de Paratletweg op Schieveste slaagt niet (tijdig) Deze grond is grotendeels eigendom van Prorail. NS huurt deze grond als tijdelijke P&R en wil eerst een oplossing voor nieuwe P&R; een lijn die Prorail vooralsnog ondersteunt. Beheersing van dit risico loopt via bestuurlijk proces van Schiedam met spoorse partijen en in breder verband via het MoVe-programma ‘Oude lijn en Knooppunten’ onder regie van MRDH en rijk. Voor het 9

bestuurlijk overleg van Schiedam met NS en Prorail in juni/juli van dit jaar is een bestuurlijke overeenkomst in voorbereiding over een gezamenlijke visie op een verbeterd station Sehiedam inclusief afspraken over de verplaatsing van de P&R. II. Financiën: De doorontwikkeling van Schieveste tot woonlocatie brengt een herziening van de lopende gemeentelijke grondexploitatie Schieveste fase 2 met zich mee. De gemeente heeft voor Schieveste in de zomer van 2020 een subsidie van € 18,05 mln. ontvangen om de benodigde binnen- en bovenwijkse maatregelen te treffen om deze ontwikkeling te realiseren. Één van de voorwaarden bij deze subsidieverstrekking is dat de gemeente door middel van eo-financiering zelf ook 18,05 mln moet investeren in de gebiedsontwikkeling. Deze cofinanciering door de gemeente luidt als volgt: bijdrage gemeentelijke cofinanciering in mln. Reeds aangelegde ontsluitingsweg en bruggen Schieveste Grondexploitatie Schieveste Grondexploitatie Spaanse Polder Grondexploitatie Stationsomgeving (najaar 21) Totale gemeentelijke cofinanciering

2,35 12,26 2,35 1,09 18,05

Voor de huidige gemeentelijke grondexploitatie Schieveste fase 2 bestaat een voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties ter hoogte van ca. € 5,7 mln. Door de wijziging van het programma naar wonen en de eis van een proportionele verdeling van kosten bovenwijkse voorzieningen over de gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder en de later dit jaar vast te stellen gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving, is voor de herziene gemeentelijke grondexploitatie Woonlocatie Schieveste niet het gehele bedrag van de voorziening van € 5,7 mln. nodig, maar een voorziening van € 4,3 mln. De gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder had een positieve resultaatverwachting van € 5,3 mln. en na de herziening nog € 2,9 mln. positief. Per saldo kan er een bedrag van € 1,4 mln. vrijvallen in 2021 uit de voorziening dekking tekorten bouwgrondexploitaties (alleen voorziening voor verwachte verliezen, houdt geen rekening met positieve verwachte resultaten grondexploitaties), welk bedrag gestort wordt in de algemene reserve. De raad wordt voorgesteld de begroting 2021 en volgende jaren te wijzigen conform opgestelde begrotingswijziging (bijlage 6).

Financiering van het aan te leggen ondergronds afvaltransportsysteem vindt plaats door de ondergrondse benodigde infrastructuur (net als riolering) en de erop aan te sluiten pnillenbakken (le aanleg altijd uit grondexploitatie) te financieren vanuit de gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste € 1,3 mln. en de later dit jaar te openen gemeentelijke grondexploitatie Stationsomgeving € 0,6 mln. Voor de bovengrondse benodigde infrastructuur afvaltransport (afzuigsysteem en inworpopeningen) zal na de aanbesteding een krediet aan de raad worden voorgelegd alsmede een structureel bedrag voor de onderhouds- en beheerskosten van het systeem. Deze structurele kapitaallasten en overige kosten kunnen worden gedekt uit de afvalstoffenheffing en reinigingslasten van de nieuwe woningen, kantoren en commerciële voorzieningen. Op deze wijze kan een haalbaar afraltransportsysteem inclusief pnillenbakken voor een taakstellend bedrag (zie bijlage 4) worden aangelegd. Samenvattend betekent de voorliggende besluitvorming (en besluitvorming Stationsomgeving najaar 2021) dat zowel de cofinanciering van € 18,05 mln. kan worden gerealiseerd als dat er daarnaast een bedrag van € 1,4 mln. kan vrjvallen vanuit de voorziening Dekking tekorten bouwgrondexploitaties. 10

De eerste jaren neemt het risicoprofiel toe met € 3,3 mln. Hiervoor is voldoende weerstandsvermogen aanwezig bij de gemeente. 1.

Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

Participatie OCS en gemeente hebben sinds de raadsbesluiten van januari 2020, vanuit hun eigen rol (private ontwikkelaar van het plan en publieke partij voor de ruimtelijke ordening), de participatie en communicatie rondom Schieveste opgepakt. In het reguliere wijkoverleg Oost, waar Schieveste onder valt, wordt de ontwikkeling van het project Schieveste regelmatig toegelicht door de directeur van de gebiedsontwikkeling SchieDistrict. Op 25 maart 2021 is de meest recente (virtuele) informatieavond georganiseerd over het Masterplan voor Schieveste en met name de uitwerking van bouwvlak A voor de eerste 1200 woningen. Aan deze avond namen 66 mensen deel. De avond was opgezet en werd geleid door een gespecialiseerd bureau op het gebied van burgerparticipatie. Via whatsapp kon men vragen stellen die vervolgens live werden beantwoord. De vragen waren positief kritisch van aard en gingen over parkeermogelijkheden, afval ophalen, watermanagement en de prijzen van de huurwoningen. Een verslag is gepubliceerd op de website www.nieuwbouwschieveste.nl Het ontwerp van het bestemmingsplan Schieveste 2021 en de bijbehorende stukken zijn op 25 november 2020 ter inzage gelegd in het kader van de wettelijk verplichte zienswijzenprocedure. Gedurende deze termijn zijn 6 zienswijzen ontvangen.

Deze zienswijzen en de bijbehorende reacties geven aanleiding tot (beperkte) aanpassingen aan het bestemmingsplan zoals dat aan de raad ter vaststelling zal worden aangeboden. Communicatie Sinds de laatste raadsbesluiten over Schieveste is de gemeenteraad als volgt geïnformeerd: • raadsbrief geactualiseerde Gebiedsopdracht SchieDistrict (april 2020) • raadsbrief over toekenning van de bijdrage uit de Wbi (september 2020) • Voortgangsrapportage SchieDistrict (december 2020) Om betrokkenen en belangstellenden te informeren, wordt de website www.schiedistrict.nl regelmatig geactualiseerd met nieuwsberichten. Ook op social media (twitter, facebook, Linkedln) worden wekelijks berichten geplaatst met nieuws- of achtergrondinformatie. Vervolg Na besluitvorming over het nieuwe bestemmingsplan Schieveste 2021 en de bijbehorende gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste worden medio oktober 2021 de verschillende overeenkomsten getekend en ligt het bestemmingsplan 6 weken voor beroep ter inzage. Na het onherroepelijk worden van het Bestemmingsplan (naar verwachting eind november 2021) start de gemeente met de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, zodat OCS in de zomer van 2023 van start kan met de bouw van de woningen.

11

Bijlage(n): 1. Aanbieding van de OCS voor Schieveste brief met bijlagen van 30juni 2021; (geheim) 2. Gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’; (geheim) 3. Herziene gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder; (geheim) 4. Haalbaarheidsstudie Ondergronds afralsysteem; (geheim) 5. Memo Toerekenbaarheid maatregelen Woonontwikkeling Schieveste; 6. Begrotingswijziging Schieveste woonlocatie en Spaanse Polder. (geheim)

burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

C.E. Bos

C.H.J. Lamers

12

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13juli 2021 (21VR042) Besluit: 1.

2.

3. 4.

5. 6.

7.

Kennis te nemen van de aanbieding van de Ontwikkelcombinatie Schiedam (OCS) voor de aankoop van gronden in Bouwvlak A van Schieveste om voor eigen rekening en risico woningen en commerciële ruimte te realiseren, een en ander zoals vervat in hun brief met bijlagen van 3ojuni 2021 (bijlage i); De herziening van de gemeentelijke grondexploitatie Schieveste fase 2 vast te stellen zoals te vinden in bijlage 2 en tegelijkertijd de naam van de gemeentelijke grondexploitatie te wijzigen in ‘Woonontwikkeling Schieveste’; De toerekenbaarheid van de bovenwijkse voorzieningen vast te stellen conform bijlage 5 ‘Toerekenbaarheid maatregelen Woonontwikkeling Schieveste’; Als gevolg van het lagere verwachte verlies op netto contante waarde voor de gemeentelijke grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste in 2021 een bedrag van € 1.372.185 te laten vrjvallen uit de voorziening ‘Dekking tekorten bouwgrondexploitaties’ ten gunste van de algemene reserve; De herziene gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder zoals beschreven in bijlage 3 vast te stellen; Voorzieningen voor een publiek ondergronds afralsysteem (bijlage 4) en daarop aangesloten pnillenbakken op Schieveste aan te leggen en daartoe de voorbereidingen te starten voor een nog te doorlopen aanbesteding; Alle financiële consequenties (m.u.v.

financiële consequenties ondergronds afvalsysteem) te verwerken in de programmabegroting 2021 en volgende jaren conform bijlage 6 Begrotingswijziging herziening grondexploitaties Schieveste en Spaanse Polder. De programmabegroting 2021 als volgt te wijzigen: Lasten verhoging

Lasten verlaging

Baten verhoging

Baten verlaging

Programma 2 Ruimtelijke Inrichting in samenhang Programma 3 Economie in ontwikkeling

10.079.241 978.172

6.710.958 721.814

4.399.982 978.172

1.031.699 721.814

Totaal

11.057.413

7.432.772

5.378.154

1.753.513

3.624.641

3.624.641

8.De raad besluit de door het college op 13juli 2021 opgelegde geheimhouding op volgende bijlagen: 1. Aanbieding van de OCS voor Schieveste inclusief de bijlagen 1 t/m 8; 2. Gemeentelijke grondexploitatie ‘Woonontwikkeling Schieveste’; 3. Herziene gemeentelijke grondexploitatie Spaanse Polder; 13

gemeente Schiedam

4. Haalbaarheidsstudie Ondergronds afvalsysteem; 6. Begrotingswijziging Schieveste woonlocatie en Spaanse Polder. te bekrachtigen, op grond van artikel 25 lid 3, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 10, lid 2, sub 5 en sub g van de Wet openbaarheid van bestuur, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente en anderen dan gemeente.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 28 september 2021. de griffier,

de voorzitter,

14