Raadsbesluit 2 februari 2021 Stadserfcomplex van station naar binnenstad

gemeente Schiedam

Raadsvoorstel

Aan:

De gemeenteraad van Schiedam

Registratienummer:

20VR065

Steller:

B. Waasdorp, Projecten

Telefoonnummer atelier:

010 2191850

Portefeuillehouder:

Wethouder Minhas

Publicatie:

Openbaar

Onderwerp:

Stadserfcomplex, van station naar binnenstad

8 december 2020

A. Voorgesteld besluit: 1.

2.

Het college opdracht te geven om een haalbare businesscase “Herontwikkeling

Stadserfcomplex” uit te werken op basis van: • De voorkeursvariant “Curve”, met als uitgangspunt een verbeterde huisvesting van de ambtelijke Organisatie fl het Stadserfcomplex; • Ontwikkeling van appartementen op de hoek van de Broersvest en Overschiesestraat; • Een eigen entree voor Theater aan de Schie aan de zijde Broersvest; • Sloop van bouwdeel 1 om herbouw van een nieuw archief, klantcontactcentrum en toevoeging van appartementencomplex mogelijk te maken; • Herinrichting van het park Broersvest en Stadserfplein; Een voorbereidingskrediet ad € 300.000 ter beschikking te stellen in 2021 voor de nadere uitwerking van de businesscase en de deelprojecten in de planstudiefase, vooruitlopend op de nader uit te werken grondexploitatie en eventuele vervolgkredieten en dit in de gemeentelijke begroting 2021 te verwerken.

B. Aanleiding:

In november 2019 is de gemeenteraad met brief 19U1T11222 geïnformeerd over de stand van zaken en aangescherpte onderzoeksvragen over de ontwikkeling van het Stadserfcomplex. Een belangrijke conclusie in deze brief was dat de ambtelijke Organisatie niet verhuist naar de leegstaande bibliotheek, en dat de kantoortoren niet wordt omgebouwd tot woontoren. Deze conclusie is getrokken op basis van functionele, ruimtelijke en financiële redenen. Tegelijkertijd is geconstateerd dat de scope van de opgave aangescherpt kon worden. De inrichting van de Kop van de Singel is nu onder handen van een ontwikkelcombinatie die het gebouw S’MAAK zal realiseren en de herinrichting van de Singel staat opgenomen voor het jaar 2026 in het IUPB (Integraal UitvoeringsProgramma Buitenruimte). Deze twee deelprojecten zijn uit de opgave gehaald. De onderwerpen die wel relevant zijn voor een nadere studie naar de mogelijkheden tot verbetering van het Stadserfcomplex zijn opnieuw geformuleerd: • Wat zijn de mogelijkheden voor hergebruik van bouwdeel 1 (de entree, de hal, het restaurant, het ldantcontactcentrum, de voormalige bibliotheek en het archief) • Hoe kan het Stadserfplein op een goede manier worden heringericht • Op welke kan de binnenstadsentree mooier worden, met daarbij de wens om het theater een

•

eigen entree te geven en ruïne Huis te Riviere beter uit te laten komen Welk kantoorconcept kan worden gerealiseerd op basis van de gewenste dienstverlening en werkprocessen, met daarbij oog voor een representatie f interieur.

C. Maatschappelijk doel:

De te bereiken doelen delen we in op vier hoofdpunten: 1. Een verbeterde inpassing van het Stadserfcomplex in de omgeving 2. Een aantrekkelijke binnenstadsentree met als onderdeel daarvan een nieuwe eigen entree voor Theater aan de Schie 3. Het kantoorconcept voor de ambtelijke organisatie en de bijbehorende werkpiekinrichting dient de werkwijze te ondersteunen 4. Het gemeentehuis aantrekkelijk maken voor bezoekers, bestuur en ambtelijke Organisatie Deze doelen zijn gevisualiseerd in de vogelvlucht-schets van de voorkeursvariant op de volgende pagina. Hierbij dient vermeld te worden dat het ontwikkelen van een nieuw kantoorconcept niet begrepen is in dit raadsvoorstel. Een nieuw kantoorconcept hangt samen met de organisatieontwikkeling en werkpiekinrichting, welke in hoge mate onafhankelijk zijn van de herontwikkeling van het Stadserfcomplex.

D. Argumenten:

Het Stadserfcomplex is een obstakel in de route tussen de binnenstad en het station. Het Stadserfplein ontbeert levendigheid en uitstraling. Het gebiedje bij de kruising Emmastraat Overschiesestraat is niet goed ingericht. 2. Het park aan de Broersvest is rommelig, wordt gebruikt als parkeerterrein en opstelpiaats voor vuilcontainers. De ruïne is vrijwel onzichtbaar achter het gemeentehuis. De huidige entree van het theater is onvindbaar en mist de uitstraling die bij het theater nodig is. 3. Een groot deel van de werkplekken van de ambtelijke organisatie is verouderd en niet gericht op digitalisering en de behoeftes van moderne werk- en overlegvormen. 4. De kamers en zalen waar met externen kan worden overlegd zijn verouderd, hebben geluidslekken en een onprettige uitstraling. De routing door het gebouw is niet gastvrij. 1.

-

De bijgevoegde verkenning beschrijft vier mogelijke varianten voor het verbeteren van het Stadserfcomplex en directe omgeving. Met het oog op de beperkte financiële middelen, is een voorkeursvariant uitgewerkt waarbij de gemeente vooralsnog op de locatie Stadserf gehuisvest blijft. Met de sloop van bouwdeel 1, compacte nieuwbouw en toevoeging van woningbouw leidt dit tot een stedenbouwkundig goede oplossing die tevens financieel het aantrekkeljkst is. Deze voorkeursvariant “Curve” geeft van alle varianten het best haalbare resultaat, afgezet tegen de benodigde investeringen en de op te lossen ruimtelijke problemen in het openbaar gebied. Een korte beschrijving van deze voorkeursvariant: • De bouw van 37 appartementen op de kruising Broersvest- Overschiesestraat, met behoud van de logistiek van Theater aan de Schie. De appartementen liggen op de rooiljn van het Proveniershuis en het complex heeft een beperkte hoogte. • Een eigen entree voor Theater aan de Schie aan de zijde Broersvest, inclusief een nieuwe inrichting van het huidige park Broersvest. De nieuwe entree is goed zichtbaar en herkenbaar als theater; het theaterplein geeft lucht aan de ruïne en de naastliggende het appartementencomplexen. Het parkeren wordt opgeheven en de vuilopslag wordt verplaatst. • Sloop van bouwdeel 1 (ldantcontactcentrum, bedrijfsrestaurant, archief en voormalige bibliotheek).

Het archief en KCC komen in kleine en energiezuinige vorm terug, gebundeld met een grand café. Er komen 66 nieuwe appartementen die in een curve om de hoekpunt van het theater liggen. De ruïne komt geheel vrij te liggen. • Herinrichting van het Stadserfplein tot een groen park aan de zijde van de Broersvest en een kerkplein annex nieuwe toegang tot het stadskantoor aan de zijde Emmastraat/Singel. Het park en de kerkplein worden gescheiden met groene opgaande begroeiing. Fietsers en voetgangers krijgen een vloeiende en logische verbinding door het park en plein, waarmee de verbinding tussen binnenstad en station aanzienlijk verbeterd wordt. • Voor de herinrichting van de werkplekken van de ambtelijke organisatie en het verbeteren van de uitstraling van het interieur, zal de directie in een later stadium een voorstel neerleggen. Een advies voor een nieuw kantoorconcept en werkpiekinrichting is beschikbaar.

In de voorkeurvariant “Curve” kunnen een aantal ambities van de gemeente op een goede en logische wijze bij elkaar worden gebracht. Dit betreft onder andere de wens tot meer levendigheid (woningen, een groen park als verbljfsgebied), een mooie binnenstadsentree (groene rustige uitstraling park Broersvest, een vrij liggende ruïne, een voor de stad en bezoekers goed herkenbaar theater), de logische langzaam verkeer verbinding tussen binnenstad en station, een representatief stadskantoor. Dit alles met goede mogelijkheden om alles te verduurzamen.

De voorkeursvariant “Curve” wordt in twee fasen gerealiseerd. In fase 1 wordt in de periode 2022-2024 het volgende gerealiseerd: • 37 appartementen op de hoek Broersvest Overschiesestraat • Een nieuwe entree Theater aan de Schie aan de zijde Broersvest • Een deel van park Broersvest, met name het plein voor het theater, wordt ingericht. —

Deze fase levert een netto positief saldo op, te gebruiken voor fase 2. Voordat fase 2 kan worden uitgevoerd, moet een aantal zaken worden voorbereid. Er moet een nieuw (tijdelijk) onderkomen voor het archief en KCC komen, en het gemeentehuis en kantoortoren moeten een tijdelijke entree krijgen. De nieuwe entree Theater aan de Schie moet gereed zijn. Daarna kan bouwdeel 1 (entree, archief, ldantcontactcentrum, bedrijfsrestaurant) gesloopt worden. Deze voorbereidende werkzaamheden lopen van 2023 tot en met 2025. In fase 2 wordt in de periode 2025 2027, na de sloop van bouwdeel 1, het volgende gerealiseerd: • De bouw van 66 appartementen; —

• •

Een compacte nieuwbouw van archief, ldantcontactcentrum, een nieuwe entree voor het gemeentehuis en een grand café annex restaurant; De vergroening van het Stadserfplein en het gebied rond de ruïne inclusief de langzaam verkeerroute.

Fase 3 betreft de keuze om te zijner tijd een andere locatie te betrekken als gemeentelijke huisvesting en het Stadserfcomplex verder te ontwikkelen als woningbouw. Deze keuze ligt verder in de tijd. E. Duurzaamheid

De herontwikkeling van het Stadserfcomplex in de voorkeursvariant “Curve” geeft mogelijkheden tot verduurzaming. De appartementen kunnen energiezuinig worden gerealiseerd. De platte daken zijn geschikt voor zonnepanelen en/of sedum aanplant. En terug te bouwen archief met kantcontactcentrum, entree, hal en grand café annex restaurant kan goed geïsoleerd gebouwd worden. Een sedumdak zal de warmtelast beperken. Met een aansluiting op de gemeentelijke Warmte/Koude bron kunnen de energielasten voor verwarmen en koelen omlaag. Het vloeroppervlak van deze nieuwbouw is kleiner dan de huidige bouwdelen; er is geen sprake meer van leegstaande ruimtes. Bij de herinrichting van het park Broersvest en het Stadserfplein zal er meer groen worden aangelegd en minder verharding. Bij de nieuwe inrichting worden de mogelijkheden van herplant van bomen en hergebruik van verhardingsmaterialen meegenomen in het ontwerp. Met de verbetering van de langzaam verkeerroutes tussen station en binnenstad wordt het lopen en het gebruik van fietsen gestimuleerd. Voor het dak van Theater aan de Schie is de maximale belasting berekend ten behoeve van de mogelijke aanleg van een groen (sedum) dak. F. Kanttekening en risico’s:

De verkenning is de eerste stap in het proces met als doel de haalbaarheid van diverse varianten te toetsen. In de (aanloop naar de) planstudiefase worden belanghebbende partijen betrokken bij de verdere planvorming, en worden per onderdeel de consequenties uitgewerkt met betrekking tot de kwaliteit, benodigde investeringen en mogelijke financiële optimalisatie, planning, en de fasering van verschillende onderdelen zoals beschreven bij de argumenten. Het college geeft als opdracht mee dat in de planstudie onderzocht wordt of onder de appartementen een eigen gebouwde parkeervoorziening voor bewoners kan worden gerealiseerd, die qua ontsluiting (eventueel) gekoppeld wordt aan de parkeergarage Stadserf. Dat is een incentive voor de ontwikkelaar. In de planstudie wordt derhalve dieper verder ingegaan op de parkeerbalans en het afwegen van de argumenten voor de mogelijke oplossingen voor bewoners en openbaar parkeren. De planstudie resulteert in een advies aan college en gemeenteraad in de (financiële) haalbaarheid van de drie verschillende fases met daarbij behorende go/no go-besluiten: Fase 1: ontwikkeling 37 appartementen en entree Theater aan de Schie Fase 2: sloop en compacte herbouw Bouwdeel 1 en 66 appartementen Fase : eventuele verhuizing ambtelijke organisatie naar een andere locatie

Parallel aan deze voorgestelde ontwikkeling wordt een advies opgesteld over het gewenste kantoorconcept en de werkplekinrichting (verder te noemen: kantoorconcept). De raad wordt in Q; van 2021 over dit advies geïnformeerd en zal, inclusief een programma van eisen, planning en kostenraming ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd worden. De financiële consequenties worden betrokken bij de behandeling van de begroting 2022. Het besluit over het kantoorconcept en werkplekinrichting wordt gescheiden gehouden van de ontwikkeling van appartementen, sloop en compacte herbouw van bouwdeel T (archief, klantcontactcentrum, etc), een nieuw entree voor het theater, en de inrichting van het omliggende openbaar gebied. De redenen om de besluitvorming gescheiden te houden zijn: • Het kantoorconcept heeft grotendeels betrekking op de kantoortoren, die in de verdere plannen functioneel ongewijzigd blijft. • Een deel van de ambtelijke Organisatie 5 gehuisvest aan de overzijde van het Stadserfplein. Uit oogpunt van kostenbesparing en efficiency is het de bedoeling om deze teams zo snel mogelijk naar het Stadserfcomplex te verhuizen en de huur aan de overzijde op te zeggen. • De huidige inrichting voldoet niet meer aan de gewenste werkwijze: meer flexwerken en meer beschikbare ruimtes voor overleg en samenwerken.

• Een deel van het meubilair is dusdanig verouderd dat het niet meer voldoet aan ARBO-normen en dient op korte termijn vervangen te worden • Vooruitlopend op werkzaamheden aan bouwdeel 1 dient er voldoende alternatieve ruimte beschikbaar te zijn voor overleg, samenwerken en individueel werken. De Corona-pandemie geeft urgentie aan de noodzaak tot een verbeterde inrichting, zowel wat betreft arbo, hygiëne, ruimtelijk inrichting van overleg- en werkplekken, en de inpassing van op afstand werken. G. Financiën:

Voor de nadere uitwerking van een financieel haalbare businesscase herontwikkeling Stadserfcomplex in de planstudiefase is in 2021 een voorbereidingskrediet nodig van € 300.000,in totaal voor: • € 10.000 Opstellen overall businesscase herontwikkeling Stadserfcomplex • € 8o.ooo Opstellen grondexploitatie woningbouw fase ia en ib (hoek Broersvest Overschiesestraat) inclusief schetsontwerp en stedenbouwkundige randvoorwaarden • € 8o.ooo PvE en schetsontwerp entree Theater aan de Schie • € 100.000 Planstudie voor het uitwerken van de voorkeursvariant “Curve”: o stedenbouwkundige randvoorwaarden, schetsontwerp o Inventarisatie te handhaven bouwdelen en verbindingen (inclusief installaties), plus inventarisatie restlevensduur installaties o PvE tijdelijke huisvesting functies bouwdeel T o PvE herinrichting nieuwbouw archief-ldantcontactcentrum-entree gemeentehuis • € 30.000 PvE en schetsontwerp herinrichting park Broersvest De gemeentelijke begroting 2021 kent een negatief resultaat. Incidentele dekking vanuit algemene middelen wordt daarom sterk afgeraden. Aan de raad wordt voorgesteld een voorbereidingskrediet 2021 ad € 300.000 te voteren. Het voorbereidingskrediet en de financiële consequenties van de herontwikkeling stadserfcomplex worden verevend in een nieuw te openen grondexploitatie (GREX) en vervolgkredieten later in 2021.

De kosten op het voorbereidingskrediet zullen te zijner tijd onderdeel gaan uitmaken van deze GREX en vervolgkredieten. Mocht onverhoopt blijken dat de GREX en vervolgkredieten pas

in 2022 geopend zal gaan worden, dan zullen de rentelasten per 1-1-2022 worden toegerekend aan het voorbereidingskrediet en derhalve niet ten laste van de algemene middelen komen. Het besluit van het openen van de GREX en veivolgkredieten zal te zijner tijd aan de gemeenteraad voor besluitvorming worden voorgelegd. Bij deze besluitvorming zal inzicht worden geboden wat deze ontwikkeling inhoudt voor de financiële positie van de gemeente Schiedam. Bij de verkenning is op basis van schetsen, ramingen en ervaringscijfers een indicatie opgesteld voor de realisatiekosten van elk van de deelondenverpen. Nieuwbouw appartementen en een compacte herbouw van archief e.d.: De kosten bestaan kunnen voor een groot deel worden gedekt door de (verkoop en) ontwikkeling van de twee appartementencomplexen. Het saldo van de ontwikkelingen, de boekwaardes en de tijdelijke huisvesting van archief en ldantcontactcentrum zijn in deze fase berekend op een negatief saldo van € 1 a € 2 miljoen. In de planstudiefase zal worden onderzocht of en welke optimalisaties mogelijk zijn. Inrichting openbaar gebied: De kosten voor de inrichting van het park Broersvest en het Stadserfplein kunnen te zijner tijd worden gedekt uit de reserve die de raad heeft gevoteerd vanuit de ENECO-gelden. De geraamde kosten passen binnen het budget van deze reserve.

Theater aan de Schie: De kosten voor de sobere variant kunnen nagenoeg worden gedekt door een besparing op beveiligingskosten. Bij een eigen entree van het theater zijn de kapitaallasten een fractie hoger dan de mogelijke besparing op personeelslasten. Regulier of achterstallig onderhoud en extra wensen vanuit het theater maken geen deel uit van de geraamde kosten van de nieuwe entree. Kantoorconcept en werkplekinrichting: De kosten voor een eigentijds kantoorconcept zijn in hoge mate onaffiankeljk van de keuze in varianten. Een separaat besluit daarover wordt genomen na het opleveren van de planstudie kantoorconcept, waarin onder andere een fasering van werkzaamheden met bijbehorende planning wordt meegenomen. H. Uitvoering (TA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

Na het collegebesluit is of wordt op korte termijn gesproken met belangrijke stakeholders en direct betrokkenen: • Het Theater aan de Schie • De VVE van de bebouwing aan de andere zijde van het Stadserf • De ambtelijke organisatie • De ondernemingsraad • Op 19januari 2021 is een Stadserf gepland (presentatie van en toelichting op het plan). Andere belanghebbenden zullen in de planstudiefase worden betrokken of vooruitlopend daarop worden geïnformeerd. Bijlage(n): Openbaar:

Bijlage 0: Herontwikkeling Stadserfcomplex Verkenning met varianten Bijlage A: Stedenbouwkundige modellen Stadserfcomplex, 20200203 Urbis —

gemeente Schiedam

De raad van de gemeente Schiedam; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 8 december 2020 Besluit: 1. Het college opdracht te geven om een haalbare businesscase “Herontwikkeling Stadserfcomplex” uit te werken op basis van: • De voorkeursvariant “Curve”, met als uitgangspunt een verbeterde huisvesting van de ambtelijke Organisatie jil het Stadserfcomplex; • Ontwikkeling van appartementen op de hoek van de Broersvest en Overschiesestraat; • Een eigen entree voor Theater aan de Schie aan de zijde Broersvest; • Sloop van bouwdeel T om herbouw van een nieuw archief, klantcontactcentrum en toevoeging van appartementencomplex mogelijk te maken; • Herinrichting van het park Broersvest en Stadserfplein; 2. Een voorbereidingskrediet ad € 300.000 ter beschikking te stellen in 2021 voor de nadere uitwerking van de businesscase en de deelprojecten in de planstudiefase, vooruitlopend op de nader uit te werken grondexploitatie en eventuele vervolgkredieten en dit in de gemeentelijke begroting 2021 te verwerken;

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 2 februari 2021. griffier,

de voorzitter,

C.H.J. LameC