Raadsbesluit 18 oktober 2022 Opening grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord

4

4

gemeente

Raadsvoorstel

Schiedam

De gemeenteraad van Schiedam

Aan:

20 september 2022

Registratienummer:

22VR050

Contact Steller:

griffie@schiedam.nl

Telefoonnummer steller:

010 2191111

Portefeuillehouder:

Wethouder Biekman, wethouder Laan

Publicatie:

Openbaar

Onderwerp:

Opening grondexploitatie Nieuw-Mathenesse/Deventerdriehoek Noord

A. Voorgesteld besluit:

De gemeenteraad besluit: 1.

2.

3.

De grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord per 1-1-2022 te openen en vast te stellen. De financiële consequenties te verwerken in programmabegroting 2022 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatieberekening Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord” De door het college op 20 september 2022 opgelegde geheimhouding op de documenten 22B1J01644, 22B1J01643 en 22B1J01712 behorende bij de grondexploitatie Nieuw Mathenesse Deventerdriehoek Noord te bekrachtigen, op grond van artikel 25, lid 3, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, lid 2, sub b van de Wet open overheid, gelet op de bescherming van de economische en fïnanciële belangen van de gemeente.

B. Aanleiding:

Het door de raad in september 2021 vastgestelde Ruimtelijk Raannverk Nieuw-Mathenesse fase 1 geeft invulling aan de ontwikkelrichting voor Nieuw-Mathenesse, zoals gesteld in het Uitvoeringsprogramma Economie 2020-2021. Het vormt enerzijds het beleidskader voor te maken contractuele afspraken met projectontwikkelaars en andere stakeholders met betrekking tot de doorontwikkeling van het gebied. Anderzijds is dit kader de onderlegger voor het ((voor)ontwerp) bestemmingsplan, waarin bestemmingswijzigingen moeten worden doorgevoerd om ook de beoogde woningbouw in het noordelijk deel van Nieuw-Mathenesse mogelijk te maken. Eén van de ontwikkelgebieden in het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse fase 1, naast de lopende herontwikkeling van de Glasfabriek en het VROM-terrein door de Glasfabriek BV, is de Van Deventerdriehoek. De Van Deventerdriehoek bestaat uit een noordelijk en een zuidelijk deel gescheiden door de Van Cleeffstraat. Het zuidelijk deel kan momenteel niet worden ontwikkeld vanwege de lopende discussie over de toekomstige ophoging van de Dijk (Van Deventerstraat/ Nieuw-

Mathenesserstraat) door het Hoogheemraadschap als gevolg van klimaatverandering. Het noordelijk deel wordt niet belemmerd door de Dijk discussie en kan dus worden herontwikkeld. Het project Van Deventerdriehoek Noord is meerjarig, de looptijd is van 2022 t/m 2028. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht de gemeente bij dergelijke meeijarige activiteiten tot het openen van een bouwgrondexploitatie. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Voorgesteld wordt ook om te starten met de aanbesteding en selectie van een ontwikkelende marktpartij. Dit laatste is een bevoegdheid van het College van B&W.

Plangrens en ruimtelijke opzet noordelijk deel Van Deventerdriehoek C. Maatschappelijk doel:

Insteek is met de doorontwikkeling van Nieuw-Mathenesse fase 1 (Deelgebied 1 Noord en Deelgebied 2 Distilleercluster) een bijdrage te leveren aan een economisch gezond en toekomstbestendig bedrijventerrein, en door herontwikkeling van de Van Deventerdriehoek tot gemengd woon-werkgebied het woningaanbod in Schiedam te vergroten. Per saldo verbetert de kwaliteit van de leefomgeving daardoor sterk. Doorontwikkeling van de Van Deventerdriehoek ziet op een integrale aanpak waarin onder andere wonen, economie en bedrjfsontwikkeling, mobiliteit en duurzaamheid allen bijdragen aan een gezond, veilig en aantrekkelijk stadsdeel. Deze herontwikkeling sluit enerzijds aan bij de herontwikkeling van de Glasfabriek en anderzijds bij de Rotterdamse Merwe-/Vierhavens (M4H).

,

q%

•

—.

.,,

.

•

•-•

4..—

11=

•.-‘. —.4-—

M4.. M.*, *

•

..

_•t. •—,

•

4

-

4

-4 —t_

4..-•_

*•

D. Argumenten: 1. Geheimhouding is gewenst

Geadviseerd wordt om geheimhouding op te leggen op de bijlagen van de adviesnota en de grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord op grond van artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, lid 2, sub b van de Wet open bestuur, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente. Het dictum is openbaar. 2. De gemeente heeft een grondexptoitatie opgesteld om tot uitvoering over te kunnen gaan.

De grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord betreft een meerjarig project. De looptijd is van 2022 t/m 2028. Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) moet daarom een grondexploitatie worden geopend. Hierin worden de ruimtelijke en flnanciêle kaders van het plan vastgelegd. Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad. In de grondexploitatie worden de kosten, opbrengsten en kansen en risico’s beschreven. De kosten hebben o.a. betrekking op het verwerven van percelen, bouwrijp maken van de locatie. Dit betreft het grondwerk en sloopkosten, aanleg van lichtmasten en groenvoorzieningen. De opbrengsten hebben betrekking op de verkoop van de grond voor woningbouw en kleinschalige (maatschappelijke) bedrijvigheid. 3. De gemeente selecteert een marktpartzj voor de herontwikkeling van de Van Deventerdriehoek. Om de Van Deventerdriehoek volgens de uitgangspunten van het vastgestelde Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse fase 1 te (her)ontwikkelen gaat de gemeente aan de hand van een tender dit jaar starten om een marktpartij te selecteren voor het ontwikkelen, financieren en realiseren van een gemengd programma van maximaal 23.853 2 bruto vloeroppervlakte dat bestaat uit 215 woningen (waarvan 30%, sociaal), productieve bedrijfsruimte en overig niet-wonen.

De opgave is om een project op te zetten dat vooruitstrevend is op het gebied van duurzaamheid, de combinatie van wonen met productieve bedrijvigheid en dat naadloos aansluit op de plannen van de Glasfabriek BV. E. Duurzaamheid

De doorontwikkeling van Nieuw-Mathenesse heeft onder andere tot doel de kwaliteit van het woon- en leefidimaat in Schiedam te vergroten. Uitwerking van concrete deelambities op het vlak

van bijvoorbeeld C02-reductie, duurzame mobiliteit en klimaatadaptatie vindt in eerste instantie plaats in het Ruimtelijk Raamwerk en wordt daarna vertaald in concrete plannen voor herontwikkeling van de Glasfabriek en de Van Deventerdriehoek. In het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse fase 1 zijn de kaders uit alle recente (sectorale) beleidsvisies venverkt en uitgewerkt. Deze kaders worden in de tender van de Van Deventerdriehoek Noord meegegeven als gunningcriteria. F. Kanttekening en risico’s: 1. Risico’s bij de uitgangspunten in de grondexpÏoitatie Van Deventerdriehoek

De grootste risico’s zijn momenteel de prijsstijgingen van zowel materiaal als van arbeid. Ook is als risico opgenomen dat voormalige erfpachters niet hun contractuele afspraken nakomen om de percelen gesloopt en gesaneerd terug te leveren aan de gemeente. Het gewogen negatieve risicobedrag wordt bij de eerstvolgende herjking van de risicoreserve opgenomen in het weerstandsvermogen. 2. Herziening Bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Noord is complex

Op basis van het vastgestelde Raamwerk Nieuw Mathenesse fase 1 is gestart met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor Nieuw-Mathenesse Noord. Uitgangspunt is eind oktober 2022 een ontwerpbestemmingsplan ter besluitvorming door het college af te ronden, waarmee de aanpassing van de grens van het gezoneerd industrieterrein wordt doorgevoerd. Deze aanpassing wordt in samenspraak met Rotterdam opgewerkt, waarbij de onderzoeken in het kader van de MER voor de herontwikkeling van M4H is uitgevoerd. Met deze aanpassing wordt een belangrijke randvoorwaarde om woningbouw in het gebied mogelijk te maken gerealiseerd. Daarnaast wordt gewerkt aan een bestemmingsplan voor de herontwikkeling van de voormalige Glasfabriek, en wordt gekeken welke planologische wijzigingen voor de Van Deventer-driehoek wenselijk of noodzakelijk zijn. Een complicerende factor is de inwerkingtreding van de Omgevingswet, vooralsnog op 1januari 2023. Mocht de Omgevingswet opnieuw worden uitgesteld, wat niet ondenkbaar is, dan zou dit in zoverre positief zijn dat het ons iets meer tijd geeft om op de juiste manier het planologisch kader voor de Van Deventer-driehoek af te stemmen op de aanpak qua verwerving en tendering. Blijft de inwerkingtreding op 1januari a.s., dan zal naar dan geldend wettelijk regime worden gekeken op welke wijze de planologische aanpassingen door te voeren. 3.

Tender Van Deventerdriehoek Noord kan mislukken De tender mislukt waardoor de gemeente geen marktpartj kan selecteren die de Van Deventerdriehoek volgens de gestelde criteria kan ontwikkelen, financieren en realiseren. Gezien de huidige vraag naar woningbouw achten wij dit risico klein en wij weten bj’. van de huidige ontwikkelaars van de Glasfabriek dat zij zeer geïnteresseerd zijn in de herontwikkeling van dit gebied. G. Financiën:

Voor het project Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord wordt aan de raad voorgesteld een grondexploitatie te openen op basis van de gemeentelijke grondpositie, het meerjarige karakter én het feit dat het een binnenstedelijke locatie betreft. We gaan zo min mogelijk doen in het openbaar gebied, alleen verbeteringen en/om omleggingen van o.a. riool als gevolg van een andere stedenbouwkundige opzet. Wel zijn er kosten opgenomen in de grex voor het openbaar gebied, maar bij de tender zal de ontwikkelende partij een residuele waarde betalen waarin deze kosten verdisconteerd zijn. Het geprognosticeerd positieve resultaat van de grondexploitatie op contante waarde per 1-1-2022 is terug te vinden op pagina 9 in de geheime bijlage Grondexploitatieberekening Nieuw Mathenesse Deventerdriehoek Noord. Positieve resultaten op de grondexploitatie die zich naar verwachting voordoen worden gestort in de egalisatiereserve grondbedrijf ter compensatie van verliezen op andere grondexploitaties. Het totaalbedrag aan risico’s bedraagt € 1.118.827 en zal bij de eerstvolgende bijstelling van de risico’s grondexploitaties in de risicoreserve worden opgenomen.

Als gevolg van deze ontwikkeling zal in de jaren 2023 t/m 2025 de canon voor de bedrijven eerst structureel afnemen met € 37.095 per jaar, vanaf 2026 zal er een nieuwe strticturele canonopbrengst zijn voor de bedrijven van naar verwachting € 56.816, per saldo een licht positief resultaat. Deze mutaties in de erfpachtcanons zullen bij de jaarlijkse herziening van de totale gemeentelijke erfpachtcanons meegenomen worden. Per saldo heeft de begrotingswijziging nu geen direct effect op het gemeentelijk resultaat in de komende jaren. Na vaststelling van de grondexploitatie door de raad worden dejaarschijven 2022 t/m 2028 van deze grondexploitatie in de meerjarenbegroting 2022 en volgende jaren opgenomen conform bijlage begrotingswijziging. Voor het totale plangebied Nieuw- Mathenesse is ook een rijksbijdrage gereserveerd ad €12.250.040 voor versnelling van de woningbouw en bijbehorende verbeteringen infrastructuur. Hiervoor moet 25% cofinanciering door de gemeente worden bijgedragen. Deze cofinanciering is voor € 279.160 toe te rekenen aan en beschikbaar gesteld vanuit de grondexploitatie Nieuw Mathenesse Deventerdriehoek Noord. De overige benodigde cofinanciering wordt nog nader uitgewerkt en ter besluitvorming voorgelegd in een aparte adviesnota.

H. Uitvoering (lA-tekst, planning, communicatie, publicatie, evaluatie/controle etc.):

Na vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad zal op korte termijn de tenderuitvraag voor het selecteren van een marktpartij ter besluitvorming aan het college worden aangeboden. De gemeenteraad besluit later in het proces over een nieuw bestemmingsplan behorende bij deze ontwikkeling. Bijlage(n): 1.

Grondexploitatieberekening Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord (22BIJ01644, geheim)

2.

Grondexploitatietekst Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord (22B1J01643, geheim)

3.

Begrotingswijziging grondexploitatieberekening Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord (22BIJ01712, geheim)

burgemeester en wethouders van Schiedam, de burgemeester, de secretaris,

C.E. Bos

C.H.J. Lamers

4

4

gemeente Schiedam

De raad van de gemeente Schiedam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 september 2022 ( 22VR050), Besluit: 1.

2.

De grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord per 1-1-2022 te openen en vast te stellen. De financiële consequenties te verwerken in programmabegroting 2022 en volgende jaren conform de bijlage “Begrotingswijziging grondexploitatieberekening Nieuw Mathenesse Deventerdriehoek Noord”. De wijziging in de programmabegroting 2022 luidt als volgt: Verlaging

Verhoging Lasten

Programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang

€

424.396

€

€

424.396

€

Baten

Programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang 3.

De door het college op 20 september 2022 opgelegde geheimhouding op de documenten 22B1J01644, 22B1J01643 en 22B1J01712, behorende bij de grondexploitatie Nieuw-Mathenesse Deventerdriehoek Noord te bekrachtigen, op grond van artikel 25, lid 3, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, lid 2, sub b van de Wet open overheid, gelet op de bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van

18 OKT 212 de griffier a.i.,

de t

M.A.J.R. Hermans

C.H.J.