Nacalculatie Oranjeburgh

Nacalculatie Oranjeburgh

gemeente Schiedam

team Vastgoed, Grondbeleid en Ondersteuning Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501 3100 EA Schiedam 14 010 schiedam.nl

Oranjeburgh Nacalculatie

Inhoud 1 Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4

4 4 4 4

Beschrijving plan Aanleiding en doelstelling Leeswijzer Genomen besluiten

2 Uitgangspunten 2.1 2.2

Het plangebied Programma

3 Investeringen 3.1 3.2 3.3 3.4

Boekwaarde Grondverwerving/ Sloop Bouw- en woonrijp maken Plankosten en VTU

4 Nacalculatie 4.1 4.2 4.3

Inleiding Planhistorie Verschillenanalyse

5 Exploitatieresultaat 5.1 5.2

Resultaat grondexploitatie Restwerken

6 6 6

8 8 8 8 8

9 9 9 9

13 13 13

6 Conclusie

15

Bijlagen

16

Jaarschijven (inclusief restwerken)

17

2

3

1

Inleiding

1.1

Beschrijving plan

Oranjeburgh betreft een woningbouwplan op de locatie van het voormalige Vlietlandziekenhuis aan de Burgemeester Knappertlaan.

1.2

Aanleiding en doelstelling

Alle opbrengsten zijn gerealiseerd en dit geldt tevens voor de kosten – op de restwerken na. Daarom kan de grondexploitatie afgesloten worden. In de kadernota grond staat dat er bij het afsluiten van een grondexploitatie ook een nacalculatie gemaakt moet worden. Derhalve bevat dit document de nacalculatie van het project.

1.3

Leeswijzer

In de volgende paragraaf wordt het voorgaande beleidskader aangegeven. De teksten in de volgende hoofstukken vormen een toelichting en onderbouwing van de cijfers. In de Bijlage vind u de cijfers over de Nacalculatie van de grondexploitatie Oranjeburgh. Deze stukken hebben de status “geheim” vanuit de financieel economische aard. Indien de stukken openbaar zouden zijn, zouden zij de (financiële) belangen van de gemeente kunnen schaden (art 10 lid 2 Wob). De bijlage geeft een overzicht van de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten en vormt het hart van de grondexploitatieberekening. In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten weergegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de kosten en in hoofdstuk 4 volgt de nacalculatie. In hoofdstuk 5 wordt het resultaat aangegeven. In hoofdstuk 6 worden de verschillen aangegeven en ten slotte volgen in hoofdstuk 7 de conclusies en aanbevelingen.

1.4

Genomen besluiten

Voor de oude ziekenhuislocatie en het daaropvolgende woningbouwplan (Oranjeburgh) zijn de volgende besluiten genomen; 1. Formele start Oude Ziekenhuislocatie, REO nr. 07INT00645 d.d. 11/9/2007; 2. Uitwerking organisatiestructuur, SO-PROJ 08INT00120 d.d. 4/3/2008; 3. Intentieovereenkomst SO-PROJ 08INT00276, d.d. 27/5/ 2008; 4. Budget sloopkosten opstallen Vlietlandziekenhuis en openen grondexploitatie, SO-RVG 08INT00604 d.d. 18/11/2008; 5. Minimale vraagprijs nieuwe uitgifte in erfpacht, SO-PROJ 08INT00616 d.d. 12/12/2008; 6. Afwikkeling ziekenhuislocaties (vertrouwelijk), SO-RVG 08INT00682 d.d. 16/12/08; 7. Gunning aanbesteding sloop oude ziekenhuis, SO-PROJ 09INT00106 d.d. 11/3/2009; 8. Aanbieding rapportage herontwikkeling ziekenhuisterrein aan de Burgemeester Knappertlaan SO-PROJ 09INT00113, d.d. 11/3/2009; 4

9. Beëindiging erfpacht oude ziekenhuisterrein, SO-RVG09INT001349, d.d. 7/4/2009; 10. Beëindiging van de lopende Europese aanbestedingsprocedure, SOPROJ09INT00205, d.d. 26/5/2009; 11. Noodzaak tot directe aanvullende asbestsanering en aanvullende inzet van het projectteam voor de locatie BK-laan als gevolg van nieuwe planvorming SOPROJ09INT00491, d.d. 22-10-2009; 12. Collegebesluit herontwikkeling terrein voormalig Vlietland ziekenhuis aan de BK-laan. Aanbieding stedenbouwkundig ontwerp, programma van eisen en beeldkwaliteit kader SO-PROJ 9INT00611, d.d. 28-12-2009; 13. Raadsbesluit herontwikkeling terrein voormalig Vlietland ziekenhuis aan de BK-laan. Aanbieding stedenbouwkundig ontwerp, programma van eisen en beeldkwaliteit kader SO-PROJ 9INT00611, d.d. 04-02-2010; 14. Collegebesluit; BK-laan , voortzetten sloop i.v.m. spoedeisendheid. (vooruitlopend op de herziening van de grex). 10UIT16884 dd 7 september 2010 en daarmee verstrekken van aanvullend budget; 15. Vaststellen grondexploitatie voor het MPG 2011 dd. 30 juni 2011(VR55/0211). 16. Vaststellen grondexploitatie integrale herziening van Februari 2011 dd. 21 april 2011 (VR 30/211); 17. Informatiebrief aan de gemeenteraad dd. 21 september 2011 (VR73/12011); 18. Vaststellen grondexploitatie voor het MPG 2012 dd. 28 juni 2012 (VR53/2012); 19. Vaststellen grondexploitatie integrale herziening van Februari 2012 dd.

28 april 2012 (VR 30/212); 20. Jaarlijkse (reguliere) herzieningen middels het MPG 2013 t/m 2020. Het doorgevoerde woningbouwplan van Oranjeburgh ontstond vanaf 2012. De grondexploitatie is daarbij vastgesteld als het uitvoerend instrument van het vastgestelde bestemmingsplan. De grondexploitatie kende een voorloper onder de noemer “oude ziekenhuislocatie Burgemeester Knappertlaan”.

5

2

Uitgangspunten

2.1

Het plangebied

Het plangebied Oranjeburgh wordt begrensd door de Burgemeester Knappertlaan, de Nassaulaan, de Anna van Burenstraat, de Charlotte de Bourbonstraat, de Nassau Dillenburgstraat, de Louise de Collignystraat en de Juliana van Stolbergstraat.

Nieuw (later 2^1 kap → vrije kavels)

Oud

Het grondgebruik en -uitgifte van deze is als volgt verdeeld: Gronduitgifte Totaal plangebied Openbare ruimtes totaal 43.024 17.374 25.650

100%

2.2

40%

60% 100%

Programma

Het gerealiseerde programma bestaat uit 102 woningen met 5 te onderscheiden woningtypen: 6

Programma

Woningtype

2012

2020

Verschil

appartement goedkoop duur rijwoning midden/duur 2^1 duur vrijstaand duur

27 26 19 22 18

27 25 16 4 30

0 -1 -3 -18 12

totaal

112

102

-10

per (bruto) ha

26

24

Van oorsprong waren er 10 woningen meer gepland. De uitgifte van vrijstaand ging voortvarend, twee-onder-een kap woningen verkochten daarentegen niet zo goed. Er is derhalve een wijziging in de plannen opgenomen waardoor er met name minder tweeonder-een kap woningen werden gerealiseerd.

7

3

Investeringen

3.1

Boekwaarde

Bij de start van de grondexploitatie was de boekwaarde van de oude ziekenhuislocatie € 8,9 mln. Bij de afsluiting van de grondexploitatie zal de boekwaarde net geen € 6,0 mln bedragen.

3.2

Grondverwerving/ Sloop

In de grondexploitatie zijn kosten gerealiseerd voor een totaal bedrag van € 7,0 mln voor verwerving en sloop.

3.3

Bouw- en woonrijp maken

Het bouw- en woonrijpmaken is gerealiseerd voor een bedrag van € 5,1 mln

3.4

Plankosten en VTU

De planontwikkelingskosten (plankosten) en de voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU) zijn respectievelijk voor € 3,0 mln en € 0,5 mln gerealiseerd.

8

4

Nacalculatie

4.1

Inleiding

In de kadernota grond (toelichtende bijlage, deel I: grondbeleid) staat: “De nacalculatie gaat in op de gerealiseerde investeringen (en de daarbij gehanteerde normen), grondopbrengsten, planning en programma en zet deze af tegen de beoogde doelen / kaders zoals vastgesteld bij de opening van de betreffende grondexploitatie.” Uit de verschillenanalyse komen verschuivingen naar voren ten opzichte van de initiële grondexploitatie die in §4.3 worden geduid.

4.2

Planhistorie

Op 28 april 2012 is door de raad besloten om de grondexploitatie Oranjeburgh te openen. De grondexploitatie is vanaf dat moment onder de naam “Oranjeburgh” onderdeel van het meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) dat jaarlijks de stand van zaken geeft ten aanzien van de actieve grondexploitaties van de gemeente.

4.3

Verschillenanalyse

In de verschillenanalyse zetten we de initiële begroting af tegen de uiteindelijke boekingen. De eindwaarde is verbeterd ten opzichte van de initiële begroting. Resultaat

Eindwaarde

31-12-2021

€

Actueel

Vorige grex

Oranjeburgh - Afsluiting

MPG 2012

5.956.766- €

6.329.577- €

Verschil

372.811

Op diverse onderdelen hebben wel verschuivingen in kostenposten plaatsgevonden. In onderstaande tabel is dat op hoofdlijnen weergegeven.

9

Hoofdkostensoort

Actueel

Vorige grex

Afsluiting

MPG 2012

Verschil

Toelichting

Kosten Grondverwerving 31001 € Sloopkosten 32101 € Grondwerk 32104 € Riolering 32105 € Verharding 32106 € Groen & Water 32107 € Kunstwerken 32108 € Openbare verlichting & brandkranen 32 € Diversen 31004/31003/31002/38037 € Planontwikkeling 32110/32113/32114/3 € VTU 32103 € Gebouwde parkeervoorziening 32111 € Bovenwijkse voorzieningen 32115 € Rente 74500 €

3.619.851 3.411.078 1.153.602 69.216 1.856.719 204.427 55.509 1.779.865 2.999.734 478.446 2.966.715

Kostenstijging

€

Totaal kosten

€ 18.595.162

-

€ € € € € € € € € € € € € €

3.619.851 3.430.098 963.841 472.008 1.058.066 155.392 176.844 2.445.868 2.795.165 170.771 3.174.637

€ € € € € € € € € € € € € €

19.020- lagere sloopkosten dan initieel verwacht 189.761 inclusief grondwerk tbv riolering 402.792- grotendeels afd. beheer voorts grondwerk 798.653 verharding en verzamelpost aanverwant 49.035 meer aandacht voor m.n. bomen 121.335- minder OV en brandkranen 666.003- afgenomen onvoorzien 204.570 meer apparaatskosten (incl VTU) 478.446 meer apparaatskosten 170.771- vervallen stadsregionale omslagheffing 207.922- rente gerealiseerd vóór 2020

€

338.748

€

338.748- gerealiseerd cq vervallen

€ 18.801.287

€

206.125-

€ € € € € € € € € €

€ € € € € € € € € €

39.662 grondopbrengst zoals verwacht 127.024 hogere bijdrage afd. beheer

Opbrengsten Verkoop Sociale woningbouw 32501 € Verkoop Vrije sector woningbouw 3250€ Bedrijven 32504 € Winkels, Horeca 32505 € Kantoren 32506 € Bijzondere bebouwing 32503 € Bijzondere bebouwing 32503 (Parkeren € Overige grondopbrengsten € Subsidies € Bijdragen 34099 €

12.174.225 602.024

€

12.134.563 475.000

Opbrengstenstijging

€

Totaal opbrengsten

€ 12.776.249

€ 12.609.563

€

Rentekosten

€

€

€

-

137.853

-

137.853

€

-

166.686 0- rentelasten 2020

CONTROLE EINDWAARDE Kosten - opbr + rente Kosten - opbr + rente Verschil Controle Eindwaarde € 5.956.765 € 6.329.577 € 372.812 €

-

Grondverwerving Grondverwerving was bij de start van de grondexploitatie al de boekwaarde.

Sloopkosten Sloopkosten waren dat ook grotendeels, vandaar dat de begroting van de start van de grondexploitatie ook op die post nagenoeg gelijk is aan de uiteindelijk gerealiseerde sloopkosten.

Grondwerk In het grondwerk zijn ook grondwerkzaamheden ten behoeve van riolering gerealiseerd. Dit is een verschuiving ten opzichte van de post riolering. Riolering 10

De initieel begrote bedragen omvatte ook werkzaamheden die bij nader inzien tot de reguliere taken van het stedelijk beheer behoorde gelet op het plangebied. De werkzaamheden aan de riolering in het plangebied zijn voornamelijk op de gelieerde kostenpost “grondwerk” geboekt (ca. € 0,2 mln).

Verharding Verharding betreft, naast de directe verwijzing naar kosten van verharding, tevens een verzamelpost voor aanverwante kostenposten zoals werkzaamheden ten aanzien van het verleggen van de bushalte, maar ook het bestrijden van exotische overwoekering van de Japanse Duizendknoop. Daarmee zijn onder de post verharding veel van de onvoorziene kosten, en het leeuwendeel aan kostenstijgingen, gerealiseerd. Zie de posten Diversen en Kostenstijging. De verhardingswerkzaamheden zelf kennen, bij een inpassingslocatie met particuliere opdrachtgeverschap, minder schaalvoordelen dan bij een ontwikkeling waarvoor één ontwikkelaar wordt gecontracteerd.

Groen & Water Bij groen en water wordt bij de restwerken nog rekening gehouden met eindinrichting met inachtneming van wensen ten aanzien van bomen. Hiervoor is € 100.000,gereserveerd.

Openbare Verlichting en Brandkranen Gelet op het omliggende stedelijk gebied werd er relatief weinig extra gevraagd aan openbare verlichting en brandkranen ten aanzien van de inbreiding. De kostenpost hield initieel rekening met meer kosten aan de randen van het gebied. Deze openbare verlichting en brandkranen zijn echter onderdeel gebleven van het algemeen stedelijk beheer.

Planontwikkeling en VTU De ambtelijke uren, onderzoeken en aanverwante plankosten komen afgezet op de werken (sloop en bouw-woonrijpmaken) op een hoog percentage van 41%. Vanaf de start van de grondexploitatie Oranjeburgh in 2012 betreft dit echter het gangbare percentage van 35% op die werken. Dat houdt in dat voor de start van de grondexploitatie relatief veel uren zijn gemaakt die niet rendabel waren. Voor een inpassingslocatie met particuliere opdrachtgeverschap is het overigens opmerkelijk dat het binnen de gangbare percentages wordt uitgevoerd.

Bovenwijkse voorzieningen Bij de start van de grondexploitatie bestond de Stadsregio Rijnmond nog. Met de Stadsregio waren er afspraken omtrent omslagheffingen per nieuwbouwwoning ten behoeve van ontwikkeling van stadsregionale (fiets)infrastructuur. Deze omslagheffing is komen te vervallen met het opheffen van de stadsregio.

11

Rente De rentekosten zijn lager uitgevallen dan initieel begroot.

Diversen en kostenstijgingen Onderdeel van Diversen is de post Onvoorzien. Onvoorzien en de kostenstijgingen laten een terugval zien, omdat deze posten, hetzij zijn voorzien bij (bijvoorbeeld) de post Verharding, dan wel zich hebben voltrokken middels een kostenstijging bij de diverse andere posten.

Verkoop Vrije sector woningen De verkoopopbrengst is, mede dankzij een wijziging in het programma, net iets boven het initieel begrote bedrag uitgekomen.

Bijdragen De bijdrage van stedelijk beheer is hoger uitgekomen dan initieel begroot.

12

5

Exploitatieresultaat

5.1

Resultaat grondexploitatie

Vanaf de start van de grondexploitatiebegroting was duidelijk dat de initiële investeringen van verwerving en sloop zich waarschijnlijk slecht zouden terugverdienen (totaal een bedrag van meer dan € 7 mln). De woningmarkt bevond zich nog in de nasleep van de kredietcrisis en naar inschatting zou zowel het opbrengstniveau als de afzetsnelheid zorgen voor een negatief resultaat van - € 6,33 mln. Gedurende het de tussenliggende jaren was er een inschatting dat de afzetsnelheid dermate zou achterblijven dat er zelfs een resultaat van - € 9 mln op eindwaarde te verwachten viel. Bij de afsluiting blijkt dat niet het geval te zijn. De aantrekkende woningmarkt heeft ervoor gezorgd dat het opbrengstniveau goed is en de afzetsnelheid zich heeft hersteld. Zodat deze beiden matchen met dat wat oorspronkelijk in 2012 werd verwacht. Het resultaat komt uit op - € 5,96 mln (ten opzichte van de initiële waardering van - € 6,33 mln). Het positieve verschil in resultaat van € 0,37mln op eindwaarde laat zich, los van verschuivingen in posten, met name verklaren door: 1. de gunstigere rentestand en daarmee lager rentekosten op het project (positief verschil van € 0,2 mln); 2. de vervallen omslagheffing (positief verschil van € 0,17 mln).

Verloop van Eindwaarde in € mln MPG 2012 -6,33 31-12-2020 MPG 2013 -6,32 31-12-2020 MPG 2014 -6,33 31-12-2020 MPG 2015 -7,68 31-12-2020 MPG 2016 -9,00 31-12-2022 MPG 2017 -7,25 31-12-2022 MPG 2018 -7,07 31-12-2022 MPG 2019 -6,64 31-12-2021 MPG 2020 -6,26 31-12-2021 Afsluiting -5,96 31-12-2020

5.2

Restwerken

13

openbaar gebied Kalliste bouw rest openbaar gebied Zusterpad

€ 37.000,00 € 81.000,00 € 35.000,00

subtotaal 1

€ 153.000,00

groenvoorziening incl. wensen

€ 100.000,00

subtotaal 2

€ 253.000,00

Urbannerdam juridisch intern

€ 7.500,00 € 2.500,00

subtotaal 3

€ 263.000,00

vtu

€ 52.600,00

subtotaal 4

€ 315.600,00

onvoorzien

€ 63.300,00

totaal

€ 378.900,00

14

6

Conclusie

Oranjeburgh is een inpassingslocatie op de plek van het oude Vlietlandziekenhuis. Ten aanzien van de initiële begroting is er een voordelig resultaat van € 372.811,- op eindwaarde. Op basis van dit resultaat en de inspanningen ten aanzien van de gebiedsontwikkeling, kan in het algemeen geconcludeerd worden dat de grondexploitatiebegroting goed tot afronding komt. Aandachtspunten zijn er ten aanzien van verschuivingen in de begroting. Die verschuivingen zijn gebaseerd op twee bepalende feiten ten aanzien van de gebiedsontwikkeling: 1. Particulier Opdrachtgeverschap, en; 2. Inpassingslocatie.

Particulier opdrachtgeverschap Op sommige kostenposten zijn grote verschuivingen zichtbaar. De grootste reden hiervoor is het feit dat er gewerkt is met particulier opdrachtgeverschap. Dit vergt een bepaalde flexibiliteit in werken dat het behalen van schaalvoordelen onmogelijk maakt. Dergelijke schaalvoordelen zijn er wel bij uitleggebieden met gecontracteerde ontwikkelaars. Ten opzichte van uitleggebieden (én de initiële begroting) zijn er derhalve extra werken. Particulier opdrachtgeverschap zorgt in de regel tevens voor meer planontwikkelingskosten. Dit is bij Oranjeburgh echter binnen de perken gebleven c.q. gelijk opgegaan met de extra werken.

Inpassingslocatie Het feit dat het gaat om een inpassingslocatie is op een andere wijze een bepalende factor geweest. Gedurende het project is duidelijk geworden dat de werken aan de randen van het plangebied vaak minder investeringen vergden. Het omringende stedelijk gebied is bijvoorbeeld afdoende voorzien van openbare verlichting en brandkranen met als gevolg dat er vrijwel alleen in het binnengebied investeringen hoefde plaats te vinden. De initiële begroting hield hier standaard geen rekening mee, met als gevolg dat er een overmaat aan kosten op deze kostenpost werd begroot.

15

Bijlagen

16

€ 17.963.777

€ 18.595.162

Saldo eindwaarde

Rente berekend

Saldo per fase

Opbrengstenstijging

Kostenstijging

Totaal opbrengsten

Bijdragen 34099

Bijzondere bebouw ing 32503

Kantoren 32506

Winkels, Horeca 32505

Bedrijven 32504

Verkoop Vrije sector w oningbouw 32502

Verkoop Sociale w oningbouw 32501

Opbrengsten

Totaal kosten

Rente 74500

€ 11.697.737

€ 12.776.249

€ 137.853 -€ 5.956.766

-€ 6.266.040

-€ 6.266.040

Boekw aarde

€ 602.024

€ 602.024

€0 €0

€0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0

Totaal

€ 11.095.713 €0

€ 11.095.713 € 1.078.512

Boekw aarde

€0 €0 € 2.966.715

€0 €0 € 2.966.715

Bovenw ijkse voorzieningen 32115

Gebouw de parkeervoorziening 32111

VTU 32103

Planontw ikkeling 32110/32113/32114/32102

Diversen 31004/31003/31002/38037

Openbare verlichting & brandkranen 32109/32112

Kunstw erken 32108

Groen & Water 32107

Verharding 32106

Riolering 32105

Totaal

€ 3.411.078 € 1.133.999 € 69.216 € 1.703.719 € 90.229 €0 € 55.509 € 1.667.091 € 2.849.734 € 396.636

€ 3.411.078 € 1.153.602 € 69.216 € 1.856.719 € 204.427 €0 € 55.509 € 1.779.865 € 2.999.734 € 478.446

Sloopkosten 32101

Grondw erk 32104

€ 3.619.851

Boekw aarde

€ 3.619.851

Totaal

Grondverw erving 31001

Kosten €0

€ 309.274

-€ 6.266.040

Te realiseren

€ 1.078.512

€0

€0 €0 €0 €0

€0 € 1.078.512

Te realiseren

€ 631.385

€0 €0 €0

€0 € 19.603 €0 € 153.000 € 114.198 €0 €0 € 112.774 € 150.000 € 81.810

Te realiseren

€0

€0 €0

€0 c

€ 137.853

€ 666.881

2020

€ 1.078.512

€0

€0 €0 €0 €0

€0 € 1.078.512

2020

€ 411.631

€0 €0 €0

€0 € 19.603 €0 € 76.500 € 64.198 €0 €0 € 81.124 € 129.301 € 40.905

2020

€0

€0 €0

€0

€0

€0 €0 €0 €0

€0 €0

€0

-€ 219.754

2021

2021

€ 219.754

€0 €0 €0

€0 €0 €0 € 76.500 € 50.000 €0 €0 € 31.650 € 20.699 € 40.905

2021

Jaarschijven (inclusief restwerken)

17