MPV-Aanvullendeinfo

1

Aanvullende informatie verkoop strategisch vastgoed gemeente Schiedam

1.1 Staatssteun bij verkoop Het komt regelmatig voor dat een overheidsinstantie een deel van dit vastgoed wil verkopen. Wanneer de gemeente vastgoed wil verkopen en het gaat om zuivere verkoop, zonder dat daar veel aanvullende voorwaarden aan verbonden zijn, valt de verkoop in beginsel niet onder de aanbestedingsplicht. Er is dan ook geen formele procedure die de verkoop inkadert. Dat de verkoop niet aanbestedingsplichtig is, betekent niet dat er geen verdere regelgeving toepasselijk is. Wanneer het stuk onroerend goed verkocht wordt onder de marktwaarde, kan dat worden aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun. De verkrijgende partij verkrijgt het onroerend goed voor minder dan de marktwaarde en heeft op die manier een voordeel ten opzichte van de concurrentie. Hoe moet beoordeeld worden of de verkoopprijs onder de marktwaarde ligt? Het Europese Hof van Justitie heeft in het BVVG-arrest een aantal voorbeelden gegeven van hoe de overheid een marktconforme prijs kan vaststellen. Er kan gebruik gemaakt worden van rekenmodellen, zoals in het Seydaland-arrest,4 door het beste bod te kiezen of door het onroerend goed te laten taxeren. Echter, volgens het Hof zijn ook andere methoden mogelijk. Daarnaast moet bij een bieding ook de context waarbinnen die bieding plaatsvindt worden meegenomen.

Wanneer gebruik wordt gemaakt van een biedsysteem of een aanbesteding, kan de overheid er in principe vanuit gaan dat de hoogst geboden prijs een marktconforme prijs is, mits het bod bindend en geloofwaardig is en er geen gronden zijn om rekening te houden met andere economische factoren dan de prijs. De combinatie van een taxatie en meervoudig onderhands dan wel openbaar laten bieden resulteert voor de overheid in de meest ideale situatie. De taxatie zorgt ervoor dat gegarandeerd is dat de op deze manier vastgestelde prijs de marktwaarde vertegenwoordigt. Vervolgens kan de overheid in de onderhandeling met eventuele kopers deze prijs als geloofwaardige ondergrens hanteren; verkopen onder deze prijs wordt immers door artikel 107 VWEU niet toegestaan. Een geïnteresseerde partij die er zeker van wil zijn dat zij het onroerend goed verkrijgt, zal daarom in ieder geval niet onder deze prijs bieden, maar wellicht wel boven deze prijs. Zo garandeert de overheid door twee waarborgen dat de geboden prijs minimaal de marktwaarde vertegenwoordigt én realiseert de overheid een hogere verkoopprijs dan wanneer enkelvoudig onderhands verkocht zou worden tegen de taxatiewaarde.

1.2 Verkoopwaarde vastgoedportefeuille Voor de waarde van de panden en objecten in onze portefeuille hanteren wij de geldende WOZwaarde. Zodra een pand zal worden verkocht laten we door één of meerdere makelaars het pand taxeren op de verkoopwaarde in de markt. Deze taxatiewaarde wordt binnen de verkoopprocedure van de gemeente gebruikt als intern geldende minimumwaarde. De taxatiewaarde is gebaseerd op de (mogelijke) bestemming, de locatie en economische waarde van het pand. Indien er omstandigheden zijn die direct leiden tot een waardevermindering, zoals bodemvervuiling, asbest of zware constructieve problemen zullen deze in de taxatie worden verwerkt. Het investeren in een pand of object om deze problemen op te lossen en daarmee waardevermindering te voorkomen is vaak een inschatting, die per geval moet worden gemaakt. In theorie maakt het niet uit of de investering wordt gedaan om bijvoorbeeld al het asbest te verwijderen of dat de kosten hiervan van de verkoopwaarde worden afgetrokken en de koper het asbest laat verwijderen. Het is

eerder een inschatting van bij wie de risico’s moeten worden neergelegd, namelijk bij de gemeente of de koper, die wellicht hier meer ervaring mee heeft. Een negatieve taxatiewaarde kan in principe niet voorkomen. Een taxatie bestaat uit een economische waarde na realisatie van het eindproduct minus de kosten, die nodig zijn om het eindproduct op te leveren. Dit heet een taxatie op basis van residuele waarde. Het uiterste minimum zal in principe de grondwaarde zijn van de locatie. In zeer extreme gevallen kan bodemverontreiniging leiden tot een negatieve waarde. Bijvoorbeeld indien de kosten van een verplichte bodemsanering de waarde van de te verkopen grond en opstallen overstijgen. Wel kan er een negatieve opbrengst ontstaan indien de boekwaarde van het object plus de gemaakte kosten hoger is dan de verkoopwaarde.

1.3 Stand van zaken inzake verkoop Overzicht verkoopbare objecten en panden: De gehele gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat uit 139 objecten/panden 73 panden daarvan vallen binnen de categorie ‘kernvastgoed’. Verkoop is in deze niet aan de orde omdat er een huisvestingsfunctie vanwege ambtelijke huisvesting, huisvesting van maatschappelijke doelgroepen, infrastructuur en cultuurhistorische waarde. Denk bijvoorbeeld aan het stadskantoor (ambtelijk), sportpanden, panden met wijkondersteuningsteams (maatschappelijk), gemalen en brugwachtershuisjes (infrastructuur) en het Stedelijk Museum (cultuurhistorisch). Verkoopbaar is de categorie ‘strategisch vastgoed’. Die bestaat in totaal uit 66 objecten en zijn onder te verdelen in 5 categorieën van verkoopbaarheid: 1. Verkoop is niet van toepassing Er zijn 7 panden gehuurd om in een tijdelijke huisvestingsbehoefte te voorzien 2. Verkoop op lange termijn 5-10 jaar Een groot deel van ons strategisch vastgoed (39 objecten) maakt onderdeel uit van gebiedsontwikkeling. Daarmee zijn ze, op dit moment, niet genomineerd om te worden verkocht. 3. Verkoop middellange termijn 2-4 jaar Dit deel van het strategisch vastgoed (9 objecten) kan niet direct worden verkocht vanwege diverse redenen. In enkele gevallen is het object onderdeel van een gebiedsontwikkeling die binnenkort wordt afgerond.

Er zijn objecten kortstondig verhuurd aan maatschappelijke doelgroepen of bewoners en kunnen pas aan het einde van de verhuurtermijn danwel na vertrek van de bewoner worden afgestoten. 4. Verkoop op korte termijn binnen 1-2 jaar Dit deel van het strategisch vastgoed (12 objecten) staat reeds te koop of de omstandigheden zijn juist om dit jaar te koop te zetten. Binnen dit deel van de portefeuille zal worden gezocht naar een maximum van 3 objecten die onderdeel zullen worden van de pilot, waarbij wordt overgegaan op een veiling. 5. Verkocht, maar niet overgedragen Op dit moment zijn daarvan 9 bijna verkocht. Er zijn in enkele gevallen koopovereenkomsten gesloten en lopen er verregaande onderhandelingen. Voor elk van deze objecten geldt dat er over en weer voorwaarden zijn gesteld, die moeten worden voldaan om over te gaan tot overdracht, waarmee de verkoop definitief is afgerond.

1.4 Randvoorwaarden verkoop De portefeuille bevat geen panden of objecten, die leiden tot een snelle verkoop. Stuk voor stuk zijn de panden die op de nominatie staan voor verkoop namelijk complex. Het zijn geen instapklare op jaren ’30-architectuur geïnspireerde nieuwbouwwoningen (met visgraat vloeren en zwartstalen tussendeuren). Sterker nog: vaak gaat het in de meeste gevallen niet eens over panden waarin kan worden gewoond. De panden verkeren daarbij veelal in slechte staat van onderhoud. Wel moet opgemerkt worden dat het sluiten van een koopovereenkomst niet altijd betekent niet altijd dat een pand (snel) kan worden overgedragen. Het is gebruikelijk dat de koper ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst wenst op te nemen, zoals het verkrijgen van de financiering of het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het verbouwen en/of wijzigen van de bestemming. Om de gewenste vergunning of bestemmingswijziging moet de verkoper vaak voldoen aan op de vele gemeentelijke kaders. Kaders ten aanzien van monumentstatus, veiligheid, milieueisen, bomenkap en duurzaamheid. Hierdoor kosten deze wijzigingsprocedures veel tijd en kan er geen overdracht plaatsvinden aangezien deze onderdeel zijn van de verkoopvoorwaarden. Daarnaast gaat het vaak over panden met ‘special needs’, die om een intelligente aanpak vragen van kopers.

Ontwikkelaars en particulieren die een pand uit de categorie ‘strategisch vastgoed’ willen kopen moeten echt wel aan de bak ermee, waarbij ze ook financiering ervan mogelijk moeten krijgen. Er spelen bijvoorbeeld kwesties met asbest, bodemverontreiniging en/of bestemmingsplannen, maar ook monumentale statussen hebben een remmend effect op het enthousiasme van potentiële kopers. De, in het vorige artikel omschreven, kaders rondom de vergunningsaanvraag of aanpassing van de bestemming kunnen eventueel tot waardevermindering leiden, maar dit is vooral een inschatting van de waarde door de koper binnen de momentane marktomstandigheden. De gemeente stelt als verkoper eveneens voorwaarden aan de verkoop. Niet alleen moet er een Bibob onderzoek worden gedaan naar de koper en moet, conform de door de raad vastgestelde vastgoedbeleid een redelijk en marktconform bedrag worden betaald.

1.5 Pilot versnelling verkoopproces In het voorliggende MPV stellen we een pilot met veilingverkoop voor. Dit willen we doordacht doen. We starten daarom met een pilot met drie panden. Zo kunnen we kijken of dit in Schiedam van toegevoegde waarde is. Hoe werkt zo’n veiling? Op basis van taxatiewaarde wordt de ondergrens bepaald waarna objecten aangeboden kunnen worden op een veiling. Zo voorkomen we dat panden voor symbolische bedragen overgaan. De pilot moet nog worden uitgewerkt, maar het lijkt me goed om u te schetsen hoe het kan werken. Wanneer we ervoor kiezen om panden aan marktpartijen te verkopen, geldt dat we ons moeten houden aan de regels die staatsteun verhinderen. Dat maakt ook dat we de panden op een veiling aanbieden, zonder de ondergrens te noemen. Een dergelijke ondergrens hoeven we ook niet te benoemen, en is vooral van belang om te voorkomen dat panden onder de marktwaarde worden verkocht en mogelijk staatssteun wordt verleend echter ook Wanneer biedingen niet realistisch blijken, kunnen we besluiten om niet tot verkoop over te gaan en het later nogmaals proberen en/of via onze reguliere processen tot verkoop te komen. De pilot moet ons daarbij leren hoe snel een pand verkocht EN getransporteerd kan worden via veiling.

Door gebruik te maken van de vorm van veilen gaat er geen tijd verloren aan onderhandelingen en kunnen tijdrovende procedures ten aanzien van vergunningen en bijvoorbeeld

bestemmingsplanwijzigingen worden voorkomen en kunnen deze ook geen ontbindende voorwaarde meer zijn. Dat betekent dat partijen met een plan komen dat afwijkt van de bestemming zelf het volledig risico dragen van een vergunningsprocedure. De verwachting is dat een deel van de belangstellenden hierdoor zal afhaken. Daarnaast zal de onzekerheid van een vergunning waarschijnlijk een drukkend effect hebben op de prijs.