Collegebrief 4 mei 2023 Herstructurering Staatsliedenbuurt

gemeente Schiedam

Stadsontwikkeling

Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501 3100 EA Schiedam

Aan de gemeenteraad van Schiedam

14 010 schiedam.nl

uw kenmerk

uw brief van

ons kenmerk

datum

23UIT02870

4 mei 2023

doorkiesnummer

e-mail

contact@schiedam.nl onderwerp

Herstructurering Staatsliedenbuurt

Geachte leden van de gemeenteraad, Zowel binnen als buiten uw raad wordt regelmatig gesproken over de Staatsliedenbuurt. Zoals u weet zijn er plannen voor herstructurering van de buurt, waarbij het de bedoeling is het woningbezit van Woonplus af te breken en te vervangen door nieuwe woningen. Deze aanpak is noodzakelijk, want een flink deel van de woningen in de Staatsliedenbuurt is sterk gedateerd en vertoont gebreken. Bekend zijn onder andere de klachten van huurders over tocht, vocht en schimmel. Mede daarom wordt de Staatsliedenbuurt in het Ruimtelijk Raamwerk Nieuwland, dat uw raad in november 2022 vaststelde, benoemd als prioriteit: het is de eerstvolgende buurt in Nieuwland die zal worden aangepakt. Vanuit onze actieve informatieplicht menen wij dat het goed is u te informeren over zaken die spelen rond de herstructurering. Als gemeenteraad dient u te beschikken over een compleet beeld om uw rol als volksvertegenwoordiger te kunnen vervullen, kaders te kunnen stellen en uw controlerende taak te kunnen uitvoeren. De herstructurering van de Staatsliedenbuurt is een grote opgave, die financieel ingrijpend is voor zowel de gemeente Schiedam als Woonplus. Dit vraagt een gedegen voorbereiding en het maken van heldere en haalbare afspraken. Met deze brief informeren wij u over de volgende onderwerpen: 1.

De verantwoordelijkheid voor goede woningen, waaronder adequate luchtcirculatie en tegengaan vocht- en schimmelproblematiek;  Eerstverantwoordelijke;  Wettelijke route bij klachten;  Voorstel van de gemeente;  Verduurzaming particuliere woningen in de Staatsliedenbuurt;

2. Voorwaarden en verantwoordelijkheden bij de rijksbijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds;

*23UIT02870*

3. Verloop van het planvormingsproces tot nu toe;  Benodigde woningaantallen;  Ruimtelijk Raamwerk Nieuwland en stedenbouwkundige studie;  Partnerselectie;  Keuze van Woonplus tot het uitverhuizen van zijn huurders; 4. Gemeentelijk standpunt waardebepaling vastgoed van Woonplus (erfpacht); 5.

Tot slot.

1. Verantwoordelijkheid voor goede woningen, waaronder adequate luchtcirculatie en tegengaan vocht- en schimmelproblematiek Eerstverantwoordelijke De corporatie is als eigenaar van de woningen verantwoordelijk voor zijn bezit. Die verplichting heeft de corporatie geaccepteerd bij de verzelfstandiging in 1994. De Woningwet geeft dit voor eigenaren duidelijk aan in artikel 1a. Naar aanleiding van klachten over gebreken aan een aantal woningen heeft Woonplus in 2021 een onderzoek laten uitvoeren door Cauberg Huygen, een gerenommeerd ingenieursbureau op het gebied van bouwfysica. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek heeft Woonplus maatregelen getroffen aan de woningen in de Staatsliedenbuurt. Voor de vermindering van de vochtproblemen in de woningen is de afvoer van lucht verbeterd en de schimmelproblematiek aangepakt. Woonplus heeft de gemeente daarover geïnformeerd. Voor de volledigheid vermelden we dat iedere corporatie in Nederland de verplichting heeft om voor het jaar 2030 alle woningen met de slechtste energielabels (E, F, G) te hebben verbeterd. De corporatiewoningen in de Staatsliedenbuurt hebben een energielabel G; de overige woningen E en F. Wettelijke route bij klachten Ondanks deze maatregelen zijn er aanhoudende (media)berichten van bewoners over de schimmelvorming in de woningen.

De voorgeschreven wettelijke route voor een huurder die hinder ervaart in of aan zijn huurwoning (in dit geval met name schimmelvorming) is om eerst het gebrek formeel kenbaar te maken bij zijn verhuurder, in dit geval Woonplus. Als dit niet leidt tot een oplossing kan de huurder naar de onafhankelijke geschillenadviescommissie of naar de huurcommissie stappen. De huurder kan ook een officiële klacht indienen bij de gemeente. Als, nadat een klacht is ingediend bij de gemeente, uit inspectie blijkt dat er sprake is van (een) overtreding(en) op grond van de Woningwet, dan is het college van burgemeester & wethouders bevoegd om handhavend op te treden. De gemeente heeft tot op dit moment weliswaar geen formeel handhavingsverzoek ontvangen, maar er is wel door bewoners gebruik gemaakt van de speakers corner en van het spreekrecht om hun klachten bij de gemeente onder de aandacht te brengen. Gezien de aanhoudende berichten van bewoners en raadsleden over de schimmelvorming in de woningen, berichten over het uitverhuistraject en de vraag wat de gemeente hieraan doet, hebben wij besloten om toch actie te ondernemen. Vanuit onze bestuursrechtelijke rol hebben wij Woonplus recent een voorstel gedaan. Voorstel van de gemeente Onze voorgestelde aanpak bestaat uit het uitvoeren van een onafhankelijk (vervolg)onderzoek naar de gezondheidssituatie in de woningen.

Dit onderzoek zou moeten worden uitgevoerd door een derde partij in overleg met de GGD. Het onderzoek moet duidelijk maken of de eerder getroffen maatregelen afdoende zijn (geweest) en duiden welke aanvullende maatregelen 2

moeten of kunnen worden getroffen. Als er verantwoord aanvullende maatregelen genomen kunnen worden dan conformeert Woonplus zich hieraan, zo is ons voorstel. Wij hebben Woonplus uitgenodigd om dit voorstel te bespreken. Verduurzaming particuliere woningen in de Staatsliedenbuurt Naast de herstructurering, is ook de renovatie van drie VvE’s in de Staatsliedenbuurt onderdeel van het project. Het type woningen van de particulieren is uit dezelfde bouwperiode als de woningblokken van Woonplus. Met de drie VvE’s is gesproken en onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor verduurzaming. Uitwerking hiervan vraagt tijd; voor veel bewoners is het een grote uitgave om hun woning substantieel te verduurzamen. Ook voor deze bewoners speelt de schimmelproblematiek. Als gemeente willen we met een bijdrage/subsidie aan een oplossing werken. De opmerking in de media dat de enige optie sloop is voor deze woningen, is door de particuliere eigenaren ervaren als verontrustend. Deze conclusie wordt ook door experts tegengesproken; renovatie en verduurzaming is zeker een optie om de woningen te verbeteren. 2. Voorwaarden en verantwoordelijkheden bijdrage Volkshuisvestingsfonds Zonder de rijksbijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds (VHF) zou de gemeente waarschijnlijk nu nog niet over zijn gegaan tot herstructurering van de Staatsliedenbuurt.

De verkregen rijksbijdrage VHF stelt dat het totale project binnen 10 jaar uitgevoerd moet zijn. De eerdere herstructureringen in Schiedam kenden een doorlooptijd van 5 tot 8 jaar. Er is op dit moment geen sprake van het vervallen van de subsidie als gevolg van vertraging in het project, zoals her en der wordt beweerd. De Staatsliedenbuurt heeft de subsidie hard nodig om tot verbeteringen te komen en dat ziet het Rijk ook in. Voorwaarde vanuit het VHF is dat de gemeente (en expliciet niet de corporatie) investeert in verbetering van woonkwaliteit, leefomgeving en verduurzaming in kwetsbare gebieden. Ook in de delen die Woonplus niet aangaan, zoals de particuliere woningen in de Staatsliedenbuurt. De gemeente voert ook als enige partij de grondexploitatie en moet zich ook als enige partij verantwoorden over de te bestede subsidiemiddelen. Zonder medewerking van Woonplus zal de herstructurering echter niet tot stand komen, gezien zijn aandeel in de bestaande voorraad. Zowel Woonplus als de gemeente willen dit project heel graag realiseren. 3. Verloop planvormingsproces tot nu toe De subsidiebeschikking van het VHF is in juli 2021 bekend gemaakt. Op basis daarvan hebben we ons gemeentelijk besluitvormingsproces doorlopen. Dit heeft geresulteerd in een raadsbesluit in december 2021. In januari 2022 is het projectteam gestart.

Benodigde woningaantallen De bijdrage vanuit het VHF is gebaseerd op een telmodel met woningaantallen. Dit telmodel moet verder worden uitgewerkt. Diverse alternatieven met daarin voorstellen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeeroplossingen en keuzes die moeten leiden tot een goede en voor onze inwoners prettige leefomgevingskwaliteit, moeten hierin concreet worden uitgewerkt, net zoals dat bij andere projecten gebeurt. De opgave is complex: we hebben in Schiedam tot nu toe in herstructureringen alleen maar ‘verdund’ en niet eerder ‘verdicht’ (dus meer woningen toegevoegd op een locatie, dan dat er oorspronkelijk stonden). Het te gebruiken telmodel gaat uit van sloop en het terugbrengen van circa 250 sociale huurwoningen van Woonplus 3

(bestaande situatie voor wat betreft de dichtheid van woningbouw). Daarnaast is de gemeente zelf opdrachtgever voor de toevoeging van circa 430 extra woningen in het midden- en dure segment. Dat alles te realiseren in gemengde wooncomplexen binnen de huidige grenzen van de Staatsliedenbuurt. Ruimtelijk Raamwerk Nieuwland en stedenbouwkundige studie Vanuit onze publieke taak is begin 2022 een Ruimtelijk Raamwerk voor Nieuwland uitgewerkt. Met de vaststelling van dit raamwerk in november 2022 heeft uw raad belangrijke kaders meegegeven om de opgave voor de Staatsliedenbuurt te realiseren binnen de totaalopgave voor heel Nieuwland. Daarnaast is er in 2022-2023 een stedenbouwkundige haalbaarheidsstudie uitgevoerd door Ziegler|Branderhorst, om de aantallen van het telmodel te vertalen naar een ruimtelijk model. Op basis van dit model stellen we de grondexploitatieberekening op, die – volgens de huidige planning – in oktober 2023 ter besluitvorming aan uw raad wordt aangeboden. Onze insteek was om de stedenbouwkundige studie samen met Woonplus op te pakken als gelijkwaardige partners. Woonplus was echter van mening dat twee door hen zelf al geselecteerde marktpartijen beter in staat zouden zijn om deze uitwerking voor de Staatsliedenbuurt te maken (zie ook de onderstaande tekst onder de kop “Partnerselectie marktpartij”).

Woonplus heeft er daarom voor gekozen inhoudelijk niet deel te nemen in de gesprekken met het stedenbouwkundig bureau. De uitgevoerde stedenbouwkundige studie is voor ons als gemeente noodzakelijk om het proces van een goede ruimtelijke ordening uit te kunnen voeren. We zullen als gemeente deze studie in het gezamenlijk vervolgproces inbrengen. Partnerselectie marktpartij Woonplus is begin 2022 zonder overleg met de gemeente een samenwerking (intentieovereenkomst) aangegaan met twee marktpartijen (zie ook Jaarverslag Woonplus 2021, pagina 33). Volgens Woonplus zou dit qua aanbestedingsregelgeving voor de gemeente geen probleem zijn en kon de gemeente hierop meeliften. Na verificatie was het oordeel dat dit vanuit het perspectief van de gemeente juridisch en voor wat betreft rechtmatigheidsvoorschriften geen stand zou houden bij deze opgave. De enige optie voor een gemeente is een partner- of planselectie via een aanbesteding, althans: de gemeente dient mededinging mogelijk te maken als gevolg van het Didam-arrest van de Hoge Raad. Verschillende projectontwikkelaars hebben bij de gemeente al serieuze interesse getoond in de opdracht. Via een partner- of planselectie krijgen alle partijen een gelijke kans om de opdracht te verkrijgen. Ook moeten vooraf objectiveerbare, toetsbare en redelijke criteria worden meegeven, aan de hand waarvan een gegadigde partner wordt geselecteerd.

Woonplus wilde echter aanvankelijk vasthouden aan de twee al geselecteerde marktpartijen. Pas begin 2023 heeft Woonplus dit losgelaten en was men ook bereid om gezamenlijk een partnerselectie uit te schrijven via een openbare aanbesteding, in overeenstemming met ons voorstel van augustus 2022. De voorbereidingen hiervoor worden nu gezamenlijk uitgewerkt, onder begeleiding van een gezamenlijk geselecteerd onafhankelijk adviesbureau.

4

Keuzemoment van Woonplus voor het uitverhuizen van zijn huurders Het bepalen van het moment van uitverhuizen is een besluit van Woonplus en niet van de gemeente. In de eerste planvorming rond de aanvraag van de VHF-bijdrage gaf Woonplus aan in 2022 te kunnen starten met het uitverhuizen. Dit is ook zo door Woonplus gecommuniceerd in een eigen nieuwsbrief aan zijn huurders. Op 29 augustus 2022 heeft Woonplus bij de gemeente aangegeven te kunnen starten met uitverhuizen in 2024, omdat zij zekerheden wil over het plan en de financiën. 4. Standpunt gemeente m.b.t. inbrengwaarde vastgoed Woonplus (erfpacht) Een belangrijk financieel discussiepunt is de zogenaamde inbrengwaarde van de te slopen woningen in de Staatsliedenbuurt die Woonplus vergoed wil krijgen. In eerdere projecten (Wetenschappersbuurt, Fabribuurt en Parkweg-Midden) heeft de gemeente ingestemd met een eenzijdige opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente (opzegging van het erfpacht in het kader van het Algemeen Belang). Een dergelijke eenzijdige opzegging brengt volgens de voorwaarden uit het erfpachtcontract met zich mee dat de gemeente een ‘schadeloosstelling’ moest betalen aan Woonplus voor de bestaande woningen die op het opgezegde erfpachtrecht stonden. Bij de Staatsliedenbuurt hebben we – naar ons oordeel – met een andere situatie te maken.

De te slopen woningen zijn in 1994 bij de verzelfstandiging van het gemeentelijke woonbedrijf tegen boekwaarde overgegaan naar een van de rechtsvoorgangers van Woonplus: Noordvest. In totaal ging het om meer dan 11.000 woningen en bedrijfsruimtes en garages voor een totaalbedrag van 520 miljoen gulden. Ofwel een bedrag van ca. 45 duizend gulden per woning. Daartussen zaten woningen die al verbeterd waren (dubbel glas en isolatie) en daarmee een hogere boekwaarde hadden, maar ook woningen, zoals in de Staatsliedenbuurt, die onverbeterd waren of enkel een kleine ingreep hadden gekregen, en waarvan de boekwaarde dus veel lager lag, zo rond de 10.000 gulden per woning. De erfpacht is gevestigd tot 1 juli 2057, waarbij de canon werd afgekocht tot 1 juli 2033. Er is dus in principe sprake van een nog ruime exploitatietermijn. De huren voor de woningen in de Staatsliedenbuurt zijn de afgelopen 27 jaar op reguliere wijze geïnd en geïndexeerd door de corporatie. Er hebben echter geen grote investeringen plaatsgevonden in de complexen, waardoor sloop nu prevaleert. Woonplus stelt zich nu op het standpunt dat ze de beleidswaarde (een waarde op basis van de huidige huurprijzen en uitgaand van nog jaren doorverhuren van deze woningen) en bijkomende kosten vergoed wil hebben, voordat deze worden gesloopt, een en ander conform de wijze waarop het in de eerdere herontwikkelingen is gedaan.

Het gaat bij de Staatsliedenbuurt om een bedrag van bijna 60.000 euro per woning, in totaal 14,44 miljoen euro, te vergoeden. Een vergoeding voor woningen die vervolgens gesloopt worden, al lang zijn afgeschreven en door de sloopkosten eigenlijk een negatieve waarde vertegenwoordigen. Dit terwijl Woonplus de afgelopen 27 jaar huurinkomsten heeft geïnd, die aangewend moeten worden voor het realiseren van haar wettelijke taak namelijk het bieden van een blijvende goede woonsituatie voor haar huurders. Ook het erfpachtcontract is wat dat laatste betreft duidelijk. Wij hebben bij diverse corporaties en gemeenten in Nederland gevraagd om een reflectie op deze gang van zaken en hebben nergens de bevestiging gekregen dat het betalen van een vergoeding door de gemeente een logische gang van zaken zou zijn. Daarnaast hebben we ten aanzien van de uitleg van het erfpachtcontract volledigheidshalve ook specifiek extern advies 5

ingewonnen bij het advocatenkantoor Loyens en Loeff (zie bijlage). Hieruit blijkt dat een vergoeding in casu niet per definitie uit de contracten voortvloeit. De gemeente en Woonplus hebben gezamenlijk besloten om over te gaan tot herstructurering van de Staatsliedenbuurt. Van een eenzijdig besluit tot opzegging door de gemeente van de erfpachtcontracten kan dan ook geen sprake zijn. Het gemeentelijks standpunt is dat zij geen verplichting heeft richting Woonplus om - in dit geval de te slopen woningen - te moeten vergoeden. De financiële positie van de gemeente laat overigens ook niet toe om tot vergoeding van deze kosten over te gaan, ook al omdat vanuit gemeentezijde nog vele miljoenen bijgedragen zullen moeten worden in deze herstructurering. Denk hierbij bijvoorbeeld aan bouwrijp maken, aanleg openbaar gebied, deel van de realisatie van een parkeergarage, kunstwerken, buurtvoorzieningen etc. De eerste concept-grondexploitatieberekeningen laten zien dat we de bijdrage van het VHF als gemeente volledig nodig zullen hebben voor de realisatie van het project. Daarnaast is de opgave van Woonplus in het vernieuwen van haar woningenbezit nog vele male groter dan “enkel” de circa 250 sociale woningen in de Staatsliedenbuurt. Na herstructurering van de Staatsliedenbuurt zijn we nog niet klaar in Schiedam.

Doorgaan met het betalen van een bijdrage per te slopen woning op basis van een eenzijdige opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente aan Woonplus is vanuit financieel oogpunt voor de gemeente op de langere termijn onhoudbaar, gezien het grote aantal slechte sociale woningen binnen de portefeuille van Woonplus. Bovendien is Woonplus geen armlastige corporatie, maar juist solvabel. Het is dus allerzins redelijk dat we een financiële inbreng van Woonplus verlangen. Uiteraard hebben we er als gemeente belang bij dat dit wel zorgvuldig gebeurt, temeer we als gemeente ook garant staan voor de leningen van Woonplus. Hoewel wij dus van mening zijn dat de gemeente geen verplichting heeft tot vergoeding van de door Woonplus gewenste beleidswaarde, wil dat niet per definitie zeggen dat geen enkele tegemoetkoming richting Woonplus vanuit de gemeente mogelijk is. Een mogelijke tegemoetkoming is echter afhankelijk van de financiële uitkomst van het daadwerkelijk uitgewerkte plan en de contractuele afspraken die voortkomen uit de onderhandeling met de geselecteerde marktpartij. De opgestelde en door u vastgestelde grondexploitatie, vormt daarbij de financiële uitgangspositie en het meegegeven kader voor het starten van deze onderhandeling. 5. Tot slot Schiedam kent een forse woningbouwopgave.

Daarnaast is het noodzakelijk de sociale woningvoorraad voor wat betreft aantal op peil te houden en voor wat betreft de kwaliteit sterk te verbeteren. De herstructurering van de Staatsliedenbuurt staat daarom bovenaan de agenda. Er zijn voor de Staatsliedenbuurt al belangrijke stappen gezet, maar we zijn er nog niet. De afgenomen kwaliteit van de woningen en daarmee samenhangend de gezondheidssituatie van de bewoners vraagt om aandacht. We hopen daarom voortvarend samen met Woonplus te kunnen optrekken.

6

Wij hebben getracht met de uitwerking van de onderwerpen in deze brief u zo transparant als mogelijk te informeren, zodat u beter in staat wordt gesteld gerichte vragen aan ons te stellen of onderling het debat te kunnen voeren over dit onderwerp en eventuele kaders voor het vervolg aan ons mee te geven.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris,

de burgemeester,

C.E. Bos

C.H.J. Lamers

Bijlage: Waardevergoedingen erfpachten Nieuwland Schiedam, Loyens Loeff, 16 november 2022 (23BIJ00601)

7