Brief Raad van State 7 oktober 2024 Stukken mbt beroep AKD Nieuw Mathenesse
Tekst van het document
Afdeling bestuursrechtspraak
vanState
Raad
de
van
Postbus
haten
Schiedam
gemeente
1501
SCHIEDAM (geanonimiseerd) EN
Datum 7
Ons
Uw
nummer
kenmerk
(geanonimiseerd)
oktober 2024
Onderwerp Schiedam
Inlichtingen
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse en herstelwet) Glasbuurt-West (Crisis
070-4264546
-
Procedure
Beroep
Geachte
Hierbij
heer/mevrouw,
stuur
ik
u
-
ter
informatie
-
stukken die gaan
bovengenoemde procedure.
over
Aangezien dit bericht geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet ondertekend. Hoogachtend, de
griffier
4218720(5A1)
Postbus
20019
-
Den Haag (geanonimiseerd) B
Bij correspondentie
de datum
en
het
-T
070
nummer
426
van
44
deze
26
-
F 070
365
brief vermelden
13
80
-
www.raadvanstate.nl
AANGETEKEND
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad
(geanonimiseerd) mm
State
van
Advocaat
Postbus 20019
(geanonimiseerd) DEN HAAG BN
TELEFOON
+31
most
+31
ema
(geanonimiseerd) > == B
ste!
mas
88 253 5323
6 (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Boara
sais
(geanonimiseerd) BEN zorercen WEBSITE
DATUM ONDERWERP
www.akd.nl
26 september 2024
Bestemmingsplan
Nieuw Mathenesse
Glasbuurt-
West UW KENMERK
(geanonimiseerd) A
ONS KENMERK
1004598
(geanonimiseerd) HN (geanonimiseerd) nn
Geachte
In de
(geanonimiseerd)
zaak
met
bovengenoemd
dringend uiterlijk gedaan kan worden om
zaaknummer
in februari 2025 ter
een
voorkoming
van
verzoekt GGN
hierbij plannen, zodat uiterlijk in april 2025 uitspraak onherstelbare gevolgen. Dat verzoek zal Glasfabriek
zitting
(geanonimiseerd)
in te
hieronder toelichten.
Glasbuurt-West,
waaronder
ENTREE
Glasfabriek is een
samenwerkingsverband van ontwikkelaars Blauwhoed en Dudok Real Estate. Op een locatie waar tot voor kort een glasfabriek was gevestigd, realiseert Glasfabriek een nieuwe stadswijk waarin plaats is voor circa 738 woningen, waaronder koop en huurwoningen (sociaal en middenduur) en circa 25.000 m2 bedrijvigheid, waaronder horeca, winkels, maatschappelijke voorzieningen, werkplekken, werkplaatsen en een hotel. Het in deze zaak ter discussie staande bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West voorziet in het planologische kader voor deze ontwikkeling. De herontwikkeling van het glasfabriekterrein voorziet in een belangrijk deel van de grote woningbouwopgave in de regio. Deze ontwikkeling maakt onderdeel uit van het NOVEX-
In Nederland wordt de praktijk uitgevoerd
door AKD N.V, statutair gevestigd in Rotterdam (ingeschreven in het handelsregister
onder
en
24366820). Alle diensten
nummer
(andere) werkzaamheden worden verricht uit hoofde
van
opdracht met AKD N.V. Op de overeenkomst zijn, onder uitsluiting van enige andere algemene voorwaarden
van
AKD N.V.
van
toepassing die zijn gedeponeerd ter griffie
van
de rechtbank
22/2023 en waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. het bedrag
dat in het desbetreffende geval onder de
ledere
een
overeenkomst van
voorwaarden, de te Rotterdam
onder
aansprakelijkheid
beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt
algemene nummer
is beperkt tot
uitbetaald met inbegrip van
het bedrag van het eigen risico. Op verzoek worden de algemene voorwaarden kosteloos toegezonden. Zij kunnen ook worden
geraadpleegd op https://www.akd.eu/
#61209499V2
pagina 1 van 4
akd gebied Rotterdamse Haven en de Verstedeiijkingsalliantie en is kortom een project van nationaal belang. 1 Gecoördineerd met de vaststelling van het bestemmingsplan zijn drie omgevingsvergunningen verleend voor de eerste fase van de bouw van de nieuwe stadswijk. Die eerste fase is de realisatie van ENTREE. ENTREE bestaat uit 84 koopwoningen en 2 commerciële ruimtes. Van de woningen valt 57Vo onder de NHG-grens. Met deze woningen wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan betaalbaar wonen in de regio Rijnmond. De vraag naar deze woningen is groot. Nagenoeg alle woningen zijn inmiddels verkocht. Het algemene belang is gediend bij het zo spoedig mogelijk kunnen realiseren van ENTREE, ter terugdringing van het woningtekort in de regio. De start van de bouw kan echter pas beginnen zodra de omgevingsvergunning voor de bouw van ENTREE onherroepelijk is. Opschortende voorwaarden De koopovereenkomsten zijn onder de opschortende voorwaarde aangegaan dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor de bouw binnen negen maanden onherroepelijk zijn:
“Artikel 13, lid 2: Deze koopovereenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarden dat binnen negen (9) maanden na ondertekening door de Koper van deze overeenkomst: (. ,) .
b. voor het Project, waarvan het Verkochte deel uitmaakt, het benodigde bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk is geworden, alsmede de vereiste omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en alle overige voor het Project benodigde vergunningen, toestemmingen, goedkeuringen en ontheffingen zijn afgegeven, formele rechtskracht hebben verkregen en derhalve niet meer vernietigd kunnen worden;" Als binnen negen maanden de opschortende voorwaarde niet is vervuld, komt de koopovereenkomst niet tot stand. In de aannemingsovereenkomsten tussen kopers en aannemer is eenzelfde opschortende voorwaarde opgenomen. Een dergelijke opschortende voorwaarde is gebruikelijk, omdat financiers van kopers c. q. ontwikkelaar/aannemer als voorwaarde stellen dat de vergunning voor de bouw onherroepelijk is. Daarmee hangt samen dat in de koopovereenkomsten een minimaal voorverkooppercentage is overeengekomen. Alle woningen die niet zijn verkocht, moeten voor de start van de bouw worden voorgefinancierd door de ontwikkelaar. De koopovereenkomsten zijn daarom onder de opschortende voorwaarde aangegaan dat 10Vo van de (omzet van de) woningen is verkocht. Dat is nu ruimschoots het geval,
dat percentage zal snel dalen indien niet tijdig uitspraak wordt gedaan, waardoor de opschortende voorwaarde inzake de onherroepelijkheid van bestemmingsplan en omgevingsvergunningen niet is vervuld. maar
De Verstedeiijkingsalliantie is een samenwerking tussen de gemeenten Leiden, Zoetermeer, Den Haag, Rijswijk, Delft, Schiedam, Rotterdam en Dordrecht, de MRDH, Provincie én het Rijk.
#61209499v2
pagina 2 van 4
Opschortende voorwaarden in de koopovereenkomsten kunnen in overleg met de kopers eenmalig worden verlengd. Of dat kan en gebeurt, is echter hoogst onzeker. Dat hangt in belangrijke mate af van de hypotheekofferte. Ook voor de hypotheekoffertes geldt een einddatum.
Deze offerte kan soms worden verlengd, maar tegen hoge kosten. Ook het laten verlopen van de offerte, omdat de koop door het niet tijdig onherroepelijk worden van de vergunning niet doorgaat, leidt tot hoge kosten voor kopers. Of de kopers nieuwe hypotheekoffertes kunnen verkrijgen tegen acceptabele voorwaarden, en of dus de koop- en aannemingsovereenkomsten kunnen worden verlengd, hangt onder meer af van de ontwikkeling van de hypotheekrente, hetgeen thans volstrekt ongewis is. Het is daarom voor de kopers én Glasfabriek van groot belang dat vóór het aflopen van de termijn van negen maanden het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen onherroepelijk zijn. Als dat niet zo is, dan lopen de koop- en aannemingsovereenkomsten af. De bouw van ENTREE kan dan niet beginnen en het project loopt grote vertraging op. Het project zal dan opnieuw in verkoop moeten, waarbij het ongewis is of gezien de marktomstandigheden op dat moment, waaronder de onzekere renteontwikkeling, de woningen alsnog kunnen worden verkocht. Glasfabriek sluit een overzicht van de woningen bij waarin ook de einddatum van de van de overeengekomen negen maanden is opgenomen (bijlage). Uit dit overzicht blijkt dat het minimale voorverkooppercentage van 7Q0Zo per 8 mei 2025 niet meer gehaald wordt. De verschillende deelfases in de gebiedsontwikkeling hebben onderling aanzienlijke dwarsverbanden.
Indien de eerste fase van de ontwikkeling van het glasfabriekterrein vertraging oploopt, zal dat ook de bouw van de (honderden) woningen in opvolgende fasen vertragen. Indien het bestemmingsplan met vertraging onherroepelijk wordt, leidt dat ertoe dat het centrale WKOsysteem voor de hele wijk vertraging oploopt, omdat de netbeheerder pas na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de aanvraag van de benodigde elektrische aansluitingen in behandeling neemt. Deze vertraging geldt in het bijzonder voor de oplevering van de woningen in ENTREE, maar ook voor de oplevering van de tweede fase van het project; de bouw van 177 woningen aan de noordzijde van het terrein, waarvan ruim tweederde sociale woningbouw zal zijn en waarvan start bouw volgend jaar gepland is. Voor de woningbouwopgave van Schiedam zijn ook
deze sociale huurwoningen van groot belang. Dringend nodig: uitspraak in april 2025 Concreet betekent het voorgaande dat uiterlijk in april 2025 een (eind)uitspraak moet worden gedaan. Realiter is het dan noodzakelijk om uiterlijk in februari 2025, maar bij voorkeur natuurlijk eerder, een zitting in te plannen. Zelfs dan zijn er circa 20 huishoudens die vanwege verlopen termijnen mogelijk geen woning meer kunnen afnemen, maar het voorverkooppercentage is dan nog wel minimaal 70Vo. Op grond van de Crisis- en herstelwet moet binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak worden gedaan. Dat zou dus uiterlijk begin februari 2025 zijn. Met deze termijn heeft Glasfabriek in haar contracten rekening gehouden. Daaraan ligt een gedegen risicoafweging ten grondslag die mede is gebaseerd op een intensief participatietraject, waarbij aanvullend ook met elke inspreker uitvoerig is gesproken, en lovende reacties vanuit de raad van de gemeente Schiedam. Glasfabriek heeft inmiddels begrepen dat regelmatig de termijn van de Crisis- en herstelwet niet door uw Afdeling wordt gehaald. Dat is de reden waarom Glasfabriek uw Afdeling middels deze brief
#61209499v2
pagina 3 van 4
verzoekt om
uitspraak
Bij
nu
kan worden
Reactie op
brief
reeds
te
plannen,
6
september jl.
is
Glasfabriek
in
april
2025 of zoveel eerder als
mogelijk,
gelegenheid gesteld om te reageren op de de beroepschriften niet-ontvankelijk althans zij spoedig en in aanvulling op de reactie van verweerder
beroepschriften. Glasfabriek en
onderbouwen.
dat
Glasfabriek
verzoekt
zitting
in verband met verzocht
zal
standpunt
verweerder reeds nu een
Telefonisch
zodat
gedaan.
ongegrond zijn
Planning
zitting in
beroepschriften
van
ingediende
een
uw
in
de
meent
dat
Afdeling
om
vooruitlopend
op
haar
reactie
en
dat
van
in te plannen.
schorsingsverzoek
Afdeling Glasfabriek om inzicht te geven in de planning gelet spoedeisendheid van het door BSR van Uden Stevedoring B.V. (verzoeker) ingediende schorsingsverzoek. De eerste fase van de ontwikkeling van Glasbuurt West betreft zoals hierboven toegelicht de bouw van ENTREE. Deze bouw is reeds vergund en de omgevingsvergunning maakt onderdeel uit van onderhavige procedure. Glasfabriek beoogt de een
medewerker
van de start bouw,
van
uw
op de
omgevingsvergunning te benutten zodra deze onherroepelijk is. Glasfabriek meent dan ook dat verzoeker geen spoedeisend belang heeft. Dat laat onverlet dat het belang bij een tijdig oordeel in de bodemprocedure onverminderd groot is, zoals hierboven toegelicht. Verzoek
Glasfabriek verzoekt
plannen,
zodat
uw
Afdeling
om
uiterlijk in april 2025
reeds nu in deze zaak
uiterlijk in februari uitspraak zal zijn gedaan.
2025 een
zitting
in te
Bij voorbaat dank. H
(geanonimiseerd)
Erik
Dans
Advocaat
AKD
#61209499v2
pagina 4 van 4
Onder NHG
78
Het Fabriekshuis
€435,0007-
De Watertoren -appartement 75 Het Fabriekshuis 35
33 De Watertoren 55
-appartement
De Watertoren -appartement
3 Het Pakhuis 82 Het Fabriekshuis
De Watertoren-appartement 84 Het Fabriekshuls 39
_€380.000,€450.000,_€360.000,€410,000,€415.000,€435.000,€360.000,-
_
JA JA
_ _
NEE
31-07-2024
30-07-2024
30-09-2024
JA JA JA
48
€485,000,-
_ NEE _ NEE
36 De Watertoren-appartement
€560.000,€370.000,-
NEE
_ JA JA
JA
NEE NEE
appartement
JA tertoren - appartement
JA
atertoren - appartement
56 De Watertoren appartement 59 De Watertoren appartement 66 De Watertoren penthouse 76 Het Fabriekshuis 10 Het Pakhuis
NEE Nee
-
NEE
-
NEE
-
Het Pakhuis 73 Het Herenhuis 15
79 Het Fabriekshúis 81
Het Fabriekshuis
83 Het Fabriekshuis 2 Het
Pakhuis
11 Het Pakhuis 8 20
Het Pakhuis
Het Grachtenpand
0
€435,000,-
_ JA
€400.000,€415.000,€560.000,€435.000,€435.000,€435.000,€410.000,€415.000,€400.000,€582.500,-
JA
_ JA _ NEE JA
_ _ JA _ JA _ JA _ JA _ NEE JA
42 De Watertoren -appartement
_ € 370.000,-
57 De Watertoren-appartement
7 Het Herenhuis
€605.000,€560.000,-
_ NEE
80 Het Fabriekshuis
€435.000,-
JA
7 Het Pakhuis
€415.000,€400.000,-
JA
14 Het Pakhuis 51
De Watertoren appartement
77 Het Fabriekshuis
26 Het Grachtenpand
62 De Watertoren -appartement
De Watertoren -appartement 58 De Watertoren -appartement 37 De Watertoren -appartement 50
19 Het Grachtenpand 9 Het Pakhuis 49 Watertoren -appartement 22 Het Grachtenpand
De
Het Grachtenpand 65 De Watertoren penthouse 61 De Watertoren -appartement 27
-
€450.000,€435.000,€557:500,_€510.000,_€410.000,_€510.000,_€370.000,€582.500,€400.000,€505.000,-
€582,500,€557.500,-
JA
NEE
_ _ NEE _ JA _ NEE JA
_
NEE JA
_ NEE _ JA
_
NEE
_
NEE
_ JA _ NEE _ NEE
€370.000,-
JA NEE
4
Het Pakhuis
-
appartement appartement
€400.000,_ € 370.000,€ 370.000,€ 400.000,-
_ JA JA JA JA
_
05-08-2024
04-08-2024
05-08-2024 _
30-4-2025 30-4-2025
_ 30-4-2025 _ 1-5-2025 _ 3-5-2025 3-5-2025 5-5-2025
05-10-2024
5-5-2025
04-10-2024
_ 5-5-2025
05-10-2024
5-5-2025
O65-202 (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) En ON (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EEL (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Mcse: nn OR (geanonimiseerd) Em (geanonimiseerd) MÚ€5-22 7-5-2025 07-08-2024 07-10-2024 07-08-2024 07-10-2024 7-5-2025 07-10-2024 _ 7-5-2025 07-08-2024 07-10-2024 _ 7-5-2025 07-08-2024 07-10-2024 7-5-2025 07-08-2024 7-5-2025 07-10-2024 07-08-2024 08-10-2024 8-5-2025 08-08-2024 08-10-2024 8-5-2025 08-08-2024 __
_
08-08-2024 08-08-2024 08-08-2024
08-08-2024
08-08-2024 09-08-2024 09-08-2024 03-08-2024
09-08-2024
09-08-2024
09-08-2024 09-08-2024 09-08-2024 09-08-2024 09-08-2024 09-08-2024 09-08-2024
10-08-2024
10-08-2024 12-08-2024 13-08-2024 13-08-2024 13-08-2024 13-08-2024 14-08-2024 14-08-2024 15-08-2024
_ € 550.000,-
-
05-08-2024
NEE
De Watertoren -appartement
03-10-2024 03-10-2024 05-10-2024
03-08-2024
14-08-2024
60
30-09-2024 01-10-2024
01-08-2024 03-08-2024
NEE
De Watertoren -appartement
40 De Watertoren 31 De Watertoren
31-07-2024
€1.025.000,€615.000,-
34
13 Het Pakhuis
_ 30-4-2025 _ 30-4-2025
JA
41 De Watertoren -appartement
72 Het Herenhuis
27-4-2025
30-09-2024
JA
_
De Watertoren -appartement
31-07-2024 31-07-2024
27-09-2024
30-09-2024 30-09-2024
€450.000,€400.000,_€330.000,-
17 Het Pakhuis
|Tekendatum [Ontb_v‚w, _[Opsch vw, | 27-07-2024
16-08-2024
16-08-2024 16-08-2024
16-08-2024 19-08-2024 19-08-2024
08-10-2024
_ 8-5-2025
08-10-2024
8-5-2025
08-10-2024
8-5-2025
08-10-2024
8-5-2025
08-10-2024
8-5-2025
09-10-2024 09-10-2024
9-5-2025
09-10-2024
9-5-2025
09-10-2024
9-5-2025
09-10-2024
9-5-2025
9-5-2025
09-10-2024
9-5-2025
09-10-2024 09-10-2024
_ 9-5-2025 _ 9-5-2025
09-10-2024
9-5-2025
09-10-2024 09-10-2024
_ 9-5-2025 _ 9-5-2025
09-10-2024
9-5-2025
_ 10-5-2025 _ 10-5-2025 12-10-2024 _ 12-5-2025 10-10-2024 10-10-2024
13-10-2024 13-10-2024
13-5-2025 13-5-2025
13-10-2024
13-5-2025
13-10-2024 ‚14-10-2024
_ 13-5-2025
15-10-2024
14-5-2025
31-10-2024 15-10-2024
14-5-2025 15-5-2025
16-10-2024
16-5-2025
16-10-2024
16-5-2025
16-10-2024
16-5-2025
16-10-2024
16-5-2025
19-10-2024
19-5-2025
04-10-2024
19-5-2025
14-5-2025
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Overzicht eensgezinswoningen
en
appartementen
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Bouwnr 78 TYPE Fat Fabriekshuisnnn
Koopprijs |Onder JA _€435.000,-
75 Het Fabriekshuis
€450.000,-
_
NEE
82 Het Fabriekshuis
€435.000,-
JA
84 Het Fabriekshuis 72 Het Herenhuis 76 Het Fabriekshuis
€450.000,-
NEE
€560.000,__€435.000,-
73 Het Herenhuis 79
Het Fabriekshuis
81 Het Fabriekshuis
83 Het Fabriekshuis 71 Het Herenhuis 80 Het Fabriekshuis 77 Het Fabriekshuis
69 Het Herenhuis 74
Het Herenhuis
70
Het Herenhuis
68
Het Herenhuis Overzicht
eensgezinswoningen
€560.000,€435.000,€435.000,€435.000,€ 560.000,€435,000,€435.000,€560.000,€610.000,€560.000,€560.000,-
_
NEE
_ JA _ NEE JA JA
_ JA NEE _ JA _
NHG
|Tekendatum
27-07-2024 31-07-2024 01-08-2024 03-08-2024
05-08-2024
07-08-2024 08-08-2024 08-08-2024 08-08-2024 08-08-2024
27-09: 2024 30-09-2024 01-10-2024
03-10-2024
05-10-2024
08-10-2024
08-10-2024
JA
09-08-2024
NEE
22-08-2024
22-10-2024
NEE
04-09-2024
04-11-2024
NEE
(geanonimiseerd) |
(geanonimiseerd) EN
NEE
10-09-2024
10-11-2024
09-08-2024
EE
€ 2.765.000
08-10-2024
08-10-2024 09-10-2024 09-10-2024 09-10-2024
09-08-2024
E
07-10-2024
6-6-2025 10-6-2025
Opschortende voorwaarden is: 7096 van de omzet VON van de eengezinswoningen 81 7096 van de omzet VON van de appartementen ^
EGW APP
TOTAAL VON 8. 350. 000,00 e C 31. 610. 000,00
7096 3096 C 5. 845. 000,00 C 2. 505. 000,00 C 22. 127. 000,00 C 9. 483. 000,00
vanaf 8-5 onder 7096 vanaf 21-05 onder 7096
Tekst opschortende voorwaarde: " de Verkoper ten minste 7096 van de omzet van de 67 appartementen in het Project (zijnde 7096 van de totale VON-verkoopwaarde; de optelsom van alle koop- en aanneemsommen van de 67 appartementen in het appartementencomplex) én 7096 van de omzet van de 17 grondgebonden eengezinswoningen in het Project (zijnde 7096 van de totale VON-verkoopwaarde; de optelsom van alle koop- en aanneemsommen van de 17 grondgebonden woningen in het Project) heeft verkocht middels een overeenkomst conform dit model en waarvan de bedenktijd is verstreken, tenzij de Verkoper de Koper binnen de gestelde termijn schríftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zijn van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen "