Brief Raad van State 3 oktober 2024 Verzoek om voorlopige voorziening
Tekst van het document
ME Raad
Afdeling bestuursrechtspraak
e
Postbus
1 van
1
Schiedam
de gemeente
van
Pagina
1501
SCHIEDAM (geanonimiseerd) BN
Ons
Datum
3 oktober
Uw
nummer
kenmerk
(geanonimiseerd)
2024
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Onderwerp Schiedam
070-4264546
Bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse
Inlichtingen
Glasbuurt-West
(Crisis
-
en
herstelwet)
Procedure
Voorlopige voorziening
Geachte
heer/mevrouw,
Hierbij stuur ik u een kopie van een brief die is verzonden partijen). U krijgt deze kopie niet om daarop te reageren,
geadresseerde op de hoogte te
de daarin
aan maar
om
u
houden. Over de verdere
Aangezien
behandeling
dit bericht
van
deze
zaak
krijgt
u
bericht.
nog
geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet ondertekend.
Hoogachtend, griffier
de
4217508(5AA)
Postbus
20019
—
(geanonimiseerd) BN pen Haag
Bij correspondentie
de datum
en
het
-T
070
nummer
426
van
44
deze
26
-
F 070
365
brief vermelden
13
80
—
www.raadvanstate.nl
OE
Afdeling bestuursrechtspraak
e
Betreft
BSR Van
:
Stevedoring
Uden
Bia
iva
B.V.
(geanonimiseerd) N.J.M. Beelaerts van Blokland EE Dr. Lelykade 10 C (geanonimiseerd) 's-GRAVENHAGE BN
Uw
Datum
Ons
3 oktober
(geanonimiseerd) EN
2024
nummer
kenmerk
ONe/5724
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Onderwerp Schiedam
070-4264546
Bestemmingsplan Nieuw-Mathenesse
Inlichtingen
Glasbuurt-West
(Crisis
-
en
herstelwet)
Procedure
Voorlopige voorziening
Geachte
heer/mevrouw,
voorlopige voorziening ingediend ten aanzien van het besluit van de raad van de gemeente Schiedam, waarbij het bestemmingsplan “Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West” is vastgesteld. Uw verzoek ziet daarnaast op het besluit om ten behoeve van dit bestemmingsplan hogere waarden vast te stellen en de drie verleende omgevingsvergunningen. U heeft
een
verzoek
om
voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak kan, gelet op het bepaalde 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist, De
in artikel
Bij brief van 26 september 2024 heeft de initiatiefnemer, Glasfabriek B.V., verklaard dat zij beoogt om de omgevingsvergunning voor het bouwen van “ENTREE”, dat bestaat uit 84 woningen en twee commerciële ruimtes, pas te benutten als deze onherroepelijk is geworden.
Een
Gelet op
de
verzoek
om
bovengenoemde verklaring, dient u er rekening voorlopige voorziening vanwege het ontbreken
worden
afgewezen.
U wordt
in de
binnen
twee
afschrift
van
deze
gelegenheid
gesteld weken na verzending
brief
op
is als
deze
van
bijlage
brief
te
brief
deze
aan
20019
-
spoedeisend
Uw
reageren.
uw
belang
reactie zien
zal
wij graag
deze brief tegemoet.
Den Haag (geanonimiseerd) B
Bij correspondenue
dat
te
wijs u op de mogelijkheid uw verzoek om het treffen van een in te trekken. In dat geval wordt het griffierecht terugbetaald.
Postbus
houden
mee van
Ik
1217498(VTA)
gevoegd.
de datum
ene
en
het
-T
070
nummer
426
van
44
26
deze
brief
voorlopige voorziening
F 070
-
365
13
80
—
www.raadvanstate.nl
vermelden
eee
see:
ee.
“
«Raad van
(geanonimiseerd)
State
Hoogachtend,
(geanonimise rd) (geanonimiseerd) EE E- W.L
van
der
Heijden
griffier
4217498(VTA)
Postbus
20019
-
Den Haag (geanonimiseerd) |
Bij correspondentie
de
datum
en
het
-T
070
nummer
426
van
44
deze
26
-
F
070
365
brief vermelden
13
80
-
www.raadvanstate.nl
RAAD VAN STATE INGEKOMEN
27 SEP. 202% nnn.
Hage aan De [BEHANDELD
OB {JSA
PARVAIJ
AANGETEKEND
Afdeling Bestuursrechtspraak
van
de
Postbus
(geanonimiseerd) _
VAN
Raad van State
dvocaat
20019
+31
TELEFOON
(geanonimiseerd) DEN B
HAAG
6 (geanonimiseerd) EE (geanonimiseerd) Boron
cai
nn
(geanonimiseerd)
postbus
bosmones
ONDERWERP
ar
EN eere (geanonimiseerd)
www.akd.nl
WEBSITE
DATUM
88 253 5323
+31
wos
26
september 2024 Bestemmingsplan Nieuw
Mathenesse
Glasbuurt-
West UW KENMERK
< (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) A
ONS
1004598
KENMERK
Geachte (geanonimiseerd) HN (geanonimiseerd) mn In de
zaak
bovengenoemd zaaknummer verzoekt Glasfabriek B.V. (Glasfabriek) u hierbij uiterlijk in februari 2025 een zitting in te plannen, zodat uiterlijk in april 2025 uitspraak worden ter voorkoming van onherstelbare gevolgen. Dat verzoek zal Glasfabriek
met
dringend
om
gedaan
kan
hieronder toelichten.
Glasbuurt-West, waaronder ENTREE Glasfabriek is een samenwerkingsverband een
locatie
van
ontwikkelaars Blauwhoed
en
Dudok Real Estate. Op
Glasfabriek een nieuwe glasfabriek was gevestigd, plaats is voor circa 738 woningen, waaronder koop en huurwoningen (sociaal en circa 25.000 m2 bedrijvigheid, waaronder horeca, winkels, maatschappelijke
waar
tot voor
realiseert
kort een
stadswijk waarin middenduur) en voorzieningen, werkplekken, werkplaatsen
en
een
Het in deze zaak ter discussie staande
hotel.
bestemmingsplan
Nieuw-Mathenesse Glasbuurt-West voorziet in het planologische kader voor deze van het glasfabriekterrein voorziet in een belangrijk deel van de herontwikkeling ontwikkeling. in de grote woningbouwopgave regio. Deze ontwikkeling maakt onderdeel uit van het NOVEXDe
In Nederland wordt de praktijk uitgevoerd door AKD onder nummer
opdracht
24366820).
Alle diensten
en
N.V., statutair gevestigd
(andere)
in
werkzaamheden worden
Rotterdam
(ingeschreven
verricht uit hoofde
met
AKD
N.V
Op de overeenkurst zijn, onder uitsluiting
van
voorwaarden
van
AKO
NV
ter griffie van de rechtbank
22/2023 en waarin het bedrag
dat
in
toepassing die zijn gedeponeerd
van
onder meer een
beperking
van
het desbetreffende geval onder
het bedrag van het eigen risico.
enige andere algemene
de aansprakelijkheid is opgenomen.
van
in een
het handelsregister overeenkomst
voorwaarden, te Rotterdam
van
de algemene onder
nummer
ledere aansprakelijkheid is beperkt tot
de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald met inbegrip van
Op verzoek worden de algemene voorwaarden kosteloos toegezonden.
Zij kunnen ook worden
geraadpleegd op https://www.akd.eu/
#61209499vV2
pagina
1 van 4
akd gebied Rotterdamse Haven en de Verstedelijkingsalliantie en is kortom een project van nationaal belang. 1
Gecoördineerd
met de vaststelling van het bestemmingsplan zijn drie omgevingsvergunningen verleend voor de eerste fase van de bouw van de nieuwe stadswijk. Die eerste fase is de realisatie van ENTREE. ENTREE bestaat uit 84 koopwoningen en 2 commerciële ruimtes. Van de woningen valt 57Va onder de NHG-grens. Met deze woningen wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan betaalbaar wonen in de regio Rijnmond. De vraag naar deze woningen is groot. Nagenoeg alle woningen zijn inmiddels verkocht Het algemene belang is gediend bij het zo spoedig mogelijk kunnen realiseren van ENTREE, ter terugdringing van het woningtekort in de regio. De start van de bouw kan echter onherroepelijk is.
pas
beginnen
zodra
de omgevingsvergunning
voor
de
bouw
van
ENTREE
Opschortende voorwaarden De koopovereenkomsten zijn onder de opschortende voorwaarde aangegaan dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor de bouw binnen negen maanden onherroepelijk zijn: '■Artikel 13, lid 2: Deze
koopovereenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarden dat binnen negen (9) maanden na ondertekening door de Koper van deze overeenkomst: (. . . ) b. voor het Project, waarvan het Verkochte deel uitmaakt, het benodigde bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk is geworden, alsmede de vereiste omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en alle overige voor het Project benodigde vergunningen, toestemmingen, goedkeuringen en ontheffingen zijn afgegeven, hebben verkregen en derhalve niet meer vernietigd kunnen worden”;
formele
rechtskracht
Als binnen maanden de opschortende voorwaarde niet is vervuld, komt de negen koopovereenkomst niet tot stand. In de aannemìngsovereenkomsten tussen kopers en aannemer is
eenzelfde
opschortende voorwaarde opgenomen. Een dergelijke opschortende voorwaarde is gebruikelijk, omdat financiers van kopers c. q ontwikkelaar/aannemer als voorwaarde stellen dat de vergunning voor de bouw onherroepelijk is. Daarmee hangt samen dat in de koopovereenkomsten een minimaal voorverkooppercentage is overeengekomen. Alle woningen die niet zijn verkocht, moeten voor de start van de bouw worden voorgefinancierd door de ontwikkelaar. De koopovereenkomsten zijn daarom onder de opschortende voorwaarde aangegaan dat 70^0 van de (omzet van de) woningen is verkocht. Dat is nu ruimschoots het geval, maar dat percentage zal snel dalen indien niet tijdig uitspraak wordt gedaan, waardoor de opschortende voorwaarde inzake de onherroepelijkheid van bestemmingsplan en omgevingsvergunningen niet is vervuld.
De Verstedelijkingsalliantie is een samenwerking tussen de gemeenten Leiden, Zoetermeer, Den Haag, Rijswijk, Delft, Schiedam, Rotterdam en Dordrecht, de MRDH, Provincie én het Rijk.
#61209499v2
pagina 2 van 4
Opschortende voorwaarden in de koopovereenkomsten kunnen in overleg met de kopers eenmalig worden verlengd. Of dat kan en gebeurt, is echter hoogst onzeker. Dat hangt in belangrijke mate af van de hypotheekofferte. Ook voor de hypotheekoffertes geldt een einddatum. Deze offerte kan soms worden verlengd, maar tegen hoge kosten. Ook het laten verlopen van de offerte, omdat de koop door het niet tijdig onherroepelijk worden van de vergunning niet doorgaat, leidt tot hoge kosten voor kopers. Of de kopers nieuwe hypotheekoffertes kunnen verkrijgen tegen acceptabele voorwaarden, en of dus de koop- en aannemingsovereenkomsten kunnen worden verlengd, hangt onder meer af van de ontwikkeling van de hypotheekrente, hetgeen thans volstrekt ongewis is. Het is daarom voor de kopers ėn Glasfabriek van groot belang dat vóór het aflopen van de termijn maanden het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen onherroepelijk zijn. Als dat niet zo is, dan lopen de koop- en aannemingsovereenkomsten af. De bouw van ENTREE kan dan niet beginnen en het project loopt grote vertraging op. Het project zal dan opnieuw in verkoop van negen
moeten, waarbij het ongewis is of gezien de marktomstandigheden op dat moment, waaronder de onzekere renteontwikkeling, de woningen alsnog kunnen worden verkocht.
Glasfabriek sluit een overzicht
van de woningen bíj waarin ook de einddatum van de van de overeengekomen negen maanden is opgenomen (bijlage). Uit dit overzicht blijkt dat het minimale voorverkooppercentage van 700A per 8 mei 2025 niet meer gehaald wordt.
De verschillende hebben onderling aanzienlijke deelfases in de gebiedsontwikkeling dwarsverbanden. Indien de eerste fase van de ontwikkeling van het glasfabriekterrein vertraging oploopt, zal dat ook de bouw van de (honderden) woningen in opvolgende fasen vertragen. Indien het bestemmingsplan met vertraging onherroepelijk wordt, leidt dat ertoe dat het centrale WKOsysteem voor de hele wijk vertraging oploopt, omdat de netbeheerder pas na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de aanvraag van de benodigde elektrische aansluitingen in behandeling neemt. Deze vertraging geldt in het bijzonder voor de oplevering van de woningen in ENTREE, maar ook voor de oplevering van de tweede fase van het project; de bouw van 177 woningen aan de noordzijde van het terrein, waarvan ruim tweederde sociale woningbouw zal zijn en waarvan start bouw volgend jaar gepland is. Voor de woningbouwopgave van Schiedam zijn ook deze sociale huurwoningen van groot belang. Dringend nodig: uitspraak in april 2025 Concreet betekent het voorgaande dat uiterlijk in april 2025 een (eind)uitspraak moet worden gedaan. Realiter is het dan noodzakelijk om uiterlijk in februari 2025, maar bij voorkeur natuurlijk eerder, een zitting in te plannen.
Zelfs dan zijn er circa 20 huishoudens die vanwege verlopen termijnen mogelijk geen woning meer kunnen afnemen, maar het voorverkooppercentage is dan nog wel minimaal 70X.
Op grond van de Crisis- en herstelwet moet binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak worden gedaan. Dat zou dus uiterlijk begin februari 2025 zijn. Met deze termijn heeft Glasfabriek in haar contracten rekening gehouden. Daaraan ligt een gedegen risicoafweging ten grondslag díe mede is gebaseerd op een intensief participatietraject, waarbij aanvullend ook met elke
inspreker uitvoerig is gesproken,
en
lovende
reacties vanuit de raad
van
de gemeente
Schiedam. Glasfabriek heeft inmiddels begrepen dat regelmatig de termijn van de Crisis- en herstelwet niet door uw Afdeling wordt gehaald. Dat is de reden waarom Glasfabriek uw Afdeling middels deze brief
#61209499v2
pagina 3 van 4
verzoekt om
uitspraak
reeds
nu
kan worden
een
zitting in te plannen,
zodat
in
april
2025
of zoveel eerder als mogelijk,
gedaan.
Reactie op beroepschriften
Bij brief van 6 september jl. is Glasfabriek in de gelegenheid gesteld om te reageren op de ingediende beroepschriften. Glasfabriek meent dat de beroepschriften niet-ontvankelijk althans ongegrond zijn en dat standpunt zal zij spoedig en in aanvulling op de reactie van verweerder onderbouwen. Glasfabriek verzoekt uw Afdeling om vooruitlopend op haar reactie en dat van verweerder reeds nu een zitting in te plannen Planning
in verband
Telefonisch
verzocht
met
schorsingsverzoek
een
medewerker
van
uw
Afdeling Glasfabriek
om
inzicht
te geven
in
de
planning van de start bouw, gelet op de spoedeisendheid van het door BSR van Uden Stevedoring B.V. (verzoeker) ingediende schorsingsverzoek. De eerste fase van de ontwikkeling van Glasbuurt West betreft zoals hierboven toegelicht de bouw van ENTREE. Deze bouw is reeds vergund en de omgevingsvergunning maakt onderdeel uit van onderhavige procedure. Glasfabriek beoogt de omgevingsvergunning te benutten zodra deze onherroepelijk is. Glasfabriek meent dan ook dat verzoeker geen spoedeisend belang heeft. Dat laat onverlet dat het belang bij een tijdig oordeel in de bodemprocedure onverminderd groot is, zoals hierboven toegelicht Verzoek
Glasfabriek verzoekt
plannen,
zodat
Bij voorbaat
uiterlijk 2025 zal in uitspraak zijn gedaan uiterlijk april uw
Afdeling om
reeds nu in deze zaak
in februari 2025
een
zitting in te
dank
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) Advocaat AKD
#51209499V2
pagina 4
van
4
78 Het
Fabriekshuis
€ 435.000,-
35 De Watertoren - appartement
€ 380.000,-
75 Het Fabriekshuis
€ 450.000,-
33
€
De Watertoren - appartement 55 De Watertoren - appartement
Het Pakhuis 82 Het Fabriekshuis 3
39
De Watertoren - appartement
84 Het Fabriekshuis 17 Het Pakhuis
De Watertoren - appartement 48 De Watertoren - appartement 41
72
Het
Herenhuis
36 De Watertoren - appartement
360.000,€ 410.000,€ 415.000,€ 435.000,€ 360.000,€ 450.000,€ 400.000,€ 330.000,€ 485.000,€ 560.000,€ 370.000,€ 450.000,-
[Tekendatum [onder NHG jOnth vw |
JA JA NEE JA JA JA JA JA NEE JA JA NEE NEE JANEE NEE JA JA NEE Nee NEE NEE JA JA JA NEE JA JA JA JA JA JA NEE JA NEE NEE JA JA JA JA
appartement 22 Het Grachtenpand 27 Het Grachtenpand 65 De Watertoren penthouse -
61 De Watertoren
-
34
De Watertoren
-
60
De Watertoren
-
13
Het Pakhuis
40
De Watertoren
-
31
De Watertoren
-
4 Het
Pakhuis
appartement appartement appartement
appartement appartement
30-09-2024
31-07-2024
30-09-2024
31-07-2024
30-09-2024
30-07-2024
30-09-2024
31-07-2024
30-09-2024
03-08-2024
__ 03-10-2024
03-08-2024
03-10-2024
05-08-2024
05-10-2024
05-08-2024
05-10-2024
04-08-2024
04-10-2024
05-08-2024
05-10-2024
01-08-2024
01-10-2024
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) MR (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) MR (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ER (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ER 07-08-2024
07-10-2024
07-08-2024
07-10-2024
_ 07-10-2024 __ 07-10-2024 07-10-2024 07-08-2024 07-08-2024 07-08-2024 07-08-2024
07-10-2024
08-08-2024
08-10-2024
08-08-2024
08-10-2024
08-08-2024
08-10-2024
08-08-2024
08-10-2024
08-08-2024
08-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
09-08-2024
09-10-2024
NEE
09-08-2024
09-10-2024
NEE
10-08-2024
10-10-2024
JANEE JA JANEE
-
31-07-2024
__ 08-10-2024 08-10-2024
NEE
De Watertoren
27-09-2024
08-08-2024
NEE
49
27-07-2024
08-08-2024
12-08-2024
_ 10-10-2024 12-10-2024
13-08-2024
13-10-2024
13-08-2024
13-10-2024
13-08-2024
13-10-2024
13-08-2024
13-10-2024
10-08-2024
€ 582.500,-
NEE
14-08-2024
14-10-2024
14-5-2025
€
NEE
14-08-2024
15-10-2024
14-5-2025
NEE
14-08-2024
31-10-2024
14-5-2025
NEE
15-08-2024
15-10-2024
15-5-2025
16-08-2024
16-10-2024
16-5-2025
16-08-2024
16-10-2024
16-5-2025
JA
16-08-2024
16-10-2024
16-5-2025
JA
16-08-2024
16-10-2024
16-5-2025
JA
19-08-2024
19-10-2024
19-5-2025
19-08-2024
04-10-2024
19-5-2025
557.500,€ 1.025.000,€ 615.000,€ 370.000,€ 550.000,€ 400.000,€ 370.000,€ 370.000,€ 400.000,-
JANEE JA
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
Overzicht eensgezinswoningen
Opschortende voorwaarden is: lO'fc van de omzet VON van de eengezinswoningen ã IWo van de omzet VON
EGW APP
TOTAAL VON C 8. 350. 000,00 C 31. 610. 000,00
70% 3(^ C 5. 845. 000,00 C 2. 505. 000,00 C 22. 127. 000,00 C 9. 483. 000,00
van de appartementen
*
vanaf 8-5 onder 70% vanaf 21-05 onder 70X
Tekst opschortende voorwaarde: " de Verkoper ten minste 70“ŵ van de omzet van de 67 appartementen in het Project " van de totale VON-verkoopwaarde; de optelsom van alle koop- en aanneemsommen van de 67 appartementen (zijnde 70Xi in het appartementencomplex) én 70*. " van de omzet van de 17 grondgebonden eengezinswoningen in het Project (zijnde ĩO'Vo van de totale VON-verkoopwaarde; de optelsom van alle koop- en aanneemsommen van de 17 grondgebonden woningen in het Project) heeft verkocht middels een overeenkomst conform dit model en waarvan de bedenktijd is verstreken, tenzij de Verkoper de Koper binnen de gestelde termijn schríftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zijn van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen "