Brief De Haij v.d. Wende Advocaten 19 november 2024 Bezwaarschrift snelwoningen Zoomweg
Tekst van het document
DE HALI advocaten
AN
PER FALK COURIER Gemeente Schiedam De gemeenteraad Postbus 1501 EN SCHIEDAM
ie ie an bele DMA.
= |
ms| ee | |
KAN
Op
voorhand tevens
per e-mail:
eenieder! .
schiedam.nl, e
schiedam.nl,
arbizoniaan Haller
BE
pele
a/d Ussel
t010- 220 44 00
Capelle a/d IJssel, 19 november 2024
f010- 220 44 99
Menzijwendenl
www.haijwende.nl (in) Onze ref. :.GW/FH/2024386 Betreft : WZW Vastgoed / Huur Uw ref. :24VR059 E-mail: B@haijwende.nl
Geachte
raad,
belangen van de besloten vennootschap met beperkte gevestigd aan de Ne (geanonimiseerd) Cliente heeft uitdrukkelijk domicilie gekozen te mijner kantore aan (hierna: “cliënte”) (bijlage
Ondergetekende
aansprakelijkheid ce Cliënte
EN
heeft
behartigt
de
,
71).
<
kennis
gemeenteraad Snelwoningen
van het raadsbesluit van 8 oktober 2024, genomen instemt de van 92 met plaatsing Snelwoningen, (onder meer) zullen worden geplaatst op de Zoomweg (bijlage 2).
waarin waarvan
de 68
Op voorhand wil ik namens cliënte benadrukken dat zij belang hecht aan een goede band met de gemeente, het college, de raad en haar ambtenaren. De relatie is als prettig en constructief te beschrijven. De huidige insteek van de gemeente, om de plannen voor de Snelwoningen zonder vorm van overleg en eenzijdig te willen doorvoeren doet daar afbreuk aan, maar dat laat onverlet dat de deur altijd openstaat voor overleg en afstemming. Cliënte kan zich niet vinden in het raadsbesluit van 8 oktober 2024. Middels dit schrijven hiertegen tijdig in bezwaar. Het bezwaarschrift is als volgt opgebouwd: Feiten | IL Is sprake van een appellabel besluit in de zin van de Awb? LIN Huurovereenkomst WZW en gemeente Schiedam IV. Strijd met bestemmingsplan V. Integraal Omgevingskader Zoomweg naast tennisveld V.l Strijd met parkeernormen V.ll_ Goed woon- en leefklimaat: geluidsbelasting en veiligheid VI. Belangenafweging Conclusie VII
gaat zij
B De
Haij &
Van der Wende
Advocaten
maatschap die beroepsvennootschappen omvat. Opdrachten worden uitgevoerd onder toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden van De Haij & Van der Wende Advocaten (te vinden op de website www.haijwende.nl onder de button Algemene Voorwaarden). ledere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het betreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. De Haij & Van der Wende is a partnership which includes professional corporations. The General Conditions of De Haij & Van der Wende Lawyers (which can be found on the website www.haijwende.nl under the button Conditions) apply on all services provided. Any liability shall be limited to the amount which is paid out under the firm's professional liability policy in the matter concerned. is een
DE
HAIJ
'Ì
advocaten
Feiten
(geanonimiseerd) van de gemeente (geanonimiseerd) BEM EN Op het perceel Schiedam een meerdere exploiteert Racketsport sportcentrum voor racketsporten , zoals padel , tennis en badminton. Het grootste gedeelte van de sportactiviteiten vindt plaats in een sporthal , maar daarnaast zijn er ook over een aantal outdoor tennisbanen. Het achterste gedeelte van het perceel is nog onbebouwd , maar cliënte heeft de wens om hier in de toekomst extra tennis- of padelbanen te realiseren. Cliënte
huurt het perceel
Cliënte heeft kennis genomen
van het raadsbesluit
dat strekt tot het instemmen met de plaatsing van Snelwoningen op het door haar gehuurde perceel aan de Zoomweg 4. De gemeente is voornemens om op het achterste , nu nog onbebouwde , gedeelte van het perceel Snelwoningen te plaatsen. Het gaat om 68 woningen , verdeeld over drie bouwlagen voor een periode van 10 jaar. De gemeente heeft het perceel echter verhuurd aan cliënte voor onbepaalde tijd , tot 31 maart 2035. De gemeente moet daarom eerst toestemming hebben van cliënte om de Snelwoningen te realiseren op deze locatie. Cliënte is het niet eens met het raadsbesluit van 8 oktober 2024 en is niet bereid om medewerking te verlenen aan het realiseren van de Snelwoningen op deze locatie. Zij vreest dat haar bedrijfsvoering ernstig zal worden gehinderd door de komst van de Snelwoningen en dat zij zal worden beperkt in de ontwikkeling van het perceel. Is sprake van een appellabel besluit in de zin van de Awb? Alvorens
in te gaan op de inhoudelijke bespreking van het bezwaar , zal eerst worden ingegaan op de vraag of het raadsbesluit een appellabel besluit in de zin van de Awb is. Cliënte stelt zich op het standpunt dat sprake is van een appellabel besluit , omdat het raadsbesluit rechtsgevolgen met zich meebrengt. Als gevolg van het besluit worden de locaties voor de Snelwoningen namelijk goedgekeurd en verhuurd aan de ontwikkelaar , worden subsidies beschikbaar gesteld en twee kredieten verleend. Dat betekent dus dat dit raadsbesluit ervoor zorgt dat de ontwikkeling van de Snelwoningen kan worden doorgezet , met name omdat de grond wordt verhuurd , waarmee deze gronden ter beschikking worden gesteld aan de ontwikkelaar. Indien u van mening bent dat geen sprake is van een appellabel besluit , quod non , verzoek ik u om dit bezwaarschrift te zien als een blijk van ongenoegen en een uiting van zorgen en vrees van de zijde van cliënte , maar ook als een voorzet voor een gesprek tussen cliënte en de gemeente , om de beoogde ontwikkelingen en daarbij behorende uitdagingen te bespreken. Huurovereenkomst WZW
en
gemeente Schiedam
Cliënte huurt het perceel aan de Zoomweg , kadastraal bekend gemeente Schiedam , sectie Q , nummers 4452 , 3955 en 5636 , van de gemeente Schiedam. Hiertoe is op 1 oktober 2021 een huurovereenkomst getekend (bijlage 3). Het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd , tot 31 maart 2035.
DE
HAIJ
'Ì
advocaten 9.
huurovereenkomst is geen mogelijkheid opgenomen om de overeenkomst tussentijds aan te passen of tussentijds te beëindigen. Dit betekent dat de gemeente de huurovereenkomst in beginsel niet eenzijdig tussentijds kan aanpassen om de Snelwoningen mogelijk te maken en de overeenkomst ook niet voortijdig kan beëindigen om de Snelwoningen te realiseren. In de
cliënte nodig de 10. De van om gemeente heeft daarom de toestemming huurovereenkomst aan te passen en de Snelwoningen te kunnen realiseren. Zonder medewerking van cliënte kan de gemeente niet ontwikkelen of bouwen.
IV.
Strijd
met
bestemmingsplan
11. Het perceel is gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan ‘Park A4’ en heeft de bestemming ‘Sport’ met de dubbelbestemming ‘Waarde — Archeologie 2’. 12. De
planregels omtrent de bestemming ‘Sport’ zijn vastgesteld in artikel 5 van het bestemmingsplan. Blijkens artikel 5. 1 zijn gronden met de bestemming ‘Sport’ voornamelijk bedoeld voor sport , sporthallen en velden en extensieve recreatie en recreatief medegebruik. Daarnaast zijn maatschappelijke voorzieningen en dienst- en ontsluitingswegen toegestaan , alsmede bijbehorende voorzieningen. Wonen is niet toegestaan op gronden met de bestemming ‘Sport’. —
13. Op grond van artikel 5. 2 mag op deze gronden alleen worden gebouwd ten behoeve van de bestemming ‘Sport’. Het bouwen van woningen is niet ten behoeve van de bestemming ‘Sport’ en is daarom niet toegestaan. 14. Het
perceel heeft daarnaast de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 2’. Deze gronden zijn , naast de bestemming ‘Sport’ , tevens bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden. Om de archeologische waarden te behouden , mogen geen bouwwerken (waaronder begrepen het heien van heipalen en het slaan van damwanden) worden gebouwd , waarvan de gezamenlijke oppervlakte groter is dan 200 m2 en die dieper reiken dan 1 meter beneden het maaiveld. Dit is alleen anders als (1) de bestemming waarmee de archeologische bestemming samenvalt , dit wel toestaat , of (2) op basis van een archeologisch onderzoek kan worden aangetoond dat op de plek waar gebouwd gaat worden geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat passende maatregelen zijn genomen om de archeologische waarden veilig te stellen. Aan deze ontheffingen kunnen , indien nodig , voorwaarden worden verbonden? —
15. Voor werken
en werkzaamheden in de bodem is op basis van de archeologische sowieso een bestemming omgevingsvergunning vereist , behalve als het gaat om normaal onderhoud , werken en werkzaamheden die al in uitvoering waren bij inwerkingtreding van dit bestemmingsplan of die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan dat wel is toegestaan.
16. Kort gezegd betekent dit dat ín casu geen woningen mogen worden gebouwd perceel. De gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen waarin de woningen 1 Artikel 2 Artikel
11. 1 en 11. 2 sub b bestemmingsplan ‘Park A4’. 11. 3 bestemmingsplan ‘Park A4’. 3 Artikel 11. 4. 1 en 11. 4. 3 bestemmingsplan ‘Park A4’.
op dit zullen
DE
HAIJ
”
advocaten worden
gerealiseerd zal immers vele malen groter zijn dan 200 m2. De kans dat de heipalen dieper reiken dan 1 meter beneden het maaiveld is tevens aannemelijk.
17. In het bestemmingsplan zijn geen andere afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden opgenomen om de woningbouw passend te maken binnen het bestemmingsplan. Op grond van het bovenstaande moet worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan woningbouw op dit perceel niet toestaat.
Integraal Omgevingskader Zoomweg V. l
naast tennisveld
Strijd met parkeernormen
18. In het Integraal
Omgevingskader is opgenomen dat voor de locatie Zoomweg een parkeernorm geldt van 51 parkeerplaatsen voor auto's en 128 parkeerplaatsen voor fietsen. Deze parkeernorm volgt uit de Beleidsregel Mobiliteitsnormen gemeente Schiedam 2022. Het gaat immers om woningen (bereikbaar/sociaal; koop) in ‘Schiedam Overig’. Er zou dan een parkeernorm gelden van 06, voor autoparkeren voor bewoners en gebruikers. Daarnaast zou een parkeernorm van 02, gelden voor bezoekersparkeren en een parkeernorm van 20, voor fietsparkeren. Dit zou het totaal brengen op een vereiste van 51 parkeerplaatsen voor auto's en 128 parkeerplaatsen voor fietsers bij realisatie van 64 Snelwoningen.
19. Ondertussen
is er reeds een nieuwe beleidsregel betreffende parkeernormen , de Mobiliteitsnormen Beleidsregel gemeente Schiedam 2024. In deze beleidsregel geldt bij woningen (bereikbaar/sociaal; , koop) in ‘Schiedam Overig’ een parkeernorm van 10., Voor bezoekersparkeren op deze locatie geldt een parkeernorm van 02. , Dat betekent dat bij de realisatie van 64 Snelwoningen parkeergelegenheid moet zijn voor 768, auto's. Afgerond betekent dit dat er minimaal 77 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn.
20. Daarbij komt ook nog dat in het raadsbesluit toestemming is verleend voor het realiseren van 68 woningen in plaats van 64. Dat zou betekenen dat er 816, (afgerond 82) parkeerplaatsen aanwezig zouden moeten zijn om in de parkeerbehoefte voor de Snelwoningen te voorzien. 21. Op de locatie aan de Zoomweg lijkt het niet mogelijk om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Er is immers onvoldoende ruimte om 77 of 82 parkeerplaatsen voor auto's te realiseren dicht bij de woningen. Daarnaast zou dan ook een weg moeten worden aangelegd om met de auto's naar de woningen te komen. Hoe zou deze weg dan moeten lopen? Via het perceel dat cliënte huurt? Of moet een aparte uitrit worden aangelegd op de Zoomweg? Dit lijkt niet realistisch of wenselijk , zeker gezien het feit dat het hier slechts gaat om tijdelijke woningen. 22. De gemeente meent dat een deel van de benodigde parkeerplaatsen kan worden opgevangen door gebruik te maken van de parkeervakken van het sportpark. De vraag is of dit mogelijk en wenselijk is , en of dit de parkeerproblematiek zal oplossen. 23. Ten eerste zijn al relatief weinig parkeerplaatsen aanwezig bij het sportpark , terwijl er verschillende sportverenigingen aanwezig zijn. Op wedstrijddagen (zaterdag en zondag) is nu al sprake van een parkeertekort en is het dringen om een parkeerplaats te bemachtigen.
Hoe zal dit gaan als een groot deel van de parkeerplaatsen ook nog in
DE HAIJ
©
advocaten gebruik worden genomen door de bewoners van de Snelwoningen? Waar moeten de leden van de sportverenigingen en de tegenstanders dan parkeren? 24 , De
kans
is groot
dat de
naastgelegen wijken dan zullen worden belast met extra die in deze wijken parkeren. Dat is enkel het verplaatsen van het probleem. Conclusie is kort gezegd dat er op deze locatie onvoldoende parkeergelegenheid aanwezig is en ook geen ruimte is om meer parkeergelegenheid te realiseren. Snelwoningen op deze locatie zullen derhalve zorgen voor een parkeertekort en parkeerproblematiek in de omliggende wijken.
verkeersbewegingen
en
sporters
25. Ook het compenseren van het parkeertekort door gebruik van het openbaar vervoer is niet kansrijk. De dichtstbijzijnde stations en bushaltes liggen op relatief grote loopafstand. Daarnaast is de omgeving van de Zoomweg 4 's avonds verlaten en is het risicovol om van en naar de bushalte en stations te lopen. Daarop wordt later in dit bezwaarschrift nader ingegaan. 26. Kort gezegd zijn meer parkeerplaatsen nodig dan de gemeente in eerste instantie had berekend en is het simpelweg niet mogelijk om die extra parkeerplaatsen te realiseren. Er kan daarom niet worden voldaan aan de parkeernormen , waardoor de realisatie van de Snelwoningen geen doorgang kan vinden. Vl
Goed en
woon-
veiligheid
en
leefklimaat en beperking
bedrijfsvoering: geluidsbelasting
27. In het Integraal Omgevingskader stelt de gemeente dat de locatie aan de Zoomweg uitdagingen met zich meebrengt voor de veiligheid van de gebruikers en bewoners. De beoogde locatie is relatief afgelegen. Alhoewel de locatie onderdeel is van het sportpark , is het vrij ver weg van de ‘bewoonde en bebouwde wereld’. Er zijn geen tot weinig voorzieningen in de omgeving en de verbinding van het openbaar vervoer is ook verre van ideaal. Het is wel mogelijk om met de fiets of te voet bij de locatie te komen , maar ook daar kleven risico's aan. De gemeente geeft aan “dat de route naar de locatie vooral in het donker als sociaal onveilig kan worden ervaren” , omdat een groot deel van de route geen bebouwing (van woningen) heeft. Kort gezegd is sprake van een onwenselijke situatie voor de bewoners en gebruikers. Zij zijn afhankelijk van het gebruik van een auto om veilig van en naar hun woning te komen. Zoals hierboven uiteengezet is juist dat parkeren , althans het realiseren van parkeergelegenheid , een
probleem.
28. Als de bewoners en gebruikers dan uiteindelijk veilig zijn aangekomen in hun woningen , dient het volgende probleem zich aan. Er is sprake van een te hoge geluidsbelasting door de naastgelegen tennisbanen. Voor woningbouw is een gemiddelde van 50 dB(A) toegestaan. Voor de maximale geluidsniveaus zijn grenswaarden van 70 en 64 dB(A) voor respectievelijk de dag- en avondperiode toegestaan. Uit landelijke onderzoeken naar de geluidproductie van tennisbanen is gebleken dat het bronvermogen 86 dB(A) is en het piekvermogen zelfs 97 dB(A). 29. De tennisbanen op het perceel van cliënten liggen enkele meters naast de beoogde locatie voor de Snelwoningen. Dat betekent dat het toegestane gemiddelde geluidsniveau voor woningen tijdens tenniswedstrijden , tennissenlessen of gewoon “een balletje overslaan” met 36 dB(A) wordt overschreden. Bij spannende wedstrijden met veel toeschouwers kan de geluidsbelasting zelfs oplopen tot 97 dB(A) , waarmee de
DE
HAIJ
'Ì
advocaten
toegestane maximale grenswaarden met 17 en 23 dB(A) in respectievelijk de dag- en periodeperiode worden overschreden. De bewoners en gebruikers van de Snelwoningen zullen dus te maken krijgen met ernstige geluidsoverlast. 30. De gemeente
meent dat deze te hoge geluidsbelasting kan worden opgevangen door galerij met een gesloten zijde te maken. Aan de gesloten zijde van de woningen , de zijde van de tennisbanen , zullen dan de keuken en de badkamer worden geplaatst , zodat de geluidsgevoelige ruimtes aan de andere zijde kunnen worden gerealiseerd. een aan
31. Cliënte volgt deze denkwijze van de gemeente niet. De geluidsbelasting op woningen wordt gemeten op de gevel van de woningen. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen de ene zijde van de woning en de andere zijde van de woning of tussen de slaapkamer en de badkamer. Feit is dat op de gevel van de woningen sprake zal zijn van een veel te hoge geluidsbelasting , die niet te compenseren valt. Er kunnen wel geluidwerende materialen worden gebruikt bij de bouw van de woningen , maar dit zal niet voldoende zijn om de geluidsbelasting volledig te compenseren. 32. De gemeente
kan dus simpelweg geen goed woon- en leefklimaat voor de bewoners en van de woningen bewerkstelligen en garanderen , terwijl dit wel noodzakelijk is , althans zou moeten zijn , bij het realiseren van nieuwe woningen.
gebruikers
33. Het bovenstaande brengt niet alleen problemen en risico's voor het woon- en leefklimaat met zich mee , maar ook voor cliënte. Cliënte vreest te worden beperkt in haar bedrijfsvoering als gevolg van de te hoge geluidsbelasting op de woningen. Als de woningen , ondanks de te hoge geluidsbelasting , alsnog worden gerealiseerd , is het onvermijdelijk dat de bewoners en gebruikers geluidsoverlast zullen ervaren door de tennisbanen. Zoals net besproken is de geluidsbelasting van tennisbanen vele malen hoger dan de toegestane geluidsbelasting. Cliënte vreest dat het gebruik van de tennisbanen daarom zal worden beperkt , in de zin dat de banen alleen tussen gezette tijden mogen worden gebruikt. 34. In het Integraal Omgevingskader wordt zelfs geopperd dat met cliënte afspraken kunnen worden gemaakt over het gebruik van de tennisbanen , in de zin dat in beginsel de andere zes tennisbanen worden gebruikt en de tennisbanen die het dichtst bij de woningen liggen alleen bij drukte of bij nood worden gebruikt. Dit voorstel van de gemeente is een perfect voorbeeld van de beperking van de bedrijfsvoering waar cliënte voor vreest. 35. Daarnaast
vreest cliënte dat beperkingen zullen worden opgelegd aan de openingstijden van haar sportcentrum. Het sportcentrum is van maandag tot en met vrijdag geopend van 08:30 uur tot 00:30 uur. Op zaterdag en zondag opent het sportcentrum om 09:30 uur en sluiten de deuren om respectievelijk 17:00 uur en 22:00. Zeker op doordeweekse dagen is het sportcentrum tot relatief laat geopend. Dat betekent dat de sporters ook tot relatief laat uit het sportcentrum komen en van het terrein van het sportpark afrijden. De auto’s rijden dan over de weg waarlangs de woningen zijn beoogd. Als de woningen op de beoogde locatie worden gerealiseerd , kunnen de gebruikers en bewoners derhalve mogelijk overlast ervaren van de verkeersbewegingen van de sporters. Cliënte vreest dat de openingstijden zullen worden beperkt als gevolg van het realiseren van de woningen.
DE
HAIJ
®
advocaten 36. Ten slotte worden de uitbreidingsmogelijkheden van cliënte beperkt door de realisatie van de Snelwoningen. Cliënte had reeds plannen om het achterste gedeelte van het perceel te ontwikkelen , zodat hier extra tennis- of padelbanen konden worden gerealiseerd. De komst van de Snelwoningen maakt deze uitbreidingsmogelijkheden onmogelijk. Daarnaast zullen aanpassingen en renovaties aan de huidige banen ook extra voeten in de aarde hebben , aangezien dan aan strengere eisen qua geluid en een goed woon- en leefklimaat moet worden voldaan. VI.
Belangenafweging
37. Ik verzoek u om rekening te houden met de belangen van cliënte. De belangen van cliënte zijn gelegen in een ongehinderde bedrijfsvoering , zonder beperkingen en de mogelijkheid tot ontwikkeling van haar bedrijf. Wanneer de Snelwoningen worden gerealiseerd , zal de bedrijfsvoering van cliënte worden gehinderd en beperkt door de korte afstand tussen de tennisbanen en de Snelwoningen. Daarnaast zetten de Snelwoningen een streep door de beoogde ontwikkelingen van cliënte. Dan gaat het niet alleen om de ontwikkeling van het achterste gedeelte van het perceel , maar ook eventuele aanpassingen aan de reeds bestaande tennis- en padelbanen , zowel in- als outdoor. 38. Daarbij komt dat de gemeenteraad feitelijk gezien geen daadkrachtige motivering heeft voor het realiseren van de Snelwoningen op deze locatie. De locatie is ongeschikt vanwege de (sociale) veiligheid , er is te weinig parkeergelegenheid , er is sprake van te hoge geluidsbelasting en de woningen passen überhaupt niet binnen het
bestemmingsplan.
39. Er bestaan meerdere bezwaren tegen het Snelwoningen op deze locatie. Het belang van het realiseren van de Snelwoningen op deze locatie kan dus in redelijkheid niet zwaarder wegen dan de belangen van cliënte. Ik verzoek u dan ook om een nieuwe belangenafweging plaats te laten vinden en hierin alle belangen en bezwaren mee te nemen.
VII. 40.
Conclusie Kort gezegd heeft de gemeenteraad onzorgvuldig gehandeld bij het goedkeuren van de locaties voor de Snelwoningen , althans had van haar mogen verwacht dat zij meer onderzoek zou doen naar de risico's en problemen voor de toekomstige bewoners en voor cliënte. Het perceel van de Zoomweg is immers verhuurd aan cliënte middels een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De gemeente is afhankelijk van cliënte om deze ontwikkeling uit te voeren. Daarnaast is sprake van strijd met het bestemmingsplan , een te hoge geluidsbelasting en een onveilige woon- en leefomgeving en kan de gemeente dus in redelijkheid niet overgaan tot realisatie van de Snelwoningen op de locatie aan de Zoomweg.
at. Gelet op het bovenstaande verzoekt cliënte u als volgt te besluiten: e e e
Het bezwaar van cliënte gegrond te verklaren; Het bestreden besluit te vernietigen; De gemeenteraad te veroordelen in de proces- en rechtsbijstandskosten.
Ù
advocaten
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
1. / KvK-uittreksel WZW Vastgoed B. V. 2. Raadsbesluit d. d. 8 oktober 2024. 3. Huurovereenkomst WZW Vastgoed B. V. en gemeente Schiedam.