Bijlage Waardevergoedingen erfpachten Nieuwland Schiedam Loyens Loeff

POSTADRES

KANTOORADRES

TELEFOON FAX INTERNET

Postbus 2888 3000 CW ROTTERDAM Blaak 31 3011 GA ROTTERDAM +31 10 224 61 23 +31 10 412 58 39 loyensloeff.com

Memorandum Gemeente Schiedam

AAN T.A.V.

mr. H.T. Tsang – kandidaat-notaris

VAN

prof. mr. F.J. Vonck – of counsel REFERENTIE

49505846-v2

DATUM

16 november 2022

BETREFT

Waardevergoedingen erfpachten Nieuwland Schiedam

Casus 1.

Op 30 december 1994 heeft de gemeente Schiedam (hierna: de gemeente) een groot aantal onroerende zaken in erfpacht uitgegeven aan Woningstichting Noordvest, in het kader van een destijds tussen hen gesloten erfpachtovereenkomst (hierna: erfpachtovereenkomst). Op de erfpacht zijn verder van toepassing (i) het “model van erfpachtsvoorwaarden 1992 voor uitgifte in erfpacht van grond voor woningbouw en ander niet-commerciële en niet-industriële doeleinden” (hierna: algemene bepalingen) en (ii) in de vestigingsakte opgenomen bijzondere bepalingen (hierna: bijzondere bepalingen).

2.

De huidige erfpachter van deze onroerende zaken is Stichting Woonplus Schiedam (hierna: Woonplus); een rechtsopvolger onder algemene titel van Woningstichting Noordvest. Verschillende van deze onroerende zaken zijn gelegen in de Schiedamse wijk Nieuwland. Woonplus heeft aan de gemeente te kennen gegeven dat zij het erfpachtrecht voor wat betreft deze onroerende zaken wenst te beëindigen. Het is de bedoeling dat de woningen vervolgens worden gesloopt en herbouwd, en dat de kavels daarna opnieuw in erfpacht worden uitgegeven aan Woonplus.

Rechtsvraag 3.

Woonplus wenst ter gelegenheid van de beëindiging aanspraak te maken op vergoeding van de waarde van de bestaande – te slopen – opstallen. In dat kader wordt verwezen naar de in de wet, de erfpachtovereenkomst en de erfpachtvoorwaarden opgenomen bepalingen ten aanzien van het recht voor de erfpachter op vergoeding bij einde erfpacht. Verder wordt in het kader van de omvang van het vergoedingsrecht gesproken over “boekwaarde”, “leegwaarde”, “marktwaarde in verhuurde staat” en “beleidswaarde” als maatstaf. De gemeente heeft aan ons de vraag voorgelegd in hoeverre het, gelet op de bestaande erfpachtrelatie die tussen de gemeente en Woonplus bestaat, inderdaad in de rede ligt om een dergelijke vergoeding te betalen.

Loyens & Loeff N.V. is gevestigd te Rotterdam en staat ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel onder nr. 24370566. Uitsluitend Loyens & Loeff N.V. geldt als opdrachtnemer. Op haar dienstverlening zijn haar Algemene Voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid en een aanwijzing van de bevoegde rechter is opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden zijn te raadplegen via www.loyensloeff.nl. Deze voorwaarden zijn ook gedeponeerd bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nr. 24370566. •

AMSTERDAM NEW YORK

•

BRUSSEL PA R I J S

•

• ROTTERDAM

HONG KONG

•

•

LONDEN

SINGAPORE

•

• TOKIO

LUXEMBURG

•

ZÜRICH

1/6

Geen verplichting om mee te werken aan beëindiging 4.

Bij de beantwoording van die vraag stellen wij voorop dat de bestaande erfpachtvoorwaarden niet voorzien in een verplichting voor de gemeente om haar medewerking te verlenen aan een beëindiging van de erfpacht op verzoek van de erfpachter in het kader van een door de erfpachter voorgenomen sloop, herbouw en heruitgifte. De gemeente is in zoverre vrij om niet akkoord te gaan met een beëindiging van de erfpacht indien zij niet bereid is om een dergelijk verzoek in te willigen. Indien de gemeente er wel mee instemt, dan is dat de uitkomst van wederzijdse overeenstemming tussen partijen. Een eventuele in dat kader door de ene aan de andere partij te betalen vergoeding is daarmee ook het resultaat van hun wederzijdse overeenstemming, en niet zozeer van een wettelijke of contractuele verplichting.

Vergoedingsrecht bij einde erfpacht volgens erfpachtvoorwaarden en -overeenkomst 5.

De vraag is vervolgens in hoeverre de beëindigingsgronden die zijn beschreven in de erfpachtvoorwaarden en -overeenkomst, ondanks dat deze gronden niet van toepassing zijn, wel een passend aanknopingspunt kunnen zijn voor de vraag of en welke vergoeding de gemeente aan de erfpachter zou moeten betalen als zij wel zou instemmen met beëindiging op verzoek van de erfpachter.

6.

Artikel 20 van de algemene bepalingen verleent aan de gemeente het recht om de erfpacht tussentijds te beëindigen door opzegging om redenen van algemeen belang. Artikel 21 voorziet in een vergoedingsrecht voor de erfpachter in dat geval tegen schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet. In de casuspositie waarop deze bepaling ziet, heeft de beëindiging echter een door de gemeente geïnitieerd, eenzijdig en gedwongen karakter, anders dan in de onderhavige casus waarin het verzoek vanuit de erfpachter komt. De consequentie is bovendien dat de erfpachtrelatie wordt beëindigd en de gemeente bevoegd is om het perceel opnieuw in de markt te gelde te maken (door deze aan een derde in erfpacht of eigendom uit te geven), terwijl in de onderhavige casus de erfpachter zijn grondpositie juist wenst te behouden en bestendigen. Vanuit dat opzicht verschilt de casuspositie zoals beschreven in genoemde bepalingen dan ook van de onderhavige casus.

7.

Artikel 22 van de algemene bepalingen verleent aan de gemeente het recht om de erfpacht tussentijds te beëindigen door opzegging om redenen van tekortschieten in de nakoming door de erfpachter. Artikel 23 voorziet in een vergoedingsrecht voor de erfpachter in dat geval, welk is gebaseerd op een waarde bij executie. Ook in deze casuspositie is sprake van een door de gemeente geïnitieerde, eenzijdige en gedwongen beëindiging, welke ertoe leidt de erfpachtrelatie wordt verbroken en de gemeente vrij is om het perceel opnieuw uit te geven. Ook de casuspositie zoals beschreven in deze bepalingen verschilt daarmee van de onderhavige casus.

49505846-v2

2/6

8.

Bijzonder beding 12 van de erfpachtovereenkomst verleent aan de gemeente een voorkeursrecht tot koop ten aanzien van de erfpacht indien de erfpachter voornemens is om zijn erfpacht aan een ander over te dragen. Bij uitoefening van het voorkeursrecht koopt de gemeente de erfpacht tegen een vooraf bepaalde koopprijs, die in sommige gevallen gelijk is aan de “boekwaarde” (in de zin van de erfpachtovereenkomst) en in andere gevallen gelijk is aan de “marktwaarde” (in de zin van de erfpachtovereenkomst). Bij niet-uitoefening van het voorkeursrecht is de toestemming van de gemeente voor de overdracht vereist (op grond van artikel 16 lid 1 van de algemene bepalingen). In deze casuspositie is het echter de erfpachter zelf die de verkoop van zijn erfpacht initieert. Verder eindigt ook in dit geval, bij uitoefening van het voorkeursrecht door de gemeente, de erfpachtrelatie met de erfpachter en is de gemeente vrij om de grond aan een derde te gelde te maken. Om die reden is ook deze casuspositie verschillend van de onderhavige casus.

Vergoedingsrecht bij einde erfpacht volgens de wet 9.

Volgens artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek heeft de erfpachter bij einde erfpacht recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen. In lid 2 van dat artikel staat dat in de vestigingsakte kan worden bepaald dat de erfpachter in bepaalde situaties de erfpachter dat vergoedingsrecht niet heeft. Zoals uiteengezet, is deze regeling voor bepaalde situaties in de erfpachtvoorwaarden uitgewerkt. Evenwel zijn die situaties momenteel in de onderhavige casus niet aan de orde. De enige andere situatie, anders dan beëindiging met wederzijdse overeenstemming en op wederzijds overeen te komen voorwaarden, betreft het einde van de erfpacht bij eindigen van de erfpachtduur (zoals hierna onder 10 beschreven).

Voortzetting erfpacht 10.

Indien de erfpacht niet met wederzijdse overeenstemming tussen de gemeente en de erfpachter wordt beëindigd, is de consequentie dat de erfpacht door de erfpachter moet worden voortgezet. In beginsel moet de erfpachtrelatie tot het einde van de erfpachtduur worden uitgediend, zonder dat het door de erfpachter tussentijds kan worden beëindigd.

11.

Gedurende de looptijd van het recht hebben zowel de gemeente als de erfpachter over en weer rechten en verplichtingen. De erfpachter heeft op grond van artikel 11 van de algemene bepalingen de verplichting om voor eigen rekening en risico de grond, de opstallen (woningen), beplantingen en werken in een zodanige staat te onderhouden dat zij hun woonbestemming op behoorlijke wijze kunnen dienen. Daartoe dient de erfpachter de grond en de opstallen, beplantingen en werken in alle opzichten goed te onderhouden en in dat kader waar nodig tijdig te vernieuwen. Bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan van de opstallen en werken is de erfpachter verplicht deze ten spoedigste te doen herbouwen of herstellen. Indien de erfpachter de opstallen wenst te slopen, is daarvoor toestemming van de gemeente nodig; in voorkomend

49505846-v2

3/6

geval eindigt de erfpacht (bijzonder beding 13 van de erfpachtovereenkomst). Zou de erfpachter tussentijds van die verplichtingen af willen, dan heeft zij uitsluitend de mogelijkheid om het erfpachtrecht, met toestemming van de gemeente, aan een derde over te dragen. In dat geval heeft de gemeente het recht om de erfpachtrechten te verkrijgen tegen de zogenoemde “boekwaarde”, nu het woningen betreft die vallen onder het Beheerplan Nieuwland en die bestemd zijn om te worden gesloopt. Waarderingsvraagstuk 12.

De waarde waartegen het vergoedingsrecht dient te worden berekend, is zeker een relevante vraag. Echter wordt aan dit waarderingsvraagstuk niet toegekomen, omdat de gronden waarin het vergoedingsrecht ontstaat, zich in de onderhavige casus niet voordoen. Zou de gemeente toch betekenis willen toekennen aan de bijdrage die Woonplus aan de renovatie levert door de erfpachtrechten te beëindigen op de onroerende zaken waarop sloop en nieuwbouw plaatsvindt, dan dient waardering van die rechten plaats te vinden. Hoe dat uitpakt, is een sterk taxatietechnische kwestie, waar wij maar beperkt in kunnen treden. Wel merken wij op dat de bestaande erfpachtrechten een zekere waarde hebben, vanwege (i) hun resterende looptijd, (ii) de afkoop van de canon gedurende die periode, en (iii) het recht dat de erfpachter bij het reguliere verstrijken van die looptijd zou hebben op vergoeding van de waarde van nog aanwezige opstallen. Tegelijkertijd zijn er waardedrukkende factoren. Daarbij wijzen wij in de eerste plaats op het gegeven dat Woonplus en de gemeente er blijk van hebben gegeven de bestaande opstallen te hebben bestemd voor sloop. Dat gegeven duidt erop dat de bestaande opstallen voor hen een beperkte (of mogelijk negatieve) waarde vertegenwoordigen.

Dat heeft zijn weerslag op het bedrag dat de erfpachter – bij behoud van de bestaande opstallen – redelijkerwijs mag verwachten als de erfpachtrelatie te zijner tijd (bij het einde van de looptijd) eindigt; het heeft (daarmee) ook zijn weerslag op de waarde van de erfpacht op dit moment. Een waardedrukkende factor is eveneens gelegen in het - genoemde - feit dat de erfpachtvoorwaarden aan de erfpachter de verplichting opleggen om zelf de opstallen in een staat van onderhoud te houden en te brengen dat zij hun woonbestemming behoorlijk kunnen dienen. Zoals hierboven reeds genoemd, dient Woonplus in dat kader zelf voor vernieuwing zorg te dragen, indien dat in verband met dit onderhoud noodzakelijk is. Van die verplichtingen kan zij zich uitsluitend eenzijdig ontdoen door de erfpacht over te dragen aan een derde. In dat geval zal de ‘beste koper’ in zijn bod verdisconteren dat hij door de verkrijging van het erfpachtrecht, ook de onderhoudsverplichting op zich neemt. Bovendien heeft in zo’n geval de gemeente het recht om het erfpachtrecht tegen “boekwaarde” te kopen.

Deze boekwaarde maximeert aldus onzes inziens de handelswaarde dat het erfpachtrecht heeft: zou het erfpachtrecht – gelet op de rechten en verplichtingen die de erfpachter gedurende de looptijd heeft – méér waard zijn dan de boekwaarde, dan zal de gemeente genegen zijn om voor die boekwaarde te kopen; is de erfpacht minder waard dan deze boekwaarde, dan zal de gemeente van aankoop van de erfpacht afzien indien Woonplus toch uitsluitend bereid is tegen boekwaarde te vervreemden. In dat geval zal Woonplus echter ook geen andere koper bereid vinden om méér dan de werkelijke waarde van het recht te vergoeden.

49505846-v2

4/6

13.

Bij het bepalen van de maximale handelswaarde die de erfpacht aldus heeft, speelt dus het begrip “boekwaarde” dus een rol van betekenis. Willen Woonplus en de gemeente in hun gesprekken over de renovaties in de wijk Nieuwland betekenis toekennen aan de waarde van het erfpachtrecht, dan is dus van belang hoe dat begrip geïnterpreteerd moet worden. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de partijbedoeling die de gemeente en Woningstichting Noordvest bij de uitgifte in 1994 in de vestigingsakte tot uitdrukking hebben gebracht. Die bedoeling moet in eerste instantie worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijvingen. Omdat het in dit geval gaat om een uitlegkwestie tussen enerzijds de gemeente en anderzijds (een rechtsopvolger onder algemene titel van) degene aan wie het erfpachtrecht oorspronkelijk is uitgegeven, is er tevens aanleiding om te onderzoeken wat deze partijen destijds daadwerkelijk met het begrip “boekwaarde” op het oog hebben gehad (vgl. Hoge Raad 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933).

14.

Hoewel het begrip “boekwaarde” als zodanig wellicht anders doet vermoeden, lijkt het ons niet mogelijk dat partijen destijds met dit begrip eenvoudigweg hebben gedoeld op het bedrag waarvoor het erfpachtrecht ‘in de boeken’ van Woonplus is opgenomen. Zou dat immers wel zo zijn, dan is moeilijk te begrijpen dat partijen specifiek hebben bepaald dat over het precieze bedrag van deze boekwaarde nog overeenstemming moest worden bereikt tussen enerzijds de gemeente en anderzijds de erfpachter. Ook ligt het niet onmiddellijk in de rede om aan te sluiten bij het begrip “beleidswaarde”, zoals Woonplus dat doet op p. 15 van haar presentatie “Erfpacht en herstructurering” (d.d. 6 oktober 2022). Als wij het goed begrijpen, is dit een begrip dat sedert 2018 door het ministerie van BZK wordt gedefinieerd en dat sedertdien door Woonplus in haar jaarrekening is opgenomen. Het begrip heeft dan op zichzelf geen betekenis voor de bedoeling die de gemeente en Woningstichting Noordvest in 1994 hebben gehad. Het gaat erom hoe, in 1994, in het gangbare spraakgebruik het begrip “boekwaarde” werd ingevuld.

Omdat een eventuele discussie over de betekenis van het begrip thans zou spelen tussen de gemeente (die in 1994 de grondeigenaar was) en Woonplus (die rechtsopvolger onder algemene titel is van de partij die in 1994 erfpachter was), kan daarbij – voor zover dat nog te herleiden is – ook acht worden geslagen op de wijze waarop deze partijen destijds het begrip hebben geïnterpreteerd.

Conclusie 15.

Concluderend zien wij in de bestaande erfpachtvoorwaarden geen gehoudenheid voor de gemeente om akkoord te gaan met de betaling van een vergoeding aan Woonplus, ter gelegenheid van de beëindiging van de bestaande erfpachtrelatie. De gemeente is niet verplicht om mee te werken aan beëindiging van de erfpachtrelatie en kan dus ook – als zij toch bereid is om die medewerking te verlenen – daaraan de voorwaarden verbinden die zij passend acht. In die afweging is (de hoogte van) een eventueel aan Woonplus te betalen geldelijke vergoeding vanzelfsprekend slechts één van de elementen; ook speelt de vraag wie

49505846-v2

5/6

de kosten van de sloop/herbouw dient te dragen, evenals de vraag welke vergoeding bij heruitgifte aan de erfpachter in rekening wordt gebracht. Kent men in dat verband ook betekenis toe aan het gegeven dat Woonplus ten behoeve van de renovatie erfpachtrechten met een zekere waarde ‘inbrengt’, dan vergt dat een zorgvuldige waardering van de bestaande erfpachtposities. Dat is in grote mate een taxatietechnische kwestie, maar er zijn – omdat de waarde van een erfpachtrecht in sterke mate wordt gekleurd door de voorwaarden waaraan de erfpachter en de bloot eigenaar zich dienen te houden – wel enkele juridische aandachtspunten. Die hebben wij – onder nummer 12 tot en met 14 – op hoofdlijnen geschetst.

49505846-v2

6/6