Bijlage Kwartaalrapportage grondexploitaties

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

Kwartaalrapportage Grondexploitaties 1e Kwartaalrapportage 2023

1

maart 2023

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

Versiebeheer Datum : 15-5-2023 Versie : concept voor werkoverleg Biekman Auteur H. Eschbach

2

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

3

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1

5

Overzicht actieve grondexploitaties

6

2 Voorlopige stand MPG 2023 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 3 Marktontwikkelingen

7

4 Risicoanalyse

8

5 Constateringen en maatregelen

9

6 Vooruitblik

10

6.1 6.2

Herzieningen Komende ontwikkelingen

10 10

4

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

1

Inleiding

In het kader van de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente wordt er - waar nodig - overgegaan tot het actief exploiteren van gronden. Gemeente Schiedam heeft in 2023 twaalf actieve grondexploitaties. Verslaglegging van deze actieve grondexploitaties moet voldoen aan landelijke wet- en regelgeving en kent gemeentelijke beleidsregels vanuit het grondbeleid. In de Kadernota Grond 2020 is opgenomen dat kwartaalrapportages worden opgesteld voor de monitoring. De kwartaalrapportages zijn een beheerskader georganiseerd voor zowel het college als voor de (auditcommissie van de) raad. Dit vindt plaats gedurende het lopende jaar en vooruitlopend op tussentijdse herzieningen en het jaarlijks Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Aangezien dit de eerste Kwartaalrapportage is van dit jaar waarbij de vaststelling van het MPG 2023 nog niet heeft plaats gevonden heeft deze kwartaal rapportage een meer informerend karakter over de stand van het MPG onder voorbehoud goedkeuring accountant. Daarnaast zal er ook ingegaan worden op de economische ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen voor de grondexploitaties. Het plansaldo van een grondexploitatie wordt verkregen uit 3 hoofdcomponenten: 1. de begroting bestaande uit ramingen van kosten en opbrengsten; 2. de risicoanalyse; 3. de planning/fasering.

De stand van zaken van die hoofdcomponenten van de grondexploitaties worden afgezet tegen de vastgestelde grondexploitaties van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). De auditcommissie van de raad krijgt de kwartaalrapportages gepresenteerd om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende rol te vervullen.

Opzet van de kwartaalrapportages Kwartaalrapportages vormen een beheerskader in lijn met het meerjarenperspectief grondexploitatie (MPG). Kern is de monitoring van afwijkingen op de vastgestelde kaders. Gekeken wordt naar de oorzaken en, waar nodig, worden maatregelen aangekondigd. Aangezien dit de eerste Kwarap is waarbij het MPG 2023 nog niet is vastgesteld zal dit in deze Kwarap nog niet het geval zijn.

3 monitoringspunten 1. Plansaldo per grondexploitatie (grex) binnen € 250.000,-; 2. Cumulatie negatieve afwijkingen van alle grexen is lager dan € 750.000,-; 3. Signalering van programmawijzigingen;

5

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

1.1 Overzicht actieve grondexploitaties De gemeente heeft momenteel 12 actieve grondexploitaties. Binnen de gebiedsontwikkeling SchieDistrict vallen zeven grondexploitaties. Er is één grondexploitatie in West, één in in het centrum, één in Nieuwland en twee in de havens. De bedrijventerreinen van het SchieDistrict en Wilhelminahaven Zuid vallen binnen het programma Economie in Ontwikkeling (Economie). De overige grondexploitaties vallen binnen het programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang (RIS).

Tabel 1 Overzicht actieve grondexploitaties

Type

Grondexploitatie

Start

Verwacht eind

Bedrijven

Gravenland zuid Spaanse Polder Graveland Midden Graveland Noord Wilhelminahaven Zuid

2018 2018 2019 2019 2022

2024 2026 2028 2025 2026

Gemengd

Schieveste fase 5

<2018

2026

Woningen

Stationsomgeving Schieveste Woonontwikkeling Parkweg Midden Toernooiveld Lange Achterweg Nieuw Mathenesse D3H

2021 2021 2019 2019 2021 2022

2027 2031 2024 2024 2024 2028

In hoofdstuk 4 worden de investeringen en opbrengsten van het lopende boekjaar weergegeven ten behoeve van de monitoring van de voortgang.

6

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

2

Marktontwikkelingen

“De woningprijzen zijn zowel op kwartaalbasis als op jaarbasis gedaald. Het is voor het eerst sinds 9 jaar dat er een woningprijsdaling op jaarbasis heeft plaatsgevonden. Ook de gemiddelde vierkante meter prijzen zijn gedaald. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn op jaarbasis nog wel verder gestegen in het vierde kwartaal. Op kwartaalbasis is de stijging van nieuwbouwprijzen afgezwakt. Er werden ook dit kwartaal meer woningen te koop aangeboden. De woningbouwkosten zijn in het vierde kwartaal van 2022 verder gestegen. Er zijn grote verschillen op te merken in de prijsontwikkeling van diverse bouwmaterialen. Zo zijn de prijzen van hout, staal en brandstof gedaald, terwijl de betonprijs fors is opgelopen. De afzwakkende nieuwbouwprijzen en stijgende bouwkosten leiden tot een daling van de theoretische waarde van bouwgrond. De commerciële vastgoedsector wordt in het vierde kwartaal van 2022 gekenmerkt door forse afwaarderingen. Deze afwaarderingen worden grotendeels veroorzaakt door de hoge rentestand, wat de financiering van veel vastgoedobjecten bemoeilijkt. De bruto aanvangsrendementen voor commercieel vastgoed zijn in het vierde kwartaal licht opgelopen. De onzekerheid op de woningmarkt is nog niet uit de lucht. Dit kwartaal zijn de civieltechnische kostenstijgingen beperkt gebleven in vergelijking met eerdere kwartalen.

Desalniettemin heerst er nog grote onzekerheid op de woningmarkt vanwege het teruglopende opbrengstenpotentieel en de onzekere toekomst van kostenniveaus, die druk uitoefent op de haalbaarheid van veel bouwprojecten.” (Bron: Kwartaalbericht 4e kwartaal 2022 Metafoor) Daarnaast mogen we verwachten dat de regulerende maatregelen van de minister van volkshuisvesting pas op middelange en langere termijng het gewenste effect kunnen hebben. Op korte termijn kunnen we twee bewegingen verwachten van beleggers in middeldure segment namelijk: 1. Verkopen van bezit omdat het in de verhuur niet meer het gewenste renement opleverd waardoor er nog meer koop woningen in het middeldure segment op de markt komen. 2. Investeringen doen in woningen zodat deze buiten het gereguleerde segment gaan vallen en de huren wel sneller kunnen stijgen. In het kort zien we de volgende tegenstrijdige effecten op de grond-/woningmarkt. Negatief Positief -

Stijgende (hyphotheek)rente Stijgende bouwkosten Hoge energie lasten Meer aanbod bestaande koopwoningen Voorzichtige investeerders Geopolitieke onzekerheid

+ Grote vraag naar woningen + Stijgende lonen + Behoefte aan energie zuinige (nieuwe) huizen + Beschikbaarheid subsidies

Ook de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn aan het stijgen maar hier is bij de vaststelling van de grondprijzenbrief en dus ook met de MPG herziening rekening gehouden met een stijging van 6% in 2023. Vooralsnog lijkt dit een redelijke aanname te zijn dus de risico’s aan de kostenkant zijn niet toegenomen.

7

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

3

Risicoanalyse

3.1 Duiding risico’s Er zijn momenteel verschillende elkaar ook tegenwerkende markt effecten. We mogen verwachten dat van alle genoemde effecten de stijging van de rente het sterkste zal doorwerken. Stel je hebt een leen capaciteit van € 1.500 per maand en de rentestand was vorig jaar 2% (10 jaar vast) dan kon je daarmee € 400.000 financieren. Nu zou je te maken krijgen met een rente van 4% (10 jaar vast) en kun je nog maar € 310.000 financieren. Het is de vraag in hoeverre dit met loonstijging gecompenseerd kan worden. Daarbij zal bij gelijkblijvende bouwkosten een daling van de woningprijs vrijwel volledig ten laste van de grondwaarde komen. Er wordt momenteel een kentering in de woningmarkt zichtbaar Het is nog niet duidelijk in hoeverre het gaat doorwerken in de grondexploitaties.

3.2 Gevoeligheid marktontwikkelingen De effecten van de marktontwikkelingen zullen binnen de verschillende grondexploitaties ook verschillend uitwerken. Waarbij door de omvang de effecten voor Schievste woonontwikkeling het grootst zijn. Woningbouw ontwikkelingen zullen last krijgen van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Terwijl de bedrijventerrein ook last kunnen hebben van stijgende rentes en geopolitieke en economische instabiliteit kunnen er ook bedrijven zijn die juist nu kansen zien. Ook is de uitgifte in erfpacht met een canon percentage van 4,1% gunstig aan het worden.

Grondexploitatie Schieveste fase 5 's-Graveland Zuid Spaanse Polder 's-Graveland Midden 's-Graveland Noord Stationsomgeving Woonontwikkeling Schieveste Parkweg Midden D3H Nieuw Mathenesse Toernooiveld Lange Achterweg

Gevoeligheid marktontwikkelingen Gevoeligheid Klein Beperkt Beperkt Beperkt Beperkt Groot

Reden contractuele prijsafspraken Herziening Herziening Herziening Herziening marktrisico's

Groot Geen Groot Klein Klein

Marktrisico's vrijwel gereed Marktrisico’s contractuele prijsafspraken beperkte investering

8

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

4

Constateringen en maatregelen

Ten opzichte van de in de grondprijzenbrief vastgestelde parameters die nu verwerkt zijn in het (concept) MPG zou met de nieuwste gegevens verwacht kunnen worden dat de opbrengststijging in 2023 lager zou kunnen vallen dan geraamd. We kunnen te maken krijgen met een opbrengstdaling, maar de onzekerheid in de woningmarkt is momenteel hoog. Het is dan ook te vroeg om nu al ten opzichte van het MPG conclusies te trekken laat staan maatregelen te nemen. Wel zullen in het kader van de BERAP de risicoanalyses herzien worden met het oog op de huidige ontwikkelingen.

9

1e KWARAP Grondexploitaties 2023

5

Vooruitblik

5.1 Herzieningen Gepland wordt dat de grondexploitaties in ‘s-Graveland en Spaanse Polder 4e kwartaal 2023 nog worden herzien. Als gevolg van de haalbaarheidsstudie van de Peperklip locatie met de gekozen ontwikkelaar zou er in de 2e helft van dit jaar een herziening van de grondexploitatieStationsomgeving kunnen komen.

5.2 Komende ontwikkelingen In het MPG worden de toekomstige (gebieds)ontwikkelingen geschets die mogelijk om een gemeentelijke grondexploitatie vragen. Van die potentiële grondexploitaties zullen de volgende locaties naar planning in de 2e helft van 2023 aan de raad voorgelegd worden: 1. Joppelaan ; 2. Staatsliedenbuurt (in verband met verantwoording van rijkssubsidie uiterlijk in 2023).

10