Bijlage Kwarap 1-2024 Grondexploitaties
Tekst van het document
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
Kwartaalrapportage Grondexploitaties 1e Kwartaalrapportage 2024
1
mei 2024
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
Versiebeheer Datum : 14-5-2024 Versie : definitief Auteurs: H. Eschbach / S.B.J. Jansen-van Riet
2
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1
4
Overzicht actieve grondexploitaties
5
2 Marktontwikkelingen
6
3 Regelgeving
7
3.1 3.2
Comissie BBV Wet betaalbare huur
7 7
4 Risicoanalyse 4.1 4.2
8
Duiding risico’s Gevoeligheid marktontwikkelingen
8 8
5 Constateringen en maatregelen
9
6 Vooruitblik
10
6.1 6.2
Herzieningen Komende ontwikkelingen
10 10
3
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
1
Inleiding
In het kader van de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente wordt er - waar nodig - overgegaan tot het actief exploiteren van gronden. Gemeente Schiedam heeft in 2024 13 actieve grondexploitaties. Verslaglegging van deze actieve grondexploitaties moet voldoen aan landelijke wet- en regelgeving en kent gemeentelijke beleidsregels vanuit het grondbeleid. In de Kadernota Grond 2020 is opgenomen dat kwartaalrapportages worden opgesteld voor de monitoring. De kwartaalrapportages zijn een beheerskader georganiseerd voor zowel het college als voor de (auditcommissie van de) raad. Dit vindt plaats gedurende het lopende jaar en vooruitlopend op tussentijdse herzieningen en het jaarlijks Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Aangezien dit de eerste Kwartaalrapportage is van dit jaar waarbij de vaststelling van het MPG 2024 nog niet heeft plaats gevonden heeft deze kwartaal rapportage een meer informerend karakter over de stand van het MPG onder voorbehoud goedkeuring. Daarnaast zal er ook ingegaan worden op de economische ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen voor de grondexploitaties. Het plansaldo van een grondexploitatie wordt verkregen uit 3 hoofdcomponenten: 1. de begroting bestaande uit ramingen van kosten en opbrengsten; 2. de risicoanalyse; 3. de planning/fasering.
De stand van zaken van die hoofdcomponenten van de grondexploitaties worden afgezet tegen de vastgestelde grondexploitaties van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). De auditcommissie van de raad krijgt de kwartaalrapportages gepresenteerd om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende rol te vervullen.
Opzet van de kwartaalrapportages Kwartaalrapportages vormen een beheerskader in lijn met het meerjarenperspectief grondexploitatie (MPG). Kern is de monitoring van afwijkingen op de vastgestelde kaders. Gekeken wordt naar de oorzaken en, waar nodig, worden maatregelen aangekondigd. Aangezien dit de eerste Kwarap is waarbij het MPG 2024 nog niet is vastgesteld zal dit in deze Kwarap nog niet het geval zijn.
3 monitoringspunten 1. Plansaldo per grondexploitatie (grex) binnen € 250.000,-; 2. Cumulatie negatieve afwijkingen van alle grexen is lager dan € 750.000,-; 3. Signalering van programmawijzigingen;
4
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
1.1 Overzicht actieve grondexploitaties De gemeente heeft momenteel 13 actieve grondexploitaties. Binnen de gebiedsontwikkeling SchieDistrict vallen zeven grondexploitaties. Er is één grondexploitatie in West, één in in het centrum, twee in Nieuwland en twee in de havens. De bedrijventerreinen van het SchieDistrict en Wilhelminahaven Zuid vallen binnen het programma Economie in Ontwikkeling (Economie). De overige grondexploitaties vallen binnen het programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang (RIS).
Tabel 1 Overzicht actieve grondexploitaties
type
Gondexploitatie
Verwacht eind
Bedrijven Gravenland zuid Spaanse polder Graveland midden Graveland noord Wilhelminahaven-zuid
2026 2027 2029 2026 2027
gemend
Schieveste fase 5
2026
Wonen
Stationsomgeving Schieveste woonontwikkeling Parkweg Midden Toernooiveld Staatsliedenbuurt Lange Achterweg Nieuw Mathenesse D3H
2029 2031 2024 2026 2030 2025 2029
In hoofdstuk 4 worden de investeringen en opbrengsten van het lopende boekjaar weergegeven ten behoeve van de monitoring van de voortgang.
5
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
2
Marktontwikkelingen
De woningprijzen zijn zowel op kwartaalbasis als op jaarbasis gestegen. Er zijn in het eerste kwartaal meer woning verkocht terwijl er minder woningen in verkoop zijn gezet. Ook zijn er minder nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De krapte op de woningmarkt neemt dus toe wat heel vervelend is voor woningzoekers maar wel fijn is voor de prijs ontwikkeling. Na een periode waarin de hyphotheekrente licht gedaald is, is deze onlangs weer iets aan het stijgen. De ECB heeft sinds haar vergadering van 11 april 2024 de rente gelijk gelaten. Op middelange termijn lijkt het erop dat de ECB het rentetarief niet zal wijzigen. Als de inflatie verder omlaag gaat in combinatie met een verzakkende economie dan is een rente verlaging later dit jaar mogelijk. De woningbouwkosten zijn in het eerste kwartaal van 2024 verder gestegen. De stijgende woningprijzen naar verwachting de stijgende bouwkosten kunnen opvangen. De commerciële vastgoedsector heeft herstel laten zien door een grotere opname van kantoor en winkelruimte. Ook nu de renteontwikkeling is gestabiliseerd, zal dat voor meer rust zorgen. De onzekerheid op de vastgoedmarkt wordt vooral ingegeven door macroeconomische onzekerheid en geopolitieke ontwikkelingen. In het kort zien we de volgende tegenstrijdige effecten op de grond-/woningmarkt.
Negatief Stijgende (hyphotheek)rente Stijgende bouwkosten Hoge energie lasten Minder aanbod bestaande koopwoningen - Voorzichtige investeerders - Geopolitieke onzekerheid
Positief + Grote vraag naar woningen + Stijgende lonen + Behoefte aan energie zuinige (nieuwe) huizen + Beschikbaarheid subsidies
-
Per saldo wordt geconcludeerd dat de grondopbrengsten –zoals weergegeven in de grondexploitatiesnog steeds een realistische weergave geven. Ook de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken zijn gestegen maar hier is bij de vaststelling van de grondprijzenbrief en dus ook met de MPG herziening rekening gehouden met een stijging van 3% in 2024. Vooralsnog lijkt dit een redelijke aanname te zijn, dus de risico’s aan de kostenkant zijn niet toegenomen.
6
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
3
Regelgeving
3.1 Comissie BBV De commissie BBV heeft in haar Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023 aan dat voor de rentetoerekening aan actieve grondexploitaties nu ook de omslagrente moet worden toegepast. Voor de grondexploitaties gaat dan de rekenrente omhoog van 1,7% naar 2,5% per jaar. Hiervoor wordt structureel de verliesvoorziening grondexploitaties opgehoogd met € 0,1 miljoen per jaar.
3.2 Wet betaalbare huur De regulerende maatregelen van de minister van volkshuisvesting (wet betaalbare huur) zullen naar verwachting op middelange en langere termijn het gewenste effect kunnen hebben. Op korte termijn zien we twee bewegingen van beleggers in middeldure segment namelijk: 1. Verkopen van bezit omdat het in de verhuur niet meer het gewenste renement opleverd waardoor er meer koop woningen in het middeldure segment op de markt komen. 2. Investeringen doen in woningen zodat deze buiten het gereguleerde segment gaan vallen en de huren wel sneller kunnen stijgen. Nog onduidelijk is wat deze wet zal doen met de investringsberijdheid in nieuwbouw betaalbare huurwoningen. Vooralsnog stellen de beleggers zich afwachtend op. Nu de wet is vastgesteld in de eerste kamer geeft dit hopelijk duidelijkheid waardoor investeerders weer besluiten durven te nemen.
7
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
4
Risicoanalyse
4.1 Duiding risico’s Er zijn momenteel verschillende -elkaar ook tegenwerkende- markteffecten. De woningmarkt lijkt zich momenteel gunstig te ontwikkelen maar het is nog niet duidelijk in hoeverre het gaat doorwerken in de grondexploitaties. De ontwikkeling van de woningmarkt keert zich wel weer tegen de betaalbaarheid van woningen voor met name starters op de woningmarkt. Veel hangt ook af van de geoplitieke ontwikkelingen en hun invloed op de inflatie en de rente.
4.2 Gevoeligheid marktontwikkelingen De effecten van de marktontwikkelingen zullen binnen de verschillende grondexploitaties ook verschillend uitwerken. Woningbouw ontwikkelingen zullen vooral profijt hebben van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Terwijl de bedrijventerrein ook last kunnen hebben van stijgende rentes en geopolitieke en economische instabiliteit kunnen er ook bedrijven zijn die juist nu kansen zien. Ook is de uitgifte in erfpacht met een canon percentage van 4,1% juist gunstig geworden.
Gevoeligheid marktontwikkelingen Grondexploitatie Gevoeligheid Reden Schieveste fase 5 klein contractuele prijsafspraken 's-Graveland Zuid beperkt Herziening Spaanse Polder beperkt Herziening 's-Graveland Midden beperkt Herziening 's-Graveland Noord beperkt Herziening Wilhelminahaven-zuid beperkt marktrisico's Stationsomgving groot marktrisico's Woonontwikkeling Schieveste groot grote marktrisico's Parkweg Midden geen vrijwel gereed Staatsliedenbuurt groot marktrisico's Toernooiveld klein contractuele prijsafspraken Lange Achterweg klein beperkte investering
8
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
5
Constateringen en maatregelen
Ten opzichte van de in de grondprijzenbrief vastgestelde parameters die nu verwerkt zijn in het (concept) MPG zou met de nieuwste gegevens verwacht kunnen worden dat de opbrengststijging in 2024 wellicht hoger zou kunnen vallen dat geraamd. We zouden dus te maken kunnen krijgen met een opbrengststijging, maar de onzekerheid in de woningmarkt is momenteel hoog. Het is dan ook te vroeg om nu al ten opzichte van het MPG conclusies te trekken laat staan maatregelen te moeten nemen. Wel kunnen in het kader van de BERAP de risicoanalyses herzien worden met het oog op de actuele ontwikkelingen. Aangezien het hier gaat om kansen op een betere marktontwikkeling zal dit geen effect hebben op het weerstandsvermogen aangezien in het weerstandsvermogen alleen rekening gehouden wordt met de risico’s.
9
24BIJ02986: 1e KWARAP Grondexploitaties 2024
6
Vooruitblik
6.1 Herzieningen Gepland wordt dat de grondexploitaties in ‘s-Graveland en Spaanse Polder in 2024 nog integraal worden herzien. Als gevolg van de haalbaarheidsstudie van de Peperklip locatie met de gekozen ontwikkelaar kan er in de 2e helft van dit jaar een herziening van de grondexploitatie Stationsomgeving komen. Ook de grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste, Nieuw-Mathenesse D3H en Wilhelminahaven-zuid zullen in de 2e helft van dit jaar worden herzien.
6.2 Komende ontwikkelingen In het MPG worden de toekomstige (gebieds)ontwikkelingen geschets die mogelijk om een gemeentelijke grondexploitatie vragen. Van die potentiële grondexploitaties zullen de volgende locaties naar planning in de 2e helft van 2024 aan de raad voorgelegd worden: 1. Joppelaan ; 2. Ontwikkelingen naar aanleiding van ‘Ruimtelijk Raamwerk Oost’. Naar planning wordt de grondexploitatie Parkweg Midden dit jaar afgesloten.
10