Bijlage Evaluatie Kadernota Grond 2020

Evaluatie Kadernota Grond 2020 Startnotitie Kadernota Grond 2025

Conceptversie: 28-11-2024

beleidsnota

gemeente Schiedam

team Vastgoed & Grondzaken Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501 3100 EA Schiedam 14 010 www.schiedam.nl

Evaluatie Kadernota Grond 2020 Startnotitie Kadernota Grond 2025

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 1 van 26

Inhoud 1. Inleiding 1.1 1.2 1.3

Aanleiding Doelstelling Leeswijzer

2. Renteplafond voor canonherzieningen 2.1 2.2 2.3

Achtergrond vraag Beleidsmatige afweging Conclusie en voorstel

3. Het herzieningskader van grondexploitaties 3.1 3.2 3.3

Achtergrond vraag Evaluatie herzieningskader Conclusie en voorstel

4. Financiële monitoring 4.1 4.2 4.4

4 4 5 5

6 6 6 7

8 8 8 11

12

Achtergrond vraag Evaluatie Kwarap’s Conclusie en voorstel

12 12 13

5. Invoering van de Omgevingswet

14

5.1 5.2 5.3 5.4

Tekstuele aanpassingen Kostenverhaalregels Stedelijke Kavelruil Conclusie

14 14 14 15

6. Informatiebehoefte en efficiëntie

16

7. Sociale woningbouw

18

7.1 7.2

Gesprekken met Woonplus Grondprijsbeleid sociaal

8. Ontwikkelingen in het grondbeleid en gronduitgiftebeleid 8.1 8.3 8.4 8.5 8.6

Didam Arrest Hoge Raad Grondreserveringsovereenkomsten Taxaties Planbatenheffing Conclusie

Evaluatie Kadernota Grond 2020

18 18

19 19 20 20 21 21

Pagina 2 van 26

9. Uitdagingen 9.1 9.2 9.3 9.4 9.6 9.7

Woningnood Economie Klimaatadaptatie Energietransitie Financiën Conclusie

10. Conclusies

Evaluatie Kadernota Grond 2020

22 22 22 23 23 24 24

25

Pagina 3 van 26

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Op 10 maart 2020 is de Kadernota Grond door de raad vastgesteld. In de Kadernota Grond en in de raadsbehandeling zijn er drie punten ten aanzien waarvan de Kadernota grond na een jaar moet worden geëvalueerd. 1. Bij de evaluatie van de nota over ongeveer een jaar, wordt bezien of het mogelijk is een renteplafond in te stellen voor canonherzieningen. Dit is naar aanleiding van de discussies rond het instellen van een bodempercentage, waaronder de canon niet kan dalen. 2. Is het herzieningskader voor de grondexploitaties van € 250.000 op saldo niet te krap, gezien de grotere dynamiek binnen gebiedsontwikkelingen. Indien hier aanleiding toe is, kan deze grens na een jaar geëvalueerd worden. Hierbij kunnen we kijken naar de herzieningen die in de afgelopen periode hebben plaatsgevonden en het nut van deze herzieningen voor de sturing die de raad wil geven aan de grondexploitaties. Vervolgens kunnen we kijken of er aanleiding is de kaders aan te passen. 3. Is het systeem van financiële monitoring (Kwartaalrapportages hierna Kwarap’s) wel adequaat? Hierbij kunnen we kijken hoe de Kwarap’s gefunctioneerd hebben en of zij voorzien in de gewenste informatiebehoefte voor het management en bestuur. We kunnen hierbij kijken naar vorm, proces, inhoud en aansluiting bij reeds bestaande sturingsmiddelen.

Inmiddels zijn er ruim vier jaar verstreken waarin er wel pogingen zijn gedaan om bestuurlijk de evaluatie gereed te krijgen, maar andere zaken kregen steeds een hogere prioriteit. In de tussentijd zijn er wel ontwikkelingen die aanleiding geven om het grondbeleid te herzien zoals:  invoering van de Omgevingswet;  een afweging tussen informatiebehoefte en efficiëntie;  onderhandelingsresultaat met Woonplus. Maar gedurende het proces groeide ook het besef van de uitdagingen waar wij als gemeente Schiedam voor staan. Hierbij kan aan het volgende worden gedacht. • Opgaven op het gebied van wonen en economie • Woningnood • Duurzaamheid • Nationaal Programma leefbaarheid en veiligheid Nieuwland en Oost • Personele krapte • Beperkte financiën • Regelgeving • Aflopende erfpachtcontracten (bedrijven) op (potentiële) herstructureringslocaties Uit de omgevingsvisie blijkt dat de toekomstige ontwikkelingen voor de periode na 2030 moeilijk zijn in te schatten. Om de ruimtelijke ambities tot 2030 te kunnen realiseren binnen de beperkte financiële middelen volstaat de kern van het grondbeleid, zoals het geformuleerd is in de Kadernota Grond 2020 ‘faciliterend plus’ nog steeds. Echter, als we het hebben over gebiedsontwikkeling, dan is 2030 morgen en dan is het de vraag of het huidige grondbeleid nog wel voldoet. Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 4 van 26

1.2 Doelstelling Doelstelling van deze evaluatie is om op grond van de uitkomsten voorstellen te doen voor het herzien van de Kadernota Grond 2020, in ieder geval op de volgende punten. 1. Het al dan niet instellen van een renteplafond voor canonherzieningen. 2. Het al dan niet aanpassen van het herzieningskader van € 250.000. 3. Voostellen doen hoe de Kwarap’s het beste vorm te geven. 4. Inventariseren en wijzigingen voorstellen naar aanleiding van ontwikkelingen die invloed hebben op het grondbeleid, zoals invoering Omgevingswet. 5. Het toekomstbestendig maken van het grondbeleid om de uitdagingen waar we voor staan beter aan te kunnen. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen onderwerpen waarbij de beleidsbevoegdheid bij de raad ligt en onderwerpen die binnen de bevoegdheid van B&W vallen, maar waarbij wel oog moet zijn voor transparantie van het college aan de raad.

1.3 Leeswijzer De volgende hoofdstukken volgen de punten uit de doelstelling. De hoofdstukken 2-4 volgen hierbij een vast stramien, waarbij eerst wordt ingegaan op de achtergrond van de vraag, vervolgens de evaluatie en analyse plaatsvindt en ten slotte een conclusie met voorstel volgt. In hoofdstuk 2 zal worden ingegaan op het renteplafond voor canonherzieningen. Hoofdstuk 3 zal de evaluatie van het herzieningskader bevatten. Hoofdstuk 4 bevat de evaluatie van de financiële monitoring. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de gevolgen van de Omgevingswet voor het grondbeleid. In hoofdstuk 6 wordt de afweging van informatiebehoefte versus efficiëntie behandeld. Hoofdstuk 7 ziet op de financiële positie van de gemeente versus het gronduitgiftebeleid, hoofdstuk 8 op het onderhandelingsresultaat met Woonplus en hoofdstuk 9 op verschillende ontwikkelingen in het grondbeleid en aandachtspunten. Per onderwerp zal worden aangegeven of dit onderwerp een raads- of B&W bevoegdheid is. Ten slotte volgt in hoofdstuk 10 een samenvatting van de conclusies. Hoofdstukken 1 en 10 kunnen ook als een samenvatting worden gelezen.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 5 van 26

2. Renteplafond voor canonherzieningen 2.1 Achtergrond vraag Met de vaststelling van de Kadernota Grond is tegelijk een wijziging van de huidige Algemene Erfpachtvoorwaarden doorgevoerd. De tekst van de Algemene Erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 is op enkele punten aangepast. Deze nieuwe erfpachtvoorwaarden worden aangeduid als de Algemene Erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004, gewijzigd 2020, ook wel afgekort tot AVW 2004-2020. De AVW 2004-2020 zijn vanaf 10 maart 2020 van toepassing op alle nieuwe uitgiften in erfpacht. Deze voorwaarden zijn vanaf genoemde datum ook van toepassing op die gevallen waarin een erfpachter gebruikmaakt van de mogelijkheid om over te stappen naar de modernste methodiek van canonherziening. De belangrijkste wijziging in de erfpachtvoorwaarden betrof het inbouwen van een bodem, waaronder de canon bij contractuele herziening niet kan dalen. Bij en voorafgaand aan het betreffende raadsbesluit is de suggestie gedaan om tevens een plafond in te bouwen, als niveau waarboven de canon bij herziening niet kan stijgen. Dit vanuit de zorg dat erfpachters zouden moeten worden beschermd tegen mogelijk hoge canons. Toegezegd is dat bij gelegenheid van de nu voorliggende evaluatie wordt bezien “of het mogelijk is een renteplafond in te stellen”.

2.2 Beleidsmatige afweging Feitelijk ligt de vraag voor of het verstandig of wellicht zelfs aan te bevelen is om een (rente)plafond te introduceren, waarboven de canon bij contractuele herziening niet kan stijgen. Het doel van een dergelijk plafond is bescherming van erfpachters tegen extreme canons. In de meeste gevallen wordt een canon bepaald door de vermenigvuldiging van een herzieningspercentage met een actuele, getaxeerde grondwaarde. Herziening vindt in de meeste gevallen eens in de tien jaar plaats. De afgelopen jaren zijn er bij herziening canons vastgesteld, waarbij het herzieningspercentage rond de 1% lag. Als deze canons binnenkort worden herzien met het huidige (marktconform geachte) herzieningspercentage van 3,4%, dan is te verwachten dat deze canons een grote stijging ondergaan. Dat betekent niet dat sprake is van extreme canons. Dit illustreert dat het ontwerpen van een criterium ter bescherming van erfpachters voor extreme canons arbitrair is en zeer afhankelijk is van macro-economische context, die niet altijd te voorzien is. Ook is niet te voorzien wat de gevolgen zouden zijn voor de gemeentefinanciën. De gedachte om erfpachters te beschermen tegen extreme canons is begrijpelijk. Echter, het is aan te bevelen om het organiseren van een dergelijke bescherming te doen plaatsvinden indien de noodzaak zich aandient.

Daarvan is op dit moment geen sprake, en die situatie heeft zich sinds de vaststelling van de AVW2002-2020 nooit voorgedaan. In het voorkomend geval kan het dan zittend gemeentebestuur de keuze maken om maatregelen te treffen. Die keuze wordt dan gemaakt met kennis van alle op dat moment relevante omstandigheden en met het beste inzicht in de consequenties. Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 6 van 26

In het bestaande erfpachtbeleid bestaat de mogelijkheid van het toepassen van een klimcanon. Als in een concreet geval de canonherziening tot een aantoonbaar problematische financiële situatie leidt, dan bestaat als maatwerk het toepassen van een (budgetneutrale) ingroeiregeling.

2.3 Conclusie en voorstel Het is aan toekomstige gemeentebesturen om keuzes te maken die passen in het tijdsbeeld, waarbij alle voor– en nadelen kunnen worden meegewogen, waar we nu geen weet van kunnen hebben. Bovendien kan het college van B&W contracten positiever voor een contractant uitleggen. Maar ook moet de vrijheid van toekomstige gemeentebesturen om best passende besluiten te nemen worden gerespecteerd. We nemen in de nieuwe nota van 2025 geen plafond op. Maar toekomstige colleges hebben wel de mogelijkheid om hier alsnog invulling aan te geven als dit nodig is.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 7 van 26

3. Het herzieningskader van grondexploitaties 3.1 Achtergrond vraag De achtergrond van de vraag komt voort uit het spanningsveld tussen enerzijds het slagvaardig kunnen werken in dynamische projecten en anderzijds de statische herzieningskaders. In de Kadernota Grond 2020 is dit kader als volgt vastgesteld: Indien het saldo op contante waarde exclusief rente en inflatie-effecten meer afwijkt dan € 250.000, dan is een integrale herziening noodzakelijk. Daarnaast vormt een wijziging van het plan uitgangspunten altijd aanleiding voor een herziening. De grens van €250 k. sluit goed aan bij de financiële verordening, want hier ligt de maximale grens voor alle afwijkingen op investeringen, mutaties reserves en voorzieningen, baten en lasten per programma ook op € 250 k. Het absolute bedrag van € 250.000 zal afhankelijk van de omvang van een grondexploitatie relatief te hoog of te laag zijn. Maar het hanteren van een percentage van bijvoorbeeld de omzet biedt ook geen betere oplossing. Bij het opstellen is bewust gekozen voor een evaluatie om aan de hand van de praktijk de beste oplossing te kiezen. Het vaststellen en dus ook aanpassen van dit kader is een raadsbevoegdheid.

3.2 Evaluatie herzieningskader Vanuit de grote projecten wordt aangegeven dat het herzieningskader van €250.000 te laag is. Er ligt nadrukkelijk het verzoek om te kijken hoe we hier het beste mee om kunnen gaan. Het is daarom goed om de herzieningen onder het herzieningskader van de Kadernota Grond 2020 te evalueren. In de periode 1 januari 2020 – 31 december 2024 hebben 13 herzieningen van grondexploitaties plaatsgevonden, deze zijn: 1. de herziening van de grondexploitatie Schieveste fase 5 van januari 2020 (in feite voor in werking treden van Kadernota Grond 2020); 2. de herziening van de grondexploitatie Schieveste fase 5 van november 2020; 3. de herziening van de grondexploitatie Schieveste fase 2; (heet nu Woonontwikkeling Schieveste) van september 2021; 4. de herziening van de grondexploitatie Spaanse Polder van september 2021; 5. de herziening van de grondexploitatie Parkweg Midden van januari 2023; 6. de herziening van de grondexploitatie Schieveste Woonontwikkeling van januari 2023; 7. de herziening van de grondexploitatie Stationsomgeving van januari 2023; 8. de herziening van de grondexploitatie Spaanse Polder van januari 2023; 9. de herziening van de grondexploitatie Deventerdriehoek Noord juni 2024: 10. de herziening van de grondexploitatie SchieDistrict Bedrijventerreinen van oktober 2024; 11.

de herziening van de grondexploitatie Wilhelminahaven-Zuid van november 2024; 12. de herziening van de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste van november 2024; 13. de herziening van de grondexploitatie Stationsomgeving van december 2024. 1 en 2 Schieveste fase 5 In 2019 deden zich twee ontwikkelingen voor die elk een herziening vereisten. Ten eerste werd het risico op planschade van de bioscoop zo hoog ingeschat, dat deze begroot moest worden. Ten Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 8 van 26

tweede werd er een contract met een ontwikkelaar van het hotel gesloten, waarbij aanvankelijk uit werd gegaan van een groter hotel. Voor deze evaluatie is het goed om deze effecten los van elkaar te bezien. Het grotere hotel in combinatie met de overige (kleinere) nadelige effecten zouden per saldo wellicht een kleiner financieel effect hebben dan € 250.000. Onder het herzieningskader van de Kadernota Grond 2020 zou dat dus niet tot een herziening leiden (wel overigens onder het kader van de Kadernota Grond 2015). Hoewel de programmatische wijziging (een hoger hotel) wellicht al genoeg aanleiding is voor een integrale herziening. Wel was het grotere hotel als kans opgenomen en ook als wijziging in het bestemmingplan. Helaas was er het risico op planschade, wat een negatief effect op het saldo had, waardoor er wel een herziening noodzakelijk was. Nu komt dit effect niet voort uit een programmatische of kwalitatieve wijziging. Het is de vraag welke keuzes de raad naar aanleiding van dit gegeven zou kunnen maken. Maar de omvang van het bedrag raakt wel duidelijk de budgetbevoegdheid van de raad. Medio 2020 verdween het risico op planschade door de overname van de bioscoop door Pathé. Dit leidde tot een positief effect dat tot een herziening leidde, naar aanleiding waarvan de grondexploitatie in november opnieuw aan de raad is voorgelegd.

Dit effect had geen programmatische relatie en het is dit effect dat tot de herziening leidde. Aangezien het een positief effect is, raakt het ook niet de budgetbevoegdheid van de raad. De vraag kan gesteld worden of het college van B&W hier niet had kunnen volstaan met een raadsbrief en aanpassing van het Meerjarenperspectief Grondexploitatie (MPG). 3. Schieveste fase 2 -> Schieveste Woonontwikkeling Dit was een herziening met een grote programmatische wijziging van een overwegend kantoren programma naar een overwegend woningbouw programma. Verder was er een nieuw plan voor de openbare ruimte, een paar nieuwe grote werken en ingrepen om een kwalitatief woongebied hier mogelijk te maken. Zelfs al zou per saldo het effect onder de kadergrens van € 250.000 blijven (wat niet zo was), dan nog zou een herziening op zijn plaats zijn. Deze noodzaak werd ook nog eens ingegeven door het nieuwe bestemmingsplan (dat in dezelfde raad werd vastgesteld), waarvan de grondexploitatie de economische uitvoerbaarheid onderbouwt. 4. Spaanse Polder De herziening van Spaanse Polder hing samen met de herziening van Schieveste Woonontwikkeling. Aangezien Spaanse Polder ook profijt heeft van de nieuw te realiseren onderdoorgang onder het spoor en van het opknappen van de tunnel onder de A20 bij de Hoopstraat, moest een deel van deze kosten ook aan Spaanse Polder worden toegerekend.

De wijziging vereist een herziening volgens het kader, maar wellicht had er volstaan kunnen worden met een principebesluit, waarna deze wijziging in een volgende herzieningsronde of in het MPG meegenomen had kunnen worden. Anderzijds is het wel fijn om het effect in samenhang met de hele grondexploitatie te zien. 5. Parkweg Midden Het plansaldo verbeterde met € 0,5 miljoen doordat kosten lager uitvielen en de gronduitgifte sneller konden plaatsvinden. Hiermee werd de grens van € 250.000 overschreden, terwijl geen programmatische planwijziging plaatsvond. De vraag kan gesteld worden of hier niet met een raadsbrief en aanpassing in het MPG had kunnen volstaan. 6, 7 en 8. Schieveste Woonontwikkeling, Stationsomgeving en Spaanse Polder Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 9 van 26

In de loop van 2022 werd duidelijk dat de inflatie fors opliep. Met name bij Schieveste Woonontwikkeling bleken de effecten groot te zijn. Zo groot zelfs, dat alleen al voor deze grondexploitatie de grens van € 750.000 overschreden zou worden. De nadelige effecten bestonden vooral uit kostenstijgingen, herziene ramingen en aangepaste parameters. Deze herzieningen zijn dus vooral een uitwerking van het signaleringskader van € 750.000, uit de Kadernota Grond 2020. De concrete maatregelen om het nadelig effect enigszins te beperken, bestond uit het aanpassen van de fasering van Schieveste Woonontwikkeling waardoor kosten bespaard werden, en het uitgaan van een wat eenvoudigere parkeeroplossing bij de Horvathweg voor de supermarkt. In feite was de enige inhoudelijk wijziging waarop de raad daadwerkelijk invloed had, de aanpassing van de parkeergarage bij de Horvathweg. 9. Deventerdriehoek/ Glasbuurt-Oost Bij deze grondexploitatie is het plangebied naar het zuiden toe uitgebreid, waardoor meer woningen kunnen komen en er meer kosten gemaakt zullen worden. Ook de naam is veranderd in Glasbuurt-Oost. 10. SchieDistrict Bedrijventereinen Dit was een herziening waarbij drie grondexploitaties zijn samengevoegd en waarbij het plangebied is uitgebreid. Hoewel deze herziening voor een groot deel technisch van aard is, is met name de uitbreiding een duidelijke kaderwijziging. 11.

Wilhelminahaven-Zuid Deze herziening bestond uit kosten en grondprijs effecten die per saldo een positief effect hadden van meer dan € 250.000. Er waren geen inhoudelijke wijzigingen waar de raad enige invloed op had. Voor de informatie hadden we kunnen volstaan met een raadsbrief, maar gezien het budgetrecht van de raad en de financiële verordening was deze herziening noodzakelijk. 12. Woonontwikkeling Schieveste Deze grondexploitatie had vooral te maken met vertraging van de gronduitgifte, terwijl er wel kosten gemaakt werden en er afspraken vast lagen over te maken kosten. Wel verbeterde het plansaldo door betere marktvooruitzichten. Door de grote financiële omvang van dit project hebben wijzigingen al snel een grote impact. 13. Stationsomgeving Bij deze herziening is de parkeergarage vergroot, waarvoor ook subsidie is verkregen. Ook is het plangebied iets groter geworden. Daarnaast zijn naar aanleiding van uitgewerkte ontwerpen voor de buitenruimte alle ramingen herzien. Bij deze herziening was dus, los van het effect op het saldo, sprake van kaderwijzigingen. Het herzien van een grondexploitatie is een zwaar bestuurlijk traject. Hierdoor wordt er ook gestuurd op het niet overschrijden van de kadergrens van € 250.000. De commissie BBV stelt in haar notitie grondbeleid van 2023 het volgende: Er moet jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden.

Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. Het is de vraag hoe het beste invulling kan worden gegeven aan het budgetrecht van de raad, waarbij er een optimale verhouding is tussen transparantie, controle en de dynamiek binnen projecten. Wat altijd lastig is te voorspellen, is de fasering van een project. Vanuit het project is er altijd enige ambitie om druk op een (tijdige) realisering te houden. In de praktijk blijkt dat zich vaak Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 10 van 26

problemen voordoen die een vertragend effect hebben. Dit heeft dan weer gevolgen voor de cashflow.

3.3 Conclusie en voorstel Het vastgestelde herzieningskader werkt wel voor kleinere projecten, maar opgepast moet worden dat programmatische wijzigingen nadrukkelijk moeten meewegen in de beslissing om een grondexploitatie te herzien. Daarnaast kunnen positieve effecten die een herzieningskader overschrijding veroorzaken nu leiden tot een herzieningstraject met beperkte meerwaarde voor de raad, hoewel deze vanwege het budgetrecht van de raad en de kaders van de financiële verordening soms toch noodzakelijk is. Ook zien we dat in andere gemeentes hier anders mee wordt om gegaan. Op basis van deze evaluatie zal bij de Kadernota Grond 2025 gekeken worden naar het aanpassen van de MPG cyclus.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 11 van 26

4. Financiële monitoring 4.1 Achtergrond vraag Aangezien er bij de Kadernota Grond 2020 gekeken wordt naar de effecten per saldo, bestaat het risico dat deze losse effecten samen cumuleren tot een groot effect. Daarom is er een nieuw kader ingevoerd: B&W zal de raad informeren over effecten die een probleem dreigen te worden en de mogelijke (beheers)maatregelen. Dit zal B&W in ieder geval doen als de cumulatie van negatieve effecten de € 750.000 overschrijdt. Ook in de Uitvoeringsnota Grond wordt ingegaan op de financiële monitor, waarbij de frequentie van vier keer per jaar en een raadsbrief indien nodig worden genoemd. Dat de raad moet worden geïnformeerd over de effecten die de grens van € 750.000 dreigen te overschrijden, is raadsbeleid. De vorm waarin is dan weer een B&W verantwoording. Nu er enige ervaring is met hoe dit in de praktijk werkt, is het goed om, zoals ook aangegeven in de Kadernota Grond 2020, dit te evalueren.

4.2 Evaluatie Kwarap’s In de afgelopen vier jaar is er invulling gegeven aan de informatieplicht van B&W jegens de raad met het oog op de cumulatieve risico’s ten aanzien van de grondexploitaties. Er is een Kwarap gemaakt om in deze informatiebehoefte te voorzien. Daarnaast is in de auditcommissie een presentatie gegeven, waarop positieve feedback kwam. Over de Kwarap kunnen de volgende vragen worden gesteld. 1. Was deze informatie nuttig? 2. Was er daadwerkelijk sprake van een mogelijk negatieve afwijking van meer dan € 750.000? 3. Heeft er daadwerkelijk sturing plaatsgevonden op basis van de geleverde informatie? 4. Is de informatie (tijdig) geleverd? 5. Is de informatievoorziening efficiënt? De antwoorden op bovenstaande vragen geven ook antwoord op de effectiviteit van de gekozen wijze van rapporteren. In de onderstaande matrix wordt per gemaakte Kwarap bekeken hoe dit wordt beoordeeld. Bij ‘nuttig’ wordt een subjectieve beoordeling gegeven op een schaal van 1-5, waarbij 1 = nutteloos en 5 = zeer nuttig. Omschrijving Datum Pagina’s Nuttig > 750 k sturing Tijdig B&W aanw.

Kwarap 1 2020 15-6-2020* 3 4 Nee nee nee Kwarap 2 2020 6-10-2020 13 3 Nee nee nee Kwarap 3 2020 21-12-2020 13 1 Nee nee Ja Kwarap 4 2020 16-3-2021 13 1 Nee nee Ja Kwarap 1 2021 -** Nee Kwarap 2 2021 21-9-2021 14 *** 3 Nee nee Ja Kwarap 3-4 ‘21 -** Nee Kwarap 1 2022 23-5-2022 12 4 Nee Ja Nee Kwarap 2 2022 18-10-2022 11 4 Ja Ja Nee Kwarap 1 2023 30-5-2023 10 4 Nee Nee Ja Kwarap 2 2023 24-10-2023 12 4 Ja Ja Ja Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 12 van 26

Kwarap 1 2024 Kwarap 2 2024

4-6-2024 8-10-2024

10 10

4 4****

Nee Nee****

Ja Ja

Ja

Opmerkingen: * Kwarap 1 2020 is pas daadwerkelijk op 6 oktober aan het college aangeboden. ** Kwarap 1, 3 en 4 2021 zijn niet gemaakt. Wel is bij Kwarap 2 bedacht dat Kwarap 1 samenvalt met het MPG en vanaf 2022 worden er maar 2 Kwarap’s per jaar gemaakt. *** Dit is exclusief een bijlage van 4 pagina’s. **** Grotere wijzigingen bij vier herzieningen.

4.4 Conclusie en voorstel De huidige vorm van de Kwarap’s schiet zijn doel voorbij en is nogal bewerkelijk. We moeten kijken hoe we kunnen terugkeren naar de essentie (zie paragraaf 4.1) en de rest achterwege laten. Ook kan beter worden aangesloten bij de reeds bestaande financiële cyclus. Wel is duidelijk dat de (mondelinge) raadsinformatie wel wordt gewaardeerd. De naam Kwarap is daarbij ook verwarrend en suggereert dat er vier keer per jaar wordt gerapporteerd. Beter is om het financiële monitor te noemen waarbij nog moet worden onderzocht wat een goede frequentie is.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 13 van 26

5. Invoering van de Omgevingswet 5.1 Tekstuele aanpassingen Met de invoering van de Omgevingswet is een aantal wetten dat betrekking heeft op gebiedsontwikkeling en ruimtelijke ordening samengegaan in de Omgevingswet (Ow). Veel van het grondbeleidsinstrumentarium is wel ongeveer hetzelfde gebleven, maar de verwijzingen naar wetten regels en besluiten zijn veranderd. In de herziening van de Kadernota Grond 2020 resulteert dit vooral in tekstuele aanpassingen en andere verwijzingen. De Kadernota Grond heeft ook een informerende functie waarbij dus de actuele situatie onder de Omgevingswet in de herziene Kadernota Grond zal worden beschreven.

5.2 Kostenverhaalregels Een grotere wijziging in de Omgevingswet is de afschaffing van het exploitatieplan. In plaats daarvan kan het kostenverhaal door de gemeente langs publiekrechtelijke weg worden afgedwongen door middel van kostenverhaalregels in Omgevingsplannen en bij een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

5.3 Stedelijke Kavelruil Wel is er een nieuw instrument toegevoegd, dat voor sommige stedelijke herstructureringen nuttig zou kunnen zijn, namelijk “Stedelijke Kavelruil”. Bij stedelijke kavelruil bepalen de eigenaren zelf, op vrijwillige basis, hoe hun woon- en leefomgeving eruit komt te zien. Niet de overheid, maar de eigenaren zelf maken, met elkaar, een plan voor hun gebied. Ruilen van eigendom om zo een betere verdeling/inrichting te krijgen is het uitgangspunt. Stedelijke kavelruil is bij complexe eigendomssituaties een instrument met perspectief voor de samenwerking tussen private en publieke partijen bij gebiedsontwikkelingen. Kavelruil past ook goed bij faciliterend grondbeleid. Faciliterend grondbeleid houdt in dat het initiatief om grond te exploiteren bij de eigenaren ligt en dat de gemeente hiervoor geen grond verwerft. Ook al is stedelijke kavelruil een instrument voor eigenaren, dat neemt niet weg dat de gemeente gebruik van het instrument kan stimuleren. Een gemeente kan in een omgevingsvisie of programma gebieden aanwijzen waar zij stedelijke kavelruil zal ondersteunen, bijvoorbeeld door eigenaren bij elkaar te brengen en mee te betalen aan de kosten van het opstellen van een ruilovereenkomst en de kosten van de notaris en het Kadaster. Ook kan voorgesteld worden dat een gerichte inzet van andere instrumenten om de kavelruil te stimuleren, nuttig kan zijn.

Hierbij valt met name te denken aan het “voorkeursrecht” (voorheen “Wet voorkeursrecht gemeenten’). Hiermee kan worden geborgd dat bij overdracht tijdens de voorbereiding van een kavelruil, het voor de nieuwe eigenaren duidelijk is dat zij met de koop direct zullen meedoen met een kavelruil. Ook kan het voor de herstructurering nuttig zijn dat de gemeente enkele percelen in eigendom heeft om zo te helpen de ruilcarrousel op gang te brengen. Vooralsnog wordt nog niet veel gebruik gemaakt van dit instrument. Enige fiscale stimulering (zoals een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij kavelruil) zou wel fijn zijn om dit instrument aantrekkelijk te maken.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 14 van 26

5.4 Conclusie De wijzigingen naar aanleiding van de invoering van de Omgevingswet zullen een plek krijgen in de Kadernota Grond 2025.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 15 van 26

6. Informatiebehoefte en efficiëntie Bestuurlijk wordt ook de vraag gesteld bij het MPG of dit beknopter zou kunnen. Het MPG heeft nu een gelaagde informatiestructuur, waarbij het eerste informatieniveau een openbaar MPG boekwerk is, waarin - gezien het openbare karakter - alleen wordt ingegaan op saldi van grondexploitatie en op de totale effecten voor de voorziening bouwgrondexploitaties en het saldo van de winstgevende exploitaties. Het tweede informatieniveau is een geheime bijlage, waarin de verschillen worden verantwoord. Het derde informatieniveau bestaat uit de volledige grondexploitatie teksten die een update krijgen bij een MPG herziening. Dit hoogste informatieniveau wordt niet toegezonden, maar ligt ter inzage bij de griffie. Deze stukken hebben elk wel een functie, maar vormen een bewerkelijk geheel. De vraag is wat nu waardevolle informatie is en wat net zo goed kan worden weggelaten. Als we kijken naar de verschillende onderdelen van het MPG, dan valt op dat veel van de inhoud van het MPG direct voortkomt uit het grondbeleid of andere besluitvorming. Daarnaast is de inhoud die niet genoemd wordt in het grondbeleid, logisch voor de opbouw en leesbaarheid van het stuk en/of bevat juist nuttige informatie. Grotere wijzigingen in de opbouw van het MPG, zoals het weglaten van hoofdstukken, zijn alleen mogelijk na aanpassing van de Kadernota Grond 2020.

Daarbij komt dat verschillende teksten worden geleverd door projectleiders en beleids-medewerkers, waardoor het inkorten van die teksten juist lastiger is. Wel is het zo dat het MPG inhoudelijk een overlap heeft met de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening. Hieronder volgt een matrix met de hoofdstukindeling van het MPG 2024 inclusief de geheime bijlage, waarbij wordt aangegeven uit welk beleidskader dit voortkomt en toegelicht wordt wat de zin van dit hoofdstuk is. Inhoudelijk Hoofdstuk Verloop Grondexploitaties en financiële effecten

Beleidskader BBV + Kadernota Grond 2020

Programma en realisatie

Kadernota Grond 2020

Grondexploitaties in wording Vennootschapsbelasting Afgesloten grondexploitaties Jaarschijven Verschillen analyse Strategisch bezit gronden

BERAP 2016

BBV+ Kadernota Kadernota Grond 2020

Toelichting Nuttige informatie en legt ook de relatie met de jaarrekening en begroting, maar informatie staat ook voor een groot deel in Paragraaf grondbeleid. Legt verband tussen beleid en uitvoering in de grondexploitaties. Geeft een blik vooruit. Laat zien dat we op dit aspect in control zijn. Logisch om hier kort te noemen. Bevat kern besluitvorming. Belangrijke verantwoordingsinformatie. Sturingsinformatie voor ons bezit.

Het derde informatieniveau zijn de teksten per grondexploitatie. Deze hebben allemaal vrijwel dezelfde opbouw, die een logische basis heeft. Deze tekst is bij vaststelling of een herziening van die betreffende grondexploitatie altijd onderdeel van de raadsstukken (geheim), maar bij het MPG worden ze ter inzage gelegd bij de griffie. Het is enige jaren geleden dat er daadwerkelijk grondexploitaties door u bij de griffie zijn ingezien. Nu zijn deze teksten (en cijfers) wel van Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 16 van 26

belang om de uitgangspunten goed vast te leggen en toe te lichten. Bij een MPG herziening worden in de eerste plaats prijzen en parameters herzien. Deze worden vastgelegd in het prijzenboek en de grondprijzenbrief. Belangrijke wijzigingen zullen in ieder geval zichtbaar moeten zijn in de verschillen analyse, die ook in de geheime bijlage van het MPG zit. Geconstateerd wordt dat de inhoud van het MPG voortkomt uit vastgesteld beleid. Uit de raadssessie van 2 september komt naar voren dat de opzet van het MPG door raadsleden wordt gewaardeerd. De informatie geeft houvast en een gevoel van controle. Mogelijk zouden scenario’s nog wat kunnen toevoegen. Wel is het goed om ook in de toekomst de inhoud van het MPG naar behoefte te kunnen aanpassen. Wellicht dat met een verandering van de MPG cyclus, met een uitgebreid MPG in het najaar en een lichte MPG voor het jaarwerk, er beter gestuurd kan worden op de grondexploitaties. De najaars MPG wordt dan inhoudelijk relevanter met eventuele kaderwijzigingen. Mogelijk kan er ook beter op de cashflow gestuurd worden. De suggestie werd gedaan om vanuit de geprognotiseerde toename van het woningareaal de effecten voor de begroting in beeld te brengen.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 17 van 26

7. Sociale woningbouw 7.1 Gesprekken met Woonplus Op 5 november 2024 hebben Woonplus en de gemeente een overeenkomst ondertekend over de vernieuwing/renovatie van locaties van Woonplus in Schiedam. De afspraken in de overeenkomst gelden alleen voor deze locaties. Naar verwachting zullen deze locaties in een tijdsspanne van tien jaar opgepakt worden. Hiermee kan een groot deel van de sociale woningbouwopgave voor Schiedam gerealiseerd worden.

7.2 Grondprijsbeleid sociaal Volgens de Kadernota Grond 2020 wordt de grondprijs voor sociale woningbouw jaarlijks vastgesteld voor kleine projecten. In de praktijk wordt sociale woningbouw echter altijd complexgewijs gerealiseerd in aantallen van minimaal 20 woningen. Er wordt dus nooit gebruikgemaakt van deze prijs. Er kan beter per geval in het bredere kader van een gebiedsontwikkeling gekeken worden hoe het sociaal programma gerealiseerd kan worden.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 18 van 26

8. Ontwikkelingen in het grondbeleid en gronduitgiftebeleid 8.1 Didam Arrest Hoge Raad Het Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft belangrijke implicaties voor de verkoop van onroerende zaken door overheden. In dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam bij de verkoop van grond kans moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad een vervolguitspraak gewezen, waarbij de Hoge Raad de juridische kwestie verder heeft aangescherpt en genuanceerd (bijvoorbeeld op het gebied van de geldigheid van koopovereenkomsten). Dit betekent dat overheden niet zomaar vrij zijn om grond aan een specifieke partij (één-op-één verkoop) te verkopen. Het gelijkheidsbeginsel vereist dat een overheidslichaam objectieve, redelijke en toetsbare criteria hanteert bij de beoordeling van kopers voor onroerende zaken. Dit betekent ook dat op grond van het gelijkheidsbeginsel, teneinde gelijke kansen te creëren, een overheidslichaam een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Informatie hierover moet op zodanige wijze worden bekend gemaakt dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Kortom, het Didam-arrest benadrukt transparantie en eerlijke mededinging bij de verkoop en alle overige vormen van uitgifte van onroerende zaken door de overheid. Deze mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden, indien bij voorbaat vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde is, of indien dit redelijkerwijs mag worden aangenomen. In dat geval moet het overheidslichaam de voorgenomen verkoop zodanig bekend maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Ook moet de overheid in dat geval motiveren waarom er naar haar oordeel slechts één serieuze gegadigde is. Voor de praktijk betekent het dat gronduitgifte door middel van een open transparante procedure het uitgangspunt is, tenzij er een of meer uitzonderingen aan de orde zijn, waardoor de gemeente kan concluderen dat er slechts sprake is van één serieuze gegadigde die voor gronduitgifte in aanmerking komt. Op diverse plekken in de organisatie worden vastgoedtransacties voorbereid. Het Didam-arrest maakt dat er behoefte is aan duidelijke werkafspraken en een eenduidige manier van werken. Iets anders is dat door middel van vastgesteld beleid structuur kan worden gegeven aan de invloed van het gelijkheidsbeginsel.

Zo zou als simpel voorbeeld op voorhand kunnen vastliggen dat de gegadigde voor een aanvullende uitgifte van snippergroen uitsluitend de eigenaar of erfpachter is van het direct aangrenzende perceel, zodat niet buren aan weerszijden recht zouden kunnen doen gelden op snippergroen achter andermans woning. In die zin resulteert het arrest in beleid. Dergelijk beleid en de noodzaak ertoe zal vanuit diverse vakdisciplines de komende tijd nodige aandacht hebben.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 19 van 26

8.3 Grondreserveringsovereenkomsten In de Uitvoeringsnota Grond (B&W bevoegdheid) is aangegeven dat een partij een grondreserveringsovereenkomst kan krijgen voor een periode van 12 maanden, waarvan de eerste 6 maanden gratis. Er kan geconstateerd worden dat hier in de meeste gevallen vanaf geweken wordt. Nu biedt de Uitvoeringsnota Grond ook de ruimte om af te wijken, alleen moet dit dan wel gemotiveerd gebeuren. We constateren dat de 6-12 maanden alleen voldoet bij eenvoudige transacties. We moeten deze termijnen dus meer zien als een richtlijn waar gemotiveerd van afgeweken kan worden. De reserveringsvergoeding dient om voortgang te houden in het ontwikkelproces, vormt dekking voor gemeentelijke kosten en is een aanmoediging om tot gronduitgifte te komen. Het Kadernota Grond 2020 beleid biedt ruimte om de reserveringsvergoeding met de grondprijs te verrekenen. Als we niet tot overeenstemming komen, dan heeft de ontwikkelaar uiteraard die mogelijkheid niet.

8.4

Taxaties

In het grondprijzenbeleid wordt aangegeven hoe we komen tot een marktconforme gronduitgifte. Een middel om dit te bereiken is een taxatie. Het grondprijzenbeleid geeft daarbij aan dat deze taxatie gedaan kan worden voordat de daadwerkelijke grondprijsonderhandelingen beginnen. Hiermee is de onafhankelijkheid van de taxatie verzekerd en voldoet de gemeente aan de staatssteunregelgeving (Mededeling staatssteun d.d. 19-7-2016). Wel leidt dit tot twee aandachtspunten. Ten eerste blijkt de uitkomst van de onderhandeling (meestal) af te wijken van de taxatie. Indien de onderhandelingsuitkomst hoger is dan de taxatie, dan is dit geen probleem, maar andersom wel, vooral als de minimusdrempel van € 300.000 over drie jaar overschreden wordt. Ten tweede kunnen onderhandelingen lang duren, waardoor er vragen gesteld kunnen worden over de houdbaarheid van de taxatie. Hieruit komt de vraag voort hoe we de marktconformiteit van het overeengekomen bedrag beter kunnen borgen. Kan er dan niet beleid geformuleerd worden op basis waarvan er altijd consistent gehandeld kan worden bij afwijkingen op een taxatie. Te denken valt aan de volgende aanvullende regels.  Extra taxatiemoment vlak voor definitieve overeenkomst.  Het indexeren van een taxatie die aan het begin van de onderhandelingen is uitgevoerd.  Het door de taxateur laten inbouwen van een indexatie van de door hem afgeven waarde.

Een hogere taxatie versus een lager onderhandelingsresultaat moet uitgelegd worden. Hiervoor kunnen allerlei valide redenen zijn, zoals kosten die de ontwikkelaar voor zijn rekening neemt of waardedrukkende afspraken waar de taxateur geen rekening mee heeft gehouden. Deze uitleg kan landen in een onderhandelingsverslag en een uittreksel daarvan kan onderdeel worden van de adviesnota. Ook de wijze waarop een taxateur wordt ingezet kan helpen. Er kan gedacht worden aan een tweetrapstaxatie, waarbij er voor de onderhandeling een waardering van de grond is en aan het eind van de onderhandeling een definitieve taxatie. Bij grote ontwikkelingen moet er aan het eind van de onderhandelingen ook nog een tweede taxatie volgen. Het voorgaande is nogmaals niet gezegd om tot beleid te worden verheven, maar ter illustratie om te komen tot een goed onderbouwde marktconforme grondprijs. Het verder specificeren van beleid is nadrukkelijk niet het antwoord op deze situatie, omdat elke gebiedsontwikkeling anders is en dit toekomstige onderhandelingsresultaten kan bemoeilijken. Het uitgangspunt is een Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 20 van 26

marktconform onderhandelingsresultaat. Als er dus verschillen zijn tussen getaxeerde waarden en het onderhandelingsresultaat, dan moeten deze uitgelegd worden. Een nieuw middel is het gebruik van een Artificial Intelligence (AI), die op basis van alle transactiegegevens van heel Nederland de waarde van woningen voor een bepaalde plek kan bepalen. AI kan op basis van nog meer data ook een residuele grondwaarde bepalen. Het is nu al een nuttige tool voor grondexploitatie herzieningen en in de loop van 2025 willen we samen met de ontwikkelaars van deze AI onderzoeken of de uitkomsten zo vorm te geven zijn dat ze niet onderdoen voor een taxatie. Dit middel zal niet het laatste woord hebben bij het bepalen van de marktwaarde, maar kan wel helpen bij het onderbouwen van de grondwaarde van de grondexploitatie en kan wellicht ook de eerste taxatie bieden bij begin van een onderhandeling.

8.5 Planbatenheffing Een planbatenheffing is een belastingheffing op de waardestijging van grond als gevolg van een gewijzigde bestemming. Een dergelijke wijziging is met name lucratief als het hierdoor mogelijk wordt de grond te gebruiken voor woningbouw. Volgens de Tweede Kamer kunnen de opbrengsten van de heffing worden aangewend ten gunste van de woningbouw. Zo zouden gemeentes voor grond voor de bouw van sociale koop- en huurwoningen een minder hoge prijs kunnen vragen en zo de bouw ervan kunnen stimuleren. Een bijkomend voordeel van de heffing is dat speculatie met grond ermee wordt tegengegaan. In het hoofdlijnenakkoord van het kabinet is de planbatenheffing opgenomen. Er is aangekondigd dat een planbatenheffingsvoorstel in het 2e kwartaal van 2025 naar de Tweede Kamer gestuurd zal worden. Het ingangsmoment is nog te bepalen en er komt een overgangsregeling voor reeds verworven gronden. Het invoeren van een dergelijke nieuwe wetgeving zal voor onzekerheid zorgen voor de grondmarkt. Bij marktpartijen zal dit leiden tot grote terughoudendheid bij het innemen van grondposities. Wellicht dat, om de voortgang van ruimtelijke ontwikkelingen te borgen, een actievere houding van gemeenten op de grondmarkt voor, tijdens en direct na de invoering van een planbatenheffing, nodig zal zijn.

8.6 Conclusie De wijzigingen naar aanleiding van de genoemde ontwikkelingen zullen een plek krijgen in de Kadernota Grond 2025.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 21 van 26

9. Uitdagingen 9.1 Woningnood Sinds de vaststelling van de Kadernota Grond 2020 is de woningmarkt verder onder druk komen te staan en zijn de woningprijzen fors gestegen. De druk op de Nederlandse woningmarkt is terug na een tijdelijke dip in de huizenprijzen in 2023. Eind vorig jaar kwam de woningmarkt weer in beweging door de toename van het consumentenvertrouwen, ingegeven door de gestabiliseerde hypotheekrente en gestegen inkomens. Verschillende groepen ervaren deze druk.  Starters: zij hebben moeite om een betaalbare woning te vinden.  Spoedzoekers: mensen die snel een woning nodig hebben, bijvoorbeeld door scheiding of urgentie.  Kwetsbare groepen: denk aan mensen met lage en middeninkomens.  Doorstromers: deze groep kocht in 2023 nog altijd minder dan in het jaar ervoor. Het toevoegen van nieuwbouwwoningen kan hen weer in beweging brengen en zorgen voor beschikbare woningen voor andere doelgroepen, zoals starters.  Jonge generatie: tijdens de coronapandemie zijn zij kansarm op de woningmarkt en hebben ze moeite om een huis te vinden. Het aanhoudende woningtekort benadrukt de noodzaak om voldoende woningen te bouwen voor huidige en toekomstige generaties. Vanuit het huidige kabinet is hier ook aandacht voor. Hierdoor zijn er plannen in uitwerking voor versnelling van de woningbouw, die mogelijk ook kansen bieden voor onze projecten.

Daarnaast stijgen de bouwkosten en de civiele kosten door kostenstijgingen van grondstoffen en gebrek aan personeel. Voor het grondbeleid kan de druk op de woningmarkt vragen om een actiever overheidsingrijpen. Er zijn gemeenten die een actief grondbeleid hebben. Tegelijkertijd is het risicoprofiel voor een actief grondbeleid juist door onzekere macro-economische omstandigheden hoog te noemen.

9.2 Economie Schiedam is van oudsher een werk- en maakstad, centraal gelegen in een economisch sterke en dichtbevolkte regio en het Rotterdamse havengebied. De huidige bedrijventerreinen en werklocaties, met een oppervlakte van ongeveer 300 hectare, zijn van groot belang voor het functioneren van stad en regio. Deze werklocaties bieden ruimte aan een diversiteit aan bedrijvigheid, van kleinbedrijf tot zware (maak)industrie en leveren met ongeveer 36.500 arbeidsplaatsen op diverse niveaus werkgelegenheid aan Schiedammers en de regio. Kenmerkend voor Schiedam zijn de sterke innovatieve maakbedrijfsclusters maritiem/offshore, mechatronica en distillateurs, waarin onder meer een aantal toonaangevende, internationaal opererende bedrijven met een lange geschiedenis in Schiedam gevestigd zijn, en die een vaste factor van belang in de lokale en regionale economie vormen. Innovatieve maritieme bedrijvigheid en mechatronica behoren bovendien tot de topsector Hightech systemen en materialen (HTSM), waarvoor een nationaal belang geldt om de kennis en kunde te behouden en bevorderen, en daarmee tevens om voldoende passende ruimte (zowel fysiek als milieutechnisch) te kunnen bieden. Dit wordt versterkt door de huidige geopolitieke spanningen (en de situatie die ontstond tijdens de coronapandemie, toen productielijnen werden verstoord) Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 22 van 26

en de daarmee samenhangende behoefte om minder afhankelijk te zijn van productie op afstand (en dus om essentiële bedrijfstakken en productieprocessen meer 'in de buurt' te hebben). Het gemeentelijke economische beleid (Economische visie 'Kansen voor Schiedam', vastgesteld november 2021) is gericht op een sterk, aantrekkelijk en toekomstbestendig economisch vestigingsklimaat. Maken en Beleven zijn daarbij de kernbegrippen, en één van de belangrijkste uitgangspunten is behoud en ontwikkeling van voldoende passende ruimte voor een diversiteit aan bedrijvigheid, met nadruk op de eerder genoemde maakbedrijfsclusters. Schiedam telt ca. 11.000 banen op de bedrijventerreinen. Dit is 30% van de totale Schiedamse werkgelegenheid. Op basis van een prognose van de groei van de werkgelegenheid, de historische uitgifte en de vervangingsvraag is een kwantitatieve extra vraag naar bedrijventerreinen in Schiedam bepaald van ca. 17 tot 21 ha tot 2030. Door aanzienlijke ruimteschaarste binnen de gemeente (maar ook in de regio) zal ongeveer een kwart hiervan bestaan uit de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein (ca. 5 ha ten noorden van bedrijventerrein 's Gravelandsepolder). De rest van de benodigde ruimte zal worden gecreëerd door het beter benutten van bestaand bedrijventerrein (o.a. door herstructureren, herverkavelen, intensivering grondgebruik, delen van functies, meerlaags bouwen).

9.3 Klimaatadaptatie Schiedam dient zich aan te passen aan de gevolgen van klimaatverandering. Klimaatadaptatie betreft een viertal thema’s, die samenhangen met een ‘teveel’ of ‘tekort’ aan water: wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen. In de toekomst komen korte, zeer hevige buien vaker voor, afgewisseld met langere periodes van extreme droogte. De stad dient zich daarom aan te passen aan deze extremen. De ambitie is om Schiedam in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust in te hebben gericht. Het klimaatadaptief inrichten van de stad is daarom de komende jaren onderdeel van het beleid en handelen van de gemeente Schiedam. Maar het is wel een uitdaging om in de bestaande stad extra ruimte te vinden voor groen en water om hier goed invulling aan te geven.

9.4 Energietransitie In het Klimaatbeleid: Een wereld te winnen (2020) is vastgesteld dat er in 2030 ten minste 49% minder broeikasgassen in de stad zijn en in 2050 zal de gemeente Schiedam CO2 neutraal zijn. Het behalen van deze doelen zal moeten worden gedaan in een energietransitie, waarin alternatieve energiebronnen worden gezocht om aan de energievraag van de stad te voldoen. Het opwekken van deze alternatieve vormen van energie, maar ook de distributie van deze energie vraagt ruimte in de stad. Of het nu gaat om zonnepanelen, windmolens of bodemenergie, er moet allereerst ruimte worden gevonden binnen de stadsgrenzen om de transitie in te kunnen zetten en de vastgestelde doelen te kunnen behalen. Niet alleen vanuit gemeentelijk perspectief is er vraag naar ruimte voor deze transitie, maar ook bij het verduurzamen van particuliere gronden wordt de haalbaarheid verhoogd wanneer de gemeente hierin ten aanzien van ruimtegebruik een rol speelt. Mogelijk dat wij in de toekomst nog te maken krijgen met netcongestie. Daarnaast spelen niet alleen alternatieve manieren van het opwekken van energie een rol in de verdeling van de ruimte, maar in de toekomst zullen ook hergebruik en herverdeling van materialen een steeds grotere druk leggen op de beperkte ruimte in de stad.

Om dit in de juiste banen te leiden is beleid nodig waarin duurzaamheidsmaatregelen worden afgewogen tegen Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 23 van 26

andere belangen, waarmee een strategie kan worden opgesteld over juist en strategisch grondgebruik voor nu en in de toekomst.

9.6 Financiën Bij het schrijven van deze evaluatie (eind 2024) is de financiële situatie van de gemeente Schiedam zorgelijk. Gemeenten worden onvoldoende gecompenseerd voor de diverse wettelijke taken die zij uitvoeren. Het kabinetsbeleid laat bezuinigingen zien en geen extra middelen voor gemeenten. Het financieel sluitend houden van de begroting, terwijl de inkomsten uit de algemene middelen afnemen, zal in de komende jaren een uitdaging zijn.

9.7 Conclusie Naast de eerder genoemde zaken in de vorige hoofdstukken zijn de uitdagingen waarvoor gemeente Schiedam staat een dringende aanleiding om het grondbeleid te herzien. Het lastige is de richting van de herziening, omdat de uitdagingen divers zijn en de toekomst onzeker is. Er is dus vooral flexibiliteit geboden om de uitdagingen van de toekomst zo goed mogelijk aan te kunnen. Ook zien we dat de uitdagingen complex en vaak ook (schijnbaar) in strijd met elkaar zijn. Het grondbeleid zal dus moeten bijdragen in eenvoud en zal moeten zijn gericht op de casuïstiek van verschillende ontwikkelingen. Het grondbeleid moet dus flexibel ingezet kunnen worden en er zal meer per project moeten worden gekeken wat de beste ontwikkelstrategie is.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 24 van 26

10. Conclusies De aanleiding van deze evaluatie was de toezegging aan de raad om op drie punten de Kadernota Grond 2020 te evalueren. Deze punten zijn: 1. het al dan niet instellen van een renteplafond voor canonherzieningen; 2. naar aanleiding van de evaluatie komen met voorstellen van het al dan niet aanpassen van het herzieningskader van € 250.000; 3. naar aanleiding van de evaluatie van de Kwarap’s voorstellen doen, hoe dit het beste vorm te geven. Voor punt één is de conclusie dat een renteplafond een mogelijke oplossing is voor een probleem dat zich nu nog niet voordoet. Het is verstandig om pas te handelen als er echt een probleem is en de raad tegen die tijd, in samenhang met de belangen die op dat moment actueel zijn, een integrale afweging maakt. Voor punt twee kan, gezien de herzieningen van de afgelopen jaren, de conclusie worden getrokken dat het herzieningskader wellicht een aanpassing behoeft. In ieder geval kan worden geconcludeerd dat een herziening vanwege een meevaller (positief saldo), die niet wordt veroorzaakt door een programmatische wijziging, een beperkte meerwaarde heeft. Maar soms is deze noodzakelijk in verband met budgetrecht van de raad en de financiële verordening. Wellicht zou aanpassing van de MPG cyclus een oplossing kunnen bieden.

Voor punt drie kan, naar aanleiding van de praktijkervaringen, efficiënter worden gewerkt door meer nadruk te leggen op de momenten van informatievoorziening en minder op de rapportages. Door het niet meer maken van een kwartaalrapport en door beter aan te sluiten op reeds bestaande cycli kan ook de tijdigheid beter worden geborgd. Ook is deze evaluatie aangegrepen om in te gaan op actuele ontwikkelingen in het grondbeleid en op de praktijkervaring die we hebben naar aanleiding van de Kadernota Grond 2020. Deze leiden tot wat aandachtspunten in de uitvoering van het beleid. De invoering van de Omgevingswet en vooral de uitdagingen waar we als gemeente Schiedam voor staan geven aanleiding om de Kadernota Grond 2020 te herzien. Naast de hiervoor genoemde aanpassing van het herzieningskader zal er, gezien de uitdagingen waar we als gemeente voor staan, moeten worden ingezet op: vereenvoudiging, minder regels en meer strategie.

Evaluatie Kadernota Grond 2020

Pagina 25 van 26