Bijlage Brief Woonplus aan college over de Staatsliedenbuurt

fQ', woonplus schieaam

Gemeente Schiedam t.a.v. college van B&W Postbus 1501 3100 EA Schiedam

Datum

Uw kenmerk

Behandeld door

22 mei 2023

23UIT02870

Eline Busser

Onderwerp

Ons kenmerk

Doorki esnummer

Brief gemeenteraad

1767220

(010) 204 51 00

Geacht college, Op 4 mei jl. stuurde u een brief met bijlage aan de gemeenteraad in het kader van de voorgenomen herstructurering van de Staatsliedenbuurt. Dank voor het afschrift dat u ons deed toekomen. Uw brief geeft echter geen compleet beeld van de situatie. Daarom willen wij dit beeld met deze brief aanvullen en waar nodig corrigeren, zodat inderdaad het complete beeld ontstaat dat u nastreeft. Wij gaan ervan uit dat u een afschrift van deze brief aan de gemeenteraad stuurt. Eerst wil ik echter ingaan op de gemeentelijke Woonvisie 'Groei als kans voor de stad'. Hierin staat de ambitie dat de kwaliteit van de woningvoorraad en de leefomgeving moet groeien. Op pagina 36 lezen we: "De bouwopgave van 6.000 woningen in combinatie met de herstructurering van 1.000 woningen biedt een kans om een kwaliteitsimpuls te geven aan onze sociale voorraad. Ook biedt deze bouwopgave kansen om de sociale voorraad evenwichtiger over de stad te spreiden." Met het vernieuwen van de 1000 woningen wil de gemeente haar inwoners ook vooruit helpen. Door de gebieden te verdichten, ontstaat er een nieuwe mix in het aanbod van prijsklassen. Daardoor kunnen we ook de middeninkomens bedienen. Eén van de gebieden die hiervoor in de Woonvisie is aangewezen, is de Staatsliedenbuurt. De uitvoering hiervan zou plaatsvinden in 2020-2025.

In navolging van de Woningwet doen woningcorporaties, in overleg met de huurdersvertegenwoordiging, een bod op de Woonvisie. Vervolgens maken gemeentes en woningcorporaties prestatieafspraken. Zo ook de gemeente Schiedam en Woonplus. Al vanaf 2019 wordt in de prestatieafspraken vastgelegd dat wij voor de Staatsliedenbuurt een overeenkomst gaan sluiten. Sindsdien zijn we dus al met elkaar in gesprek. In de eerste jaren vormden de financiële middelen bij de gemeente het struikelpunt. Dat erkennen wij. Daarom waren wij erg blij met het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid en de mogelijkheid die dit biedt voor Schiedam om rijksmiddelen te verkrijgen. In 2020 werkten de gemeente en Woonplus gezamenlijk aan een programmaplan. In 2021 werkten we samen aan een subsidieaanvraag in het kader van het Volkshuisvestingsfonds. En met succes. Halverwege 2021 ontving de gemeente de beschikking van 11,1 miljoen voor de Staatsliedenbuurt. Daarna hebben we voor deze buurt echter nauwelijks meer voortgang met elkaar geboekt. Het eerste halfjaar bracht ons radiostilte. In 2022 trad een gemeentelijke projectleider aan en hoopten we weer snel vooruit te kunnen. Maar het proces verloopt ontzettend stroperig.

En het is bijzonder teleurstellend dat we nu uit de brief die u op 4 mei aan de gemeenteraad heeft gestuurd, moeten vernemen dat de gemeente de beschikte subsidie uit het Volkshuisvestingsfonds anders wenst in te zetten dan in de aanvraag is voorgespiegeld.

1

fw|wo°np|us \/—J schiedam

Wat deze brief betreft: zoals we in het begin al schreven geeft de brief aan de raad geen compleet beeld van de situatie. Daarom gaan we hieronder in op een aantal omissies en onjuistheden. Op pagina 2 van de coilegebrief schrijft u dat u aan Woonplus heeft voorgesteld om een vervolgonderzoek naar de schimmelproblematiek te doen en dat wij ons aan de uitkomsten dienen te conformeren.

Wij zijn echter van mening dat dit niet is wat onze huurders nodig hebben. Dit standpunt hebben wij toegelicht in onze reactie van 4 mei aan de afdeling Vergunning en Handhaving (zie bijlage 1) en is besproken in het bestuurlijk overleg van maandag 8 mei. Er is afgesproken dat het voorgestelde vervolgonderzoek niet plaatsvindt. Woonplus heeft het onderzoeksrapport van Cauberg Huygen uit 2021 nogmaals met de gemeente gedeeld, nu met de afdeling Vergunning en Handhaving. Ook de communicatie met de bewoners hierover hebben wij toegezonden. Uiteraard nemen wij onze verantwoordelijkheid: met de getroffen maatregelen overbruggen wij de periode tot het uitverhuisproces (ca. 6 jaar vanaf het uitvoeringsmoment van de werkzaamheden), we pakken klachten over de woningen zelf op én we werken uiteraard volledig mee als een eventueel handhavingsverzoek wordt ingediend. Op pagina 4 van de coilegebrief is te lezen dat Woonplus begin 2022 zonder overleg met de gemeente een intentieovereenkomst is aangegaan met twee marktpartijen.

Dit behoeft wel enige kennis van het voortraject. Beide partijen zijn namelijk al enige tijd betrokken bij de plannen voor Nieuwland. Reeds in 2019 is in de prestatieafspraken opgenomen dat de gemeente en Woonplus starten met het traject visievorming Staatsliedenbuurt. De inzet is om voor eind 2019 tot een intentieovereenkomst te komen. Deze komt er echter niet. In 2020 staat de afspraak opnieuw in de prestatieafspraken en ook dit jaar komt de intentieovereenkomst niet tot stand. Wél huren we (gemeente en Woonplus) gezamenlijk een programmamanager in die in 2020 een programmaplan voor Nieuwland en Oost opstelt. Voor de financiële en ruimtelijke onderbouwing huren we samen ook verschillende adviseurs in. Daarnaast zitten de gemeente en Woonplus in 2020 al herhaaldelijk met twee marktpartijen aan tafel over de plannen voor grootschalige herstructurering van heel Nieuwland. Deze partijen, ERA Contouren Heijmans Vastgoed, zijn bij meerdere kwetsbare wijken betrokken die ook tot het Nationaal Programma behoren. Het is met déze marktpartijen dat Woonplus pas ruim een jaar later, begin 2022, een intentieovereenkomst tekent. Eind 2020 werkt de gemeente met Woonplus samen aan een subsidieaanvraag uit de Woningbouwimpuls. De basis hiervoor vormt het gezamenlijk opgestelde programmaplan.

Om deze aanvraag kracht bij te zetten, vraagt de gemeente aan deze twee marktpartijen een steunbetuiging. In een brief aan de gemeente Schiedam d.d. 23 november 2020 (zie bijlage 2) verklaren ERA en Heijmans zich vervolgens bereid om met de gemeente en Woonplus samen te werken en te investeren in denkkracht en ontwikkelkracht om de ontwikkeling van Nieuwland tot een succes te maken. Ze benadrukken daarin ook dat zij in staat zijn om de gewenste snelheid van deze ontwikkeling voor elkaar te krijgen. In 2022 maken zij dit daadwerkelijk waar, door samen met een lokale partner de SAHAN-locatie te kopen. In diezelfde novembermaand in 2020 vragen de gemeente en Woonplus advies aan AKRO Consult over hoe we de samenwerking in Nieuwland tussen de gemeente, Woonplus en ERA en Heijmans het beste kunnen vormgeven. In februari 2021 komen we samen tot een conceptvoorstel. Helaas krijgt dit geen vervolg. Maar uw bewering dat wij zonder overleg met de gemeente een samenwerking met ERA en Heijmans zijn aangegaan, is in elk geval alles behalve correct. Over het sluiten van een overeenkomst met deze partijen waren wij immers al geruime tijd met elkaar in gesprek. De Woningbouwimpuls aanvraag wordt helaas afgewezen. Kort daarop attendeert Woonplus de gemeente op de kans van het Volkshuisvestingsfonds. Opnieuw stellen we gezamenlijk een

2

r'w'jwoonplus !✓—-1 schieaam

aanvraag op. Deze keer specifiek voor de Staatsliedenbuurt. Nu hebben we wel succes. De gemeente ontvangt in juli 2021 de beschikking voor 11,1 miljoen voor de Staatsliedenbuurt. Na de toekenning van de subsidie blijft het vanuit de gemeente echter lange tijd stil. Omdat Woonplus graag aan de slag wil (per slot van rekening hebben we samen met de gemeente in augustus 2021 enthousiast aan de bewoners gecommuniceerd dat we verwachten eind 2022 te kunnen starten met uitverhuizen) werken we aan een intentieovereenkomst die we samen met de gemeente en ERA en Heijmans kunnen sluiten. Toen de gemeente dat niet wilde, hebben Woonplus en ERA en Heijmans in elk geval alvast het vertrouwen in elkaar uitgesproken en samen een intentieovereenkomst getekend voor het opstellen van een wijkvisie voor Nieuwland en een buurtontwikkelingsvisie voor de Staatsliedenbuurt. Een week later tekenden ERA en Heijmans ook de koopovereenkomst van de SAHAN-locatie. Daarmee kon de versnelling nog eens extra worden ingezet. We moesten echt aan de slag met de planvorming. Ons uitgangspunt, en onze verwachting, was dat de gemeente daarna alsnog zou aansluiten. Om aan te tonen dat de gemeente dit écht kan doen, zonder in strijd te handelen met het recht, hebben wij advies gevraagd aan AKD. Wij vroegen om antwoord op de volgende twee vragen: • •

Staat het recente Didam-arrest van de Hoge Raad in de weg aan de benodigde gronduitgifte door de Gemeente aan Woonplus en de betrokken marktpartij(en)? Staat het aanbestedingsrecht in de weg aan de beoogde gronduitgifte ten behoeve van woningbouw?

Hun antwoord hierop is te lezen in hun memo van 21 april 2022 (zie bijlage 3). Deze hebben wij besproken in het managementoverleg met de gemeente. In tegenstelling tot wat er nu in de collegebrief te lezen is (pagina 4), staat hierin dat het Didam-arrest niet in de weg staat. Een juridische onderbouwing van het tegendeel hebben wij tot op heden nog niet van de gemeente mogen ontvangen. In de brief, ook op pagina 4, stelt u dat Woonplus pas begin 2023 bereid was om een gezamenlijke partnerselectie uit te schrijven via een openbare aanbesteding.

Ook dit is niet correct. In het overleg in april 2022, waarin ook de memo van AKD wordt besproken, spreken gemeente en Woonplus over de samenwerkingsvorm, de rollen en het eigenaarschap bij de herstructurering van de Staatsliedenbuurt. Datzelfde geldt voor de wijze en het moment waarop marktpartijen bij de aanpak worden betrokken. De gemeente laat weten ons tempo niet te kunnen bijbenen en vraagt ons om met de partnerselectie even 'pas op de plaats' te maken. Ze wil eerst het ruimtelijk raamwerk opstellen. Wij gaan daarmee akkoord onder de voorwaarde dat we die partnerselectie daarna wél samen doen. Voor het ruimtelijk raamwerk brengt Woonplus een inspiratiedocument in. De gemeente gaf aan er geen bezwaar tegen te hebben als wij hiervoor input bij ERA en Heijmans zouden ophalen. Het ruimtelijk raamwerk wordt uiteindelijk in november 2022 vastgesteld. Ook schrijft u dat Woonplus niet bereid was inhoudelijk deel te nemen in de gesprekken met een stedenbouwkundig bureau omdat we van mening zouden zijn dat ERA en Heijmans dit beter zouden kunnen.

Dit is evenmin correct. Al in 2020 heeft Woonplus opdracht gegeven aan een stedenbouwkundig bureau voor een verdichtingsstudie voor Nieuwland. Deze studie is door de gemeente gebruikt voor zowel het opstellen van de grondexploitatie ten behoeve van de Woningbouwimpuls aanvraag als voor de aanvraag voor het Volkshuisvestingsfonds. De in opdracht van de gemeente in 2022 uitgevoerde nieuwe stedenbouwkundige studie was naar eigen zeggen bedoeld als onderlegger om te kunnen rekenen aan een grondexploitatie. Maar die stap was allang gezet. Woonplus was van mening dat er geen herhaling van die studie nodig was, maar juist een verdere verdieping van de stedenbouwkundige plannen. Zo'n verdieping moet je juist samen met

3

(<>1 woon plus l/^-1 Schiedam

marktpartijen doen, zodat je op basis van het slimste plan het maximale uit de locatie kunt halen. Kortom: wij vonden het dus beter om zo snel mogelijk met de partnerselectie te beginnen en zagen de toegevoegde waarde van een nieuwe studie niet in. Op pagina 5 stelt u dat de reden om niet te starten met uitverhuizen ligt in het feit dat wij zekerheden willen over het plan en de financiën.

Dit is niet volledig. Het klopt dat Woonplus bepaalt wanneer er gestart wordt met het uitverhuizen van de bewoners. Het klopt ook dat wij daarbij zekerheid nodig hebben over het plan. Maar dit komt omdat de 'Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020', waaraan ook de gemeente Schiedam zich heeft geconformeerd, stelt dat wij pas herhuisvestingsurgentie mogen toekennen als aannemelijk is dat de sloop of ingrijpende renovatie binnen 18 maanden zal plaatsvinden. Wij hebben de verwachte start uitverhuisdatum in onze nieuwsbrief gecommuniceerd in een gezamenlijk artikel (in de vorm van een dubbelinterview met onze programmamanager en de woningbouwregisseur van de gemeente). De boodschap dat we verwachten in 2022 te kunnen starten, was gebaseerd op een gezamenlijk met de gemeente gemaakte planning. Deze planning is door de gemeente ook toegevoegd aan de subsidieaanvraag. In die planning stond dat wij in het najaar van 2021 gezamenlijk de programmatische, ruimtelijke en financiële kaders zouden opstellen. Op basis daarvan zouden we dan ook de overeenkomst met elkaar kunnen afsluiten. Dat zou voor ons voldoende basis zijn geweest om te kunnen starten met uitverhuizen. Uiteindelijk bleek deze planning voor de gemeente helemaal niet haalbaar.

Gezien de opgelopen vertraging en de verwachte doorlooptijd van een meervoudige openbare aanbesteding, is de planning volledig veranderd en voorzien we de start uitverhuizing pas in 2025. Op pagina 5 en 6 van de brief gaat de gemeente ook uitgebreid in op haar standpunt inzake de inbrengwaarde van het vastgoed van Woonplus (erfpacht). Op pagina 5 stelt de gemeente dat Woonplus 60.000 euro per woning vraagt en dat dit te hoog zou zijn. Daarnaast stelt de gemeente op pagina 6 dat ze ook helemaal geen verplichting heeft om deze vergoeding te betalen én dat ze hiervoor de middelen niet heeft.

Het standpunt van de gemeente is op zijn minst bevreemdend te noemen. Bij het opstellen van de subsidieaanvraag ten behoeve van het Volkshuisvestingsfonds, is in de business case (zie kader) namelijk wél rekening gehouden met deze vergoeding aan Woonplus. Oftewel: als in de aanvraag van het Volkshuisvestingsfonds geen rekening was gehouden met deze vergoeding, had de gemeente de subsidie van 11,1 miljoen nooit gekregen. De subsidie die wordt toegekend betreft namelijk 70% van het tekort. In de door gemeente opgestelde begeleidende brief bij deze subsidieaanvraag aan de minister van BZK (21UIT03740) wordt zelfs nadrukkelijk gesproken over de inponding van 228 Woonpluswoningen. De businesscase is gevalideerd door een aan de gemeente toegewezen onafhankelijke adviseur in opdracht van het ministerie. Hierover wordt op 6 mei 2021 door AEF, mede namens Stadkwadraat, een mail gestuurd aan de gemeente Schiedam. In deze mail is beschreven: "Voor de Staatsliedenbuurt lag er al een stevig plan met een bijbehorende businesscase, uitgewerkt door Ecorys.... Verder heeft Stadkwadraat de aannames in de businesscase getoetst en kon deze in grote lijnen volgen,...Omdat er binnen de gemeente nog vraagtekens leefden over een aantal aannames in de grondexploitatie is door MVGM een taxatie uitgevoerd en is extern advies ingewonnen over een aantal kosten.

Deze ijking leidt tot een licht aangepast beeld met iets hogere vastgoedprijzen en iets hogere bouwkosten. Daarmee ligt er naar ons inzicht een goed financieel fundament voor de businesscase van de aanvraag."

Een terugblik op deze aanvraag:

In 2021 hebben de gemeente en Woonplus gezamenlijk aan de subsidieaanvraag gewerkt. In dit proces werd de gemeente begeleid door meerdere adviseurs in opdracht van het ministerie

4

fwï woon plus I/—-1 schieaam

(waaronder Stadkwadraat en AEF). Daarnaast hebben wij gezamenlijk opdracht gegeven aan diverse adviseurs die een onderbouwing hebben gegeven voor de aannames in deze business case. Zo ook een RICS gecertificeerde taxateur die de marktwaarde in verhuurde staat heeft vastgesteld. De taxatie houdt rekening met de erfpachtsituatie en de staat van onderhoud. Voor de 252 woningen in de Staatsliedenbuurt was deze marktwaarde (prijspeil 2021) 24 miljoen euro. Bij het opstellen van de business case is als vergoeding voor de te slopen woningen en parkeerboxen (15 stuks) een bedrag van 12,3 miljoen euro ingerekend (de helft van de marktwaarde). Ook is in lijn met de systematiek van 'De kosten in beeld, de kosten verdeeld'1 rekening gehouden met een extra bijdrage van Woonplus van 2 miljoen. Dit is conform de systematiek die bij Parkweg Midden en de Wetenschappersbuurt is toegepast. Concreet betekent dit dat Woonplus van de gemeente een netto vergoeding vraagt van 10,3 miljoen euro voor de 252 woningen en de parkeerboxen. Dit komt neer op € 41.000 per woning. Dat betekent dat Woonplus ook 14 miljoen uit eigen middelen bijdraagt aan de herstructurering van de Staatsliedenbuurt, immers het verschil tussen de actuele waarde in onze jaarrekening en de vergoeding die we vragen.

Voor de nieuw te bouwen sociale huurwoningen betaalt Woonplus een sociale grondprijs conform het gemeentelijke grondbeleid. In de business case is hiervoor 2,6 miljoen euro opgenomen. Naast bovenstaande bijdrage van 14 miljoen, neemt Woonplus ook de onrendabele top2 van de nieuw te bouwen sociale huurwoningen voor haar rekening. Volgens de berekeningen die ten grondslag liggen aan de business case bedraagt deze onrendabele top 13,6 miljoen euro. Op basis van de uitgangspunten in de Volkshuisvestingsfonds aanvraag bedraagt de totale ongedekte investering van Woonplus dus 27,6 miljoen. Overigens komt Woonplus, maar ook de adviseurs die de gemeente begeleiden, daags voor de proefindiening nog voor een bijzondere verrassing te staan. Vanuit de afdeling grondzaken van de gemeente wordt een alternatieve businesscase aangedragen (zie kader). In deze alternatieve businesscase wil de gemeente juist de marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag voor de vergoeding van de opstallen van Woonplus hanteren. AEF schrijft over deze alternatieve businesscase in hun mail van 6 mei het volgende: "Tot onze verrassing lag er vanuit de gemeentelijke afdeling Grondzaken een nieuwe businesscase met een substantieel ander financieel beeld.

Belangrijkste verschillen vormen de vergoeding van Woonplus tegen marktwaarde in verhuurde staat (circa 11 miljoen euro extra aan de uitgavenkant) en een substantieel hogere grondwaarde (circa 30 miljoen aan de inkomstenkant). Dit is voor de voorbereiding van een zorgvuldige aanvraag een kwetsbaar proces. In deze fase moet de focus liggen op de laatste loodjes, het vinden van de afgewogen formuleringen om de aanvraag kansrijk in te dienen. Het fundamenteel aanpassen van het motorblok van de aanvraag zet een paar stappen terug in de tijd en vormt een risico voor zorgvuldige afronding van de aanvraag. Tegelijkertijd heeft Stadkwadraat op senior-niveau in het kader van onze ondersteuning met zorg gekeken naar de alternatieve businesscase. Daarbij werden zij beperkt doordat vanuit Grondzaken geen toelichting op de businesscase kon worden gegeven. Het substantiële verschil in grondwaarde in de businesscase laat zich vooral verklaren door lagere bouwkosten en een veel lager niveau van bijkomende kosten. Deze aannames stroken op geen enkele wijze met onze ervaring. We beoordelen deze grondwaardes als niet marktconform. Deze beoordeling geldt zowel de onderbouwing van de commerciële als de sociale grondprijzen."

Fliermee zou de vergoeding 11 miljoen hoger uitvallen. Uiteindelijk besluit de gemeente toch, op advies van hun adviseurs, te kiezen voor de oorspronkelijke businesscase met daarin een opstalvergoeding op basis van de beleidswaarde zoals hiervoor beschreven.

1 "De kosten in beeld, de kosten verdeeld" is een afsprakenkader voor kostenverdeling bij herstructureringsopgaven. Deze handreiking is tot stand gekomen in samenwerking met Aedes, VNG en Neprom. 2 Dit is het deel van de kostprijs van een sociale huurwoning dat niet kan worden terugverdiend uit de huurinkomsten.

5

r^, woonplus I/—1 schiedam

U stelt nu in uw brief aan de gemeenteraad dat de gemeente niet de verplichting heeft om een vergoeding te betalen en baseert zich op een bijgevoegd advies van Loyens en Loeff. Daarop heeft Woonplus juridisch advies ingewonnen bij advocatenkantoor Houthoff. Houthoff concludeert dat Loyens en Loeff met haar advies voorbijgaat aan de historie achter de vergoedingsplicht én de verhouding tussen partijen, alsmede aan de bijzondere positie van de gemeente als overheidslichaam. Het volledige advies is als bijlage 4 toegevoegd aan deze brief. Op pagina 5 stelt de gemeente dat de Staatsliedenbuurt een andere situatie betreft dan de eerder uitgevoerde herstructureringen.

Wij zien hiertoe geen enkele aanleiding. Alle woningen van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf vallen namelijk onder dezelfde erfpachtakte en kennen daarmee dezelfde voorwaarden. Dit geldt niet alleen voor de woningen die zijn gesloopt in de Wetenschappersbuurt en Parkweg Midden, maar ook voor de woningen die in Groenoord, Parkweg Noord, de voormalige Slachthuisbuurt en de Goeman Borgesius zijn gesloopt. Voor al deze buurten geldt dat Woonplus en de gemeente de visie deelden dat herstructurering het beste bijdroeg aan de doelstellingen voor de stad. Het is terecht dat het college opmerkt dat in het erfpachtcontract niet is voorzien in afspraken over een voortijdige gezamenlijke beëindiging. Maar het is op zijn minst opmerkelijk te noemen dat de gemeente een radicaal ander standpunt inneemt dan de afgelopen 20 jaar in vergelijkbare situaties (zie kader). Bij alle herstructureringen waar vóór 2013 een samenwerkingsovereenkomst is gesloten, koopt de gemeente (of de gezamenlijk opgerichte wijkontwikkelingsmaatschappij) de woningen van Woonplus. Deze werkwijze borduurt voort op bijzonder beding 12 uit de erfpachtakte. Bijzonder beding 12 voorziet in een aanbiedplicht aan gemeente bij verkoop tegen boek- of marktwaarde.

Bijvoorbeeld bij Parkweg Noord en de Goeman Borgesius wordt in 2003 een vergoeding vastgesteld op basis van de bedrijfswaarde3 plus een vergoeding voor de huurderving en uitverhuiskosten. Omdat in 2013 de verkoopregels (MG-2013-02) voor corporaties worden aangescherpt, mag Woonplus geen woningen meer verkopen lager dan de marktwaarde in verhuurde staat. Voor de overeenkomsten vanaf 2013 wordt dan ook gekozen voor een andere weg. De gemeente kan het erfpachtrecht intrekken op basis van het algemeen belang. Via deze werkwijze gelden de verkoopregels niet en kan Woonplus akkoord gaan met een lagere vergoeding. Deze werkwijze is toegepast bij de Wetenschappersbuurt, Parkweg Midden en het Fabriplein. Op voorstel van de gemeente wordt bij de Wetenschappersbuurt de systematiek van 'De kosten in beeld, de kosten Verdeeld' voor het eerst toegepast. In lijn met deze systematiek deelt Woonplus ook mee in het tekort van de grondexploitatie.

Sinds 1999 hebben we voor meerdere buurten in Schiedam afspraken gemaakt over de vergoeding van de te slopen opstallen bij herstructurering. Voor al deze herstructureringen geldt dat de buurten op basis van een gezamenlijk opgestelde visie werden herverkaveld om zodoende toekomstbestendige gedifferentieerde buurten te creëren. Omdat Schiedam, de buurten in Nieuwland en Groenoord specifiek, veelal een eenzijdige woningvoorraad kenden en veelal dezelfde doelgroep huisvestten, is overwegend een koopprogramma gerealiseerd. Kortom: de te herstructureren woningen in de Staatsliedenbuurt vallen onder dezelfde erfpachtakte en de te behalen doelstellingen met deze herstructurering zijn identiek.

3 De bedrijfswaarde is de waarderingsgrondslag voor de boekwaarde van Woonplus totdat in 2015 de Woningwet de marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag voor de actuele waarde in de jaarrekening voorschrijft.

6

woonplus i/~-J schieaam

Op pagina 5 in de brief blikt de gemeente terug op de verzelfstandiging van het gemeentelijk woningbedrijf en de waarde die de woningen toen hadden. Ook wordt er gesteld dat de ontvangen huren niet zijn ingezet voor de maatschappelijke taak van Woonplus.

Wat u hierover schrijft, schetst op zijn minst een incompleet beeld. Ten eerste: voor de actuele waarde van woningen is het niet relevant wat de waarde4 of de staat

van onderhoud zo'n 30 jaar geleden was, maar wat de actuele waarde (zie kader) is. Voor de woningen in de Staatsliedenbuurt is dit 24 miljoen (prijspeil 2021). Volgens de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, moeten woningcorporaties hun vastgoed in de jaarrekeningen waarderen tegen actuele waarde. Deze waarde staat gelijk aan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, oftewel de marktwaarde in verhuurde staat. De boekwaarde van de woningen van Woonplus is dus de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde wordt als volgt gedefinieerd 'het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waarde peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis.van zaken, prudent en niet onder dwang.' Sinds 2018 verantwoorden woningcorporaties de beleidswaarde ook in de jaarrekening. In de beleidswaarde wordt in tegenstelling tot de marktwaarde rekening gehouden met een sociale exploitatie. Voor de portefeuille van Woonplus geldt dat de beleidswaarde ongeveer 50% van de marktwaarde bedraagt.

Dat de woningen in de Staatsliedenbuurt worden gesloopt, is niet relevant voor de hoogte van de marktwaarde in verhuurde staat. De keuze voor sloop komt voort uit de visie die de gemeente in de Woonvisie in 2020 heeft vastgesteld: middels herstructurering moet de Staatsliedenbuurt worden getransformeerd en verdicht naar een evenwichtige en gedifferentieerde woonwijk. Het staat Woonplus vooralsnog vrij om hierin een andere keuze te maken. Conform het erfpachtrecht hebben wij immers het recht en de plicht om de woningen tot 2057 in stand te houden. Wij kunnen de woningen dus ook renoveren. Bij afloop van het erfpachtrecht in 2057 is de gemeente dan alsnog verplicht Woonplus een vergoeding te betalen. Tot 2033 is de canon afgekocht. Daarna betaalt Woonplus een jaarlijkse canon van € 112 per woning. De doelstelling om de Staatsliedenbuurt te verdichten en te transformeren naar een evenwichtige woonwijk wordt dan niet gerealiseerd. Wil de gemeente alsnog de herstructurering uitvoeren? Dan heeft zij het recht om eenzijdig het erfpachtrecht in te trekken. Dan dient zij de opstallen te vergoeden op basis van de onteigeningswet. Ten tweede: de gemeente stelt dat alle woningen op boekwaarde zijn overgegaan naar

Noordvest. Dit is correct maar de gemeente vermeldt niet dat bij de verzelfstandiging ook de leningen zijn overgedragen. Deze hadden een hoogte van 516 miljoen, waarvan 361 miljoen gemeentelijke leningen en 155 miljoen aan rijksleningen. Ook lijkt de gemeente te suggereren dat er op de woningen van de Staatsliedenbuurt eigen vermogen is meegegeven om de woningen te verbeteren. Dit doet u door de boekwaarde van de woningen in de Staatsliedenbuurt te vergelijken met de gemiddelde boekwaarde van alle woningen. Beide suggesties geven een vertekend beeld. Een compleet beeld over de financiële situatie van het verzelfstandigde gemeentelijk woningbedrijf is te lezen in het gemeentelijke info-boekje van 8 april 1994. Dit verscheen naar aanleiding van het gemeenteraadsbesluit over de verzelfstandiging.

4 De waarde van woningen is sinds 1995 al 4 tot 5 keer over de kop gegaan (bron: CBS)

7

fOï woonplus I/—J schiedam

In dit boekje stond beschreven dat de financiële positie van het gemeentelijk woningbedrijf al enige tijd niet rooskleurig was. Het aantonen van financiële levensvatbaarheid was een van de vereisten van de rijksoverheid om een zelfstandige woningstichting te mogen worden. Er is toen een plan gemaakt voor een periode van 10 jaar, dat bestond uit 14 maatregelen. Op basis van de 14 maatregelen moest over een periode van 10 jaar de negatieve bedrijfsreserve van circa -42 miljoen gulden worden omgebogen in een positieve bedrijfsreserve van 50 miljoen gulden. Maatregelen die werden benoemd, zijn onder andere het terugdringen van onderhoud, het kostendekkend uitvoeren van verbeterprojecten en het kostendekkend uitvoeren van het Beheerplan Nieuwland (zie kader).

De eerste problemen in de wijk Nieuwland worden al in de jaren tachtig van de vorige eeuw gesignaleerd. De veronderstelling is dat als deze problemen niet een halt wordt toegeroepen, ze in de toekomst een ernstige bedreiging vormen voor het woon- en leefklimaat. In het Beheerplan Nieuwland uit 1990 vinden we de volgende beleidsaanbevelingen: • •

De in de brede zin opgelopen achterstandssituatie ten aanzien van wonen, werken en welzijn moet worden geslecht en een verdere toename van ongelijkheden moet worden voorkomen. Toekomstige ontwikkelingen moeten worden ingebed in een beheerstructuur, die ruimtelijkfunctionele, organisatorische en financiële kaders biedt.

In Nieuwland zijn dus in 1990 al problemen geconstateerd op het gebied van leefbaarheid en veiligheid. Maar de startpositie van Noordvest in 1994 was ronduit slecht. Er was sprake van een negatieve bedrijfsreserve en de geformuleerde maatregelen droegen bij aan het verder verslechteren van de woningkwaliteit. Van de circa 11.000 verhuureenheden van Noordvest staan er ongeveer 5.000 in Nieuwland. Kortom de opgave waar Noordvest, en later Woonplus, voor stond was enorm. Om de financiële positie te verbeteren fuseerde Noordvest al in 1999 met de private corporatie Woningbouwvereniging Schiedam (WBS) en ontstond Woonplus. De WBS had haar bezit beter op orde. Wel moet worden opgemerkt dat de WBS slechts circa 5.000 woningen inbracht, tegen de dan 10.000 woningen van Noordvest. Ten derde: de gemeente stelt ter discussie of Woonplus haar geïnde huren wel voldoende inzet

voor haar kerntaak. Of wij dit hebben gedaan, wordt jaarlijks beoordeeld door de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties, en dus ook Woonplus, zich concentreren op hun kerntaak. Nu en in de toekomst. Zij houdt toezicht op het gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer. Wat heeft Woonplus sinds 1999 gedaan? Sindsdien hebben we bijna 3.000 woningen gesloopt. Hiervan stonden er 1.600 in Nieuwland. Dit betekent dat van alle woningen die gesloopt zijn, meer dan de helft in Nieuwland stond. In dezelfde periode zijn er totaal ca. 950 woningen nieuw opgeleverd, waarvan ca. 250 in Nieuwland. Ook zijn circa 3.500 woningen gerenoveerd, waarvan 1.700 in Nieuwland. Dit betekent dat we in Nieuwland ten opzichte van de andere wijken in Schiedam, tweemaal zo vaak tot sloop of renovatie zijn overgegaan. De kwaliteitsopgave vanuit het voormalig gemeentelijk woningbedrijf was dusdanig dat we, om deze te kunnen bekostigen, zelfs bijna 2.000 woningen hebben moeten verkopen. Want om de tekorten van de herstructureringen en de renovaties financieel af te dekken, was de operationele kasstroom onvoldoende. De woningen die we verkochten waren veelal 'jonge' gezinswoningen uit Noord, uit het voormalig WBS bezit.

8

^woonplus Schiedam

Middels het slopen van de woningen is in de afgelopen twee decennia door Woonplus op veel plekken ruimte gemaakt voor (middel) dure woningen. Deze herstructureringen zijn altijd in samenwerking met de gemeente vormgegeven. Onze plannen waren nóg ambitieuzer maar in 2013 komt Woonplus onder verscherpt toezicht van de Aw te staan. Zij stellen dat de omvang van de voorgenomen activiteiten niet passen bij onze vermogenspositie voor de gehele prognose periode van 5 jaar. Dit betekent dat de helft van de geplande te herstructureren woningen moet worden geschrapt. Er is slechts nog voldoende financiële ruimte om 600 woningen te vernieuwen. Dit betreft de herstructurering van de woningen in de Wetenschappersbuurt, Parkweg Midden en Fabriplein. Deze zijn inmiddels nagenoeg afgerond. Vanaf 2018, als gevolg van de ontwikkelingen op de woningmarkt, de lage rente en de waardering op marktwaarde in verhuurde staat (Woningwet 2015) neemt de investeringsruimte weer toe. Hierdoor kunnen de gemeente en Woonplus weer in gesprek over de Staatsliedenbuurt. In 2019 lezen we dan ook voor het eerst in de prestatieafspraken dat we voornemens zijn dat jaar een intentieovereenkomst met elkaar aan te gaan. Op pagina 6 stelt de gemeente dat de opgave groter is dan de 250 woningen in de Staatsliedenbuurt.

U stelt ook dat de gemeentelijke financiële positie het niet toelaat om een vergoeding te betalen, dat Woonplus daarentegen geen armlastige corporatie is en dat het daarom redelijk is om van Woonplus een financiële in breng te verlangen.

Onze gezamenlijke opgave is inderdaad groter dan 250 woningen. Dat de gemeentelijke financiële positie niet voldoende is om de kosten van herstructureren te betalen is geen nieuw probleem. Dit probleem hebben wij steeds erkend. Sterker nog: dit is juist de reden waarom de subsidie uit het Volkshuisvestingsfonds is aangevraagd. Sinds 2021 is het dan ook een terugkerend thema in de prestatieafspraken dat we ons samen inzetten voor het verkrijgen van rijksmiddelen. De maatschappelijke opgave van Woonplus (zie kader) vraagt om een duurzaam business model. Dat betekent langjarig een solvabiliteit die voldoende groot is om nieuwe leningen te kunnen aantrekken. Ook is een positieve operationele kasstroom nodig om onrendabele investeringen te kunnen afdekken. Als dit niet gewaarborgd is, kan Woonplus niet langjarig de benodigde kwaliteitsverbetering van haar portefeuille uitvoeren. In 2020 werkt Woonplus aan een nieuw ondernemingsplan en nieuwe portefeuillestrategie. In navolging van de gemeentelijke Woonvisie wordt een groot sloop en nieuwbouwprogramma in de portefeuillestrategie opgenomen. Een derde van onze portefeuille is op dit moment onvoldoende toekomstbestendig. In de komende 20 jaar willen we daarom onder andere 2.300 woningen slopen, 3.000 woningen nieuw bouwen en nog eens 3.500 woningen verbeteren.

Om dit programma te realiseren zoeken wij de randen van onze financiële mogelijkheden op. In de doorrekeningen die wij maken voor langjarige prognoses houden wij rekening met een vergoeding van de te slopen opstallen op erfpachtrecht in lijn met de werkwijze die gemeente en Woonplus al sinds 2003 met elkaar hebben.

Zoals in alle eerdere herstructureringen vinden wij een financiële inbreng van Woonplus voor de ongedekte kosten redelijk. Daarom hanteren wij de beleidswaarde (50% van de marktwaarde in verhuurde staat) als waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde en doen we een extra bijdrage van 2 miljoen. Onze bijdrage is daardoor in totaal 14 miljoen5, uiteraard nog los van de genoemde onrendabele top op de nieuw te bouwen sociale woningen Om een nóg hogere 5 De actuele waarde van de woningen is 24 miljoen. Dit is vastgesteld door een onafhankelijke taxateur en zodanig verantwoord in onze jaarrekening. Met een vergoeding van 10 miljoen dragen we 14 miljoen bij vanuit ons eigen vermogen.

9

woon plus b—1 schieaam

financiële inbreng van Woonplus te verlangen is echter te kortzichtig en wekt de indruk dat er geen goed beeld is van wat de volkshuisvestelijke opgave in de stad betekent voor het huishoudboekje van Woonplus. We moeten immers ook nog extra investeringsruimte zoeken voor de realisatie van 700 extra DAEB-woningen tot en met 2030. Met het ondertekenen van het Regioakkoord en de Realisatieagenda begin dit jaar, heeft de gemeente namelijk te kennen gegeven dat zij als gevolg van de ontwikkelingen op de woningmarkt de DAEB voorraad wil uitbreiden. Tot slot

Woonplus is voorstander van herstructurering van de Staatsliedenbuurt. Wij vinden dit een goed idee omdat de kansen die deze buurt voor Schiedam te bieden heeft daardoor worden benut. Met de capaciteit van het naastgelegen HOV-metrostation is dit een logische plek om woningen aan de stad toe te voegen. Ook worden bij herstructurering stedenbouwkundige ingrepen mogelijk, die leiden tot betere keuzes met betrekking tot groen(inrichting), ontsluiting, parkeren en voorzieningen. De nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd in een gevarieerd programma qua typologie en prijsniveau wat ook tot gemengde bewoning leidt en dat zou ook weer goed zijn voorde (toekomstige) huurders van Woonplus. Het zou zonde zijn om deze kansen niet te grijpen. Maar dat is wél een optie. Op Woonplus rust immers alleen de verplichting om haar woningen tot 2057 naar behoren in stand te houden. Wij kunnen de woningen ook tot het einde van het erfpachtcontract blijven exploiteren. De woningen krijgen dan de benodigde onderhoudsbeurt en een verbetering van de energielabels naar minimaal label D. Onder punt 1 in de collegebrief is de gemeente overigens niet volledig met de vermelding dat iedere corporatie in Nederland de verplichting heeft om de EFG-energielabels te verbeteren.

Hierop zijn namelijk uitzonderingsgronden van toepassing, waaronder de situatie dat woningen een slooplabel hebben zoals in de huidige situatie voor de Staatsliedenbuurt geldt. De verplichting geldt dus pas voor Woonplus als besloten wordt om van de herstructurering af te zien. Nogmaals, niét herstructureren zou een gemiste kans voor de stad zijn. Want wat voor de Staatsliedenbuurt geldt, geldt dan óók voor de Nolensbuurt. Tot 2030 zou dat in ieder geval de volgende consequenties hebben: • •

•

•

•

De vernieuwing van 1000 sociale huurwoningen conform de Woonvisie wordt niet gerealiseerd. In beide buurten staan namelijk 650 van deze 1000 woningen. In de Nolensbuurt worden 100 tot 150 geclusterde seniorenwoningen niet gebouwd. Volgens het zorgkantoor bestaat al in 2025 behoefte aan 390 extra geclusterde seniorenwoningen voor huisvesting en zorg (waarvan 45% in het sociale segment) voor Schiedamse ouderen. Zonder vernieuwing krijgen bewoners geen kans om door te stromen naar een betere woning en woonomgeving. We helpen dan vele Schiedammers niet vooruit. In de Staatsliedenbuurt gaat het om 252 huishoudens. In de Nolensbuurt om 400 huishoudens. Zonder uitvoeringsafspraken over stedelijke vernieuwing vervalt de fysieke pijler onder het Nationaal Programma voor Nieuwland en Oost en verdwijnt de basis voor het Rijk om hiervoor extra middelen ter beschikking te stellen. Zonder afspraken over herstructurering worden ca. 700 nieuwe woningen voor middenen hogere inkomens in beide buurten niet gebouwd. Hiervan zouden 400 woningen in de huidige collegeperiode worden gerealiseerd.

Wij hebben vele pogingen ondernomen om in constructieve gesprekken met de gemeente stappen voorwaarts te zetten. Dit is tot op heden onvoldoende gelukt. De standpunten die u nu inneemt in de brief aan de gemeenteraad, maken voortgang op alle fronten onmogelijk en staan onderhandeling in de weg.

10

woon plus l/-—* schiedam

Wij vragen u daarom: wat kiest ü voor uw stad? Voor ons staat één ding vast: omwille van onze huurders kunnen wij de keuze tussen herstructureren dan wel renoveren niet langer voor ons uitschuiven. Daarom zijn wij bereid om samen met u tot uiterlijk eind 2023 de tijd te nemen om het vertrouwen dat we alsnog tot een succesvolle aanpak van de Staatsliedenbuurt kunnen komen, te herstellen.

Bijlagen: 1. Antwoordbrief van Woonplus, Staatsliedenbuurt Vergunning en Handhaving, gedateerd 4 mei 2023 2. Steunbetuiging ERA Heijmans, gedateerd 23 november 2020 3. Memo AKD, inzake herstructurering Staatsliedenbuurt, gedateerd 21 april 2022 4. Notitie Houthoff, Beëindiging erfpacht, gedateerd 21 mei 2023

11