Bijlage Actieplan discriminatie op de woningmarkt
Tekst van het document
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
Actieplan discriminatie op de woningmarkt Actieplan
8 juli 2021 1
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
Versiebeheer Datum: 14 december 2021 Versie: 2.4 Auteur: R. Ranieri
2
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
3
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
Inhoudsopgave 1 Inleiding
5
2 Samenvatting
6
3 Discriminatie op de particuliere woningmarkt
8
4 Onderzoeken
9
5 Schiedamse aanpak
10
5.1 5.2 5.3
Zicht hebben op discriminatie Benutten aanpak huurdersuitbuiting Bewustwording verhuurders en huurder
10 12 13
6 Planning
15
7 Financiële consequenties
16
8 Bijlagen
17
8.1 8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.2
17 17 18 19 20
Utrecht Effecten maatregelen werving- en selectieproces Effecten maatregelen sanctioneren Effecten maatregelen ondersteuning kandidaat-huurders Rotterdam
4
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
1
Inleiding
De particuliere huurwoningenmarkt in Schiedam is de afgelopen jaren fors toegenomen. In Schiedam worden er ongeveer 7.5000 woningen particulier verhuurd (peiljaar 2020). De verwachting is dat deze trend zich zal doorzetten. Op verschillende plekken in de stad gaat het niet goed in het particuliere huursegment. Dankzij onze intensieve aanpak Woonoverlast weten we dat er zich verschillende misstanden voordoen: fraude, overbewoning, intimidatie, discriminatie en uitbuiting van huurders. Mensen die op zoek zijn naar een woning, zullen niet snel geneigd zijn misstanden aan te kaarten. Wachttijden zijn lang, en het verhuurproces is voor woningzoekenden niet altijd even transparant. De misstanden tasten de leefbaarheid van buurten en wijken aan. De gemeente Schiedam vindt dit onacceptabel. Er wordt al langer ingezet op een inclusieve samenleving. Denk aan de aandacht die er is voor diversiteit en inclusie op de gebieden van cultuur en de arbeidsmarkt. Ook geven we als organisatie het goede voorbeeld. Door jaarlijks de regenboog- en vredesvlag te hijsen. En het ondertekenen van het Charter Diversiteit. De aanpak van discriminatie op de woningmarkt blijft niet achter. Goed Verhuurderschap1 maakt een belangrijk onderdeel uit van de Woonvisie.
Goed Verhuurderschap is nauw verbonden aan andere instrumenten die te gebruiken, zoals de Aanpak Woonoverlast, Aanpak Huurdersuitbuiting en de regels in ons kamerbewoningsbeleid. Om er zo voor te zorgen dat iedereen iedereen die een kamer of woning huurt, dat op een veilige en betrouwbare manier kan doen. We hebben al een stevige basis die ons grip geeft op de verhuurmarkt. Met dit actieplan borduren we hierop voort. Waar nodig, verbeteren of verbinden we het bestaande, maar we zetten ook in op een aantal nieuwe acties. En spreken met het actieplan discriminatie op de woningmarkt uit dat we misstanden niet tolereren. Het is voor woningzoekenden al een hele uitdaging om op de dag van vandaag een woning te vinden. We kunnen er op z’n minst voor zorgen dat de selectie en toewijzing op de particuliere woningverhuurmarkt transparanter, objectiever en professioneler wordt.
Onder discriminatie op de woningmarkt verstaan we het onderscheid maken in de toedeling van woningen op grond van godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele oriëntatie, handicap/chronische ziekte en burgerlijke staat.
1
In 2019 is de Pilot Goed Verhuurderschap gestart.
5
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
2
Samenvatting
Voor veel woningzoekenden is het zoeken naar een woning lastig. Er is sprake van een grote krapte op de woningmarkt, en de verwachting is dat dit de komende jaren nog niet zo snel zal veranderen. Sommige Schiedammers zijn aangewezen op de particuliere huurwoningenmarkt. En ondervinden dagelijks nog een extra hobbel: het proces van een woningzoektocht, is niet altijd even transparant en duidelijk. Er is een grote variëteit in de manier waarop het selectieproces plaatsvindt. Waarom ben ik het niet geworden? Er ontstaat twijfel en onzekerheid omtrent de redenen van afwijzing. Is er sprake van discriminatie of niet? De woningzoekende is al veel energie kwijt aan de woningzoektocht, en is vaak niet snel geneigd misstanden aan te kaarten. De gemeente Schiedam maakt zich daarom sterk tegen discriminatie bij woningverhuur, om ervoor te zorgen dat iedereen die een woning huurt of zoekt, dat op een veilige en betrouwbare manier kan doen. Ook in de Woonvisie is er prominent aandacht voor Goed Verhuurderschap, omdat het op verschillende plekken in de stad niet goed gaat op de particuliere verhuurmarkt. De rechten van Schiedammers worden geschonden en misstanden tasten de leefbaarheid van buurten en wijken aan. Voor het bepalen van een Schiedamse aanpak is er gekeken naar de ervaringen van andere gemeenten.
We zien dat het nog wat vroeg is om te spreken over bewezen effecten, maar er valt een goede inschatting te maken van verwachte effecten van maatregelen. We zien dat vooral een integraal pakket aan maatregelen, vruchten lijkt af te werpen. Het ‘actieplan discriminatie op de woningmarkt’ bevat zo’n integrale aanpak. Enerzijds verbeteren of verbinden we bestaande instrumenten. Denk hierbij aan betere verbindingen tussen de systemen van RADAR, het Huurteam en de gemeente Schiedam2. Maar ook het benutten van de Pilot Goed Verhuurderschap en de aanpak Huurdersuitbuiting. De regisseur Woonoverlast is hierbij een spin in het web en coördineert verschillende instrumenten om goed verhuurderschap te stimuleren. We krijgen hiermee meer zicht op de problematiek. Tot nu toe is het jaarlijkse aantal meldingen over discriminatie op de woningmarkt namelijk beperkt (ca. 10 per jaar). Verder benutten we onze aanpak Huurdersuitbuiting, waarbij discriminatie op de woningmarkt één van de criteria ‘onevenredige benadeling en uitbuiting van huurders ’ is, om verhuurders vergunningplichtig3 te maken. Hiermee hebben we meer grip op verhuurders die niet bonafide bezig zijn, want we kunnen voorwaarden stellen aan een vergunning, en een vergunning zelfs intrekken.
Nieuwe acties bevinden zich op het terrein van bewustwording onder verhuurders en huurders: denk hierbij aan een communicatiecampagne, om bekendheid te geven aan de Schiedamse aanpak, meldingsbereidheid te vergroten en ieder te informeren over hun rechten en plichten: Niet alleen verhuurders en makelaars weten vaak niet goed wanneer er sprake is van discriminatie, ook voor huurders zelf is dit soms lastig. Verder stimuleren we de branche tot professionalisering. We organiseren verhuurtafels, om verhuurders te betrekken bij de Schiedamse aanpak. Ook verhuurders willen zich graag inzetten voor een transparante, eerlijke markt, omdat het in hun eigen voordeel is als ‘rotte appels’ niet meer actief zijn op de markt. Zij geven de hele sector namelijk een slechte naam. De verhuurtafels zijn bedoeld om kennis uit te wisselen, maar kunnen ook een opmaat zijn naar een intentieverklaring, voor verhuurders die voorop lopen in de ontwikkeling van een discriminatievrij verhuurproces.
2 Te allen tijde dient er voldoende wettelijke basis te zijn, maar het uitgangspunt is dat we de mogelijkheden gebruiken die we
(wel) hebben. 3
Met afdeling 10C wordt onevenredige benadeling en uitbuiting van huurders voor verhuurders en woningbemiddelaars tegengegaan. Hieronder vallen verder: huisjesmelkers, uitbuiting van arbeidsmigranten, ondermijning, en malafide woningbemiddelaars.
6
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
Tenslotte worden de ontwikkelingen omtrent de aanstaande, nieuwe Wet Goed Verhuurderschap op de voet gevolgd. Het wetsvoorstel bevat landelijke, uniforme regels voor goed verhuurschap, en antidiscriminatiebepalingen zijn daar een onderdeel van. Het tekort aan woningen zal de komende tijd nog wel even blijven bestaan. Het bouwen van woningen gaat dan ook onverminderd door, om vraag en aanbod weer in evenwicht te brengen. Tot die tijd zorgen we met het actieplan voor een zo transparant, objectief en professioneel mogelijk selectie- en toewijzingsproces op de huurmarkt. Om zo discriminatie bij woningverhuur te voorkomen, en aan te pakken
7
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
3
Discriminatie op de particuliere woningmarkt
Discriminatie vindt in allerlei lagen in de samenleving plaats, op persoonlijk niveau tussen mensen, in structuren in de wijk, op scholen en binnen groepen mensen, maar ook in systemen en processen. De particuliere huurwoningmarkt is de afgelopen jaren substantieel in omvang toegenomen. In Schiedam worden er ongeveer 7.5000 woningen particulier verhuurd (peiljaar 2020). Het Planbureau voor de Leefomgeving (PLB) verwacht dat deze trend zal doorzetten (Lennartz, Schilder & Van der Staak 2019). Bestrijding van discriminatie op de woningmarkt speelt zich af tegen de achtergrond van een aantal belangrijke kenmerken van die markt.
Grote krapte op de woningmarkt, wat maakt dat er een disbalans is in de machtspositie tussen (kandidaat) huurders en verhuurders. Hierdoor is er veel ruimte voor onwelwillende verhuurders om regelgeving te ontwijken. Mensen die op zoek zijn naar een woning ullen niet snel geneigd zijn misstanden aan te kaarten. Slechts een klein deel van de verhuurders en bemiddelaars zijn georganiseerd in brancheorganisaties. Er is een grote variëteit en weinig transparantie in de manier waarop het wervings- en selectieproces bij verhuur nu wordt vormgegeven. Hierdoor is er enerzijds veel potentiële ruimte voor discriminatie en om discriminatie te verhullen. Anderzijds kan het leiden tot veel ruimte voor twijfel en onzekerheid omtrent de redenen van afwijzing voor een woning (is er sprake van discriminatie of niet ?). Het lijkt erop dat het verhuren van een woning door particulieren niet altijd ervaren wordt als een vorm van ondernemen waar – net als bij andere ondernemingen – regels aan gesteld kunnen worden. Bij een complex en relatief makkelijk te verhullen verschijnsel als discriminatie is bewijslast lastig. Bij de aanpak van discriminatie is het voorkómen van discriminerend gedrag daarom het meest effectief.
8
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
4
Onderzoeken
Voor de Schiedamse aanpak is er gekeken naar de ervaringen van voorlopers op het gebied van een discriminatievrije verhuurmarkt. En reeds uitgevoerde onderzoeken die inzicht geven in de huursector en hoe het proces van verhuren eraan toegaat. Waar landen als België en Duitsland al meerdere jaren onderzoek doen naar een discriminatievrije woningmarkt, is in Nederland een onderzoek van De Groene Amsterdammer in 2018 het startpunt geweest. Door middel van praktijktesten heeft dit weekblad geprobeerd discriminatie bij woningverhuur in Nederland in kaart te brengen. Uit de testen bleek dat er een groot verschil is bij het krijgen van een huurwoning in de vrije sector op basis van je naam. Het artikel zorgde voor veel maatschappelijke verontwaardiging en leidde onder andere tot een regeringsbrief aan de Kamer in 2018. Hierin zijn een viertal clusters van activiteiten benoemd om goed verhuurderschap concreet gestalte te geven. Eén daarvan is het bestrijden van discriminatie bij woningverhuur. De gemeente Rotterdam was de eerste gemeente in Nederland met een aanpak voor een discriminatievrije woningmarkt in relatie tot goed verhuurderschap. Ook Utrecht heeft in 2018 de handen ineengeslagen en voor een verkennend onderzoek, waarna er een plan van aanpak is gepresenteerd. Van beide onderzoeken kunnen we leren.
Welke aanpak is effectief, haalbaar en uitvoerbaar? Wat is voor Schiedam de beste aanpak? In wat volgt een korte samenvatting van de onderzoeken en resultaten. Op te merken valt dat de aanbevelingen voor beide gemeenten overeenkomen. Een verschil is dat in het Rotterdamse rapport weinig/beperkt ingegaan wordt op verwachte effecten van maatregelen. In het rapport van Utrecht wel, maar hierbij is het belangrijk om op te merken te het om verwachte effecten gaat. De aanpak wordt nog niet lang genoeg uitgevoerd, om over bewezen effecten te kunnen spreken. Ook als we naar voorlopers in het buitenland kijken, geldt dat daar nog niet gesproken wordt over bewezen effecten van specifieke maatregelen. In België concludeert men wel dat gericht beleid tegen discriminatie op de woningmarkt werkt, maar dit is op een wat hoger, algemener abstractieniveau. De verwachting is dat er in Nederland wel meer gezegd kan worden over bewezen effecten. Het Rijk is voornemens effectenstudies uit te voeren en dit frequent te monitoren. Voor nu baseren we ons voor de Schiedamse aanpak op verwachte effecten aan de hand van de studies in Rotterdam en Utrecht. Meer informatie over de onderzoeken in Utrecht en Rotterdam is te vinden in bijlage 1.
9
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
5
Schiedamse aanpak
De gemeente Schiedam maakt al langere tijd werk van het aanpakken van misstanden op de particuliere huurmarkt. Zo hebben we de Aanpak Woonoverlast, waarbij er instrumenten worden ingezet voor het aanpakken van huurdersuitbuiting (APV verhuurdersvergunning) en het dashboard Goed Verhuurderschap. Daarnaast beschikken we over een Huurteam en hebben we sinds 2020 strengere regels voor kamerverhuur in wijken waar veel particuliere huurders aanwezig zijn. De regisseur Woonoverlast is hierbij een spin in het web en coördineert verschillende instrumenten om goed verhuurderschap te stimuleren. De instrumenten hangen met elkaar samen, en zorgen voor de nodige wisselwerking. Activiteiten en acties op zich zelf niet sterk genoeg om discriminatie te voorkomen of te bestrijden, maar wanneer zij in samenhang worden ingezet met de kernmaatregelen dragen zij wel bij aan dat doel. De aanpak van discriminatie op de woningmarkt, borduurt voort op deze goede basis. Waar nodig worden verbeteringen of verbindingen aangebracht. De aanpak van excessen vraagt namelijk om een samenspel van acties, en geen losstaande activiteiten. Ondanks dat de invloed die we hebben als gemeente beperkingen kent (bv lastig aantonen van bewijs en het reguleren binnen de gemeentelijke grenzen), gebruiken we de mogelijkheden die we hebben en focussen we ons op zaken waar we als gemeente invloed op hebben.
In wat volgt wordt beschreven wat we als gemeente al doen, en welke extra acties we nemen.
5.1 Zicht hebben op discriminatie RADAR: meldpunt en monitoring Om ongelijkheid, discriminatie en racisme te voorkomen en te bestrijden, ondersteunt de gemeente kwetsbare Schiedammers met tal van voorzieningen en begeleiding. Om zicht te hebben op discriminatie, volgen we nauwkeurig de jaarlijkse ontwikkelingen over de discriminatiemeldingen die worden gedaan bij de Politie Rijnmond en het meldpunt van RADAR. RADAR ondersteunt ons als gemeente bij vragen over inclusie, diversiteit en antidiscriminatie. Zij rapporteren jaarlijks over de discriminatiemeldingen, aangezien dit het punt is waar meldingen worden gedaan door mensen die discriminatie hebben ervaren of waargenomen. Concreet betekent dit dat men op de website van de gemeente Schiedam middels een link, doorverwezen wordt naar een meldingsformulier op de website van RADAR. Afhankelijk van de situatie kan iemand zich ook wenden tot de politie of het College voor de Rechten van de Mens. Cijfers Schiedam Jaarlijks wordt er een monitor opgesteld, dat een overzicht geeft van de meldingen bij meldpunten en door de politie geregistreerde discriminatie-incidenten. In 2020 zijn er bij RADAR 45 meldingen binnengekomen over het terrein huisvesting, waarvan 2 meldingen gingen over een voorval in Schiedam4. Het aantal meldingen over de woningmarkt is daarmee beperkt, en in lijn met voorgaande jaren.
Er wordt jaarlijks relatief meer gemeld over ervaringen in de commerciële dienstverlening, in de wijk en de openbare ruimte. In 2020 liet de monitor ook zien dat Aziatische Nederlanders door het coronavirus vaker te maken kregen met racisme. Het aantal meldingen bij
4
Informatie over deze meldingen kan alleen geanonimiseerd gebruikt worden door gemeenten.
10
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
meldpunten hierover is toegenomen. Tenslotte is het aantal meldingen over de discriminatiegronden herkomst/huidskleur en handicap/chronische ziekten zijn in 2020 aanzienlijk toegenomen. In de basis is RADAR hét meldpunt voor discriminatiemeldingen. We hebben echter ook nog een Huurteam, waar we in wat volgt op in gaan.
Huurteam Sinds 2017 heeft Huurteam Schiedam in opdracht van, en in samenwerking met de gemeente Schiedam, misstanden op de particuliere huurmarkt bestreden. Regelmatig is er sprake van huisjesmelkersgedrag, waarbij te hoge huren worden gevraagd, het onderhoud niet in orde is, en/of huurcontracten onwettige bepalingen bevatten. Bij het huurteam ligt de focus meer op woningopnames dan op dan misstanden als discriminatie. Toch ontvangt ook het Huurteam soms meldingen die te maken hebben met discriminatie. De inschatting is dat dit om minder dan tien meldingen per jaar gaat. Het Huurteam ontvangt soms mondeling meldingen over verhuurders die weigeren om woonruimte aan Poolse of Bulgaarse huurders te verhuren. Maar ook het omgekeerde gebeurt: soms kiezen verhuurders ervoor juist aan de doelgroep arbeidsmigranten te verhuren, vanwege het feit dat deze huurders vaak geen procedure durven op te starten. En zeker denken te weten dat de arbeidsmigrant een hoge prijs voor de woning wil betalen, met weinig risico op procedures. Discriminatie maakt kortom geen onderdeel uit van misstanden waarvoor procedures opgestart kunnen worden. Melders bij het Huurteam worden doorverwezen naar RADAR. Het is onduidelijk of melders ook daadwerkelijk de stap nemen om hun klacht bij RADAR te melden.
Extra maatregelen/acties: om meer zicht te krijgen op discriminatie, kan het meldingensysteem tussen RADAR, het Huurteam en de gemeente verbeterd te worden. Doorverwijzing van het Huurteam naar RADAR onvoldoende. Het Huurteam dient ook bij de gemeente een melding te maken over het voorval. Zo kunnen er meer discriminatie data worden gekoppeld aan het dashboard Huisjesmelkers. Extra maatregelen/acties: Wat gebeurt er met meldingen? In samenwerking met andere beleidsterreinen kan werk worden gemaakt van een betere opvolging van meldingen, zoals het aangaan van bewustwordingsgesprekken met verhuurders, hen informeren over de Schiedamse aanpak en stimuleren tot verbetering.
Aanpak Woonoverlast Woonoverlast is één van de prioriteiten van ons veiligheidsbeleid. Sinds 2018 is er werk gemaakt van de implementatie van de Wet aanpak Woonoverlast, het versterken van de Aanpak Woonoverlast en de Aanpak Huisjesmelkers. De inzet van het Huurteam heeft een belangrijke rol gespeeld in de aanpak van woonoverlast. De aanpak is in ontwikkeling en door de toename van meldingen, hebben we steeds meer zicht gekregen op woonoverlast, illegale bewoning, overbewoning en huisjesmelkerij. Informatie gestuurd werken gaat hiermee gepaard; het dashboard huisjesmelkers helpt ons hierbij. Tenslotte is er een nieuw artikel in de APV toegevoegd, dat huurdersuitbuiting en huisjesmelkerij tegengaat.
11
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
Dashboard: Informatie gestuurd werken In 2019 is de data-tool ‘‘Dashboard Huisjesmelkers’ ontwikkeld. Te hoge huren, overbewoning, overtreding HVV, leegstand, hennepkwekerijen, prostitutie zijn voorbeelden van indicatoren die bij elkaar zijn gebracht in dit dashboard. Met het dashboard hebben we zicht op de malafide partijen die in onze stad bewegen. Het dashboard heeft een signalerende functie, immers zo’n partij kan inmiddels zijn gedrag hebben verbeterd. Het dashboard is een van de middelen in de aanpak huurdersuitbuiting. In 5.2 is meer informatie hierover te vinden, inclusief de extra maatregelen en acties in het licht van de aanpak woningmarktdiscriminatie.
5.2 Benutten aanpak huurdersuitbuiting De aanpak van excessen van huisjesmelkerij en malafide pandeigenaren, draagt bij aan de leefbaarheid en het verhuurklimaat in de stad. Halverwege 2019 is daarom de pilot Goed Verhuurderschap Schiedam gestart. De algemene plaatselijke verordening van de gemeente Schiedam is uitgebreid met een afdeling waarin huurdersuitbuiting aangepakt kan worden. Deze afdeling is een instrument in de aanpak van Ondermijning en Woonoverlast. Met de toepassing van afdeling 10c wordt onevenredige benadeling en uitbuiting van huurders door verhuurders en woningbemiddelaars tegengegaan. Met deze bepaling kan de gemeente huisjesmelkers die bijvoorbeeld stelselmatig huurders uitbuiten of strafbare feiten (laten) plegen in hun panden, aanwijzen als vergunningsplichtig. Met een vergunning aanvraag zal er een Bibob toets plaatsvinden, kunnen voorwaarden verleend worden en kan de vergunning ook weer ingetrokken worden. Er worden vijf verschillende vormen van huurdersuitbuiting en/of woningexploitatie onderscheiden: 1) Discriminatie op de woningmarkt 2) Huisjesmelkers 3) Uitbuiting van arbeidsmigranten 4) Ondermijning (bv hennep/ prostitutie) 5) Malafide woningbemiddelaars Hierbij kan opgemerkt worden dat deze vormen vaak niet losstaan van elkaar.
Voorbeeld: Een malafide pandeigenaar schroomt niet om hele hoge huren te vragen, veel van zijn woningen te verhuren aan arbeidsmigranten, in zee te gaan met malafide tussenpersonen of om een hennepkwekerij te bouwen. Discriminatie maakt hiermee al onderdeel uit van de aanpak huurdersuitbuiting. Zo’n pandeigenaar komt in aanmerking voor het aanwijzen als vergunningsplichtig op grond van afdeling 10C APV. Hier moet een degelijk onderbouwd dossier aan ten grondslag liggen. Samenwerking en delen van informatie met partners als het huurteam, politie en Radar zijn voor de uitvoering van afdeling 10C essentieel. Extra maatregelen/acties: Een verbeterd meldingensysteem en extra databronnen, zorgen voor een verbetering in het dashboard en meer volledige dossieropbouw.
12
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
5.3 Bewustwording verhuurders en huurder Uit onderzoek blijkt dat mensen die een huurwoning zoeken, soms vermoeden dat hierbij gediscrimineerd is. Die vermoedens worden vaak niet omgezet in een melding. Dit kan te maken hebben met een lage meldingsbereidheid (weinig bekendheid van mogelijkheden tot melden), het gevoel te hebben dat melden weinig zin heeft, of niet weten of je gediscrimineerd bent. Niet alleen verhuurders en bemiddelaars weten vaak niet goed wanneer er sprake is van discriminatie, ook voor huurders zelf is dit soms lastig. Voorlichting over de rechten en plichten tijdens het wervings- en selectieproces en hoe je discriminatie kan herkennen, kan erbij bijdragen dat vermoedens eerder worden omgezet in meldingen. In dat kader helpt het als ook als breed onder de aandacht wordt gebracht waar men laagdrempelig kan melden. Extra maatregelen/acties: het voeren van een communicatiecampagne die bestaat uit een huurders- en verhuurdersonderdeel. Beide doelgroepen worden over o.a. hun rechten en plichten geïnformeerd. Voor verhuurders worden daarnaast verhuurtafels georganiseerd: trapsgewijs wordt toegewerkt naar (1) voorlichting en kennisuitwisseling, (2) een intentieverklaring en (3) regulering. Aanbevolen wordt om aansluiting te zoeken bij een overkoepelende campagne gemeente-breed.
Communicatiecampagne huurders De insteek van de campagne is om de kennis en bewustwording onder huurders te vergroten. De communicatiecampagne zal uit verschillende onderdelen bestaan: -
Aandacht voor de Schiedamse aanpak discriminatie Voorlichting: Het bevorderen van voorlichtingsmateriaal voor huurders.
De aandacht voor de Schiedamse aanpak kan via verschillende kanalen worden uitgedragen. Denk aan brochures en andere (digitale) infomiddelen zoals via social media, verhuurwebsites etc. Partijen die zich voorbeeldig gedragen (zoals kan blijken uit de praktijk, zie verderop bij verhuurtafels), kunnen door de gemeente actief in de schijnwerpers worden gezet (faming). Anderzijds kan ook naming and shaming worden gedaan: namen van verweerders, adressen in handhavingsbesluiten en eventueel partijen waar een dwangsom is opgelegd worden openbaar gemaakt. Aanpak richting verhuurders: Verhuurtafels en communicatiecampagne Er kan nog meer worden gedaan om de branche te professionaliseren. Zo kunnen ook makelaars en verhuurders bewuster worden gemaakt van hun rechten en plichten. Kennis en bewustwording is hierbij van belang. We zetten in op zogenaamde verhuurtafels, en hanteren hierbij de werkwijze van de gemeente Rotterdam. De verhuurders vormen als het ware een klankbordgroep, en zij worden betrokken bij de Schiedamse aanpak woningmarktdiscriminatie. De verhuurtafels kunnen verder gaan dan alleen voorlichting en kennisuitwisseling. Een voorbeeld van een invulling van een avond is een presentatie van Woonnet Rijnmond. Zij laten zien hoe hun systeem zou kunnen werken in de particuliere markt.
Uit Rotterdamse ervaringen blijkt dat verhuurders verder willen gaan dan alleen kennisuitwisseling en voorlichting. Zij willen zich graag willen inzetten voor een transparante, eerlijke markt. Het is in
13
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
hun eigen voordeel als rotte appels niet meer op de markt (kunnen) zijn. Het geeft de hele sector namelijk aan slechte naam. Een volgende stap zou daarom een intentieverklaring kunnen zijn, een soort zelfregulering aan de hand van een convenant of intentieverklaring voor verhuurders, die voorop lopen in de ontwikkeling van een discriminatievrij verhuurproces. Verhuurders commiteren zich aan de antidiscriminatiecode van de brancheorganisatie. Verder is men in Rotterdam inmiddels zo ver, dat verhuurders aangeven dat ook een intentieverklaring onvoldoende is. Zij neigen zelf ook naar een vergunning (“intentieverklaring te vrijblijvend”). Zij willen graag dat de gemeente regels maakt, zodat men handvatten en kaders heeft waarbinnen gewerkt kan worden. Makelaars en bemiddelaars weten ook soms niet hoe iets te bereiken, een vergunning kan daar iets aan toevoegen. De tafelavonden kunnen gebruikt worden om te bespreken wat lokale partijen passend vinden en welke oplossingen er kunnen zijn. Zij voelen zo ook meer eigenaarschap bij oplossingen die eruit komen. We combineren deze aanpak met communicatie richting verhuurders en makelaars. Hierbij denken we aan een brief aan deze doelgroep en communicatie via LinkedIn. De nadruk in deze campagne licht op voorlichting en ondersteuning. Hierbij zetten we in op het bevorderen van voorlichtingsmateriaal voor verhuurders.
Hierin besteden we ook aandacht aan onze richtlijnen voor Goed Verhuurderschap. Tot slot: voor de communicatiecampagne (huurders en verhuurders) wordt aanbevolen om aansluiting en samenwerking te zoeken met andere geplande communicatiecampagnes binnen de gemeente, en wellicht te kiezen voor een overkoepelende communicatiecampagne.
14
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
6
Planning
Wat
Wanneer
Verbeteringen meldingensysteem
2022 Q1
Communicatiecampagne huurders
2022 Q2
Samenwerking/verbinding met overkoepelende campagne (terreinen , etc)
Verhuurtafels en communicatiecampagne verhuurders Evaluatie
2022 Q3- 2023 Q2
Samenwerking met Huurteam, gemeente Rotterdam
2024
15
Opmerkingen
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
7
Financiële consequenties Pers. kosten Nvt
Signalering nav meldingen Organiseren van zgn. woontafels + opstellen gemeenschappelijke intentieverklaring Campagne; informatie beschikbaar stellen en advisering t.a.v. communicatie Totaal
16
Act. middelen Nvt
Totaal Nvt
€ 10.000
€ 1.500
€ 11.500
€ 8.000
PM
€ 8.000
€ 18.000
€ 1.500
€ 19.500
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
8
Bijlagen
8.1 Utrecht De gemeente Utrecht heeft het Verwey-Jonker Instituut opdracht gegeven onderzoek te doen naar maatregelen gericht op het transparanter en objectiever maken van het wervings- en selectieproces discriminatie te voorkomen. Ook is gekeken naar mogelijkheden tot sanctioneren en ondersteuning van kandidaat-huurders bij discriminatie- ervaringen. Daaruit blijkt dat er een totaalaanpak nodig is met maatregelen gericht op het voorkómen, aantonen én sanctioneren van discriminatie op de woningmarkt. De kern van de aanpak is het invoeren van een verhuurdersvergunning en een bemiddelingsvergunning. Met deze vergunningen worden de verhuurders en verhuurbemiddelaars, die blijven discrimineren, zichtbaar. Daarnaast bieden de vergunningen mogelijkheden voor sanctionering.
8.1.1 Effecten maatregelen werving- en selectieproces
Voorlichting en professionalisering •Dragen vooral bij aan verminderen van risicomijdende en onbedoelde discriminatie. Maatregelen die enkel via de brancheorganisaties verlopen zijn minder effectief door de geringe organisatiegraad van verhuurders en bemiddelaars. Dat maakt het zelfreinigend vermogen van de sector beperkt.
Standaardiseren wervings- en selectieproces •Eventuele discriminerende mechanismen in het proces kunnen eerder worden herkend: zowel door de verhuurders als de verhuurmakelaars én bij eventuele toetsing door onafhankelijke derden.
Motiveringsplicht bij verhuur •Leidt waarschijnlijk alleen tot nietszeggende uitleg. De effectiviteit kan vergroot worden door de motiveringsplicht onderdeel te maken van een transparanter wervings- en selectieproces.
Meer regulatie woningaanbod •Vermindert discriminatie doordat in een groter deel van de woningmarkt gewerkt wordt met een transparant en objectief toewijzingssysteem.
17
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
8.1.2 Effecten maatregelen sanctioneren Invoeren verhuur- en/of verhuurdersvergunning •Effectiviteit het grootst als er ook wordt gehandhaafd, i.c.m. andere maatregelen. Houd rekening met mogelijke administratieve last. Als maatregel wordt gecombineerd met goed verhuurderschap kan last acceptabel zijn.
Invoeren bemiddelingsvergunning /registratieplicht •Men verwacht aanzienlijk effect vanwege gevolgen: ultieme sanctie is dat bemiddelaars beroep niet meer kunnen uitoefenen. Afschrikkend effect. Bewijslast blijft lastig, maar er zijn mogelijkheden om vermoedens steviger te maken en testen systematisch en geregeld uit te voeren.
Sanctioneren via strafrecht •Onzekere route. Strafrechtelijke bewijslast kan lastig zijn. Wel kan er signaalwerking van uit gaan. ADV heeft voorkeur, omdat deze weg voor individuele huurders te belastend is.
Naming, shaming en faming •Kan effectief zijn, vooral preventief. Echter, huidige schaarste woningmarkt maakt dat er altijd woningzoekenden zijn die bereid zijn te huren bij partij met slechte naam.
Meldcode – en plicht voor verhuurbemiddelaars •Verwachting gering effect. Veel onduidelijk over wanneer er sprake is van discriminatie, bewijslast nodig en lastig te handhaven. Checks via mystery calls kunnen wel indicatie geven. Maatregel kan signaal afgeven.
18
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
8.1.3 Effecten maatregelen ondersteuning kandidaat-huurders
Voorlichting verbeteren •Zal discriminatie an sich niet verminderen. Draagt wel bij aan beter herkennen van situaties. Ook een betere bekendheid van waar men laagdrempelig kan melden, kan meldingsbereidheid vergroten.
Inzet praktijktests om meldingsbereidheid te stimuleren •Kan bijdragen aan bewustwording, meer herkenning en/of toename meldingen. Maar voorwaarde is dat duidelijk moet zijn waar je kan melden, vertrouwen hebben in de organisatie, tijd nemen om te melden etc.
Melden nog laagdrempeliger maken •Kan meldingsbereidheid ten goede komen. Vooral effectief i.c.m. verbetering voorlichting.
Betere ondersteuning bij bewijslast •Effect afhankelijk van inzet kandidaat-huurders. Zij zullen dit zelf moeten doen, met hulp en ondersteuning. Verwachting is dat kleine groep huurders hiertoe bereid is. Ook omdat het psychologisch zwaar is te constateren dat er sprake is van ongelijke kansen.
19
Actieplan discriminatie op de woningmarkt
8.2 Rotterdam De gemeente Rotterdam heeft Radar gevraagd om een veldverkenning over woningverhuur uit te voeren om inzicht te bieden in de situatie in de huursector, hoe het proces van verhuren eraan toe gaat, na te gaan of betrokken woningmarktpartijen met discriminerende eisen worden geconfronteerd en te inventariseren welke maatregelen passen in de Rotterdamse situatie. Voor mogelijke aanpakken is vooral naar de steden Brussel, Gent en Berlijn gekeken. Zijl open voorop. Wat opvalt bij de aanpak in deze steden is dat er bewust gekozen is voor een brede aanpak gericht op diverse actoren, waarbij verschillende maatregelen worden gecombineerd. De aanbevelingen die voor de gemeente Rotterdam worden gedaan, zijn gericht op een combinatie van het toetsen en monitoren van achterliggende oorzaken, toewerken naar meer reglementering binnen de vrije sector, bewustwording bij verschillende betrokken partijen en verder onderzoek om de aard en omvang van het probleem beter in kaart te brengen. Overkoepelend zijn de aanbevelingen bedoeld om bij diverse partijen en verschillende niveaus meer urgentie te creëren voor het voorkomen en bestrijden van discriminatie bij woningverhuur. Neem mensenrechtelijke criteria als uitgangspunt bij de ontwikkeling van woonbeleid : de overheid is verantwoordelijk voor het waarborgen van de toegang tot husisvesting van een ieder.
Monitor de toename van particuliere verhuurders op de woningmarkt. Bied vrijesectorwoningen van corporaties gereguleerd aan. Onderzoek de mogelijkheden voor een objectieve screening van huurders. Werk samen met partijen in binnen- en buitenland. Sluit een charter af. Verbeter de informatievoorziening. Voer praktijktesten uit. Onderzoek het perspectief van huurders. Onderzoek het face-to-face contact tussen makelaar/verhuurder en huurder.
Colofon Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501, 3100 AE Schiedam 14 010 schiedam.nl
20