Bijlage 4 Integraal omgevingskader - Terras aan de Schie

Integraal Omgevingskader Betreft

Transformatie en aanvullende nieuwbouw, Stationsplein 2

Proc.nr.

19CONS032

Datum

18 mei 2020

Adviseurs

B. Hovens (PJZ), R. Geijteman (Stedenbouw & Landschap), De Zwarte Hond (Stedenbouw & Landschap), A. Baglieto (Mobiliteit), Rene den Toom (Economische Zaken), B. Vermaat (Wonen)

1.

Beschrijving plan

Een schetsplan is ingediend voor de transformatie van het kantoorgebouw aan het Stationsplein 2 naar woningen. Het plan voorziet in de sloop van de bovenste drie verdiepingen en de dakopbouw. Deze bouwlagen zullen worden vervangen door 8 nieuwe bouwlagen. Daarnaast zal een nieuwe ‘buitenschil’ aan het pand worden toegevoegd. De plannen voorzien in een gezamenlijke (berg)ruimten in de kelder, commerciële ruimten op de begane grond en eerste verdieping en 130 woningen op de bovenliggende etages.

Impressie bouwplan (Van WilsumVan Loon Architectuur & Stedenbouw, nr. 19-509 SO.01, d.d. 31 maart 2020)

2.

Bestemmingsplan Oost

De planlocatie is gelegen in het bestemmingsplan ‘Oost’ op gronden bestemd als ‘Gemengd-3’ Het gebruik van het gebouw ten behoeve van het wonen is in strijd met de aan de gronden gegeven bestemming. Dat geldt ook voor het gebruik van de eerste verdieping als commerciële ruimte, tenzij deze wordt gebruikt als kantoor.

Het pand is op de volgende punten in strijd met de ter plekke geldende bouwregels:  het gebouw overschrijdt van de maximaal toegelaten bouwhoogte (42,0 meter) tot 52,15 meter;  de toevoeging van een nieuwe ruimere ‘buitenschil’ heeft tot gevolg dat een deel van het gebouw buiten het bouwvlak valt;  de aan de oostzijde van het gebouw voorziene uitkraging op de tweede verdieping is gelegen buiten het bouwvlak;  de aan de westzijde van het gebouw voorziene uitkraging op de tweede verdieping overschrijdt de ter plekke toegelaten bouwhoogte (5,0 meter) tot 7,9 meter. De voor deze locatie aanvullend geldende dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 2’ is niet van toepassing omdat niet wordt voorzien in nieuwbouw waardoor de geldende oppervlakte- en dieptemaat worden overschreden.

3.

Bestemmingsplan Parkeren

Aanvullend geldt het facetbestemmingsplan ‘Parkeren. Op grond van dit bestemmingsplan dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Voor de commerciële functies dient daarnaast op eigen terrein tevens te worden voorzien in voldoende gelegenheid voor het stallen van fietsen en het laden en lossen. De plannen voorzien niet in (de aanleg van) parkeer- en stallingsgelegenheid op eigen terrein. Medewerking aan het plan is mogelijk indien anderszins in voldoende parkeer- en stallingsgelegenheid wordt voorzien (zie: Mobiliteit).

4.

Procedurele aspecten

De combinatie van strijdigheden en het bepaalde in artikel 5, eerste lid van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht maken dat medewerking aan dit initiatief slechts mogelijk is met een herziening van het bestemmingsplan, dan wel de (uitgebreide) afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo. In combinatie hiermee dienen tevens hogere waarden (geluid) te worden vastgesteld (zie: Geluid).

5.

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Een ontwikkeling waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan dient te voldoen aan de regels uit de provinciale Omgevingsverordening. Het niet voldoen aan de provinciale regels is, ontheffingen daargelaten, reden om geen medewerking te verlenen aan een initiatief. Voor deze specifieke ontwikkeling zijn de onderwerpen ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9) en stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.10) van belang. Op voorhand is geen reden om aan te nemen dat de bouwplannen in strijd komen met de provinciale regels.

6.

Stedenbouw en Landschap

Het betreffende pand ligt aan het stationsplein in de wijk Oost te Schiedam. De directe ligging langs de Schie en op het knooppunt van belangrijke routes van en naar de binnenstad is voor de locatie van grote toegevoegde waarde. Er is een nauwe samenhang met de ontwikkelingen op Schieveste en de locatie ‘Kop van de Singel’. Het kavel wordt begrensd door de Prof. Kamerlingh Onneslaan aan zuidzijde, de Overschieseweg aan de westzijde, de Horvathweg aan de noordzijde en het stationsplein aan de oostzijde. Bestaande context Het stationsgebied is volop in beweging. In het verleden is de stationshal vernieuwd, de bussen zijn verplaatst naar de Horvathweg en de metro- en tramlijn zijn aangelegd. Aan het stationsplein is tegenover het AMEC-gebouw een nieuw bouwblok van tenminste zes lagen met woningen en kantoren gebouwd. Aan de noordzijde ligt, tussen het spoor en de snelweg, de ambitieuze ontwikkellocatie Schieveste. Aan de overzijde van de Schie ligt de wijk Nieuwland met een mix van wederopbouw en jaren ’90-bebouwing. De bebouwing is divers en enigszins onsamenhangend, waardoor in eerste instantie een duidelijke oriëntatie ontbreekt. Dit kan ook te maken hebben met de huidige ‘lege’ invulling van de ‘Kop van de Singel’. Deze locatie ten zuiden van het kantoorgebouw is nu nog in

gebruik als parkeerterrein. Zowel het stationsplein als de ‘Kop van de Singel’ zijn onderwerp van studie binnen de gebiedsontwikkeling Schieveste. De PKO-laan, de Singel en de Overschiesestraat (en -weg) leiden allen naar het Stationsplein. Het stationsgebied is een plek waar veel wegen samenkomen en elkaar kruisen wat een complexe structuur met zich meebrengt. Dit kan leiden tot concurrentie tussen de verschillende verkeersstromen of tot barrière werking. Als gebruiker ervaar je dit in de enigszins onoverzichtelijke en onsamenhangende ruimte. De hoogteverschillen in het terrein dragen ook bij aan de complexiteit. Op een aantal plekken zijn trappartijen nodig om de toegankelijkheid en bereikbaarheid voor de voetganger te faciliteren. Het kantoorgebouw ligt te midden van alle bewegingen. Het steekt als een landmark boven de bestaande bebouwing uit en is een oriëntatiepunt voor het stationsgebied.

Luchtfoto van het stationsplein en het Amec gebouw (bron: Streetsmart Schiedam).

Bouwmassa en verschijningsvorm In het voorliggend ontwerpvoorstel wordt het gebouw opgetopt en wordt de gevel ingrijpend gewijzigd. Het bestaande gebouw heeft als beeldmerk naast het station een iconografische waarde maar is echter versleten. Hoewel hergebruik van de oorspronkelijke structuur vanuit duurzaamheidsoogpunt positief is, is het de vraag of, of in hoeverre, het bestaande gebouw uitgangspunt kan zijn voor een nieuw ontwerp bij een functiewijziging zoals voorgesteld. Versterken of voorbouwen op de oorspronkelijke architectuur is daarom niet een eerste uitgangspunt. Een nieuw ontwerp zal vooral op eigen wijze invulling moeten geven aan de functie als beeldmerk aan het stationsplein, waar mogelijk met verwijzingen naar de oorspronkelijke architectuur. Dit is ook wat het ontwerp laat zien en dit is positief. De positie van het gebouw vraagt wel aan alle zijden een uitstraling die past bij een dergelijke publieke plek. Precieze detaillering van de buitenruimten is daarom, gezien mogelijke verrommeling, een aandachtspunt bij verdere uitwerking. In context van de nieuwe ontwikkelingen aan de achterzijde van het station, aan de kop van de Singel en die van het station zelf, is het toevoegen van een aantal bouwlagen goed uit te leggen. Inpassing van het gebouw aan de openbaar vervoer knoop. Het gebouw staat op een bij uitstek openbare plek.

Plinten zouden daarom actief moeten zijn. Vooral aan het Stationsplein en de PKO-laan is interactie mogelijk tussen het openbaar gebied en het programma in het pand gewenst. Dit kan in de vorm van een publiek programma en/of meerdere toegangen tot het gebouw.

Dit geldt ook voor de gevel aan de Horvathweg. Het verdient de voorkeur om de plinten zowel op niveau van de Horvathweg als het stationsplein te activeren en daar het gebouw te ontsluiten. Het realiseren van een (semi-)openbare verbinding tussen beide niveau’s is hier een pre en kan een belangrijke kwaliteit toevoegen. Dit kan de verbinding tussen de verschillende vormen van OV verbeteren en maakt het gebouw tot een niet te missen schakel in de openbare ruimte. Een achteringang en een nieuwe entreezijde op het maaiveldniveau tussen het Horvathviaduct en het AMECgebouw, zoals nu gepresenteerd, is gezien sociale veiligheid en een gefragmenteerde openbare ruimte echter niet wenselijk. Het gebouw moet niet afhankelijk zijn van het al dan niet verplaatsen van de tramhalte, aangezien dit samenhangt met de ontwikkeling van het station als geheel, wat nog in een onderzoeksfase verkeert. Het gebouw moet onafhankelijk van de precieze configuratie van het openbaar gebied daaromheen een positieve bijdrage kunnen leveren aan het stationsplein. De gekozen oplossing dient vanuit verschillende mogelijke toekomstscenario’s te worden onderbouwd. Waaronder het wel of niet verplaatsen van de tramhalte en wel of niet wijzigen van de functie van de Overschieseweg.

Een optie zou kunnen zijn om ook aan de zijde van de Overschieseweg een representatieve gevel te maken om zo, in vergelijking tot het huidige situatie, de relatie tussen het gebouw en de Schie te verbeteren. Overige aandachtspunten  Het is onduidelijk hoe de ondergrondse fietsenstalling, in de kelder van het gebouw, bereikt kan worden vanaf het maaiveld.  Het inpassen van een mogelijkheid voor laden en lossen (met name voor het commerciële programma) ontbreekt nog. Het laden en lossen vraagt voldoende inpandige opstelmogelijkheden voor goederen. De impact die laden en lossen heeft op het goed functioneren van het stationsplein moet daarbij ook inzichtelijk worden gemaakt.  De ligging van kabels en leidingen in relatie tot de uitbreiding van het gebouw.

7.

Wonen

Beoordeeld is of het beoogde plan aansluit bij het gemeentelijk woonbeleid. Een van de speerpunten hierin is het realiseren van een kwalitatief goede, gedifferentieerde en evenwichtige woningvoorraad die de wooncarrière van Schiedammers faciliteert: een wooncarrière die aantrekkelijk is voor hogere en midden inkomensgroepen van binnen en buiten stad en die aansluit op de wooncarrière van, en mogelijk maakt voor, lagere inkomensgroepen uit de stad. Met een aantrekkelijk woningaanbod binden we Schiedammers aan de stad, en daarnaast dient het woningaanbod aan te sluiten bij de wooncarrière van sociale stijgers. Het omzetten van een tijdelijke naar een permanente woonbestemming plus het toevoegen van extra woonlagen heeft een positief effect op de woningvoorraad: er worden netto 130 woningen toegevoegd. De woningen zijn zelfstandig en bevatten oppervlaktes groter dan 70 m 2. Hiermee wordt voldaan aan de minimale oppervlakte eis van 70m2 GBO voor nieuwe woningen. Dit zorgt ervoor dat de woningen een bepaald kwaliteitsniveau hebben, en draagt bij aan een woningvoorraad die voldoende gedifferentieerd is. Gelet op de oppervlaktes die momenteel in de plannen zijn opgenomen, lijken de woningen zich te gaan bevinden in het betaalbare segment (huur tot maximaal €1.000 en koop tot maximaal €310.000).

De gemeente zal middels private of publiekrechtelijke weg regelen dat deze middeldure gerealiseerde woningen voor een langere termijn in dit segment worden behouden. Wij staan ook positief tegenover het realiseren van duurdere woningen boven deze middeldure prijsgrens, als de kwaliteit van de woningen en de bijbehorende voorzieningen daarbij passend zijn. De kwaliteit van de woningen en de bijbehorende voorzieningen zijn belangrijk voor het hoogstedelijk woonmilieu dat gerealiseerd wordt rond het station van Schiedam Centrum. Ook zal dit bepalend zijn voor de keuze van de gewenste doelgroep in de te realiseren woningen. De woningen ontlenen in zeer hoge mate hun aantrekkelijkheid aan de locatie en haar omgeving. Vanuit de huidige en toekomstige

situatie zal de mobiliteit van de bewoners van dit gebied voornamelijk gericht zijn op openbaar vervoer en minder op vervoer per (eigen) auto. Een goede plek om minimaal 2 fietsen per woning te stallen draagt bij aan deze aantrekkelijkheid, alsmede de mogelijkheid om van deelmobiliteit gebruik te kunnen maken. Daarnaast biedt de aanwezigheid van een goede bezorg- en afhaalvoorzieningen van online bestellingen bij aan het voorzien in een essentiële behoefte van de beoogde bewoners. Hiermee zal rekening gehouden moeten worden met de inrichting van de woonomgeving. Vanuit Wonen wordt er positief geadviseerd op dit plan. Wel wordt er aandacht gevraagd voor de situering van de woningtypen: idealiter bevinden de ruimere appartementen met balkons zich aan de zuidzijde van het appartementengebouw.

8.

Mobiliteit

Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen vereist zijn, zijn op 22 augustus 2017 gemeentelijke parkeernormen vastgesteld. Voor de woningen geldt een parkeernorm van 0,7 parkeerplaatsen per woning (normen voor het deelgebied schil / gereguleerd parkeren). Omdat het commerciële programma nog niet nader is uitgewerkt wordt uitgegaan van het eerdere voorstel voor een restaurant en een supermarkt. Voor een restaurant geldt een norm van 1,6 parkeerplaatsen per 100 m² en voor een (buurt)supermarkt een norm van 0,2 parkeerplaatsen per 100 m². Voor de totale ontwikkeling zijn 91 parkeerplaatsen vereist. De plannen voorzien niet in parkeergelegenheid op eigen terrein. Functie

Parkeernorm

Aantal

Appartementen Restaurant Supermarkt

0,7 1,6 0,2

130 st. 500 m² 450 m²

Parkeervraag (dag) 45,5 3,2 0,5

Parkeervraag (avond) 81,9 7,6 0,7

Parkeervraag (nacht) 91,0 0,0 0,0

Op grond van het bestemmingsplan is het mogelijk af te wijken van het vereiste tot het hebben van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein indien gebruik kan worden gemaakt van bestaande parkeerplaatsen binnen een afstand van 300 meter. Op grond van de voorliggende informatie wordt geconcludeerd dat thans geen gebruik wordt gemaakt van de parkeerplaatsen in de in de nabijheid gelegen parkeergarage, waardoor het niet mogelijk is om af te wijken van de hoofdregel. Het is tevens mogelijk om af te wijken indien sprake is van uitwisselbaarheid van parkeervoorzieningen bij woningbouw welke wordt gerealiseerd binnen 500 meter van station Schiedam Centrum. Van deze situatie is in dit geval sprake en wordt in dit geval een lagere parkeernorm als acceptabel beoordeeld. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de voor de ontwikkeling aan de noordzijde van het station (Schieveste) gehanteerde parkeernorm van 0,3 parkeerplaatsen per woning. Dit zorgt voor een parkeerbehoefte van 39 parkeerplaatsen. Omdat de plannen niet voorzien in enige parkeergelegenheid op eigen terrein of in de directe nabijheid wordt ook uitgaande van deze flexibiliteitsbepaling niet voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Gelet op voorgaande dient nader te worden verkend op welke wijze invulling gegeven kan worden aan de parkeerbehoefte.

Daarbij wordt ook aanbevolen om de mogelijkheden voor deelauto’s of andere mobiliteitsvormen nader te verkennen. Aanvullend zal moeten worden verantwoord op welke wijze wordt voorzien in:  voldoende gelegenheid voor het stallen van fietsen, waarbij dient te worden uitgegaan van een norm van 2 á 3 stallingsplaatsen per woning.  de mogelijkheid van laden en lossen ten behoeve van de commerciële functies.

9.

Economische Zaken

Trasformatie kantoren naar wonen Het AMEC-kantorengebouw heeft jarenlang geheel leeg gestaan voordat het omstreeks 2015 op tijdelijke basis is getransformeerd naar studenten-/expatwoningen. In de plint op de begane grond is omstreeks die tijd een supermarkt gevestigd. De transformatie van een leegstaand kantoor naar woningen was indertijd al een wenselijke ontwikkeling, zowel ter bestrijding van de (op dat moment landelijk enorme) kantorenleegstand, het nuttig gebruik van dit markante pand als de wens van de om op het nabijgelegen Schieveste fase 2 een aanzienlijk nieuw kantorenprogramma te realiseren. Ondanks gewijzigde inzichten omtrent Schieveste, wat hoofdzakelijk een woongebied zal worden, bestaat er geen economisch bezwaar tegen het definitief transformeren van dit kantoorgebouw aan het Stationsplein naar een woongebouw. Het gebouw vervulde haar bestemde economische functie al geruime tijd niet meer, zodat geen feitelijke arbeidsplaatsen komen te vervallen. De beschikbare werken kantoorruimte die met dit plan verloren gaat, zal kunnen worden gecompenseerd met het beoogde kantorenprogramma aan de noordzijde van de A20 (gekoppeld aan de innovatieve maakindustrie op het bedrijventerrein) en op een resterend deel van Schieveste dat nog wel voor kantoren zal worden bestemd.

Deze locaties bevinden zich ook ruim binnen de invloedssfeer en het aanloopgebied van het station Schiedam Centrum. De noordzijde van de A20 zal zo steeds meer op werken gericht zijn, het gebied ten zuiden van de A20 en het station zal vooral een woonfunctie hebben. Commerciële functies Voortzetting van de detailhandelsfunctie in de vorm van een supermarkt lijkt voor de hand te liggen. Deze supermarkt vervult een belangrijke facilitaire rol voor passanten, reizigers en bewoners van Schiedam Oost, en potentieel voor de toekomstige bewoners van Schieveste. Ook een restaurant (met een terras) kan een logische functies zijn op deze centrale plek aan het station en langs de Schie. Uit de plannen wordt nog onvoldoende duidelijk wat de specifieke invulling van de commerciële ruimten zal zijn. Dit zal moeten worden verduidelijkt bij de verdere uitwerking van de plannen. Daarbij wordt opgemerkt dat indien sprake is van een uitbreiding van het detailhandelsoppervlak dit nader zal moeten worden beargumenteerd gelet op de regionale afspraken inzake detailhandel en de provinciale regels inzake detailhandel.

10. Geluid De planlocatie is gelegen binnen meerdere wettelijke geluidszones als bedoeld in de Wet geluidhinder. Een akoestisch onderzoek is uitgevoerd naar de geluidsbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen (Wolf+Dikken Adviseurs, nr. 819042aa, d.d. 14 mei 2019). Geconcludeerd wordt dat de voorkeursgrenswaarde voor geluid vanwege binnenstedelijke wegen (A20, Horvathweg) alsmede railverkeer (spoor Schiedam-Delft) ter plaatse van de woningen wordt overschreden. Bij een aanzienlijk deel van woningen is sprake van een overschrijding van de maximaal te ontheffen grenswaarden ten gevolge van het verkeer op de A20. Het is gelet op deze overschrijding pas mogelijk medewerking te verlenen aan het plan indien: 1. zodanige akoestische maatregelen worden getroffen dat alsnog wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarden, of; 2. dove gevels als bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbij de bepalingen uit het gemeentelijk beleid hogere waarden aanvullend van toepassingen zijn.

11. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking vereist dat indien een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt de behoefte aan deze ontwikkeling wordt beschreven. Met de transformatie van het pand wordt deels invulling gegeven aan de in de regionale woningmarktafspraken, het Verstedelijkingsakkoord en de Woondeal Zuidelijke Randstad vastgelegde kwantitatieve woningbehoefte van circa 5.000 woningen. De transformatie van het pand draagt bij aan het realiseren van de landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke doelstellingen om te voorzien in meer woningen en een meer gevarieerd aanbod aan woonmilieus. De ontwikkeling vindt geheel plaats binnen bestaand stedelijk gebied en sluit aan bij het verstedelijkingsakkoord en de woondeal om het

woningbouwprogramma te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is centraal gelegen, aansluitend op het multimodaal OV-knooppunt station Schiedam Centrum waar trein, tram en bus en metro samenkomen. De ontwikkeling van het plangebied voldoet daarmee voor wat betreft het wonen aan de vereisten van een duurzame verstedelijking. Het commerciële programma is nog niet nader ingevuld. In het kader van duurzame verstedelijking zal het beoogde programma met een behoeftenonderzoek nader moeten worden onderbouwd.

12. Besluit MER De transformatie van een kantoorpand betreft geen stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat sprake is van een bestaand pand op een binnenstedelijke locatie, gelegen in een sterk verstedelijkt gebied. Het project heeft een beperkte oppervlakte, binnen de context van dit verstedelijkte gebied, en voorziet in de toevoeging van een beperkt aantal woningen aan de totale woningvoorraad van Schiedam. Aangezien geen sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage, is voor dit plan geen een m.e.r.-beoordeling vereist.

13. Conclusie en Advies Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. Op hoofdlijnen kan worden ingestemd met de voor deze ontwikkeling vereiste afwijking van het bestemmingsplan, als voornoemd. Medewerking aan het plan is mogelijk indien het plan in lijn met de opmerkingen in dit integraal omgevingskader nader wordt uitgewerkt.

14. Disclaimer Dit integraal omgevingskader is met zorg samengesteld. Getracht wordt een volledig en actueel beeld te geven van de (on)mogelijkheden voor dit initiatief. Er is zoveel als mogelijk rekening gehouden met voorzienbare ontwikkelingen en beleid dat in voorbereiding is. In ieder geval geldt dat indien niet binnen 6 maanden na dagtekening een aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend, de inhoud verouderd kan zijn.