Bijlage 3 Schaarsteonderbouwing Schiedam

Rapport

Schaarste in Schiedam Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Schaarste in Schiedam Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Datum

6 september 2024

Opdrachtgever:

Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Contactpersoon:

Ilze Tas

Nadere inlichtingen:

Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl;

Projectnummer:

P47190

RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL

DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM

IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01

T 020 522 11 11 KVK 33227618

Inhoud Inleiding

2

1

Woningtekort in Nederland

4

2

Inzicht in de woningmarkt

5

2.1

(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen

5

2.2

Spanningsindicator

9

2.3

Samenvattend

10

3

4

5

6

7

Sociale huursector

12

3.1

Toegang en verdeling

12

3.2

Woningzoekenden en zoekgedrag

12

3.3

Verhuringen

14

3.4

Slaagkansen

18

3.5

Samenvattend

20

De particuliere huursector

22

4.1

Prijsontwikkelingen

22

4.2

Actueel aanbod

23

4.3

Toegankelijkheid

25

4.4

Samenvattend

26

Koopsector

28

5.1

Woningmarktindicatoren

28

5.2

Prijsontwikkelingen

32

5.3

Actueel aanbod

34

5.4

Toegankelijkheid

35

5.5

Samenvattend

37

Vitale beroepen

39

6.1

Landelijk tekort

40

6.2

Vitale beroepen

40

6.3

Lokale arbeidsmarkt

43

6.4

Vitale beroepen in de regio

43

6.5

Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen

49

6.6

Samenvattend

53

Verhuizingen binnen de gemeente

54

7.1

Sociale huursector

54

7.2

Koopsector

54

7.3

Samenvattend

57

8

Conclusie

Bijlagen

Rapport Schaarste in Schiedam

58 61

1

Inleiding De gemeente Schiedam treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatie voorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Schiedam onderzocht.

Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot €390.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Schiedam van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad.

Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de social e koopsector.

Rapport Schaarste in Schiedam

2

Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Schiedam. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

Rapport Schaarste in Schiedam

3

1

Woningtekort in Nederland

In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen 1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.

Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap va n huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte zijn er ook landelijke en gemeentelijke cijfers die de druk op de koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat 3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2024 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022 en 2023, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. Ook Schiedam wordt gekenmerkt door een hoge druk volgens BPD. De gemeente Schiedam staat op plek 77 van de 342 onderzochte gemeenten.

Schiedam staat van de regio Rotterdam op plek vier van meest verhitte koopwoningmarkt (na Rotterdam, Capelle aan den IJssel en Lansingerland).

1

ABF (2023) Dashboard Woningtekort.

2

Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.

3

BPD (2024) Hittekaart 2024.

Rapport Schaarste in Schiedam

4

2

Inzicht in de woningmarkt

We zoomen verder in op de gemeente Schiedam. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de Schiedamse woningmarkt.

2.1 (Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.

Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Schiedam. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Schiedam en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.

Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen.

Rapport Schaarste in Schiedam

5

Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.

Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebb en aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is een stuk lager. Het aanbodtekort van eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben , deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is het laagst van de verschillende woningtypen. Het aantal daadwerkelijk recent be trokken is in dit segment hoger dan de vraag. Hetzelfde geldt voor de meergezinshuurwoningen. Voor meergezinswoningen, koop en huur, lijkt het aanbod voor woningzoekenden groter te zijn dan dat er vraag is. De vraag naar eengezinswoningen is in de huursector groter dan het aantal recent betrokken. Dit type woningen wordt in praktijk relatief weinig aangeboden , terwijl wel veel mensen de wens voor zo’n woning hebben. Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste in Schiedam

6

De vraag is het grootst naar grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers of appartementen met 3 of meer kamers), zie ook Figuur 2-2. In die eerste categorie lijkt ook de druk het grootst. Er zijn ruim twee derde minder woningen recent betrokken in de categorie grote eengezinswoningen dan dat er vraag is. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is juist een enorm overschot. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien. In bijlage 1 zijn de prijsklassen nader gespecificeerd. Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Vraag naar woningen tot de middenhuurgrens (€1.075) en woningen met een huurprijs boven deze grens zijn beiden redelijk in verhouding tot de gerealiseerde verhuizingen. Voor woningen tot de middenhuurgrens is iets meer aanbod dan vraag. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de p raktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt.

Rapport Schaarste in Schiedam

7

Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse van de sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens en in mindere mate naar woningen in de prijsklasse boven de middeldure koopgrens. Ook de recente verhuizingen laten zien dat de koopsector, en met name het goedkoopste segment daarin, moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.

Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

Rapport Schaarste in Schiedam

8

2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar eengezinskoop- en huurwoningen lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt. Naar huur- en koopappartementen is juist minder vraag dan de woningvoorraad biedt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag. Eengezinskoop- en huurwoningen zijn sterk ondervertegenwoordigd in de recent betrokken woningen, huurappartementen juist oververtegenwoordigd, ook ten opzichte van de woningvoorraad. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijker om een (ander) huurappartement te bemachtigen. Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.

Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt.

De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. We zien vooral veel spanning onder eengezinswoningen, zowel in de koop als in de huur. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector; koopwoningen worden gemiddeld 2 keer meer Rapport Schaarste in Schiedam

9

gevraagd dan betrokken. Dit komt voornamelijk door de eengezinswoningen, bij meergezinskoopwoningen is er iets meer aanbod dan vraag. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk ruim twee keer en bijna 3 keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder en meer gebalanceerd. Eengezinshuurwoningen zijn het krapste segment, maar voor huurappartementen geldt dat er minder vraag is. Naar huurwoningen in de sociale huursector is iets meer vraag dan recent betrokken. Bij vrije sectorwoningen tot en boven de middenhuurgrens (€1.075) lijkt er geen sprake van krapte. De ogenschijnlijke balans in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt k rap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt. Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.

2.3 Samenvattend Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor voornamelijk eengezinswoningen in zowel de huur- als koopsector in de gemeente Schiedam. Ook zien we enige druk op de sociale huursector. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er sprake is van krapte in de koopsector - in alle prijsklassen. Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming en wordt het voor starters op de woningmarkt lastiger om een huurwoning te vinden.

Rapport Schaarste in Schiedam

10

In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.

Rapport Schaarste in Schiedam

11

3

Sociale huursector

In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Schiedam schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.

3.1 Toegang en verdeling In de gemeente Schiedam bestaat 31 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit 5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Schiedam aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep •

Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot €37.625 (prijspeil 2024));

•

Doelgroep huurtoeslag: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €51.022 (prijspeil 2024)).

Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.

3.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekende n in de sociale huursector in gemeente Schiedam. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Schiedam. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden wonin gen in de

4

Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Schiedam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Schiedam.

5

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom

Rapport Schaarste in Schiedam

12

gemeente Schiedam na een stijging weer gedaald (Figuur 3-1). Er waren in 2019 27.719 actief woningzoekenden in de gemeente Schiedam. Dat is na een toename in 2020 weer afgenomen in 2021 en 2022 tot 25.771 in 2022.

Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Schiedam en de regio Rotterdam. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is was tot 2022 hoger dan gemiddeld in de regio. Gemiddeld waren er 267 reacties per woning in 2019 en dit is toegenomen tot gemiddeld 424 reacties per woning in 2021 om in 2022 te zakken naar 268 reacties. Deze afname is te verklaren door een afname in actief woningzoekenden en een toename in het aantal verhuringen. In de regio is het gemiddeld aantal reacties wel verder gestegen.

Rapport Schaarste in Schiedam

13

Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om ongeveer 500 tot 800 woningen per jaar in de gemeente Schiedam. Dit is zo’n 5 procent van het totaal aantal verhuringen in de regio Rotterdam. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 20 19 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2021 lag het aantal verhuringen het laagst, namelijk op 519 verhuringen. Deze daling in het aantal verhuringen had het grootste effect op het aanbod in het reguliere inschrijfduurmodel (ook wel het aanbodmodel). Het aandeel verhuringen via directe bemiddeling nam toe in de jaren 2021 en 2022 (zie Figuur 3-3). In gemeente Schiedam wordt er geen gebruik gemaakt van andere aanbodmodellen dan het inschrijfduurmodel en directe bemiddeling.

Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.

Inschrijfduurmodel Directe bemiddeling Totaal

Rapport Schaarste in Schiedam

2019 466 161 627

2020 577 202 779

2021 359 160 519

2022 324 218 542

2023* 185 83 268

14

Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

In Figuur 3-4 zijn de verhuringen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is stabiel over de jaren. In alle jaren gaat het bij ongeveer negen op de tien verhuringen om een appartement.

Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduurmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgenten, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden

Rapport Schaarste in Schiedam

15

vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Schiedam hoger is dan het gemiddelde in de regio en tussen de 3,6 en 4,6 jaar bedraagt. Ook is er sprake van een toename in de mediane inschrijftijd over de periode van de afgelopen drieënhalfjaar in zowel de gemeente als de regio. De mediane inschrijftijd is in de gemeente Schiedam bijna anderhalf jaar hoger dan in de regio. Dit komt door de invloed van de verhuringen via het inschrijfduurmodel. I n Schiedam komt het overgrote deel van de verhuringen via het inschrijfduurmodel tot stand ten opzichte van de helft in de regio Rotterdam. Ook zijn er in Schiedam voor de reguliere woningzoekenden geen alternatieven voor dit inschrijfmodel . Dat heeft dus effect op de mediane inschrijftijd, aangezien mensen hier van afhankelijk zijn voor het vinden van een woning. Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Schiedam en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Dat is ook te zien in Figuur 3-6. De mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel ligt hoger dan die via directe bemiddeling. Via het inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd over de drieënhalfjaar is toegenomen van 3,8 jaar in 2020 tot 5,1 jaar in het eerste halfjaar van 2023. Bij directe bemiddeling is ook een toename in mediane inschrijfduur te zien, van 0,5 jaar in 2020 naar 2,4 jaar in het eerste halfjaar van 2023.

Rapport Schaarste in Schiedam

16

Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Schiedam uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Schiedam naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. Voor de grotere huishoudens nam de mediane inschrijftijd af: 3,8 jaar voor de vierpersoonshuishoudens en een kleine toename van 0,4 jaar voor de vijfpersoonshuishoudens. Voor de driepersoonshuishoudens nam de inschrijftijd toe met 1,4 jaar en voor de één- en tweepersoonshuishoudens nam de mediane inschrijftijd toe met ongeveer een jaar. De toegenomen inschrijftijd voor vijfpersoonshuishoudens kan komen doordat er relatief minder aanbod is van geschikte woningen met voldoende ruimte voor 5 personen. Dit is ook te zien in het ontbreken van mediane inschrijftijd voor grotere huishoudens, wat komt doordat er in dat jaar geen toewijzingen aan dit soort huishoudens is geweest.

Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.

1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Schiedam

2020 3,3 3,8 3,8 4,8 4,0 3,6

2021 4,4 4,1 4,7 3,8 4,3

2022 4,5 4,4 4,0 1,0 4,4 4,4

2023 4,3 4,7 5,2 4,6

Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep nam tussen 2020 en 2022 met een jaar toe. In het eerste halfjaar van 2023 is de mediane inschrijftijd iets afgenomen tot 4,3 jaar. Voor de secundaire doelgroep was de toename groter. Namelijk ruim een jaar in 2022 en nog een half jaar het jaar erop.

Rapport Schaarste in Schiedam

17

Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Schiedam

2020 3,3 3,8 3,6 3,6

2021 4,3 3,9 3,1 4,3

2022 4,4 5,0 4,4 4,4

2023 4,3 5,6 4,6

3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse. Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.

In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Schiedam. De slaagkansen in de gemeente Schiedam zijn in de onderzochte periode constant gebleven. In 2021 daalde de gemiddelde slaagkans van 1,7 procent naar 1,5 procent. Deze daling is het gevolg van een daling van het aantal verhuringen , terwijl het aantal woningzoekenden minder sterk afnam. In 2022 steeg de slaagkans weer tot 1,7 procent door een grotere toename in het aantal verhuringen. Hoewel de gemiddelde slaagkans de afgelopen jaren gelijk is gebleven, is een slaagkans van 1,7 procent laag.

Rapport Schaarste in Schiedam

18

Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Schiedam zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met leeftijd. Voor 65plussers is de slaagkans als enige door de jaren heen zelfs toegenomen. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen, behalve de 65-plussers en 23 tot en met 34 jaar, voor wie de slaagkansen zijn toegenomen. Relatief gezien zijn de slaagkansen voor de leeftijdsklasse 35 t/m 44 jaar en jongeren onder de 23 jaar het hardst gedaald, terwijl hun slaagkansen al laag waren.

Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO

<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Schiedam

2019 1,1% 1,1% 1,7% 2,0% 4,1% 7,6% 1,7%

2020 2,1% 1,2% 1,5% 1,4% 1,6% 3,8% 1,7%

2021 1,0% 1,2% 1,2% 1,2% 3,8% 6,8% 1,5%

2022 0,8% 1,2% 1,2% 1,7% 3,7% 8,2% 1,7%

Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 3-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (49 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt Rapport Schaarste in Schiedam

19

37 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagde n. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 11 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 7 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen ruim twee keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 1 tot 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 8 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdsc ategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 6 procent uit van de geslaagden. Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).

Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Schiedam voor periode 2019 t/m 2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO

3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal actief woningzoekenden is gedaald tussen 2019 en 2022 en de slaagkansen ongeveer gelijk zijn gebleven, laten andere indicatoren wel zien dat er sprake is van een toenemende druk.

Rapport Schaarste in Schiedam

20

• Het aantal verhuringen nam af van 627 in 2019 naar 542 toewijzingen in 2022. • Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam in de gemeente toe van 267 in 2019 tot 424 reacties in 2021. In 2022 volgde daarentegen een daling tot gemiddeld 268 reacties. Het gemiddeld aantal reacties in de eerste jaren van de onderzochte periode is hoger dan het gemiddelde in de regio Rotterdam en nam t evens harder toe. Ook in de regio nam het gemiddelde aantal reacties toe. • De mediane inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur nam toe van 3,6 jaar in 2020 tot 4,6 jaar in het eerste halfjaar van 2023. Dat is hoger dan de mediane inschrijftijd in de regio. • De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Schiedam zijn laag. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huu rwoning en hebben een lage slaagkans.

Rapport Schaarste in Schiedam

21

4

De particuliere huursector

Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidi ge aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhan ds van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Schiedam. Ongeveer 20 procent van de woningen in Schiedam zijn particuliere huurwoningen 6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koop - en sociale huursector.

4.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit 7. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de gemeente Schiedam zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van net iets meer dan €10 in het eerste kwartaal van 2016 naar €16 in het derde kwartaal van 2023. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna €14 en in 2023 Q3 meer dan €19. Ook in de provincie Zuid -Holland als geheel is er sprake van een flinke huurprijsstijging. De huurprijs per vierkante meter is toegenomen van €13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan €18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag.

6

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom

7

Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.

Rapport Schaarste in Schiedam

22

Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in gemeente Schiedam 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.

4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Schiedam gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens (€ 80 8) en € 1.075. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we gekeken naar aangeboden huurwoningen op huurplatforms Pararius en Funda. In totaal werden er bij Pararius 43 beschikbare huurwoningen aangeboden op peilmoment 10 oktober 2023 (Tabel 4-1). In aanvulling werden er ook 11 (andere) woningen te huur aangeboden op Funda. Dit brengt het totale unieke aanbod op 54 woningen. De mediane huurprijs van het actuele aanbod was € 1.375 per maand. Dat is ruim boven de middenhuurprijsgrens van € 1.075. Van de 54 aangeboden woningen werden slechts 7 woningen aangeboden in het middenhuursegment en geen enkele van het sociale segment. De mediane oppervlakte van de aangeboden huurwoningen was 85 vierkante meter. De huurprijs per vierkante meter van het aanbod op het meetmoment is gemiddeld €17,30. Dat is hoger dan werd gemeten in het derde kwartaal van 2023 door de huurmonitor van Pararius.

Rapport Schaarste in Schiedam

23

Tabel 4-1 Totaal aanbod van particuliere huurwoningen in oktober 2023 in de gemeente Schiedam. Bron: Pararius2023; bewerking RIGO.

Totaal aantal aangeboden woningen Mediane huurprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs

54 € 1.375 85 m2 € 17,30

In Figuur 4-2 is weergegeven hoe deze 54 woningen zijn verdeeld naar prijsklasse en oppervlakte. Er zijn relatief weinig woningen tot en met de middenhuurgrens in het aanbod, en deze zijn allemaal kleiner dan 100 vierkante meter. Bijna de helft van de woningen in dit segment hebben 2 kamers en zijn kleiner dan 50 m 2 . Boven de middenhuurprijsgrens is meer beschikbaar aanbod. In de prijsklasse €1.075 tot €1.400 werden 23 huurwoningen aangeboden. Van de woningen in dit aanbod is bijna de helft kleiner dan 75 vierkante meter. Tevens werden in deze prijsklasse drie woningen (12 procent) aangeboden die 100 vierkante meter of groter zijn. Grotere woningen van 100 vierkante meter of meer zijn voornamelijk in het duurste segment te vinden. Boven een huurprijs van €1.400 per maand is bijna de helft van de huurwoningen 100 vierkante meter of groter. In deze hoogste prijsklasse worden slechts een klein aantal woningen met een oppervlakte tot 50 vierkante meter aangeboden. Figuur 4-2 Actueel aanbod van particuliere huurwoningen naar prijsklasse en oppervlakte. Bron: Pararius, 2023; bewerking RIGO.

Het aanbod concentreert zich met name in een aantal wijken . Zoals te zien in Tabel 4-2 stonden de meeste aangeboden woningen in Oost (17 woningen) te huur. Daarop volgen de wijken Tussen Havens en Grachten en Centrum (beide 9 woningen).

Rapport Schaarste in Schiedam

24

Tabel 4-2 Aantal aangeboden huurwoningen op Pararius per wijk in de gemeente Schiedam. Bron: Pararius; bewerking RIGO.

Wijk Oost Centrum Tussen Havens en Grachten West Zuid Nieuw Mathenesse Groenoord en Kethel

Aantal 17 9 9 6 6 4 3

4.3 Toegankelijkheid We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. In de particuliere huursector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel particuliere verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minstens vier keer de huurprijs moet zijn. Om te bepalen in hoeverre de particuliere huursector toegankelijk is, onderzoeken we de beschikbaarheid van acht verschillende inkomensgroepen, waaronder de primaire en secundaire doelgroepen, alsmede zes middeninkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. Tabel 4-3 toont de maximale huurprijs die huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Bijvoorbeeld, een huishouden met een modaal inkomen kan een woning huren met een huurprijs tussen de huurtoeslaggrens en €833. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en middeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeelden hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen.

Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen . Tabel 4-3 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders

Boven-

Jaarinkomen

Groep

Maandinkomen

€ 25.475 (primaire doelgroep 1phh)

A

€ 2.123

€ 530

€ 34.575 (primaire doelgroep mphh)

B

€ 2.881

€ 720

€ 40.000 (laag middeninkomen 1)

C

€ 3.330

€ 833

€ 44.035 (laag middeninkomen 2)

D

€ 3.700

€ 925

€ 48.625 (middeninkomen 1)

E

€ 4.050

€ 1.013

€ 60.000 (middeninkomen 2)

F

€ 5.000

€ 1.250

€ 70.000 (hoog middeninkomen 1)

G

€ 5.830

€ 1.468

€ 80.000 (hoog middeninkomen 2)

H

€ 6.660

€ 1.665

Rapport Schaarste in Schiedam

grens huur

25

In onderstaande Figuur 4-3 is een overzicht gemaakt van de huurprijzen van het huidige aanbod van huurwoningen die geadverteerd worden op Pararius en Funda. De blauwe lijn toont het percentage van de 54 huurwoningen op Pararius en Funda dat wordt aangeboden tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur is bijvoorbeeld af te lezen dat 56 procent van het aanbod een huurprijs heeft van maximaal €1.400. De acht verticale lijnen geven de maximale huurprijzen van de gedefinieerde inkomensgroepen weer. Voor elke groep geldt dus dat zij het aanbod kunnen betalen wat links ligt van hun respectieve lijn. Voor een groot deel van de middeninkomens (groepen A t/m E) biedt de particuliere huursector nauwelijks een alternatief. Waar inkomensgroep E (€48.625) toegang heeft tot 13 procent van het aanbod, is er voor de primaire (groep A), secundaire doelgroep (groep B) en lage middeninkomens (groep C) geen bereikbaar aanbod in de particuliere huursector. Voor inkomensgroep F, met een inkomen van €60.000, is er grofweg 32 procent van het aanbod toegankelijk. Zelfs voor de hoogste inkomensgroep, met een inkomen van €80.000 (groep H, 2x modaal) is twee derde van het aanbod toegankelijk. Daarmee is een groot deel van het aanbod op de particuliere huurmarkt ontoegankelijk voor al deze indicatieve inkomensgroepen.

Figuur 4-3 Toegankelijkheid van actueel huuraanbod percentueel in gemeente Schiedam voor verschillende inkomensgroepen.

4.4 Samenvattend We hebben het particuliere huursegment onderzocht op basis van de beperkte gegevens die bekend zijn over de particuliere huursector. Over de particuliere huursector in Schiedam kunnen wel een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al relatief kleiner dan in de corporatie - en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Bovendien is huurprijs per vierkante meter in de gemeente Schiedam flink gestegen de afgelopen jaren en is de gemiddelde huurprijs van ruim €1. 375 per maand hoog. Het aanbod in het middenhuursegment tot €1.075 per maand is zeer gering. Er zijn dus weinig particuliere huurwoningen bereikbaar voor woningzoekenden in de primaire en secundaire doelgroep en met een laag middeninkomen, die ook geen Rapport Schaarste in Schiedam

26

toegang hebben tot de sociale huursector gegeven de geldende huurinkomensnormen. Pas voor de hogere middeninkomens (met een inkomen van €70.000) zijn meer huurwoningen, boven de middenhuurprijsgrens, in het actuele aanbod potentieel bereikbaar, maar het gaat nog steeds om een beperkt aantal. Van ruim 35 procent van het actuele aanbod ligt de huurprijs per maand ook hoger dan financieel bereikbaar voor hogere middeninkomens. Daarbij zijn de betaalbare huurwoningen vaak klein, waardoor deze niet voor alle typen huishoudens geschikt zijn. Tenslotte concentreert het aanbod zich in slechts een aantal buurten binnen de wijken. In de meeste buurten worden maar enkele of geen woningen aangeboden. Geconcludeerd kan worden dat het middenhuursegment in de particuliere huursector door de huurprijsontwikkelingen de afgelopen jaren is verdampt. Er is zeer weinig aanbod in dit segment. De particuliere huursector biedt daarom geen tot weinig mogelijkheden voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen.

Rapport Schaarste in Schiedam

27

5

Koopsector

Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Schiedam? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 49 procent van de woningvoorraad in de gemeente Schiedam bestaat uit koopwoningen 8.

5.1 Woningmarktindicatoren Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Schiedam deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree -Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP gebied Groot Rij nmond in het derde kwartaal van 2023 op €380.000. Dit was een jaar eerder €386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien. De transactieprijzen van 2 -onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd harder gedaald.

Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen.

8

CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.

Rapport Schaarste in Schiedam

28

Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongeveer hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de me diane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprijs lag in het derde kwartaal van 2023 op €466.000 ten opzichte van €454.000 een jaar eerder. De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022. Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden.

Rapport Schaarste in Schiedam

29

Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021 . Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoop prijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet. Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden. Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn.

Rapport Schaarste in Schiedam

30

Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1 .200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aantal woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog als in dezelfde periode een jaar geleden.

Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tw eede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 d agen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen. Vana f het derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen .

Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

Rapport Schaarste in Schiedam

31

De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aant al keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte -indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte -indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, t en opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.

Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.

5.2 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Schiedam. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. Deze ontwikkeling vertoon t eenzelfde trend als we zagen in de woningmarktregio Groot Rijnmond. De gemiddelde koopsom nam elk kwartaal toe, met een hoogtepunt in het vierde kwartaal van 2022. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 5 8 procent toe. Sinds het vierde kwartaal van 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren. De gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen is elk kwartaal hoger dan van de appartementen en deze stijgt, in tegenstelling tot een kleine afname bij de appartementen door na Q4 2022. Wel steeg de gemiddelde transactieprijs van Rapport Schaarste in Schiedam

32

appartementen in de gehele periode met 64 procent harder, dan van eengezinswoningen (50 procent). Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.

Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Schiedam heeft ongeveer een derde van de woningen een waarde boven €350.000 9. Dat betekent dat een groot deel van de woningen binnen het betaalbare koopsegment vallen. Dit is het grootste aandeel van de regio Rotterdam en met name het segment van €150.000 tot €250.000 is groot in de gemeente Schiedam (39 procent). WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente (zie Figuur 5-9). De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is bijna 70 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.

9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.

Rapport Schaarste in Schiedam

33

Figuur 5-9: Gemiddelde WOZ-waarde (x€1.000) tussen 2019 en 2023. Bron: Lokale monitor Wonen, 2023; bewerking RIGO.

5.3 Actueel aanbod In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Fu nda op peilmoment 10 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 138 woningen te koop in de gemeente Schiedam – waarvan ruim vier vijfde een appartement is (Tabel 5-1). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 117 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Schiedam op deze peildatum was €444.750 (Tabel 5-2). Dit is hoger dan de gemiddelde transactieprijs in de gemeente.

Tabel 5-1 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Schiedam via funda op 10 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.

Aantal appartementen Aantal eengezinswoningen Totaal aantal aangeboden woningen

16 122 138

Tabel 5-2 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Schiedam op 10 oktober 2023. Bron: funda; bewerking RIGO.

Mediane vraagprijs Mediane oppervlakte Mediane m2-prijs

€ 444.750 117 m2 € 3.397

In Figuur 5-10 is het aanbod in de gemeente naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Het kleine aanbod tot de sociale koopgrens bestaat voornamelijk uit woningen met een oppervlakte tot en met 100 vierkante meter. In totaal worden er 5 woningen tot de sociale koopgrens aangeboden. Woningen met een vraagprijs tussen Rapport Schaarste in Schiedam