Bijlage 3 Schaarste onderbouwing (24BIJ01486)
Tekst van het document
Concept rapport
Schaarste in de sociale huursector in Schiedam Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Schaarste in de sociale huursector in Schiedam Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Datum
19 februari 2024
Opdrachtgever:
Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Contactpersoon:
Ilze Tas
Nadere inlichtingen:
Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl;
Projectnummer:
P47190
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Inleiding
1
1
Sociale huursector
2
1.1
Toegang en verdeling
2
1.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
2
1.3
Verhuringen
4
1.4
Slaagkansen
8
2
Conclusie
11
Inleiding De gemeente Schiedam treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de sociale woningvoorraad. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad , maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Schiedam onderzocht.
Onderzoeksvraag Voor de rapportage bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huursector, de onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Schiedam schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 1 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd.
1 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam.
Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 1
1
Sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Schiedam schaars? De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.
1.1 Toegang en verdeling In de gemeente Schiedam bestaat 31 procent van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen 2. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Schiedam aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instanti e zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep • Primaire doelgroep: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot €33.800 (prijspeil 2023)); • Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot de EU -grens (Bovengrens tot €48.625 (prijspeil 2023)). Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
1.2 Woningzoekenden en zoekgedrag Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Schiedam. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Schiedam. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de gemeente Schiedam na een stijging weer gedaald (Figuur 1-1). Er waren in 2019 27.719
2
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 2
actief woningzoekenden in de gemeente Schiedam. Dat is na een toename in 2020 weer afgenomen in 2021 en 2022 tot 25.771 in 2022.
Figuur 1-1: Aantal actief woningzoekenden in Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 1-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Schiedam en de regio Rotterdam. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is was tot 2022 hoger dan gemiddeld in de regio. Gemiddeld waren er 267 reacties per woning in 2019 en dit is toegenomen tot gemiddeld 424 reacties per woning in 2021 om in 2022 te zakken naar 268 reacties. Deze afname is te verklaren door een afname in actief woningzoekenden en een toename in het aantal verhuringen. In de regio is het gemiddeld aantal reacties wel verder gestegen.
Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 3
Figuur 1-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
1.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om ongeveer 500 tot 800 woningen per jaar in de gemeente Schiedam. Dit is zo’n 5 procent van het totaal aantal verhuringen in de regio Rotterdam. In Tabel 1-1Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2019 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 1-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2021 lag het aantal verhuringen het laagst, namelijk op 519 verhuringen. Deze daling in het aantal verhuringen had het grootste effect op het aanbod in het reguliere inschrijfduurmodel (ook wel het aanbodmodel). Het aandeel verhuringen via directe bemiddeling nam toe in de jaren 2021 en 2022 (zie Figuur 1-3).
In gemeente Schiedam wordt er geen gebruik gemaakt van andere aanbodmodellen dan het inschrijfduurmodel en directe bemiddeling.
Tabel 1-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.
2019 466 161 627
Inschrijfduurmodel Directe bemiddeling Totaal Rapport
Schaarste
in
de
sociale
2020 577 202 779
2021 359 160 519
huursector
2022 324 218 542 in
2023* 185 83 268 Schiedam 4
Figuur 1-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
In Figuur 1-4 zijn de verhuringen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is stabiel over de jaren. In alle jaren gaat het bij ongeveer negen op de tien verhuringen om een appartement.
Figuur 1-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduurmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgenten, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 5
vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 1-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Schiedam hoger is dan het gemiddelde in de regio en tussen de 3,6 en 4,6 jaar bedraagt. Ook is er sprake van een toename in de mediane inschrijftijd over de periode van de afgelopen drieënhalfjaar in zowel de gemeente als de regio. De mediane inschrijftijd is in de gemeente Schiedam bijna anderhalf jaar hoger dan in de regio. Dit komt door de invloed van de verhuringen via het inschrijfduurmodel. In Schiedam komt het overgrote deel van de verhuringen via het inschrijfduurmodel tot stand ten opzichte van de helft in de regio Rotterdam. Ook zijn er in Schiedam voor de reguliere woningzoekenden geen alternatieven voor dit inschrijfmod el. Dat heeft dus effect op de mediane inschrijftijd, aangezien mensen hier van afhankelijk zijn voor het vinden van een woning. Figuur 1-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Schiedam en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Dat is ook te zien in Figuur 1-6. De mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het inschrijfduurmodel ligt hoger dan die via directe bemiddeling. Via het inschrijfduurmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd over de drieënhalfjaar is toegenomen van 3,8 jaar in 2020 tot 5,1 jaar in het eerste halfjaar van 2023. Bij directe bemiddeling is ook een toename in mediane inschrijfduur te zien, van 0,5 jaar in 2020 naar 2,4 jaar in het eerste halfjaar van 2023.
Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 6
Figuur 1-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Schiedam uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Schiedam naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 1-2. Voor de grotere huishoudens nam de mediane inschrijftijd af: 3,8 jaar voor de vierpersoonshuishoudens en een kleine toename van 0,4 jaar voor de vijfpersoonshuishoudens. Voor de driepersoonshuishoudens nam de inschrijftijd toe met 1,4 jaar en voor de één- en tweepersoonshuishoudens nam de mediane inschrijftijd toe met ongeveer een jaar. De toegenomen inschrijftijd voor vijfpersoonshuishoudens kan komen doordat er relatief minder aanbod is van geschikte woningen met voldoende ruimte voor 5 personen. Dit is ook te zien in het ontbreken van mediane inschrijftijd voor grotere huishoudens, wat komt doordat er in dat jaar geen toewijzingen aan dit soort huishoudens is geweest.
Tabel 1-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
2020 3,3 3,8 3,8 4,8 4,0 3,6
1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen Schiedam
2021 4,4 4,1 4,7 3,8 4,3
2022 4,5 4,4 4,0 1,0 4,4 4,4
2023 4,3 4,7 5,2 4,6
Tabel 1-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep nam tussen 2020 en 2022 met een jaar toe. In het eerste halfjaar van 2023 is de mediane inschrijftijd iets afgenomen tot 4,3 jaar. Voor de secundaire doelgroep was de toename groter. Namelijk ruim een jaar in 2022 en nog een half jaar het jaar erop. Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 7
Tabel 1-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
2020 3,3 3,8 3,6 3,6
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Schiedam
2021 4,3 3,9 3,1 4,3
2022 4,4 5,0 4,4 4,4
2023 4,3 5,6 4,6
1.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse. Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.
In Figuur 1-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Schiedam. De slaagkansen in de gemeente Schiedam zijn in de onderzochte periode constant gebleven. In 2021 daalde de gemiddelde slaagkans van 1,7 procent naar 1,5 procent. Deze daling is het gevolg van een daling van het aantal verhuringen , terwijl het aantal woningzoekenden minder sterk afnam. In 2022 steeg de slaagkans weer tot 1,7 procent door een grotere toename in het aantal verhuringen. Hoewel de gemiddelde slaagkans de afgelopen jaren gelijk is gebleven, is een slaagkans van 1,7 procent laag.
Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 8
Figuur 1-7: Slaagkansen in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Schiedam zijn weergegeven in Tabel 1-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen toenemen met leeftijd. Voor 65plussers is de slaagkans als enige door de jaren heen zelfs toegenomen. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen, behalve de 65-plussers en 23 tot en met 34 jaar, voor wie de slaagkansen zijn toegenomen. Relatief gezien zijn de slaagkansen voor de leeftijdsklasse 35 t/m 44 jaar en jongeren onder de 23 jaar het hardst gedaald, terwijl hun slaagkansen al laag waren.
Tabel 1-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Schiedam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO
2019 1,1% 1,1% 1,7% 2,0% 4,1% 7,6% 1,7%
<23 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Schiedam
2020 2,1% 1,2% 1,5% 1,4% 1,6% 3,8% 1,7%
2021 1,0% 1,2% 1,2% 1,2% 3,8% 6,8% 1,5%
2022 0,8% 1,2% 1,2% 1,7% 3,7% 8,2% 1,7%
Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 1-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 9
woningzoekenden (49 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 37 procent binnen deze leeftijdscategorie. Ook de woningzoekenden tot en met 22 jaar zijn ondervertegenwoordigd bij het aandeel geslaagden. Over de periode van vier jaar vormden jongeren tot 22 jaar gemiddeld 11 procent van de actief woningzoekenden. Zij kregen echter slechts 7 procent van de woningen toegewezen. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen ruim twee keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden . De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 1 tot 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 8 procent van de geslaagden binnen deze leeftijdscategorie valt. Tenslotte is 1 procent van de woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 6 procent uit van de geslaagden. Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongeren minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).
Figuur 1-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Schiedam voor periode 2019 t/m 2022. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 10
2
Conclusie
In deze rapportage hebben we onderzocht in hoeverre er in de sociale woningvoorraad in de gemeente Schiedam sprake is van schaarste. Het onderzoek naar schaarste dient als onderbouwing van de huisvestingsverordening die sturing mogelijk maakt in woonruimteverdeling. De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal actief woningzoekenden is gedaald tussen 2019 en 2022 en de slaagkansen ongeveer gelijk zijn gebleven, laten andere indicatoren wel zien dat er sprake is van een toenemende druk. • Het aantal verhuringen nam af van 627 in 2019 naar 542 toewijzingen in 2022. • Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam in de gemeente toe van 267 in 2019 tot 424 reacties in 2021. In 2022 volgde daarentegen een daling tot gemiddeld 268 reacties. Het gemiddeld aantal reacties in de eerste jaren van de onderzochte periode is hoger dan het gemiddelde in de regio Rotterdam en nam tevens harder toe. Ook in de regio nam het gemiddelde aantal reacties toe. • De mediane inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur nam toe van 3,6 jaar in 2020 tot 4,6 jaar in het eerste halfjaar van 2023. Dat is hoger dan de mediane inschrijftijd in de regio.
De toename is te zien in beide toewijzingsmodules. • De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Schiedam zijn laag. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.
Rapport
Schaarste
in
de
sociale
huursector
in
Schiedam 11