Bijlage 3 Ruimtelijke verkenning - Terras aan de Schie

Integraal advies Ruimtelijke verkenning Betreft: Transformatie kantoorpand, Stationsplein 2 (19CONS032) Datum: 26 november 2019 Advies: S.J.C. Hovens (PJZ), R. Keizer (S&L), F. van Gaalen (Milieu), G. Roodbol (Monumenten), A. Daamen (Verkeer) Advies 3 december 2019

1. Bouwplan Een schetsplan is ingediend voor de transformatie van het kantoorgebouw aan het Stationsplein 2, alsmede het ophogen van het pand met 3 bouwlagen. De plannen voorzien in gezamenlijke ruimten in de kelder (gym en fietsenstalling), de bestaande supermarkt op de begane grond, een restaurant op de eerste verdieping en 176 woningen op de bovenliggende etages.

2. Bestemmingsplan De planlocatie is gelegen in het bestemmingsplan ‘Oost’ op gronden bestemd als ‘Gemengd-3’. Daarnaast is de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie 42 van toepassing op de planlocatie. Aanvullend geldt het facetbestemmingsplan ‘Parkeren’ (zie: 6. Parkeren). Het gebruik van het pand ten behoeve van het wonen is in strijd met de aan de gronden gegeven bestemming. Dit geldt ook voor het gebruik van de eerste verdieping als restaurant. Voorts voorzien de plannen in een overschrijding van de maximaal toegelaten bouwhoogte (42,0 meter) tot 45,35 meter. De archeologische dubbelbestemming heeft geen aanvullende werking omdat de plannen voorzien in de transformatie van een bestaand gebouw en derhalve geen sprake is van uitbreiding van de bestaande bebouwde oppervlakte. Procedurele aspecten Het bouwplan is op meerdere punten in strijd met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt op grond de artikelen 28, onder b de mogelijkheid om met maximaal 10% af te wijken van de in het bestemmingsplan genoemde hoogtematen. Een dergelijke ‘binnenplanse’ afwijkingsbevoegdheid is er niet voor het gebruik van het pand in strijd met de regels van het bestemmingsplan. Deze afwijkingen vallen evenmin onder de reikwijdte van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht omdat sprake is van een ophoging welke leidt tot de toename van het aantal woningen.

Dit maakt dat medewerking aan het initiatief slechts mogelijk is met de uitgebreide afwijkingsprocedure als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 3 van de Wabo.

3. Provinciale omgevingsverordening Een ontwikkeling waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan dient te voldoen aan de regels uit de provinciale Omgevingsverordening. Het niet voldoen aan de provinciale regels is, ontheffingen daargelaten, reden om geen medewerking te verlenen aan een initiatief. Voor deze specifieke ontwikkeling zijn de onderwerpen ruimtelijke kwaliteit (artikel 6.9) en stedelijke ontwikkelingen (artikel 6.10) van belang. Op voorhand is geen reden om aan te nemen dat de bouwplannen in strijd komen met de provinciale regels.

4. Stedenbouw en landschap Een conceptvoorstel is ingediend voor de herbestemming en wijziging van het bestaande kantoorpand aan het Stationsplein 2 te Schiedam. Het betreft de realisatie van 176 woningen, gemeenschappelijke ruimten waaronder een bar en dakterras, fietsenstalling, fitnessruimte, wasserette en berging. In de

plint bevindt zich tevens ruimte voor detailhandel (o.a. huidige Spar). Bijgevoegde afbeeldingen geven een indruk van de aanvraag.

Afbeelding 1: Impressie van het voorgestelde plan, gevel pleinzijde (bron: ‘509 Stationsplein Schiedam, SO 190620 -VWvL architectuur & stedenbouw).

Locatie karakteristieken Ligging Het betreffende pand ligt aan het stationsplein in de wijk Oost te Schiedam. De directe ligging langs de Schie en op het knooppunt van belangrijke routes van en naar de binnenstad is voor de locatie van grote toegevoegde waarde. Er is een nauwe samenhang met de ontwikkeling van Schieveste (fase 1) Stationsplein e.o. De kavel wordt begrensd door de Prof. Kamerlingh Onneslaan aan zuidzijde, de Overschieseweg aan de westzijde, de Horvathweg aan de noordzijde en het stationsplein aan de oostzijde.

Stationsgebouw

Horvathweg

Stationsplein 2 Stationsplein PKO Laan Overschiesestraat Singel

Afbeelding 2: Ligging aan het stationsplein (bron: Neuron Schiedam).

Historische karakteristiek In 1847 stopte de eerste trein in Schiedam. Dat was toen nog ver buiten de grenzen van de stad, in de Oud Mathenesse Polder. Het eerste station was een kleine halte met een eenvoudig stenen stationsgebouwtje. Het station is daarna, onder andere door diverse wijzigingen aan het spoor, nog drie keer vervangen. In 1888 werden plannen gemaakt voor een nieuw voornamer stationsgebouw aan het ‘voorplein’. Dit is uiteindelijk in 1962 als gevolg van de grootschalige stadsvernieuwing gesloopt. Overzichtstekeningen van de NS uit 1960 voor het nieuwe station tonen tevens de voorgenomen situering van een nieuw kantoorgebouw aan de Overschieseweg. Het kantoorverzamelgebouw, ook wel Amec gebouw geheten, is gereed gekomen in 1964, naar een ontwerp van Spruyt en Den Butter. De laatste grote vernieuwing van het stationsgebied heeft vond plaats halverwege de jaren 1990. Het huidige station is gebouwd in 1998.

Afbeelding 3: Uitbreidingsplan Schiedam-Oost 1928 met daarop zichtbaar het stationsgebied, zoals dat tussen omstreeks 1888 en 1962 heeft bestaan (bron: Historische Atlas van Schiedam).

Afbeelding 4: Overzichtstekening van het stationsgebied uit 1942 (bron: Beeldbank Schiedam).

Afbeelding 5: Foto van J.F.H. Roovers uit 1966 van het kantoorverzamelgebouw aan het stationsplein naar een ontwerp van Spruyt en Den Butter net na de oplevering (bron: Beeldbank Schiedam).

Afbeelding 6: Overzichtstekening van de NS uit 1960 voor het toekomstige stationsgebied. De Horvathweg is aangelegd op het oude dijklichaam van het eerste spoortracé (bron: Beeldbank Schiedam).

Huidig karakter Het stationsgebied is volop in beweging. In het verleden is de stationshal vernieuwd, de bussen zijn verplaatst naar de Horvathweg en de metro en tramlijn zijn aangelegd. Aan het stationsplein is tegenover het Amec gebouw een nieuw bouwblok van tenminste zes lagen met woningen en kantoren gebouwd. Aan de noordzijde ligt tussen het spoor en de snelweg de ambitieuze ontwikkellocatie Schieveste. Aan de overzijde van de Schie ligt de wijk Nieuwland met een mix van wederopbouw en jaren ’90-bebouwing. De bebouwing is divers en enigszins onsamenhangend, waardoor in eerste instantie een duidelijke oriëntatie ontbreekt. Dit kan ook te maken hebben met de huidige ‘lege’ invulling van de ‘Kop van de Singel’. Deze locatie ten zuiden van het kantoorgebouw is nu nog in gebruik als parkeerterrein. Zowel het stationsplein als de ‘Kop van de Singel’ zijn onderwerp van studie binnen de gebiedsontwikkeling Schieveste. Het betreffende kantoorverzamelgebouw ligt met de hoofdentree aan het stationsplein en profileert zich met de noordgevel aan de Horvathweg. Door de hoogteverschillen in het terrein (richting de Schie en de Horvathweg loopt het terrein op en de Horvathweg ligt verhoogd) zijn trappartijen nodig om het goed toegankelijk en bereikbaar te maken. In de plint van het gebouw bevindt zich momenteel een supermarkt.

De toegang voor laden en lossen van goederen bevindt zich aan de noordoostzijde en ligt verscholen onder een overstek van het gebouw. Het gebouw wordt nu gebruikt voor studentenhuisvesting. Aan de voorzijde van het gebouw staan drie behoudenswaardige grote platanen die de entree een aangename setting geven.

Afbeelding 7: Luchtfoto van het stationsplein en het Amec gebouw (bron: Streetsmart Schiedam).

Ruimtelijke structuur De diversiteit in de bebouwing is ontstaan vanuit de diverse onderliggende structuren die hier samenkomen en die of een natuurlijke oorsprong hebben of te herleiden zijn tot menselijk ingrijpen. De Schie is de oudste door de natuur gevormde structuurdrager. In het gebied zijn daarna toegevoegd het spoor en de Horvathweg ten noorden van het stationsplein en het Singelkwartier en de wijk Oost aan de zuidoost zijde. De opzet van het Singelkwartier en de ligging van de PKO-laan volgen nog de

5

richting van het oorspronkelijke onderliggende slagenlandschap. Het overige deel van de wijk Oost heeft een stedenbouwkundige structuur die voortkomt uit het gedachtengoed van de jaren ‘30. De PKO-laan, de Singel en de Overschiesestraat (en -weg) leiden allen naar het Stationsplein. Het stationsgebied is een plek waar veel wegen samenkomen en elkaar kruisen wat een complexe structuur met zich meebrengt. Dit kan leiden tot concurrentie tussen de verschillende verkeersstromen of tot barrière werking. Als gebruiker ervaar je dit in de enigszins onoverzichtelijke en onsamenhangende ruimte. De hoogteverschillen in het terrein dragen ook bij aan de complexiteit. Op een aantal plekken zijn trappartijen nodig om de toegankelijkheid en bereikbaarheid voor de voetganger te faciliteren. Het kantoorgebouw ligt te midden van alle bewegingen. Het steekt als een landmark boven de bestaande bebouwing uit en is een oriëntatiepunt voor het stationsgebied. Het gebouw bestaat uit tien bouwlagen. Op de bovenste verdieping staat een opbouw voor de klimaatinstallatie die niet direct in het oog springt.

Afbeelding 8: Bestaande situatie met bestaande gebouw- en wegenstructuur (bron: Gemeente Schiedam).

Stedenbouwkundige uitgangspunten Het kantoorgebouw is een typisch voorbeeld van een bouwwerk uit de wederopbouw (1940- 1965) en is in die zin van cultuurhistorische waarde voor de stad Schiedam. Volgens een, in opdracht van de gemeente Schiedam uitgevoerd, onderzoek uit 2010 naar de Schiedamse architectuur uit de wederopbouwperiode is het gebouw van belang in het licht van de ontwikkeling van het stedelijk karakter en de stedelijke functie van het Stationsplein als deel van het centrum van Schiedam. Het gebouw is een goed en zuiver voorbeeld van de zakelijk-functionalistische stijl van na 1960 van de Schiedamse architecten Spruyt en Den Butter en heeft een belangrijke ensemblewaarde in relatie tot het Stationsplein als stedelijke ruimte. Het gebouw heeft dan ook een hoge erfgoedwaarde. Belangrijke beeldbepalende elementen zijn de stalen kozijnen en het oorspronkelijke gevelraster. De restanten van de later toegevoegde zonwering zouden verwijderd moeten worden. Het gebouw dient in de oorspronkelijke kleurstelling hersteld te worden.

6

Conclusie en advies Hergebruik van het voormalige Amec-gebouw is positief. Gelet op de cultuurhistorische waarde die het gebouw vertegenwoordigt voor de gemeente Schiedam is herstel van de oorspronkelijke architectonische waarden / kenmerken / kwaliteiten daarbij aan de orde. Het is wenselijk dat toevoegingen aan het gebouw worden gedaan met respect voor en in overeenstemming met het oorspronkelijke karakter van het object. De voorstellen ten aanzien van het volledig benutten van de plintruimte zijn sympathiek en dragen bij aan de goede aansluiting van het gebouw bij het openbare karakter van de omgeving. Het aanvullen van de plintruimte kan een positieve bijdrage leveren aan de levendigheid aan het plein. De buitenruimte die nu vooral als ‘hangplek’ wordt gebruikt, kan worden omgevormd tot een nuttige gebruiksruimte. Ook het benutten van het dak van de uitbouw wordt als positief ervaren. In het voorliggend ontwerpvoorstel wordt het gebouw opgetopt tot 12 bouwlagen en wordt de gevel ingrijpend gewijzigd. In een herontwikkeling van het gebouw zien wij een kans om een in de basis mooi object met een versleten uitstraling weer een nieuw elan te geven. De manier waarop de voorgestelde ingrepen echter zijn vormgegeven is niet in overeenstemming met het karakter van het gebouw.

De gewenste uitbreiding is wel mogelijk, maar vraagt in architectuur, detaillering en kleurstelling een betere aansluiting bij de oorspronkelijke uitstraling. Voorstel is om in samenspraak met cultuurhistorie te onderzoeken hoe de gewenste uitbreiding kan worden gerealiseerd en tegelijkertijd het specifiek karakter van het gebouw kan worden versterkt. 5. Wonen Vanuit het vakgebied Wonen wordt beoordeeld of het beoogde plan aansluit bij het gemeentelijk woonbeleid. Een van de speerpunten hierin is het realiseren van een kwalitatief goede, gedifferentieerde en evenwichtige woningvoorraad die de wooncarrière van Schiedammers faciliteert: een wooncarrière die aantrekkelijk is voor hogere en midden inkomensgroepen van binnen en buiten de stad. Met een aantrekkelijk woningaanbod binden we Schiedammers aan de stad en daarnaast dient het woningaanbod aan te sluiten bij de wooncarrière van sociale stijgers. Dit plan betreft enerzijds het permanent maken van tijdelijke studentenwoningen en anderzijds de toevoeging van ca. 48 woningen op drie nieuw toe te voegen bouwlagen. Het omzetten van tijdelijk naar permanent heeft geen (negatieve) gevolgen voor de toevoegingen aan de woningvoorraad, omdat deze woonruimtes al onderdeel uitmaken van de bestaande woningvoorraad.

Deze woningen voldoen aan een vraag, en dragen positief bij aan de ambities ten aanzien aan een gedifferentieerde woningvoorraad. Wel wordt aandacht gevraagd voor de betaalbaarheid van de studentenwoningen: de studentenwoningen moeten betaalbaar zijn, waarbij er meer duidelijkheid gewenst is over het type studentenwoning (huurprijzen en zelfstandig of onzelfstandig). Dit is van belang in het kader van betaalbaarheid en eventueel recht op huurtoeslag. De gevolgen van de afschaffing van het leenstelsel zijn groot, waardoor steeds minder studenten op kamers kunnen en hun woonlasten in veel studentensteden( te) hoog zijn. Er wordt wat uitgebreider geadviseerd op de toevoeging van de 48 nieuwe woningen. Er is een diversiteit aan oppervlaktes en de woningen bevinden zich in de klasse goedkoop-middelduur. In het algemeen zijn deze woningen te klein. Vanuit gemeentelijk woonbeleid geldt er een minimale oppervlakte eis van 70 m² GBO. Vooral aan de noordzijde bevinden zich de compacte woonruimtes. Deze woonruimtes met oppervlaktes rond de 20 m2 zijn te klein en onwenselijk. In de toelichting op de plannen is te lezen dat er naast studenten en net-afgestudeerden gedacht wordt aan jonge gezinnen. Voor deze laatste doelgroep zijn de oppervlaktes te klein en is het woonproduct minder geschikt.

Voor woningen met oppervlaktes kleiner dan 70m2 GBO wordt beoordeeld of de woning voldoende woonkwaliteit heeft overeenkomstig de uitgangspunten van ons woonbeleid. Zo worden de kleine woningen onder andere kritisch bekeken op het gebied van kwaliteit en voorzieningenniveau: wordt de

7

kleinere oppervlakte gecompenseerd op andere vlakken? Te denken valt aan de hoogwaardigheid van het woonproduct. Het voorzieningenniveau, materialisering, afwerkingsniveau, beleving van het woonmilieu, maar ook van binnen: de indeling van de woning, sfeer, akoestiek, collectieve ruimtes etc. Dit lijkt hier wel het geval. Positief zijn de ondergrondse fietsenstalling, opslag, wasserette en de mogelijke plannen voor een fitnessruimte. De compacte woonruimtes aan de noordzijde hebben geen balkon. De ruimere woonruimtes aan de zuidzijde wel. Wonen adviseert vooralsnog negatief, maar ziet wel mogelijkheden voor verbetering. Geadviseerd wordt in het algemeen de oppervlaktes te vergroten, waarbij best op de diversiteit aan oppervlaktes mag worden ingeleverd. De toevoeging van 48 woningen zal daarmee geen kansen voor studenten bieden, maar wel voor afstudeerders en/of jonge gezinnen. Doordat zich in het huidige complex al genoeg studentenwoningen bevinden, blijft er voldoende differentiatie en wordt doorgroeien binnen de woontoren juist mogelijk. Studenten kunnen vanuit hun ‘kleine’ studio doorstromen naar de grotere appartementen, geschikt voor net-afgestudeerden. Het plan biedt mogelijkheden voor een hoogstedelijk woonmilieu, om zo aan te sluiten bij de verstedelijksopgave en de realisatie daarvan in hoge dichtheden op HOV-locaties.

Hierbij wordt een substantiële bijdrage geleverd aan afspraken met de Verstedelijkingsalliantie en de regio Rotterdam.

6. Parkeren Op grond van het facetbestemmingsplan ‘Parkeren’ moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen vereist zijn, zijn op 22 augustus 2017 gemeentelijke parkeernormen vastgesteld. Voor de woningen geldt een parkeernorm van 0,7 parkeerplaatsen per woning (normen voor het deelgebied schil / gereguleerd parkeren) 1. Voor een restaurant geldt een norm van 1,6 parkeerplaatsen per 100 m² en voor een (buurt)supermarkt een norm van 0,2 parkeerplaatsen per 100 m². Voor de totale ontwikkeling zijn 123,2 (123) parkeerplaatsen vereist. Functie

Parkeernorm

Aantal

Appartementen Restaurant Supermarkt

0,7 1,6 0,2

176 st. 500 m² 450 m²

Parkeervraag (dag) 61,6 3.2 0,5

Parkeervraag (avond) 110,9 7,6 0,7

Parkeervraag (nacht) 123,2 0,0 0,0

Bij het bepalen van de parkeerbehoefte dient, op grond van vaste jurisprudentie, rekening te worden gehouden met bestaande tekorten aan parkeerplaatsen. Omdat bij het bepalen van de parkeervraag dubbelgebruik wordt toegepast dient te worden uitgegaan van de behoefte op het maatgevende moment (nacht). Gedurende de nacht was alleen ten behoeve van de kamerverhuur een parkeervraag. Deze parkeervraag wordt opgevangen in de parkeergarage ten oosten van de planlocatie. Gelet hierop was in de bestaande situatie geen sprake van een tekort aan parkeerplaatsen Functie

Parkeernorm

Oppervlakte

Parkeervraag

Kamerverhuur Kantoor Supermarkt

0,3 0,9 0,2

126 st. 1250 m² 450 m²

37,8 11,25 0,9

Parkeervraag (maatgevend) 37.8 0,0 0,0

Op basis van voornoemde zijn ten behoeve van de voorgestelde ontwikkeling minimaal 123 parkeerplaatsen vereist om te voldoen aan de parkeernom. De plannen voorzien niet in parkeergelegenheid op eigen terrein. Gelet hierop is het bouwplan in strijd met het bepaalde in artikel 5.1, eerste lid van het facetbestemmingsplan Parkeren.

1

De gehanteerde parkeernorm is de gebruikelijke norm voor zelfstandige woonruimten. Indien de plannen ook huurwoningen omvatten met een huur lager dan € 710,68 per maand dan geldt voor deze woningen een norm van 0,4 parkeerplaatsen per woning.

8

Op grond van het bestemmingsplan is het mogelijk af te wijken van het vereiste tot het hebben van voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein indien gebruik kan worden gemaakt van bestaande parkeerplaatsen binnen een afstand van 300 meter. Op grond van de voorliggende informatie wordt geconcludeerd dat thans geen gebruik wordt gemaakt van de parkeerplaatsen in de in de nabijheid gelegen parkeergarage, waardoor het niet mogelijk is om af te wijken van de hoofdregel. Het is tevens mogelijk om af te wijken indien sprake is van uitwisselbaarheid van parkeervoorzieningen bij woningbouw welke wordt gerealiseerd binnen 500 meter van station Schiedam Centrum. Van deze situatie is in dit geval sprake en wordt in dit geval een lagere parkeernorm als acceptabel beoordeeld. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de voor de ontwikkeling aan de noordzijde van het station (Schieveste) gehanteerde parkeernorm van 0,3 parkeerplaatsen per woning. Dit zorgt voor een parkeerbehoefte van 52,8 (53 parkeerplaatsen). Omdat de plannen niet voorzien in enige parkeergelegenheid op eigen terrein of in de directe nabijheid wordt ook uitgaande van deze flexibiliteitsbepaling niet voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Gelet op voorgaande dient nader te worden verkend op welke wijze invulling gegeven kan worden aan de parkeerbehoefte.

Daarbij wordt ook aanbevolen om de mogelijkheden voor deelauto’s of andere mobiliteitsvormen nader te verkennen.

6. Geluid De planlocatie is gelegen binnen meerdere wettelijke geluidszones als bedoeld in de Wet geluidhinder. Een akoestisch onderzoek is uitgevoerd naar de geluidsbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen (Wolf+Dikken Adviseurs, nr. 819042aa, d.d. 14 mei 2019). Geconcludeerd wordt dat de voorkeursgrenswaarde voor geluid vanwege binnenstedelijke wegen (A20, Horvathweg) alsmede railverkeer (spoor Schiedam-Delft) ter plaatse van de woningen wordt overschreden. Bij een aanzienlijk deel van woningen is sprake van een overschrijding van de maximaal te ontheffen grenswaarden ten gevolge van het verkeer op de A20. Het is gelet op deze overschrijding niet mogelijk medewerking te verlenen aan het plan, Medewerking is pas mogelijk indien: 1. zodanige akoestische maatregelen worden getroffen dat alsnog wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarden, of; 2. dove gevels als bedoeld in de Wet geluidhinder, waarbij de bepalingen uit het gemeentelijk beleid Hogere waarden aanvullend van toepassingen zijn.

7. Conclusie Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. Vooralsnog wordt geadviseerd geen medewerking te verlenen aan de voor deze ontwikkeling vereiste afwijking van het bestemmingsplan. Medewerking aan het plan is, in beginsel, mogelijk indien het plan overeenkomstig deze ruimtelijke verkenning wordt aangepast. Dit vereist in ieder geval dat: 1. de architectonische en stedenbouwkundige adviezen worden verwerkt in het plan; 2. de adviezen v.w.b. het oppervlak van de te realiseren woningen, en daarmee de beoogde doelgroep, worden verwerkt in het plan; 3. wordt aangetoond op welke wijze wordt voldaan aan de Wet geluidhinder 4. wordt aangetoond op welke wijze invulling wordt gegeven aan de mobiliteitsbehoefte van de gebruikers van het gebouw.

9