Bijlage 3 Regeling opkoopbesherming

Regeling Opkoopbescherming Versiedatum 13 september 2022 Toelichting: algemene opmerkingen De regeling over opkoopbescherming is via een amendement, ingediend bij de behandeling van de evaluatie van de Huisvestingswet 2014, opgenomen in de Huisvestingswet 2014. Het is dus niet zo, dat de tekst van dit onderdeel van de wet voorbereid is door wetgevingsjuristen en via de gebruikelijke wetgevingsprocedure (voorontwerp, advies Raad van State, Koninklijke boodschap met wetsvoorstel, et cetera) tot stand is gekomen. Deze totstandkomingsgeschiedenis is op een aantal punten te merken. 

Er zit tenminste één potentieel ‘lek’ in de wettelijke regeling. Dat heeft tot gevolg dat door strategische verhuurafspraken een nieuwe eigenaar onder de vergunningplicht uit kan komen. Dat hangt samen met het feit dat gelet op artikel 41, eerste lid, van de wet alleen het “in gebruik geven” vergunningplichtig is. Het “in gebruik gegeven houden” dus niet. Het daardoor veroorzaakte lek kan als volgt gebruikt worden: o De huidige en nieuwe eigenaar sluiten een overeenkomst tot verkoop van een woning waarop de regeling over opkoopbescherming van toepassing is. Tegelijkertijd spreken zij af, dat de huidige eigenaar de woning al voor de overdracht (“datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering”, zie artikel 41, tweede lid, aanhef en onder b, van de wet) in gebruik geeft aan een nieuwe huurder. o Op de datum van inschrijving van de akte van levering, valt de woning daardoor wel onder de vergunningplicht. Maar alleen als sprake is van in gebruik geven. Daarvan is in dit geval geen sprake. De woning is namelijk voordat de vergunningplicht van toepassing werd, al aan de huidige huurder in gebruik gegeven. In een poging dit lek te dichten, wordt voorgesteld om aan het voorgestelde artikel 9b, eerste lid, toe te voegen “…en gegeven te houden”.

Dat is dan ook gelijk de enige reden om in lid 1 van dat artikel het op grond van de wet geldende verbod op handelen zonder vergunning te parafraseren. Immers, in een verordening herhalen of parafraseren van een op grond van de wet reeds geldend verbod, is juridisch van generlei waarde en daarom regelgeving technisch onjuist (immers: de gemeentelijke regelgever is niet bevoegd om een verbod of vergunningplicht vast te stellen als al een wettelijk verbod of vergunningplicht geldt).



Ook bijvoorbeeld aan artikel 41, tweede lid, aanhef en onder c, van de wet is te zien, dat de wettekst door een volksvertegenwoordiger geconcipieerd is en weinig of mogelijk geen aandacht van wetgevingsjuristen gehad heeft. De betreffende bepaling luidt “de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het verbod, bedoeld in het eerste lid”. Dit is een overbodige bepaling. Immers, zolang het verbod niet in werking treedt, kan bedoelde inschrijving van de akte van levering gewoon plaatsvinden zonder dat de vergunningplicht – dat is immers het verbod uit het eerste lid – van toepassing is.

1

Deze slordigheid van de wetgever lijkt overigens geen risico’s voor de gemeentelijke praktijk tot gevolg te hebben. 

Een ander aandachtspunt is de positie van rechtspersonen als eigenaar van woningen. De wetgever lijkt zich niet gerealiseerd te hebben, dat rechtspersonen niet aan zelfbewoning kunnen doen. In de regel verwerven rechtspersonen woningen om deze – als de woning – te verhuren. Daarmee valt zo’n woning (de eerste vier jaar na verwerving) onder de vergunningplicht voor opkoopbescherming. Veelal zal de verhuur door een rechtspersoon niet voor een vergunning in aanmerking komen. Dit volgt uit de vergunningverleningsgronden die artikel 41, derde lid, van de wet noemt en voorts uit de vergunningverleningsgronden die de gemeente daaraan toevoegt (en dat zijn er weinig, zie artikel 9d, tweede lid, aanhef en onder a en d). Een dergelijke rigide systematiek – die tot gevolg heeft dat vrijwel geen rechtspersoon de eerste vier jaar na verwerving van een woning, deze kan verhuren – kan maatschappelijk onwenselijke gevolgen hebben (speculatieve leegstand) en door rechters onevenredig gevonden worden (een te grote inbreuk op het grondrecht van eigendom) met onverbindendheid tot gevolg. Deze beide (ongewenste) gevolgen kunnen mogelijk voorkomen worden door – onder voorwaarden – aan rechtspersonen ontheffing te verlenen, zie artikel 41, vierde lid, van de wet en het voorgestelde artikel 9b, vierde lid.

Het vraagstuk hoe om te gaan met rechtspersonen die eigenaar van woningen zijn kan als gevolg van wijzingen in fiscale regelgeving aan belang winnen. Tot nu toe ging de maatschappelijke discussie over koopwoningen die opgekocht worden voor de verhuur vooral over natuurlijke personen die – bij wijze van belegging of speculatie – één of meer koopwoningen kochten ten behoeve van verhuur. Dergelijke huurinkomsten worden niet belast in box 1 (inkomstenbelasting). De waarde van de verhuurde woning wordt wel belast in box 3 (vermogensbelasting), maar pas nadat eventuele schulden (zoals: de lening waarmee de te verhuren woning is gefinancierd) van die waarde zijn afgetrokken. Dit samenspel aan fiscale regels maakte voor natuurlijke personen aankoop van koopwoningen ten behoeve van verhuur aantrekkelijk. Intussen wordt nagedacht over een andere wijze van belasten van dergelijk woningbezit. Fiscalisten sluiten niet uit dat daardoor dergelijke woningen vooral in bezit komen bij rechtspersonen.



Verder lopen in artikel 41 van de wet ‘aangewezen woonruimte’, ‘verbod annex vergunningplicht’ en ‘vergunningplichtige handelingen’ door elkaar. Immers, kan – gelet op artikel 41, tweede lid, woonruimte eigenlijk niet alleen door de gemeenteraad aangewezen worden als de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar: 1° vrij van huur en gebruik was; 2° in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of 3° werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming.

2

Maar hoe werkt dat dan? De gemeenteraad wijst toch aan voordat de akte van levering ingeschreven wordt? Het in het tweede lid, onder b, genoemde criterium ten aanzien van datum van inschrijving van de akte, is naar zijn aard eigenlijk geen criterium voor de aanwijzing van de vergunningplichtige categorieën woonruimte door de raad, maar had een bestanddeel van de vergunningplichtige handeling moeten zijn: Dan was het in gebruik geven van aangewezen woonruimte alleen vergunningplichtig geweest, als de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar: 1°.vrij van huur en gebruik was; 2°.in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of 3°.werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming.

Voorstel tot wijziging van de Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2020 De raad van de gemeente Schiedam; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 september 2022; In aanmerking genomen dat:  

  

RIGO in 2020 geconstateerd heeft dat er sprake is van schaarste aan bepaalde categorieën woonruimte; Uit de oplegnotitie Schaarste in de Schiedamse woningvoorraad blijkt, dat deze schaarste zich nog steeds voordoet en dat, mede als gevolg van de snel stijgende prijzen, de bereikbaarheid en beschikbaarheid van passende woningen voor lage en middeninkomens beperkt is; Voorts is gebleken dat de hiervoor bedoelde bereikbaarheid en beschikbaarheid verder beperkt wordt als gevolg van de transitie van aanvankelijk door de eigenaar bewoonde koopwoningen naar huurwoningen; De gemeenteraad de ‘oplegnotitie Schaarste in de Schiedamse woningvoorraad’ onderschrijft en daarmee besluit dat de invoering van de opkoopbescherming in de wijken Oost en Nieuwland geschikt en proportioneel is; De gemeenteraad gelet daarop van oordeel is dat een vergunningstelsel als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014 noodzakelijk en geschikt om ervoor te zorgen dat koopwoningen voor bewoning door eigenaren behouden blijven.

Gelet op de Gemeentewet en het bepaalde in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet;

3

Besluit vast te stellen: de navolgende wijziging van de Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2020. Toelichting: Het is – voor het invoeren van de regeling over opkoopbescherming – van belang dat uit de onderbouwing (het schaarste-onderzoek en de nu daarbij opgestelde oplegnotitie) blijkt a) dat en in welke delen van de woonruimtevoorraad sprake is van schaarste, b) welke gevolgen dat heeft voor de mogelijkheden voor zelfbewoning of de leefbaarheid en c) waarom de regeling over opkoopbescherming passend (geschikt en proportioneel) is om de onder b bedoelde gevolgen tegen te gaan.

Artikel I. Na artikel 9 wordt een nieuwe paragraaf toegevoegd: Paragraaf 3a. Opkoopbescherming Artikel 9a. Begripsbepalingen 1. In deze paragraaf wordt verstaan onder: a. beschermde woonruimte: de in artikel 9b met toepassing van artikel 41, eerste lid, van de wet aangewezen categorie woonruimte; b. datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar; c. leefbaarheid: de leefbaarheid van de woonomgeving als bedoeld in artikel 40, eerste lid, van de wet; d. ontheffing: de ontheffing als bedoeld in artikel 41, vierde lid, van de wet; e. verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet; f. woonadres: woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel , onder 1°, van de Wet basisregistratie personen; g. zelfbewoning: het voor bewoning gebruiken van woonruimte door de eigenaar van die woonruimte, voor zover het goedkope of middeldure koopwoningen als bedoeld in artikel 40, eerste lid, van de wet betreft; h. zorgaanbieder: de aanbieder als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 of instelling als bedoeld in artikel 1 van de Zorgverzekeringswet. 2.

In afwijking van artikel 1 wordt in deze paragraaf verstaan onder: WOZ-waarde: de waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken, en geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving valt. Toelichting: Algemeen: Het uitgangspunt is dat de rest van de verordening zo min mogelijk gewijzigd wordt. Vandaar dat gekozen is voor aanvullende begripsomschrijvingen die alleen op paragraaf

4

3a van toepassing zijn. Een dergelijke aanpak komt vaker voor. Zie bijvoorbeeld artikel 21k van modelverordening en artikel 39 van de Huisvestingswet 2014. De omschreven (gedefinieerde) begrippen worden zonder hoofdletter geschreven, zowel in het artikel waarin de begripsomschrijvingen worden gegeven als in de rest van de regeling. Dit is in wettelijke voorschriften gebruikelijk. Lid 1 onder e: Voorgesteld wordt, om een definitie van ‘zelfbewoning’ op te nemen. Dit vergroot de leesbaarheid van specifieke bepalingen. Eigenlijk wordt door introductie van een definitie van ‘zelfbewoning’ geprobeerd een omissie van de wetgever te herstellen. In artikel 40, eerste lid, van de wet wordt beschreven dat de vergunningplicht kan dienen voor “het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen (…)”. De wetgever bedoelt daarmee koopwoningen die door de eigenaar bewoond worden (zie onder meer TK 35517, nr. 28). Daarom bevat de voorgestelde begripsomschrijving een verwijzing naar de in artikel 40, eerste lid, van de wet bedoelde “goedkope en middeldure koopwoningen”. Tekstueel (“het voor bewoning gebruiken van woonruimte”) is bij de begripsomschrijving van artikel 9a, eerste lid, onder e, aangesloten bij al in de Huisvestingswet 2014 gebruikte terminologie. Zie artikel 7, eerste lid, en 41, eerste lid, van de wet waarin eveneens gesproken wordt over het “in gebruik geven”.

Dit maakt de begripsomschrijving voor ‘zelfbewoning’ in de verordening ietwat geconstrueerd, maar wel consistent gelet op de terminologie in de wet zelf. Lid 2: In de rest van de verordening geldt een andere definitie van WOZ-waarde. Bij opkoopbescherming volgt namelijk uit artikel 41 van de wet, dat de WOZ-waarde op het moment waarop de eigendom van de woning verkregen wordt (inschrijving kadaster) relevant is. Voor de andere in de verordening opgenomen vergunningplichten is de WOZwaarde voor kalenderjaar 2018 relevant. Artikel 9b. Verhuurvergunning opkoopbescherming 1. Het is verboden beschermde woonruimte gedurende een periode van vier jaar na de datum van inschrijving zonder verhuurvergunning opkoopbescherming in gebruik te geven en gegeven te houden. 2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte die elk van de volgende kenmerken heeft: a. de woonruimte is gelegen in één van de in bijlage III genoemde delen van de gemeente; b. de WOZ-waarde bedraagt niet meer dan € 355.000; c. op de datum van inschrijving was ten minste één van de in het volgende lid bedoelde situaties van toepassing; d. de datum van inschrijving ligt na inwerkingtreding van dit artikel; e. de woonruimte is geen eigendom van een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.

5

3. Op de datum van inschrijving: a. was de woonruimte vrij van huur en gebruik; b. was de woonruimte in verhuurde staat voor een periode minder dan 6 maanden; of, c. werd de woonruimte verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming. 4. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het in artikel 41, eerste lid, van de wet opgenomen verbod. 5. Burgemeester en wethouders kunnen categorieën van gevallen aanwijzen die bij uitsluiting voor een ontheffing in aanmerking komen. 6. Het in het tweede lid, aanhef en onder b, genoemde bedrag wordt elk jaar per 1 juli aangepast aan de dan geldende kostengrens, zoals vastgesteld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie. Burgemeester en wethouders publiceren het aldus aangepaste bedrag in het Gemeenteblad. Toelichting: Lid 1: De eigenlijke vergunningplicht staat in artikel 41 lid 1 van de wet. Vanuit de gemeente is de wens geuit om het in de wet opgenomen verbod toch te parafraseren, omdat lezers ook in de verordening een verbod c.q. vergunningplicht verwachten. Bij de algemene opmerking bij deze concepttekst is al aangegeven dat parafraseren van een in een wet opgenomen verbod strikt juridisch bezien fout is, maar dat er naast verwachtingen van niet-juridisch onderlegde lezers tot aanleiding is dat te doen. NB: de vergunning wordt dus verleend op grond van artikel 41 lid 1 van de wet.

Ook aanschrijvingen vinden dus plaats wegens handelen in strijd met artikel 41 lid 1 van de wet (en niet wegens handelen in strijd met artikel 9b lid 1 van de verordening). Lid 2: Uit artikel 41, eerste lid, van de wet volgt dat de gemeenteraad categorieën van woonruimte gelegen in een in de verordening aangewezen gebied kan aanwijzen voor toepassing van de vergunningplicht. Het tweede lid van artikel 41 bevat een aanvullende mix van cumulatieve en alternatieve kenmerken: sub a, b en c zijn cumulatief, maar binnen sub c gelden 3 alternatieve subkenmerken. In de verordening moet de gemeenteraad – gebruikmakend van deze (sub)kenmerken uit het eerste en tweede lid van artikel 41 van de wet – de categorieën woonruimte aanwijzen waarvoor de vergunningplicht geldt. En dan bij voorkeur ook op een zo leesbaar mogelijke wijze. Bij het opnemen van de (sub)kenmerken van artikel 41, eerste en tweede lid, in de verordening, is ervoor gekozen om de cumulatieve kenmerken (aangewezen gebied, WOZwaarde, situaties genoemd in artikel 41, tweede lid, aanhef en onder a, b en c van de wet en datum van inschrijving) in artikel 9b, tweede lid, op te nemen. Daar is nog een extra criterium aan toegevoegd zodat woonruimte van corporaties niet onder de vergunningplicht voor zelfbewoning komt te vallen (zie onder e).

6

De alternatieve criteria van artikel 41, tweede lid, aanhef en onder b, sub 1 tot en met 3, van de wet, zijn in het derde lid opgenomen. Technisch bezien hadden zij ook in het tweede lid van artikel 9b opgenomen kunnen worden, maar dit had geresulteerd in een opsomming met nog een extra niveau en had – door de mix van cumulatieve en alternatieve criteria – niet bijgedragen aan de leesbaarheid van de bepaling. De opsomming van het tweede lid maakt met de zinsnede “iedere woonruimte die elk van de volgende kenmerken heeft:” dat het om een cumulatieve opsomming van kenmerken gaat. Alternatieve formuleringen zoals “iedere woonruimte die voldoet aan het volgende:” maken dit minder expliciet en zijn daarom af te raden. Lid 3: Zoals hiervoor al uiteengezet, bevat het derde lid drie alternatieve situaties. Aan tenminste één daarvan moet worden voldaan. Dit wordt tot uitdrukking gebracht in het tweede lid, onder c: “op de datum van inschrijving was ten minste één van de in het volgende lid bedoelde situaties van toepassing” en, in het derde lid zelf, door het gebruik van “of” in de opsomming. Wellicht ten overvloede: Het gebruik van “en/of” in regelgeving wordt niet als correct beschouwd.

Zie aanwijzing 29 van de Aanwijzingen voor de decentrale regelgeving (100 Ideeën voor de gemeentelijke regelgever, editie 2018) en aanwijzing 3.12 van de Aanwijzingen voor de regelgeving van de Minister van Algemene Zaken. In dit geval volstaat “of”. Lid 4: Op grond van artikel 41, vierde lid, van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad in de verordening bepalen dat burgemeester en wethouders een ontheffing van het in artikel 41 opgenomen verbod kunnen verlenen. De wet bakent de grenzen van een dergelijke ontheffingsbevoegdheid niet af: voorgesteld wordt dan ook, om dergelijke grenzen niet op te nemen in het vierde lid van artikel 9b. Aanbevolen wordt, ontheffingenbeleid te ontwikkelen. Zie ook de algemene toelichting bij dit concept over de betekenis van de ontheffingsbevoegdheid voor situaties waarin een rechtspersoon van een woning is. Bij de beslissing om wel of geen ontheffing te verlenen, houden burgemeester en wethouders gelet op het specialiteitsbeginsel in ieder geval rekening met de belangen die het verbod van artikel 41, eerste lid, beoogt te beschermen (kort gezegd: het belang van zelfbewoning en het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving). Verder houden burgemeester en wethouders, gelet op het ook in artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht tot uitdrukking gebrachte evenredigheidsbeginsel, ook met relevante andere belangen rekening.

Lid 5: Het vijfde lid bevat een bevoegdheid waarmee burgemeester en wethouders categorieën van gevallen kunnen aanwijzen, die bij uitsluiting voor een ontheffing in aanmerking kunnen komen.

7

Lid 6: Voorgesteld wordt om het in artikel 9b, tweede lid, aanhef en onder b, genoemde bedrag te indexeren. Daarbij wordt aangesloten bij de indexatie van de NHG-grens zelf. Dat gebeurt in meer regelingen, zie bijvoorbeeld het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. De opbouw van het vijfde lid (automatische indexatie volgens een vaste regel per 1 juli, gevolgd door publicatie van het geïndexeerde bedrag) is ontleend aan de indexatiebepaling in de huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht.

Artikel 9c. Aanvraag van de verhuurvergunning opkoopbescherming 1. De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft. 2. Burgemeester en wethouders stellen een aanvraagformulier vast. 3. Bij de aanvraag worden in ieder geval de volgende gegevens verstrekt: a. het kadastrale en postadres, een beschrijving en een plattegrond van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; b. de naam en het adres van de eigenaar van de woonruimte; c. de naam en het adres van de huurder of gebruiker aan wie de woonruimte met de aan te vragen verhuurvergunning opkoopbescherming in gebruik gegeven zal worden. Toelichting: Artikel 41, vijfde lid, van de wet draagt de gemeenteraad op om in de verordening regels te stellen over de wijze van aanvragen van een vergunning en de daarbij door de aanvrager te verstrekken gegevens. Met het voorgestelde artikel 9c wordt aan deze opdracht voldaan. De regeling van artikel 9c is minder uitgebreid dan die in artikel 3 (over de aanvragen voor een vergunning voor onttrekken, omzetten of woningvormen) en die in artikel 8 (over de splitsingsvergunning) van de verordening. Dit komt omdat de in artikel 3 en 8 bedoelde aanvragen veel technische gegevens over de woonruimte dienen te bevatten, als gevolg van de aard van de daar bedoelde vergunningen.

In het eerste lid is tot uitdrukking gebracht dat de aanvraag ingediend wordt door de eigenaar van de woonruimte. Het is niet nodig om zinsneden als “…kan slechts worden aangevraagd door…” te gebruiken. Om redenen van beknoptheid is dat ongewenst, zie de Aanwijzingen voor de regelgeving, aanwijzing 3.1 en aanwijzing 22 van de Aanwijzingen voor de decentrale regeling. In het tweede lid is bepaald, dat burgemeester en wethouders het aanvraagformulier vaststellen. Strikt genomen is een dergelijke bepaling overbodig, want dit vloeit reeds uit artikel 4:4 van de Algemene wet bestuursrecht voort. Echter, gelet op het in artikel 41, vijfde lid, van de Huisvestingswet 2014 bepaalde is dit zekerheidshalve opgenomen.

8

Burgemeester en wethouders kunnen een ambtenaar mandaat verlenen tot vaststelling of wijziging van het aanvraagformulier. Het is niet nodig om deze mandaatmogelijkheid expliciet op te nemen in de verordening: zij volgt reeds uit afdeling 10.1.1 van de Algemene wet bestuursrecht.

Artikel 9d. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend 1. Indien de verhuurvergunning opkoopbescherming niet met toepassing van artikel 43, eerste lid, van de wet wordt geweigerd, wordt de verhuurvergunning opkoopbescherming verleend voor de in het tweede lid bepaalde vormen van het in gebruik geven. 2. De in het eerste lid bedoelde vormen van het in gebruik geven zijn: a. het voor bewoning in gebruik geven van woonruimte als bedoeld in artikel 41, derde lid, aanhef en onder a, b of c, van de wet; b. het voor bewoning in gebruik geven van woonruimte die door of in opdracht van de gemeente is aangekocht; c. het voor bewoning in gebruik geven van woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of een andere publiekrechtelijke rechtspersoon gecontracteerde zorgaanbieder aan cliënten met een zorgindicatie, mits: i. het voor bewoning in gebruik geven noodzakelijk is voor de te verlenen zorg; en, ii. het daarmee gediende naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het behoud van de leefbaarheid of het belang dat gediend wordt met het van de beschikbaarheid van beschermde woonruimte voor zelfbewoning. Toelichting: In het voorgestelde artikel 9d wordt beschreven wanneer de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend.

Er is gekozen voor een ‘knip’ van het artikel in twee leden: - op grond van artikel 43, eerste lid, van de wet kan de vergunning geweigerd worden als sprake is van ‘ernstig gevaar’ als bedoeld in de Wet Bibob. Daarom is ervoor gekozen, om in artikel 9d, eerste lid, de verbinding te leggen met deze wettelijke weigeringsgrond; - het eerste lid legt verder – onder meer via de zinsnede “vormen van het in gebruik geven” – de verbinding met artikel 41, derde lid, van de wet. In die bepaling van de wet krijgt de gemeenteraad de opdracht om in de verordening te bepalen “voor welke vormen van het in gebruik geven” de verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend; - die vormen van het in gebruik geven zijn opgenomen in artikel 9d, tweede lid. Dit is omwille van de leesbaarheid gedaan. Integratie in het eerste lid zou in een lange, slecht leesbare, bepaling geresulteerd hebben. Lid 2: Over de in het tweede lid van artikel 9d opgenomen vormen van het in gebruik geven het volgende:

9

-

-

onder a. wordt verwezen naar de vormen van het in gebruik geven die de gemeenteraad in ieder geval moet opnemen in de verordening, zie artikel 41, derde lid, aanhef en onder a, b en c, van de wet. Het gaat, kort en niet volledige samengevat, om in gebruik geven aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad, kortdurend in gebruik geven (maximaal 12 maanden) door de eigenaar die tenminste 12 maanden zelf al in de woning gewoond heeft en in gebruik geven van bedrijfswoningen; onder b. gaat het om situaties waarin de gemeente een pand koopt en dit, bijvoorbeeld tijdelijk in afwachting van herontwikkeling, voor bewoning verhuurd; onder c. gaat het om woon-zorgsituaties. Aan die woon-zorgcombinaties worden twee eisen gesteld: i. allereerst moet het voor bewoning in gebruik geven noodzakelijk zijn voor de te verlenen zorg; ii. daarnaast moet het belang van de combinatie van woon-zorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder wegen dan het belang dat gediend wordt met de doelstellingen van de regeling over opkoopbescherming (het behoud van de leefbaarheid of het belang dat gediend wordt met het van de beschikbaarheid van beschermde woonruimte voor zelfbewoning).

Modelverordening: De modelverordening gaat er in artikel 21n en 21o van uit, dat een verhuurvergunning opkoopbescherming voor de door gemeenten eventueel zelf te kiezen ‘verleningsgronden’ (hier: door of in opdracht van de gemeente aangekochte woonruimte en woonzorgcombinaties) kan worden verleend. Het is, gelet op inhoud en strekking van artikel 41, derde lid (eerste volzin), van de wet zeer de vraag of dat correct is: “De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingverordening voor welke vormen van het in gebruik geven van een in die verordening aangewezen woonruimte een vergunning als bedoeld in het eerste lid, wordt verleend.” (eerste volzin artikel 41, derde lid, van de wet) Om die discussie – in hoeverre staat artikel 41, derde lid, van de wet het toe dat er facultatieve verleningsgronden in de verordening opgenomen worden – in ieder geval niet over de Schiedamse verordening te laten plaatsvinden, is ervoor gekozen om in artikel 9d uitsluitend uit te gaan van “wordt verleend”. Verder valt op, dat de modelverordening de koppeling met de Bibob-weigeringsgrond en de in de verordening opgenomen ‘verleningsgronden’ in artikel 21n en 21o als volgt legt: “Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de (…)”.

Deze in de modelverordening gebruikte zinsnede is weliswaar leesbaarder dan het voorgestelde begin van artikel 9d, eerste lid, maar is juridisch onjuist: - Artikel 43, eerste lid, van de wet is immers van toepassing, ook als de Wet Bibob geen aanleiding geeft om een verhuurvergunning opkoopbescherming te

10

-

weigeren. In de wet wordt het toepassingsbereik van deze bepaling immers niet beperkt; Het is daarom beter om te spreken over: “Indien de verhuurvergunning opkoopbescherming niet met toepassing van artikel 43, eerste lid, van de wet wordt geweigerd (…)”.

Artikel 9e. Weigeren van de verhuurvergunning opkoopbescherming 1. Onverminderd artikel 43 van de wet, weigeren burgemeester en wethouders de verhuurvergunning opkoopbescherming indien zij gelet op artikel 9e niet kan worden verleend. 2. Indien de verhuurvergunning opkoopbescherming gelet op het eerste lid geweigerd moet worden, kunnen burgemeester en wethouders de verhuurvergunning opkoopbescherming toch verlenen, indien zij van oordeel zijn dat: a. weigering jegens aanvrager zou leiden tot onbillijkheid van overwegende aard, gelet op het behoud van leefbaarheid of het belang van de beschikbaarheid van de aangewezen woonruimte voor zelfbewoning; en, b. sprake is van een geval waarin bij de vaststelling van deze paragraaf redelijkerwijs niet was of had kunnen worden voorzien. Toelichting: Lid 1: Het eerste lid van dit artikel maakt expliciet dat de vergunning wordt geweigerd wanneer er geen ‘verleningsgrond’ van toepassing is. Voorgesteld wordt om deze bepaling op te nemen, om tot uitdrukking te brengen dat een aangevraagde vergunning geweigerd kan worden als geen van de ‘verleningsgronden’ zich voordoet. Dit is in overeenstemming met de strekking van artikel 41, derde lid, van de wet: daar krijgt de gemeenteraad de opdracht om in de verordening te bepalen voor welke vormen van het in gebruik geven een vergunning kan worden verleend.

Het is dan ook logisch, dat een vergunning wordt geweigerd als zij voor een andere vorm van in gebruik geven wordt aangevraagd. Lid 2: Het tweede lid bevat een hardheidsclausule. Als weigering leidt tot ernstige benadeling van een aanvrager kunnen burgemeester en wethouders toch besluiten de verhuurvergunning opkoopbescherming te verlenen. Zij motiveren bij gebruik van de hardheidsclausule waarom zij vinden dat de situatie waarin aanvraag zich bevindt, niet voorzien was (en had hoeven zijn) bij vaststelling van deze paragraaf van de verordening. De voorgestelde hardheidsclausule sluit aan bij aanwijzing 76 van de Aanwijzingen voor de decentrale regelgeving: - omschrijf zo concreet en nauwkeurig mogelijk op welke onderdelen van de regeling de hardheidsclausule van toepassing is (hier: alleen op de verlening c.q. weigering van de verhuurvergunning opkoopbescherming);

11

-

leg het verband tussen de algemene belangen die de regeling beoogt te beschermen (hier: zelfbewoning en behoud van leefbaarheid) en de onbillijkheid van overwegende aard jegens aanvrager, ten gevolge van een eventuele weigering.

De Aanwijzingen voor de regelgeving zijn terughoudender over het toepassen van hardheidsclausules, zie aanwijzing 5.25, maar brengen ook tot uitdrukking dat het moet gaan om onbillijkheden van overwegende aard in situaties die op voorhand niet voorzien (kunnen) worden. Het voorstelde tweede lid van artikel 9e sluit daarbij aan. De modelverordening bevat geen hardheidsclausule. Artikel 9f. Inhoud van de verhuurvergunning opkoopbescherming 1. De verhuurvergunning opkoopbescherming vermeldt in ieder geval: a. het kadastrale en postadres van de woonruimte; b. de naam en het adres van de eigenaar van de woonruimte; en, c. op welke grond en voor welke situatie het in gebruik geven of verhuren daarvan is toegestaan. 2. Een verhuurvergunning opkoopbescherming voor het in gebruik geven van woonruimte aan een woningzoekende als bedoeld in artikel 41, derde lid, aanhef en onder a en b, van de wet: a. bevat de naam of namen en de hoedanigheid van degene of degenen aan wie de woonruimte in gebruik wordt gegeven; en, b. treedt niet in werking zolang de hiervoor bedoelde woningzoekende de woonruimte niet in gebruik heeft genomen. 3. Een verhuurvergunning opkoopbescherming of een ontheffing: a. vervalt in ieder geval van rechtswege vier jaar na de datum van inschrijving; b. vervalt uiterlijk als de situatie waarvoor zij verleend is, eindigt; en c. is niet overdraagbaar. 4.

Aan een verhuurvergunning opkoopbescherming of een ontheffing verbinden burgemeester en wethouders tenminste voorschriften en beperkingen gericht op het voorkomen en beperken van overlast. 5. Aan een ontheffing verbinden burgemeester en wethouders tevens voorschriften en beperkingen gericht op de bescherming van het belang van de beschikbaarheid van beschermde woonruimte voor zelfbewoning of behoud van de leefbaarheid. Toelichting: Lid 1: Het voorgestelde artikel 9g bevat een regeling voor de inhoud van de verhuurvergunning opkoopbescherming. Het eerste lid beschrijft welke gegevens op elke verhuurvergunning opkoopbescherming vermeld worden. Lid 2: Het tweede lid ziet specifiek op verhuurvergunningen opkoopbescherming die verleend worden voor (kort en onvolledig gezegd) bloed- en aanverwanten in de eerste of tweede graad (als bedoeld in artikel 41, derde lid, aanhef en onder a, van de wet) of tijdelijke verhuur (als bedoeld in artikel 41, derde lid, aanhef en onder b, van de wet).

12

Lid 3: In het derde lid is bepaald wanneer een verhuurvergunning opkoopbescherming en een ontheffing eindigen: - in ieder geval vier jaar na de datum van inschrijving, omdat dan de vergunningplicht voor de betreffende woonruimte vervalt; - of als de situatie waarvoor zij verleend is, eindigt. Het derde lid bepaald verder, dat de vergunning niet overdraagbaar is. Daarmee krijgt de vergunning opkoopbescherming een persoonlijk karakter. De regeling over opkoopbescherming in de Huisvestingswet 2014 lijkt daar niet aan de in de weg te staan. Lid 4: Burgemeester en wethouders kunnen aan een verhuurvergunning opkoopbescherming voorschriften en beperkingen verbinden gericht op het voorkomen en beperken van overlast. Gelet op het specialiteitsbeginsel zullen die voorschriften en beperkingen vooral zien op het voorkomen van vormen van overlast die een negatieve invloed kunnen hebben op de leefbaarheid van de woonomgeving (vergelijk: artikel 40, eerste lid, van de wet). Lid 5 Dit lid bevat een regeling op grond waarvan een ontheffing voorschriften of beperkingen te verbinden in het belang van zelfbewoning. In de eerste plaats kan gedacht worden aan voorschriften die zien op het behoud van de leefbaarheid.

Gedacht kan verder worden aan de verplichting om ‘compenserende woonruimte’ te realiseren en ten behoeve van zelfbewoning te verkopen, vergelijkbaar met de Amsterdamse regeling voor compenserende woonruimte bij bijvoorbeeld samenvoegen. Dergelijke compensatiebeleid dient in beleidsregels uitgewerkt te worden. Het is op voorhand niet duidelijk, in hoeverre dergelijke verregaande verplichtingen aan een ontheffing verbonden mogen worden. Desalniettemin biedt dit voorgestelde lid 5 daar wel de mogelijkheid toe. Modelverordening: De modelverordening bevat geen regeling over de inhoud van de verhuurvergunning opkoopbescherming. Artikel 9g. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Onverminderd artikel 44 van de wet, kan een verhuurvergunning opkoopbescherming ook ingetrokken worden: a. als blijkt dat de verhuurvergunning opkoopbescherming is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of volledige gegevens bekend waren geweest; of, b. als de woonruimte niet overeenkomstig de verhuurvergunning opkoopbescherming verhuurd wordt of is of in gebruik wordt of is gegeven. Toelichting

13

Artikel 44 van de wet bevat een grond voor intrekking van de verhuurvergunning opkoopbescherming indien sprake is van ernstig gevaar als bedoeld in de Wet Bibob. Andere intrekkingsgronden ontbreken in de wet. Onduidelijk is, in hoeverre de gemeenteraad in de verordening aanvullende intrekkingsgronden mag opnemen. Desalniettemin wordt voorgesteld om twee, in veel regelingen over vergunningen voorkomende, intrekkingsgronden op te nemen: - de eerste intrekkingsgrond ziet op de situatie dat de vergunning verleend is op basis van verkeerde of onjuiste gegevens; - de tweede intrekkingsgrond ziet op de situatie dat de woonruimte niet conform de vergunning verhuurd of in gebruik gegeven wordt. Verdergaande intrekkingsgronden – bijvoorbeeld: intrekking wegens ernstige woonoverlast – zou in (nog grotere mate) op gespannen voet met de regeling over opkoopbescherming in de wet kunnen komen te staan.

Artikel II. Artikel 10 komt als volgt te luiden: Artikel 10. Bestuurlijke boete 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 21, artikel 22 of 41 van de wet of handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 en 26 van de wet. 2. De boete voor het overtreden van de verboden bedoeld in artikel 21, 22 of 41 van de wet of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 van de wet, wordt bepaald overeenkomstig het in Bijlage 2 bepaalde. Toelichting: Op grond van artikel 45 van de wet kan de gemeenteraad in de verordening bepalen dat een bestuurlijk boete kan worden opgelegd voor overtreding van het in artikel 41, eerste lid, van de wet bedoelde verbod. Om de regeling voor opkoopbescherming door oplegging van bestuurlijke boeten te kunnen handhaven, wordt daarom voorgesteld artikel 10 van de verordening te wijzigen. Dit biedt tevens de gelegenheid om een verschrijving in het tweede lid van artikel 10 te corrigeren: in plaats van naar Bijlage II wordt na wijziging verwezen naar Bijlage 2. Artikel 45 van de wet biedt overigens geen grondslag om een bestuurlijke boete op te leggen wegens handelen in strijd met de aan een verhuurvergunning opkoopbescherming opgenomen voorschriften of beperkingen.

Dit is mogelijk het gevolg van het feit dat de regeling over opkoopbescherming bij amendement in de Huisvestingswet 2014 is opgenomen.

14

Artikel III. In Bijlage 2 wordt toegevoegd: Verhuur of in gebruikgave, in strijd met de regels over opkoopbescherming Eerste overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar Tweede overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar Derde overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar Vierde overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar

€ 7.000 € 8.500 € 10.000 € 10.000

Bedrijfsmatige verhuur of in gebruikgave, in strijd met de regels over opkoopbescherming Eerste overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar Tweede overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar Derde overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar Vierde overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 binnen een tijdvak van vier jaar

€ 15.000 € 20.000 € 30.000 € 30.000

In deze bijlage wordt verstaan onder:  bedrijfsmatige exploitatie: onttrekken, samenvoegen, vormen, omzetten of splitsen van meer dan één woonruimte door een natuurlijke persoon, rechtspersoon, groep als bedoeld in artikel 24b van Boek 2 BW of doelvermogen;  bedrijfsmatige verhuur: verhuur van meer dan één woonruimte door een natuurlijke persoon, rechtspersoon, groep als bedoeld in artikel 24b van Boek 2 BW of doelvermogen. Toelichting: Voorgesteld wordt om twee tabellen aan Bijlage 2 van de verordening toe te voegen. De eerste tabel bevat de boetebedragen bij niet-bedrijfsmatige verhuur of ingebruikgave. De tweede tabel bevat de boetebedragen indien wel sprake is van bedrijfsmatige verhuur of ingebruikgave: Beide tabellen gaan uit van een recidivetermijn van (maximaal) vier jaar. Deze termijn volgt uit artikel 45 van de wet. Voorgesteld wordt om twee begripsomschrijvingen aan Bijlage 2 toe te voegen. Beide zien op het onderscheid bedrijfsmatig/niet bedrijfsmatig dat ook op dit moment al in Bijlage 2 15

van de verordening is aangebracht bij de boetebedragen voor het handhaven van de vergunningplichten van artikel 21 en 22 van de wet: dit onderscheid is niet nader bepaald. Omwille van handhaafbaarheid en rechtszekerheid wordt daarom voorgesteld om zowel voor ‘bedrijfsmatige exploitatie’ (bij de vergunningplichten van artikel 21 en 22 van de wet) en voor ‘bedrijfsmatige verhuur’ (bij verhuur of in gebruikgave in strijd met de regels over opkoopbescherming) een begripsomschrijving in Bijlage 2 op te nemen. Omdat beide begrippen in de verordening zelf niet gebruikt worden, volstaat opname in Bijlage 2. Over het onderscheid bedrijfsmatig/niet bedrijfsmatig voorts het volgende: -

-

Volgens het concept van het Uitvoeringsprogramma Woonoverlast is vanaf 5 ‘panden’ sprake van ‘professioneel verhuurderschap’. Dat lijkt een wat hoog aantal. Verder: een pand kan meerdere woonruimte bevatten. Daarom wordt voorgesteld de grens op één woonruimte te leggen. Dan is bij verhuur van bijvoorbeeld een geërfde woning of een woning die bij samenwonen nog enige tijd wordt aangehouden, nog geen sprake van bedrijfsmatige verhuur, maar vanaf een eventuele tweede wel.

Artikel VI. Aan de verordening wordt de volgende Bijlage III toegevoegd. Bijlage III Delen van de gemeente als bedoeld in artikel 9b, tweede lid, aanhef en onder a:  de wijk Oost, zoals aangegeven op onderstaande kaart;  de wijk Nieuwland, zoals aangegeven op onderstaande kaart.

Deze delen van de gemeente zijn het in artikel 41, eerste lid, van de wet bedoelde aangewezen gebied.

16

Artikel V. Dit besluit treedt in werking op de dag na bekendmaking in het elektronisch gemeenteblad. Ondertekening Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 oktober 2022.

17