Bijlage 3 Oplegnotitie Schaarste in de Schiedamse woningvoorraad

notitie

Datum

Registratienummer

13 september 2022 Onderwerp

Oplegnotitie Schaarste in de Schiedamse woningvoorraad, gekoppeld aan het raadsvoorstel betreffende de invoering van de opkoopbescherming

Geacht bestuur, De gemeente maakt via haar Verordening beheer woonruimtevoorraad 2020 (hierna: Verordening) gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt om te sturen op de woningvoorraad. Die sturing vindt op dit moment plaats met de vergunningplichten voor onttrekken, omzetten en woningvormen. Deze sturingsinstrumenten kunnen alleen gebruikt worden als dat ‘noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.’1 Deze oplegnotitie bevat een beschrijving en een duiding van woningmarktcijfers van Schiedam. Uit de notitie blijkt dat sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte omdat de mogelijkheden van huishoudens met een middeninkomen om binnen Schiedam een betaalbare en geschikte woning te vinden, ernstig onder druk staan. Gelet daarop kunnen, net als in 2020 alle woonruimten in Schiedam, onder de reikwijdte van vergunningplichten voor onttrekken, omzetten en woningvormen vallen. Deze oplegnotitie bevat ook een onderbouwing op grond waarvan de gemeente het nieuwe sturingsinstrument van de opkoopbescherming in kan gaan zetten om goedkope en middeldure bestaande koopwoningen zoveel mogelijk door de eigenaar zelf te laten bewonen. Deze ‘zelfbewoning’ geldt de eerste vier jaar nadat de nieuwe koper eigenaar van een woning is geworden.

Hierdoor worden deze woningen minder interessant voor ‘buy-to-let’ en ontstaan er meer kansen voor starters en middeninkomens in de koopsector. Ook draagt de opkoopbescherming bij aan een gezondere balans in de woningvoorraad tussen koop- en huurwoningen. Gemeenten mogen het instrument opkoopbescherming alleen inzetten indien zij dat ‘noodzakelijk en geschikt’ vinden voor ‘het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of het behoud van de leefbaarheid’.2 Uit de in deze oplegnotitie 1 Zie artikel 2 lid 1 van de Huisvestingswet 2014 2 Zie artikel 40 lid 1 van de Huisvestingswet 2014

beschreven cijfers blijkt dat niet alleen sprake is van bedoelde schaarste, maar dat in een aantal Schiedamse wijken in toenemende mate sprake is van ‘buy-to-let’, oftewel: het opkopen van koopwoningen met als doel de verhuur daarvan. Daarmee komen de mogelijkheden van onder meer starters en middeninkomens in de koopsector verder onder druk te staan.

Pagina 2 van 20

1. Aanleiding In 2020 heeft de gemeente Schiedam een halt toegeroepen aan de verkamering en splitsing van woningen. Nog nooit eerder hebben investeerders op de huizenmarkt zo veel woningen gekocht3. De buy to let4 percentages varieerden van 13,5% in Woudhoek/Spaland tot 46,1% in Oost5. Hoge opkooppercentages met als gevolg verdringing van koopstarters, jongeren en midddeninkomens, en een woningvoorraad die uit balans raakte gaven aanleiding om in datzelfde jaar een halt toe te roepen aan de verkamering en de splitsingen van woningen. Alle Schiedammers, jong en oud, verdienen een kans om binnen de stad een passende woning te vinden en een wooncarrière op te bouwen. Het behouden van inwoners uit de middeninkomens, die we eerder nog uit de stad zagen vertrekken, vinden we daarbij van belang. Omdat Schiedam bij eerder verkameringsen splitsingsbeleid ervaring had met ongewenste waterbedeffecten in geografische zin - van Oost en West naar Centrum en Zuid -is in 2020 besloten de héle woningvoorraad6 vergunningplichtig te maken. Met hierbij een schaarsterapport van adviesbureau RIGO als onderbouwing (Schaarste onderbouwing Huisvestingswet Woningvoorraadbeheer, 4 november 2020). Een recente uitspraak van de rechtbank in Rotterdam, laat zien dat de keuze om de gehele Schiedamse woningvoorraad aan te wijzen, op gespannen voet staat met de Huisvestingswet 2014.

Met de uitspraak van 14 maart 2022 heeft de rechtbank van Rotterdam een streep gezet door hoofdstuk 3 van de huisvestingsverordening van de gemeente Rotterdam. Dit hoofdstuk behelst de regels/vergunningplicht rond kamerverhuur. De rechtbank is van mening dat de gemeente Rotterdam bij het vaststellen ervan onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van 3 In 2020 kwamen investeerders vooral in het laatste kwartaal in actie, omdat per 1/1/2021 de overdrachtsbelasting

voor particuliere beleggers is gestegen van 2 naar 8 procent. In 2021 was er geen echte daling t.o.v. van 2020, wat landelijk wel het beeld was vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting. 4 Zie bijlage 1 voor uitleg van het begrip. 5 Bron: kadaster, zie bijlage 2 voor verdieping van de cijfers. 6 Hierbij zijn de gebieden gelaagd aangewezen. Dit betekent dat in de meer kwetsbare gebieden strengere regels gelden m.b.t. vergunningen dan in andere gebieden.

Pagina 3 van 20

schaarste7 aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een vergunningplicht tot kamerbewoning rechtvaardigde. Noch uit de toelichting noch uit het Rotterdamse RIGO-rapport 2020 blijkt in welke wijken van Rotterdam sprake is van schaarste aan de diverse typen woonruimte. De rechter stelt dat Rotterdam te groot is om aan te nemen dat de effecten van schaarste overal in de stad gelijk zijn en stelt dat schaarste op wijkniveau onderbouwd moet worden. Het RIGO-rapport dat ten grondslag ligt aan de Schiedamse Verordening bevat, net als het RIGO-rapport voor de buurgemeente Rotterdam, een paar zwakke punten in de onderbouwing van schaarste: een schaarste onderbouwing op wijkniveau ontbreekt, evenals harde schaarstecijfers voor de huurwoningenmarkt. Toch kon en kan op basis van verschillende indicatoren gemotiveerd worden dat sprake is van de schaarste voor de huurwoningenmarkt, en verdedigd worden dat die schaarste de in de Huisvestingswet 2014 bedoelde onevenwichtige en onrechtvaardige effecten heeft.

Daarnaast is de schaal van de Schiedamse Verordening vele malen kleiner dan die van Rotterdam, omdat de vergunningplicht voor omzetten niet geldt voor woonruimte die niet in de wijken Oost of West gelegen is en de vergunningplicht voor omzetting of woningvorming geldt voor de woonruimte die gelegen is in één van de hiervoor door burgemeester en wethouders aangewezen gebieden8. De informatie in de voorliggende oplegnotitie geeft een gedetailleerde uitwerking van de in het RIGO-rapport beschreven situatie en bevat tevens een actualisatie daarvan (RIGO heeft destijds voor de Verordening 2020 logischerwijs cijfers uit 2018 en 2019 gebruikt). Er is voor gekozen om de schaarste op een meer kwalitatieve manier te onderbouwen. Dit doen we omdat de Huisvestingswet 2014 niet nader cijfermatig heeft geoperationaliseerd wanneer er precies sprake is van schaarste en gemeenten dus niet verplicht zijn de schaarste te onderbouwen met kwantitatieve gegevens waaruit schaarste blijkt. Enkel de schaarste onderbouwen met kwantitatieve gegevens is niet toereikend, omdat we de cijfers niet kunnen afwegen tegen een precieze definitie van schaarste. Daarbij doet een enkel kwantitatieve duiding van ‘schaarste’ afbreuk aan het in de Huisvestingswet 2014 opgenomen uitgangspunt dat sprake dient te zijn van ’onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste’.

Anders gezegd: niet zozeer de schaarste op zichzelf, maar de maatschappelijke gevolgen daarvan dienen centraal te staan. Om regulering van de woonruimtevoorraad in Schiedam te rechtvaardigen, kijken we naar de woningmarkt als krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in een bepaald gebied. Er is sprake van schaarste, wanneer de vraag naar woningen onevenredig groot is ten opzichte van het aanbod. Maar wat is onevenredig? De vraag overtreft het aanbod al in het geval er twee kandidaten zijn voor dezelfde woning. Met de ambities van de Woonvisie – alle Schiedammers, jong en oud de mogelijkheid bieden om een passende woning te vinden – zou je dan al theoretisch kunnen spreken van schaarste. Het lijkt daarom logischer te kijken naar prijsmechanismes9. Want op de particuliere markt kan er, anders dan de gereguleerde huursector, geen verdelingsvraagstuk ontstaan. En daarmee ook geen wachttijden. In de vrije huur- en koopsector bepaalt het prijsmechanisme wie de woning krijgt, en komt schaarste tot uitdrukking in stijgende prijzen. En als gevolg daarvan, gebrek aan betaalbaar aanbod. We kijken in deze notitie daarom naar cijfers als Buy-to- let (ontwikkelingen in woningvoorraad), prijsontwikkelingen in Schiedam (indicatoren ‘aantal transacties’, ‘transactieprijzen’ en ‘transactieprijzen per m2’) en leefbaarheidsontwikkelingen.

Hierbij zullen we geen harde grens trekken (bv er is sprake bij BTL > 50% of prijsstijgingen >20%), maar bij duiding van ontwikkelingen eerder een ruime dan een voorzichtige richting kiezen, omdat er in

7 Zie bijlage 1 voor de definitie. 8 Zie het aanwijzingsbesluit in de bijlage van de Verordening. 9 Zie bijlage 1 voor uitleg van het begrip.

Pagina 4 van 20

de huidige woningmarkt ook sprake is van een zekere verborgen vraag: een groot deel van potentieel aanbod is afkomstig en afhankelijk van doorstromers. Als zij hun verhuiswensen niet kunnen vervullen, kiezen zij ervoor om in hun huidige huurwoning te blijven wonen, komen er minder woningen vrij en is het daadwerkelijke aanbod dus kleiner dan het potentiële aanbod. Hierdoor kan in de praktijk (toch) schaarste optreden. We noemen dit verborgen schaarste, omdat dit niet direct uit cijfers te herleiden valt. Een ander voorbeeld zijn de huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm: zij delen een woning of wonen in een woonvorm, die in de BAG niet als een ‘verblijfsobject met een woonfunctie’ geregistreerd staat. Denk hierbij aan woonwagens en huishoudens die een woning delen, zoals arbeidsmigranten, expats en studenten. Voor het woningtekort en de definitie schaarste is dit echter een belangrijke groep huishoudens die – veelal tijdelijk – andere woonoplossingen vinden omdat (betaalbare) reguliere woningen niet voldoende beschikbaar zijn. Voor meer informatie over de gekozen data en de kwaliteit hiervan, zie bijlage 2.

Pagina 5 van 20

2. Kwantitatieve onderbouwing schaarste Studies tonen een duidelijke samenhang aan tussen het inkomen van woningzoekenden en de gewenste prijsklassen van de woningen waarnaar men zoekt. Zo vormen middeninkomens vaak de grootste groep bij woningen in het middensegment en in het hogere segment komt de vraag voornamelijk van woningzoekenden met een hoger inkomen (Kromhout et al., 2020). Een indicator van schaarste op de koopwoning- en huurmarkt is de prijsontwikkeling; hoe groter de schaarste, hoe sterker de prijzen zullen stijgen. In dit hoofdstuk kijken we naar de ontwikkeling hierin op basis van het aantal verkochte en verhuurde woningen en de prijsontwikkelingen inclusief vierkante meter prijs 10. We splitsen deze gegevens uit op wijkniveau en in prijsklassen op basis van de Woonvisie.

2.1 Is er schaarste aan koopwoningen? Bij schaarste overtreft de vraag naar een goed of dienst het aanbod. Als er sprake is van schaarste, dan stijgt de prijs van een goed sterker dan de algemene prijsstijging. Dat geldt ook voor schaarste aan woonruimte. Om te beoordelen of binnen Schiedam sprake is van schaarste aan woonruimte, wordt de ontwikkeling van verkoopprijzen vergeleken met die van het gemiddelde inkomen van personen. Op wat dit betekent voor (schaarste aan) huurwoningen, wordt later ingegaan. Er is gekozen voor deze vergelijking omdat inkomen voor verreweg de meeste mensen in doorslaggevende mate bepalend is voor hun mogelijkheden om een huis te kopen. In de periode 2018-2022 zijn de verkoopprijzen voor woonruimte met 69 % (gemiddelde transactieprijs per woning) respectievelijk 64 % (gemiddelde transactieprijs per m 2) gestegen. Prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen %-verandering 2022 t.o.v. 2018

Wijk

Transactieprijs

Transactieprijs m²

Centrum

89%

66%

Tussen Havens en Grachten

51%

68%

Oost

102%

77%

West

78%

76%

Zuid

61%

55 %

Nieuwland

79%

61%

Groenoord/Kethel

71%

79%

Woudhoek/Spaland/Sveaparken

50%

42%

Totaal

69%

64%

Tabel 1 Bron: Anke Bodewes Makelaardij og op basis van Brainbay NVM cijfers.

In die periode steeg het gemiddeld inkomen van personen in Nederland van € 29.500 in 2018 naar € 34.200 in 2020. Voor 2022 heeft het CBS nog geen gegevens beschikbaar, maar aangenomen wordt dat het gemiddeld inkomen voor personen inmiddels zo’n € 38.000 bedraagt. Al met al is dat een stijging van 28,9 %. De inkomensontwikkeling in Schiedam laat een vergelijkbaar beeld zien. Daarnaast tonen de cijfers tonen aan dat er in 2022 voor elke wijk minder koopwoningen beschikbaar zijn ten opzichte van het aantal beschikbare koopwoningen in 2018. Gemiddeld 10

De Brondata is van 25 april 2022 – Anke Bodewes Makelaardij og op basis van Brainbay NVM cijfers.

Pagina 6 van 20

zijn er in 2022 72% minder koopwoningen beschikbaar ten opzichte van 2018. Dit betekent dat er 769 minder koopwoningen beschikbaar zijn in de bestaande woningvoorraad in 2022 ten opzichte van het aantal beschikbare koopwoningen in 2018. Alle wijken in Schiedam laten een vergelijkbaar beeld zien. Transacties bestaande koopwoningen %-verandering 2022 t.o.v. 2018

Wijk

Aantal verkooptransacties

Centrum

-

74% (-29)

Tussen Havens en Grachten

-

81% (-58)11

Oost

-

74% (-135)

West

-

72% (-178)

Zuid

-

63% (-47)

Nieuwland

-

71% (-93)

Groenoord/Kethel

-

68% (-80)

Woudhoek/Spaland/Sveaparken

-

75% (-147)

Totaal

-

72% (-769)

Tabel 2 Bron: Anke Bodewes Makelaardij og op basis van Brainbay NVM cijfers.

De gemiddelde transactieprijs per m2 is sterker gestegen dan het gemiddelde inkomen van personen in hetzelfde tijdvak (met tenminste 64 % versus 29 %). Er is dus binnen Schiedam sprake van schaarste aan woonruimte (koopwoningen).

2.2 Waar in de woonruimtevoorraad doet zich de schaarste voor? Uit tabel 1 met gemiddelde transactieprijzen blijkt, dat in alle Schiedamse wijken de prijs van koopwoningen sterker stijgt dan de gemiddelde stijging van het inkomen van personen. In alle wijken is dus sprake van schaarste aan woonruimte. Schaarste manifesteert zich het sterkst in de wijken Centrum, Oost, West, Groenoord/Kethel en Nieuwland. Onderstaande tabel laat de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen per koopprijsklasse zien, in de periode 20182022. Prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen per koopprijsklasse %-verandering 2022 t.o.v. 2018

Koopprijsklasse

Aantal kooptransacties

Transactieprijs

Transactieprijs m²

Tot 200.000 euro

-95%

25%

91%

200.000-300.000 euro

-12%

5%

45%

300.000-350.000 euro

57%

0%

20%

350.000-450.000 euro

43%

3%

34%

Vanaf 450.000 euro

96%

-2%

37%

Tabel 3 Bron: Anke Bodewes Makelaardij og op basis van Brainbay NVM cijfers.

Alhoewel ook uit deze tabel blijkt dat de schaarste zich in alle koopprijsklassen voordoet, manifesteert schaarste zich in het bijzonder in de koopprijsklasse tot 200.000 euro: hier doet zich een grootste prijsstijging voor.

11 De data is gebaseerd op de CBS-wijkindeling. Tussen Havens en Grachten CBS-wijkcode:060602 valt vanuit ons

woonbeleid onder de wijk Centrum.

Pagina 7 van 20

2.3 Is er schaarste aan huurwoningen? Huurwoningen zijn onder te verdelen in gereguleerde huurwoningen (ook wel: sociale huurwoningen genoemd) en vrije sector huurwoningen. Voor beide categorieën huurwoningen gelden aparte schaarste-indicatoren: o In de sociale huurvoorraad is de gemiddelde wachttijd van een woningzoekende – de tijd dat een woningzoekende gemiddeld ingeschreven staat om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning een schaarsteindicator. Zodra er wachttijd is, zijn er meer woningzoekenden dan beschikbare huurwoningen. o Omdat gereguleerde huurwoningen niet onder de reikwijdte van de verordening en de voorgestelde regeling over opkoopbescherming (komen te) vallen, wordt hier verder niet ingegaan op de schaarste van gereguleerde huurwoningen. o In de vrije sector huurwoningen is de huurprijs een schaarste-indicator. Stijgt die sterker dan het gemiddelde inkomen van personen, dan is sprake van schaarste. Ook hier wordt gekozen voor deze vergelijking omdat inkomen voor verreweg de meeste mensen in doorslaggevende mate bepalend is voor hun mogelijkheden om een huis te huren. In de periode 2018-2022 steeg bij vrije sector huurwoningen de transactieprijs per m2 gemiddeld met 42 %. De grootste stijging liet zich zien in de wijken Tussen Havens en Grachten, Nieuwland en Oost.

In deze wijken lag de stijging boven het percentage waarmee het gemiddelde inkomen voor personen in dezelfde periode is gestegen (28%). Opvallend is het verschil tussen de transactieprijs per m2 en de reguliere transactieprijs (de maandelijkse huur). De laatste steeg in genoemde periode met slechts 21 %. De verklaring hiervoor wordt gezocht in het kleiner worden van huurwoningen, bijvoorbeeld door verkameren, bouwkundig splitsen, het vormen van nieuwe woningen in voormalige kantoorpanden of boven winkels. Ook de realisatie van het project Sceye010, met een groot aantal loftwoningen, heeft aan de verkleining van het aantal m2 bijgedragen. Dat de schaarste niet gelijk verdeeld is over de huurprijsklasse, blijkt uit onderstaande tabel. Daarin is per huurprijsklasse de prijsontwikkeling in de periode 2018-2022 weergegeven. Prijsontwikkeling bestaande huurwoningen per huurprijsklasse %-verandering 2022 t.o.v. 2018

Huurprijsklasse12

Aantal huurtransacties

Transactieprijs

Transactieprijs m²

0-850 euro

-92% (-33)

17%

75%

850-1000 euro

-50% (-8)

-9%

31%

Meer dan 1000 euro

-19% (-5)

1%

23%

Totaal

-59% (-46)

21%

42%

Tabel 4 Bron: Anke Bodewes Makelaardij og op basis van Brainbay NVM cijfers.

In de eerste twee prijsklassen – die tot € 850 huur per maand en de prijsklasse direct daarboven – is de transactieprijs per m2 toegenomen met 75 % (!) respectievelijk 31 % en ligt de toename daarmee boven de toename van het gemiddeld inkomen voor personen in dezelfde periode (28 %). In die twee prijsklassen is in ieder geval dus sprake van schaarste. Dat blijkt ook uit de sterke afname van het aantal huurtransacties in beide huurprijsklassen. In de laagste huurprijsklasse is zelfs sprake van een afname van 92 %. Dit duidt erop, dat veel woningen als gevolg van stijgende huurprijzen vanuit deze huurprijsklasse overgaan naar de volgende huurprijsklasse.

12 Huurwoningen kunnen in de periode tussen 2018-2022 door de prijsstijgingen in een andere huurprijsklasse terecht

zijn gekomen. De cijfers zijn hier niet voor gecorrigeerd.

Pagina 8 van 20

Onderstaande tabel toont een divers beeld over de prijsontwikkelingen per wijk. Dit kan onder andere verklaard worden door de lage aantallen transacties in deze jaren. Om een betrouwbaar mediaan uit te rekenen zijn er circa 20 tot 25 transacties nodig. Daarnaast zijn de huurtransacties niet allemaal zichtbaar, omdat er ook veel transacties buiten de databases en makelaars om gaan. Prijsontwikkeling van bestaande huurwoningen %-verandering 2022 t.o.v. 2018

Wijk

Transactieprijs

Transactieprijs m²

Centrum

4%

15%

Tussen Havens en Grachten

-23%

83%

Oost

37%

36%

West

51%

23%

Zuid

0

0

Nieuwland

32%

50%

Groenoord/Kethel

45%

25%

Woudhoek/Spaland/Sveaparken

19%

18%

Totaal

21%

42%

Tabel 5 Bron: Anke Bodewes Makelaardij og op basis van Brainbay NVM cijfers.

Daarnaast tonen de cijfers aan dat er in 2022 59% minder huurwoningen beschikbaar zijn of te huur zijn aangeboden ten opzichte van 2018. De wijk tussen Haven en Grachten laat een afwijkend beeld zien. Een mogelijke verklaring hiervoor kan zijn dat Anke Bodewes Makelaardij in januari 2022 12 huurwoningen in het Blauwhuiskwartier (transformatie project in een rijksmonument aan de Lange Nieuwstraat) hebben aangemeld. Voor eind maart 2022 zijn 8 van de 12 woningen verhuurd en dus ook afgemeld rond deze periode. Begin 2022 was er dus een groter aanbod. Transacties bestaande huurwoningen %-verandering 2022 t.o.v. 2018

Wijk

Aantal huurtransacties

Centrum

-

69% (-11)

Tussen Havens en Grachten

-

125 % (5)

Oost

-

55% (-6)

West

-

64% (-16)

Zuid

0*

Nieuwland

-

Groenoord/Kethel

-

Woudhoek/Spaland/Sveaparken Totaal

92% (-11) 88% (-7) 0*

-

59% (-46)

Tabel 6 Bron: Anke Bodewes Makelaardij og op basis van Brainbay NVM cijfers. *: door de toegepaste formule (nieuw-oud)/oud·100% ontstaat een verwarrend beeld. In 2018 en 2022 was het aantal huurtransacties 0 voor Zuid. De cijfers voor de tussenliggende jaren zijn 4 (2019), 6 (2020) en 2 (2021). Voor Woudhoek was het aantal huurtransacties in 2018 en 2022 beide 2. De cijfers voor de tussenliggende jaren zijn 5 (2019), 2 (2020) en 6 (2021).

Pagina 9 van 20

2.4 Conclusies ten aanzien van schaarste  



Schaarste aan koopwoningen en vrije sector huurwoningen manifesteert zich in de vorm van prijsstijgingen. In de periode 2018-2022 zijn de transactieprijzen van koopwoningen sterker gestegen dan het gemiddeld inkomen voor personen: o Het gaat in deze periode om een stijging van de transactieprijzen per m2 van 64 % versus een stijging van het gemiddeld inkomen van 29 %; o Alhoewel de prijsstijgingen per wijk en per koopprijsklasse verschillen, liggen ze overal boven genoemde 29 %; o Dit leidt tot de conclusie dat in alle wijken gelegen en tot alle koopprijsklassen behorende koopwoningen in Schiedam schaars zijn. Ook de nu bekende cijfers bevestigen daarmee het beeld dat in 2020 – bij de vaststelling van de huidige verordening – bestond. In de periode 2018-2022 zijn de transactieprijzen van vrije sector huurwoningen (de maandhuur) in de prijsklasse van woningen een maandhuur van € 850 en de daaropvolgende prijsklasse van woningen met een maandhuur van € 850 tot € 1.000 eveneens sterker gestegen dan het gemiddeld inkomen voor personen: o Het gaat om een stijging van de transactieprijzen per m2 van 75 % respectievelijk 31 % versus een stijging van het gemiddeld inkomen van 29 %; o Dit leidt tot de conclusie dat tenminste de huurwoningen behorende tot de laagste twee prijsklassen schaars zijn.

De afname van het aantal transacties in deze prijsklassen bevestigt dit: huurwoningen worden duurder en gaan over naar duurdere prijsklassen.

Pagina 10 van 20

3. Effecten van schaarste De schaarste aan koopwoningen heeft de volgende effecten: o Door de stijgende transactieprijzen is het voor huishoudens met een middeninkomen13 steeds moeilijker om in Schiedam een passende koopwoning te vinden; o Als gevolg hiervan, is een steeds groter deel van deze groep aangewezen op vrije sector huurwoningen, waardoor ook de transactieprijs (huur) van deze woningen stijgt; o Dat leidt er vervolgens toe, dat meer koopwoningen aangekocht worden om vervolgens ‘getransformeerd’ als vrije sector huurwoningen of als verkamerde eenheden verhuurd te worden (de zogenoemde ‘buy-to-let’ (zie bijlage 2) aankopen), waardoor het aantal voor zelfbewoning beschikbare woningen afneemt; o Dat laatste werkt dan weer prijsopdrijvend14 waardoor een vliegwieleffect ontstaat waarbij schaarste aan koopwoningen zichzelf versterkt. Echter is de prijsontwikkeling alleen meetbaar in het koopsegment, omdat bij woon(behoefte)onderzoeken respondenten aangeven op zoek te zijn naar een koopwoning, wetende dat men in de praktijk eigenlijk aangewezen is op een vrije sector huurwoning. Elke (prijs)ontwikkeling die leidt tot onbereikbaarheid van Schiedammers die we wensen te binden aan onze stad, beschouwen wij als een onevenwichtig en onrechtvaardig effect van schaarste aan dit segment woningen.

Om deze effecten tegen te gaan, zijn in de verordening van 2020 alle woonruimten in Schiedam aangewezen als vergunningplichtig voor onttrekken, omzetten en woningvormen (met uitzondering van omzetten van woonruimten in Schiedam Oost en West en enkele andere, specifiek genoemde, kamerverhuursituaties). Inmiddels bevat de Huisvestingswet 2014 de mogelijkheid om een vergunningplicht ten behoeve van opkoopbescherming (hierna: vergunningplicht opkoopbescherming) van toepassing te verklaren op een specifieke categorie woonruimte binnen de gemeente Schiedam indien dat noodzakelijk en geschikt is: o ter bestrijding van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen; of o voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Zoals hiervoor aangegeven, dragen buy-to-let aankopen bij tot vergroting van de schaarste aan koopwoningen doordat koopwoningen aangekocht worden om ‘getransformeerd’ als vrije sector huurwoning of als verkamerde eenheden verhuurd te worden. De vergunningplicht opkoopbescherming verkleint het beslag dat deze buy-to-let aankopen doen op de koopwoningenmarkt en gaat de daarmee samenhangende verdere toename van de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen. Het ligt daarmee voor de hand om de vergunningplicht opkoopbescherming in het leven te roepen voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens (nu: € 355.000).

De NHG-grens wordt algemeen gezien als de bovengrens van het middeldure koopsegment. Hierna wordt, door de leefbaarheid van de verschillende Schiedamse wijken te beschouwen, beoordeeld voor welke delen van de gemeente de vergunningplicht opkoopbescherming kan gaan gelden.

13 Woonvisie ‘Groei als kans voor de stad’ (2020). 14 De prijsstijgingen in het koopsegment zijn in de periode 2018-2022 overigens groter dan in de huursector, zie blz 7

en 8.

Pagina 11 van 20

4. Leefbaarheid en opkoopbescherming Ook als er geen sprake is van schaarste kan een gemeente de opkoopbescherming invoeren. Het criterium is dan dat de invoering van de opkoopbescherming noodzakelijk is om de leefbaarheid in de buurt te waarborgen. In de praktijk betekent dit dat ook de leefbaarheidscijfers aanleiding kunnen geven om de opkoopbescherming gebiedsgericht in te voeren. We gaan daarom in deze paragraaf dieper in op enkele leefbaarheidsscores, opgesteld door het Kenniscentrum Schiedam. Hiervoor is al aangegeven dat de vergunningplicht opkoopbescherming ook van toepassing verklaard kan worden indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In de periode 2017-2021 is in een aantal wijken de leefbaarheid afgenomen. Dit blijkt uit de volgende gegevens: Rapportcijfer leefbaarheid in de eigen woonbuurt, naar wijk Wijk Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord Kethel Woudhoek Spaland/Sveaparken Totaal Schiedam

2017 6,4 6,1 6,7 6,9 6,4 6,8 7,5 7,3 7,7 6,7

2021 6,5 6,0 6,6 6,7 6,3 6,3 7,5 7,4 7,6 6,6

Tabel 7 Bron: Gemeente Schiedam - Kenniscentrum

In de periode 2017-2021 is het rapportcijfer ‘leefbaarheid in eigen woonbuurt’ in Oost gedaald van een 6,1 naar een 6, in Nieuwland van een 6,4 naar een 6,3. (West van een 6,7 naar een 6,6) Rapportcijfer verloedering naar wijk Wijk Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord Kethel Woudhoek Spaland/Sveaparken Totaal Schiedam

2019 6,1 5,6 6,2 5,5 5,7 5,8 7,2 6,8 6,8 6,1

2021 5,7 5,7 6,0 5,5 5,8 5,8 7,3 6,6 6,8 6,0

Tabel 8 Bron: Gemeente Schiedam - Kenniscentrum

Deze rapportcijfers houden in dat hoe hoger het cijfer, hoe minder de verloedering. Oost heeft zich in twee jaar verbeterd met een rapportcijfer van een 5,7 in plaats van een 5,6. Ook bij Nieuwland is er verbetering zichtbaar, van een 5,7 naar een 5,8. West laat daarentegen een verslechtering zien, en gaat van een 6,2 naar een 6. Opvallend is verder een achteruitgang voor Centrum van een 6,1 naar een 5,7.

Pagina 12 van 20

Rapportcijfer sociale cohesie naar wijk Wijk Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord Kethel Woudhoek Spaland/Sveaparken Totaal Schiedam

2019 5,8 5,1 6,1 6,5 5,4 5,5 6,9 6,4 6,6 5,9

2021 5,9 5,0 5,9 6,4 5,4 5,3 6,8 6,4 6,6 5,8

Tabel 9 Bron: Gemeente Schiedam - Kenniscentrum

In de periode 2017-2021 is het rapportcijfer in Oost gedaald van een 5,1 naar een 5, in West van een 6,1 naar een 5,9. Opvallend zijn ook opnieuw de lage scores voor Nieuwland en Groenoord. Aandeel Schiedammers dat soms tot vaak woonoverlast ervaart naar deelaspecten Deelaspect Geluidsoverlast door omwonenden (bijv. muziek, leefgeluiden, etc.) Andere vormen van geluidsoverlast Overlast door vervuiling of stank in een woning/tuin Overlast door overbewoning of kamerverhuur Overige overlast door omwonenden (bijv. burenruzie, intimidatie, bedreiging, etc.) Overlast door verwarde personen

2021 57%

Opvallende wijkscores Oost (65%) en Zuid (61%)

39%

Centrum (46%), Oost (45%) en Groenoord (45%) Nieuwland (43%), Groenoord (39%), Oost en Zuid (38%)

32% 22%

Oost, West en Zuid (35%)

27%

Oost en Zuid (36%)

16%

Centrum (29%), Oost en Nieuwland (22%)

Tabel 10 Bron: Gemeente Schiedam - Kenniscentrum

Zuid

Nieuwla nd

Groenoo rd

Kethel

Woudho ek

Spaland/ Sveapar ken

geluidsoverlast 57% 59% 65% door omwonenden andere vormen van 39% 46% 45% geluidsoverlast overlast door 32% 27% 38% vervuiling of stank in een woning/tuin overlast door 22% 28% 35% overbewoning of kamerverhuur overige overlast 27% 30% 36% door omwonenden overlast door 16% 29% 22% verwarde personen Tabel 11 Bron: Gemeente Schiedam - Kenniscentrum

West

Oost

Centrum

Schieda m

Woonoverlast naar deelaspecten en wijken in 2021

57%

61%

56%

56%

50%

49%

53%

35%

44%

41%

45%

28%

32%

29%

32%

38%

43%

39%

15%

19%

12%

35%

35%

20%

19%

5%

6%

1%

24%

36%

31%

33%

17%

16%

8%

17%

19%

22%

19%

4%

5%

2%

Al met al laten de leefbaarheidsontwikkelingen zich als volgt samenvatten: Pagina 13 van 20

Opvallende wijkscores voor het aandeel Schiedammers dat soms tot vaak woonoverlast ervaart in 2021. Kijkende naar het deelaspect ‘overlast door overbewoning of kamerverhuur’, scoren Oost, West en Zuid 35%, tegenover 22% gemiddeld; o In de periode 2017-2021 is het rapportcijfer ‘leefbaarheid in eigen woonbuurt’ in Oost gedaald van 6,1% naar 6%, in West van 6,7% naar 6,6%. o In de periode 2017-2021 is het rapportcijfer ‘sociale cohesie’ in Oost gedaald van 5,1% naar 5%, in West van 6,1% naar 5,9%. o Het gemiddeld aantal verhuisbewegingen in Schiedam in 2020 bedroeg 127,8 per 1.000 inwoners, voor Oost bedroeg dit 204 en voor West 161. Bovenstaande cijfers laten zien dat de leefbaarheid in Oost en Nieuwland onder druk staat. o



In de wijken Oost en Nieuwland voert de gemeente op dit moment al een wijkgerichte aanpak ter bestrijding van overlast en ter vergroting van de leefbaarheid. Vanuit integraliteit ligt het voor de hand om in die wijken de vergunningplicht opkoopbescherming in te voeren. Met de invoering in deze beide wijken wordt het ook mogelijk om de organisatorische implementatie van de vergunningplicht beheersbaar te houden. Bij de integrale evaluatie van de verordening in 2023-2024 kan bezien worden of het toepassingsbereid van de vergunningplicht aangepast kan worden.

Pagina 14 van 20

5. Voorstel: opkoopbescherming voor woningen in Oost en Nieuwland De vergunningplicht opkoopbescherming verkleint het beslag dat buy-to-let aankopen doen op de koopwoningenmarkt en gaat de daarmee samenhangende verdere toename van de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen. Gelet daarop wordt voorgesteld om de vergunningplicht opkoopbescherming in het leven te roepen voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens (nu: € 355.000). De NHG-grens wordt algemeen gezien als de bovengrens van het middeldure koopsegment. In een aantal wijken van Schiedam, waaronder Oost en Nieuwland, staat de leefbaarheid onder druk en kan de vergunningplicht opkoopbescherming bijdragen aan een verbetering van de leefbaarheid. Omdat in Oost en Nieuwland al een wijkgerichte aanpak ter verbetering van de leefbaarheid wordt uitgevoerd, wordt voorgesteld in deze wijken te starten met de vergunningplicht opkoopbescherming. Daarmee wordt het ook mogelijk de organisatorische implementatie van de vergunningplicht beheersbaar te houden. Bij de integrale evaluatie van de verordening in 2023-2024 kan eventueel het toepassingsbereid van de vergunningplicht aangepast worden.

Pagina 15 van 20

Bijlage 1: Begrippenlijst Buy-to-let: het kopen van een huis met het vooropgezette doel om dat te gaan verhuren Huurtransactie: het aantal verhuurde woningen van bestaande bouw Kooptransactie: het aantal verkochte woningen van bestaande bouw Mediaan: middelste waarde van een reeks geordende waarden. Om een betrouwbaar mediaan uit te rekenen zijn er circa 20 tot 25 transacties nodig. Prijsmechanisme: ook wel marktmechanisme, wordt het vrije spel van vraag en aanbod bedoeld, waardoor prijzen voor goederen en diensten tot stand komen. Als de vraag naar een woning toeneemt, dan stijgt de prijs. Hierdoor neemt de winst per woning toe en stijgt het aanbod. Andersom geldt, als de vraag naar een woning afneemt, daalt de prijs en neemt de winst per woning af en daalt het aanbod. Schaarste: In het kader van de Huisvestingswet 2014 wordt onder schaarste begrepen: - schaarste aan woonruimte in het algemeen; - schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen (bijvoorbeeld voor ouderen of gehandicapten); - schaarste aan woonruimte voor de eigen bevolking (in gebieden zonder nieuwbouwmogelijkheden). De sturing via de huisvestingsverordening moet zich beperkten tot die gebieden, woningtypen en prijsklassen waar de schaarste betrekken op heeft. Dit kan zijn buurt, wijk, stadsdeel, stad of gemeente.

De verdringing op de woningmarkt die voortkomt uit de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste kan voorkomen in tijd (woningzoekenden staan lang op een wachtlijst voor een woning) of in ruimte (segregatie op de woningmarkt). Transactieprijs: is niet altijd exact de marktwaarde van het object. Gedurende het onderhandelingstraject tussen koper en verkoper spelen niet alleen objectieve argumenten een belangrijke rol. De koper vergelijkt vraagprijzen van gelijksoortige objecten en baseert daarop argumenten om tot een bieding te komen.

Pagina 16 van 20

Bijlage 2: Kwaliteit data De Huisvestingswet 2014 heeft niet nader cijfermatig geoperationaliseerd wanneer er precies sprake is van schaarste. De meeste woononderzoeken geven inzicht in zaken als de woonsituatie van huishoudens, tevredenheid, verhuiswensen en woonlasten, zo ook ons eigen Schiedamse woononderzoek. Eind 2022 worden de nieuwste resultaten hiervan verwacht. Om een betrouwbaar en realistisch beeld te schetsen van de schaarste op de Schiedamse woningmarkt, is er gekozen voor een selectie van aspecten die relevant zijn en verband houden met de toenemende druk op de woningmarkt. Een selectie die inzichtelijk maakt, in welke specifieke gebieden er ‘iets aan de hand is’ op het vlak van de druk op de woningmarkt, is het meest pragmatisch. Een deel van de databronnen is afkomstig van commerciële partijen (NVM, Pararius). Hiervoor is gekozen, omdat ten eerste de cijfers objectief zijn: er wordt geregistreerd hoeveel woningen tegen welke prijs verhuurd/verkocht worden). Daarnaast zijn het databronnen die ook elders en landelijk benut worden als basis voor het in beeld brengen van marktontwikkelingen. Met name voor (particuliere) huur geldt dat er geen registratieverplichting bestaat van de overeengekomen huurprijs en dat er geen overheid administraties zijn (zoals het kadaster) die dit aspect in beeld brengen.

Het Woon onderzoek van BZK staat hier verder van af en is een drie tot vier jaarlijkse momentopname op het niveau van het hele land, met te weinig respondenten om op wijk of buurt niveau een uitspraak te kunnen doen. Dit alles in ogenschouw nemend, dient daarom naast de opsomming van de groslijst aan bronnen, een kanttekening te worden gemaakt over de beperkingen van de beschikbare data. Dit is een reden om bij de selectie van gebieden waar de opkoopbescherming ingevoerd wordt, voorzichtig te werk te gaan. Er wordt daarom gelaagd aangewezen, dat wil zeggen: alleen in die gebieden waar data laat zien dat er overduidelijk iets aan de hand is op de woningmarkt, wordt de opkoopbescherming ingevoerd. Daarnaast verdient het aanbeveling om: - Bij de herijking van de gehele Verordening een afzonderlijk schaarsteonderzoek te laten uitvoeren, zodra nieuwe woononderzoeken gereed zijn; - Te bekijken hoe in bestaande / toekomstige interne databanken, aspecten die relevant zijn voor schaarste, geoperationaliseerd en gemeten kunnen worden. Groslijst bronnen: - Brainbay NVM cijfers - WoOn2018 - Power BI, Gemeente Schiedam - Pararius - Kadaster

Pagina 17 van 20

Bijlage 3: Buy-to-let De afgelopen jaren zorgde een combinatie van aangescherpte hypotheekregels, lage hypotheekrente en prijsontwikkelingen voor een stimulans om woningen te kopen om deze vervolgens te gaan verhuren (buy-to-let). Onderstaande cijfers tonen het buy-to-let % per wijk (aantallen woningen ten opzichte van de totale woningvoorraad). Zo is bijvoorbeeld te zien dat in Nieuwland in 2022 64% van de woningen niet door de eigenaar zelf bewoond wordt (let op, hierin wordt geen onderscheid tussen natuurlijke personen/niet natuurlijke personen). % woningen niet bewoond door eigenaar Wijk Centrum Oost West Zuid Nieuwland Groenoord/Kethel Woudhoek/Spaland/ Sveaparken Totaal Schiedam

2018 56% 50% 37% 50% 67% 58% 31%

2019 58% 49% 37% 50% 66% 56% 31%

2020 56% 50% 37% 51% 64% 56% 31%

2021 58% 53% 39% 51% 63% 55% 31%

2022 57% 53% 39% 52% 64% 54% 30%

49%

48%

48%

48%

48%

Tabel 12 Bron: Power BI, Gemeente Schiedam

Aantal woningen in woningvoorraad: hoge cijfers (woningeigenaar bewoont woning zelf niet) voor Nieuwland (64%), Centrum (57%), Groenoord/Kethel (54%) en Oost (53%).

Pagina 18 van 20

Bijlage 4: Grafieken

Aantal transacties Koopwoningen 1200

1062

1056

1050 956

1000 800 600 400

293

200 0 2018

2019

2020

2021

2022

Transactieprijzen (mediaan) Koopwoningen

€ 283.282.00

€ 307.091.00

€ 237.029.00 € 181.736.00

2018

€ 206.081.00

2019

Pagina 19 van 20

2020

2021

2022

Transactieprijzen m2 (mediaan) Koopwoningen € 3.067.00 € 2.300.00

€ 3.304.00

€ 2.570.00

€ 2.015.00

2018

2019

2020

2021

2022

Aantal transacties Huurwoningen 120 100

99

80

84

78

74

60 40 32 20 0 2018

2019

2020

2021

2022

Transactieprijzen (mediaan) Huurwoningen € 1.035.00

€ 1.071.00

2019

2020

€ 1.140.00

€ 1.118.00

2021

2022

€ 925.00

2018

Pagina 20 van 20