Bijlage 2e Kwartaalrapportage grondexploitaties

KWARAP Grondexploitaties - 2023

Kwartaalrapportage Grondexploitaties 2e Kwartaalrapportage 2023

september 2023

1

KWARAP Grondexploitaties - 2023

Versiebeheer Datum : 30-9-2023 Versie : definitief Auteurs : H. Eschbach / S. Jansen van Riet

2

KWARAP Grondexploitaties - 2023

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1

4

Overzicht actieve grondexploitaties

5

2 Marktontwikkelingen 2.1 2.2 2.3 2.4

6

Kostenstijging/ inflatie Opbrengststijging Wat zien we nu in Schiedam gebeuren Gevoeligheid van de grondexploitaties voor marktontwikkelingen

6 6 7 7

3 Risicoanalyse

9

4 Constateringen en maatregelen

10

4.1 4.2 4.3 4.4

Plansaldo binnen € 250.000,Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Programmawijzigingen Planningswijzigingen / Herfasering

5 Vooruitblik 5.1 5.2

10 10 10 10

12

Herzieningen Komende ontwikkelingen

12 12

3

KWARAP Grondexploitaties - 2023

1

Inleiding

In het kader van de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente wordt er, waar nodig, overgegaan tot het actief exploiteren van gronden. Verslaglegging van deze actieve grondexploitaties moet voldoen aan landelijke wet- en regelgeving en kent gemeentelijke beleidsregels vanuit het grondbeleid. In de Kadernota Grond 2020 is opgenomen dat kwartaalrapportages worden opgesteld voor de monitoring. De kwartaalrapportages zijn een beheerskader voor zowel het college als voor de (auditcommissie van de) raad. De kwartaalrapportages zijn een aanvulling op het jaarlijks Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG), opening en sluiting van grondexploitaties en op tussentijdse herzieningen van grondexploitaties. Voor u ligt de tweede kwartaalrapportage van 2023. In de nota grondbeleid 2020 is opgenomen dat herziening van een grondexploitatie nodig is als er per saldo een verschil van € 250.000,- ontstaat in een grondexploitatie ten opzichte van het MPG1 . Om te voorkomen dat vele kleine afwijkingen optellen tot een groot gemeentelijk probleem, wordt de cumulatie van negatieve afwijkingen tevens bezien. Er zullen maatregelen voorgesteld worden aan de raad als die cumulatie meer dan € 750.000,- bedraagt. Het plansaldo van een grondexploitatie wordt verkregen uit 3 hoofdcomponenten: 1. de begroting bestaande uit ramingen van kosten en opbrengsten; 2. de risicoanalyse; 3. de planning/fasering.

De stand van zaken van die hoofdcomponenten van de grondexploitaties worden afgezet tegen de vastgestelde grondexploitaties van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). De auditcommissie van de raad krijgt de kwartaalrapportages gepresenteerd om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende rol te vervullen.

Opzet van de kwartaalrapportages Kwartaalrapportages vormen een beheerskader in lijn met het meerjarenperspectief grondexploitatie (MPG). Kern is de monitoring van afwijkingen op de vastgestelde kaders. Gekeken wordt naar de oorzaken en, waar nodig, worden maatregelen aangekondigd.

3 monitoringspunten 1. Plansaldo per grondexploitatie (grex) binnen € 250.000,-; 2. Cumulatie negatieve afwijkingen van alle grexen is lager dan € 750.000,-; 3. Signalering van programmawijzigingen;

Incidenteel is er een grondexploitatie later vastgesteld. Dan wordt de stand van zaken afgezet ten opzichte van deze laatste vaststelling.

4

KWARAP Grondexploitaties - 2023

1.1 Overzicht actieve grondexploitaties De gemeente heeft momenteel twaalf actieve grondexploitaties. Binnen de gebiedsontwikkeling SchieDistrict vallen zeven grondexploitaties. Er is één grondexploitatie in West, één in Nieuw Mathenesse, één in het centrum, één in de havens en één grondexploitatie in Nieuwland. De bedrijventerreinen van het SchieDistrict vallen binnen het programma Economie in Ontwikkeling (Economie). De overige grondexploitaties vallen binnen het programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang (RIS).

Tabel 1 Overzicht actieve grondexploitaties

Negatieve Grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste Stationsomgeving Parkweg Midden Toernooiveld

Positieve Grondexploitaties Nieuw Mathenesse D3H Wilhelminahaven Zuid Schieveste fase 5 Graveland Zuid Spaanse Polder Graveland Midden Graveland Noord Lange Achterweg

In hoofdstuk 4 worden de investeringen en opbrengsten van het lopende boekjaar weergegeven ten behoeve van de monitoring van de voortgang.

5

KWARAP Grondexploitaties - 2023

2

Marktontwikkelingen

2.1 Kostenstijging/ inflatie De inflatie heeft ook effect op de gemeentelijke grondexploitaties. In de grondexploitaties wordt vooral gekeken naar de kostenstijging van de Grond- Weg- en Waterbouwwerken (GWW). Er is reeds rekening gehouden met 6% kostenstijging in 2023, 3% in 2024 en 2% vanaf 2025. Als we nu (31 juli 2023) kijken naar de ontwikkeling van de GWW kosten in 2023 dan zien we het volgende:  CBS GWW index geeft cijfers per kwartaal. Voor het eerste kwartaal 2023 is er een stijging van 0,8% en het 4e kwartaal 2022 laat een lichte daling zien.  Bouwkostenkompas geeft voor het eerste kwartaal een stijging van 1%. Ook geven zij een prognose waarbij zij tot oktober geen verdere kostenstijging verwachten.  BDB ziet in het eerste kwartaal nog wel een stijging van de GWW kosten maar vervolgens vlakt het uit. Er is nog veel onzekerheid in de markt, vooral de ontwikkeling van de grondstoffenprijzen. Maar gezien de nu bekende cijfers krijgen we niet te maken met de ingecalculeerde kostenstijging van 6% in 2023.

2.2 Opbrengststijging Voor de opbrengststijging is in de grondexploitaties voor woningbouw rekening gehouden met 0% in 2023, 1% in 2024 en 2% voor 2025 en verder. Voor bedrijventerreinen is uitgegaan van 0% in 2023 en 2024, 1% in 2025 en 2% voor 2026 en verder. Het gaat dus om wijzigingen in de grondprijs ten opzichte van deze vastgestelde cijfers. De ontwikkeling van de woningmarkt is van grote invloed op de grondprijzen voor woningen.  De NVM ziet in onze regio een prijsdaling van 6,5% tussen Q2 2022 en 2023. Wel constateert de NVM dat de woningmarkt in het tweede kwartaal 2023 weer wat terug veert.  Het kadaster ziet een prijsdaling van 5,2% tussen Q2 2022 en 2023. Dit is een scherpere daling dan het kwartaal daarvoor. Wel lopen gegevens van het kadaster altijd een paar maanden achter op de NVM gegevens.  De ABN-AMRO bank verwacht voor 2023 een prijsdaling van 5% en voor 2024 een prijsdaling van 3%, waarbij zij er wel vanuit gaan dat de hyphotheekrente niet verder stijgt.  De ING verwacht voor 2023 een prijsdaling van 6,5% en voor 2024 een prijsdaling van 0,5%. Waarbij zij er wel vanuit gaan dat de hypotheekrente eind 2023 iets zal dalen. Daarnaast is ook de ontwikkeling van de bouwkosten van invloed op de grondwaarde. Een stijging van de bouwkosten die hoger is dan de stijging van de woningprijzen betekend een dalende grondwaarde.

 Het CBS ziet per juni een stijging van de bouwkosten van 5,5% ten opzichte van juni het jaar daarvoor. Wel is er in het laatste kwartaal sprake van een afvlakking.  Bouwkostenkompas geeft een stijging van 2,6% aan tussen juli 2022 en juli 2023. Hierbij is er vanaf april een afvlakking te zien.  BDB ziet begin dit jaar nog wel een stijging maar in het tweede kwartaal vlakt deze af. Voor huur woningen geldt dat beleggers door de strengere regelgeving Nederland als minder interessant zien. Ook zorgt de stijgende rente voor hogere rendementseisen.

6

KWARAP Grondexploitaties - 2023

De grondmarkt voor bedrijven kent een wat andere dynamiek. Mogelijk heffen de stijgende huren en stijgende rendementseisen elkaar op. De economische vooruitzichten zijn niet gunstig, vanwege stijgende rentes en geopolitieke ontwikkelingen, maar er is nog altijd een grote druk op de arbeidsmarkt. Ook zullen de energietransitie en verschuivingen in productieketens een ruimtevraag generen. Bij grond voor bedrijven is er ook meer sprake van competitie tussen gemeenten. Aangezien onze buurgemeenten in algemene zin vergelijkbare uitdagingen in de begroting hebben, ligt het niet in de verwachting dat zij prijzen zullen gaan verlagen.

2.3 Wat zien we nu in Schiedam gebeuren In de eerste Kwarap is reeds aangegeven dat er een grote onzekerheid is de markt is met name met betrekking tot de opbrengsten. In Schiedam zien we nu de eerste gevolgen hiervan.  Zo is er de SMaak ontwikkeling die nu de plannen herziet. Ten gevolge hiervan ontstaat vertraging. Wat de gevolgen hiervan zijn in de fasering en dus uiteindelijk in het financiele resultaat, zal zich later uitwijzen. Onzekerheid maakt ontwikkelaars voorzichtig waardoor er vertraging ontstaat. Hier staat tegenover dat het Rijk is gekomen met een “Startbouwimpuls (SBI) subsidie. Uiteraard kijken we of we deze kunnen inzetten om ontwikkelingen vlot te trekken.

2.4 Gevoeligheid van de grondexploitaties voor marktontwikkelingen Zoals ook aangegeven in de vorige kwartaalrapportage, zijn niet alle grondexploitaties even gevoelig voor de marktontwikkelingen. Dit heeft te maken met contractuele afspraken, flexibele stelposten en recente ramingen. Tabel 2 gevoeligheid marktontwikkelingen

Gevoeligheid marktontwikkelingen Grondexploitatie Gevoeligheid Reden Schieveste fase 5 klein contractuele prijsafspraken 's-Graveland Zuid beperkt Herziening Spaanse Polder beperkt Herziening 's-Graveland Midden beperkt Herziening 's-Graveland Noord beperkt Herziening Stationsomgving groot marktrisico's Woonontwikkeling Schieveste groot marktrisico's Parkweg Midden geen vrijwel gereed Nieuw Mathenesse D3H groot marktrisico's Wilhelminahaven Zuid beperkt recente raming Toernooiveld klein contractuele prijsafspraken Lange Achterweg klein beperkte investering De grondexploitaties Stationsomgeving, Woonontwikkeling Schieveste en Nieuw Mathenesse zijn dus gevoelig voor de huidige markt ontwikkelingen.

7

KWARAP Grondexploitaties - 2023

Bij een kostenstijging van 4% in plaats van 6% in 2023 en 2% in plaats van 3% in 2024 is dit een positief effect maar bij een daling van de VON prijzen geeft dit een nadelig effect op de grondwaarde. Wel is het zo dat de sterkste prijsdalingen zich vooral voordoen in het hogere segment. Hierdoor zullen projecten in Schiedam weer minder last hebben van prijsdalingen. Voorlopig wordt niet uitgegaan van opbrengststijging in de woningbouw. Als we nu uitgaan van 0% in 2024 en 2025 in plaats van 1% en in 2026 van 1% in plaats van 2% en in 2027 en verder van 2% dan geeft dit in combinatie met fasering een negatief effect op de grondexploitaties. Hieronder is het effect van de marktontwikkelingen weergegeven op de voorziening nadelige grondexploitaties.

In miljoenen € Stationsomgeving Woonontwikkeling Schieveste

Saldo MPG 2023 -€ 0,7 -€ 11,0

Salo voor TA2 -€ 0,8 -€ 12,3

Effect op voorziening -€ 0,1 -€ 1,3

In de voorziening nadelige grondexploitaties zal rekening gehouden moeten worden met een extra te kort van in totaal € 1,4 miljoen. De ingecalculeerde risico’s van de betrokken grondexploitaties worden niet overtroffen door dit extra tekort. Dekking voor het extra tekort komt derhalve uit de risicoreserve.

8

KWARAP Grondexploitaties - 2023

3

Risicoanalyse

Om risico’s te beheersen worden de risico’s in projectteamverband geanalyseerd. De risico’s worden enerzijds voorzien van beheersmaatregelen en anderzijds gedekt door de risicoreserve. Bij de grondexploitaties waarbij geen herzieningen worden verwacht zijn de risico’s herzien in de BERAP 2023.

9

KWARAP Grondexploitaties - 2023

4

Constateringen en maatregelen

Grondexploitaties worden herzien als het plansaldo door toedoen van projectwijzigingen buiten een bandbreedte lopen of als er programmatische en/of faseringswijzigingen plaatsvinden. Er dienen dan –conform het grondbeleid–nieuwe kaders gehaald te worden bij de raad.

4.1 Plansaldo binnen € 250.000,Autonome marktontwikkelingen veroorzaken in zichzelf geen kaderwijziging omdat dit geen projectwijzigingen betreffen die wat betreft het effect op plansaldo worden gedekt vanuit de risicoreserve. Gelet op de omvang van het project en het gegeven dat de bestemmingsplanprocedure vertraging heeft opgelopen, zal de grondexploitatie Schieveste Woonontwikkeling naar verwachting een afwijking in het plansaldo hebben die groter is dan de toegestane bandbreedte van € 250.000.

4.2 Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Als we alleen kijken naar de ontwikkelingen in de woningmarkt dan is cumulatief de overschrijding groter dan de bandbreedte. De autonome prijsontwikkelingen veroorzaken hier geen benodigde kaderwijziging. Om binnen de bandbreedte te blijven zal per grondexploitatie gekeken worden naar optimalisatie van de kosten en het binnenhalen van subsidies. Het is op dit moment niet mogelijk om concreet een bandbreedte aan te geven.

4.3 Programmawijzigingen Op basis van programmawijziging worden de bedrijventerreinen SchieDistrict herzien om de grondexploitaties beter te laten aansluiten op het ruimtelijk kader en de actuele ontwikkeling in het gebied. Het betreft hier vier grondexploitaties (’s Graveland Zuid, Spaanse Polder, ’s Graveland Midden en ’s Gravenland Noord). De grondexploitatie Van Deventerdriehoek-noord wordt herzien in die zin dat het plandeel Van Deventerdriehoek-zuid wordt toegevoegd. Evenals het programma wijzigt ook de fasering.

4.4 Planningswijzigingen / Herfasering Vanuit de financiële administratie blijkt er op zowel kosten als opbrengstenniveau een onderbesteding van de budgetten te zijn. In de technische aanpassing op de begroting zal een herfasing plaatsvinden van (naar inschatting) ca. € 5,8 miljoen. Dit bedrag bestaat voor € 9,3 miljoen uit investeringen die niet meer dit jaar plaatsvinden en voor € 3,5 miljoen uit opbrengsten die naar verwachting niet meer in 2023 plaatsvinden.

10

KWARAP Grondexploitaties - 2023

Het leeuwendeel van de investeringen die dit jaar niet gaan plaatsvinden, á € 8 miljoen, komt voort uit vertraging in Schieveste Woonontwikkeling. Dit houdt direct verband met de vertraging van de bestemmingsplanprocedure.

11

KWARAP Grondexploitaties - 2023

5

Vooruitblik

5.1 Herzieningen Gepland wordt dat de grondexploitaties in ‘s-Graveland en Spaanse Polder eind dit jaar nog worden herzien. Als gevolg van verwachte wijzigingen in de kaders zal ook Schieveste Woonontwikkeling worden herzien. Er wordt vooral gekeken naar de faseringen in de grondexploitatie maar ook het programma kan aangepast worden.

5.2 Komende ontwikkelingen In het MPG worden toekomstige (gebieds)ontwikkelingen geschets die mogelijk om een gemeentelijke grondexploitatie vragen. Van die potentiële grondexploitaties zullen de volgende locaties naar planning aan de raad voorgelegd worden: 1. ‘Van Deventer-driehoek(-noord en zuid’ van Nieuw-Mathenesse (D3H); 2. Staatsliedenbuurt (in verband met verantwoording van rijkssubsidie uiterlijk in 2023).

Planning besluitvorming Voor ‘D3H’ in Nieuw-Mathenesse zal een grondexploitatie herzien worden, in die zin dat aan de huidige grondexploitatie Van Deventerdriehoek-noord het plandeel Van Deventerdriehoek-zuid wordt toegevoegd. De grondexploitatie voor de mogelijke ontwikkeling aan de Joppelaan wordt dit jaar nog niet verwacht.

1. De vier grondexploitaties op de bedrijventerreinen van het SchieDistrict zullen naar verwachting herzien worden in lijn met de gebiedsontwikkeling; 2. De grondexploitatie Staatsliedenbuurt zal naar verwachting geopend worden in 3e kwartaal 2023; 3. Bij de Van Deventer-driehoek wordt ambtelijk gewerkt aan de toevoeging van het plandeel zuid.

12