Bijlage 2e Kwartaalrapportage grondexploitaties 2024
Tekst van het document
KWARAP Grondexploitaties - 2024
Kwartaalrapportage Grondexploitaties 2e Kwartaalrapportage 2024
september 2023
1
KWARAP Grondexploitaties - 2024
Versiebeheer Datum : 18-9-2024 Versie : Concept Auteur : S.B.J. Jansen van Riet
2
KWARAP Grondexploitaties - 2024
Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1
4
Overzicht actieve grondexploitaties
5
2 Marktontwikkelingen 2.1 2.2 2.3
6
Kostenstijging/ inflatie Opbrengststijging Wat zien we nu in Schiedam gebeuren
6 6 6
3 Risicoanalyse
7
4 Constateringen en maatregelen
8
4.1 4.2 4.3 4.4
Plansaldo binnen € 250.000,Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Programmawijzigingen Planningswijzigingen / Herfasering
5 Vooruitblik 5.1 5.2
8 8 8 9
10
Herzieningen Komende ontwikkelingen
10 10
3
KWARAP Grondexploitaties - 2024
1
Inleiding
In het kader van de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente wordt er, waar nodig, overgegaan tot het actief exploiteren van gronden. Verslaglegging van deze actieve grondexploitaties moet voldoen aan landelijke wet- en regelgeving en kent gemeentelijke beleidsregels vanuit het grondbeleid. In de Kadernota Grond 2020 is opgenomen dat kwartaalrapportages worden opgesteld voor de monitoring. De kwartaalrapportages zijn een beheerskader voor zowel het college als voor de (auditcommissie van de) raad. De kwartaalrapportages zijn een aanvulling op het jaarlijks Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG), opening en sluiting van grondexploitaties en op tussentijdse herzieningen van grondexploitaties. Voor u ligt de tweede kwartaalrapportage van 2024. In de nota grondbeleid 2020 is opgenomen dat herziening van een grondexploitatie nodig is als er per saldo een verschil van € 250.000,- ontstaat in een grondexploitatie ten opzichte van het MPG1 . Om te voorkomen dat vele kleine afwijkingen optellen tot een groot gemeentelijk probleem, wordt de cumulatie van negatieve afwijkingen tevens bezien. Er zullen maatregelen voorgesteld worden aan de raad als die cumulatie meer dan € 750.000,- bedraagt. Het plansaldo van een grondexploitatie wordt verkregen uit 3 hoofdcomponenten: 1. de begroting bestaande uit ramingen van kosten en opbrengsten; 2. de risicoanalyse; 3. de planning/fasering.
De stand van zaken van die hoofdcomponenten van de grondexploitaties worden afgezet tegen de vastgestelde grondexploitaties van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). De auditcommissie van de raad krijgt de kwartaalrapportages gepresenteerd om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende rol te vervullen.
Opzet van de kwartaalrapportages Kwartaalrapportages vormen een beheerskader in lijn met het meerjarenperspectief grondexploitatie (MPG). Kern is de monitoring van afwijkingen op de vastgestelde kaders. Gekeken wordt naar de oorzaken en, waar nodig, worden maatregelen aangekondigd.
3 monitoringspunten 1. Plansaldo per grondexploitatie (grex) binnen € 250.000,-; 2. Cumulatie negatieve afwijkingen van alle grexen is lager dan € 750.000,-; 3. Signalering van programmawijzigingen;
Incidenteel is er een grondexploitatie later vastgesteld. Dan wordt de stand van zaken afgezet ten opzichte van deze laatste vaststelling.
4
KWARAP Grondexploitaties - 2024
1.1 Overzicht actieve grondexploitaties De gemeente heeft momenteel dertien actieve grondexploitaties. Binnen de gebiedsontwikkeling SchieDistrict vallen zeven grondexploitaties. Er is één grondexploitatie in West, één in Nieuw Mathenesse, één in het centrum, één in de havens en twee grondexploitaties in Nieuwland. De bedrijventerreinen van het SchieDistrict vallen binnen het programma Economie in Ontwikkeling (Economie). De overige grondexploitaties vallen binnen het programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang (RIS).
Tabel 1 Overzicht actieve grondexploitaties
Negatieve Grondexploitaties Woonontwikkeling Schieveste Stationsomgeving Parkweg Midden Toernooiveld Staatsliedenbuurt
Positieve Grondexploitaties Nieuw Mathenesse D3H Wilhelminahaven Zuid Schieveste fase 5 Graveland Zuid Spaanse Polder Graveland Midden Graveland Noord Lange Achterweg
In hoofdstuk 4 worden de investeringen en opbrengsten van het lopende boekjaar weergegeven ten behoeve van de monitoring van de voortgang.
5
KWARAP Grondexploitaties - 2024
2
Marktontwikkelingen
2.1 Kostenstijging/ inflatie De inflatie heeft ook effect op de gemeentelijke grondexploitaties. In de grondexploitaties wordt vooral gekeken naar de kostenstijging van de Grond- Weg- en Waterbouwwerken (GWW). Er is reeds rekening gehouden met 3% kostenstijging in 2024 en 2% vanaf 2025. Als we nu kijken naar de ontwikkeling van de GWW kosten in 2024 dan zien we het volgende: CBS GWW index laat op jaarbasis een lichte daling zien. Bouwkostenkompas geeft op jaarbasis een stijging van ongeveer 2%. Gezien de nu bekende cijfers krijgen we niet te maken met een hogere kostenstijging dan de ingecalculeerde kostenstijging van 3% in 2024.
2.2 Opbrengststijging Voor de opbrengststijging is in de grondexploitaties voor woningbouw rekening gehouden met 0% in 2024 en 2025, 1% in 2026 en 2% voor 2027 en verder. Voor bedrijventerreinen is uitgegaan van 0% in 2024, 1% in 2025 en 2% voor 2026 en verder. Het gaat dus om wijzigingen in de grondprijs ten opzichte van deze vastgestelde cijfers. De ontwikkeling van de woningmarkt is van grote invloed op de grondprijzen voor woningen. De NVM ziet in onze regio een prijsstijging van 11,7% op jaarbasis (2e kwartaal 2024). De woningkrapte, gestegen inkomens en gestabiliseerde hypotheekrente zorgen voor dit gunstigere beeld dan eerder verwacht. Daarnaast is ook de ontwikkeling van de bouwkosten van invloed op de grondwaarde. Een stijging van de bouwkosten die hoger is dan de stijging van de woningprijzen betekend een dalende grondwaarde. Bouwkostenkompas geeft een stijging van 3,5% aan tussen juli 2023 en juli 2024. De prijsstijging in de woningmarkt dekt in ruime mate de stijging van de bouwkosten. Per saldo worden de grondopbrengsten voor de nog niet gecontracteerde gronden hoger. In de herzieningen van de grondexploitaties Schieveste en Stationsomgeving worden deze hogere grondopbrengsten zichtbaar (respectievelijk ca. € 10 miljoen en € 2 miljoen aan hogere grondopbrengsten voor woningbouw).
De grondmarkt voor bedrijven kent ook een gunstigere ontwikkeling dan eerder verwacht. De grondexploitaties van de bedrijventerreinen worden herzien en verkrijgen een positiever plansaldo.
2.3 Wat zien we nu in Schiedam gebeuren De grondopbrengsten gaan in Schiedam over de hele linie omhoog.
6
KWARAP Grondexploitaties - 2024
3
Risicoanalyse
Om risico’s te beheersen worden de risico’s in projectteamverband geanalyseerd. De risico’s worden enerzijds voorzien van beheersmaatregelen en anderzijds gedekt door de risicoreserve.
7
KWARAP Grondexploitaties - 2024
4
Constateringen en maatregelen
Grondexploitaties worden herzien als het plansaldo door toedoen van projectwijzigingen buiten een bandbreedte lopen of als er programmatische en/of faseringswijzigingen plaatsvinden. Er dienen dan –conform het grondbeleid–nieuwe kaders gehaald te worden bij de raad.
4.1 Plansaldo binnen € 250.000,Autonome marktontwikkelingen –zoals de toegenomen verwachte grondopbrengsten– veroorzaken in zichzelf geen kaderwijziging omdat dit geen projectwijzigingen betreffen die wat betreft het effect op plansaldo worden gedekt vanuit de risicoreserve. Projectspecifieke wijzigingen zorgen wel voor komende herzieningen. Het gaat om de volgende grondexploitaties: 1. Bedrijventerreinen van het SchieDistrict; 2. Schieveste woonontwikkeling; 3. Stationsomgeving; 4. Wilhelminahaven Zuid. De positieve ontwikkelingen van hogere grondopbrengsten is terug te vinden in deze herzieningen.
4.2 Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Voor de grondexploitaties die niet worden herzien geldt dat de afwijkingen cumulatief lager zijn dan € 750.000,- .
4.3 Programmawijzigingen Op basis van programmawijziging worden de bedrijventerreinen SchieDistrict herzien om de grondexploitaties beter te laten aansluiten op het ruimtelijk kader en de actuele ontwikkeling in het gebied. Het betreft hier vier grondexploitaties (’s Graveland Zuid, Spaanse Polder, ’s Graveland Midden en ’s Gravenland Noord). De grondexploitatie Van Deventerdriehoek-noord is inmiddels herzien in de zin dat het plandeel Van Deventerdriehoek-zuid is toegevoegd. De nieuwe naam van deze grondexploitatie is Glasbuurt-Oost.
8
KWARAP Grondexploitaties - 2024
4.4 Planningswijzigingen / Herfasering Vanuit de financiële administratie blijkt er op zowel kosten als opbrengstenniveau een onderbesteding van de budgetten te zijn. In de technische aanpassing op de begroting zal een herfasing van de investeringen plaatsvinden van € 0,2 miljoen en voor € o,5 miljoen uit opbrengsten De investeringen die dit jaar niet gaan plaatsvinden zijn afrondende werken op Schieveste fase 5 (bioscoop en hotellocatie). De opbrengsten betreft de gronduitgifte van grondexploitatie Lange Achterweg. De planologische procedure loopt daar uit en gronduitgifte wordt daarom een jaar later verwacht.
9
KWARAP Grondexploitaties - 2024
5
Vooruitblik
5.1 Herzieningen Gepland wordt dat de volgende grondexploitaties worden herzien: 1. Bedrijventerreinen van het SchieDistrict; 2. Schieveste woonontwikkeling; 3. Stationsomgeving; 4. Wilhelminahaven Zuid
5.2 Komende ontwikkelingen In het MPG worden toekomstige (gebieds)ontwikkelingen geschets die mogelijk om een gemeentelijke grondexploitatie vragen. Die potentiële grondexploitaties betreffen momenteel de grondexploitaties Van Swindensingel 40-42 en Joppelaan. Daarnaast wordt de grondexploitatie Parkweg-Midden – beter bekend als de Buurttuin – afgesloten.
10