Bijlage 2 Rapportage Schaarste Schiedam november 2020

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Schaarste onderbouwing Huisvestingwet Woningvoorraadbeheer

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Schaarste onderbouwing Huisvestingwet Woningvoorraadbeheer

Opdrachtgever

Contactpersoon Renee Huisman; r.huisman@schiedam.nl

Projectnummer P42000

Datum 5 november 2020

Auteurs Thierry Wever; Thierry.Wever@rigo.nl; 020 522 11 88 Veerle Veraart; Veerle.Veraart@rigo.nl; 020 522 11 28

Inhoud 0

Schaarste samengevat

1

Inleiding

4

Analyse woningvoorraadbeheer

6

Verhuisgeneigdheid

6

Woningzoekenden en hun wensen

7

Vraag en aanbod

12

Schaarste in de vrije huursector op basis van prijs

16

Prijsontwikkeling van de koopwoningvoorraad

19

Aantal verkooptransacties

19

Verkoopprijzen in de koopwoningvoorraad

19

Ontwikkeling WOZ-waarde

22

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

0

Schaarste samengevat De gemeente maakt via haar Huisvestingsverordening gebruik van deze mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt om te sturen op de woningvoorraad middels woningvoorraadbeheer. Het aantonen van schaarste is nodig om te onderbouwen waarom je als gemeente wilt sturen middels woningvoorraadbeheer. In deze rapportage brengen we in beeld welke segmenten als schaars kunnen worden aangemerkt. Schaarste op de huurmarkt  In de segmenten tot de 1e aftoppingsgrens, 2e aftoppingsgrens en tot de liberalisatiegrens is er meer vraag dan aanbod. In deze segmenten overstijgt de vraag ook het aantal recent betrokken woningen. Deze segmenten in de sociale huur zijn schaars.  De segmenten boven de liberalisatiegrens (vrije sector huur) worden meer aangeboden dan gevraagd. Van schaarste kan eigenlijk niet gesproken worden, maar... Dat is wellicht verrassend, aangezien middel dure huur veelal als alternatief wordt gezien voor goedkope koop (een segment waar de schaarste aanzienlijk is, waarover later meer) . Hier passen dan ook enkele kanttekeningen die mogelijk aanleiding geven tot gemeentelijke sturing. In theorie zou de vraag naar middelde huurwoningen volledig uit de voorraad kunnen worden gedekt.

In de praktijk komen die zittende huurders echter niet zo gemakkelijke uit de vrije sector weg, al willen ze dat wel, en vormt dit segment weldegelijk een alternatief voor woningzoekenden die in de koopsecto r niet slagen. Door de stijging van de prijzen in de vrije huursector heeft nog maar een klein deel van het aanbod een huurprijs in het middensegment, waarmee ze financieel bereikbaar zijn voor woningzoekenden met een middeninkomen. Respectievelijk 7 en 12% van het woningaanbod heeft een prijs tot € 850,- en € 1.000,-. Ook wordt een aanzienlijk gedeelte van de woningen in dit segment (85%) gemeubileerde of gestoffeerd aangeboden , gericht op expats. Dat betekent dat de vrije huursector in Schiedam nauwelijk s alternatieven biedt voor woningzoekenden met een middeninkomen die (vanwege huurinkomensnormen) niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en geen koopwoning kunnen financieren. Vooral grote woningen worden nauwelijks aangeboden in het middensegment. Dat betekent dat met name grote gezinnen met een middeninkomen de dupe zijn .  Er is sprake van een lage vraag naar woningen tot de kwaliteitskortingsgrens. Het aanbod van woningen is het segment tot de kwaliteitskortingsgrens is hoger dan de vraag. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat deze woningen maar voor een selecte groep toegankelijk is. Tegelijkertijd, is dit segment niet overbodig.

Ondanks het feit dat huishoudens niet de wens hebben om in deze huurprijsklasse te huren, zijn er groepen die aang ewezen zijn op dit segment. Dat is te zien aan het aantal recent betrokken woningen. Deze vraag zal deels van lokale woningzoekenden afkomstig zijn, maar ook een regionaal karakter hebben. Schaarste op de koopmarkt  De vraag naar koopwoningen is in alle prijsklassen groter dan het aanbod en de recent betrokken woningen. Alle segmenten kunnen als schaars worden aangemerkt. Met name de prijsklassen € 300.000 tot € 450.000 en vanaf € 450.000 vallen op door bijna het dubbele meer vraag dan aanbod. In de goedkoopste koopprijsklasse tot de € 200.000 is

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

1

de vraag onder starters groot. Er lijkt redelijk wat aanbod te zijn die de vraag grotendeels op kan vangen, maar uit de recent betrokken woningen blijkt dat het verschil in werkelijkheid groter is. Mogelijk doordat bewoners in deze woningen moeilijk door kunnen stromen. Ook de prijzen in de koopsector en de ontwikkeling van de WOZ-waarde laten een duidelijke opwaartse lijn zien. Dit heeft als gevolg dat koopwoningen voor steeds minder woningzoekenden financieel bereikbaar zijn. Schaarste naar woningtype  Voor grondgebonden woningen in het huur en koopsegment geldt dat de vraag aanzienlijk hoger is dan het aanbod. Ook in de koopsector is er meer vraag naar appartementen dan dat ze worden aangeboden. Uit de recent betrokken woningen, blijkt echter dat deze appartementen wel voldoende vrijkomen. Huur appartementen worden minder gevraagd dan aangeboden, zij het dat de recent betrokken woningen ongeveer gelijk zijn aan de vraag. Spanning op de woningmarkt vergeleken Om in beeld te brengen in welke segmenten de discrepantie tussen vraag en aanbod en daarmee de schaarste het grootst is, is in het onderstaande figuur de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen berekend. Een verhouding boven de 1 betekent mee r vraag dan in realiteit recent betrokken, dus krapte op de markt.

Een verhouding onder de 1 betekent meer woningen recent betrokken dan dat er vraag is naar dit type woning, dus voldoende aanwezig in markt. figuur 0-1 Verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

2

Werken aan het oplossen van de schaarste Denkend in de geest van de Huisvestingswet zetten we hieronder kort de inspanningen van de gemeente om te komen tot een structurele oplossing van de schaarste op een rij. In beginsel gebruikt een gemeente het instrumentarium uit de Huisvestingswet tenslotte slechts tijdelijk en werkt in de tussentijd aan de oplossing van de schaarste. De gemeente signaleert dat de woningnood hoog is en heeft zowel de Rijksoverheid en de Provincie toegezegd een bijdrage te leveren aan de realisatie van nieuwe woningen. Zo zijn onder andere in de Woondeal Zuidelijke Randstad afspraken gemaakt om de woningbouwopgave te versnellen en op de juiste locaties te stimuleren. Deze woningbouwafspraken worden geborgd in de meest recente Woonvisie. Belangrijke woningbouwprojecten als Schieveste (3.500 woningen) en Nieuw Mathenesse (1.000 woningen), zijn daarnaast opgenomen in een Verstedelijkingsakkoord tussen de provincie en acht steden tussen Leiden en Dordrecht. Daarnaast wordt met de gemeenten langs de Hoekse Lijn gekeken naar verdere verstedelijkingsmogelijkheden langs deze OV-verbinding. De gemeente is voornemens tot 2030, bruto 7.000 woningen toe te voegen (netto 6.000; 1.000 woningen worden vervangen). Om zeker te zijn van realisatie streeft de gemeente naar het aanhouden van een planvoorraad van 130% van dit aantal.

Op dit moment staan er reeds 250 woningen meer op de planning. Om uit te kom en op 130% zou de planvoorraad nog moeten groeien met 550 woningen. Op het gebied van de sociale woningvoorraad zijn m et veertien gemeenten, de woningcorporaties en de Provincie in de regio Rotterdam bestuurlijke afspraken gemaakt over het realiseren en verdelen van sociale en niet-sociale woningen. De gemeente Schiedam behoort tot een van de drie gemeenten (samen met Vlaardingen en Rotterdam) die in regionaal perspectief een overmaat aan sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen hebben. In het Regioakkoord - nieuwe Woningmarktafspraken 2018-2030 zijn afspraken gemaakt over een betere spreiding van de sociale woningvoorraad over de veertien samenwerkende regiogemeenten (SvWrR). De gemeente Schiedam kiest er in lijn met de gemaakte regionale afspraken voor de omvang van de sociale woningvoorraad (zoals gedefinieerd door het C BS) gelijk te houden op het niveau van 1 januari 2018. (Zie ook: Woonvisie Schiedam: Groei als kans voor de Stad, september 2020). De gesignaleerde (regionale) vraag in de huurprijssegmenten vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot de liberalisatiegrens is hiermee een opgave voor de regiogemeenten.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

3

Inleiding De gemeente maakt via haar Huisvestingsverordening gebruik van deze mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt om te sturen op de woningvoorraad middels woningvoorraadbeheer. Het aantonen van schaarste is nodig om te onderbouwen waarom je als gemeente wilt sturen middels woningvoorraadbeheer. De gemeente stelt ons de vraag in welk deel van de woningvoorraad schaarste kan worden aangetoond, zodat gebruik gemaakt kan worden van het instrumentarium dat de Huisvestingswet biedt. Deze vraag beantwoorden we in deze rapportage. Over het instrumentarium uit de Huisvestingswet 2014 Schaarste moet ook worden aangetoond wanneer de gemeente gebruik wil maken van de instrumenten om te sturen op de wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Dit kan worden gedaan door het onttrekken, samenvoegen of omzetten van aangewezen categorieën van woonruimte en woningvorming vergunningplichtig te maken. Daarnaast kan het splitsen van een gebouw in appartementsrechten vergunningplichtig worden gemaakt. Het enige argument dat een gemeente bij deze publiekrechtelijke instrumenten mag gebruiken is dat de woningen waarop de regels betrekking hebben aantoonbaar schaars zijn. De redenatie is dan dat bij onttrekking, maar ook bij samenvoeging en omzetting schaarse/ goedkope woonruimte voor een bepaalde doelgroep verloren gaat. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle huurwoningen schaars zijn.

Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebbe n op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurprijsklasse. Naast schaarste kunnen andere belangen, zoals leefbaarheid, wijkverbetering en bij splitsing ook de onderhoudstoestand van de betreffende woonruimte worden meegewogen in de vergunningverlening. De “leefbaarheid” kan in het geding komen wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbre uk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. De aanpak Het aantonen van schaarste is dus een van de stappen die nodig is om te onderbouwen waarom je als gemeente wilt sturen met de Huisvestingswet 2014 in de hand . De Huisvestingswet 2014 bevat echter geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. In deze rapportage baseren wij ons op het WoON2018 (Woononderzoek Nederland 2018). Deze bron stelt ons in de gelegenheid een analyse te maken van de verhouding tussen vraag en aanbod 1. Aanvullend hierop maken we een vergelijking tussen de woonwensen en gerealiseerde verhuizingen en kijken we naar de prijsontwikkeling van de woningvoorraad.

In zowel de koopsector als niet-gereguleerde huursector is prijs tenslotte een goede maatstaf voor schaarste. In onze analyses maken we onderscheid naar verschillende clusters van woningen.

1

Meer informatie over de gehanteerde methode is opgenomen in paragraaf 2.3.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

4

Leeswijzer In hoofdstuk brengen we op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen, uit de voorraad aangeboden woningen en recent betrokken woningen, de schaarste per woningmarktsegment in beeld (paragraaf 2.3). Om hieruit te komen kijken we eerst naar de verhuisgeneigdheid in Schiedam en de woningzoekend en en hun woonwensen. In paragraaf vullen we de analyse aan door te kijken naar de prijsontwikkeling in het geliberaliseerde huursegment (huurprijs van € 737.14 en hoger, prijspeil 2020). In hoofdstuk 3 staat de prijsontwikkeling van de koopwoningvoorraad centraal als indicator van schaarste. Naast de transacties en transactieprijzen (paragraaf 3.1 en 3.2) kijken we hier ook naar de ontwikkeling van de WOZ-waarde (paragraaf 3.3).

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

5

Analyse woningvoorraadbeheer Voor het aantonen van schaarste in het kader van het stellen van regels voor woningvoorraadbeheer volstaat het om inzicht te bieden in krapte op de woningmarkt op dit moment (indien van toepassing natuurlijk) dan wel toegenomen krapte in het recente verleden, zoveel als mogelijk naar doelgroep en segment. Dit inzicht kunnen we verkrijgen door een analyse te maken van het WoON2018 (Woononderzoek Nederland 2018). Met het oog op de onderbouwing van de Huisvestingsverordening kan het begrip schaarste op verschillende manieren worden geoperationaliseerd. M et WoON2018 is het mogelijk om inzicht te verschaffen in de actuele druk op de markt met onderscheid naar doelgroep en naar segment. Daaruit blijkt voor welke doelgroepen en in welke segmenten de druk het hoogst is. Voor deze analyse kijken we naar de verh ouding tussen vraag en aanbod en vergelijken we woonwensen met gerealiseerde verhuizingen.

Verhuisgeneigdheid Met behulp van WoON2018 is een beeld te schetsen van de verhuisplannen en woonwensen van huishoudens in Schiedam. Het gaat dan om huishoudens die actief een woning zoeken of al recent een woning hebben gevonden. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen doorstromers en starters. De wensen van de doorstromers laten niet alleen de vraag zien, maar ook het potentiele aanbod. Dat wil zeggen dat ze een (andere) woning zoeken, maar er ook één achterlaten indien ze daadwerkelijk hun verhuisplan weten te realiseren. Dat laatste is beleidsmatig interessant. Door middel van gerichte nieuwbouw en bemiddeling kan worden geprobeerd om huishoudens te helpen (dan wel te verleiden) om door te stromen uit schaarse segmenten die lastig nieuw te bouwen zijn. Voorwaarde daarbij is natuurlijk dat huishoudens om te beginnen geneigd zijn om te verhuizen. De verhuisgeneigdheid blijkt sterk samen te hangen met de fase in de wooncarrière. Dit wordt weergegeven in tabel 2-1. De sterkste verhuisgeneigdheid treffen we aan onder jongeren. Zij willen nog wel een stap maken. En dan zijn de starters (jongeren die nu nog ‘thuis’ wonen) hier nog niet eens bij inbegrepen. Huishoudens van middelbare leeftijd zijn vaker gesetteld en zijn minder geneigd te verhuizen. Ook het huidige woningtype speelt mee.

Bewoners van appartementen zijn sterker verhuis geneigd dan bewoners van eengezinswoningen, huurders sterker dan eigenaar-bewoners. Van jonge huishoudens (tot 30 jaar) in huurappartementen wil bijna een derde (29%) verhuizen. Dat geldt ook voor huishoudens tussen de 30 en 44 jaar (34%). De minste verhuisgeneigdheid treffen we aan onder senioren in koopappartementen (1%). Zij zijn vaak al recent verhuisd naar een woning die geschikt is om (nog) ouder te worden.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

6

tabel 2-1 Verhuisgeneigdheid in Schiedam naar leeftijd en huidige woonsituatie

aandeel dat beslist wil verhuizen en actief zoekt doorstromers - huidige woning

totaal

koop egw.

koop app.

huur egw.

huur app.

<30 j.

10%

18%

24%

29%

25%

30-44 j.

15%

26%

23%

34%

26%

45-60 j.

14%

13%

14%

19%

15%

60-74 j.

9%

6%

12%

8%

8%

>75 j.

6%

1%

9%

3%

4%

12%

16%

15%

20%

16%

aandeel dat beslist niet binnen twee jaar wil verhuizen doorstromers - huidige woning

totaal

koop egw.

koop app.

huur egw.

huur app.

<30 j.

75%

35%

40%

31%

35%

30-44 j.

68%

43%

51%

27%

45%

45-60 j.

69%

61%

58%

49%

60%

60-74 j.

71%

78%

62%

70%

71%

>75 j.

77%

85%

74%

84%

81%

70%

57%

59%

50%

58%

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

In de tabel is tevens te zien hoeveel huishoudens ‘beslist niet’ willen verhuizen. Het valt voornamelijk op dat huishoudens in eengezins koopwoningen het minst verhuis geneigd zijn. Ook 60-plussers in appartementen zijn meer honkvast.

Woningzoekenden en hun wensen Van de huishoudens die aangeven te willen verhuizen wordt in deze paragraaf een profiel geschetst en hun woonwensen in beeld gebracht. Wie zijn de woningzoekenden? Omdat jonge huishoudens zo sterk verhuis geneigd zijn, vormen zij ook een groot deel van de woningzoekende doorstromers. Logischerwijs, is deze groep onder starters nog groter. De totale groep doorstromers is divers samengesteld qua leeftijd (figuur 2-1). Daarbij zijn doorstromers uit huur en koopappartementen betrekkelijk jong (twee derde is jonger dan 45 jaar). Doorstromers uit eengezins huurwoningen zijn daarentegen betrekkelijk oud: 30% is ouder dan 60 jaar. Onder doorstromers uit eengezins koopwoningen zijn de middenleeftijden (45 tot 60 jaar) sterk vertegenwoordigd (44%).

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

7

figuur 2-1 Woningzoekende doorstomers en starters naar leeftijd en huidige woonsituatie

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Ook de inkomens van potentiële doorstromers en starters lopen uiteen, zoals te zien in figuur 2-2. Bijna de helft (44%) van de doorstromers heeft een inkomen onder de EU-grens (doelgroep sociale huur). Bij de starters ligt dit percentage twee keer zo hoog (90%). Van de doorstromers heeft 42% heeft een inkomen van meer dan anderhalf keer modaal, onder de starters is dat slechts 8% van de huishoudens. Onder de doorstromers verschilt het ook weer met de huidige woonsituatie. Onder woningzoekenden in huurwoningen is de EU -doelgroep sterk vertegenwoordigd, onder potentiele doorstromers uit eengezins koopwoningen is de groep van meer dan anderhalf keer mod aal ruim in de meerderheid in de meerderheid. figuur 2-2 Woningzoekende doorstromers en starters naar inkomensklasse en huidige woonsituatie

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

8

Hoe willen ze wonen? We zagen al dat leeftijd in combinatie met de huidige woning erg bepalend is voor de vraag of huishoudens überhaupt willen doorstromen. Ook de woning die potentiële doorstromers en starters (alle woningzoekenden) zoeken verschilt sterk naar leeftijd en uitgangspositie. In figuur 2-3 zijn de verschillen naar leeftijd te zien. Woningzoekenden tussen de 30 en 44 jaar zijn voornamelijk op zoek naar eengezins koopwoningen. Ouderen van 60 jaar en ouder zijn – als ze al willen verhuizen – overwegend op zoek naar appartementen, voornamelijk in de huursector, maar ook in de koopsector. Alles bij elkaar (alle leeftijden) is bijna de helft van de woningzoekenden op zoek naar een eengezinswoning: 33% zoekt een eengezins koopwoning en 15% een eengezins huurwoning. figuur 2-3 Woonwensen van woningzoekenden naar leeftijd en gewenste woningtype

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Wat betreft gewenst eigendom is er een groot verschil tussen de leeftijd en, zoals te zien in figuur 2-4. Tot de leeftijd van 30 jaar wil de meerderheid huren, van 30 tot 60 jaar wil de meerderheid juist kopen en van de 60-plussers wil de meerderheid weer huren. Onder de jongere woningzoekenden tot 44 jaar is ongeveer een kwart van de woningzoekenden op zoek naar een koophuis onder de €250.000. Vanaf 30 jaar wordt de wens voor een koophuis boven de €250.000 groter. Van de huishoudens die een huurwoning zoeken, wil de meerderheid een huur onder de €720. Dat geldt voornamelijk voor jongere woningzoekenden tot 30 jaar een oudere woningzoekenden vanaf 60 jaar. Huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning boven de liberalisatiegrens vormen een kleine groep.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

9

figuur 2-4 Woonwensen van woningzoekenden naar leeftijd en gewenste prijsklasse

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Wanneer nader wordt ingezoomd op de gewenste appartementen (figuur 2-5), is ook een duidelijk verschil zichtbaar tussen de jongere woningzoekenden tot 30 jaar en de oudere woningzoekenden vanaf 60 jaar. Jongeren zijn voornamelijk op zoek naar een appartement zonder lift, terwijl ouderen in grote meerderheid een appartement met lift wensen. figuur 2-5 Woonwensen van woningzoekenden naar leeftijd en gewenste appartement type

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Er is onder woningzoekenden weinig vraag naar kleine woningen. Slechts een minderheid (10%) van alle woningzoekenden zoekt een woning van minder dan zestig vierkante meter (figuur 2-6). Onder 75-plussers en jongeren tot 30 jaar is de belangstelling voor kleinere woningen (tot 60 m2) ongeveer even groot. Doorstromers tot 60 jaar zoeken vooral woningen groter dan honderd vierkante meter. In elke leeftijdsklasse geeft ook een groot deel van de huishoudens aan geen voorkeur te hebben.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

10

figuur 2-6 Woonwensen van woningzoekenden naar leeftijd en gewenste opper vlakte

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Doorstromers naar uitgangspositie In figuur 2-7 en 2-8 is alleen naar de doorstromers en hun uitgangspositie gekeken. Het valt op dat huishoudens die nu al kopen de volgende woning ook graag kopen en van de huishoudens die nu huren ook de meerderheid wil blijven huren. Ook in de verdeling van prijsklasse is een duidelijk onderscheid zichtbaar. Doorstromers vanuit een koopwoning zijn voornamelijk op zoek naar een koopwoning boven de €250.000. Ruim de helft van de doorstromers vanuit een huurwoning zoeken een huurwoning onder de €720. figuur 2-7 Woonwensen van doorstromers naar uitgangspositie

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

11

figuur 2-8 Woonwensen van doorstromers naar uitgangspositie en prijsklasse

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Vraag en aanbod 2.3.1 Benaderingswijze Vraag en aanbod Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte/ ruimte per segment. Onder aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien woningzoekende doorstromers ook verhuizen. Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste gemeente. Veel doorstromers zoeken iets anders dan ze aanbieden. Deze vraag-aanbod analyse heeft een hoog theoretisch gehalte. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daadwerkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Toch is het zinvol om te constateren i n welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs negatief. Als het tekort in het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren.

Recent betrokken woningen Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat daadwer kelijk ook doen. De aantallen recent betrokken woningen liggen over de hele linie vaak een stuk lager. Dat

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

12

kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkel ijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw.

2.3.2 Resultaten Prijsklassen In figuur 2-9 zijn de gevraagde woningen tegenover de potentieel aangeboden woningen door doorstromers gepresenteerd. Er valt op dat in de segmenten tot de 1 e aftoppingsgrens, 2 e aftoppingsgrens en tot de liberalisatiegrens meer vraag is dan aanbod . De segmenten boven de liberalisatiegrens worden iets meer aangeboden dan gevraagd. Dat laatste is wellicht verrassend, aangezien middel dure huur wel als alternatief wordt gezien voor goedkope koop. Aan de andere kant blijkt ook dat in werkelijkheid deze woningen vaker worden betrokken. In theorie zou de vraag naar middel dure huurwoningen volledig uit de voorraad kunnen worden gedekt. In de praktijk komen die zittende huurders niet zo gemakkelijke uit de vrije sector weg, al willen ze dat wel, en vormt dit segment een alternatief voor woningzoekenden die in de koopsector niet weten te slagen. Tenslotte valt aan de ene kant de lage vraag naar woningen tot de kwaliteitskortingsgrens, tegenover het relatief hoge aanbod van deze woningen op. Dat kan mogelijk worden ve rklaard doordat deze woningen maar voor een selecte groep toegankelijk is. Tegelijkertijd, is dit segment niet onnodig. Ondanks dat huishoudens niet de wens hebben om in deze huurprijsklasse te huren, toch is er een groep aangewezen op dit segment.

Dat is te zien aan het aantal recent betrokken woningen, wat ongeveer gelijk is aan het aanbod. Deze vraag zal deels van lokale woningzoekenden afkomstig zijn, maar ook een regionaal karakter hebben. figuur 2-9 Gevraagde versus potentieel aangeboden woningen in Schiedam naar huurprijsklasse

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

De vraag naar koopwoningen is in alle prijsklassen groter dan het aanbod (figuur 2-10). Met name de prijsklassen €300.000 tot €450.000 en vanaf €450.000 vallen op door bijna het

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

13

dubbele meer vraag dan aanbod. In de goedkoopste koopprijsklasse tot de €200.000 is de vraag onder starters groot. Er lijkt redelijk wat aanbod te zijn die de vraag grotendeels op kan vangen, maar uit de recent betrokken woningen blijkt dat het verschil in werkelijkheid groter is. Mogelijk doordat bewoners in deze woningen moeilijk door kunnen stromen. figuur 2-10 Gevraagde versus potentieel aan geboden woningen in Schiedam naar koopprijsklasse

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Woningtypen In figuur 2-11 worden gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen vergeleken op basis van woningtype. Voor grondgebonden woningen in het huur en koopsegment is de vraag aanzienlijk hoger dan het aanbod. Ook in de koopsector is er meer vraag naar appartementen dan dat ze worden aangeboden. Onder de doorstromers op zoek naar een appartement bevinden zich senioren, die nu nog in grondgebonden woningen wonen. Behalve senioren zijn ook veel jongeren op zoek naar een appartement. Daardoor kan er een tekort ontstaan. Aan de andere kant blijkt uit de recent betrokken woningen, dat deze appartementen wel voldoende vrijkomen.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

14

figuur 2-11 Gevraagde versus potentieel aangeboden woningen in Schiedam naar woningtypen en segment

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Het aanbodtekort aan eengezins koopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector, alsook starters naar een eengezins koopwoning op zoek zijn. Spanning op de woningmarkt In welke segmenten is nu de discrepantie tu ssen vraag en aanbod het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en betrokken woningen. Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit recent betrokken, dus krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent meer woningen recent betrokken dan dat er vraag is naar dit type woning, dus voldoende aanwezig in markt. De uitkomst is weergegeven in figuur 2-12. De grootste spanning zit bij de eengezins woningen, zowel huur als koop, en huurwoningen tot de tweede aftoppingsgrens. Deze woningen worden ruim 2,5 keer vaker gevraagd dan betrokken. Daarnaast is er ook een discrepantie te zien in de alle koopprijsklasse. Met name de kooprijsklasse € 300.000 tot € 450.000 springt eruit. Huurwoningen tot de kwaliteitskortingsrens en vanaf de liberalisatiegrens worden minder gevraagd dan betrokken.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

15

figuur 2-12 Verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen

Bron: WoON2018, bewerking RIGO

Schaarste in de vrije huursector op basis van prijs Uit de analyse van vraag en aanbod in de huursector hierboven komt geen schaarste naar voren aan huurwoningen in de vrije sector (middensegment of hoger). Veel woningzoekenden willen liever een koopwoning, maar kunnen die niet altijd financieren. Vrijesectorwoningen kunnen dan, al dan niet tijdelijk, een alternatief bieden voor woningzoekenden in de koop. Daarom is de vraag naar huurwoningen in de vrije sector in de praktijk vaak groter dan uit woonwensenonderzoeken blijkt. In tegenstelling tot sociale huurwoningen zijn huurwoningen die tot de vrije sector behoren niet gebonden aan maximale huurprijzen. Dat betekent dat schaarste niet leidt tot wachttijden, zoals bij de sociale huurwoningen, ma ar tot hogere prijzen, net als bij koopwoningen. Om de schaarste in de vrije huursector te analyseren maken we gebruik van gegevens van Pararius. Pararius is een onafhankelijk online platform waarop verhuurders hun huurwoningen kunnen aanbieden. Het gaat voornamelijk om geliberaliseerde huurwoningen die in de vrije huursector worden aangeboden. Vooral particuliere verhuurders maken gebruik van Pararius, maar ook sommige woningcorporaties bieden hun vrijesectorwoningen aan via dit platform.

Ontwikkeling van vraagprijzen Pararius publiceert eens per kwartaal cijfers over de ontwikkeling van de (vraag)prijzen per vierkante meter van huurwoningen die via het platform worden aangeboden. Uit deze cijfers blijkt dat de prijzen voor huurwoningen in Schiedam de afgelopen jaren zijn gestegen tot boven de € 14 per m2. Hiermee komt een woning van ca. 53 m2 uit op een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

16

figuur 2-13 Ontwikkeling gemiddelde huurprijs per vierkante meter v an op Pararius aangeboden huurwoningen in Schiedam, 2010 -2020

Bron: Pararius.nl.

Huidig aanbod Om het aanbod en de prijzen in de vrije huursector wat meer in detail te kunnen analyseren hebben we het volledige huuraanbod geïnventariseerd dat op 3 november 2020 op Pararius.nl werd aangeboden: in totaal 50 zelfstandige huurwoningen en 9 kamers. Een relatief groot deel van dit aanbod (85%) betreft gemeubileerde of gestoffeerde woningen (tabel 2-2). Deze woningen worden vaak in de markt gezet voor expats. Dit beeld komt overeen met signalen die de gemeente heeft gekregen die erop wijzen dat recentelijk meer woningeigenaren zich op dit segment richten. tabel 2-2 Aanbod aan zelfstandige huur woningen in Schiedam op Pararius, totaal en percentages gemeubileerd en gestoffeerd, november 2020

totaal

% gemeubileerd

% gestoffeerd

eengezins, 1-3 kamers

3

67%

0%

eengezins, 4 kamers

1

100%

0%

eengezins, 5+ kamers

2

50%

50%

meergezins, 1-3 kamers

45

51%

36%

meergezins, 4+ kamers

8

63%

13%

totaal

59

54%

31%

Bron: Pararius.nl; bewerking RIGO

In figuur 2-14 zijn de vraagprijzen van de op Pararius aangeboden huurwoningen afgebeeld. Vrijwel alle huurwoningen in Schiedam op Pararius worden aangeboden in de vrije sector, slechts een woning heeft een huurprijs van € 400,-. Dit betreft een onzelfstandige woning. Het aanbod met een prijs tot € 850,- en € 1.000,- is zeer beperkt met respectievelijk 7 en 12% van het woningaanbod. In het segment tot de € 850, - zijn alleen maar woningen met een t/m drie kamers beschikbaar. In het segment tot de € 1.000,- zijn zowel woningen van een t/m drie kamers als woningen met vier kamers of meer beschikbaar, zij het dus in zeer kleine aantallen.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

17

figuur 2-14 Vraagprijzen van aangeboden huurwoningen in Schiedam op Pararius, november 2020

Bron: cijfers Pararius, bewerking RIGO

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

18

Prijsontwikkeling van de koopwoningvoorraad Een andere indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de prijsontwikkeling. In dit hoofdstuk kijken we naar de ontwikkeling hierin op basis van het aantal verkochte woningen, de prijsontwikkeling en de WOZ-waardes.

Aantal verkooptransacties Op basis Funda monitoring door de Gemeente Schiedam is de laatste jaren een dalende lijn zichtbaar in het aantal verkochte woningen: 

Tussen juli 2017 en juli 2018: 1.428 woningen verkocht.



Tussen juli 2018 en juli 2019: 1.369 woningen verkocht.



Tussen juli 2019 en juli 2020: 1.122 woningen verkocht.

Gemiddeld staan er in Schiedam op de eerste dag van elk kwartaal 405 woningen te koop in de periode juli 2018 en juli 2020. In de periode juli 2019 – juli 2020 staan er op de eerste dag van elk kwartaal gemiddeld 378 woningen te koop. Hiervan zijn er gemiddeld zo ’n 165 werkelijk beschikbaar en worden er gemiddeld 107 wo ningen binnen 30 dagen verkocht.

Verkoopprijzen in de koopwoningvoorraad In figuur 3-1 tot en met figuur 3-4 is de prijsontwikkeling in de regio Rotterdam van 2002 tot 2018 weergegeven. Met name in de gemeente Rotterdam en Nederland als geheel is een stijging te zien vanaf 2014. Al is het niet in dezelfde mate, ook de gemeente Vlaardingen en Schiedam bewegen zich in dezelfde richting. Dat is ook duidelijker te zien in de ontwi kkeling van de absolute prijzen per vierkante meter. figuur 3-1 Ontwikkeling absolute transactieprijzen (mediaan) 2002 -2018

Bron: NVM, bewerkt door Anke Bodewes Makelaardij, 2018

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

19

figuur 3-2 Ontwikkeling absolute m2 -prijzen (mediaan) 2002-2018

Bron: NVM, bewerkt door Anke Bodewes Makelaardij, 2018

Als er naar de vierkante meterprijzen per woningtype wordt gekeken, valt op dat prijzen voor eengezinswoningen in de gemeente Schiedam een vergelijkbare ontwikkeling doormaken als Rotterdam en Nederland als geheel. De prijsverschillen zijn bovendien een stuk kleiner. Voor de appartementen geldt dat de vierkante meter prijzen in de gemeente Schiedam nog wel een stuk lager liggen dan in de naburige gemeente Rotterdam. Toch is ook daar de prijsstijging vanaf 2016 duidelijk zichtbaar. figuur 3-3 M2-prijsontwikkeling van eengezinswoningen van 2002 -2018

Bron: NVM, bewerkt door Anke Bodewes Makelaardij, 2018

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

20

figuur 3-4 M2-prijsontwikkeling van appartementen van 2002 -2018

Bron: NVM, bewerkt door Anke Bodewes Makelaardij, 2018

De meest recente data van NVM bevestigt het geschetste beeld van de ontwikkeling van de transactieprijzen. In het derde kwartaal van 2020 ligt de gemiddelde transactieprijs in de gemeente Schiedam nog weer hoger met € 270.000 (zie figuur 3-5 hieronder). Ook in 2019 en 2020 stegen de prijzen per m2 door tot gemiddeld € 2.500 per m2 in het derde kwartaal van 2020 (zie figuur 3-6 hieronder). Wanneer er specifiek naar appartementen wordt gekeken, is de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal van 2020 bijna €200.000. Dat is een prijsstijging van bijna 9% in vergelijking met het tweede kwartaal van 2019. De vierkante meterprijs voor een appartement is in het derde kwartaal ca. € 2.400. Een tussenwoning in Schiedam kost inmiddels iets meer dan € 300.000. De prijs van hoekwoningen fluctueert de laatste kwartalen sterk, maar ligt inmiddels in de range tussen de € 300.000 en € 400.000. Twee-onder-een-kap woningen worden structureel tegen de € 500.000 verkocht. De ontwikkeling in de vierkante meter prijzen van de eengezinswoningen wisselt van kwartaal tot kwartaal, maar ligt hoekwoningen daargelaten ook al weer hoger dan in het vierde kwartaal van 2018.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

21

figuur 3-5 Ontwikkeling absolute transactieprijzen (mediaan) 2018-4 – 2020-3

Bron: NVM, Woningmarktrapport 3 e kwartaal 2020 Gemeente Schiedam figuur 3-6 Ontwikkeling absolute m2 -prijzen (mediaan) 2018-4 – 2020-3

Bron: NVM, Woningmarktrapport 3 e kwartaal 2020 Gemeente Schiedam

Ontwikkeling WOZ-waarde De onderstaande grafieken laten de ontwikkeling van de WOZ-waarden sinds 2015 zien in de gemeente Schiedam. De gepresenteerde data gaan om een inschatting, daarom zijn de waarden afgerond op tientallen als het gaat om de gemiddelde waarde per vierkante meter en afgerond op honderdtallen voor gemiddelde WOZ-waarde. In figuur 3-7 is de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente Schiedam gepresenteerd. De WOZ-waarde is met 26% gestegen ten opzichte van 2015. Voor de waarde per vierkante meter ligt de stijging nog iets hoger met 28%.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

22

figuur 3-7 Ontwikkeling gemiddelde WOZ -waarde (totaal en per m2) in gemeente Schiedam, 2015-2020

Bron: Gemeente Schiedam – Kenniscentrum MVS, bewerking RIGO, 2020

In figuur 3-8 en figuur 3-9 is verder ingezoomd op de waardeontwikkeling van eengezinswoningen. Voor de drie woningtypen is een vergelijkbare ontwikkeling te zien sinds 2015. Voor een typische eengezinswoning als een tussen woning is de WOZ-waarde sinds 2015 met 25% gestegen. Voor de WOZ-waarde per vierkante meter geldt een stijging van 24%. Voor de hoekwoningen en vrijstaande woningen zijn de ontwikkelingen vrijwel gelijk. figuur 3-8 Ontwikkeling gemiddelde WOZ -waarde eengezinswoningen in gemeente Schiedam, 2015-2020

Bron: Gemeente Schiedam – Kenniscentrum MVS, bewerking RIGO, 2020

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

23

figuur 3-9 Ontwikkeling gemiddelde WOZ -waarde (per m2) eengezinswoningen in gemeente Schiedam, 2015-2020

Bron: Gemeente Schiedam – Kenniscentrum MVS, bewerking RIGO, 2020

In figuur 3-10 en figuur 3-11 wordt de ontwikkeling van de WOZ-waarde van appartementen weergegeven. Tussen de typen appartementen zijn wel waardeverschillen te zien, maar de ontwikkeling is voor elk type grotendeels hetzelfde. Toch zijn er binnen de appartementen een aantal variaties te zien. Bijvoorbeeld de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde tussen 2015 en 2020 ligt voor alle appartementen rond de 27%. Dat is hoger dan bij de eengezinswoningen. Alleen de WOZ-waarde van overige bovenwoningen is met gemiddeld 23% gestegen sinds 2015. De stijging van de WOZ-waarde per vierkante meter is voor maisonettewoningen het hoogst, namelijk 33%. De stijging voor benedenwoningen en overige bovenwoningen liggen met 27% lager.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

24

figuur 3-10 Ontwikkeling gemiddelde WOZ -waarde appartementen2 in gemeente Schiedam, 2015-2020

Bron: Gemeente Schiedam – Kenniscentrum MVS, bewerking RIGO, 2020 figuur 3-11 Ontwikkeling gemiddelde WOZ -waarde (per m2) appartementen in gemeente Schiedam, 2015-2020

Bron: Gemeente Schiedam – Kenniscentrum MVS, bewerking RIGO, 2020

2

De overige bovenwoningen bevatten veelal bovenwoningen die zich bevinden boven winkels, kantoren en bedrijven, maar ook tientallen penthouses en andere appartementen. De categorie bovenwoningen bevat veelal bovenwoningen die zich bevinden boven een enkele benedenwoning.

Rapport Schaarste onderbouwing

Huisvestingwet

25