Bijlage 1 Uitvoeringsnota Grond 2025

Uitvoeringsnota Grond 2025

Datum

Uitvoeringsnota Grond 2025

beleidsnota

gemeente Schiedam

Vastgoed & Grondzaken Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501 3100 EA Schiedam 14 010 schiedam.nl

Uitvoeringsnota Grond Herziening 2025

1

Inhoud Inhoud

2

1 Inleiding

3

1.1 1.2

Aanleiding Doelstelling

2 Zorgvuldige keuzes 2.1 2.2

3 3

4

Beoordeling bouwinitiatieven Wanneer een grondexploitatie

4 4

3 Werkwijze voor zorgvuldig grondbeleid

5

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Organiseren kritisch vermogen Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) Jaarrekening herziening grondexploitaties (JHG) Monitor Grondexploitaties Risicomanagement Voortgangsrapportages Input grondexploitaties

5 5 6 6 7 7 8

4 Contractvorming, -vormen en -management

11

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Gelijkheidsbeginsel Contractvorming Contractvormen Grondreservering Contractmanagement

5 Grondprijsbepaling 5.1 5.2

Methodieken voor grondprijsbepaling Functiecategorieën en de methodiek per functie

6 Overzicht oud versus nieuw beleid

11 11 14 16 17

18 18 20

24

Uitvoeringsnota Grond 2025

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor het zorgvuldig voeren van grondbeleid zijn procedures en werkwijzen van belang om de kans op fouten te minimaliseren. Processen, procedures en werkwijzen gaan over de hoe-vraag en zijn primair een bevoegdheid van de organisatie zelf. Maar gezien de verantwoording die B&W aflegt aan de raad is het van belang dat het college hier een rol in heeft. Daarbij lopen sommige procedures ook via besluitvorming in het college van B&W; dus dit gaat ook over de eigen werkwijze van het college. Daarnaast heeft de raad met de vaststelling van de Kadernota Grond 2025 besloten dat het een aantal bevoegdheden door het college laat invullen, zodat flexibel kan worden ingespeeld op veranderingen en nieuwe inzichten. In zijn meest overzichtelijke vorm is dat via een uitvoeringsnota zoals thans voor ligt.

1.2 Doelstelling Doelstelling van deze uitvoeringsnota is het vastleggen van processen, procedures en werkwijzen die samenhangen met de Kadernota Grond 2025, zodat het grondbeleid van de gemeente Schiedam zorgvuldig wordt uitgevoerd. Om projecten te sturen is het van belang dat er sprake is van een gezond krachtenveld binnen het project. Dit wordt onder meer bereikt door de juiste stakeholders tijdig in het ontwikkelingsproces te betrekken. Hierbij gaat het zowel om de ambtelijke organisatie als om externe belanghebbenden. Door projectmatig werken toe te passen wordt deze handelswijze geborgd.

3

Uitvoeringsnota Grond 2025

2

Zorgvuldige keuzes

2.1 Beoordeling bouwinitiatieven De gemeente toetst ieder bouwplan, in het intaketafel- en omgevingstafelproces. Dit is een werkproces om te komen tot een goede ontwikkeling. Bij de intaketafel wordt een initiatief op hoofdlijnen getoetst. Indien een initiatief wenselijk is vindt de verdere beoordeling en sturing plaats via de zogenaamde omgevingstafels.

2.2 Wanneer een grondexploitatie In hoofdstuk 3.1 van de Kadernota Grond 2025 wordt ingegaan op de verschillende manieren en samenwerkingsvormen die er zijn om een gebiedsontwikkeling te realiseren. In paragraaf 3.1.10 is een keuzeschema toegevoegd om de juiste strategische keuze te maken. Na deze keuze moet er consequent naar die keuze gehandeld worden. Het is dus verstandig om vooraf na te denken over de beste ontwikkelstrategie (zie §3.1.10 van de Kadernota Grond 2025). Echter er zijn regels (BBV) en wetten (Ow) die in een bepaalde situatie dwingen tot een ontwikkelmethode. In het kort kan worden gesteld dat als de gemeente grondeigenaar is, deze bouw- en woonrijp maakt en nog risico’s loopt voor de grondverkoop, een grondexploitatie verplicht is. Als de gemeente kosten maakt ten behoeve van de gebiedsontwikkeling dan is de gemeente verplicht om die kosten, zo ver als mogelijk, te verhalen op die gebiedsontwikkeling. Als de gemeente dat niet kan middels gronduitgifte en/of contractuele afspraken vooraf, dan is de gemeente verplicht publiekrechtelijk de kosten te verhalen.

4

Uitvoeringsnota Grond 2025

3

Werkwijze voor zorgvuldig grondbeleid

3.1 Organiseren kritisch vermogen In het overwegend hoogstedelijk gebied van Schiedam is sprake van een veelheid van belangen bij gebiedsontwikkelingen. Het organiseren van voldoende kritisch vermogen is daarom essentieel. Dit geldt voor de belangen van de gemeente in het algemeen en de financiële belangen van de gemeente in het bijzonder. Om de processen bij projecten goed te laten verlopen is er een Handboek Projectmatig werken opgesteld. Bij het maken van de keuzes en het bepalen van de uitgangspunten in de projecten is het proces zo ingericht dat er een juiste hoeveelheid inbreng word georganiseerd:  De bestuurlijk opdrachtgever bewaakt de uitvoering van de bestuurlijke opdracht en is de bestuurlijke vertegenwoordiger van het project in wiens portefeuille het project zit.  De ambtelijk opdrachtgever is verantwoordelijk voor de opdrachtverstrekking en de bewaking van het integrale proces. Naar hem/haar kan ook opgeschaald worden.  De projectleider is integraal verantwoordelijk voor het project. De verantwoordelijkheid spitst zich toe op de inrichting van het ontwikkelproces, de begeleiding van de inhoudelijke keuzes die gemaakt moeten worden en de voortgang van het project.

 De planeconoom heeft een onafhankelijke rol in een project en is verantwoordelijk voor het op een juiste wijze vormgeven van de grondexploitatieberekening, passend bij de opgave en de fase waarin het project zich begeeft. De onafhankelijke rol van de planeconoom houdt onder meer in dat de planeconoom de plicht heeft om onrechtmatigheden en kaderafwijkingen (tijdig) te signaleren en hier maatregelen op voor te stellen. Indien nodig schaalt de planeconoom op.  Bij besluitvormingstrajecten wordt altijd een tweede planeconoom of controleur betrokken die het ‘vier ogen principe’ toepast. Dit houdt in dat een niet in het project betrokken planeconoom de uitgangspunten van de grondexploitatie tegen het licht houdt en bespreekt met de planeconoom van het betreffende project. Dit wordt ook vastgelegd met het z.g. 4 ogen principe.  De integraliteit en de onderbouwing van de voorstellen bij college- en raadsvoorstellen wordt door de controller getoetst. Daarnaast toetst de controller ook de financiële haalbaarheid in relatie tot de gemeentelijke financiële positie.  De vastgoedjurist waarborgt de juridische kwaliteit van de protocollen, procedures, contracten, etc. Bij het tot stand komen van nieuwe contracten vindt er altijd een interne of externe controle plaats.

3.2 Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) In de Kadernota Grond 2025 § 3.2.3 is aangegeven dat het MPG verschoven wordt naar het najaar en ook kaderwijzigingen kan gaan bevatten. In het MPG wordt per grondexploitatie kort ingegaan op de kenmerken, de resultaten, de risico’s en de gebeurtenissen in het voorgaande jaar. Ook wordt ingegaan op de omvang van de bouwprogramma’s in relatie tot de beleidsdoelstellingen voor wonen, bedrijventerreinen, kantoren en overige functies. Te denken valt aan een overzichtelijke matrix. Het MPG levert input ten aanzien van de budgetten en aanwezige risico’s in de begroting en verantwoording van uitgaven in de rekening. Ook wordt in het MPG gemonitord of het grondbedrijf winstgevend wordt voor de 5

Uitvoeringsnota Grond 2025

Vennootschapsbelasting. In de geheime bijlage staat de jaarschijvenstaat en wordt er per grondexploitatie een samenvattende verantwoording gegeven van de wijzigingen. Daarnaast wordt er een overzicht gegeven van het strategisch eigendom. Het MPG kan naar behoefte verder groeien naar een monitor voor beleidsdoelstelling uit de omgevingsvisie. Het MPG geeft per grondexploitatie de kenmerken, de resultaten, de risico’s en de gebeurtenissen in het voorgaande jaar. Ook wordt ingegaan op de omvang van de bouwprogramma’s in relatie tot de beleidsdoelstellingen voor wonen, bedrijventerreinen, kantoren en overige functies. Ook wordt gemonitord of het grondbedrijf winstgevend wordt voor de Vennootschapsbelasting. In de geheime bijlage wordt een samenvatting gegeven van de verschillen en wordt er ingegaan op het strategisch eigendom. Strategisch eigendom Strategisch eigendom is onroerend goed van de gemeente met het oog op een toekomstige herontwikkeling. Strategisch eigendom kan verworven zijn met het oog op herontwikkeling maar het kan ook voor herontwikkeling aangeboden zijn door andere diensten aan het grondbedrijf. Het is niet de bedoeling dat strategisch eigendom lang in bezit blijft van de gemeente maar dat hiermee ontwikkelingen op gang gebracht worden.

Daarom zal er in de geheime bijlage van het MPG een opsomming komen van het strategisch eigendom van de gemeente (dat geen onderdeel uitmaakt van een grondexploitatie) waarbij in ieder geval wordt aangegeven:  Huidig gebruik;  Reden van aankoop  Stand van zaken van de ontwikkeling  Boekwaarde  Laatste taxatiewaarde en –datum  Onderhoudsstaat van het vastgoed

3.3 Jaarrekening herziening grondexploitaties (JHG) Doordat het MPG sinds de Kadernota Grond 2025 is verschoven naar het najaar zal er in het voorjaar nog wel aansluiting gevonden moeten worden bij de jaarrekening. De boekwaardes per 31-12 zullen verwerkt worden en het voorgaande jaar wordt afgesloten. De rapportage zal bestaan uit de jaarschijvenstaten van de verschillende grondexploitaties, verschillenanalyses en een herijking van de risicoanalyses. Bij grote verschillen, die het herzieningskader overschrijden, zal er in de JHG ook een extra toelichting volgen.

3.4 Monitor Grondexploitaties Doordat bij de vaststelling van de Kadernota Grond 2025 de raad vooral beleidsinhoudelijk stuurt op de grondexploitatie, moet er extra op gelet worden hoe verschillende financiële effecten binnen de grondexploitaties bij elkaar opgeteld uitpakken voor de voorziening bouwgrondexploitaties, voor de verlieslatende grondexploitaties en de positieve saldi van winstgevende grondexploitaties. Daarom worden er bij team Vastgoed & Grondzaken gedurende het jaar de effecten gemonitord. Met een raadsbrief zal indien hier aanleiding toe is melding gemaakt worden van de te verwachtte effecten. Wanneer de cumulatie van effecten te groot wordt, kan het college aan de raad voorstellen om maatregelen te nemen. 6

Uitvoeringsnota Grond 2025

Om ongewenste cumulatieve effecten tijdig te constateren wordt er twee keer per jaar gekeken welke effecten zich voordoen in de grondexploitaties. In de praktijk zal deze monitor als volgt worden uitgewerkt: 1. In het najaar wordt het MPG opgewerkt naar de raad. Door planeconomen wordt gekeken of er dan al wijzigingen zijn of ontwikkelingen die aan de portefeuillehouder gemeld worden en die hij weer in de Audit commissie kan melden. In combinatie met mutaties vanuit de boekwaardes kunnen deze in maart gemeld worden. Mochten er wijzigingen in beeld komen dan kan het ook zijn dat deze in de daaropvolgende JHG verwerkt worden. Nadrukkelijk zal er gekeken worden naar de risico’s. 2. In de zomer zal er opnieuw gekeken of er ontwikkelingen zijn die effect op de grondexploitaties hebben. Naar aanleiding hiervan zal richting gegeven worden aan de MPG herziening om de juiste balans te vinden tussen ambities en de financiële mogelijkheden. Vooral bij de MPG herziening zal er dus gekeken moeten worden of alle effecten opgevangen kunnen worden of dat er aanvullende maatregelen nodig zijn. In de praktijk komen kleinere effecten bij de verwerking van de boekwaardes bij de JHG herziening aan het licht.

3.5 Risicomanagement De gemeente past bij gebiedsontwikkelingen risicomanagement toe. Vooral bij actief grondbeleid kunnen de risico’s aanzienlijk zijn. Bij elk gebiedsontwikkelingsproject hoort daarom een risico- en kansenanalyse. Deze bestaat uit een benoeming van alle risico’s en kansen binnen een project. De methode voor het bepalen van een risico of kans is als volgt: kans (%) X effect = risico Kans(%): de waarschijnlijkheid dat een (on)gewenste gebeurtenis zich voordoet, uitgedrukt in een percentage. De risicoanalyse zal als daar aanleiding toe is, aangepast worden waarbij er, aansluitend op de P&C cyclus gekeken zal worden of de risicoanalyse nog actueel is. - Voor grondexploitaties (en/of gebiedsontwikkelingen in de realisatiefase): als de kans van optreden op een ongewenste gebeurtenis (risico) groter is dan 50% dan moet dit effect in de begroting worden opgenomen. - De risicoanalyse wordt aansluitend op de P&C-cyclus geactualiseerd.

3.6 Voortgangsrapportages Binnen uitvoering van gebiedsontwikkelingsprojecten waaronder ook particulieren initiatieven, worden Voortgangsrapportages (Vgr’s) opgewerkt naar het management en bestuurlijk opdrachtgever. Deze voortgangsrapportages zijn opgebouwd volgens de GROTIK systematiek, dit staat voor: 7

Uitvoeringsnota Grond 2025

 Geld Welk budgetten zijn binnen het project aanwezig en zijn deze afdoende om de gestelde doelstellingen te bereiken?  Risico’s Welke risico’s spelen er binnen het project?  Organisatie Hoe zijn de verantwoordelijkheden in de organisatie belegd en is er voldoende capaciteit ter beschikking gesteld om het project te kunnen uitvoeren?  Tijd Er is van tevoren afgesproken binnen welk tijdsbestek een project moet zijn afgerond. Als dat in gevaar komt dan wordt dit gemeld.  Informatie/communicatie De wijze waarop interne- en externe stakeholders bij het project betrokken zijn en de wijze van verslaglegging.  Kwaliteit Bewaking van de gestelde eisen die aan het project zijn gesteld.

3.7 Input grondexploitaties Grondexploitaties zijn dynamische berekeningen van een resultaat op een gebiedsontwikkeling waarbij rekening wordt gehouden met de invloed van tijd, rente en inflatie. De uitkomst van de berekening is volledig afhankelijk van input en dus is het van groot belang dat de input een voldoende mate van kwaliteit heeft. Bij grondexploitaties wordt de kwaliteit van de input voor verschillende onderdelen van de berekening op een specifieke wijze geborgd: Kosten: planontwikkeling De wijze waarop de kosten voor planontwikkeling worden ingeschat is veelal afhankelijk van de fase waarin een project zich bevindt. Begeeft het project zich nog in de definitiefase, dan worden de kosten voor planontwikkeling in de regel bepaald als percentage van de kosten voor civieltechniek. Dit houdt in: 20% voor plankosten en 15% voor civieltechnische begeleiding (VTU). Het kan voorkomen dat van dit kader wordt afgeweken als de kenmerken van een project daartoe aanleiding geven, bijvoorbeeld bij zeer beperkte civieltechnische werkzaamheden in combinatie met een complex planvormingstraject. Nadat de uitwerking van de opdracht voldoende vorm heeft gekregen worden de kosten voor planvorming gebaseerd op (gedetailleerde) ramingen. Kosten: verwerving Om de planning en de verantwoording van de verwervingen gestructureerd te laten verlopen, wordt gewerkt met verwervingsplannen.

In dat plan wordt ingegaan op de te verwerven objecten, kadastrale gegevens, gegevens over de eigenaar en zijn bedrijfsvoering, marktwaarde, strategische ligging en eventuele verplaatsingsmogelijkheden, planning, ambtelijke inzet, enzovoorts. Bij verwervingen binnen een grondexploitatie is het verwervingsplan onderdeel van die grondexploitatie. Voor de verwerving wordt een onderhandelingsteam samengesteld (zie hoofdstuk 4: contractvorming). Dossiervorming en het bijhouden van notulen van de gesprekken omtrent de verwerving zijn speciale aandachtspunten, zeker gelet op de mogelijke vervolgprocedures als onteigening. Op deze onderwerpen wordt verder ingegaan in hoofdstuk 4. Ook inbreng van onroerend goed van andere onderdelen van de gemeente en onderwijs is onderdeel van de verwervingskosten. Inbreng van dit vastgoed gebeurt altijd tegen 8

Uitvoeringsnota Grond 2025

boekwaarde. Indien deze boekwaarde hoger is dan de eigenlijke waarde voor de beoogde ontwikkeling dan zal dit door de betreffende grondexploitatie gedragen moeten worden. Ook als dit leidt tot een verlieslatende grondexploitatie. De herontwikkeling van het vastgoed is nodig voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en dit kost soms geld. Anderzijds kan het ook zijn dat de boekwaarde lager is dan de eigenlijke boekwaarde en dat kan er toe leiden dat de grondexploitatie hierdoor een positief saldo heeft. Dergelijke ontwikkelwinsten komen niet ten goede aan de betreffende dienst. Het grondbedrijf is het beste toegerust om een evenwichtige toedeling van functies te borgen en vastgoed te ontwikkelen. Inbreng van vastgoed door andere gemeentelijke diensten en onderwijs gebeurt altijd tegen boekwaarde. Kosten: civieltechniek (bouw- en woonrijp maken) Jaarlijks wordt voorafgaand aan de vaststelling van het MPG een prijzenboek geactualiseerd op basis waarvan haalbaarheidsberekeningen voor grondexploitaties kunnen worden opgesteld. Het prijzenboek geeft eenheidsprijzen en onderbouwingen van de prijzen weer en waarborgt bovendien de uniformiteit tussen de verschillende grondexploitaties. Bij het beschikbaar komen van voorlopige en definitieve ontwerpen kunnen de normatieve berekeningen worden vervangen door gedetailleerde civieltechnische ramingen.

Vanuit de grondexploitaties zal jaarlijks in samenspraak en afstemming met de gemeentelijke civieltechnisch adviseurs een prijzenboek met civieltechnische kengetallen worden opgewerkt als input voor het aankomende MPG. Vanuit de grondexploitaties zal jaarlijks in samenspraak met de gemeentelijke civieltechnisch adviseurs een prijzenboek met civieltechnische kengetallen worden opgewerkt als input voor het aankomende MPG.

Bovenwijkse voorzieningen Het kan voorkomen dat er buiten of binnen het exploitatiegebied voorzieningen getroffen moeten worden die noodzakelijk zijn voor het realiseren van het plan of die bijdragen aan de planambitie maar die ook een functie en/of nut hebben voor andere gebieden. Je kunt hierbij denken aan een ontsluitingsweg die meerdere gebieden met elkaar verbindt of een groenvoorziening waar een groter gebied profijt van heeft. In de praktijk zal een voorziening die binnen het exploitatiegebied valt geheel ten laste worden gebracht van deze grondexploitatie omdat deze onderdeel is van het te ontwikkelen plan. Pas als de voorziening duidelijk een bovenwijkse functie heeft moeten er andere kostendragers voor deze functie gezocht worden. Bij bovenwijkse voorzieningen die buiten het exploitatiegebied liggen, kunnen proportioneel kosten toegerekend worden conform de hiervoor geldende BBVrichtlijnen. Op deze post in de grondexploitatie worden ook de winstnemingen geboekt. Opbrengsten: grondprijzen en programma De hoogte van de grondopbrengsten wordt in de haalbaarheidsfase in eerste instantie gebaseerd op referentieprojecten en gerealiseerde recente grondverkopen. Ook kan hierbij gebruik gemaakt worden van een geautomatiseerd taxatieprogramma (Artificial Intelligence AI).

Naarmate het project verder vorm krijgt en meer bekend wordt over het gewenste programma worden de normatieve ramingen vervangen door waarderingen van (externe) 9

Uitvoeringsnota Grond 2025

deskundigen, zoals (WOZ)taxateurs of adviesbureaus met relevante ervaring in een vergelijkbare omgeving. De omvang van de programma’s in de grondexploitaties wordt in nauw overleg met de betrokken beleidsafdelingen vormgegeven. Jaarlijks worden de in de grondexploitaties opgenomen programma’s voor wonen, bedrijventerreinen, kantoren en overige functies in het MPG naast de beleidsdoelstellingen gelegd. Proces: best-, base- en worstcase scenario’s Bij het opstellen van grondexploitaties worden verschillende realistische scenario’s doorgerekend waarin risico’s en kansen worden verwerkt die een groot effect hebben op de haalbaarheid van de grondexploitatie. Zodoende kan een bandbreedte van mogelijke exploitatieresultaten worden gepresenteerd en worden de juiste verwachtingen geschapen. Jaarschijven De grondexploitatieberekening mondt uit in een jaarschijvenstaat/cashflowschema waaruit ook blijkt hoe hoog de verwachtte kosten en opbrengsten per jaar zullen zijn. De bij het MPG of de nieuw vastgestelde grondexploitaties geven middels de jaarschijvenstaat input voor de meerjarenbegroting. Voor lopende grondexploitaties geldt dat de geraamde budgetten per jaar beschikbaar komen. In het begin van het jaar wordt daarbij teruggekeken naar de vorig jaar vastgestelde grondexploitatie totdat de grondexploitatie (meestal bij het MPG) is vastgesteld.

Op dat moment worden de budgetten geactualiseerd. Aangezien een grondexploitatie een meerjarige begroting is kan het voorkomen dat niet alle budgetten in een jaar benut worden (vertraging) of dat er werk eerder wordt uitgevoerd (versnelling). Dergelijke wijzigingen hebben maar een beperkt effect op het saldo van een grondexploitatie en kunnen indien nodig in de JHG verwerkt worden.

10

Uitvoeringsnota Grond 2025

4

Contractvorming, -vormen en management

4.1 Gelijkheidsbeginsel De gemeente heeft zich te houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel is een algemeen principe dat iedere burger (wettelijk) gelijke rechten en een gelijke behandeling in gelijke gevallen toekent. Bij gronduitgiftes is er sinds het Didamarrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) nadrukkelijk aandacht gevraagd voor het gelijkheidsbeginsel bij grondtransacties. Concreet heeft dit ertoe geleid dat voordat er een 1 op 1 overeenkomst gesloten wordt er een publicatie komt over het voornemen om 1 op 1 te contracteren, met de reden waarom dit mogelijk is. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom het legitiem is om zonder selectie/tender of aanbesteding een (grond)transactie aan te gaan. Niet uitputtend kan er sprake zijn van de volgende situaties:  Er is spraken van een aansluitend perceel (uitbreiding)  Als onderdeel van een bouwclaim overeenkomst  Als er sprake is van een marktinitiatief*  Als er sprake is van een ruil van grond in het kader van een verplaatsing  Als er sprake is van een verkoop door de gemeente van bloot eigendom aan de erfpachter dan wel verkoop aan de huurder  Als de gegadigde reeds een grondpositie heeft (bij een integrale ontwikkeling)  Gronduitgifte aan toegelaten instellingen waarmee de gemeente prestatie afspraken heeft gemaakt, voor de realisatie van sociale huurwoningen.

 Gronduitgifte voor de aanleg van nutsvoorzieningen.  Als er maar één gegadigde is. * Indien er sprake is van een marktinitiatief (ook wel unsolicited proposal genoemd) moet er voldaan worden aan een tweetal voorwaarden. Allereerst moet de gemeente beoordelen of zij bereid is om medewerking te verlenen aan het initiatief. Daarbij wordt onder andere gekeken of het initiatief niet in strijd is met de op dat moment geldende algemene beleidskaders van de gemeente Schiedam en wellicht andere overheden zoals de provincie. Vervolgens is van belang of het voorstel van de marktpartij zodanig uniek is, dat een dergelijke ontwikkeling in geen enkel gemeentelijk beleidsstuk voorkomt. Het moet aannemelijk zijn dat niet een andere marktpartij ook in staat is om een vergelijkbaar voorstel in te dienen dat past binnen het gewijzigde gemeentelijke beleid voor die locatie.

4.2 Contractvorming Onderhandeling Er zijn diverse situaties mogelijk waarbij de gemeente met derden in onderhandeling treedt. Met het oog op de onderhandeling zal de gemeente een ‘onderhandelingsteam’ samenstellen, waarbij de aanleiding voor de onderhandeling bepalend zal zijn voor de samenstelling van het team. Om de rechtmatigheid van het onderhandelingsresultaat te waarborgen is het van belang 11

Uitvoeringsnota Grond 2025

dat er sprake is van scheiding van rollen en verantwoordelijkheden binnen een onderhandelingsteam. Door expertise op financieel en juridisch vlak in het onderhandelingsteam onder te brengen worden de risico’s op staatssteun geminimaliseerd en vertraging in het vervolgtraject voorkomen. Bij de onderhandelingen zal de gemeente zich te allen tijde minimaal laten vertegenwoordigen door ten minste twee gemeenteambtenaren. Situaties waarbij de gemeente in onderhandeling treedt zijn:  Projectgebonden aan- of verkoop van onroerende zaken Vanuit een gemeentelijk project is er een aanleiding voor de aankoop- of verkoop van een onroerende zaak aan/van derden. De aankoop draagt bij aan het bereiken van de gestelde doelstellingen in het project.  Lopende erfpachtovereenkomsten Er is een wens van een derde om een bestaande erfpachtovereenkomst te wijzigen.  Incidentele verkoop van onroerende zaken Er is sprake van een niet projectgebonden aanleiding voor verkoop van onroerend goed en er is geen wijziging van de bestemming nodig voor de verkoop.

Mogelijke situaties Aan-/verkoop onroerend goed

Bouwplan derden

Aan-/verkoop onroerend goed

(lopende) erfpachtovereenkomst

Incidentele verkoop

Budgetverantwoordelijk:

Budgetverantwoordelijk:

Budgetverantwoordelijk:

Budgetverantwoordelijk:

teammanager Vastgoed &

teammanager Vastgoed &

teammanager Vastgoed &

teammanager projecten

Grondzaken

Grondzaken

Grondzaken

Onderhandelingsteam:

Onderhandelingsteam:

Onderhandelingsteam:

- projectleider

- projectleider

- erfpachtjurist

- vastgoedjurist

- vastgoedjurist

- onderhandelaar (PL)

- onderhandelaar of

- onderhandelaar of

- onderhandelaar of

- vastgoedjurist en/of

planeconoom

planeconoom

planeconoom

Onderhandelingsteam:

planeconoom

 Bouwplan derden Er is sprake van een bouwplan door derden dat niet binnen de vigerende bestemming gerealiseerd kan worden. Dit wordt aangemerkt als een particulier initiatief. De ontwikkelaar van dat bouwplan is dan ook eigenaar van de grond.

Figuur 5: Samenstelling onderhandelingsteam 12

Uitvoeringsnota Grond 2025

De bovenstaande tabel geeft aan hoe e.a. verloopt binnen de standaard lijn- en projectorganisatie. Uiteraard kan de organisatie wijzigen waardoor namen van functies wijzigen. In dat geval moet er gekeken worden naar wat er bedoeld wordt en niet naar de specifieke naamgeving. Ook kan het college of de gemeentesecretaris voor een opgave een projectdirecteur o.i.d. benoemen met specifieke bevoegdheden waardoor de invulling van bovenstaand schema verandert. Dossiervorming is bij aan- of verkoop van onroerend goed van wezenlijk belang, zeker gelet op de procedures die in bepaalde gevallen gevoerd worden (voorkeursrecht en Onteigening conform de Omgevingswet). Gedurende de onderhandelingen houdt het onderhandelingsteam notulen bij van het verloop van de gesprekken en een besluitenlijst. In de notulen worden alle afspraken vastgelegd die tot dat moment tussen partijen zijn overeengekomen. In ieder overleg worden de notulen van het voorgaande overleg (al dan niet gewijzigd) vastgesteld. - Voor iedere onderhandeling stelt de gemeente een onderhandelingsteam samen, waarbij de aanleiding voor de onderhandeling bepalend is voor de samenstelling van het team. - Tijdens de onderhandelingen zal de gemeente zich te allen tijde laten vertegenwoordigen door ten minste twee gemeenteambtenaren.

- Van de onderhandelingsgesprekken worden notulen bijgehouden waarin alle afspraken worden vastgelegd die tot dat moment tussen partijen zijn overeengekomen. De notulen worden in ieder volgend overleg (al dan niet gewijzigd) vastgesteld.

Besluit tot het aangaan van de overeenkomst Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd om te besluiten over privaatrechtelijke rechtshandelingen op basis van art. 160 lid 1 sub e van de Gemeentewet. Besluitvorming door een ambtenaar of afzonderlijke wethouder met betrekking tot het aangaan van een privaatrechtelijke overeenkomst kan alleen als deze persoon daartoe bevoegd is middels een mandaat en het benodigde budget geregeld is. Ontbreekt een rechtsgeldig besluit van het bevoegde orgaan om de overeenkomst aan te gaan, dan komt de overeenkomst in beginsel niet tot stand. Totstandskomingsvoorbehoud Het onderhandelingsteam onderhandelt altijd onder voorbehoud van besluitvorming door het college tot het aangaan van de desbetreffende overeenkomst. Voorwaarde is wel dat het college geen, of geen indringende bemoeienis heeft gehad met de inhoud van de onderhandelingen omdat anders goedkeuring van de overeenkomst mogelijk niet meer onthouden kan worden. Bij ingrijpende gevolgen voor de gemeente zal het college op grond van art. 169 lid 4 van de Gemeentewet wachten met besluitvorming totdat de gemeenteraad haar wensen en bedenkingen kenbaar heeft gemaakt. In bepaalde gevallen kan het college zijn bevoegdheid verbinden aan de instemming door de gemeenteraad door dit expliciet te besluiten. Dit zal aan de contractpartner expliciet kenbaar worden gemaakt.

Mandaat Het besluit tot mandatering van een persoon wordt schriftelijk genomen en vastgelegd in het mandaatregister van de gemeente. Dit mandaatregister is gepubliceerd op de website van de 13

Uitvoeringsnota Grond 2025

Gemeente Schiedam. De burgemeester is op grond van art. 171 Gemeentewet bevoegd om namens de gemeente overeenkomsten te ondertekenen. Ook deze bevoegdheid kan aan een ambtenaar of wethouder worden overgedragen en wordt een volmacht genoemd. Op het volmacht zijn de regels van mandaat van toepassing, conform art. 10:12 van de Algemene wet bestuursrecht. Om de rol van het college bij privaatrechtelijke overeenkomsten zuiver te houden, is het van belang dat gedurende onderhandelingen met betrekking tot vastgoedtransacties tussen de gemeente en derden, directe betrokkenheid van collegeleden voorkomen wordt. Bij voorkeur besluit een compleet college van Burgemeester en Wethouders over grondtransacties, voor zover besluitvorming niet in mandaat geschiedt.

4.3 Contractvormen Nadat een initiatief als voldoende kansrijk is beoordeeld door de gemeente komt een fase waarin de gemeente afspraken wil maken met de private partij. Afhankelijk van de belangen zijn de aard van de overeenkomst en de daarin te verwerken afspraken verschillend. Een belangrijke aspect hierin is het grondeigendom, maar ook de vraag of de gemeente bereid is risico te nemen of te investeren. Er zijn verschillende vormen van overeenkomsten die worden gebruikt om afspraken tussen de gemeente en andere partijen vast te leggen. Daarbij zal altijd sprake zijn van maatwerk. In de overeenkomsten wordt een aantal vaste onderwerpen opgenomen, zoals:              

Doelstelling van de overeenkomst Omschrijving van hetgeen verkocht wordt Einddatum Kostenverdeling Prijspeil Indexeringspercentage (indien van toepassing) Termijnen Vergoedingen (indien van toepassing) Garanties (bankgarantie) Naheffing bij realisatie van hogere VON prijzen dan bij sluiting grondovereenkomst Ontbindende voorwaarden Afscheidsregeling Verbod op overdracht van de overeenkomst BIBOB bepaling

Bankgarantie Om te voorkomen dat de gemeente financiële schade leidt als gevolg van het niet nakomen van alle verplichtingen door de andere contractpartij(en), zal de gemeente in voorkomende gevallen vragen om een onherroepelijke, onvoorwaardelijke en op eerste aanzeggen van de gemeente inroepbare bankgarantie of in sommige gevallen een concerngarantie. Een bankgarantie is een overeenkomst tussen een bank en de contractpartner van de gemeente. De bank verplicht zich daarmee tot het betalen van een bedrag aan de gemeente op het moment dat de contractpartij zijn verplichtingen niet nakomt en de gemeente om uitbetaling vraagt. Tegenover de garantie van de bank staan kosten voor de contractpartner van de gemeente, die daardoor kan worden beperkt in de kredietruimte. Desalniettemin is een dergelijke garantie in veel gevallen gewenst, gelet op de financiële risico’s die de gemeente loopt. De bankgarantie kan in diverse overeenkomsten aan de orde komen, vooral waar het kostenverhaal of het realiseren van grondopbrengsten betreft. 14

Uitvoeringsnota Grond 2025

Een andere vorm van zekerheidsstelling die soms wordt toegepast bij gebiedsontwikkeling is een concern-garantie. Dit is een verklaring waarbij de moedervennootschap (of een andere groepsmaatschappij) zich garant stelt voor de verplichtingen van de dochtervennootschap. Het moederbedrijf moet voldoende solvabel zijn om de concerngarantie te kunnen uitkeren. - Als het door de gemeente Schiedam noodzakelijk wordt geacht om aanvullende zekerheden te verkrijgen omtrent de nakoming van de verplichtingen door de andere contractpartij, dan zal zij vragen om een onherroepelijke, onvoorwaardelijke en op eerste aanzeggen van de gemeente inroepbare bankgarantie/concerngarantie.

Meest voorkomende overeenkomsten De meest voorkomende overeenkomsten worden in onderstaande tekst toegelicht.  Intentieovereenkomst Als de gemeente (grotendeels) geen eigenaar is van de grond kan zij besluiten om een intentieovereenkomst aan te gaan met een particuliere partij. In een intentieovereenkomst staat wie wat doet gedurende een bepaalde periode om de haalbaarheid, voor een door de marktpartij gewenste ontwikkeling te onderzoeken. Voor de duur van de overeenkomst worden afspraken gemaakt over de kosten die de gemeente maakt om de ontwikkeling te faciliteren. In de vervolgovereenkomst (bijvoorbeeld anterieure overeenkomst) wordt het kostenverhaal verder geregeld. Intentieovereenkomsten hebben een wat algemener karakter, al is er altijd sprake van enig maatwerk. In het verlengde van de intentieovereenkomst kan sprake zijn van een anterieure of posterieure overeenkomst, c.q. een bouwclaimovereenkomst of concessieovereenkomst.  Anterieure en posterieure overeenkomst Beide overeenkomsten worden toegepast bij ontwikkelingen van particulieren, waarbij de gemeente (nu en in de toekomst) geen grondeigendom heeft en er alleen sprake is van kostenverhaal. De anterieure overeenkomst is reeds behandeld in paragraaf 3.4.4 Privaatrechtelijk: anterieure overeenkomst, van de Kadernota Grond 2025. Dit zijn in principe altijd maatcontracten.

 Grondreserveringsovereenkomst Als de gemeente bij een private ontwikkeling geheel of gedeeltelijk grondeigenaar is, wordt vaak een grondreservering overeengekomen. Op de grondreservering wordt verder ingegaan in paragraaf 4.3.  Verwervingsovereenkomsten De gemeente koopt, of komt tot minnelijke onteigening (koopovereenkomst op basis van vastgestelde schadeloosstelling), of tot onteigening. Een variant is een ruilovereenkomst, zodat een gunstigere verkaveling bereikt kan worden.  Bouwclaimovereenkomst Binnen deze overeenkomst koopt de gemeente grond van private partijen en geeft vervolgens bouwclaims af aan deze partijen. Het exploitatierisico ligt daarna bij de gemeente. Een variant is de bouwclaimovereenkomst waarbij de gemeente alleen fiscaal bouwrijp maakt.

15

Uitvoeringsnota Grond 2025

 Concessieovereenkomst Met deze overeenkomst verleent de gemeente het recht om een gebied te ontwikkelen en daarbij aanzienlijk exploitatierisico te lopen. De gemeente verkoopt de uitgeefbare grond met de verplichting ook de grond bouw- en woonrijp te maken. Hierbij moet voldaan worden aan de regels zoals gesteld in de vigerende Aanbestedingswet.  Uitgifte- of ontwikkelovereenkomst Als alle onderzoeken zijn gedaan en de uitkomsten aanleiding geven om een volgende stap te zetten, dan wordt onderhandeld over het verdere verloop van de ontwikkeling. Daaronder vallen de voorwaarden voor de verkoop van de gronden van de gemeente aan de marktpartij. Een succesvolle onderhandeling resulteert in een ontwikkelovereenkomst. In de ontwikkelovereenkomst komen aanvullend op de eerder genoemde onderwerpen ook aan de orde:      

Waardering grond (op basis van taxatie, of in geval van een aanbesteding de uitkomst hiervan) Moment van afname van de grond Reserveringsvergoeding (zie volgende paragraaf voor nadere toelichting) Fiscale levering Onderlinge verdeling van de werkzaamheden Definities van bouwrijp en woonrijp

4.4 Grondreservering In bepaalde gevallen heeft een ontwikkelende partij de wens om een kavel te reserveren voor een mogelijke toekomstige ontwikkeling. Het is dan gebruikelijk om in de overeenkomst met ontwikkelaars afspraken op te nemen over het betalen van een reserveringsvergoeding. De reserveringsvergoeding is bedoeld als financiële prikkel en ziet toe op een redelijke vergoeding voor de gemeente. In deze paragraaf worden de kaders beschreven die moeten leiden tot een eenduidig reserveringsbeleid. De volgende onderwerpen worden nader toegelicht:   

reserveringstermijnen reserveringsvergoedingen prijsaanpassingen die over een jaarschijf heengaan

Reserveringstermijnen De marktpartij krijgt standaard een reserveringsperiode van 12 maanden aangeboden. In deze periode moet de ontwikkelaar een voor de gemeente haalbaar plan presenteren. Na verloop van zes maanden binnen deze periode gaat de ontwikkelaar een grondreserveringsvergoeding betalen. Na deze reserveringstermijn van 12 maanden verloopt de overeenkomst tenzij deze wordt verlengd. Hierna eindigt de grondreserveringsovereenkomst. Mocht dezelfde rechtspersoon een nieuwe reservering willen, dan komt deze niet meer in aanmerking voor een kosteloze reserveringsperiode, maar moet er meteen bij aanvang een vergoeding betaald worden. Als de marktpartij de reservering wenst te verlengen en de gemeente kan hiermee instemmen, dan volgt een betaalde reservering. Deze verlenging kent een maximale duur van 6 maanden. Na het verlopen van de betaalde reserveringsperiode moet worden overgegaan tot contractvorming. Lukt dat niet, of wenst de marktpartij niet tot een overeenkomst te komen, 16

Uitvoeringsnota Grond 2025

dan vervalt de reservering op de kavel. In beide gevallen is de marktpartij verplicht om de reserveringsvergoeding te betalen. Een eerste verlenging van de grondreservering kan in mandaat verlengd worden door de teammanager Vastgoed, Grondbeleid en Ondersteuning. Het college kan besluiten tot verlenging van de daarop volgende termijnen. Reserveringsvergoeding Als basis voor de reserveringsvergoeding wordt de geschatte grondwaarde voor de beoogde functie gebruikt. De reserveringsvergoeding wordt vervolgens bepaald door de grondwaarde van de beoogde toekomstige functie te vermenigvuldigen met de reserveringsrente. De reserveringsrente is gelijk aan het uitgiftepercentage voor de bepaling van de erfpachtcanon in de gemeente Schiedam. Ten slotte wordt de reserveringsvergoeding aangepast naar de looptijd van de reservering, aangezien het canonpercentage gebaseerd is op 365 dagen. In een formule ziet dit er als volgt uit: Reserveringsvergoeding = grondwaarde * reserveringsrente * (aantal dagen/365) Indien de grondreservering leidt tot een gronduitgifte die residueel bepaald is dan mag de betaalde reserveringsvergoeding een kostenpost zijn in de stichtingskostenopzet. Prijsaanpassingen Als de betaalde reserveringsperiode doorloopt tot in het volgende jaar, dan zal de reserveringsvergoeding voor de periode in dat jaar worden geïndexeerd op basis van de CPI-index alle huishoudens.

Afwijken Het college kan gemotiveerd van de hiervoor beschreven beleidslijn afwijken. Als motivatie kan gedacht worden aan: aantoonbare kosten van de ontwikkelaar, omvang van het te reserveren perceel en fasering van de gronduitgifte, complexiteit van de ontwikkeling, publiekrechtelijke obstakels die ernstige vertraging veroorzaken, vertraging door gemeentelijke overschrijding van termijnen en overige argumenten die de redelijkheid van de beleidslijn tenietdoen.

4.5 Contractmanagement Het beheer van lopende contracten is van groot belang voor het beheersen van de risico’s. Het is daarom van belang dat er structureel voldoende aandacht voor het contractmanagement en dossiervorming is, zodat rechten en verplichtingen goed in beeld blijven en hier tijdig op wordt geacteerd. Er vindt een koppeling plaats tussen de risicoanalyse en de contractuele rechten en verplichtingen. - Na het sluiten van een overeenkomst voor gebiedsontwikkeling worden de rechten en verplichtingen in beeld gehouden door adequaat contractmanagement. - Na het sluiten van de overeenkomst wordt er een koppeling gemaakt met de risicoanalyse voor het project, waarin de rechten en verplichtingen als risico’s en kansen worden verwerkt.

17

Uitvoeringsnota Grond 2025

5

Grondprijsbepaling

5.1 Methodieken voor grondprijsbepaling Er zijn vijf manieren om een grondprijs te bepalen namelijk: 1. De residuele methode 2. De vergelijkende (comparatieve) methode 3. De grondquote methode 4. De kostprijs methode 5. Aanbesteden of tenderen 1. De residuele methode De residuele grondwaarde komt tot stand door van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, winst en risico) af te trekken. Wat dan resteert (‘het residu’), vormt de grondwaarde. De residuele methode bevordert de transparantie in de onderhandelingen en voorkomt staatssteun bij een juiste interpretatie van de inputvariabelen. De juiste toepassing van deze methodiek leidt voor de gemeentelijke grondexploitaties tot een optimale grondopbrengst. Het is inmiddels dan ook de meest toegepaste wijze van grondwaardebepaling in Nederland. In het convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid en Woningkwaliteit is deze wijze van grondwaardebepaling reeds in 2001 onderschreven door VROM, VNG, NVB en de NEPROM. 2. De vergelijkende (comparatieve) methode Middels de vergelijkende (comparatieve) methode wordt de grondprijs bepaald door referenties binnen en buiten de gemeente naast elkaar te leggen en op basis van deze gegevens de grondprijs te bepalen. Deze methode maakt het mogelijk om snel tot redelijk marktconforme grondprijzen te komen.

Marktconform in de zin dat de prijs aansluit bij de prijzen die elders worden gevraagd. 3. De grondquote methode Middels de grondquotemethode worden de grondprijzen bepaald als percentages van de waarde van het vastgoed. Dit is een relatief eenvoudige methode om een grondwaarde te bepalen. Hij wordt soms nog wel eens toegepast in combinatie met een andere methode of in een contractuele afspraak. 4. De kostprijs methode Deze methode gaat uit van bepaling van de grondprijs aan de hand van de productiekosten. De productiekosten bestaan doorgaans uit kosten voor bouw- en woonrijp maken van de kavel en het aangrenzende openbaar gebied. In geval van herstructurering spelen ook sloop- en verwervingskosten een rol in het bepalen van de kostprijs. De kostprijs methode is een methode die voor commerciële ontwikkelingen tegenwoordig niet meer wordt gebruikt, maar wel relevant kan zijn als ondergrens in onderhandelingen. Voor niet-commerciële functies kan de kostprijsmethode meestal juist wel als uitgangspunt dienen.

18

Uitvoeringsnota Grond 2025

5. Aanbesteden of tenderen Voor veel functies is het mogelijk om een grondwaarde te bepalen als uitkomst van een aanbesteding of tender. Beide procedures zijn te beschrijven als een biedingsprocedure en in wezen zijn beide vormen grotendeels vergelijkbaar met elkaar. Binnen een vastgesteld kader van uitgangspunten kunnen verschillende geïnteresseerden een bod doen op de ontwikkeling. Het verschil tussen een aanbesteding en een tender is vooral gelegen in het doel wat met de procedure wordt nagestreefd. Er wordt vaak voor het begrip tender gekozen als het aantal kaders die de uitschrijver van de tender stelt beperkt is. Zodoende bestaat er meer vrijheid voor de markt om een invulling te geven voor de ontwikkellocatie. De resultaten zijn dan al snel meer uiteenlopend. Een aanbesteding is veelal strakker omlijnd met kaders waarbinnen ontwikkelende partijen wordt gevraagd te bieden. Het resultaat is dat de biedingen beter met elkaar te vergelijken zijn dan wanneer voor een tender zou worden gekozen. Met beide procedures wordt beoogd om een marktconforme grondwaarde te behalen. Voor- en nadelen per methode Onderstaande tabel geeft de voor- en nadelen per methode weer. Voordelen - Marktconforme grondprijzen - Maximale grondopbrengst

Nadelen - Arbeidsintensief - Langdurigere onderhandelingen

Vergelijkende (comparatieve) methode

- Eenvoudige methode voor grondprijsbepaling - Eenvoudige toepasbaarheid grondprijs

Grondquote methode

- Snelheid in onderhandelingen hoger - Marktconforme grondprijzen

Kostprijsmethode

- Eenvoudige methode - Grondbedrijf ontwikkelt de grond kostenneutraal - Duidelijke ondergrens - Marktconforme grondwaarden - Met de procedure voldoet gemeente direct aan Europese regelgeving met betrekking tot staatsteun - Veel mogelijkheden om te sturen op en eisen te stellen aan de ontwikkeling. 19

- Kwalitatieve verschillen tussen locaties komen niet geheel naar voren door eenvoudige wijze van bepalen grondprijs - Gegevens die gebruikt worden voor bepaling van de grondprijzen niet geheel inzichtelijk - Methode is generiek, dus niet altijd maximale grondwaarde - Gemeente profiteert niet altijd geheel mee in de waardeontwikkeling van de grond - Gemeente behaalt niet de maximale waarde van de grond

Residuele grondwaarde methode

Aanbesteding en tender

- Eenmaal in procedure zijn er beperkte sturingsmogelijkheden op de uitgangspunten zoals opgenomen in de aanbesteding of tender - Vergt een zorgvuldige voorbereiding en kan ook mislukken.

Uitvoeringsnota Grond 2025

5.2 Functiecategorieën en de methodiek per functie Voor het bepalen van een grondprijs moet er onderscheid gemaakt worden naar verschillende functies en subfuncties. Deze kunnen als volgt onderverdeeld worden:  Woningbouw  Sociale woningbouw  Vrije sector woningbouw  Projectmatig  Particulier opdrachtgeverschap (bijvoorbeeld vrije kavels)  Reststroken/snippergroen  Geveltuinen  Commerciële voorzieningen  Kantoren  Bedrijventerrein  Detailhandel en horeca  Commerciële gezondheidszorg (bijvoorbeeld: fysiotherapeut praktijk, huisartsenpost en/of apotheek)  Recreatie en hotels  Buitenreclame  Brandstofverkooppunten/laadstations  Maatschappelijke en bijzondere voorzieningen  Scholen  Bibliotheken  Sportverenigingen  Gezondheidszorg  Gebedshuizen  Musea  Etc. Voor nagenoeg alle functies is het denkbaar dat naast de voorgeschreven methode voor grondwaardebepaling ook een biedingsprocedure zoals een aanbesteding of een tender kan worden uitgeschreven. Vrije sector woningbouw  De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaald op basis van een bouwplan.  Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen.

Tot vrijesectorwoningen worden alle woningen gerekend die niet binnen het sociale domein worden geëxploiteerd als huurwoning. De grondwaarde voor deze woningen wordt altijd residueel bepaald, met dien verstande dat er onderscheid wordt gemaakt tussen ‘(collectief)particulier opdrachtgeverschap’ en ‘projectmatige’ bouw. De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaald op basis van een bouwplan. Uit dit bouwplan is te destilleren welke bouwkwaliteit en welk prijsniveau wordt nagestreefd. In de gesprekken met ontwikkelende partijen worden de hoogte van de

20

Uitvoeringsnota Grond 2025

verkoopopbrengsten en de stichtingskosten uitonderhandeld, wat resulteert in een residuele grondwaarde. Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen. In de gemeentelijke grondexploitaties zullen deze kengetallen in een vroegtijdig stadium veelal worden gebaseerd op ervaringscijfers, referentieprojecten en recente verkooptransacties. Naarmate de uitgifte van de gronden dichterbij komt en in de benodigde ruimtelijke en ontwerptechnische kaders is voorzien, zullen de gronden worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur ten behoeve van de grondverkoop. Voor deze methode is gekozen omdat particuliere kopers in het stadium van de aankoop van de grond meestal nog geen gedetailleerd ontwerp hebben van hun gewenste woning. Op het moment dat er sprake is van meerdere geïnteresseerden, kan de gemeente besluiten tot het instellen van een biedingsprocedure op de kavel. De startwaarde bij de biedingsprocedure is in dat geval de getaxeerde waarde. Sociale woningbouw  De gemeente bepaalt de grondwaarde voor sociale woningbouw op basis van de residuele grondwaarde methode, waarbij het uitgangspunt is dat een marktconforme grondwaarde tot stand komt.

Voor het bepalen van de grondwaarde van sociale woningbouw is het van belang afspraken te maken over de exploitatieduur, huurcategorie, kwaliteit en andere prijsbepalende zaken. De realisatie van sociale huurwoningen zal haalbaar moeten zijn in de gebiedsontwikkeling. Commerciële voorzieningen  Voor functies met een commercieel karakter wordt gerekend op basis van de residuele grondwaarde methode. Tot de functiecategorie commerciële voorzieningen worden die functies gerekend die primair gericht zijn op het maken van winst. Het bouwplan is meestal het uitgangspunt en in de gesprekken met de ontwikkelende partij wordt onderhandeld over de beoogde kwaliteit, hoogte van de verkoopopbrengsten en de stichtingskosten. Voor functies die minder duidelijk commercieel zijn zoals (commerciële) gezondheidszorg kan de waarde door middel van een huurprijs en rendement bepaald worden. Bedrijventerreinen  De grondwaarde voor bedrijven wordt bepaald door middel van de vergelijkende (comparatieve) methode. Voor bedrijven zijn omliggende gemeentes concurrenten. Het is dus goed om te kijken wat omliggende gemeentes hanteren en ook te kijken naar daadwerkelijke transacties. Voor bedrijven is het ook van belang om snel duidelijkheid te krijgen over de kosten van de grond. Het kan zijn dat een belegger een bedrijfs-(verzamel)gebouw wil exploiteren.

In dat geval kan er ook residueel gerekend worden aan de grondwaarde.

21

Uitvoeringsnota Grond 2025

Maatschappelijke en bijzondere doeleinden  Voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden wordt uitgegaan van de kostprijsmethode voor het bepalen van de grondwaarde.  Voor functies waarvoor vanuit het Rijk financieel wordt bijdragen in de kosten voor de grondverwerving geldt de bijdrage als norm voor de hoogte van de grondwaarde. Aangezien de uitgiftevorm van maatschappelijke en bijzondere doeleinden nu erfpacht is, moet in de erfpachtovereenkomst de functie goed omschreven worden. Bij een wijziging van de functie zal dan ook een herziening van de grondwaarde en dus canon moeten plaatsvinden. Uitzondering hierop zijn scholen maar de grond van scholen is economisch eigendom van de gemeente en komt terug in eigendom bij de gemeente als de school functie stopt. Voor sommige functies wordt vanuit het Rijk financieel bijdragen in de kosten voor de grondverwerving. In dat geval is de bijdrage de norm voor de hoogte van de grondwaarde. Reststroken/ Snippergroen  Voor reststroken geldt een gedifferentieerde vaste kavelprijs. Uitgangspunt is een basisgrondprijs, die jaarlijks in de grondprijzenbrief wordt vastgesteld aan de hand van de gemiddelde grondprijs voor woonkavels.

 Er vindt differentiatie plaats op basis van de volgende categorieën: a) 100% van de basisprijs geldt voor alle grond waarop bebouwing mogelijk is; b) 50% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die ten opzichte van de bestaande bebouwing is gelegen: - aan de voorzijde binnen 5 meter; - aan de zijkant binnen 5 meter; - aan de achterkant binnen 15 meter; c) 25% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die buiten de onder b) genoemde perceelsafmetingen ligt. Onder reststroken vallen percelen die worden uitgegeven ter aanvulling op bestaande eigendoms- dan wel erfpachtsituaties bij woonbestemmingen. Restpercelen die bijvoorbeeld grenzen aan grond met een bedrijfsbestemming worden gewaardeerd volgens de voor deze functie vastgestelde methode van grondwaardebepaling. Een speciale categorie reststroken is de categorie ‘snippergroen’. Onder snippergroen worden alleen die gronden verstaan die aangrenzend zijn aan een perceel met een woonbestemming, en die verder voldoen aan de definitie snippergroen zoals vastgesteld in de ‘Werkwijze snippergroen’. Geveltuinen Op verschillende plekken in de stad komen er steeds meer geveltuinen. Vanuit het oogpunt van klimaatadaptatie, ecologie en gevelbeeld is dit een gewenste ontwikkeling. Vooral als de gevel direct grenst aan de stoep.

Een geveltuin moet aan een aantal voorwaarden voldoen:  Er moet vooraf toestemming verleend worden;  Hij is maximaal 45 cm (anderhalve stoeptegel) breed;  Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de geveltuin;  In geval van een verwaarloosde geveltuin dient op aanzeggen van de gemeente de oorspronkelijke stoep weer teruggebracht te worden; 22

Uitvoeringsnota Grond 2025





De nutsbedrijven moeten altijd toegang kunnen krijgen tot kabels en leidingen in de geveltuin. Eventuele schade aan een geveltuin bij werkzaamheden aan kabels of leidingen kunnen niet worden verhaald; De grond blijft eigendom van de gemeente.

Indien er meer dan 45 cm in gebruik wordt genomen dan is er mogelijk sprake van snippergroen en kan er conform het snippergrond protocol gekeken worden of de grond uitgegeven kan worden. Hiervoor moet de volledige grondprijs vanaf de erfgrens betaald worden. Indien er bankjes e.d. geplaatst worden is de precarioverordening van toepassing. Een geveltuin moet aan een aantal voorwaarden voldoen:  Er moet vooraf toestemming verleend worden;  Hij is maximaal 45 cm (anderhalve stoeptegel) breed;  Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de geveltuin;  In geval van een verwaarloosde geveltuin dient op aanzeggen van de gemeente de oorspronkelijke stoep weer terug gebracht te worden;  De nutsbedrijven moeten altijd toegang kunnen krijgen tot kabels en leidingen in de geveltuin. Eventuele schade aan een geveltuin bij werkzaamheden aan kabels of leidingen kunnen niet worden verhaald;  De grond blijft eigendom van de gemeente.

Buitenreclame De prijsbepaling voor de exploitatie van buitenreclame gebeurt door middel van een tender/aanbesteding. Motorbrandstofverkooppunten Op 27 oktober 2011 heeft de gemeenteraad de beleidsnota ‘Huurbeleid Motorbrandstofverkooppunten’ vastgesteld. Dit beleid houdt in dat bij (tussentijdse) beëindiging van een overeenkomst de locatie via een te organiseren veiling aan de hoogste bieder van de entrance fee wordt verhuurd voor een huurperiode van 15 jaar. Gelet op het voorgaande wordt daarom voor deze functie geen nader prijzenbeleid in de Kadernota Grond 2025 vastgesteld. Overige functies  De grondwaarde voor overige functies wordt op basis van maatwerk bepaald. Deze categorie betreft sporadische transacties bijvoorbeeld uitgifte landbouwgrond aan een recreatieschap. De grondwaarde voor overige functies wordt op basis van maatwerk bepaald.

23

Uitvoeringsnota Grond 2025

6

Overzicht oud versus nieuw beleid OUD versus NIEUW beleid Uitvoeringsnota Grond

Financiële monitoring/ Monitor grondexploitaties

was Om ongewenste cumulatieve effecten tijdig te constateren wordt er een monitor met effecten bijgehouden.

Risicomanagement

- Voor grondexploitaties (en/of gebiedsontwikkelingen in de realisatiefase): als de kans van optreden op een ongewenste gebeurtenis (risico) groter is dan 50% dan moet dit effect in de begroting worden opgenomen. - De risicoanalyse wordt per kwartaal aansluitend op de P&C cyclus geactualiseerd.

Inbreng vastgoed

Inbreng van vastgoed door andere gemeentelijke diensten en onderwijs gebeurt altijd tegen boekwaarde. Vanuit de grondexploitaties zal jaarlijks in samenspraak met de gemeentelijke civieltechnisch adviseurs een prijzenboek met civieltechnische kengetallen worden opgewerkt als input voor het aankomende MPG. In het MPG wordt per grondexploitatie kort ingegaan op de kenmerken, de resultaten, de risico’s en de gebeurtenissen in het voorgaande jaar. Ook wordt er ingegaan op de omvang van de

Civieltechnisch prijzenboek

MPG (zat in Kadernota grond 2020)

24

wordt Om ongewenste cumulatieve effecten tijdig te constateren wordt er twee keer per jaar gekeken welke effecten zich voordoen in de grondexploitaties. - Voor grondexploitaties (en/of gebiedsontwikkelingen in de realisatiefase): als de kans van optreden op een ongewenste gebeurtenis (risico) groter is dan 50% dan moet dit effect in de begroting worden opgenomen. - De risicoanalyse wordt aansluitend op de P&Ccyclus geactualiseerd. idem

idem

Het MPG geeft per grondexploitatie de kenmerken, de resultaten, de risico’s en de gebeurtenissen in het voorgaande jaar. Ook wordt ingegaan op de omvang van de bouwprogramma’s in

Uitvoeringsnota Grond 2025

bouwprogramma’s in de grondexploitaties in relatie tot de beleidsdoelstellingen voor wonen, bedrijventerreinen, kantoren en overige functies.

Strategisch bezit

Onderhandelingen

In het MPG komt een opsomming van het strategisch bezit van de gemeente waarbij wordt aangegeven: • Datum aankoop; • Huidig gebruik; • Reden van aankoop • Stand van zaken van de ontwikkeling • Bestemming en vastlegging hieromtrent • Boekwaarde • Laatste taxatiewaarde en –datum • Onderhoudsstaat van het vastgoed • Gerealiseerde kosten en opbrengsten • Staat exploitatieplan - Voor iedere onderhandeling stelt de gemeente een onderhandelingsteam samen, waarbij de aanleiding voor de onderhandeling bepalend is voor de samenstelling van het team. - Tijdens de onderhandelingen zal de gemeente zich te allen tijde laten vertegenwoordigen door ten minste twee gemeenteambtenaren. - Van de onderhandelingsgesprekken worden notulen bijgehouden 25

relatie tot de beleidsdoelstellingen voor wonen, bedrijventerreinen, kantoren en overige functies. Ook wordt gemonitord of het grondbedrijf winstgevend wordt voor de Vennootschapsbelasting. In de geheime bijlage wordt een samenvatting gegeven van de verschillen en wordt er ingegaan op het strategisch eigendom. In het MPG komt een opsomming van het strategisch eigendom van de gemeente waarbij wordt aangegeven:  Huidig gebruik;  Reden van aankoop  Stand van zaken van de ontwikkeling  Boekwaarde  Laatste taxatiewaarde en – datum  Onderhoudsstaat van het vastgoed

idem

Uitvoeringsnota Grond 2025

Aanvullende zekerheden

Contractmanagement

Bedrijventerreinen

Vrije sector woningbouw

waarin alle afspraken worden vastgelegd die tot dat moment tussen partijen zijn overeengekomen. De notulen worden in ieder volgend overleg (al dan niet gewijzigd) vastgesteld. - Als het door de gemeente Schiedam noodzakelijk wordt geacht om aanvullende zekerheden te verkrijgen omtrent de nakoming van de verplichtingen door de andere contractpartij, dan zal zij vragen om een onherroepelijke, onvoorwaardelijke en op eerste aanzeggen van de gemeente inroepbare bankgarantie/concerngarantie. - Na het sluiten van een overeenkomst voor gebiedsontwikkeling worden de rechten en verplichtingen in beeld gehouden door adequaat contractmanagement. - Na het sluiten van de overeenkomst wordt er een koppeling gemaakt met de risicoanalyse voor het project, waarin de rechten en verplichtingen als risico’s en kansen worden verwerkt Bedrijventerreinen zijn: - Spaanse Polder - ’s-Graveland-Zuid - ’s-Graveland-Noord - Schieveste - Kethelvaart - Hof van Spaland - Havengebied - Nieuw-Mathenesse - Nieuwe Maas De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaalt op basis van een bouwplan. Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat 26

idem

idem

Vervallen

idem

Uitvoeringsnota Grond 2025

Sociale woningbouw

Commerciële voorzieningen

Bedrijventerreinen

Maatschappelijke en bijzondere doeleinden

de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen. De gemeente bepaalt de grondwaarde voor sociale woningbouw op basis van de residuele grondwaarde methode, waarbij het uitgangspunt is dat een marktconforme grondwaarde tot stand komt. De gemeente zal jaarlijks in de Grondprijzenbrief de grondprijzen voor sociale woningbouw vaststellen, welke als richtprijs dient en gehanteerd kan worden bij kleine projecten. Voor functies met een commercieel karakter rekent de gemeente Schiedam op basis van de residuele grondwaarde-methode. Als wordt getwijfeld of een functie als commerciële of een nietcommerciële functie moet worden aangemerkt, dan geldt als stelregel dat de grondwaarde voor deze functie residueel zal worden bepaald. De grondwaarden ten behoeve van bedrijventerreinen worden bepaald aan de hand van de residuele grondwaardemethode op basis van normatieve uitgangspunten, gecombineerd met de comparatieve methode. Voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden wordt nu uitgegaan van de residuele grondwaardemethode, berekend op basis van een bouwplan en op basis van een 27