Bijlage 1 Rapportage evaluatie opkoopbescherming Nieuwland en Oost

Het effect van opkoopbescherming

Het effect van opkoopbescherming Evaluatie van opkoopbescherming in Nieuwland en Oost, 2022-2023

november 2024 versie 1.2

september 2024, versie 1.2

E: kenniscentrum@mvs-gemeenten.nl W: mes.incijfers.nl

-1-

Het effect van opkoopbescherming

Inhoud 1

Inleiding ............................................................................................................................... 2

2

Opkooppraktijken in Schiedam, 2019-2023 ............................................................................ 4

3

Hoofdeffect: opkoop van woningen in Nieuwland en Oost ..................................................... 6

4

5

3.1

Relatieve opkoop van betaalbare woningen, 2022-2023 ...................................................................... 6

3.2

NHG-correctie en effectbepaling ........................................................................................................... 7

Neveneffect: opkoop van woningen in andere wijken ............................................................ 8 4.1

Relatieve opkoop van betaalbare woningen, 2022-2023 ...................................................................... 8

4.2

NHG-correctie en effectbepaling ........................................................................................................... 9

Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................... 10 5.1

Conclusies ............................................................................................................................................ 10

5.2

Aanbevelingen ..................................................................................................................................... 10

Bijlage: wijk- en buurtindeling Schiedam (tot 1 januari 2024)....................................................... 12

september 2024, versie 1.2

-1-

Het effect van opkoopbescherming

1 Inleiding Op 1 november 2022 werd er opkoopbescherming ingesteld in twee Schiedamse wijken – Nieuwland en Oost. Dit was een reactie op signalen dat er in deze twee wijken steeds meer betaalbare woningen werden opgekocht om te verhuren. Met het instellen van opkoopbescherming hoopt de gemeente verkamering tegen te gaan en zo te werken aan een meer evenwichtige woningmarkt, onder meer door de toegankelijkheid van die woningmarkt voor gezinnen te versterken.

1.1 Aanleiding De gemeenteraad van Schiedam overweegt naar aanleiding van de invoering van de opkoopbescherming per november 2022 of het gebied waarop de opkoopbescherming van toepassing is, moet worden uitgebreid. Om hierover een geïnformeerd besluit te kunnen nemen, is het Kenniscentrum gevraagd om in kaart te brengen of en in hoeverre opkoopbescherming een effect heeft gehad op de mate van opkoop in Nieuwland en Oost. Daarnaast is het Kenniscentrum gevraagd om te onderzoeken of er sprake is van een waterbedeffect; een verplaatsing van opkooppraktijken naar andere delen van de stad.

1.2 Verordening beheer Woonruimtevoorraad Schiedam 2020 Op basis van regels die in 2023 van kracht waren, moest er een ontheffing worden aangevraagd voor de verhuur van een woning als van het volgende sprake is:    

de woning bevindt zich in de wijk Nieuwland of Oost; de woning heeft een WOZ-waarde die niet hoger is dan de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG); de woning is minder dan vier jaar eerder gekocht; de woning is leeg aangekocht, zonder zittende huurders.

Sommige huizenkopers, zoals woningcorporaties, zijn uitgezonderd van de plicht om een vergunning aan te vragen. Voor andere woningeigenaren geldt dat een vergunning alleen wordt toegekend in specifieke omstandigheden, zoals verhuur aan directe familie, verhuur van een bedrijfswoning, kortdurende verhuur en sommige woon-zorgcombinaties.

1.3 Onderzoeksopzet Het is niet eenvoudig om te bepalen of een maatregel als opkoopbescherming een effect heeft gehad op de mate van opkoop. De belangrijkste reden is dat er veel zaken zijn die invloed hebben op de opkoop van woningen; marktomstandigheden en landelijke wet- of regelgeving spelen dikwijls een grotere rol dan lokale maatregelen als het instellen van opkoopbescherming. Daar komt in dit geval bij dat de opkoopbescherming pas vrij kort van kracht is. Doordat de huidige regels pas op 1 november 2022 zijn ingesteld, is er maar voor één kalenderjaar aan informatie beschikbaar. Die informatie is bovendien per definitie incompleet; de regels van de opkoopbescherming hebben betrekking op een periode van vier jaar na aankoop van een woning, waarvan er op dit moment pas één verstreken is. Hoewel het strikt genomen te vroeg is om in kaart te kunnen brengen of het instellen van opkoopbescherming een effect heeft gehad, kan de kans op het vaststellen van een dergelijk effect worden vergroot door het instellen van de maatregel te zien als een natuurlijk experiment. In dit experiment is 2022 de controlegroep, de nulmeting uit een periode waarin er van opkoopbescherming nog geen sprake was. Door de resultaten van deze nulmeting te vergelijken met 2023, waarin er wél sprake was van opkoopbescherming, zou duidelijk moeten worden of de mate van opkoop is veranderd.

Is dat het geval, dan kan dat gezien worden als teken van een effect.

september 2024, versie 1.2

-2-

Het effect van opkoopbescherming

Gezien de bepalingen van de opkoopbescherming is de verwachting dat er in 2023 minder woningen worden opgekocht in Nieuwland en Oost dan in 2022. Daarbij zou het dan specifiek moeten gaan om betaalbare woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens, die in het jaar daarvoor zonder zittende huurders zijn verkocht. Als er in 2023 minder van deze woningen verhuurd worden, zou dat als bewijs kunnen dienen dat de opkoopbescherming een positief effect heeft gehad op de mate van opkoop – al helemaal als die daling niet gepaard is gegaan met een stijging in andere wijken.

1.4 Data en analyse Voor het uitvoeren van de hierboven beschreven onderzoeksopzet is idealiter veel data beschikbaar; over het eigendom van woningen, het moment van aan- of verkoop en of een woning verhuurd wordt. Dergelijke informatie is niet voorhanden. Wel beschikbaar is informatie over de inning van de Ontroerende-zaakbelasting (OZB), die in Schiedam wordt uitgevoerd door de Regionale Belasting Groep (RBG). Ieder jaar publiceert de RBG een overzicht van alle woningen die op 1 januari van dat jaar OZB-plichtig zijn, inclusief wie de eigenaar is, welke WOZ-waarde een woning heeft en of er sprake is van zelfbewoning. Door deze overzichten te combineren, ontstaat een dataset die het mogelijk maakt om vast te stellen of het gaat om een betaalbare woning die ten opzichte van het jaar daarvoor is verkocht en of die woning op 1 januari verhuurd werd. Een koppeling met de Basisregistratie Personen (BRP) maakt het tot slot mogelijk om te bepalen of een woning leeg of met zittende huurders is verkocht. Omdat de dataset nagenoeg alle woningen in Schiedam omvat, kunnen verschillen tussen jaren zonder een statistische toets worden vastgesteld. Validiteit en betrouwbaarheid Hoewel het op basis van beschikbare data mogelijk is om het effect van opkoopbescherming te onderzoeken, zijn de resultaten van dat onderzoek niet absoluut.

Dit komt in de eerste plaats doordat niet nauwkeurig kan worden vastgesteld óf een woning onder de opkoopbescherming valt. Alle in deze rapportage genoemde gegevens rondom opkoop of opgekochte woningen hebben dan ook geen opsporingswaarde; ze hebben hoogstens betrekking op woningen die mogelijk zijn opgekocht. Daar komt bij dat de data niet compleet zijn. Met name in de periode vóór 2022 bevat de dataset fouten en onzuiverheden, die erger worden naarmate verder wordt teruggegaan in de tijd. Informatie over eerdere jaren is daardoor minder betrouwbaar. De validiteit en betrouwbaarheid van de analyse wordt ook beperkt door andere vormen van ontbrekende informatie. Zo geeft de dataset in het beste geval informatie over geregistreerde vormen van opkoop. Veel vormen van illegale verhuur, bijvoorbeeld als de eigenaar wel op een adres staat ingeschreven maar zijn of haar woning ook verhuurd, blijven in de analyse onderbelicht. Daarnaast omvat de dataset ook geen informatie over externe invloeden op de mate van opkoop, zoals marktomstandigheden of landelijke maatregelen. Om toch een inschatting te maken van deze invloed, is de analyse aangewezen op schattingen als de gemiddelde ontwikkeling in Schiedam. Die schattingen kunnen vanzelfsprekend afwijken van de werkelijkheid.

1.5 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt kort de context geschetst van opkooppraktijken in Schiedam. Dit dient als context voor hoofdstuk 3, waarin nader wordt onderzocht of opkoopbescherming heeft geleid tot een afname van dergelijke praktijken in Nieuwland en Oost. Hoofdstuk 4 staat vervolgens stil bij aanwijzingen dat er sprake is van een waterbedeffect. In hoofdstuk 5 worden er op basis van de resultaten enkele conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan.

september 2024, versie 1.2

-3-

Het effect van opkoopbescherming

2 Opkooppraktijken in Schiedam, 2019-2023 In dit hoofdstuk wordt in kaart gebracht hoe de opkoop van betaalbare woningen zich in Schiedam heeft ontwikkeld. Daarbij wordt stilgestaan bij de periode tussen 2019 en 2023 en opkoop in zowel absolute als relatieve zin. Het doel is om de context te schetsen waarin de invoering van opkoopbescherming heeft plaatsgevonden, zodat het makkelijker is om de resultaten met betrekking tot het voorkomen van een effect te duiden.

2.1 Jaarlijkse opkoop van betaalbare woningen Op basis van beschikbare data kan voor de periode sinds 2019 worden gereconstrueerd hoeveel betaalbare woningen er ieder jaar vermoedelijk zijn opgekocht in Schiedam, op basis van het feit dat ze een andere eigenaar hadden dan het jaar daarvoor, niet door de eigenaar werden bewoond en ten opzichte van het jaar daarvoor een andere bewoner hadden (zie Figuur 1). Uit dit overzicht kan een aantal zaken worden afgeleid. Figuur 1. Vermoedelijk aantal opgekochte betaalbare woningen* 250 204 200

180

179

150 103

105

100

100

82 42

50

40 15

0 2019

2020

2021 Schiedam

2022

2023

Vergunningsgebied

* Onder betaalbare woningen worden alle woningen verstaan die in het betreffende jaar een WOZ-waarde hadden tot de in dat jaar geldende NHG-grens en niet in het bezit waren van een woningcorporatie.

De eerste is dat het jaarlijkse aantal opgekochte betaalbare woningen tussen 2019 en 2023 sterk is afgenomen. Voor Schiedam als geheel ging dit aantal van 180 woningen in 2019 naar 40 woningen in 2023. Voor Nieuwland en Oost geldt grotendeels hetzelfde; ook in deze twee wijken nam de jaarlijkse opkoop van betaalbare woningen af, van 103 in 2019 naar 15 in 2023. Tegelijkertijd laat dit ook zien dat er al vóór de invoering van opkoopbescherming sprake was van een dalende trend - zowel in Schiedam als in Nieuwland en Oost. Dit laatste illustreert overigens vooral dat de mate van opkoop niet alleen afhankelijk is van lokale maatregelen – zoals de invoering van opkoopbescherming. In dit geval is het aannemelijk dat de geobserveerde daling in het aantal jaarlijks opgekochte betaalbare woningen in elk geval deels is veroorzaakt door externe invloeden, zoals veranderende marktomstandigheden door een stijgende hypotheekrente en landelijke maatregelen die particuliere verhuur minder aantrekkelijk gemaakt hebben, zoals een verhoging van de overdrachtsbelasting.

september 2024, versie 1.2

-4-

Het effect van opkoopbescherming

Verder laat het overzicht zien dat een aanzienlijk deel van het totale aantal opgekochte betaalbare woningen zich in Nieuwland of Oost bevond. Afhankelijk van het betreffende jaar ging het om een derde tot ongeveer de helft van alle leeg verkochte, betaalbare woningen. Daarbij moet overigens wel worden opgemerkt dat dit met name komt door het aantal opgekochte betaalbare woningen in Oost; het jaarlijkse aantal opgekochte woningen in deze wijk is tijdens de gehele periode twee tot drie keer zo groot als in Nieuwland. Tot slot kan op basis van het overzicht ook worden geconcludeerd dat er in absolute zin ieder jaar maar weinig betaalbare woningen worden opgekocht. Voor Schiedam als geheel ging het in alle jaren om minder dan 1% van de totale betaalbare woningvoorraad, in Nieuwland en Oost op geen enkel moment om meer dan 2%. Deze conclusie doet echter geen recht aan het feit dat opgekochte woningen wel een aanzienlijk deel uitmaakten van het aantal betaalbare woningen dat leeg werd verkocht (zie Figuur 2). Figuur 2. Vermoedelijk aandeel opgekochte betaalbare woningen* 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2019

2020

2021 Schiedam

2022

2023

Nieuwland/Oost

* Onder betaalbare woningen worden alle woningen verstaan die in het betreffende jaar een WOZ-waarde hadden tot de in dat jaar geldende NHG-grens en niet in het bezit waren van een woningcorporatie.

Hoewel het relatieve aandeel opgekochte betaalbare woningen van jaar tot jaar verschilt, ging het in Schiedam als geheel om tot ruim een kwart van alle leeg verkochte woningen, in Oost en Nieuwland tot ruim 40%. Dergelijke percentages hebben echter wel voornamelijk betrekking op de periode tot 2021; ook het relatieve jaarlijkse aandeel opgekochte betaalbare woningen was namelijk al vóór de invoering van opkoopbescherming aan het dalen. Dit is wederom zowel het geval in Schiedam, als in Nieuwland en Oost.

september 2024, versie 1.2

-5-

Het effect van opkoopbescherming

3 Hoofdeffect: opkoop van woningen in Nieuwland en Oost In dit hoofdstuk wordt nader stilgestaan bij de mate van opkoop in de twee wijken waar opkoopbescherming van kracht was – Nieuwland en Oost. Door de relatieve mate van opkoop in deze twee wijken te vergelijken met dat in Schiedam als geheel, wordt inzichtelijk gemaakt of en in hoeverre de invoering van opkoopbescherming heeft geleid tot een afname. Na toepassing van een correctie geeft dit waardevolle informatie om te bepalen welk effect de opkoopbescherming heeft gehad.

3.1 Relatieve opkoop van betaalbare woningen, 2022-2023 Om te bepalen of de invoering van opkoopbescherming een effect heeft gehad op het jaarlijkse aandeel opgekochte betaalbare woningen, is met name de ontwikkeling van dat aandeel tussen 2022 en 2023 van belang. Als het aandeel in Nieuwland en Oost sterker is afgenomen dan in Schiedam als geheel, dan is het aannemelijk dat de ‘extra’ afname in elk geval deels kan worden toegeschreven aan de invoering van opkoopbescherming. Andersom geldt dat een minder sterke afname – of zelfs een toename – kan worden geïnterpreteerd als bewijs dat de invoering van opkoopbescherming geen effect heeft gehad. De onderstaande tabel impliceert het eerste (zie Tabel 1). Tabel 1. Vermoedelijk aantal opgekochte betaalbare woningen per gebied* Gebied Schiedam Nieuwland/Oost Andere wijken

2022

2023

Aantal 105

Relatief 17,4%

Aantal 40

Relatief 7,2%

42 63

24,6% 14,6%

15 25

7,9% 6,9%

Verschil 2022-2023 Absoluut Relatief -10,2 -58,5% -16,7 -7,7

-67,9% -52,9%

Nieuwland 10 14,9% 4 5,5% -9,4 -63,3% Oost 32 30,8% 11 9,4% -21,4 -69,4% * Onder betaalbare woningen worden alle woningen verstaan die in het betreffende jaar een WOZ-waarde hadden tot de in dat jaar geldende NHG-grens en niet in het bezit waren van een woningcorporatie.

De tabel bevestigt wat ook uit de eerdere overzichten naar voren kwam; het aandeel betaalbare woningen dat jaarlijks werd opgekocht, is tussen 2022 en 2023 sterk afgenomen. Zo werd in 2022 nog 17,4% van alle leeg verkochte betaalbare woningen in Schiedam opgekocht, in 2023 nog maar 7,2%. In absolute zin is het jaarlijkse aandeel opgekochte betaalbare woningen in Schiedam met iets meer dan tien procentpunt afgenomen. In relatieve zin is deze afname met 58,5% echter veel groter. Dit betekent in de praktijk dat het aandeel leeg verkochte betaalbare woningen dat in 2023 is opgekocht, ten opzichte van 2022 is gehalveerd. Het feit dat deze relatieve afname nog groter is in de wijken waar in 2022 opkoopbescherming van kracht was, impliceert dat er sprake is van een effect. Als Nieuwland en Oost samen worden gepakt, daalde het aandeel opgekochte betaalbare woningen van 24,6% in 2022 naar 7,9% in 2023. In absolute zin gaat het daarbij om een afname van 16,7 procentpunt, beduidend meer dan in Schiedam als geheel. Ook in relatieve zin nam het aandeel opgekochte betaalbare woningen in Nieuwland en Oost sterker af. Met een relatieve afname van maar liefst 67,9% was deze ruim negen procentpunt groter dan voor Schiedam als geheel. Hoewel deze laatste bevinding zowel voor Nieuwland als Oost geldt, lijkt de invoering van opkoopbescherming in Nieuwland minder effect te hebben gehad dan in Oost.

Het jaarlijkse aandeel opgekochte betaalbare woningen nam in Oost namelijk niet alleen in absolute zin veel harder af, ook in relatieve zin was er sprake van een grotere afname. Gezien het kleine aantal opgekochte betaalbare woningen in deze twee wijken kan echter niet met zekerheid worden vastgesteld of de invoering van opkoopbescherming daadwerkelijk een groter effect heeft gehad in Oost.

september 2024, versie 1.2

-6-

Het effect van opkoopbescherming

3.2 NHG-correctie en effectbepaling Voordat kan worden vastgesteld of er van een effect sprake is, moet er op de hierboven genoemde percentages nog een correctie worden toegepast. Welke woningen in een bepaald jaar als betaalbaar worden aangemerkt, is namelijk gekoppeld aan de NHG-grens; in 2022 lag deze grens op een WOZwaarde van €355.000, in 2023 op een WOZ-waarde van €405.000. Door deze verhoging van de NHGgrens kan niet worden uitgesloten dat het hierboven vastgestelde effect deels of geheel wordt veroorzaakt door het feit dat er in 2023 meer woningen als betaalbaar werden gezien. Dit is des te belangrijker doordat de gemiddelde WOZ-waarde in Schiedam minder hard steeg dan de NHG-grens. Na toepassing van de correctie zijn de resultaten grotendeels hetzelfde (zie Tabel 2). Net als voorheen is het aandeel opgekochte betaalbare woningen in 2023 beduidend lager dan in 2022, zowel in absolute als relatieve zin. Ook is het jaarlijkse aandeel sterker afgenomen in Nieuwland en Oost dan in Schiedam als geheel. Alleen de grootte van het verschil is iets kleiner. Tabel 2. Vermoedelijk aantal opgekochte betaalbare woningen per gebied, met NHG-correctie* Gebied

2022

2023

Schiedam

17,4%

7,8%

Nieuwland/Oost Andere wijken

24,6% 14,6%

8,2% 7,5%

Verschil 2022-2023 Absoluut Relatief -9,7 -55,5% -16,4 -7,1

-66,6% -48,6%

Nieuwland 14,9% 5,7% -9,2 -61,7% Oost 30,8% 9,7% -21,0 -68,4% * Onder betaalbare woningen worden alle woningen verstaan die in het betreffende jaar een WOZ-waarde hadden tot de in dat jaar geldende NHG-grens en niet in het bezit waren van een woningcorporatie.

Op basis van deze analyse kan daarom met een redelijke mate van zekerheid worden geconcludeerd dat de invoering van opkoopbescherming een positief effect heeft gehad op het aandeel opgekochte betaalbare woningen, in de zin dat het aandeel opgekochte woningen in deze twee wijken met ongeveer 10 procentpunt meer is afgenomen dan in Schiedam als geheel. Daarnaast lijkt de analyse ook te bevestigen dat de invoering van opkoopbescherming in Oost een groter effect heeft gehad dan in Nieuwland, al moet deze conclusie gezien het kleine aantal woningen wederom met de nodige voorzichtigheid worden getrokken.

september 2024, versie 1.2

-7-

Het effect van opkoopbescherming

4 Neveneffect: opkoop van woningen in andere wijken In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de ontwikkeling van opkooppraktijken buiten de wijken waar opkoopbescherming van kracht was. Door in beeld te brengen hoe de opkoop van betaalbare woningen zich heeft ontwikkeld in vier wijken die qua samenstelling van de woningvoorraad gelijkenissen vertonen met Nieuwland en Oost, kan worden bepaald of en in hoeverre de invoering van opkoopbescherming heeft geleid tot een waterbedeffect.

4.1 Relatieve opkoop van betaalbare woningen, 2022-2023 Om te bepalen of de geconstateerde afname van het aantal opgekochte betaalbare woningen in Nieuwland en Oost heeft geleid tot een toename van dat aantal in andere wijken, is wederom de ontwikkeling van het aandeel opgekochte betaalbare woningen in 2022 en 2023 van belang. Daarbij is met name het verschil tussen Schiedam als geheel en wijken met een vergelijkbare woningvoorraad als Nieuwland en Oost interessant. Een minder grote afname van het aandeel opgekochte betaalbare woningen in deze tweede groep wijken zou namelijk kunnen betekenen dat er sprake is van een waterbedeffect. Een overzicht van het verschil tussen 2022 en 2023 voor de wijken Centrum, West, Zuid en Groenoord suggereert dat er in twee van deze wijken sprake zou kunnen zijn van een waterbedeffect (zie Tabel 3). Die aanwijzingen zijn het sterkst voor West, waar het jaarlijkse aandeel opgekochte betaalbare woningen in relatieve zin minder sterk is afgenomen dan in Schiedam als geheel. Dat die afname bovendien ruim vijftien procentpunten minder groot is dan in Nieuwland en Oost, sterkt het vermoeden dat er in West opkoop heeft plaatsgevonden die anders in Nieuwland of Oost zou hebben plaatsgevonden. De enige andere wijk waar dit het geval zou kunnen zijn, is Groenoord.

Hier is het vermoeden echter minder sterk, onder meer omdat het gaat om slechts enkele woningen en het verschil met Nieuwland en Oost beduidend kleiner is. Tabel 3. Vermoedelijk aantal opgekochte betaalbare woningen per gebied* Gebied Schiedam Nieuwland/Oost

2022

2023

Aantal 105

Relatief 17,4%

Aantal 40

Relatief 7,2%

42

24,6%

15

7,9%

Verschil 2022-2023 Absoluut Relatief -10,2 -58,5% -16,7

-67,9%

Centrum 13 27,7% 5 10,4% -17,2 -62,3% West 32 26,0% 14 12,7% -13,3 -51,1% Zuid 12 22,2% 2 3,8% -18,4 -82,7% Groenoord 3 3,9% 1 1,8% -2,1 -55,0% * Onder betaalbare woningen worden alle woningen verstaan die in het betreffende jaar een WOZ-waarde hadden tot de in dat jaar geldende NHG-grens en niet in het bezit waren van een woningcorporatie.

Voor de andere twee wijken lijkt het uitgesloten dat er sprake is van een waterbedeffect. Het jaarlijkse aandeel opgekochte betaalbare woningen is in Centrum sterker afgenomen dan in Schiedam als geheel, zowel in absolute als relatieve zin. Hoewel de afname in relatieve zin niet groter is dan in Nieuwland en Oost, lijkt het onwaarschijnlijk dat er in Centrum (veel) opkoop heeft plaatsgevonden die anders in Nieuwland of Oost zou hebben plaatsgevonden. In Zuid is het jaarlijkse aandeel opgekochte betaalbare woningen zelfs nog sterker afgenomen dan in Nieuwland en Oost, wat het nog onwaarschijnlijker maakt dat de opkoop van woningen zich naar deze wijk heeft verplaatst.

september 2024, versie 1.2

-8-

Het effect van opkoopbescherming

4.2 NHG-correctie en effectbepaling Net als bij de analyse van het hoofdeffect moet er op de hierboven genoemde resultaten een correctie worden toegepast voor de verhoging van de NHG-grens tussen 2022 en 2023 (zie Tabel 4). Na toepassing van die correctie laten die resultaten opnieuw nagenoeg hetzelfde beeld zien. Het voornaamste effect is dat de omvang van het geconstateerde effect iets kleiner lijkt, met name in Centrum en West. Tabel 4. Vermoedelijk aantal opgekochte betaalbare woningen per gebied, met NHG-correctie* Gebied

2022

2023

Schiedam

17,4%

7,8%

Nieuwland/Oost

24,6%

8,2%

Verschil 2022-2023 Absoluut Relatief -9,7 -55,5% -16,4

-66,6%

Centrum 27,7% 11,1% -16,5 -59,8% West 26,0% 13,7% -12,3 -47,2% Zuid 22,2% 4,0% -18,2 -82,0% Groenoord 3,9% 1,8% -2,1 -55,0% * Onder betaalbare woningen worden alle woningen verstaan die in het betreffende jaar een WOZ-waarde hadden tot de in dat jaar geldende NHG-grens en niet in het bezit waren van een woningcorporatie.

Op basis van deze analyse kan met een redelijke mate van zekerheid worden geconcludeerd dat er geen sluitend bewijs is voor het optreden van een waterbedeffect, maar dat aanwijzingen voor een dergelijk effect het sterkst zijn in West – en in mindere mate in Groenoord. Met name in West lijkt het aannemelijk dat er betaalbare woningen zijn opgekocht die zonder invoering van opkoopbescherming in Nieuwland of Oost zouden zijn opgekocht. In Centrum en Zuid lijkt er geen sprake van een waterbedeffect.

september 2024, versie 1.2

-9-

Het effect van opkoopbescherming

5 Conclusies en aanbevelingen In dit onderzoek is nagegaan of en in hoeverre de invoering van opkoopbescherming heeft geleid tot een afname van opkooppraktijken in Schiedam. Op basis van de resultaten worden er in dit hoofdstuk enkele conclusies getrokken, die op hun beurt aanleiding geven tot het doen van enkele aanbevelingen.

5.1 Conclusies Hoewel het vanwege de beperkte beschikbaarheid van kwalitatief goede data niet mogelijk is om met absolute zekerheid te zeggen of de invoering van opkoopbescherming een effect heeft gehad op de opkoop van betaalbare woningen in Schiedam, geven de resultaten voldoende aanleiding om enkele voorzichtige conclusies te trekken. 1. Opkoopbescherming heeft de opkoop van betaalbare woningen doen afnemen Op basis van de resultaten kan met een redelijke mate van zekerheid worden gesteld dat er door het invoeren van opkoopbescherming ieder jaar minder betaalbare woningen worden opgekocht in Nieuwland en Oost. Deze conclusie volgt uit het feit dat het aandeel opgekochte betaalbare woningen in 2023 beduidend kleiner was dan in 2022 en sterker is afgenomen dan in Schiedam als geheel. Wel zijn er aanwijzingen dat het effect in Oost aanzienlijk groter is dan in Nieuwland, maar dit kan mogelijk worden verklaard door het feit dat er in Nieuwland jaarlijks al relatief weinig betaalbare woningen werden opgekocht. 2. Alleen in West is er mogelijk sprake van een (klein) waterbedeffect Het effect van opkoopbescherming op de opkoop van betaalbare woningen in Nieuwland en Oost lijkt niet te hebben geleid tot een toename van opkooppraktijken in andere wijken.

De enige uitzondering is West, waar vooral de relatieve afname van het jaarlijkse aandeel opgekochte woningen lager is dan het Schiedamse gemiddelde. Gezien het feit dat de samenstelling van de woningvoorraad in West overeenkomsten vertoont met die in Nieuwland en Oost, lijkt het aannemelijk dat in elk geval een deel van de onverwacht kleinere afname van het aandeel opgekochte woningen in deze wijk kan worden toegeschreven aan de invoering van opkoopbescherming. Omdat het jaarlijks gaat om maar een paar opgekochte woningen, lijkt de impact van het waterbedeffect evenwel beperkt.

5.2 Aanbevelingen Het invoeren van opkoopbescherming in Nieuwland en Oost diende meerdere doelen; het tegengaan van opkooppraktijken, maar ook het toegankelijker maken van de woningmarkt. Het relatief kleine aantal betaalbare woningen dat in Schiedam ongeacht de opkoopbescherming jaarlijks wordt opgekocht, roept de vraag op of deze maatregel een proportioneel middel is om met name deze bredere doelen te bereiken. Als die discussie echter buiten beschouwing wordt gelaten, kunnen er op basis van de conclusies enkele aanbevelingen worden gedaan. 1. Behoud de opkoopbescherming in Oost en Nieuwland Op basis van aanwijzingen dat de invoering van opkoopbescherming heeft geleid tot een afname van het aantal betaalbare woningen dat jaarlijks in Nieuwland en Oost wordt opgekocht, ligt het voor de hand om de maatregel in elk geval voorlopig te handhaven. Hoewel opkoopbescherming er op dit moment niet voor lijkt te zorgen dat veel leeg verkochte, betaalbare woningen worden behoed voor opkoop, zou dit met een aantrekkende markt of nieuwe landelijke maatregelen kunnen veranderen. Opkoopbescherming kan in dat geval voorkomen dat er (opnieuw) veel vrijkomende, betaalbare woningen worden opgekocht.

september 2024, versie 1.2

- 10 -

Het effect van opkoopbescherming

2. Breid de opkoopbescherming eventueel uit naar West Voor zover de invoering van opkoopbescherming in Nieuwland en Oost heeft gezorgd voor een waterbedeffect, lijkt dit met name in West het geval. Om die reden, maar ook omdat er in West nog steeds relatief veel betaalbare woningen worden opgekocht en het grootste deel van de jaarlijks opgekochte woningen zich in deze wijk bevindt, is een uitbreiding van de opkoopbescherming naar West te rechtvaardigen. Tegelijkertijd is het op dit moment niet waarschijnlijk dat daarmee een grote afname van het aandeel opgekochte betaalbare woningen wordt gerealiseerd; daarvoor is aantal woningen dat nu nog jaarlijks wordt opgekocht te klein.

september 2024, versie 1.2

- 11 -

Het effect van opkoopbescherming

Bijlage: wijk- en buurtindeling Schiedam (tot 1 januari 2024) Wijk 1: Centrum

Wijk 5: Nieuwland

00 Binnenstad 21 Brandersbuurt 22 Walvisbuurt 23 De Plantage

62 Spieringshoek 63 Staatsliedenbuurt 64 Vakbondsliedenbuurt 65 Hollandiabuurt 66 Schiehart 67 Nolensbuurt 68 Wibautbuurt

Wijk 2: Oost 11 Stadserf 12 Natuurkundigenbuurt 13 Singelkwartier 14 Stationsbuurt 15 Wetenschappersbuurt 16 Newtonbuurt 17 Rotterdamsedijk 50 Nieuw Mathenesse

Wijk 3: West 31 Schildersbuurt 32 Schrijversbuurt 33 Fabribuurt 34 Frankenland 35 Liduinabuurt 36 Nassaukwartier 37 Oranjekwartier 38 Haverschmidtkwartier 39 Distillateursbuurt

Wijk 4: Zuid 41 Noletbuurt 42 Eilandenbuurt 43 Piet Sandersbuurt 44 Maasboulevard 45 Havenbuurt

45 45 Havenbuurt

Wijk 6: Groenoord 72 Groenoord-Zuid 73 Groenoord-Midden 74 Groenoord-Noord

Wijk 7: Kethel 71 Parkenbuurt/Bijdorp 75 Kethel-dorp 76 Vogelbuurt 77 Tuindorp 81 Spaanse Polder 82 ‘s-Gravelandsepolder 83 Polderwetering

Wijk 8: Woudhoek 91 Toneelspelersbuurt 92 Ambachtenbuurt 93 Kastelenbuurt 94 Botenbuurt 99 Noordkethelpolder

Wijk 9: Spaland/ Sveaparken 95 De Gaarden/Sveafors 96 De Vlinderhoven/Sveaholm 97 De Akkers en De Velden 98 Sveaborg en -Dal

september 2024, versie 1.2

- 12 -