Document · PDF

Bijlage 1 Nacalculatie Wetenschappersbuurt

Gemeenteraad 14 december 2021, gemeente SchiedamBij agendapunt: Raadsbesluit Afsluiting grondexploitatie Wetenschappersbuurt2.116 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Nacalculatie Wetenschappersbuurt

gemeente Schiedam

team Vastgoed, Grondbeleid en Ondersteuning Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501 3100 EA Schiedam 14 010 schiedam.nl

Wetenschappersbuurt Nacalculatie

Inhoud 1 Inleiding

1.1 1.2 1.3 1.4

4 4 4 4

Beschrijving plan Aanleiding en doelstelling Leeswijzer Genomen besluiten

2 Uitgangspunten 2.1 2.2

Het plangebied Programma

3 Investeringen 3.1 3.2 3.3 3.4

Boekwaarde Grondverwerving/ Sloop Bouw- en woonrijp maken Plankosten en VTU

4 Nacalculatie 4.1 4.2 4.3

Inleiding Planhistorie Verschillenanalyse

5 Exploitatieresultaat 5.1 5.2

Resultaat grondexploitatie Restwerken

5 5 6

7 7 7 7 7

8 8 8 8

11 11 11

6 Conclusie

Bijlagen

Jaarschijven (inclusief restwerken)

Inleiding

1.1

Beschrijving plan

Wetenschappersbuurt betreft een herstructureringsbuurt in Oost om de buurt toekomstbestendig te maken.

1.2

Aanleiding en doelstelling

De buurt is conform de plannen toekomstbestendig gemaakt. Alle opbrengsten zijn gerealiseerd en dit geldt tevens voor de kosten – op de restwerken na. Daarom kan de grondexploitatie afgesloten worden. In de kadernota grond staat dat er bij het afsluiten van een grondexploitatie ook een nacalculatie gemaakt moet worden. Derhalve bevat dit document de nacalculatie van het project.

1.3

Leeswijzer

In de volgende paragraaf wordt het voorgaande beleidskader aangegeven. De teksten in de volgende hoofstukken vormen een toelichting en onderbouwing van de cijfers. Deze stukken hebben de status “geheim” vanuit de financieel economische aard. Indien de stukken openbaar zouden zijn, zouden zij de (financiële) belangen van de gemeente kunnen schaden (art 10 lid 2 Wob). De bijlage geeft een overzicht van de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten en vormt het hart van de grondexploitatieberekening. In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten weergegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de kosten en in hoofdstuk 4 volgt de nacalculatie. In hoofdstuk 5 wordt het resultaat aangegeven. In hoofdstuk 6 worden de verschillen aangegeven en ten slotte volgen in hoofdstuk 7 de conclusies en aanbevelingen.

1.4

Genomen besluiten

Voor de Wetenschappersbuurt zijn de volgende besluiten genomen: 1. Met de vaststelling van het Meerjarenontwikkelingsprogramma (MOP) 20102014 is aan de grondexploitatie Buurt 15 (de voorloper van de Wetenschappersbuurt) een bijdrage ad € 1.850.000,- uit het ISV 3 budget toegekend; 2. Op 3 februari 2010 heeft de Raad besloten tot vestiging van de Wet voorkeursrecht gemeenten op de adressen vallend onder de Daltonstraat 2-46 (even) en de Dr. Zamenhofstraat 9-11 (oneven); 3. Vaststelling grondexploitatie Wetenschappersbuurt, 27 januari 2016, ter uitvoering van de herontwikkeling van de sociale woningvoorraad en herinrichting van het openbaar gebied in de Wetenschappersbuurt (15VR085); 4. Herziening grondexploitatie Wetenschappersbuurt (16VR091); 5. Herzieningen in het Meerjarenperspectief (MPG 2012-2021).

Uitgangspunten

2.1

Het plangebied

Het plangebied van de Wetenschappersbuurt wordt begrensd door de Horvathweg (noordzijde), de Hogebanweg (oostzijde), de Lorentzlaan (zuidzijde) en de Fahrenheitstraat (westzijde). Plangebied met de fasering van deelgebied A t/m D zoals dat is opgenomen in de overeenkomst met Woonplus:

Het openbaar gebied van de herstructurering is meegenomen in de werken van stedelijk beheer. De grondexploitatie omvatte de investeringen die benodigd waren om de gronden uit te geven.

2.2

Programma

Het gerealiseerde programma bestaat uit 152 woningen. Initieel bestond het programma uit 148 woningen: FASE A

Totaal

FASE B

FASE C

FASE D

nieuwe koopwoningen

nieuwe huurwoningen

16 15

148

In fase C is additioneel nog ruimte gevonden voor 4 sociale huurwoningen (nieuwe huur 4 kamer woning). De ruimte lag bij de verworven en gesloopte woningen met funderingsproblematiek (voormalige adressen Daltonstraat 14-22).

Investeringen

3.1

Boekwaarde

Bij de start van de grondexploitatie was de boekwaarde van Wetenschappersbuurt € 1,0 mln. Bij de afsluiting van de grondexploitatie zal de boekwaarde € 9,1 mln bedragen.

3.2

Grondverwerving/ Sloop

In de grondexploitatie zijn kosten gerealiseerd voor een totaal bedrag van € 10,6 mln voor verwerving (8,8 mln) en sloop (1,8 mln).

3.3

Bouw- en woonrijp maken

Het bouw- en woonrijpmaken is gerealiseerd voor een bedrag van € 6,4 mln. Hiervan ging € 4,2 mln buiten de grondexploitatie om via beheer in verband met het oppakken van het openbaar gebied.

3.4

Plankosten en VTU

De planontwikkelingskosten (plankosten) en de voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU) zijn respectievelijk voor € 1,2 mln en € 0,4 mln gerealiseerd.

3.5

Kluswoningen

De aankoop van de woningen was aanvankelijk gericht op het herontwikkelen van een heel woonblok waarvan de helft funderingsproblematiek kende. Gedurende het project is er voor gekozen om de aangekochte woningen zonder funderingsproblematiek als kluswoningen terug op de markt te brengen. Dit was onderdeel van het intrekken van de Wvg Wetenschappersbuurt (raadsbrief met poststuknummer 19UIT10904). De investeringen in de kluswoningen zijn bij verkoop ruimschoots binnengehaald. Het resultaat van de verschuiving naar kluswoningen komt op € 0,3 mln positief (investeringen van bijna € 1 mln ten opzichte van € 1,3 mln aan opbrengsten).

Nacalculatie

4.1

Inleiding

In de kadernota grond (toelichtende bijlage, deel I: grondbeleid) staat: “De nacalculatie gaat in op de gerealiseerde investeringen (en de daarbij gehanteerde normen), grondopbrengsten, planning en programma en zet deze af tegen de beoogde doelen / kaders zoals vastgesteld bij de opening van de betreffende grondexploitatie.” Uit de verschillenanalyse komen verschuivingen naar voren ten opzichte van de initiële grondexploitatie die in §4.3 worden geduid.

4.2

Planhistorie

Op 26 januari 2016 is door de raad besloten om de grondexploitatie Wetenschappersbuurt te openen en daarmee de veel kleinere grondexploitatie buurt 15 op te nemen in een herstructurering die de gemeente samen uitvoert met de woningcoöperatie Woonplus. Buurt 15 betrof een grondexploitatie die woningen met (financieel onoverkomelijke) funderingsproblematiek opkocht, sloopte en als bouwgrond zou uitgeven. Die opgave (van ca. 10 kavels) werd opgenomen in de Wetenschappersbuurt. De grondexploitatie is vanaf dat moment onder de naam “Wetenschappersbuurt” onderdeel van het meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) geworden.

4.3

Verschillenanalyse

In de verschillenanalyse zetten we de initiële begroting af tegen de uiteindelijke boekingen. De eindwaarde is met € 1 mln verbeterd ten opzichte van de initiële begroting. De uiteindelijke eindwaarde komt op € 9,1 mln negatief. Onderstaand staat per kostenpost weergegeven welke wijzigingen er hebben plaatsgevonden. In het algemeen geldt dat op de investeringen een verwachte kostenstijging heeft plaatsgevonden van € 0,46 mln. De investeringen zijn met € 0,1 mln gegroeid ten opzichte van de initiële ramingen. Dat is een verhoging van de investeringen van ongeveer 1% op het investeringsvolume van € 16 mln.

Grondverwerving De verwervingen bleken tot 1-1-2017 met de bijdrage van Woonplus te worden gesaldeerd in de boekhouding. In het MPG 2018 is dat gecorrigeerd bij zowel verwerving als de bijdragen aan de opbrengstzijde.

Sloopkosten De sloopkosten bleken te kort te schieten en zijn uiteindelijk € 0,4 mln hoger dan initieel begroot. De hogere sloopkosten zijn gezamenlijk met onze contractpartner (Woonplus) gedragen. Die bijdrage, samengenomen met meevallers ten aanzien van asbestsanering, zorgden voor een effect op de grondexploitatie van minder dan € 0,1 mln.

Grondwerk Het grondwerk omvatte oorspronkelijk additionele kosten voor een kwaliteitsslag in het gebied ten aanzien van grondwerk. Verderop in het traject bleken er tevens problemen te ontstaan bij particuliere tuinen en waren er helaas toch bodemzettingen in het gebied die eerder alleen als risico waren gemeld. Uiteindelijk is deze kostenpost gegroeid met € 0,6 mln.

Riolering De initieel opgenomen riolering was onterecht opgenomen in de grondexploitatiebegroting en is ten laste gekomen van beheer.

Verharding De post verharding behelst de additionele kosten voor een kwaliteitsslag in het gebied. Additioneel betreft in deze (en bij de post grondwerk) het verleggen van straten ten gunste van een toekomstbestendige woonwijk.

Planontwikkeling en VTU De planontwikkelingskosten van € 1,2 mln komen afgezet op de werken (sloop en bouw-woonrijpmaken inclusief openbaar gebied) op een percentage van 15%. Dit is lager dan het gangbare 20%. Gelet op de urenstaten, kan gesteld worden dat er relatief weinig ambtenaren hebben gewerkt aan het project en dat er weinig personeel verloop is geweest. Daarnaast was de woningmarkt goed, dus zijn de overeenkomsten niet onder druk komen te staan en is het project voorspoedig verlopen. De voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU) van de werken kostte de gemeente € 0,4 mln. Afgezet tegen de werken in de grondexploitatie is dit wat verwacht kon worden.

Rente De rentekosten zijn € 0,6 mln lager uitgevallen dan initieel begroot.

Diversen en kostenstijgingen Onderdeel van Diversen is de post Onvoorzien. Onvoorzien en de kostenstijgingen laten een terugval zien, omdat deze posten, hetzij zijn voorzien bij (bijvoorbeeld) de post Grondwerk, dan wel zich hebben voltrokken middels een kostenstijging bij de diverse andere posten.

Opbrengsten De verkoopopbrengst is, dankzij een wijziging in het programma en de kluswoningen, € 0,8 mln hoger uitgekomen dan initieel begroot.

Bijdragen De bijdrage Woonplus is hoger uitgekomen dan initieel begroot vanwege de extra sloopkosten.

Exploitatieresultaat

5.1

Resultaat grondexploitatie

De grondexploitatie is op eindwaarde € 1,0 mln positiever dan initieel begroot (uiteindelijk -€ 9,1 mln ten opzicht van -€ 10,1 mln). Het positieve verschil in resultaat laat zich, los van verschuivingen in posten, met name verklaren door: 1. de gunstigere rentestand en daarmee lagere rentekosten op het project (positief verschil van € 0,6 mln); 2. de kluswoningen (per saldo een positief verschil van € 0,3 mln), en; 3. diverse overige posten met gesommeerd een plus van € 0,1 mln.

5.2

Restwerken in 2022

In 2022 zullen enige restwerken uitgevoerd worden onder de kostenposten grondwerk en projectbegeleiding. Specifiek worden er kosten gemaakt om de ontstane bodemzetting te voorzien van afdoende ophoging. Opbouw van de restwerken in 2022: Kostenpost

Bedrag x € 1.000

Grondwerk

117

Begeleiding

Totaal

137

Conclusie

Ten aanzien van de initiële begroting is er een voordelig resultaat op eindwaarde. Op basis van dit resultaat en de inspanningen ten aanzien van de gebiedsontwikkeling, kan in het algemeen geconcludeerd worden dat de grondexploitatiebegroting goed tot afronding komt. Belangrijkste component van het verbeterde eindsaldo is de verlaagde doorgerekende rente (besparing van € 0,6 mln). Daarnaast hebben de kluswoningen in het project een goede opbrengst gegenereerd vanuit de marktontwikkelingen waardoor de investeringen met € 0,3 mln werden overtroffen. Kosten in Beeld – Kosten Verdeeld De grondexploitatie Wetenschappersbuurt betrof de eerste samenwerking van de gemeente met Woonplus conform het “Kosten in Beeld – Kosten Verdeeld” methodiek. Ook Parkweg-Midden werkt conform die methodiek en voor de Staatsliedenbuurt wordt ook die methodiek uit 2005 aanbevolen. De methodiek geeft heldere (financiële) scheidslijnen voor de verantwoordelijkheden van zowel de woningcoöperatie als de gemeente. Tot op heden wordt het transformatieresultaat 5050 gedeeld. In de Staatsliedenbuurt zal wederom bekeken worden of die verdeling aan te houden is op basis van de belangen van respectievelijk Woonplus en de gemeente.

Bijlagen

Jaarschijven (inclusief restwerken in 2022) Jaarschijven Kosten

Totaal

Boekw aarde

Te realiseren

2021

2022

Grondverw erving 31001

€ 8.771.174

€0

Sloopkosten 32101

€ 1.828.871 € 1.146.519 €0 € 721.430 € 28.168 €0 € 47.995 € 1.236.259 € 1.184.940 € 418.554

€ 1.828.428 € 1.029.261 €0 € 580.645 € 28.168 €0 € 555 € 1.190.602 € 1.100.730 € 418.554

€ 444 € 117.258 €0 € 140.785 €0 €0 € 47.440 € 45.656 € 84.210 €0

€ 444 €0 €0 € 140.785 €0 €0 € 47.440 € 45.656 € 64.210 €0

€0 € 117.258 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 20.000 €0

Rente 74500

€0 €0 € 698.819

€0 €0 €0

Totaal kosten

€ 16.082.728

€ 15.646.936

€ 435.792

€ 298.534

€ 137.258

2021

2022

Grondw erk 32104 Riolering 32105 Verharding 32106 Groen & Water 32107 Kunstw erken 32108 Openbare verlichting & brandkranen 32109/32112 Diversen 31004/31003/31002/38037 Planontw ikkeling 32110/32113/32114/32102 VTU 32103 Gebouw de parkeervoorziening 32111 Bovenw ijkse voorzieningen 32115

Opbrengsten

Totaal

Boekw aarde

Te realiseren

€ 702.942 € 3.222.467

€ 702.942 € 1.935.692

€0 € 1.286.775

€0 €0

€0 €0 €0 €0 €0

Bijdragen 34099

€0 € 3.218.934

€0 €0

Totaal opbrengsten

€ 7.144.343

€ 5.857.568

€ 1.286.775

€0

Verkoop Sociale w oningbouw 32501 Verkoop Vrije sector w oningbouw 32502 Bedrijven 32504 Winkels, Horeca 32505 Kantoren 32506 Bijzondere bebouw ing 32503 Overige grondopbrengsten Subsidies

Totaal Kostenstijging Opbrengstenstijging

Boekw aarde

-€ 9.789.368 Rente berekend

Saldo eindwaarde Saldo contante waarde

Te realiseren

€0 €0 € 166.419 -€ 9.104.805 -€ 8.751.254

-€ 9.789.368

-€ 9.789.368 € 684.563

2021

2022

€0 €0

€ 988.241

-€ 137.258

€ 166.419

€0

€0 c

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10805717/2