Document · PDF

Bijlage 1 Meerjarenperspectief grondexploitaties

Gemeenteraad 8 juli 2025, gemeente SchiedamBij agendapunt: Raadsbesluit Meerjarenperspectief Grondexploitaties 20257.330 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Inhoudsopgave

4.13 4.14

1 Inleiding

2 Thematische ruimtelijke opgaven

2.1 2.2

Wonen Economie

3 Financieel beeld grondexploitaties 3.1 3.2 3.3 3.4

Ontwikkeling grondexploitatiesaldi Cash-flow grondexploitaties Risico’s en risicoreservering Parameters in grondexploitaties

4 Grondexploitaties 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Lopende grondexploitatieprojecten In 2024 afgesloten projecten Potentiële grondexploitatieprojecten Winsttoets grondbedrijf Schieveste fase 5 Van Swindensingel Wilhelminahaven-Zuid Stationsomgeving Woonontwikkeling Schieveste Staatsliedenbuurt Toernooiveld Glasbuurt-Oost

4 5

8 8 8 9 9

10 10 10 10 11 12 14 15 17 20 22 24 25

Lange Achterweg SchieDistrict bedrijventerrein

27 28

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Inleiding

klimaatadaptatieplan) wordt daarmee samengevoegd in één integrale visie. Samen geven ze, in combinatie met de inzet van onze (maatschappelijke) partners en medeoverheden, kaders en richting voor onze ruimtelijke strategie en de inzet van de instrumenten van het grondbeleid.

Doelen van het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties Met het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025 (MPG 2025) rapporteren we jaarlijks over de geactualiseerde grondexploitaties conform de Nota Grond en de BBV-richtlijnen. Met het MPG 2025 verantwoord het college de voortgang van de actieve inzet van het grondbeleid: onze 10 grondexploitatieprojecten. Dit doen we inhoudelijk en financieel, integraal en per project.

Daar waar de gemeenteraad van Schiedam haar grondbeleid inzet om de doelen uit de omgevingsvisie te bereiken heeft het MPG een monitor functie van de inhoudelijke voortgang en bijbehorende beheersing van het financiële kaders. In de doorontwikkeling van het MPG zal het monitoren van het rendement van de inzet van het grondbeleid een voorname functie blijven.

Leeswijzer

Monitoren inzet actief grondbeleid

In dit MPG gaan we eerst in op thematische ruimtelijke opgaven waar de bijdrage vanuit de grondexploitaties voornaam is, economie en wonen. In hoofdstuk 3 gaan we in op de stand van zaken van de grondexploitaties op totaalniveau. Per project zijn overzichten in hoofdstuk 4 uitgewerkt.

Met het voorliggende MPG 2025 rapporteert het college over de bijdrage aan de maatschappelijke opgaven en de voortgang daarvan middels de inzet van het Schiedamse grondbeleid. Ingegaan wordt met name op de bijdrage vanuit de 10 grondexploitatieprojecten zoals door uw raad vastgesteld. Het financiële kader behorend bij de grondexploitatieprojecten en ontwikkelingen daarbinnen worden op totaalniveau en per project toegelicht.

Met vriendelijke groet,

Doorontwikkeling MPG College van burgemeester en wethouders

4 februari jl. heeft uw raad de ontwerp omgevingsvisie voor inspraak vrijgegeven. De omgevingsvisie is een langetermijnvisie, waarmee we enkele decennia vooruitkijken, tot 2050. De visie laat zien dat de grote veranderingen waar wij als Schiedam en als samenleving voor staan niet op korte termijn zijn gerealiseerd en een langjarige inzet vragen. Voor de middellange termijn, tot circa 2035, is de omgevingsvisie meer gericht op de concrete opgaven voor Schiedam, zoals de woningbouwopgave en de stadsvernieuwing in Nieuwland en Oost. De omgevingsvisie biedt een integraal kader voor de fysieke leefomgeving van Schiedam. Vastgesteld sectoraal beleid (zoals Woonvisie, Economische Visie, Mobiliteitsvisie, Groenvisie, Klimaatbeleid en het

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Thematische ruimtelijke opgaven

Deze twee pijlers zijn vertaald in verschillende doelstellingen: 1. Hoger gemiddeld rapportcijfer buitenruimte 2. Woningbouwproductie Schiedam 3. Gemiddelde WOZ-waarde t.o.v. regionaal gemiddelde stijgt 4. Vergroten van de binding van Schiedammers aan de stad 5. Minder verhuizingen van buiten Schiedam naar het laagste woningmarktsegment

2.1 Wonen Beleid

Marktontwikkelingen De druk op de woningmarkt blijft ondanks onzekerheid en gestegen rente. Er blijft onverminderd vraag naar woningen in alle segmenten, in 2024 zijn de WOZ waarden weer gestegen. In de Woonvisie hebben we de verschillende richtingen beschreven. De woningbouwproductie in Schiedam bestaat uit woningen die worden gerealiseerd in gebiedsontwikkeling, stedelijke vernieuwing en in projecten verspreid in de stad. In de stedelijke vernieuwing verwachten we tot een verdichting te komen bij vervanging en vernieuwing van woningen. Dit is o.a. vastgesteld in het Ruimtelijke Raamwerk Nieuwland.

De woonvisie Schiedam ‘Groei als Kans voor de stad’ is in september 2020 vastgesteld. Het geeft richting aan het nieuw beleid en de koers voor de komende jaren in Schiedam. De woonvisie speelt in op de actuele thema’s die nu spelen op de woningmarkt. Met de toenemende vraag naar woningen zien we de vraag sterk toenemen naar verschillende woningtypen. Die toegenomen vraag, binnen Schiedam en in de regio, zorgt voor een frisse aanpak en daarmee vormt de woonvisie en het uitvoeringsprogramman de basis. Afgelopen jaar is er ook gewerkt om de afspraken vast te leggen in geactualiseerde regio afspraken t.b.v. de woningbouw productie. Deze zijn nu vastgelegd, maar door de economische tegenwind (hogere rente en stijgende bouwprijzen) zal er kritisch gekeken moeten worden naar elke punten uit de woonvisie om wonen betaalbaar te houden voor de verschillende doelgroepen.

Relatie met grondexploitaties Voor het ondersteunen van de opgave volgend uit de woonvisie zijn 7 grondexploitatieprojecten geopend. Dit betreft de projecten Woonontwikkeling Schieveste, Stationsomgeving, Van Swindensingel, Staatsliedenbuurt, Toernooiveld en Lange Achterweg en Glasbuurt Oost. Woonontwikkeling Schieveste heeft veruit de grootste opgave: met het bestemmingsplan wordt ruimte geboden aan de bouw van 3.000 woningen (met een optie om te verhogen tot maximaal 3.500 woningen). Hiermee wordt invulling gegeven aan een aanzienlijk deel van de regionale woningmarktafspraken, de Realisatieagenda regio Rotterdam, de Woondeal Zuidelijke Randstad en de gemeentelijke Woonvisie.

In de huidige begroting Ruimtelijke inrichting in samenhang staan twee pijlers benoemd: - Hogere kwaliteit van de ruimtelijke inrichting - Hogere kwaliteit woningvoorraad

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

bevat per gemeente concrete opgaven in dat kader. In 2025 zal, mede op verzoek van de Provincie Zuid Holland, door de MRDH een nieuwe kantorenstrategie worden vastgesteld op basis van actuele behoefteramingen, voor de komende 5 jaar.

2.2 Economie Beleid Het beleidskader voor de gemeentelijke economische ontwikkelingen wordt gevormd door de in november 2021 vastgestelde Economische visie ‘Kansen voor Schiedam’ en het daarop gebaseerde Uitvoeringsprogramma economie, en de gebiedsontwikkelingsvisies en -programma’s ten aanzien van de vier economische kerngebieden van Schiedam:  Binnenstad: Ontwikkelingsvisie voor de binnenstad ‘Stad aan de Schie’, vastgesteld 2012, en Uitvoeringsprogramma(‘s), vierde actualisatie vastgesteld in 2022;  Havens: Ruimtelijk raamwerk Havens, vastgesteld 2022;  Nieuw-Mathenesse: Ruimtelijk raamwerk Nieuw-Mathenesse, vastgesteld 2021 (eerste deel specifiek gericht op deelgebieden Noord en Distilleercluster, fase 2 gericht op deelgebieden Nieuwe Maas en Gusto gereed tweede kwartaal 2025);  SchieDistrict: Ontwikkelperspectief SchieDistrict, vastgesteld 2019 (en diverse besluitvorming rondom de ontwikkeling van de Mechatronica en Innovatie Campus Schiedam, MICS).

Economische visie 2021; Strategie werklocaties Schiedam In de Economische visie ‘Kansen voor Schiedam’ is de kadernota Economie uit 2016 geactualiseerd en uitgebreid en zijn ‘Maken en Beleven’ als de centrale speerpunten benoemd voor versterking van het vestigingsklimaat en de toekomstbestendige economische ontwikkeling van Schiedam. De Economische visie bevat bovendien de strategie voor werklocaties in Schiedam. In dit ruimtelijk-economische deel van de visie zijn de kwantitatieve aspecten (o.a. behoefteramingen en behoud van voldoende en passende ruimte voor bedrijvigheid en werkgelegenheid) en kwalitatieve ambities en uitgangspunten (o.a. efficiënt grondgebruik, verduurzaming, en inzet op doorontwikkeling van de sterke maakclusters: maritiem/offshore, mechatronica, distillateurs) ten aanzien van de drie typen werklocaties bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandel / publieksvoorzieningencentra tot 2030 benoemd. Naast deze gemeentebreed geldende ruimtelijk-economische uitgangspunten beschrijft de Strategie werklocaties de voortzetting van de integrale gebiedsgerichte aanpak van de voornoemde vier economische kerngebieden Binnenstad, Havens, Nieuw-Mathenesse en SchieDistrict, als essentieel onderdeel van een sterk, aantrekkelijk en toekomstbestendig economisch vestigingsklimaat.

Een deel van het ruimtelijk-economische beleid uit de visie zal in 2025 worden opgenomen in de Omgevingsvisie van Schiedam.

Strategie werklocaties MRDH Voor het versterken van het economisch vestigingsklimaat en functioneren van de regio is Schiedam aangesloten bij het samenwerkingsverband Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). De Strategie werklocaties 2019-2030 is daarbij een belangrijk afwegings- en afsprakenkader, mede gericht op de vraag vanuit de provincie Zuid Holland (PZH) om regionale afstemming ten aanzien van werklocaties. De Strategie stuurt op kwaliteit van werklocaties (bedrijventerreinen, kantorenlocaties, detailhandel), marktevenwicht in vraag en aanbod naar werklocaties en verduurzaming en

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Beter benutten bedrijventerreinen, transformatie, compensatie, woonwerkakkoord PZH Het noordelijk deel van het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse (locatie voormalige glasfabriek en de Van Deventerdriehoek- D3H) zal worden getransformeerd van bedrijventerrein naar een woongebied met ook een aanzienlijk deel werkfuncties. Voor het transformeren van (een deel van) een bedrijventerrein met hogere milieucategorieën (>3) bestaat op basis van Provinciale regelgeving een compensatieplicht. In samenwerking en afstemming met de MRDH is daarom een compensatieplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe de gemeente Schiedam zowel kwantitatief als kwalitatief de te transformeren hectares bedrijventerrein compenseert en, meer in het algemeen, voldoende ruimte voor bedrijvigheid waarborgt voor de komende jaren. Dit gebeurt door ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein, het beter benutten van bestaande bedrijfslocaties (door o.a. intensiveren van grondgebruik en verbeteren van functioneel gebruik conform milieucategorie) en functiemenging.

regelgeving van PZH: Vijfsluizen, ’s-Graveland zuid (langs de De Brauwweg) en het gebied rond station Schiedam Centrum (waaronder het gebied Schieveste). De plancapaciteit voor kantoren op Schieveste is fors gereduceerd als gevolg van de geplande woningbouwontwikkeling daar (resterend naast bestaande kantoren: ca. 10.000 m2 bvo). Een deel van de oorspronkelijke plancapaciteit van Schieveste is nu gepland aan de noordzijde van de A20, langs de zuidrand van de bedrijventerreinen ’s-Graveland zuid en Spaanse Polder. Hier is 30.000 m2 bvo bestemd voor kantoren, bij voorkeur gerelateerd aan en/of gericht op het mechatronicacluster en MICS (eea conform Ontwikkelperspectief en Economische visie). Met het verplaatsen van de plancapaciteit voor kantoren is feitelijk één (te ontwikkelen) kantorenzone ontstaan in de invloedssfeer van IC/metro/tram/busstation Schiedam Centrum, lopend van het stationsplein, langs de Schie en de A20 tot aan het kantoorgebouw aan de De Brauwweg. Het gebied rondom station Schiedam Centrum biedt vanwege de centrale ligging, een optimale en multimodale bereikbaarheid, de beschikbaarheid van een aanzienlijke plancapaciteit en de aanwezige bedrijventerreinen met sterke bedrijfsclusters, goede vestigingsfactoren voor de ontwikkeling van zelfstandige kantoren.

Op Vijfsluizen is bovendien nog 12.750 m2 beschikbaar voor havengerelateerde kantoorruimte, waarmee het maritieme en offshore cluster verder kan worden versterkt.

Behoefteraming bedrijventerrein Schiedam telt ca. 11.000 banen op de bedrijventerreinen. Dit is 30% van de totale Schiedamse werkgelegenheid. Op basis van een prognose van de groei van de werkgelegenheid, de historische uitgifte en de vervangingsvraag is een kwantitatieve extra vraag naar bedrijventerreinen in Schiedam bepaald van ca. 17 tot 21 ha tot 2030.

Uitgangspunten ten aanzien van kantoorontwikkelingen zijn:  ontwikkeling van nieuwe zelfstandige kantoren alleen op de daartoe aangewezen, goed en multimodaal ontsloten kantorenlocaties; optimale benutting van aanwezige OV-mogelijkheden;  de beschikbare plancapaciteit voor kantoren benutten voor het versterken van de economische structuur, de sterke maakclusters die in

Kantorenlocaties in Schiedam De kantoren leveren eveneens zo’n 30% van de werkgelegenheid in Schiedam. De totale kantorenvoorraad bedraagt ca. 217.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak (bvo). Kantorenlocaties zijn aangewezen gebieden waar grotere, zelfstandige kantoren (>1000 m2) zijn gevestigd of zich kunnen vestigen. In Schiedam worden drie kantorenlocaties onderscheiden op basis van ruimtelijke

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Schiedam gevestigd zijn (maritiem, mechatronica, distillateurs) en de profilering van een gebied;  inzet op het verplaatsen van kantoren van minder goede en incourante plekken naar de aangewezen kantorenlocaties, wanneer zich daartoe mogelijkheden voordoen, waarbij tevens ruimte kan worden vrijgespeeld voor nieuwe (woon-)ontwikkelingen. Behoefteraming kantoren Schiedam De vraag naar kantoren tot 2030 is in beeld gebracht op basis van een prognose van de werkgelegenheid, de vervangingsvraag, de historische opname en ontwikkelingen in kantoorgebruik. Hieruit blijkt dat met de nog beschikbare plancapaciteit voor kantoren van ca. 52.750 m2, in 2030 wordt uitgekomen op +/- 5000 m2: verwachte vraag en aanbod zijn dus vrijwel in evenwicht. Zowel kwantitatief als kwalitatief is er voldoende marktruimte beschikbaar (ladderonderbouwing kantoren, adviesbureau BSP 2021).

Relatie met grondexploitaties Voor het ondersteunen van de opgave volgend uit de economische visie zijn 3 grondexploitatieprojecten geopend: Schieveste fase 5, Wilhelminahaven-Zuid en SchieDistrict Bedrijventerrein.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

3.2 Cash-flow grondexploitaties

Financieel beeld grondexploitaties

Met de herziening van met name de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste heeft het college toegezegd middels het jaarlijkse MPG te rapporteren inzake de cash-flow per grondexploitatie en op totaalniveau. Indien uit deze rapportage blijkt dat er beheersmaatregelen nodig zijn op basis van de actuele inzichten in de cash-flow legt het college deze bij behandeling van het MPG voor. Op basis van huidige inzicht is dit niet het geval.

3.1 Ontwikkeling grondexploitatiesaldi De 10 grondexploitaties zijn op prijspeil 1 januari 2025 geactualiseerd. Het totale saldo van deze grondexploitaties samen is met € 4,1 miljoen op netto contante waarde verbeterd.

Grondexploitatie

MPG 2024 / Herziening 2024

MPG 2025

Het cash-flow overzicht hieronder is op basis van de boekwaarde per 31 december 2024 aangevuld met de jaarlijkse saldi van inkomsten minus uitgaven van de 10 lopende grondexploitaties. Het betreft daarmee een overzicht van de boekwaarde van het totaal aan grondexploitaties per einde 2024 aangevuld met voor de jaren 2025 – 2030 het saldo van de inkomsten minus uitgaven per grondexploitatie en in totaal per jaar.

Verschil

kasstroom overzicht

Schieveste fase 5

€

0,4 €

Van Swindensingel

€

-0,3 €

Wilhelminahaven-Zuid

€

2,4 €

2,0 €

-0,4

Stationsomgeving

€

-2,3 €

-2,4 €

-0,1

Woonontwikkeling Schieveste

€

-7,6 €

-5,3 €

2,3

Staatsliedenbuurt

€

-1,5 €

Toernooiveld

€

-0,8 €

Glasbuurt-Oost

€

0,1 €

Lange Achterweg

€

0,2 €

0,1 €

-0,1

SchieDisitrict bedrijventerrein

€

21,3 €

23,7 €

2,4

Totalen

€

11,9 €

16,0 €

4,1

Schieveste fase 5 Bedrijventerrein SD Wilhelminahaven Zuid Stationsomgeving Woonontwikkeling Schieveste Van Swindendingel Staatsliedenbuurt Toernooiveld Lange Achterweg Glasbuurt Oost Totaal

In 2024 is de grondexploitatie Parkweg-Midden middels raadsbesluit afgesloten.

Boekwaarde

2025

€ 1,3 -€ 11,6 -€ 2,0 € 1,4 -€ 21,1 € 0,0 € 0,0 € 0,2 € 0,3 -€ 2,3 -€ 33,9

2026

-€ 0,4 € 3,5 -€ 0,5 -€ 2,8 € 3,4 -€ 0,3 -€ 1,5 € 0,0 -€ 0,2 -€ 2,5 -€ 1,4

-€ 0,1 € 5,7 € 2,6 -€ 1,0 -€ 25,9 -€ 0,5 -€ 1,1 -€ 1,1 € 0,0 -€ 4,1 -€ 25,3

2027

-€ 0,4 € 5,0 € 1,6 € 0,5 € 10,2 € 0,7 -€ 1,3 € 0,0 € 0,0 -€ 0,4 € 15,9

2028

€ 0,0 € 5,0 € 0,5 € 3,3 -€ 9,6 -€ 0,2 -€ 0,5 € 0,0 € 0,0 € 7,2 € 5,6

2029

€ 0,0 € 21,9 € 0,0 -€ 4,0 € 36,7 € 0,0 € 2,7 € 0,0 € 0,0 € 2,1 € 59,4

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

3.3 Risico’s en risicoreservering

Deze parameters zijn conform de parameters zoals deze zijn verwoord in de grondprijzenbrief 2025.

Op alle grondexploitaties wordt risicomanagement uitgevoerd. De som van de gewogen risico’s in de grondexploitaties wordt afgedekt doordat het is meegenomen in de risicoreserve. Daarnaast worden ook de kansen benoemd maar deze mogen niet meewegen in de risicoreserve. In totaal is voor de grondexploitaties een bedrag € 16,2 miljoen als benodigd weerstandsvermogen opgenomen voor de grondexploitaties. Het benodigd weerstandsvermogen is ten opzichte van jaarrekening 2023 gedaald met € 0,3 miljoen. De Staatsliedenbuurt heeft lagere risico’s, door een gesloten overeenkomst, Glasbuurt Oost en Schieveste Bedrijventerreinen hebben daarentegen hogere risico’s dan vorig jaar. In hoofdstuk 4 worden de risico’s per project toegelicht.

3.4 Parameters in grondexploitaties Bij het opzetten van een grondexploitatie worden -zoveel mogelijk- uniforme parameters gehanteerd. Voor de actualisatie van de grondexploitaties in voorliggend MPG 2025 zijn de volgende parameters gehanteerd:     

Rente 2025: 2,5%; Discontovoet: 2%; Kostenstijging: 4% voor 2025, 3% voor 2026 en daarna 2%; Opbrengststijging woningbouw: 4% voor 2025 en 2% daarna; Opbrengststijging niet woningbouw: uitgangspunt is 2% voor 2024 en daarna.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.3 Potentiële grondexploitatieprojecten

Grondexploitaties

Het komende jaar zullen er naar alle waarschijnlijkheid één of meer nieuwe grondexploitaties worden geopend.

4.1 Lopende grondexploitatieprojecten

Joppelaan

Vanaf paragraaf 6.5 worden de 10 lopende grondexploitatieprojecten per project toegelicht. Specifieke aandacht is per project opgenomen voor de voortgang gedurende 2024, de bijdrage aan maatschappelijke doelen, de financiële verschillenanalyse, planning, verloop van de boekwaarde en de kansen en bedreigingen.

Aan het eind van de Joppelaan achter de woningen aan de Kerkweg bezit de gemeente een voormalige opslaglocatie. Deze locatie is in onderzoek voor het realiseren van een woonprogramma dat past bij de omgeving. Het beoogd programma betreft een vrije kavel, een tweetal kavels voor de realisatie van geschakelde woningen en een achterliggende strook dat geschikt is voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Gelet op het diverse karakter van het beoogd programma, is een actieve rol van de gemeente gewenst middels een bouwgrondexploitatie.

Het betreft de grondexploitatieprojecten: 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14

Schieveste fase 5 Van Swindensingel Wilhelminahaven-Zuid Stationsomgeving Woonontwikkeling Schieveste Staatsliedenbuurt Toernooiveld Glasbuurt-Oost Lange Achterweg SchieDistrict bedrijventerrein

Schiedam-Oost In het kader van het nationaal programma leefbaarheid en veiligheid Nieuwland en Oost wordt er gewerkt aan een ruimtelijk raamwerk voor Oost. In combinatie met lopende subsidie trajecten is het mogelijk dat hier nieuwe projecten uit voort komen.

Oostzijde Piersonstraat Bij de herziening van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt is de oostzijde van de Piersonstraat buiten het plangebied gelaten. Op deze locatie kunnen in de toekomst nog wel woningen gerealiseerd worden. Mogelijk dat hiervoor te zijner tijd een grondexploitatie geopend wordt.

4.2 In 2024 afgesloten projecten In 2024 heeft de gemeenteraad Parkweg-Midden afgesloten. Met ParkwegMidden zijn 238 woningen gerealiseerd.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.4 Winsttoets grondbedrijf

Voor winstgevende grondexploitatie wordt uitgegaan van de berekening exclusief winstneming.

Sinds 1 januari 2016 kunnen bedrijfsmatige onderdelen van overheidslichamen, zoals gemeenten en provincies, ook aangeslagen worden voor de vennootschapsbelasting.

De Quickscan geeft een duidelijke negatief resultaat en is een sterke indicatie dat de grondbedrijfactiviteiten van de gemeente Schiedam (nog) niet onderhevig worden aan de heffing van de vennootschapsbelasting.

De gemeente heeft een ontwerp omgevingsvisie opgesteld en vrijgegeven. Het ‘going concern’ grondbedrijf dient als hulpmiddel om tot realisatie en uitvoering van de omgevingsvisie te komen. De actieve grondexploitaties van de gemeente zijn geclusterd in het grondbedrijf van de gemeente en worden fiscaal als één activiteit c.q. één onderneming beschouwd. Het grondbedrijf met de verschillende grondexploitaties dienen als één geheel te worden gezien. Bepalend voor de toetsing aan ondernemerschap is hier of sprake is van een winstoogmerk. Voor de toets op het winstoogmerk van het grondbedrijf is een ‘QuickScan’ als tool ontwikkeld. Conform de handleiding vennootschapsbelasting overheidsbedrijven en de toelichting Quick Scan is er gekeken of de berekening gecorrigeerd moest worden op de volgende punten: 1. Zijn er grondbedrijf vreemde activiteiten in de grondexploitaties zitten. Dit is niet het geval. 2. Of er kapitaalstortingen en onttrekkingen verwerkt zijn. Een aantal bijdrages uit de reserves zijn uit de berekeningen gehaald. 3. Toekomstige rente en prijsstijgingen en rente uit het verleden zijn uit de berekeningen geëlimineerd. Er is uitgegaan van nominale bedragen zodat er geen sprake meer is van prijsstijgingen en toekomstige rente. De rente boekwaarde is eruit gehaald.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.5 Schieveste fase 5

Verschillenanalyse Verschillenverklaring

MPG 2024

MPG 2025

Verschil

Eindwaarde

€

0,4 €

NCW

€

0,4 €

Project Het doel van deze grondexploitatie is een financieel kader bieden voor de ontwikkeling van een hotel op fase 5 van Schieveste. Het plangebied bevindt zich direct tussen het gebied ten noorden van het NS spoor en ten zuiden van de Rijksweg A20 en ten westen van de Schie en ten oosten van de ‘s Gravenlandseweg.

De grondexploitatie is medio juli 2024 nog herzien. Ten opzichte van deze herziening zijn er geen mutaties.

Voortgang Eind 2023 is de grond over gedragen aan de ontwikkelaar van het hotel. In 2025 zal de bouw van het hotel beginnen. Vanaf 2025 worden er nog uitgaven gedaan voor plankosten en woonrijpmaken van het gebied. Het plan sluit medio 2027 met een positief saldo.

Bijdrage aan maatschappelijke doelen Het hotel zal ongeveer 300 kamers hebben, met faciliteiten zoals een restaurant, een bar en vergaderruimtes.

Planning Activiteit

2025

2026

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

Bouw hotel Woonrijpmaken gebied

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Kansen en bedreigingen Er zijn geen noemenswaardige kansen en bedreigingen meer binnen de grondexploitatie.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.6 Van Swindensingel

Planning Activiteit

Project

2025

2026

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

Verwerving Bouwrijpm aken

De gemeente Schiedam heeft in de Kadernota Grond 2020 vastgesteld dat zij uitgaat van een faciliterend plus grondbeleid. In eerste instantie heeft de gemeente voor deze locatie een faciliterende houding aangenomen. Duidelijk is inmiddels dat hiermee de locatie niet tot ontwikkeling komt voornamelijk omdat geïnteresseerde marktpartijen tegen financieringsproblemen oplopen. Om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies en om juridische risico’s op het gebied van mededinging en staatssteun te vermijden wordt er nu uitgegaan van een actieve aanpak van deze locatie.

Het proces van verwerving is bepalend voor de planning van de overige activiteiten. In 2025 wordt gestart met de gesprekken met de erfpachter.

Verschillenanalyse

Het Plangebied bevindt zich tussen de bebouwing van Van Swindensingel 16 en 44 en tussen de stoeprand van de Van Swindensingel en het muurtje voor Copernicusplein 10 en 10 a in rechte lijn doorgetrokken over het Land van Ris tot de achtertuinen van Villastraat.

Verschillenverklaring

Herziening 2024

Eindwaarde

€

-0,3 €

NCW

€

-0,3 €

MPG 2025

Verschil

Ten opzichte van de herziening medio juli 2024 zijn er geen financiële verschillen ontstaan.

Kansen en bedreigingen Voortgang

Het risicoprofiel is in balans. De negatieve risico’s betreffen risico op vertraging, hogere bouwkosten en mogelijke te treffen beschermende maatregelen wanneer blijkt dat de fundering van omliggende panden onvoldoende is. Het totaal aan gewogen gemiddelde van de negatieve risico’s bedraagt € 150.000,-.

In juni is subsidie verkregen voor de wijk Oost in het kader van het Volkshuisvestingsfonds. De gronduitgifte is in 2027 voorzien.

Bijdrage aan maatschappelijke doelen Als programma is uitgagaan van 20 appartementen van circa 73 m2 GBO die nog onder de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000 VON) liggen. Daarbij is ook rekening gehouden met 20 parkeerplaatsen. Aanpakken van deze locatie draagt bij aan de opgave volgend uit het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid Schiedam Nieuwland en Oost (NPNO).

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.7 Wilhelminahaven-Zuid

De uitgifte vindt gefaseerd plaats de komende jaren.

Verschillenanalyse

Project Midden in de Wilhelminahaven heeft de gemeente verschillende percelen in volledig eigendom. Een aantal van deze percelen zijn momenteel verhuurd. Het is de bedoeling deze percelen te ontwikkelen, in de markt te zetten en in erfpacht uit te geven. Daarbij wordt ingezet op het verder door ontwikkelen van het maritieme cluster rondom het bedrijventerrein Vijfsluizen en de Wilhelminahaven.

Unicum heeft op 20 augustus 2024 het grondcontract voor zijn perceel (15.575 m2) ondertekend waarna overdracht in 2024 heeft plaats gevonden. Voor de percelen die gefaseerd zijn in 2025, zijn twee concrete gegadigden.

Bijdrage aan maatschappelijke doelen Het programma binnen de grondexploitatie bestaat uit de uitgifte van 38.894 m2 bedrijventerrein. Er wordt ingezet op het ontwikkelen en in de markt zetten van het bedrijventerrein voor hoogwaardiger maritiem gebruik. Met de reconstructie van de Admiraal de Ruyterstraat – Nieuwe Waterwegstraat, die voornamelijk de inpassing van een vrij liggend fietspad behelst, wordt een kwalitatieve ambitie die voortkomt uit het ruimtelijk raamwerk ingevuld.

Planning 2025

2026

Herziening 2024

Eindwaarde

€

2,5 €

2,1 €

-0,4

NCW

€

2,4 €

2,0 €

-0,4

MPG 2025

Verschil

Wanneer de winstneming van € 0,6 miljoen buiten beschouwing wordt gelaten zorgen inkomsten uit verhuur en de gestegen grondprijs per saldo voor een verbetering van het saldo.

Voortgang

Activiteit

Verschillenverklaring

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

Uitgifte bedrijventerrein Reconstructie weg

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Kansen en bedreigingen Het saldo van risico’s en kansen is bijna € 100.000,- nadelig. Voor het weerstandsvermogen moet rekening gehouden worden met de negatieve risico’s welke ongeveer € 164.000,- bedragen. De voornaamste negatieve risico’s zijn prijsstijgingen van bouwkosten, vertraging en verminderd uitgeefbaar terrein.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.8 Stationsomgeving

Voortgang en bijdrage aan maatschappelijke doelen Het programma bestaat uit 232 woningen. Daarnaast is er ca. 4.700 m2 BVO bijzondere bebouwing.

Project De grondexploitatie Stationsomgeving bestaat uit drie deelgebieden: 1. Peperklip; 2. Stationsplein; 3. Horvathweg.

Op de locatie Peperklip wordt het “hart van de wijk” Oost gemaakt. Het is een combinatie van school, sport, diverse maatschappelijke functies en een zorgcentrum. Hiermee wordt direct tegemoet gekomen aan de woningbehoefte en de versterking van het knooppunt rond het station, maar ontstaat ook een belangrijke impuls voor het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk Schiedam Oost. Deze bredere maatschappelijke opgave sluit nauw aan op de vraag vanuit het Rijk naar een gebiedsaanpak voor de wijken Nieuwland en Oost, waarbij thema’s als leefbaarheid, veiligheid, sociale cohesie en – stijging en een leven lang leren en ontwikkelen in samenhang worden opgepakt.

Deze grondexploitatie komt voort uit de Visie Stationsomgeving die in 2021 is vastgesteld en is inmiddels verder uitgewerkt. De Stationsomgeving maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling SchieDistrict. Het deelgebied Peperklip bestaat op dit moment uit de school en sportzaal aan het Lorentzplein tussen de Celsiusstraat en de Fahrenheitstraat.

In het deelgebied Stationsplein vind een transformatie plaats van het Amec gebouw waar nu 130 woningen gerealiseerd worden. De verwachting is dat de woningen begin 2025 worden opgeleverd. Verder is er de ontwikkeling van het Smaak gebouw. Deze ontwikkeling bevat 91 woningen en zal daarnaast nog ruimte bieden voor een kantoor (beoogde nieuwe locatie Woonplus) en een horeca voorziening.

Het deelgebied Stationsplein bevat de ontwikkellocatie Kop van de Singel. De overeenstemming over de grond van de Kop van de Singel (’S Maak) is in deze grondexploitatie verwerkt. Naast woningen is er een commercieel programma beoogd op deze locatie. Daarnaast bevat dit deelgebied ook transformatie van een voormalig kantoorgebouw naar de woontoren Terras aan de Schie, het Stationsplein zelf en de Overschieseweg.

Het deelgebied Horvathweg heeft ook een voorlopig programma dat aan de oostkant van de onderdoorgang uitgaat van een nieuwe supermarkt, de verplaatsing van het benzinestation, woningen boven de supermarkt en studentenwoningen met enkele maisonnettes aan de westkant van de onderdoorgang. In samenhang met de supermarkt wordt er een parkeergarage gerealiseerd. Deze parkeergarage is zover mogelijk op deze locatie maximaal uitgebreide met extra parkeren en fietsenstalling. Deze parkeerplaatsen zijn

Het deelgebied Horvathweg bevat de herinrichting van de gehele Horvathweg tot stadsstraat. Hiermee wordt het mogelijk een supermarkt en woningen langs de weg te realiseren. De ontwikkeling van woningen is hierbij in twee losse opstallen terug te vinden, namelijk een locatie boven de supermarkt, genaamd de Lidl-locatie, en een locatie naast de Ultee garage en tegen het spoor aan, genaamd de Metro-locatie. Bij de locatie van de supermarkt wordt een parkeergarage gerealiseerd.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

naast dat ze bedoelt zijn voor de ontwikkelingen aan de Horvathweg en de Peperklip ook bedoelt om de leefbaarheid van de wijk Oost te verbeteren. Hiertoe ontvangt de gemeente van het rijk een subsidie met cofinanciering. Flankerend aan deze ontwikkelopgave wordt er een vernieuwd busstation gerealiseerd die de samenhang met het station en de stad verbetert.

Ten opzichte van de herziening in 2024 zijn de opbrengsten gestegen met € 2,0 miljoen. De investeringen zijn met € 2,1 miljoen gestegen. Het verschil ten opzichte van de herziening komt voornamelijk door een extra last voor de post riolering. De overige ramingen muteren marginaal.

Kansen en bedreigingen De afsluiting van de grondexploitatie is eind 2030 voorzien. In de laatste twee jaar is het woonrijpmaken voorzien.

De kansen en bedreigingen kennen een totaal van bijna € 1,0 miljoen positief en € 2,2 miljoen aan negatieve risico’s. De qua omvang grootste negatieve risico’s zijn hogere kostenstijgingen voor bouw- en woonrijpmaken dan geraamd, risico van dalende grondprijzen, risico van stijgende plankosten door meerwerk danwel vertraging en hogere kosten voor de aanleg van de onderdoorgang.

Planning Activiteit

2025

2026

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

Peperklip Bouwrijpmaken

Positieve risico’s zijn stijgende grondprijzen, aanvullende subsidie(s) en lagere bouwkosten parkeren.

Gronduitgifte Woonrijpm aken Stationsplein Bouwrijpmaken Gronduitgifte (gereed 2024) Woonrijpm aken Horvathweg Bouwrijpmaken Gronduitgifte Woonrijpm aken

Verschillenanalyse Verschillenverklaring

Herziening 2024

Eindwaarde

€

-2,6 €

-2,7 €

-0,1

NCW

€

-2,3 €

-2,4 €

-0,1

MPG 2025

Verschil

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.9 Woonontwikkeling Schieveste

Polder. Dit trace bevat 3 constructieve elementen, namelijk de Onderdoorgang Boerhaavelaan, de onderdoorgang bij Lentiz, en een aanpassing van de afbouw in de A20 tunnel.

Project

Bijdrage aan maatschappelijke doelen

De gebiedsontwikkeling Schieveste ligt pal naast het Station SchiedamCentrum. Dit is de belangrijkste regionale OV-hub aan de westkant van Rotterdam. Met trein, tram, metro, bus en P+R voorzieningen, nabij de A20, is deze locatie bij uitstek geschikt voor een hoogstedelijke woningbouwinvulling, in combinatie met voorzieningen, en met een upgrade van de OV-terminal. De gebiedsontwikkeling, in combinatie met het MIRTtraject Oude Lijn (in opdracht van het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de MRDH-regio) zorgt voor het realiseren van deze unieke ontwikkelmogelijkheid.

Met het bestemmingsplan wordt ruimte geboden aan de bouw van 3.000 woningen (met een optie om te verhogen tot maximaal 3.500 woningen). In het plangebied worden naast woningbouw ook commerciële voorzieningen gerealiseerd. Een deel van de commerciële voorzieningen van het totaal programma is het reeds gerealiseerde vastgoed. Dit betreft de gebouwen waarin de DCMR gehuisvest is (ca. 15.000 m2 BVO) en Lentiz Life College (ca. 10.000 m2 BVO). Daarnaast wordt ook een aanvullend programma commerciële voorzieningen gerealiseerd waarvan een deel ook technische en ondersteunende voorzieningen betreft.

De gebiedsontwikkeling Schieveste met 3.000 nieuwe woningen, winkel- en kantoorvoorzieningen, openbaar gebied, gebouwde parkeerplaatsen en een ondergronds afvalsysteem is financieel vertaald in deze grondexploitatie. Het plangebied ligt tussen de snelweg A20, de Schie, de spoorlijnen en aan de oostzijde de gemeentegrens met Rotterdam.

Planning Activiteit

2025

2026

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

Wonen Start bouw Bouwrijpm aken

Voortgang

Woonrijpmaken

2024 stond zodoende in het teken van het verder voorbereiden van het gebied om de woningbouwontwikkeling te kunnen accommoderen. Naast het bouwrijp maken van de uitgifte plots en het daaraan gerelateerde toekomstig openbaar gebied, zijn veel werkzaamheden verricht ten aanzien van Kabels en leidingen en zijn de aanbestedingen van de Onderdoorgang Boerhaavelaan en het Ondergronds Afval Systeem voorbereid en uitgevoerd.

Tot en met 2027 staat de gronduitgifte voor de bouw van 1.700 woningen gepland. Start bouw van de eerste 100 woningen is voorzien medio september 2025. Het bouw- en woonrijpmaken van het gebied loopt gelijk op met de fasering van de start bouw. In de jaren 2027 tot en met 2029 wordt het hoogtepunt van investeringen voorzien waardoor de “badkuip” op zijn diepst is. Vanaf 2029 loopt de boekwaarde hard terug door te realiseren opbrengsten.

Er is een aanvullende subsidie van €6,5 mln aangevraagd bij MRDH voor het integrale fietspadtrace vanaf de Peperklip door Schieveste naar Spaanse

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Verschillenanalyse Overige risico’s zijn het niet kunnen voldoen aan subsidievoorwaarden en tegenvallende economische omstandigheden. In totaal is het risicobeslag op het weerstandsvermogen € 2,7 miljoen.

Verschillenverklaring

Herziening 2024

Eindwaarde

€

-8,7 €

-6,3 €

2,4

NCW

€

-7,6 €

-5,3 €

2,3

MPG 2025

Verschil

Ten opzichte van de herziening in 2024 zijn de opbrengsten gestegen met € 7,5 miljoen. De investeringen zijn met € 5,2 miljoen gestegen. In hoofdlijn hangen de belangrijkste mutaties samen met het opnemen van budget voor het fiets tracé en de subsidie welke daarvoor wordt ontvangen. Ook zijn de opbrengsten gestegen als gevolg van het verwerken van contractafspraken en de grondrijzenbrief.

Kansen en bedreigingen Het verloop van de kasstroom wordt bepaald door de fasering van kosten en opbrengsten. De verwachte uitgiftefasering is gebaseerd op een logische bouwen afzetstroom. De kostenfasering is deels afgeleid van deze uitgiftefasering en deels gebaseerd op andere verwachte ontwikkelingen. De maximale financieringsbehoefte (€43,6 mln) wordt eind 2026 bereikt en blijft enkele jaren op dat niveau blijft hangen. De met deze voorfinanciering gemoeide projectrentelasten zijn vanzelfsprekend opgenomen in het rekenmodel en zodoende verwerkt in het resultaat. Het risico van gemeentelijke voorfinanciering is deels al afgedekt door een bestaande garantiestelling. Daarnaast wordt continu beoordeeld in welke mate de fasering van investeringen noodzakelijk is om de fasering van de opbrengsten te kunnen borgen.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.10 Staatsliedenbuurt Project De Staatsliedenbuurt is een buurt uit de jaren ‘60 met voornamelijk drie- en vier etage portiekflats en een hogere galerijflat aan de Nieuwe Damlaan. De woningen en woonomgeving zijn sterk verouderd. Een groot deel van het bezit is van de corporatie Woonplus. In 2021 is er een succesvolle aanvraag gedaan bij het Volkshuisvestingsfonds; er is een bijdrage toegekend voor herstructurering (sloopnieuwbouw corporatiewoningen) en verduurzaming van particulier bezit (VvE’s). Binnen de herstructurering wordt ingezet op verdichting, door nieuwe woningen toe te voegen in het midden- en dure segment. Het absolute aantal sociaal blijft voor Woonplus gelijk. Daarnaast worden er nog extra studentenwoningen gerealiseerd.

Bijdrage aan maatschappelijke doelen De Staatsliedenbuurt scoort op sociaaleconomische indicatoren het slechtst van Schiedam, waaronder op het gebied van gezondheid, leefbaarheid en veiligheid (zie ook: Wijkprofiel Schiedam Nieuwland, p3, Springco 2020, de leef barometer en de Staat van de stad). De aanpak van de Staatsliedenbuurt komt ook voort uit het Ruimtelijke Raamwerk Nieuwland.

Voortgang Het plangebied bevindt zicht tussen Het fietspad langs de Nieuwe Damlaan, het spoor, de Piersonstraat, en de Burgemeester Van Haarenlaan. In 2024 is een verschuiving van het plangebied die in lijn is met de planuitgangspunten en beter aansluit op subsidievereisten vastgesteld. Het plangebied is aan de oostzijde verkleint. Voor een mogelijke ontwikkeling van de twee bouwblokken aan de oostzijde kan een aparte grondexploitatie geopend worden. Aan de westzijde is het plangebied iets vergroot om het parkeren van Damstate beter in te kunnen passen. De verwervingskosten en investeringen in bouwrijpmaken veroorzaken de negatieve boekwaarde in de période tot en met 2029. In 2029 en 2030 komen de inkomsten vanuit de uitgifte van de bouwrijpe gronden binnen en daalt de negatieve boekwaarde substantieel. In 2032 vinden naar huidig inzicht de laatste uitgaven plaats aan het woonrijpmaken van het gebied.

In totaal worden 645 woningen voorzien in het plangebied. Voor de 170 woningen onder de kwaliteitskortingsgrens wordt gedacht aan studentenwoningen. Daarnaast wordt er nog 750 m2 BVO bijzondere bebouwing/ voorzieningen gerealiseerd. Ook wordt er rekening gehouden met een parkeergarage voor circa 192 auto’s en met een fietsengarage voor circa 968 fietsen.

Planning Activiteit Verwerving / uithuizing Sloop Bouwrijpm aken Woonrijpmaken Gronduitgifte

2025

2026

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Het bouwrijpmaken loopt naar verwachting tot en met 2029. Het gehele gebied zal medio 2032 woonrijp opgeleverd worden.

Verschillenanalyse Verschillenverklaring

Herziening 2024

Eindwaarde

€

-1,8 €

NCW

€

-1,5 €

MPG 2025

Verschil

Ten opzichte van de herziening van de grondexploitatie van februari 2025 is het saldo licht verbeterd door lagere kosten in 2024 dan waar in de herziening van uit was gegaan.

Kansen en bedreigingen Het saldo van kansen en bedreigingen bedraagt € 1,2 mln. negatief. Voor het weerstandsvermogen moet rekening gehouden worden met de negatieve risico’s van in totaal € 3,0 mln. Dit betreft een risicoreservering voor stijgende bouwkosten, niet voldoen aan de subsidievoorwaarden, vertraging en het niet kunnen voldoen aan de parkeernorm.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.11 Toernooiveld Verschillenverklaring

Project Op 29 januari 2019 is de grondexploitatie Toernooiveld vastgesteld. Het bouwplan heeft een iconische uitstraling, draagt bij aan de Schiedamse woningmarkt, is duurzaam en sluit aan bij de behoeften van het maritieme cluster. De bestemmingsplanprocedure is doorlopen en de omgevingsvergunning werd op 30 maart 2020 verleend.

Verschillenverklaring

MPG 2024

MPG 2025

Verschil

Eindwaarde

€

-0,9 €

NCW

€

-0,8 €

Er is nagenoeg geen verschil op zowel eindwaarde als netto contante waarde.

Voortgang Het bestemmingsplan is onherroepelijk en de omgevingsvergunning werd op 30 maart 2020 verleend. Ingediend bezwaar verklaarde de rechtbank Rotterdam op 30 januari 2024 ongegrond. Hierop volgde hoger beroep bij de Raad van State. De gemeente diende op 20 september 2024 een verweerschrift in. De zittingsdatum moet nog worden bepaald. De procedure wordt naar verwachting in 2025 afgerond. In 2026 is een uitgave van circa € 1,0 miljoen voorzien aan het woonrijpmaken van het gebied. Eind 2026 wordt de grondexploitatie ter afsluiting aan de raad voorgelegd.

Kansen en bedreigingen Er is een risico van € 50.000,= op stijgende kosten voor het woonrijpmaken.

Bijdrage aan maatschappelijke doelen Met de gebiedsontwikkeling Toernooiveld worden 149 appartementen, 156 parkeerplaatsen en 1.500 m² commerciële ruimte gerealiseerd.

Planning Activiteit

2025

2026

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

Afronding hoger beroep Raad van State Woonrijpmaken Sluiten grondexploitatie

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.12 Glasbuurt-Oost Planning Activiteit

Project

2025

2026

2027

3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw 1e kw 2e kw 3e kw 4e kw

Gesprekken grondeigenaren - erfpachters

Voor de herontwikkeling van Nieuw-Mathenesse is het Ruimtelijk Raamwerk Fase 1 op 28 september 2021 vastgesteld. Glasbuurt-Oost en Glasbuurt-West, beide verouderde bedrijventerreinen, worden getransformeerd tot een gemengd stedelijk gebied.

Bouwrijpm aken

De start van de gronduitgifte middels een tender is afhankelijk van de voortgang van de lopende gesprekken met de erfpachters en hun huurders in het gebied.

De grondexploitatie vormt de financiële basis voor het Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse Fase 1, specifiek voor Glasbuurt-Oost. Dit gebied omvat de driehoek Couwenhovenstraat, Van Deventerstraat en NieuwMathenessestraat.

Voortgang In 2024 zijn kavelpaspoorten uitgewerkt op basis waarvan gesprekken met erfpachters en grondeigenaren gevoerd worden en komend jaar vervolgd zullen worden. In de période tot 2027 zijn uitgaven voorzien voor schadeloosstelling van erfpachters en het slopen en bouwrijpmaken van het gebied.

Bijdrage aan maatschappelijke doelen In totaal komen hier circa 1.250 nieuwe woningen en voorzieningen. Bedrijven in Glasbuurt-Oost maken plaats voor woningbouw en kleinschalige werkgelegenheid, terwijl marktpartijen investeren in de ontwikkeling van Glasbuurt-West. Voor bestaande bedrijven wordt gekeken naar herhuisvesting in zuidelijk Nieuw-Mathenesse of elders in de regio. Deze transformatie maakt Nieuw-Mathenesse toekomstbestendiger en aantrekkelijker voor wonen en werken.

Verschillenanalyse

Verschillenverklaring

Herziening 2024

Eindwaarde

€

0,1 €

NCW

€

0,1 €

MPG 2025

Verschil

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

De opbrengsten zijn geactualiseerd op basis van de grondprijzenbrief. De investeringen in bouw- en woonrijpmaken zijn geactualiseerd conform het prijzenboek 2025. Per saldo neemt het positieve saldo af met € 70.000,-.

Kansen en bedreigingen Het totale saldo van risico’s bedraagt €2,4 miljoen en wordt gedekt door de gemeentelijke risicoreserve. Het risico heeft betrekking op prijsstijgingen van zowel materiaal als arbeid. Daarnaast is er een risico dat voormalige erfpachters hun contractuele verplichtingen niet nakomen om percelen gesloopt en gesaneerd aan de gemeente terug te leveren. Ook de uitkoop van erfpachters en huurders vormt een risico, evenals een mogelijke lagere opbrengst.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.13 Lange Achterweg

Verschillenanalyse Verschillenverklaring

MPG 2024

MPG 2025

Verschil

Eindwaarde

€

0,2 €

0,1 €

-0,1

NCW

€

0,2 €

0,1 €

-0,1

Project In de binnenstad van Schiedam, achter het Stedelijk Museum, bevindt zich de Lange Achterweg. De Lange Achterweg bevat open plekken waar voorheen woningen stonden.

Voor correctie voor de winstneming heeft het saldo heeft zich positief ontwikkeld voornamelijk vanwege meevallende uitgaven.

Kansen en bedreigingen Mogelijke bodemvondsten vormen een risico binnen het project van circa € 25.000,-.

Voortgang en bijdrage aan maatschappelijke doelen De Lange Achterweg wordt voorzien van 7 woningen om de Lange Achterweg stedenbouwkundig af te bouwen. In 2024 zijn de kavels uitgegeven.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

4.14 SchieDistrict bedrijventerrein

Voortgang In 2024 is circa 7 hectare aan bedrijventerrein uitgegeven. De grondexploitatie is medio november herzien. De boekwaarde per 31 december 2024 bestaat uit de investeringen die vanaf 2019 t/m 2024 in de thans oude grondexploitaties ’s Graveland Midden, ’s Graveland Zuid, ’s Graveland Noord en Spaanse Polder zijn gemaakt. De boekwaarde is met bijna € 15,0 miljoen negatief. De verwachting is dat deze met in de aankomende 3 jaar positief wordt en tot het einde van de looptijd positief blijft. De opbrengsten per jaarschijf waren in de voorgaande grondexploitaties relatief laag door de kleine perceelgrootte, deels door de oude situatie in voornamelijk Spaanse Polder. De resterende uitgiften zijn aanzienlijk grotere bouwkavels waarmee de opbrengsten per uitgifte en jaarschijf groter worden.

Project De gebiedsontwikkeling SchieDistrict omvat, behalve grote impulsen op het gebied van wonen en bereikbaarheid, onder meer de herontwikkeling van de bedrijventerreinen ten noorden van de A20. De ambities voor dit gebied zijn bepaald met de vaststelling en actualisatie van de gebiedsopdracht SchieDistrict (resp. 2018 en 2020) en meer specifiek met de vaststelling in oktober 2019 van het “Ontwikkelperspectief bedrijventerreinen ’s Gravelandsepolder en Spaanse Polder”. Binnen het bedrijventerrein zijn, op hoofdlijnen, drie gebiedstypen te onderscheiden: Spaanse Polder met relatief veel kleinschalige bedrijvigheid, de te ontwikkelingen Mechatronica Innovatie Campus (MICS) en het westelijk deel van het bedrijventerrein (zie onderstaande afbeelding). Deze gebieden worden gelijktijdig aangepakt, met vanwege bedrijfsverplaatsingen, onderlinge uitwisseling en raakvlakken. Daarnaast wordt gelijktijdig zowel vanuit het zuiden als vanuit het noorden ontwikkeld

Bijdrage aan maatschappelijke doelen De bijdrage aan maatschappelijke doelstellingen betreft een duurzame transformatie van het bedrijventerreinen: • in economische zin: naar toekomst-vaste en innovatieve bedrijvigheid. • in fysieke zin: hoogwaardig, energiezuinig vastgoed in een klimaatadaptieve, aantrekkelijke groene buitenruimte met ruimte voor lopen en fietsen. • in maatschappelijke zin: ontwikkeling van een mechatronica campus die een ecosysteem schept waarin bedrijven, onderwijs, overheid en bezoekers samenwerken en innoveren, wat bijdraagt aan ‘een leven lang leren en ontwikkelen’ en uiteindelijk ook aan sociale stijging van de stad en zijn inwoners. In totaal wordt er in fase 1 ruim 384.000 m2 bedrijventerrein uitgegeven. Daarnaast maakt de aanleg van hoogwaardig groen en een reservering voor een tramlus onderdeel uit van de opgave.

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

Door het SchieDistrict loopt watergang de Schie die in het plangebied grotendeels niet meer toegankelijk is door bebouwing die tot aan de kade loopt. Voor het weer bereikbaar maken van de Schie heeft de gemeente een Gebiedsbudget-subsidie toegewezen gekregen.

Het effect van de hogere grondprijzen conform de uitgangspunten zoals opgenomen in de grondprijzenbrief tezamen met het opnemen van een subsidie voor niet gesprongen explosieven zijn de twee oorzaken van de verbetering van het saldo van de grondexploitatie SchieDistrict. Tegenover deze verbeteringen staan hogere kosten als gevolg van het prijzenboek en het opgenomen budget voor de niet gesprongen explosieven. Per saldo een verbetering van ruim 2,4 miljoen op netto contante waarde.

Planning De fasering voor de uitgifte de komende jaren begint hoofdzakelijk in de zuidelijke deelgebieden langs de A20 (zuidgedeelte MICS en Spaanse-Polder). Daar zijn de erfpachtcontracten grotendeels al verlopen en de plannen in een vergevorderd stadium. Ook wordt op deze manier de Schiezone en de A20 aantrekkelijker op zichtlocaties en stimuleert deze kwaliteitsimpuls (toekomstige) bedrijven om te investeren.

Kansen en bedreigingen De gewogen negatieve risico’s bedragen bijna € 5,5 miljoen. De gewogen positieve risico’s zijn € 1,3 miljoen lager en bedragen € 4,2 miljoen.

De fasering voor bouwrijp-maken (BRM) van de uitgeefbare gronden vindt voor enkele kosten afwijkend op het woonrijp-maken (WRM) plaats. Nieuwbouwgronden moeten worden voorbelast en eventueel moeten er opstallen gesloopt en de grond gesaneerd worden. Deze werkzaamheden moeten plaats vinden voorafgaand de uitgifte van de gronden. De saneringsen sloopwerkzaamheden zijn evenredig verdeeld gefaseerd over de looptijd, omdat vooraf niet te bepalen valt wanneer erfpachter of gemeente sloopt en saneert. De voorbelasting van de nieuwbouwgronden wordt in de regel een jaar voorafgaand de uitgifte gefaseerd, maar is ook afhankelijk wanneer grond voor voorbelasting elders in de gemeente weer beschikbaar komt.

De voornaamste bedreigingen op basis van financiële omvang zijn:  Tegenvallende grondopbrengsten;  Extra plankosten op basis van meerwerk danwel vertraging;  Stijgende kosten voor bouw- en woonrijpmaken;  Hogere kosten spooronderdoorgang;  Niet kunnen voldoen aan subsidievoorwaarden. De voornaamste kansen zijn:  Hogere grondopbrengsten;  Verlagen van sloop- en saneringskosten.

Verschillenanalyse Verschillenverklaring

Herziening 2024

Eindwaarde

€

26,5 €

29,5 €

3,0

NCW

€

21,3 €

23,7 €

2,4

MPG 2025

Verschil

MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2025

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15638796/1