Bijlage 1 Meerjarenperspectief grondexploitaties 2024

Meerjarenperspectief grondexploitaties 2024 1

Inhoud 1

2

Inleiding ...................................................................................... 4 1.1

Aanleiding.................................................................................................................... 4

1.2

Doelstelling .................................................................................................................. 4

1.3

Leeswijzer .................................................................................................................... 4

1.4

Grondexploitaties ........................................................................................................ 4

Verloop grondexploitaties en financiële effecten ....................... 5 2.1

Kaderafwijkingen......................................................................................................... 5

2.2

Financiële effecten ....................................................................................................... 5

2.3

Reserves ....................................................................................................................... 6

2.3.1

Egalisatiereserve grondbedrijf ............................................................................. 6

2.3.2

Risicoreserve binnen weerstandsvermogen......................................................... 6

2.4 3

Gehanteerde parameters voor de herzieningen .......................................................... 6

Programma en realisatie ............................................................. 7 3.1

Inleiding ...................................................................................................................... 7

3.2

Economie ..................................................................................................................... 7

3.2.1

Beleid .................................................................................................................... 7

3.2.2

Behoefteraming bedrijventerrein ......................................................................... 8

3.2.3

Kantorenlocaties in Schiedam ............................................................................. 9

3.2.4

Grondexploitaties ............................................................................................... 10

3.2.5

Schieveste Fase 5 ................................................................................................ 10

3.2.6

Spaanse Polder .................................................................................................... 11

3.2.7

Graveland Zuid ....................................................................................................12

3.2.8

Graveland Midden...............................................................................................13

3.2.9

Graveland Noord .................................................................................................14

3.2.10

Wilhelminahaven Zuid ........................................................................................14

3.3

Wonen.........................................................................................................................16

3.3.1

Beleid ...................................................................................................................16

3.3.2

Marktontwikkelingen ..........................................................................................16

3.3.3

Woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties ......................................16

3.3.4

Grondexploitaties ................................................................................................ 17

3.3.5

Stationsomgeving ................................................................................................ 17

3.3.6

Woonontwikkeling Schieveste ............................................................................19

3.3.7

Parkweg Midden ................................................................................................ 20 2

4

3.3.8

Staatsliedenbuurt ................................................................................................21

3.3.9

Toernooiveld ...................................................................................................... 22

3.3.10

Lange Achterweg ............................................................................................... 23

3.3.11

Van Deventer driehoek noord (D3H)................................................................. 24

Grondexploitaties in wording ................................................... 25 4.1

Inleiding .................................................................................................................... 25

4.2

Joppelaan .................................................................................................................. 25

4.3

Schiedam-Oost .......................................................................................................... 25

5

Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven ........................... 25

6

Afgesloten Grondexploitaties.................................................... 26

3

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Op grond van de Gemeentewet, artikel 212, heeft de gemeenteraad in 2020 de Kadernota Grond 2020 vastgesteld. Hierin is bepaald dat jaarlijks een Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) moet worden opgesteld. Het MPG geeft ook invulling aan de artikelen 16 en 70 van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

1.2

Doelstelling

Het MPG wordt opgesteld om verantwoording af te leggen over de grondexploitaties. De inhoud van het MPG is een aanvulling op de jaarrekening. Er is input verwerkt uit de jaarrekening (boekwaarden) en het MPG geeft weer input voor de begroting (investeringen, voorziening en weerstandsvermogen). De cijfermatige basis hiervoor is te vinden in de geheime bijlage (de jaarschijven).

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 – Verloop grondexploitaties en financiële effecten - wordt het verloop van de grondexploitaties en het totale financiële effect weergegeven. Dit is een samenvattend hoofdstuk die de aansluiting geeft met de jaarrekening en de algemene begroting. In hoofdstuk 3 worden de programma’s ‘wonen’ en ‘economie’ beknopt beschreven en de grondexploitaties separaat behandeld. In hoofdstuk 4 tot en met 6 worden respectievelijk de grondexploitaties in wording, de vennootschapsbelasting voor overheidsbedrijven en de afgesloten grondexploitatie behandeld.

1.4

Grondexploitaties

In de gemeente Schiedam lopen er momenteel twaalf grondexploitaties, in onderstaande tabel staan de grondexploitaties. Tabel: Actieve grondexploitaties met plansaldi van dit jaar, de looptijd en het te realiseren programma (nog te realiseren gronduitgifte)

4

bedragen in € miljoen

Plansaldo

Project 2024 Schieveste fase 5 Gravenland zuid Spaanse polder Graveland midden Graveland noord Wilhelminahaven-zuid Stationsomgeving Schieveste woonontwikkeling Parkweg Midden Toernooiveld Staatsliedenbuurt Lange Achterweg Nieuw Mathenesse D3H

€ 0,39 € 1,98 € 2,83 € 1,81 € 0,16 € 1,75 -€ 1,24 -€ 12,32 -€ 11,81 -€ 0,83 -€ 2,45 € 0,18 € 0,74

2023

Tov Verschil besluit

0,90 2,54 2,44 1,30 0,02 1,76 -0,73 -11,01 -11,80 -0,86 -2,29 0,16 1,15

Looptijd (t/m)

-0,51 MPG 2023 -0,56 MPG 2023 0,39 MPG 2023 0,51 MPG 2023 0,13 MPG 2023 -0,02 MPG 2023 -0,51 MPG 2023 -1,32 MPG 2023 -0,01 MPG 2023 0,03 MPG 2023 -0,16V astst. 10-2023 0,02 MPG 2023 -0,41 MPG 2023

programma te realiseren # m2 X1000 comm. m2 woning voorz. bedrijf

2026 2026 2027 2029 2026 2027 2029 2031 2024 2026 2030 2025 2029

2

Verloop grondexploitaties en financiële effecten

2.1

Kaderafwijkingen

16.606 30 71 33 25 39 359 3026 0

10.245 12.240

614 7 215

750 6.495

Gedurende de voortgang van een grondexploitatie kan het voorkomen dat er veranderingen optreden die dusdanig groot zijn dat de grondexploitatie tussentijds herzien moet worden omdat ze afwijken van de kaders van de gemeenteraad. Gedurende 2023 is de grondexploitatie Staatsliedenbuurt geopend. In het afgelopen jaar zijn de kostenstijgingen wat lager uitgevallen dan vooraf voorzien. Wel is duidelijk dat de woningmarkt onder druk staat van hogere rentes en ook de bouwkosten van woningen zijn gestegen.

2.2

Financiële effecten

Onder de grondexploitaties wordt onderscheid gemaakt tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties. Voor de verlieslatende grondexploitaties wordt een voorziening getroffen om het voorzienbaar tekort af te dekken. Deze voorziening wordt met iedere actualisatie bijgesteld (in ieder geval eenmaal per jaar met het de actualisatie van het MPG, maar ook in het geval van tussentijdse herzieningen). Voorziening ‘Dekking tekorten bouwgrondexploitaties’ en ‘Surplus per grex’ Per 1-1-2024 bedraagt het tekort op de verlieslatende grondexploitaties € 28,7 miljoen, dit was € 24,4 miljoen op 1-1-2023. Van dit tekort wordt € 4,4 miljoen gedekt door de voorziening ‘Surplus per grex’. Dit is een voorziening voor grondexploitaties die ten opzichte van de huidige boekwaarde in resultaat verslechteren. De overige € 24,2 miljoen wordt gedekt door de voorziening ‘Dekking tekorten bouwgrondexploitaties’. Per 1-1-2024 bedraagt het saldo op de winstgevende exploitaties € 9,8 miljoen.

5

2.3

Reserves

2.3.1 Egalisatiereserve grondbedrijf De gemeenteraad heeft besloten om een egalisatiereserve grondbedrijf in te stellen om zo de financiële verwevenheid van grondexploitaties te onderbouwen. Dit is één van de bouwstenen om aan te tonen dat alle grondexploitaties Bedragen x € 1 miljoen Egalisatie samen moeten worden gezien als één reserve ondernemingsactiviteit. Stand 1 -1 -2023 0,69 In de tabel ziet u het verloop van de Mutaties 0,85 ‘egalisatiereserve grondbedrijf’ Stand 31-12-2023 1,54 De mutaties bestaan uit stortingen van de winsten betreffende: Schieveste fase 5, Spaanse Polder, Graveland Midden en Graveland Zuid. Daarnaast is er ook een onttrekking gedaan ten behoeve van de Staatsliedenbuurt conform raadsbesluit 23VR044.

2.3.2 Risicoreserve binnen weerstandsvermogen Het totale risicoprofiel voor de grondexploitaties komt voort uit de separate risicoanalyses. De tabel geeft het totale risicoprofiel van de grondexploitaties weer per 1-12024.

Weerstandsvermogen bedragen X € 1 miljoen Risico's per 1 januari Kansen per 1 januari

2023

2024 9,5 7,8

16,5 12,3

benodigd weerstandv erm ogen De stijging van de risico’s 9,5 16,5 wordt met name veroorzaakt door de opening van de grondexploitatie Staatsliedenbuurt.

In het weerstandvermogen worden boekhoudkundig alleen de risico’s verwerkt. De kansen worden verwerkt als zij zich voordoen.

2.4

Gehanteerde parameters voor de herzieningen

Bij het opzetten van een grondexploitatie worden -zoveel mogelijk- uniforme parameters gehanteerd. Voor het herzien van grondexploitaties heeft het college parameters vastgesteld waarmee de grondexploitaties zijn aangepast. Deze parameters zijn:    



Rente: Disconteringsvoet: Kostenstijging:

1,7 % 2,0 %

 3% in 2024,  2% in 2025 en verder. Opbrengstenstijging wonen:  0% in 2024 en 2025,  1% in 2026,  2% in 2027 en verder. Opbrengstenstijging niet wonen :  0% in 2024,  1% in 2025,  2% in 2026 en verder.

6

3

Programma en realisatie

3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de beleidsvelden Wonen en Economie. Per beleidsveld worden de grondexploitaties toegelicht.

3.2

Economie

3.2.1 Beleid Het beleidskader voor de gemeentelijke economische ontwikkelingen wordt gevormd door de in november 2021 vastgestelde Economische visie ‘Kansen voor Schiedam’ en het daarop gebaseerde Uitvoeringsprogramma economie, en de gebiedsontwikkelingsvisies en programma’s ten aanzien van de vier economische kerngebieden van Schiedam:    

Binnenstad: Ontwikkelingsvisie voor de binnenstad ‘Stad aan de Schie’, vastgesteld 2012, en Uitvoeringsprogramma(‘s), vierde actualisatie vastgesteld in 2022; Havens: Ruimtelijk raamwerk Havens, vastgesteld 2022; Nieuw-Mathenesse: Ruimtelijk raamwerk Nieuw-Mathenesse, vastgesteld 2021 (eerste deel specifiek gericht op deelgebieden Noord en Distilleercluster); SchieDistrict: Ontwikkelperspectief SchieDistrict, vastgesteld 2019.

Strategie werklocaties MRDH Voor het versterken van het economisch vestigingsklimaat en functioneren van de regio is Schiedam aangesloten bij het samenwerkingsverband Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). De Strategie werklocaties 2019-2030 is daarbij een belangrijk afwegings- en afsprakenkader, mede gericht op de vraag vanuit de provincie Zuid Holland (PZH) om regionale afstemming ten aanzien van werklocaties. De Strategie stuurt op kwaliteit van werklocaties (bedrijventerreinen, kantorenlocaties, detailhandel), marktevenwicht in vraag en aanbod naar werklocaties en verduurzaming en bevat per gemeente concrete opgaven in dat kader. In 2023 is, als onderdeel van de Strategie werklocaties en naar aanleiding van actuele behoefteramingen door PZH, een nieuwe regionale bedrijventerreinenstrategie vastgesteld door de MRDH en door PZH aangenomen. Behoud en beter benutten van bedrijventerreinen, met name steeds schaarser wordende watergebonden en hogere milieucategorie terreinen, staan hierin centraal. Economische visie 2021; Strategie werklocaties Schiedam In de Economische visie ‘Kansen voor Schiedam’ is de kadernota Economie uit 2016 geactualiseerd en uitgebreid en zijn ‘Maken en Beleven’ als de centrale speerpunten benoemd voor versterking van het vestigingsklimaat en de toekomstbestendige economische ontwikkeling van Schiedam.

De Economische visie bevat bovendien de strategie voor werklocaties in Schiedam. In dit ruimtelijk-economische deel van de visie zijn de kwantitatieve aspecten (o.a. behoefteramingen en behoud van voldoende en passende ruimte voor bedrijvigheid en werkgelegenheid) en kwalitatieve ambities en uitgangspunten (o.a. efficiënt grondgebruik, verduurzaming, en inzet op doorontwikkeling van de sterke maakclusters: maritiem/offshore, mechatronica, distillateurs) ten aanzien van de drie typen werklocaties bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandel/publieksvoorzieningencentra tot 2030 benoemd.

7

Naast deze gemeentebreed geldende ruimtelijk-economische uitgangspunten beschrijft de Strategie werklocaties de voortzetting van de integrale gebiedsgerichte aanpak van de voornoemde vier economische kerngebieden Binnenstad, Havens, Nieuw-Mathenesse en SchieDistrict, als essentieel onderdeel van een sterk, aantrekkelijk en toekomstbestendig economisch vestigingsklimaat. Beter benutten bedrijventerreinen, transformatie, compensatie, woon-werkakkoord PZH Het noordelijk deel van het bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse (locatie voormalige glasfabriek en de Van Deventerdriehoek- D3H) zal worden getransformeerd van bedrijventerrein naar een woongebied met ook een aanzienlijk deel werkfuncties (zie ook §6.2). Voor het transformeren van (een deel van) een bedrijventerrein met hogere milieucategorieën (>3) bestaat op basis van Provinciale regelgeving een compensatieplicht. In samenwerking en afstemming met de MRDH is daarom een compensatieplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe de gemeente Schiedam zowel kwantitatief als kwalitatief de te transformeren hectares bedrijventerrein compenseert en, meer in het algemeen, voldoende ruimte voor bedrijvigheid waarborgt voor de komende jaren. Dit gebeurt door ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein, het beter benutten van bestaande bedrijfslocaties (door o.a.

intensiveren van grondgebruik en verbeteren van functioneel gebruik conform milieucategorie) en functiemenging. In tabel 1 staan de diverse opties en beoogde acties en ontwikkelingen voor het optimaal benutten van ruimte voor economische activiteiten en werkgelegenheid. Deze zijn zowel opgenomen in de Economische visie als in het tussen de gemeente Schiedam en de provincie Zuid Holland gesloten Bestuurlijk woon-werkakkoord (maart 2021).

3.2.2 Behoefteraming bedrijventerrein Schiedam telt ca. 11.000 banen op de bedrijventerreinen. Dit is 30% van de totale Schiedamse werkgelegenheid. Op basis van een prognose van de groei van de werkgelegenheid, de historische uitgifte en de vervangingsvraag is een kwantitatieve extra vraag naar bedrijventerreinen in Schiedam bepaald van ca. 17 tot 21 ha tot 2030.

8

3.2.3 Kantorenlocaties in Schiedam De kantoren leveren eveneens zo’n 30% van de werkgelegenheid in Schiedam. De totale kantorenvoorraad bedraagt ca. 217.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak (bvo). Kantorenlocaties zijn aangewezen gebieden waar grotere, zelfstandige kantoren (>1000 m2) zijn gevestigd of zich kunnen vestigen. In Schiedam worden drie kantorenlocaties onderscheiden op basis van ruimtelijke regelgeving van PZH: Vijfsluizen, ’s-Graveland zuid (langs de De Brauwweg) en het gebied rond station Schiedam Centrum (waaronder het gebied Schieveste). De plancapaciteit voor kantoren op Schieveste is fors gereduceerd als gevolg van de geplande woningbouwontwikkeling daar (resterend naast bestaande kantoren: ca. 10.000 m2 bvo). Een deel van de oorspronkelijke plancapaciteit van Schieveste is nu gepland aan de noordzijde van de A20, langs de zuidrand van de bedrijventerreinen ’s-Graveland zuid en Spaanse Polder. Hier is 30.000 m2 bvo bestemd voor kantoren, bij voorkeur gerelateerd aan en/of gericht op het mechatronicacluster en MICS (eea conform Ontwikkelperspectief en Economische visie). Met het verplaatsen van de plancapaciteit voor kantoren is feitelijk één (te ontwikkelen) kantorenzone ontstaan in de invloedssfeer van IC/metro/tram/busstation Schiedam Centrum, lopend van het stationsplein, langs de Schie en de A20 tot aan het kantoorgebouw aan de De Brauwweg.

Het gebied rondom station Schiedam Centrum biedt vanwege de centrale ligging, een optimale en multimodale bereikbaarheid, de beschikbaarheid van een aanzienlijke plancapaciteit en de aanwezige bedrijventerreinen met sterke bedrijfsclusters, goede vestigingsfactoren voor de ontwikkeling van zelfstandige kantoren. Op Vijfsluizen is bovendien nog 12.750 m2 beschikbaar voor havengerelateerde kantoorruimte, waarmee het maritieme en offshore cluster verder kan worden versterkt.

9

Uitgangspunten ten aanzien van kantoorontwikkelingen zijn:  ontwikkeling van nieuwe zelfstandige kantoren alleen op de daartoe aangewezen, goed en multimodaal ontsloten kantorenlocaties; optimale benutting van aanwezige OVmogelijkheden;  de beschikbare plancapaciteit voor kantoren benutten voor het versterken van de economische structuur, de sterke maakclusters die in Schiedam gevestigd zijn (maritiem, mechatronica, distillateurs) en de profilering van een gebied;  inzet op het verplaatsen van kantoren van minder goede en incourante plekken naar de aangewezen kantorenlocaties, wanneer zich daartoe mogelijkheden voordoen, waarbij tevens ruimte kan worden vrijgespeeld voor nieuwe (woon-)ontwikkelingen. Behoefteraming kantoren Schiedam De vraag naar kantoren tot 2030 is in beeld gebracht op basis van een prognose van de werkgelegenheid, de vervangingsvraag, de historische opname en ontwikkelingen in kantoorgebruik. Hieruit blijkt dat met de nog beschikbare plancapaciteit voor kantoren van ca. 52.750 m2, in 2030 wordt uitgekomen op +/- 5000 m2: verwachte vraag en aanbod zijn dus vrijwel in evenwicht. Zowel kwantitatief als kwalitatief is er voldoende marktruimte beschikbaar (ladderonderbouwing kantoren, adviesbureau BSP 2021).

3.2.4 Grondexploitaties De onderstaande grondexploitaties zijn geopend om invulling te geven aan bovenstaand economisch beleid. Nota bene: Schieveste fase 5 staat opgenomen onder het beleidsveld economie. In de gemeentelijke administratie (lees: jaarrekening) valt Schieveste fase 5 onder het programma Ruimtelijke inrichting in samenhang.

3.2.5 Schieveste Fase 5 Kenmerken

Het plangebied ligt tussen de A20, de Schie, het spoor en de ’s-Gravelandseweg. In oktober 2017 zijn de bioscoop, restaurants en de parkeergarage open gegaan. Ook is het openbaar gebied voor een groot deel gerealiseerd. De laatste fase betreft de ontwikkeling van een hotel en de buitenruimte daar omheen. Voor het hotel is eind 2019 een grondovereenkomst gesloten met een ontwikkelende marktpartij.

Programma

10

De combinatie van bioscoop, hotel, Park & Ride en aanvullende leisure (ten behoeve van station Schiedam Centrum) maakt dat de verschillende functies elkaar versterken. Het programma is als volgt opgebouwd: Daarnaast zijn er in totaal circa 748 parkeerplaatsen gerealiseerd voor de bovenstaande functies en is er in deze parkeergarage een Park & Ride-voorziening van 450 parkeerplaatsen.

De aanwezigheid van het coronavirus had grote invloed op de maatschappij en ook op de markt van hotels en aanverwante functies. Op verzoek van de hotelontwikkelaar is er vanaf 2020 meegewerkt aan verlengingen van de grondovereenkomst. Inmiddels is de grond eind 2023 overgedragen. Start bouw staat gepland voor Q3 2024. Verschillenanalyse

Het grootste verschil wordt veroorzaakt door de winstneming. Daarnaast vallen meerkosten weg tegen een indexering van de grondopbrengsten. Ontwikkeling plansaldo:

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 0,97 0,90

0,41 0,39

Risico’s en kansen

Er zijn nog een paar beperkte kostenrisico’s.

3.2.6 Spaanse Polder Kenmerken

Spaanse Polder betreft een grondexploitatiebegroting voor de herontwikkeling van het Schiedamse deel van de Spaanse Polder. In dit gebied worden erfpachtgronden opnieuw uitgegeven na overeenstemming over de herontwikkeling van de percelen. Eind 2023 is een gewijzigd Bestemmingsplan 2023 door de raad vastgesteld. Spaanse Polder is samen met de ’s-Gravelandsepolder onderdeel van één gebiedsontwikkeling. Programma

Spaanse Polder blijft een bedrijventerrein maar het moet wel vernieuwd worden en er moet verdichting plaatsvinden. De zone langs de A20 vormt in 2035 de ‘etalage’ van het gebied met overwegend gebouwen van minimaal vier lagen en een hoogwaardige uitstraling, gericht op 11

het zichtbaar maken van de identiteit en kwaliteiten van dit bedrijventerrein. In deze etalagezone vinden we (representatief gehuisveste) arbeidsintensieve bedrijven, bedrijfsgebonden kantoren en bedrijven met showrooms. Het programma bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 7,4 hectare is. Verschillenanalyse

Doordat het ontwikkelperspectief houvast geeft voor de betrokken partijen vindt er een verschuiving plaats van investeringen. In vooral Spaanse Polder en ’s-Graveland-zuid wordt nu gezien dat erfpachters ontwikkelmogelijkheden zien en met plannen komen. Het plansaldo wordt positief beïnvloed door meevallende kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen en inkomsten uit voortgezet gebruik. Conform de geldende richtlijnen is er winstgenomen. Ontwikkeling plansaldo:

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 2,64 2,44

3,06 2,83

Risico’s en kansen

Als er geen overeenstemming wordt bereikt met de huidige erfpachters, dan is het waarschijnlijk dat de gronduitgifte trager loopt. De uitdaging van tragere gronduitgifte vindt financiële dekking door inkomsten voortkomend uit overbruggingsovereenkomsten.. De grondprijzen zijn bijgesteld in de grondprijzenbrief, tot daadwerkelijke realisatie van die grondprijzen wordt een stijging van de opbrengsten als kans opgenomen.

3.2.7 Graveland Zuid Kenmerken

Graveland Zuid betreft een grondexploitatiebegroting voor de herontwikkeling van het zuidelijk deel van de ‘sGravelandsepolder. In dit gebied worden erfpachtgronden opnieuw uitgegeven na overeenstemming over de herontwikkeling van de percelen. Eind 2023 is een gewijzigd Bestemmingsplan 2023 door de raad vastgesteld. Programma

De ‘s-Gravelandsepolder blijft een bedrijventerrein maar het moet wel vernieuwd worden en er moet verdichting plaatsvinden. Het programma in Graveland Zuid bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 5,7 hectare is. 12

Verschillenanalyse

Kostenstijgingen en winstneming geven een lager plansaldo. Er is –binnen het plangebiedeen extra te herontwikkelen bedrijfsperceel opgenomen, hierdoor loopt de grondexploitatie langer door. Conform de geldende richtlijnen is er winstgenomen. Ontwikkeling plansaldo:

Risico’s en kansen

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 2,64 2,54

2,10 1,98

Er wordt een risico gesignaleerd bij de plankosten. Op basis van ervaringen uit het verleden schieten de plankosten mogelijk tekort. Een subsidiekans is er voor de aanleg van de langzaam verkeerroutes langs de Schie.

3.2.8 Graveland Midden Kenmerken

Graveland Midden betreft een grondexploitatiebegroting voor de herontwikkeling van het middendeel van de ’s-Gravelandsepolder. In dit gebied worden erfpachtgronden opnieuw uitgegeven na overeenstemming over de herontwikkeling van de percelen. Het gemeentelijk terrein aan de Van Heekstraat is in 2023 uitgegeven. Het gebied tussen de Algerastraat – De Schie – Rijksweg – ’sGravelandseweg betreft het plangebied voor de Mechatronica Innovatie Campus Schiedam. Voor de ontwikkeling van deze campus is sprake van een marktinitiatief. Programma

De ’s-Gravelandsepolder blijft een bedrijventerrein maar het moet wel vernieuwd worden en er moet verdichting plaatsvinden. De ’s-Gravelandseweg is daarbij zichtlocatie. Het programma bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 6 hectare is. Verschillenanalyse

De belangrijkste verschillen betreffen de meevallende kostenstijgingen en opbrengststijgingen. Conform de geldende richtlijnen is er winstgenomen. Ontwikkeling plansaldo:

Risico’s en kansen

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 1,47 1,30

2,04 1,81

De herontwikkeling van het bedrijventerrein kent risico’s op investeringen en op de afzetsnelheid. Als er geen overeenstemming wordt bereikt met de huidige erfpachters, dan is het waarschijnlijk dat de gronduitgifte trager loopt. De uitdaging van tragere gronduitgifte 13

vindt –net als bij de Spaanse Polder - financiële dekking door inkomsten voortkomend uit overbruggingsovereenkomsten..

3.2.9 Graveland Noord Kenmerken

Graveland Noord betreft een grondexploitatiebegroting voor de noordelijke uitbreiding van de ‘s-Gravelandsepolder. In dit gebied worden bedrijfskavels ontwikkeld in samenhang met de herontwikkelingsgebieden. Programma

Het programma bestaat uit uitgeefbare kavels waarvan de oppervlakte circa 2,7 hectare is. De ’sGravelandseweg is opgenomen als zichtlocatie. Verschillenanalyse

Meevallende kostenstijging, grondverhuur en opbrengstenstijging zorgen voor een verbeterd plansaldo. Ontwikkeling plansaldo:

Risico’s en kansen

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 0,02 0,02

0,17 0,16

De bodem wordt voorzien van voorbelasting vanwege de van oorsprong slappe bodem in het gebied. In de uitvoering kunnen er op dit punt zowel meevallers als tegenvallers zijn. Voortkomend uit de toekomstige ontwikkeling van Station Kethel is het mogelijk dat een deel van het gebied ingezet wordt voor een toekomstig tramtracé (keerlus). Er wordt een risico gesignaleerd bij de plankosten. Op basis van ervaringen uit het verleden schieten de plankosten mogelijk tekort.

3.2.10

Wilhelminahaven Zuid

Kenmerken

Midden in de Wilhelminahaven heeft de gemeente verschillende percelen in volledig eigendom. Een aantal van deze percelen zijn momenteel verhuurd. Het is de bedoeling deze percelen te ontwikkelen, in de markt te zetten en in erfpacht uit te geven. Daarbij wordt ingezet op het verder door ontwikkelen van het maritieme cluster rondom het bedrijventerrein Vijfsluizen en de Wilhelminahaven. Programma

Het programma binnen de grondexploitatie bestaat uit 3,9 hectare bedrijventerrein voor hoogwaardiger maritiem gebruik. Verschillenanalyse

14

Ten opzichte van het vorige MPG zijn de prijzen herzien. Er kunnen wat extra verhuur opbrengsten gerealiseerd worden wat per saldo een positief effect geeft op deze grondexploitatie. Ontwikkeling plansaldo:

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 1,91 1,76

1,89 1,75

Risico’s en kansen

De risico’s bij deze grondexploitatie zitten in onzekerheden in de uitvoeringskosten en in marktrisico’s.

15

3.3

Wonen

3.3.1 Beleid

De woonvisie Schiedam ‘Groei als Kans voor de stad’ is in september 2020 vastgesteld. Het geeft richting aan het nieuw beleid en de koers voor de komende jaren in Schiedam. De woonvisie speelt in op de actuele thema’s die nu spelen op de woningmarkt. Met de toenemende vraag naar woningen zien we de vraag sterk toenemen naar verschillende woningtypen. Die toegenomen vraag, binnen Schiedam en in de regio, zorgt voor een frisse aanpak en daarmee vormt de woonvisie en het uitvoeringsprogramman de basis. Afgelopen jaar is er ook gewerkt om de afspraken vast te leggen in geactualiseerde regio afspraken t.b.v. de woningbouw productie. Deze zijn nu vastgelegd, maar door de economische tegenwind (hogere rente en stijgende bouwprijzen) zal er kritisch gekeken moeten worden naar elke punten uit de woonvisie om wonen betaalbaar te houden voor de verschillende doelgroepen. In de huidige begroting Ruimtelijke inrichting in samenhang staan twee pijlers benoemd: - Hogere kwaliteit van de ruimtelijke inrichting - Hogere kwaliteit woningvoorraad Deze twee pijlers zijn vertaald in verschillende doelstellingen: 1. 2. 3. 4. 5.

Hoger gemiddeld rapportcijfer buitenruimte Woningbouwproductie Schiedam Gemiddelde WOZ-waarde t.o.v. regionaal gemiddelde stijgt Vergroten van de binding van Schiedammers aan de stad Minder verhuizingen van buiten Schiedam naar het laagste woningmarktsegment

3.3.2 Marktontwikkelingen De druk op de woningmarkt blijft ondanks onzekerheid en gestegen rente. Er blijft onverminderd vraag naar woningen in alle segmenten, in 2023 zijn de WOZ waarden weer gestegen. In de Woonvisie hebben we de verschillende richtingen beschreven. De woningbouwproductie in Schiedam bestaat uit woningen die worden gerealiseerd in gebiedsontwikkeling, stedelijke vernieuwing en in projecten verspreid in de stad. In de stedelijke vernieuwing verwachten we tot een verdichting te komen bij vervanging en vernieuwing van woningen. Dit is o.a. vastgesteld in het Ruimtelijke Raamwerk Nieuwland en hier word hard aan gewerkt.

3.3.3 Woningbouw binnen gemeentelijke grondexploitaties Voor verschillende grondexploitaties bestaat het programma geheel of deels uit een woonprogramma. Onderstaande tabel geeft het woonprogramma in de grondexploitaties weer.

Grondexploitaties Schieveste Woningbouw Stationsomgeving Parkweg Midden Staatsliedenbuurt Lang Achterweg D3H noord

woonprogramma grondexploitatie 3026 412 238 614 7 215

De herstructurering Parkweg midden is op een gebouw na opgeleverd en het project De Bovenmeester is afgerond. In 2024 lopen verschillende projecten door en zijn de wijzigingen 16

van het bestemmingsplan in procedure. Ook is de bouw gestart en de verkoop van de volgende fase op het Dirkzwagerterrein. Daarnaast zijn er verschillende marktuitvragen geweest vanuit het project Kansen in de Stad. Hiervoor opent de gemeente geen grondexploitaties. De verantwoordelijkheid ligt hier bij de geselecteerde partijen..

3.3.4 Grondexploitaties De onderstaande grondexploitaties zijn geopend om invulling te geven aan bovenstaand woonbeleid.

3.3.5 Stationsomgeving Kenmerken

De grondexploitatie Stationsomgeving bestaat uit drie deelgebieden namelijk: Stationsplein, Peperklip en Horvathweg. Deze grondexploitatie komt voort uit de Visie Stationsomgeving De Stationsomgeving maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling SchieDistrict. Het deelgebied Stationsplein bevat de ontwikkellocatie Kop van de Singel. Daarnaast bevat dit deelgebied ook de AMEContwikkeling (Terras aan de Schie) en de openbare ruimte rondom de ontwikkelingen waaronder ook het stationsplein zelf en de Overschiesseweg tot en met het Metroviaduct. Het deelgebied Peperklip grenst aan de Lorentzlaan, P.K.O. laan, inclusief de Celsiusstraat, tot de Horvathweg en de Fahrenheitstraat. Het deelgebied Peperklip bestaat in de huidige situatie uit een school en sportzaal. Deze moeten vervangen worden. Deze ontwikkellocatie ligt op de Boerhaave-corridor die de nieuwe woonlocatie Schieveste en de bedrijventerreinen boven de A20 verbindt met Schiedam Oost en bijvoorbeeld de grondexploitatie Deventerdriehoek (D3H). Onderzocht wordt hoe nieuwbouw in dit deelgebied gepaard kan gaan met verdichting en toevoeging van wonen en maatschappelijke functies, zodat een nieuw maatschappelijk centrum voor de wijk Oost wordt gerealiseerd. Het deelgebied Horvathweg betreft de herinrichting van de gehele Horvathweg tot stadsstraat.

Met deze herinrichting ontstaat er ruimte om programma langs delen van de Horvathweg te maken. Herinrichting is gewenst om een veilige kruising met de Boerhaavecorridor te realiseren waardoor de maatschappelijke voorzieningen op de Peperkliplocatie vanuit met name Schieveste goed bereikbaar worden. Het programma van de Peperklip krijgt een adres aan de Horvathweg waarvoor het huidige tankstation verplaats moet worden naar het noordoosten van de Horvathweg. In samenhang met de herinrichting van de Horvathweg is de ombouw van de huidige busopstelplaats tot een volwaardig busstation voorzien; een belangrijk onderdeel van de algehele opwaardering van het station Schiedam Centrum die gemeente, NS, Prorail, RET en MRDH voorbereiden in het kader van het MoVe-programma ‘Oude Lijn en knooppunten’. 17

Programma

In het deelgebied Stationsplein vind een transformatie plaats van het Amec gebouw waar nu 130 woningen gerealiseerd gaan worden. De verwachting is dat de woningen in dit jaar (2024) gerealiseerd zijn. Dit is een particuliere ontwikkeling die wel een bijdrage doet aan de realisering van het openbaar gebied. De ontwikkeling van het Smaak gebouw bevat 87 woningen en zal daarnaast nog ruimte bieden voor een kantoor en een horeca voorziening. Voor de Peperklip is er een voorlopig programma. In het ontwikkeltraject met een marktpartij kan dit nog wijzigen. Vooralsnog bestaat het uit 200 tot 250 woningen. Daarnaast is er ca. 4.800 m2 BVO Bijzondere bebouwing waaronder een nieuwe school, sportzaal en maatschappelijk centrum. Het deelgebied Horvathweg heeft ook een voorlopig programma dat aan de oostkant van de onderdoorgang uitgaat van een nieuwe supermarkt, de verplaatsing van het benzinestation, woningen boven de supermarkt en studentenwoningen met enkele werkunits aan de westkant van de onderdoorgang. Flankerend aan deze ontwikkelopgave wordt er een vernieuwd busstation gerealiseerd die de samenhang met het station en de stad verbetert.

Verschillenanalyse

Kostenstijgingen en afgenomen opbrengststijgingen hebben een negatieve invloed op het plansaldo. Ook nemen de totaal opbrengsten en kosten in ongeveer gelijke verhouding af door o.a. overeenkomsten met ontwikkelende partijen, maar hebben een beperkt netto-effect. Ontwikkeling plansaldo:

Risico’s en kansen

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 -0,80

-1,40

-0,73

-1,24

In de deelgebieden Stationsplein en Peperklip is alleen nog sprake van wat kosten risico’s omdat er contractuele afspraken zijn over de opbrengsten. Het deelgebied Horvathweg heeft een redelijk risicoprofiel aangezien hier geen afspraken vast liggen over de opbrengsten en omdat de plannen nog verder ontwikkeld moeten worden. 18

3.3.6 Woonontwikkeling Schieveste Kenmerken

Het projectgebied Schieveste ligt tussen de Schie, de spoorlijn Hoek van Holland – Rotterdam CS, de Rijksweg A20 en de gemeentegrens, ter hoogte van Schiedam Centrum. In 2018 is de raad gevraagd om de haalbaarheid van een marktinitiatief met de nadruk op een woonprogramma te onderzoeken. Er is een reserveringsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer (de Ontwikkel Combinatie Schieveste, hierna OCS). De OCS heeft haar initiatief uitgewerkt in een Masterplan. Op basis van het getoetste masterplan van de OCS is de gemeente begonnen aan een nieuw bestemmingsplan. In september 2021 is de gronduitgifte van het 1e bouwvlak bekrachtigd tussen de gemeente Schiedam en de OCS. Dit bouwvlak bevindt zich tussen DCMR en Lentiz Life College. Het gaat hier om circa 1.200 woningen, 246 parkeerplaatsen en 1.995 fietsparkeerplaatsen. Ook is toen de aannemingsovereenkomst voor het bouw- en woonrijp maken met de Civiele Aannemerscombinatie Schieveste (CAS) getekend. Sinds december 2021 is het nieuwe bestemmingsplan Schieveste inclusief welstandsparagraaf in werking getreden en is inmiddels onherroepelijk. In de zomer van 2020 heeft de gemeente een subsidie aanvraag ingediend bij het ministerie van Binnenlandse zaken in kader van de woningbouwimpuls. Dit heeft geleid tot een verstrekking van € 18,05 mln. om de benodigde bovenplanse maatregelen te treffen om deze ontwikkeling te realiseren.

Hier staat een vereiste cofinanciering van hetzelfde bedrag vanuit de gemeente tegenover. Programma

Gezien het stedelijke karakter van deze locatie is er een stevig stedelijk programma voor de gehele locatie uitgewerkt van circa 300.000 m2 BVO. Het programma bestaat woningen, kantoor nieuw, voorzieningen, kantoor bestaand, (fiets)parkeren. Qua woningenbouwprogramma wordt circa 30 procent sociale-huur, circa 40 procent middeldure huur en koop en circa 30 procent vrije sector gerealiseerd. Het programma van het 1e bouwvlak (bevindt zich tussen DCMR en Lentiz Life College) gaat over circa 1.200 woningen, 246 parkeerplaatsen en 1.995 fietsparkeer-plaatsen.

19

Verschillenanalyse

Kostenstijgingen en afgenomen opbrengststijgingen hebben een negatieve invloed op het plansaldo gehad. Ontwikkeling plansaldo:

Risico’s en kansen

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024

-13,15

-14,44

-11,01

-12,32

Naast verschillende risico’s waarvan de grootste gaan over subsidie termijnen en marktrisico’s zijn er ook kansen op subsidies en lagere kosten.

3.3.7 Parkweg Midden Kenmerken

Parkweg Midden is een buurt centraal in Schiedam. De bevolking kenmerkte zich door een grote diversiteit aan nationaliteiten en een laag inkomen. Uiteenlopende negatieve ontwikkelingen en bestaande problemen, gemeentelijke ambities en veranderende wensen van bewoners hebben ertoe geleid dat de gemeente in samenwerking met de woningcorporatie de buurt wilde revitaliseren. Programma

Het revitaliseringsprogramma omvat 238 woningen:

Een aantal kostenposten bleken mee te vallen. Het plansaldo op netto contante waarde blijft nagenoeg gelijk.

Totaal

Koopwoningen Eengezinswoningen

Verschillenanalyse

Ontwikkeling plansaldo:

Programma woningbouw Woningtype

48 Won duur

20%

48 Won

Huurwoningen

190 Won

Eengezinswoning

Liberalisatiegrens

71 Won

Appartementen

Liberalisatiegrens

74 Won

Appartementen

Geliberaliseerd

45 Won

Totaal woningen

80%

238 Won

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

Risico’s en kansen

Voor de risico’s en kansen geldt dat de kans van optreden klein is. 20

%

MPG 2024

-12,28

-12,05

-11,80

-11,81

3.3.8 Staatsliedenbuurt Kenmerken

In 2021 heeft de gemeente een Volkshuisvestingsfonds toegekend gekregen voor de herstructurering van de Staatsliedenbuurt. Het programma betreft een aanpak van de Staatsliedenbuurt met renovatie en verduurzaming van 89 particuliere woningen, en sloop van 228 (later bijgesteld naar 252 ) woningen ten behoeve van de nieuwbouw van totaal 659 (huidig inzicht 614) woningen. Met Woonplus lopen vanaf begin 2022 gesprekken over de wijze waarop de te slopen woningen in de grondexploitatie worden ingebracht.

Programma

Programma woningbouw Woningtype Meergezins

Koopwoningen

328 Won

Middelduur Duur

255 Won 73 Won

Huurwoningen

286 Won

Liberalisatiegrens Middelduur

202 Won 84 Won

Totaal woningen

614 Won

Verschillenanalyse

Het effect wordt met name veroorzaakt doordat de grondopbrengsten onder druk staan. Ontwikkeling plansaldo:

Vastst. 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €) * Negatieve bedragen bedragen zijn nadelig

-2,68 -2,29

MPG 2024 -2,82 -2,45

Risico’s en kansen

Het grootste risico voor deze grondexploitatie zijn de marktrisico’s, ook omdat er nog geen afspraken met ontwikkelaars zijn. Daarnaast kunnen de samenwerking met Woonplus, de subsidie, en de nadere uitwerking van de parkeergarage effect hebben op het saldo.

21

3.3.9 Toernooiveld Kenmerken

De gemeente heeft in 2018 met een ontwikkelaar overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van circa 149 appartementen en 1.500 vierkante meter commerciële ruimte nabij de voormalige slachthuisterrein (locatie de Wachters). De gemeente moet verschillende activiteiten uitvoeren. Op 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad daartoe besloten en is de grondexploitatie Toernooiveld geopend. Aanleiding

De Gemeente heeft op 27 juni 2016 een grondreserveringsovereenkomst gesloten met World is Our Home BV (WOH) voor het plangebied ter plaatse van het Toernooiveld. Het bouwplan heeft een iconische uitstraling, een toegevoegde waarde voor de Schiedamse woningmarkt, is duurzaam gebouwd en is ontworpen op basis van een open en interactief proces. Met deze ontwikkeling wordt het maritieme cluster bovendien verder versterkt doordat dit programma aansluit bij de behoefte van de bedrijven. De positie van WOH is door Heembouw Ontwikkeling Wonen BV (Heembouw) overgenomen. De gemeente en de Heembouw hebben tevens conform de grondreserverings-overeenkomst overleg gevoerd over de voorwaarden waaronder de gemeente bereid is over te gaan tot verkoop en levering van de bouwgrond. Dit heeft geresulteerd in de gronduitgifte-overeenkomst en inmiddels tot gronduitgifte. Voor het ontwikkelplan is een bestemmingsplanprocedure doorlopen en is de omgevingsvergunning op 30 maart 2020 verleend. Programma

Het programma voor de ontwikkeling van het bouwplan World is Our Home bestaat uit: -

Appartementen: 149 stuks Commerciële voorzieningen: 1.500 m2 Parkeerplaatsen: 156 stuks

Het volledige programma is vastgelegd in de Gronduitgifteovereenkomst Toernooiveld’ d.d. 15 november 2018 met Heembouw BV, 18int00432. Verschillenanalyse

Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk en op 30 maart 2020 is de omgevingsvergunning voor het bouwplan verleend. Hierna heeft Huisman binnen de bezwaartermijn, een beroep ingediend bij de rechtbank Rotterdam, de zitting heeft 29 november 2023 plaats gevonden en 26 januari heeft de rechtbank uitspraak gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak kan binnen 6 weken een hoger beroep ingesteld worden bij de Raad van State. Hierdoor zou er vanaf half maart duidelijkheid kunnen ontstaan over de mogelijke start van de bouw of dat we de procedure van het hoger beroep af moeten wachten. De gronduitgifte heeft eind 2020 (10-12-2020) plaatsgevonden. Door deze latere uitgifte zijn een aantal werkzaamheden vertraagd wat leidt tot een andere fasering van het project.

22

Ontwikkeling plansaldo:

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 -0,9 -0,86

-0,89 -0,83

Risico’s en kansen

Het saldo van risico’s bedraagt € 49.850,-. Dit wordt gedekt door de Risicoreserve van de gemeente. .

3.3.10

Lange Achterweg Kenmerken

In de binnenstad van Schiedam, achter het Stedelijk Museum, bevindt zich de Lange Achterweg. De Lange Achterweg bevat open plekken waar voorheen woningen stonden. Een specialistisch bureau in het opzetten en begeleiden van zelfbouwprojecten gaat samen met de gemeente de Lange Achterweg voorzien van 7 woningen om de open plekken te vullen en daarmee de Lange Achterweg stedenbouwkundig af te bouwen. Het bureau is met de gemeente overeengekomen om –marktconformbouwrijpe grond af te nemen. Verschillenanalyse

Aan de investeringszijde zijn enkele meevallers in de uitvoering. Aan opbrengstzijde is de overeengekomen inflatie opgenomen. In 2023 was dat inflatiecijfer 3 % (gerekend vanaf augustus tot augustus). Per saldo is het plansaldo verbeterd met circa € 25.ooo,Ontwikkeling plansaldo:

Risico’s en kansen

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 0,17 0,16

0,19 0,18

Er is een gering risico dat er ontdekkingen zijn in de bodem. Hiermee is rekening gehouden in de risicoanalyse.

23

3.3.11

Van Deventer driehoek noord (D3H)

Kenmerken

De grondexploitatie is de financiële onderlegger van het Ruimtelijk Raamwerk NieuwMathenesse fase 1, de Van Deventerdriehoek Noord. Dit behelst de driehoek Couwenhovenstraat, Van Cleefstraat en Nieuw-Mathenessestraat. Aanleiding

In het kader van de herontwikkeling van Nieuw-Mathenesse is gekeken wat de beste instrumenten zijn om de opgaves binnen Nieuw-Mathenesse aan te pakken. Hiervoor is een Ruimtelijk Raamwerk opgesteld en vastgesteld op 28 september 2021, 21VR057. De Van Deventerdriehoek (Glasbuurt Oost) is gelegen in het noorden van Nieuw-Mathenesse waar nog bedrijven zijn gevestigd. Het huidige gebied is verouderd en de huidige kwaliteit van de werk- en leefomgeving is onvoldoende toekomstbestendig. Om die reden is gekozen voor herstructurering van de Van Deventerdriehoek waar de zittende bedrijven plaats maken voor woningbouw en kleinschalige werkgelegenheid. Dit is evenzo het geval bij de naastgelegen gebieden van het voormalige VROM-terrein en de Glasfabriek (Glasbuurt West) die gekocht is door marktpartijen en waar eveneens woningen en commerciële ruimten worden gerealiseerd. In Glasbuurt West en Oost zijn circa 1.200 nieuwe woningen en voorzieningen gepland. De ontwikkeling van de gebieden zijn opgenomen in het hiervoor genoemde Ruimtelijk Raamwerk Nieuw-Mathenesse fase 1. Ten aanzien van de nog aanwezige bedrijven wordt naast verwerving bekeken of er mogelijkheden zijn om deze elders in het zuidelijk deel van Nieuw-Mathenesse (Gusto en Nieuwe Maas) een plek te bieden.

Met de aanpak van de Van Deventerdriehoek, naast de herontwikkeling van de voormalige Glasfabriek en het voormalige Vrom-terrein, een gemengd stedelijk gebied in Nieuw-Mathenesse te maken waar wonen en werken mogelijk is. Programma

Het programma voor de ontwikkeling van de Van Deventerdriehoek Noord bestaat uit:   

215 woningen, waarvan 130 koop (65 in het sociale segment) en 85 huur; Commerciële voorzieningen: 6.495 m2; Parkeerplaatsen: 252 stuks

Verschillenanalyse

Als gevolg van een veranderende markt zijn de gemeentelijke parameters aangepast, ook zijn de prijzen voor werken gestegen. Ontwikkeling plansaldo:

MPG 2023 Eindwaarde (* mln. €) NCW (* mln. €)

MPG 2024 1,30 1,15

0,83 0,74

Risico’s en kansen

De grootste risico’s zijn momenteel de prijsstijgingen van zowel materiaal als van arbeid. Ook is als risico opgenomen dat voormalige erfpachters niet hun contractuele afspraken nakomen om de percelen gesloopt en gesaneerd terug te leveren aan de gemeente. Tot slot is er ook een risico opgenomen voor lagere (grond)opbrengst van de woningen. 24

4

Grondexploitaties in wording

4.1

Inleiding

Het komende jaar zullen er naar alle waarschijnlijkheid één of meer nieuwe grondexploitaties worden geopend. Hieronder wordt specifiek de Joppelaan genoemd.

4.2

Joppelaan

Aan het eind van de Joppelaan achter de woningen aan de Kerkweg bezit de gemeente een voormalige opslaglocatie. Deze locatie is in onderzoek voor het realiseren van een woonprogramma dat past bij de omgeving. Het beoogd programma betreft een vrije kavel, een tweetal kavels voor de realisatie van geschakelde woningen en een achterliggende strook dat geschikt is voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Gelet op het diverse karakter van het beoogd programma, is een actieve rol van de gemeente gewenst middels een bouwgrondexploitatie.

4.3

Schiedam-Oost

In het kader van het nationaal programma leefbaarheid en veiligheid Nieuwland en Oost wordt er gewerkt aan een ruimtelijk raamwerk voor Oost. Er wordt hierbij voorzien dat er in de toekomst gemeentelijke grondexploitaties geopend moeten worden om gebiedsontwikkelingen te verwezenlijken in Schiedam-Oost. Schiedam-Oost kent namelijk een grote woningdichtheid (80 tot 100 woningen per hectare). Een gebiedsontwikkeling in Schiedam-Oost zal, vanuit die bestaande situatie, al snel zorgen voor verwervingskosten die niet terugverdiend kunnen worden. Ook het risicoprofiel van een gebiedsontwikkeling in Schiedam-Oost voorkomt dat marktpartijen een gebiedsontwikkeling initiëren. Financiële dekking -voor de mogelijk negatieve grondexploitaties in Schiedam-Oost- wordt gezocht in subsidiëring vanuit het voornoemde nationaal programma.

5

Vennootschapsbelasting overheidsbedrijven

Sinds 1 januari 2016 kunnen bedrijfsmatige onderdelen van overheidslichamen, zoals gemeenten en provincies, ook aangeslagen worden voor de vennootschapsbelasting. De gemeente heeft een stadsvisie opgesteld. Het ‘going concern’ grondbedrijf dient als hulpmiddel om tot realisatie en uitvoering van de stadsvisie te komen. De actieve grondexploitaties van de gemeente zijn geclusterd in het grondbedrijf van de gemeente en worden fiscaal als één activiteit c.q. één onderneming beschouwd. Het grondbedrijf met de verschillende grondexploitaties dienen als één geheel te worden gezien. Bepalend voor de toetsing aan ondernemerschap is hier of sprake is van een winstoogmerk. Voor de toets op het winstoogmerk van het grondbedrijf is een ‘QuickScan’ als tool ontwikkeld. Hieronder ziet u de uitkomsten van de ‘QuickScan’. Verloop saldo Quick scan 2020 2021 2022 2023 2024 totaal saldo (negatief) 27.914.141 23.883.600 18.803.457 10.721.939 17.113.088

25

De QuickScan geeft een duidelijk negatief resultaat en is een sterke indicatie dat de activiteiten van het grondbedrijf (nog) geen heffing van de vennootschapsbelasting verkrijgen.

6

Afgesloten Grondexploitaties

Er zijn in 2023 geen grondexploitaties afgesloten.

26