Bijlage 1 Kadernota grond 2025

3.4.2 Kostenverhaal: privaat- of publiekrechtelijk Kostenverhaal is van toepassing als de gemeente kosten maakt die geheel of deels aan ontwikkelingen van een particuliere initiatiefnemer zijn toe te schrijven. Het gaat daarbij om kosten zoals bedoeld in de kostensoortenlijst (Bijlage IV bij artikel 8.15) van het Omgevingsbesluit. Kostenverhaal is mogelijk door twee sporen te bewandelen. Het eerste spoor is privaatrechtelijk van aard, waarbij de gemeente samen met de particulier een overeenkomst over kostenverhaal sluit, de zogenaamde anterieure overeenkomst. Het tweede spoor is publiekrechtelijk In Schiedam is nog veel grond in erfpacht uitgegeven. Bij een particulier initiatief op erfpachtgrond zijn er twee mogelijkheden. Als de functie verandert waardoor de erfpacht moet worden herzien, dan zal de gemeente op deze wijze kosten kunnen verhalen. Indien het gaat om een ontwikkeling die geen herziening van de erfpacht behoeft, dan zal de gemeente pas later bij een herziening van de erfpacht voordeel hebben van de ontwikkeling. Maar de gemeente zal dan zelf de kosten moeten dragen. Te verwachten valt dat deze kosten beperkt zullen zijn.

3.4.3 Publiekrechtelijk: kostenplan De gemeente is verplicht kosten die zij maakt voor het realiseren van een nieuwe functie te verhalen op degene die de bouwactiviteiten laat uitvoeren (art. 13.11.1 Ow). De gemeente mag hiervan afzien als zij het kostenverhaal op een andere wijze heeft verzekerd. Hierdoor is het voor de gemeente mogelijk om kostenverhaal af te dwingen binnen de limitatieve bepalingen van de kostensoortenlijst (Bijlage IV van het omgevingsbesluit en artikel 13 van de Omgevingsregeling). De gemeente regelt haar kostenverhaal door in het omgevingsplan een kostenverhaalsgebied te bepalen en voor dit gebied een kostenplan vast te stellen. In dat geval betaalt de ontwikkelende partij een exploitatiebijdrage die in een voorschrift bij de (bouw)omgevingsvergunning bindend wordt opgelegd. Indien het nieuwe instrument planbatenheffing beschikbaar komt dan zal de gemeente hiervan gebruik gaan maken.

22

Kadernota Grond 2025

3.4.4 Privaatrechtelijk: anterieure overeenkomst De anterieure overeenkomst regelt in hoofdzaak het kostenverhaal en de verdeling van taken tussen de gemeente en de private initiatiefnemer en komt op basis van vrijwilligheid tot stand. Gezien het vrijwillige karakter van de overeenkomst kunnen de afspraken verder gaan dan de limitatieve lijst van het Omgevingsbesluit. Veelal zal het kostenverhaal gaan over plankosten, onderzoekskosten en planschade. Zowel de private partij als de gemeente kunnen de werkzaamheden in de openbare ruimte uitvoeren. Als de gemeente deze werkzaamheden uitvoert, zullen deze kosten worden verhaald. Er zijn vier basis-varianten denkbaar die richtinggevend zijn voor de verdere inhoud van de anterieure overeenkomst.  De gemeente initieert het ruimtelijk plan en legt de openbare voorzieningen aan.  De ontwikkelaar initieert het ruimtelijk plan en legt de openbare voorzieningen aan.  De gemeente initieert het ruimtelijk plan en de ontwikkelaar legt de openbare voorzieningen aan.  De ontwikkelaar initieert het ruimtelijke plan en de gemeente legt de openbare voorzieningen aan. Op basis van andere taken zijn nog meer varianten denkbaar, maar bovenstaande varianten zijn het meest voorkomend. - De gemeente zal een kostenplan vaststellen indien zij een gebruikswijziging (zoals beschreven in afd. 13.6.

van de Ow) wenst mogelijk te maken, maar niet met alle private eigenaren een anterieure overeenkomst heeft afgesloten. - In het geval dat het kostenplan een tekort kent, zal aan de gemeenteraad het besluit worden voorgelegd om dit tekort af te dekken doormiddel van een voorziening. Dekking van het tekort is van rechtswege noodzakelijk om het ruimtelijke besluit te kunnen vaststellen.

- De gemeente geeft de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst) van kostenverhaal boven het publiekrechtelijke spoor (kostenplan). - Als de gemeente meer kosten maakt dan dat er aan kosten verhaald kan worden op de ontwikkelende partij, dan zal aan de gemeenteraad een besluit worden voorgelegd over het ter beschikking stellen van budgetten ter dekking van het tekort.

3.5 Reserves en Voorzieningen 3.5.1 Verliesvoorzieningen Bouwgrondexploitaties De voorziening bouwgrondexploitaties dient om de tekorten van verlieslatende grondexploitaties te dekken. Veel grondexploitaties laten een verwacht exploitatieverlies zien. Het BBV schrijft voor dat tegenover voorziene verliezen een voorziening moet worden gevormd. De saldi van grondexploitaties worden berekend op netto contante waarde. De benodigde voorziening wordt dan de optelling van de saldi van alle negatieve grondexploitaties op contante waarde. De voorziening ‘Dekking tekorten grondexploitaties’ en de voorziening Surplus per grondexploitatie (voor het verwachte tekort wat de boekwaarde van de grondexploitatie overstijgt) voorzien samen in de dekking van de tekorten op de grondexploitaties. Er wordt hierbij uitgegaan van de saldo’s op contante waarde. De voorzieningen zijn daarom beide rentedragend. De verliesvoorzieningen bestaan uit een optelling van alle negatieve saldi van de grondexploitaties op contante waarde.

3.5.2 Egalisatiereserve Grondbedrijf Bij de invoering van de wet vennootschapsbelasting overheidsbedrijven (zie ook § 2.3.2) is bij de BERAP 2016 de Egalisatiereserve Grondbedrijf opgezet. De term grondbedrijf wordt hier gebruikt omdat hiermee de bedrijfsmatige activiteiten die de gemeente als producent van bouwrijpe grond 23

Kadernota Grond 2025

(middels grondexploitaties) worden aangeduid. Als grondexploitaties namelijk als afzonderlijke activiteiten beschouwd zouden worden, dan zou de fiscus hier tot 25% vennootschapsbelasting over de winst kunnen gaan heffen. Dit terwijl wij ook te maken hebben met verlieslatende grondexploitaties. Daarom is het van belang om alle grondexploitaties te clusteren tot één activiteit. Door te werken met een egalisatiereserve kunnen behaalde winsten binnen het grondbedrijf worden verrekend met verliezen en wordt tegelijkertijd de financiële verwevenheid van alle grondexploitatie tot één activiteit geborgd. Bijkomend voordeel is dat er een buffer is tussen de voorziening bouwgrondexploitaties en de algemene reserve. Ter verduidelijking van de werking van de egalisatiereserve worden hier drie scenario’s geschetst zodat er een goed beeld ontstaat van de werking van de egalisatiereserve grondbedrijf. 1.

Er wordt winst genomen of er wordt een winstgevende grondexploitatie afgesloten: De winst wordt gestort in de egalisatiereserve grondbedrijf. 2. Er wordt een verlieslatende grondexploitatie geopend of er is een financiële tegenvaller bij een bestaande verlieslatende grondexploitatie zodat de voorziening bouwgrondexploitaties verhoogd moet worden: De voorziening bouwgrondexploitaties wordt eerst verhoogd met middelen uit de egalisatiereserve grondbedrijf. Indien er in de egalisatiereserve grondbedrijf onvoldoende (of geen) dekking aanwezig is zal de algemene reserve aangesproken worden. 3. Binnen een verlieslatende grondexploitatie zijn positieve financiële effecten waardoor de voorziening bouwgrondexploitaties verlaagd kan worden: De verlaging van de voorziening bouwgrondexploitaties komt ten goede aan de algemene reserve. Gerealiseerde winsten uit grondexploitaties worden gestort in de egalisatiereserve grondbedrijf. Verliezen waarvoor de voorziening bouwgrondexploitaties verhoogd moet worden kunnen gedekt worden uit deze reserve. In onderstaand schema is te zien hoe de geldstromen (weergegeven in pijlen) er dan uitzien.

24

Kadernota Grond 2025

3.5.3 Reserve restwerken Bij de afsluiting van een grondexploitatie kan het zijn dat nog niet alle werken zijn afgerond. In dat geval kan het geraamde bedrag voor de nog resterende werken onder gebracht worden in de reserve restwerken. Bij een afsluiting wordt dus het bedrag van de nog begrote posten overgeheveld naar de reserve restwerken. Bij uitvoering van het werk kan het budget verkregen worden middels een onttrekking uit deze reserve via de technische aanpassing op de begroting. Indien bij afsluiting van een project er nog een restwerk overblijft dan kunnen de geraamde kosten opgenomen worden in de reserve restwerken. Bij uitvoering van het werk kan het budget verkregen worden middels een onttrekking uit deze reserve via de technische aanpassing op de begroting.

3.6 Monitoring erfpachtinkomsten Het is noodzakelijk om bewust vooruit te blikken op het niveau van de erfpachtinkomsten. Feitelijk behoort bij elke nieuwe jaarbegroting een zinvolle voorspelling te worden gedaan van de erfpachtinkomsten voor het volgende boekjaar. Voor de beeldvorming daarbij is van belang:  De canonfacturen worden halfjaarlijks verzonden.  Transacties (conversies, heruitgiften) zijn de resultaten van langlopende onderhandelingen en processen en hebben binnen geringe bandbreedte op voorhand een concreet resultaat.  Tussen ondertekening overeenkomst en transport kan een periode van enkele maanden zitten. Overeenkomsten waar nog transport moet plaatsvinden beschrijven exact het resultaat.  Fluctuaties in erfpachtparameters vinden geleidelijk (herzieningsgpercentage) of sporadisch (uitgiftepercentage) plaats. Een parallel met rapportage over grondexploitaties (MPG) gaat hierdoor niet helemaal op. Termijnen zijn korter, de transactieresultaten vrij concreet en belangrijke parameters veranderen geleidelijk. Maar de gedachte aan een periodieke rekenexercitie voor de verwachte erfpachtinkomsten, waarbij met alle voorhanden zijnde informatie de meerjarige verwachtingen geheel worden doorgerekend, is zeker zinvol. Voor de verwerking van de herziene erfpachtbegroting kan gekeken worden naar de P&C cyclus.

In de afgelopen jaren heeft de verwerking plaats gevonden bij de BERAP. Elk jaar vindt er een herziening van de erfpachtbegroting plaats. De monitoring bestaat uit het meerjarig doorrekenen van te verwachten canonfactureringen, ingeplande canonherzieningen en overige onderhanden werk (zoals conversies en her-uitgiften). Vanwege contractuele en wettelijke achtergronden (opzegtermijn en ontruimingstermijn) blijven geëxpireerde erfpachtrechten voor 1,5 jaar na expiratiedatum meetellen in de begroting.

25

Kadernota Grond 2025

4

Grondprijzenbeleid

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op hoe de gemeente grond uitgeeft. Er wordt bepaald welke vorm de gronduitgifte kan hebben bij verschillende functies. Vervolgens worden de methodes beschreven die de gemeente hanteert bij de bepaling van de grondprijzen voor gronden die zij in eigendom of erfpacht uitgeeft. Het grondprijzenbeleid heeft tot doel om:  De gronduitgifte vorm voor bepaalde functies te bepalen.  het bestuur van Schiedam te informeren over de wijze waarop de grondwaarden tot stand komen.  het college van burgemeester en wethouders en het team Vastgoed en Grondzaken in het bijzonder, een kader te bieden waarbinnen grondprijzen worden vastgesteld.  de transparantie en betrouwbaarheid van de lokale overheid te vergroten voor burgers, bedrijven en ontwikkelende partijen.

4.2 Gronduitgiftebeleid 4.2.1 Hoofdregel Het gronduitgiftebeleid wordt gekenmerkt door het feit dat gronduitgifte in eigendom het uitgangspunt is. Ten opzichte van de Kadernota Grond 2020 vind er een nuancering plaats voor met name bedrijven waarvoor er uitzonderingen uitgewerkt waren waarbij een bedrijf toch eigendom zou kunnen krijgen. Nu is het duidelijk dat bedrijven een gronduitgifte in erfpacht krijgen. Erfpacht is het beste middel om grip te houden op de grond en de functie die daarop wordt uitgeoefend. Als voorwaarden aan de gronduitgifte leiden tot een korting op de grondprijs dan is erfpacht het middel om onder voorwaarden een lagere grondprijs in rekening te brengen zodat er geen sprake is van staatssteun. Ook zou het wenselijk kunnen zijn om maatschappelijk gewenste functies een korting op de grondprijs te geven. Het is dan wel ongewenst dat de maatschappelijke organisatie een verschil in grondwaarde later zou kunnen verzilveren. Daarnaast kan de concrete casus aanleiding geven voor een voorkeur voor erfpacht of juist eigendom. Paragraaf 4.2.2 levert daarvoor een aantal handvatten. Gronduitgifte vindt plaats in eigendom behalve voor:  bedrijven;  maatschappelijke functies;  functies waarbij sprake is van een gematigde grondprijs. In dat geval is er sprake van gronduitgifte in erfpacht.

4.2.2 Uitzondering op de hoofdregel Het is denkbaar dat in specifieke situaties uitzonderderingen op de regel wenselijk zijn. Bij dubbel grondgebruik kan gekeken worden welke functie het zwaarste weegt in de keuze voor eigendom of erfpacht. Daarnaast is er een specifieke situatie bij het bedrijventerrein Nieuwe Maas (gelegen tussen de Voorhaven, de Nieuwe Maas, Rotterdam en de Maasdijk) waar de gronden zijn uitgeven in eigendom inclusief het openbaar gebied. Het openbaar gebied is daarbij onder gebracht in een stichting waar de eigenaren contributie aan moeten betalen voor het onderhoud. Het is onwenselijk om daar een paar gemeentelijke erfpachtpercelen in te hebben. Het college zal indien nodig gemotiveerd afwijken van de hoofdregel van de gronduitgifte.

26

Kadernota Grond 2025

4.2.3 Samenhang hoofdregel en conversie naar eigendom Het conversiebeleid volgt als vanouds de hoofdregel. Daar waar sprake is van de mogelijkheid van uitgifte eigendom betekent dat tevens dat als in een vergelijkbare situatie sprake is van een bestaande erfpacht, conversie van erfpacht naar eigendom mogelijk is. Feitelijk betekent dit dat conversie van erfpacht naar eigendom mogelijk is voor woning-erfpachten. Het conversiebeleid volgt de hoofdregel rond eigendom. De bestaande berekening van de conversieprijs, de daarbij te hanteren uitgangspunten en te gebruiken parameters vormen een functionerend systeem voor de afhandeling van de conversies.

4.2.4 Voorwaarden in het geval van verkoop Bij de verkoop van grond zijn – anders dan te doen gebruikelijk bij uitgifte in erfpacht – geen algemene voorwaarden van toepassing. Bij uitgifte in erfpacht blijft er een duurzame relatie bestaan tussen de gemeente en de erfpachter, die een regeling behoeft. Bij verkoop van grond is die duurzame relatie vrijwel afwezig, hetgeen recht doet aan de essentie van eigendom. Toch zijn er kwesties die bij elke uitgifte in eigendom van belang zijn. Tot de standaardbepalingen behoort inmiddels: de kwalitatieve verplichting tot het dulden van de aanwezigheid en het onderhoud van kabels en leidingen voor nutsvoorzieningen6; exoneratie van gemeentelijke aansprakelijkheid ten aanzien van het in milieutechnische en/of juridische zin ongeschikt zijn van de grond voor het beoogde gebruik, anders dan bij verkoop c.q. vestiging is vastgelegd (kettingbeding).

-

Daarnaast zijn er nog twee regelingen afkomstig uit de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 die vergelijkbaar van belang zijn in de situatie van verkoop van grond. Hiervoor zijn kettingbedingen vereist. Dit betreft: Het verplicht mee-ophogen van de eigen kavel als de gemeente het aangrenzend openbaar gebied ophoogt. Het situeren en onderhouden van perceelafscheidingen (hagen, muren, hekken, schuttingen e.d.) binnen de eigen kavel. Dit ter voorkoming dat de gemeente onbedoeld onderhoudsplichtig wordt voor mandelige zaken.

-

Bij elke gronduitgifte in eigendom zullen bepalingen van toepassing worden verklaard door middel van aanvullende bedingen in de koopakte ter regeling van: - het gedogen van o.m. kabels en leidingen; - exoneratie bodemaansprakelijkheid; - het verplicht mee ophogen met openbaar gebied; - de instandhouding van erfafscheidingen. In een aantal gevallen zal sprake zijn van situaties waarbij de gemeente belang heeft bij een regeling voor lange termijn. Veelal zullen die belangen locatie- of projectspecifiek zijn. In die gevallen kunnen op de situatie toegespitste kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden en kettingbedingen worden vastgelegd. Een bijzondere categorie hierbinnen vormen anti-speculatieve bepalingen. Ontwikkelaars zijn steeds meer bereid om doelgroepgerichte projecten op te pakken. Denk daarbij aan huisvesting voor expats, studentenwoningen, particuliere/commerciële zorgfuncties zoals zorgwoningen en (het bovensegment van) sociale huur. Indien dergelijke ontwikkelingen worden gefaciliteerd met verkoop van gronden door de gemeente, waarbij gewoonlijk sprake is van

6 In

voorkomende gevallen zal een leidingeigenaar verlangen dat zijn belang wordt behartigd door middel van het vestigen van een zakelijk recht van opstal,.e.e.a. voor rekening van de koper. Dit naast genoemde standaardbepaling.

27

Kadernota Grond 2025

aangepaste prijsvorming voor de grond, dan zal dit veelal gestoeld zijn op de verwezenlijking van beleidsambities. Daarbij moeten dan twee dingen in de gaten worden gehouden: -

Hoeveel vrijheid heeft de initiatiefnemer om, nadat de grond op zijn naam is gesteld, het bouwplan aan te passen en misschien zelfs een andere doelgroep te bedienen? Wat is het effect op de overeengekomen grondprijs als de initiatiefnemer, nadat de grond op zijn naam is gesteld, het bouwplan aanpast, in omvang of qua doelgroep?

Het is prima dat conform de eerder geformuleerde hoofdregel een daarvoor benodigde gronduitgifte in eigendom geschiedt. Echter, op basis van een beoordeling van het effect en de onwenselijkheid van het mogelijk afwijken door de initiatiefnemer van zijn planpresentatie, behoren de gemeentelijke beleidsbelangen en financiële belangen veilig te worden gesteld door middel van specifieke contractuele voorwaarden. Maar ook initiatieven waar marktconformiteit op eerste gezicht is vertaald naar een overeengekomen grondprijs moeten kritisch worden bezien. Een goed voorbeeld daarvan zijn initiatieven voor verhuur van woningen in de vrije sector. Uitponding kan soms binnen enkele jaren al lucratief zijn, waarbij de aanvankelijke marktconformiteit verloren gaat. Anti-speculatieve bepalingen moeten worden overwogen, waarbij sprake kan zijn van een werkingsduur tot wel 20 jaar. Specifieke voorwaarden, zoals kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden, kettingbedingen, waaronder tevens anti-speculatieve bepalingen, behoren tot het standaard instrumentarium van een gemeentelijke contractvorming. Waarborgen dienen te worden getroffen voor - mogelijk afwijken van gepresenteerd plan, zowel qua omvang als beleid - en de financiële weerslag daarvan.

Indien de gemeentelijke behoefte bestaat om dergelijke belangen voor lange tijd veilig te stellen, dan is het zeer de vraag of uitgifte in eigendom nog wel de juiste vorm van gronduitgifte is. In dat geval heeft erfpacht de voorkeur.

4.3 Grondprijsbeleid 4.3.1 Algemene uitgangspunten De gemeente hanteert de volgende algemene uitgangspunten bij gronduitgifte:  Gronduitgifte vindt plaats in fiscaal bouwrijpe staat.  Gronduitgifte is altijd marktconform.  De grondwaarden die het grondbedrijf communiceert zijn exclusief btw. In afwijking op deze regel worden de grondwaarden bij directe uitgifte aan particulieren altijd inclusief btw gecommuniceerd.  De grondwaarden die het grondbedrijf communiceert zijn altijd inclusief eventuele bijdragen die de gemeente dient af te dragen aan de Metropoolregio Rotterdam Den-Haag of andere publieke lichamen als gevolg van de gronduitgifte.  De grondwaarden worden bepaald met de methode die voor desbetreffende functie in deze nota is vastgesteld.  De normen waarop de gemeente zich baseert bij toepassing van de methodiek van ‘residuele waardebepaling op basis van normatieve uitgangspunten’ worden jaarlijks door het college vastgesteld in de Grondprijzenbrief.  Voor zover van toepassing zullen de grondwaarden voor de functies met een vaste kavelprijs jaarlijks door het college worden vastgesteld in de Grondprijzenbrief.

28

Kadernota Grond 2025

4.3.2 Uitgifte in bouwrijpe staat Het grondprijzenbeleid gaat in de basis uit van uitgifte van grond in technisch bouwrijpe staat, waarbij de gemeente zorgdraagt voor het bouw- en woonrijp maken. De realiteit in Schiedam is echter dat ontwikkelingen zich vaak in bestaand stedelijk gebied voordoen en dat de werkzaamheden voor bouwen/of woonrijp maken in sommige gevallen door de ontwikkelende partijen worden uitgevoerd. Daarbij komt het regelmatig voor dat de in de ontwikkeling betrokken gronden (deels) in erfpacht zijn uitgegeven. De rol van de gemeente is dan enkel faciliterend en voorwaardenscheppend. Dit betekent dat de kosten voor de herontwikkeling van een kavel met daarop bestaand vastgoed grotendeels door particulieren zullen worden gedaan. Als de ontwikkelende partij kosten maakt die normaliter tot de kosten van de grondexploitatie worden gerekend, komen deze in principe voor verrekening in aanmerking. De gemeente zal dergelijke kosten niet verrekenen met de grondwaarde, maar maakt de kosten apart inzichtelijk in het grondcontract en verrekent dit separaat. N.B.: Er zal vaak fiscaal bouwrijp geleverd worden uit oogpunt van het nieuw vervaardigde product (bouwgrond) en de gewenste fiscaliteit van de afnemer.

4.3.3 Marktconforme gronduitgifte Het grondprijzenbeleid geeft richting aan de wijze waarop de gemeente de grondprijzen bepaalt en aan de onderhandelingen die de gemeente met marktpartijen voert over de grondwaarde. In 2016 heeft de Europese Commissie een mededeling staatssteun gedaan. Hieruit blijkt dat er tot een marktconforme prijs zonder staatsteun gekomen kan worden door een aanbestedings- of biedprocedure of door een taxatie. Een taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige, voor de aanvang van de verkooponderhandelingen, om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. In Schiedam werken we met gecertificeerde taxateurs met minstens 3 jaar praktijkervaring en kennis van de Schiedamse vastgoedmarkt. Ook de tegentaxateur moet hieraan voldoen.

4.3.4 Parameters: jaarlijkse vaststelling Grondprijzenbrief door college De parameters rente, kosten- en opbrengstenstijging hebben een grote invloed bij het bepalen van de netto contante waarde van een grondexploitatieproject. Gedurende het jaar wordt daarom zicht gehouden op de ontwikkelingen in de vastgoedmarkten, de bouwkosten, de inflatie en de rente. Daarin worden gegevens van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek), het kadaster, diverse banken en makelaarsverenigingen betrokken. Door dit te doen kunnen de grondprijzen in de grondexploitatie worden getoetst op de actualiteit en kunnen de parameters voor de grondexploitatieberekeningen indien nodig worden bijgesteld. Op de wijze waarop grondprijzen worden bepaald, wordt nader ingegaan in de Uitvoeringsnota Grond 2025 § 5.2. Het college stelt jaarlijks de Grondprijzenbrief vast waarin de nieuwe parameters worden vastgesteld die in het daaropvolgende MPG gehanteerd zullen worden.

29

Kadernota Grond 2025

5

Overzicht oud versus nieuw beleid

Wettelijke kaders

Grondpolitiek

Besluit start project

Risicomanagement

Besluit openen grondexploitatie Rapportage

herzieningskader

Financiële Monitor

was De gemeente Schiedam zal binnen de gestelde kaders de benodigde ruimte zoeken om de ruimtelijke ambities te kunnen realiseren. De gemeente treedt faciliterend op, tenzij haar ruimtelijkbeleid om een actief beleid vraagt. De richting van de ontwikkelstrategie wordt vastgesteld door het college.

De gemeente past risicomanagement toe middels de methode risico=Kans% X effect. Het totaal van alle risico’s van alle grondexploitaties vormt de benodigde omvang van de risicoreserve. Het openen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De gemeente Schiedam stelt jaarlijks een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) als onderdeel van de jaarrekening op. In het MPG wordt per grondexploitatie kort ingegaan op de kenmerken, de resultaten, de risico’s en de gebeurtenissen in het voorgaande jaar. Ook wordt er ingegaan op de omvang van de bouwprogramma’s in de grondexploitaties in relatie tot de beleidsdoelstellingen voor wonen, bedrijventerreinen, kantoren en overige functies. Indien het saldo op contante waarde exclusief rente en inflatie-effecten meer afwijkt dan € 250.000, dan is een integrale herziening noodzakelijk. N.B. De afwijkingen worden gewaardeerd op contante waarde. Rentekosten op de voorziening Dekking tekorten bouwgrondexploitaties zijn reeds begroot en doen niet mee in het vaststelling van de afwijking op de kosten of opbrengsten. B&W zal de raad informeren over effecten die een probleem dreigen te worden en de mogelijke maatregelen. Dit zal B&W in ieder geval doen als de cumulatie van negatieve effecten de € 750.000 overschrijden. 30

wordt Onveranderd

Vervalt

Bij de start van een project stelt het college de ontwikkelstrategie vast waarmee het ruimtelijke project het beste gerealiseerd kan worden. Onveranderd

Is nog steeds zo want vloeit voort uit BBV regels. De gemeente Schiedam stelt jaarlijks een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) op. Daarnaast stelt de gemeente jaarlijks een Jaarrekening Herziening Grondexploitaties (JHG) op. De rest opgenomen in uitvoeringsnota.

Onveranderd

B&W zal de raad informeren over effecten die een probleem dreigen te worden en de mogelijke maatregelen.

Kadernota Grond 2025

Afsluiten grondexploitatie en nacalculatie

- Afsluiten van grondexploitatie is een raadsbevoegdheid. - Bij afsluiting wordt een nacalculatie gemaakt. Onder de volgende voorwaarden kan het college vastgoed anticiperend verwerven.  De aankoop moet economische verantwoord zijn middels een taxatie die met name bij een dalende markt zo actueel mogelijk moet zijn;  De aankoop moet nodig zijn voor de realisatie van door de gemeenteraad vastgesteld gebiedsvisie of gebiedsgericht beleid;  De aankoop valt binnen een gebied waarvoor een verwervingsplan is vastgesteld.

Onveranderd

Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) Voorkeursrecht (Ow) Verwervings-plan

Een vestiging van een Wvg zonder grondexploitatie moet gepaard gaan met een verwervingsplan. De gemeenteraad is bevoegd een verwervingsplan (geheim) vast te stellen. Een verwervingsplan bevat: een kaart met het betreffende gebied, een lijst van de te verwerven percelen, een inschatting van de kosten, een fasering en een krediet met dekking voor de eerste twee jaar van de geraamde verwervingskosten.

Een vestiging van een Voorkeursrecht zonder grondexploitatie moet gepaard gaan met een verwervingsplan. De gemeenteraad is bevoegd een verwervingsplan (geheim) vast te stellen. Een verwervingsplan bevat: een kaart met het betreffende gebied, een inschatting van de kosten, een fasering en een krediet met dekking voor de eerste twee jaar van de geraamde verwervingskosten.

Kostenverhaal

- De gemeente zal van rechtswege een exploitatieplan vaststellen indien zij een bouwplan (zoals beschreven in art. 6.2.1. van het Bro) wenst mogelijk te maken, maar niet met alle private eigenaren een anterieure overeenkomst heeft afgesloten. - In het geval dat het exploitatieplan een tekort kent, zal aan de gemeenteraad het besluit worden voorgelegd om dit tekort af te dekken doormiddel van een voorziening. Dekking van het tekort is van rechtswege noodzakelijk om het ruimtelijke besluit te kunnen vaststellen. De gemeente geeft de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst) van kostenverhaal boven het publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan). - Als de gemeente meer kosten maakt dan dat er aan kosten verhaald kan

- De gemeente zal een kostenplan vaststellen indien zij een gebruikswijziging (zoals beschreven in afd. 13.6. van de Ow) wenst mogelijk te maken, maar niet met alle private eigenaren een anterieure overeenkomst heeft afgesloten. - In het geval dat het kostenplan een tekort kent, zal aan de gemeenteraad het besluit worden voorgelegd om dit tekort af te dekken doormiddel van een voorziening. Dekking van het tekort is van rechtswege noodzakelijk om het ruimtelijke besluit te kunnen vaststellen. Onveranderd

Anticiperend verwerven

31

Onveranderd

Kadernota Grond 2025

Verliesvoorzieningen Bouwgrondexploitaties Egalisatiereserve grondbedrijf

worden op de ontwikkelende partij, dan zal aan de gemeenteraad een besluit worden voorgelegd over het ter beschikking stellen van budgetten ter dekking van het tekort. De verliesvoorzieningen bestaan uit een optelling van alle negatieve saldi van de grondexploitaties op contante waarde.

Onveranderd

Gerealiseerde winsten uit grondexploitaties worden gestort in de egalisatiereserve grondbedrijf. Verliezen waarvoor de voorziening bouwgrondexploitaties verhoogd moet worden kunnen gedekt worden uit deze reserve. Indien bij afsluiting van een project er nog een restwerk overblijft dan kunnen de geraamde kosten opgenomen worden in de reserve restwerken. Bij uitvoering van het werk kan het budget verkregen worden middels een onttrekking uit deze reserve via de technische aanpassing op de begroting.

Onveranderd

Monitoring erfpachtinkomsten Basismethode nieuwe gronduitgiften

Wel benoemd maar niet als beleidsregel vastgelegd. eigendom, met gebiedsgewijze mogelijkheid tot uitzonderingen.

Samenhang hoofdregel met conversie Alternatieve uitgiftemethode

Het conversiebeleid volgt de hoofdregel rond eigendom.

Elk jaar vindt er een herziening van de erfpachtbegroting plaats. Gronduitgifte vindt plaats in eigendom behalve voor: • bedrijven; • maatschappelijke functies; • functies waarbij sprake is van een gematigde grondprijs. In dat geval is er sprake van gronduitgifte in erfpacht. Onveranderd

keuze voor erfpacht, soms voorkeur voor erfpacht.

Het college zal indien nodig gemotiveerd afwijken van de hoofdregel van de gronduitgifte.

Algemene voorwaarden bij uitgifte in eigendom

Bij elke gronduitgifte in eigendom zullen bepalingen van toepassing worden verklaard door middel van aanvullende bedingen in de koopakte ter regeling van: - het gedogen van o.m. kabels en leidingen; - exoneratie bodemaansprakelijkheid; - het verplicht mee ophogen met openbaar gebied; - de instandhouding van erfafscheidingen.

Onveranderd

Reserve restwerken

32

Onveranderd

Kadernota Grond 2025

Specifieke voorwaarden bij uitgifte in eigendom

Grondprijzenbrief

Grondprijs bepaling voor verschillende categorieën

Specifieke voorwaarden, zoals kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden, kettingbedingen, waaronder tevens anti-speculatieve bepalingen, behoren tot het standaard instrumentarium van een gemeentelijke contractvorming. Waarborgen dienen te worden getroffen voor - mogelijk afwijken van gepresenteerd plan, zowel qua omvang als beleid - en de financiële weerslag daarvan. Het college stelt jaarlijks in de periode december / januari de Grondprijzenbrief vast waarin de nieuwe parameters worden vastgesteld die in het daaropvolgende MPG gehanteerd zullen worden. Voor de grondprijs voor sociale woningbouw laten wij ons om de vier jaar adviseren door een gespecialiseerd bureau/taxateur. Vooral residueel met een paar uitzonderingen

33

Onveranderd

Het college stelt jaarlijks de Grondprijzenbrief vast waarin de nieuwe parameters worden vastgesteld die in het daaropvolgende MPG gehanteerd zullen worden.

Met kleine aanpassingen naar de Uitvoeringsnota Grond