Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek IKC Kethel

Business Case nieuwbouw IKC Kethel

Datum: Versie: Kenmerk: In opdracht van: Opgesteld door:

10 september 2025 V5.0 DEFINITIEF SVM-08-RAP-241206 Business Case nieuwbouw IKC Kethel.docx UN1EK Rob in ’t Zand (nul25) en Pim de Valk (DVLK) m.m.v. RoosRos|Architecten en Bremen Bouwkosten adviseurs

Inhoud 1.

Inleiding

3

2.

Onderzoeksopzet

5

3.

Omschrijving van de huidige situatie

6

4.

Omschrijving toekomstige gewenste situatie

9

5.

Varianten

12

6.

Voorkeursvariant

14

7.

Financiën

15

8.

Proces & Planning

20

9.

Kansen & Risicodossier

21

10.

Managementsamenvatting en advies

22

11.

Bijlagen

23

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 2 van 23

1. Inleiding IKC Kethel is een kindcentrum waar alle kinderen, medewerkers en ouders zich welkom voelen. Er is aandacht voor de christelijke grondslag. Het bevoegd gezag van het onderwijs wordt gevormd door de Stichting UN1EK Onderwijs. De opvang-activiteiten zijn ondergebracht bij de Stichting UN1EK Opvang en Opvoeding. Beide stichtingen worden bestuurd door de Stichting UN1EK Onderwijs en Opvang. IKC Kethel is gevestigd aan de Lindeijerstraat 14 in Schiedam-Noord, in een gebouw uit 1951 dat in de jaren ’90 is uitgebreid. In het gebouw vindt onderwijs en opvang plaats. Aan het gebouw is een gymzaal verbonden (bouwjaar 1951). Deze is eigendom van UN1EK. Wegens het ontbreken van een eigen ingang loopt deze niet mee in de gymnastiekonderwijs capaciteitsplanning van de gemeente Schiedam. UN1EK ontvangt een klokurenvergoeding ten behoeve van de instandhouding van deze zaal. De zaal is te klein en kent grote akoestische problemen en is daardoor eigenlijk ongeschikt voor het geven van gymnastiekonderwijs. Echter UN1EK is het rechtswege (WPO) niet toegestaan te investeren in deze accommodatie. Een vervanging of forse uitbreiding vanuit UN1EK is daarmee in de huidige eigendomssituatie niet aan de orde. Ook bevat het gebouw veel niet functionele m2’s waardoor de NEN2580 meting een onrealistisch aantal m2’s aan onderwijscapaciteit laat zien.

Een ervaring die ook reeds in de gebouwen binnen de businesscase Schiedam-West is geconstateerd. Ook daar zijn ruimtes (veelal bergruimten op zolders en in kelders) meegeteld die niet in te zetten zijn voor het onderwijs of welzijn. Ze zijn niet goed begaanbaar, er is geen daglicht, geen vluchtwegen en er is geen enkele klimaatvoorziening. IKC Kethel ligt in de wijk Kethel. Kethel was een zelfstandig dorp ten noorden van Schiedam en de kern van de voormalige gemeente Kethel en Spaland die in 1941 werd geannexeerd door Schiedam. Een bijzonderheid van Kethel was dat het twee kernen had: Een oude kern zoals die zich nog steeds bevindt rond de Dorpskerk. De bouw van deze kerk dateert vermoedelijk uit 1225-1250 en verving de "Kapel van Willibrord" (anno 1164).; Een nieuwere kern, Kerkbuurt, die ten noordoosten van de oude kern bij de huidige katholieke SintJacobuskerk uit 1890 ligt. Beide kerken zijn rijksmonument en Kethel heeft de status van beschermd dorpsgezicht. Op IKC Kethel is dit niet van toepassing. Tegenwoordig is Kethel met Groenoord, Woudhoek en Spaland/Sveaparken een van de wijken van Schiedam-Noord. Het omvat onder meer het voormalige dorp (onder de naam Kethel-dorp) en Tuindorp van architect Frans Welschen, de oudste nieuwbouwwijk van Schiedam-Noord, als enkele van de buurten waarin het is onderverdeeld.

De nabijgelegen Ketheltunnel en het verkeersknooppunt Kethelplein, waar de autosnelwegen A4 en A20 elkaar kruisen, ontlenen hun naam aan het oude dorp. Bij de herziening van de wijkindeling in december 2010 is het industriegebied 's-Gravelandsepolder en het Schiedamse deel van de Spaanse Polder, die tezamen een afzonderlijke wijk vormden en de Polderwetering, met onder andere de Polderweg, bij de wijk Kethel gevoegd. Geactualiseerd uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 20212024 Conform de memo Prioritering o.b.v. analyse nieuwe cijfers (MEM0048302 d.d. 22 februari 2024), de memo vaststellen prioritering (MEM0048324 - d.d. 1 maart 2023) en het vastgestelde geactualiseerde uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 (d.d. 22 juni 2023) komt IKC Kethel in aanmerking voor nieuwbouw van 1.956 m2 BVO op basis van 347 leerlingen, waarvoor een budget beschikbaar is van €7.373.039,- (prijspeil 2024). In dit budget zijn alleen de kosten voor de vierkante meters onderwijs meegenomen. Er is dan ook onder andere geen rekening gehouden met kosten voor lokalen bewegingsonderwijs, tijdelijke huisvesting, sloopkosten, kosten voor werkzaamheden aan de openbare ruimte etc. Op basis van een goed gekeurde businesscase dient hiervoor aanvullende dekking te worden opgevraagd. Het jaar waarin de verwachte aanbesteding van het project plaatsvindt bepaalt het te handteren prijspeil.

In het geactualiseerde uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 wordt gerekend met een verwachte jaarlijkse stijging van 5% van de bouwprijzen tot aan het jaar van aanbesteding. Nieuwbouw Conform het geactualiseerde uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 wordt bij IKC Kethel uitgegaan van nieuwbouw (BENG, aardgasvrij en een levensduur van minimaal 40 jaar).

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 3 van 23

ONDERZOEK Om de ambitie uit het geactualiseerde uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 uit te werken tot een concreet plan is onderzoek nodig naar de haalbaarheid en betaalbaarheid. Dat onderzoek is uitgevoerd en in deze Business Case samengevat. Het onderzoek is uitgevoerd in samenspraak met Belinda Reijman (Onderwijshuisvesting, gemeente Schiedam), Friede Berendsen (Sport, gemeente Schiedam), Joris van Veldhoven (Stedenbouw, gemeente Schiedam), Alex Daamen (Verkeerskundige, gemeente Schiedam), Ingrid Gyomorei (Duurzaamheid, gemeente Schiedam) en Niek Barendregt, Tamara Stoltz, Monique van der Poel, Henri Sneller en het team van IKC Kethel (UN1EK). Nul25 en DVLK hebben het onderzoek voor het onderdeel Massastudie in samenwerking met RoosRos Architecten (Martijn van Leeuwen en Nikki de Boer) uitgevoerd en is de opsteller van de businesscase. Voor de QuickScan van de gebouwschil is gebruik gemaakt van M3E Groep en voor het opstellen van de kostenramingen is gebruik gemaakt van Bremen Bouwkosten adviseurs.

VERVOLG Dit rapport is bedoeld om te komen tot een goed onderbouwd besluit over de vervolgstap. Vooruitlopend op de informatie verderop in dit rapport betekent de vervolgstap een besluit het toekennen van het budget voor het uitvoeren van de voorkeursvariant conform de samenvatting en het advies (hoofdstuk 10).

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 4 van 23

2. Onderzoeksopzet

Gebouw en terrein zijn ter plaatse geïnventariseerd. Daarnaast zijn een aantal brondocumenten beschouwd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 is een beknopt Programma van eisen opgenomen. Een Programma van Eisen, bestaande uit een ruimteprogramma en relatieschema, is opgesteld samen met het team van IKC Kethel en vormt de ruimtelijke vertaling van de wijze waarop IKC Kethel haar onderwijs en opvang in samenhang met elkaar mogelijk wil maken. Naast de visie op onderwijs speelt het gehanteerde leerlingenaantal een belangrijke rol. In de Business Case wordt vanuit eenduidigheid gebruik gemaakt van de leerlingenaantallen zoals genoemd in de memo Prioritering o.b.v. analyse nieuwe cijfers (MEM0048302). In hoofdstuk 5 zijn is de nieuwbouwvariant toegelicht inclusief ruimte voor opvang en een beweegbox. Van het voorkeursscenario (hoofdstuk 7) zijn de financiële consequenties in beeld gebracht, waarna in hoofdstuk 8 het proces en de planning is opgenomen en in hoofdstuk 9 het kansen- en risicodossier. In hoofdstuk 10 is een Managementsamenvatting opgenomen inclusief advies voor het vervolg. Met dit geheel is besluitvorming over de vervolgstap mogelijk.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 5 van 23

3. Omschrijving van de huidige situatie Dit hoofdstuk beschrijft de situatie aan de Lindeijerstraat 14 (voorheen lag de hoofdingang aan de Vlaardingseweg 23 (om de hoek). De inventarisatie is gestructureerd binnen twee categorieën: A. Ruimtelijk-functionele aspecten (situationeel, kwalitatief en kwantitatief) B. Kaders (Stedenbouwkundig) Naast een aantal bezoeken en gesprekken is gebruik gemaakt van diverse tekeningen, onderhoudsgegevens en inspectierapporten.

A. RUIMTELIJK-FUNCTIONELE ASPECTEN (KWALITATIEF EN KWANTITATIEF) De locatie ligt aan een doorgaande weg (Vlaardingseweg), een ontsluitingsweg naar parkeerplaatsen voor het winkelcentrum (Lindeijerstraat) en aan achterzijde en rechterzijde door woningen. Het terrein bestaat uit drie percelen: perceelnummer 3882; 2.608 m2 groot, perceelnummer 3729: 650 m2 groot en perceelnummer 3728: 110 m2 groot. In totaal 3.368 m2.

Het bestemmingsplan geeft aan dat in het bouwvlak (het door een doorgetrokken lijn omlijnde gebied (zeg maar het huidige gebouw) 9 meter hoog met een goothoogte van 6 meter mag worden gebouwd. Volgens de regel van het bestemmingsplan Kethel e.o. zijn College van B&W bevoegd om goedkeuring te verlenen aan het overschrijden van in deze planregels genoemde maten en percentages, zoals goothoogte, hoogte en oppervlakte van gebouwen en bebouwingspercentages, met niet meer dan 10%. In de Integrale Omgevingsverkenning Lindeijerstraat (IOK) - en de diverse gesprekken die de afgelopen jaren zijn gevoerd met de stedenbouwkundige van de gemeente Schiedam de heer J. van Veldhoven - zijn de volgende randvoorwaarden en aanbevelingen meegegeven: -

-

Historische kern is dicht bij IKC Kethel gelegen. Aan de straat van de gymzaal, de Vlaardingseweg, lag een voormalig lint. De huidige tweekappers aan deze straat hebben het wensbeeld van het dorpskarakter i.c.m. kleine korrel al iets vertroebeld. Voor het IKC is kleinschaligheid en aansluiting zoeken op dorpskarakter belangrijk. Lange, eentonige gevels zijn niet gewenst - zoek naar geleding in de gevel, eventueel terugspringende delen of verschil in hoogte tussen verschillende volumes, kleine korrel terugbrengen in geheel Tweelaags gebouw met plat dak is denkbaar mits passend bij dorpskarakter. Wellicht mogelijk om een combinatie te vinden tussen platte daken en daken met kap Eventueel is een gebouw van 1,5 laag met kap een sympathieke oplossing. Aandacht voor aansluiting tussen platte daken en kappen.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 6 van 23

-

Huidige gymzaal verplaatsen op de eigen kavel is denkbaar Huidige rooilijnen langs de Vlaardingseweg en Linderijstraat behouden is goed uitgangspunt Een gebouw van drie lagen lijkt te fors op deze plek Een mogelijke variant zou zijn om op de eerste verdieping de ruimten onder de schuine daken toegankelijk te maken met dakkappellen. Dit is stedenbouwkundig gezien niet wenselijk en lijkt ook niet haalbaar i.v.m. de bestaande spantconstructie. Een dergelijke variant valt hierom af.

In het IHP heeft de gemeente Schiedam een totaal BVO van 2.430 m2 opgenomen voor het bestaande gebouw met een onderwijscapaciteit van 1.877 m2 bvo en 109 m2 bvo voor welzijn (bij IKC Kethel: bibliotheek en peuterspeelzaal). Echter in dit oppervlak zijn een aantal bergruimten op zolder (ca 240 m2) meegeteld. Deze ruimtes zijn echter niet in te zetten voor het onderwijs of welzijn. Ze zijn niet goed begaanbaar, er is geen daglicht, geen vluchtwegen en er is geen enkele klimaatvoorziening. Als deze ruimten niet meegerekend worden staat er 1.637 m2 bvo en 109 m2 bvo ter beschikking voor het kindcentrum. B. TECHNISCHE ASPECTEN. M3E heeft een quickscan van het bestaande gebouw gedaan en daarin het volgende vastgesteld: Weinig flexibiliteit in plattegrond vanwege gemetselde binnenwanden

-

Convector radiatoren zijn verouderd en zorgen voor geluidsoverlast bij gebruik Geluidsoverlast tussen verdieping en begane grond vanwege vide Luchtbehandelingssysteem ontbreekt Onduidelijk of gevel geheel of gedeeltelijk is voorzien van isolatie Schuine daken zijn ongeïsoleerd Aluminium puien verkeren in matige staat Houten delen in gevel schoolpleinzijde zijn matig aangetast en zullen op middellange termijn vervangen moeten worden Veel lekkages van het dak

In 2012 heeft een asbestinventarisatie onderzoek plaatsgevonden (zie bijlagen). Op basis van deze inventarisatie is er aanwezigheid van asbest geconstateerd in de ontluchtingspijp van de cv-ruimte in de kelder.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 7 van 23

Geadviseerd is toetertijd om het materiaal te saneren voor sloop- of renovatiewerkzaamheden. Onbekend is of dit al heeft plaatsgevonden.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 8 van 23

4. Omschrijving toekomstige gewenste situatie In dit hoofdstuk worden de eisen beschreven waar de huisvesting voor IKC Kethel aan moet voldoen. We maken hierbij onderscheid tussen: A. Ruimtelijk-functionele eisen (kwalitatief en kwantitatief); B. Technische eisen. De beschrijving is deels globaal en dient in een volgende fase nader uitgewerkt te worden.

A. RUIMTELIJK-FUNCTIONEEL PROGRAMMA VAN EISEN KWALITATIEF IKC Kethel is een kindcentrum waar een vertrouwde, gastvrije en veilige sfeer heerst. Er wordt opvang en modern onderwijs geboden in een doorgaande lijn voor kinderen van 0 tot 13 jaar. Dit vanuit de visie dat het verzorgen van goed onderwijs en goede opvang voor kinderen bijdraagt aan een brede ontwikkeling van kinderen. De missie van IKC Kethel is dan ook: • We richten ons onderwijs zo in dat onze leerlingen succesvol tot leren komen; • We richten ons onderwijs zo in dat onze leerlingen hun talenten kunnen ontwikkelen. IKC Kethel wil een belangrijk fundament leggen voor het latere succes van kinderen door alle kinderen in een veilige, prettige sfeer te brengen naar een goede beheersing van de basisvaardigheden rekenen, taal en lezen.

IKC Kethel staat voor: • Onderwijs en opvang vanuit een christelijke grondslag • Een doorgaande ontwikkel- en leerlijn voor kinderen van 0-13 jaar • Eén team, één visie, één beleid • Modern basisonderwijs en gecertificeerde kinderopvang • Passend onderwijs voor ieder kind, samen (in ontwikkeling), ontdekken en ontplooien van talenten, continu onderwijs- en opvang kwaliteit behouden en optimaliseren • Een veilige en vertrouwde omgeving voor kinderen, ouders en medewerkers • Ontplooiing van talenten; ieder kind komt tot zijn recht! • Vieringen en projecten; een plezierige schooltijd • Natuurbeleving • Bewegen in alle facetten • Gezond gedrag Op IKC Kethel wordt uitgegaan van werken binnen een eigen groep, waarbij bij bepaalde vakken en expertises kinderen wisselen van werkplek. De losse groepen zijn per bouw in het gebouw gesitueerd. De volgende bouwen worden onderscheiden: • Hele dagopvang -> 2 groepen • Groepen peuters/1/2 -> 5 groepen (1 peuter en 4 kleuters) • Groep 3/4/5 -> 5 groepen • Groepen 6/7/8 -> 5 groepen BSO wordt gesitueerd in combinatie met peuters of onderwijs. De lokalen zijn vierkant of rechthoekig van vorm, geschikt voor minimaal 30 kinderen en de digitale schoolborden vormen een centrale plek. De lokalen hebben via ramen (geen volledige glazen wanden) ruim zicht op de aangrenzende algemene werkruimte ook wel ‘bouwplein’ genoemd.

De lokalen zijn per bouw met elkaar verbonden zodat kinderen en personeel makkelijk tussen de lokalen binnen de bouw kan bewegen. De gangen en centrale ruimtes worden bij het onderwijs en ‘natuurlijk in beweging’ betrokken. Per bouw hebben de aangrenzende lokalen de beschikking over werkplekken waar kinderen individueel of in groepjes kunnen werken. Daarnaast beschikt elke bouw ook over enkele stiltewerkplekken en zijn er op specifieke plekken beweegzones. Vanuit de gedachte dat de kinderen binnen hun ‘bouwplein’ alle functionaliteiten en veiligheid moeten ervaren zijn er per bouwplein voldoende toiletgroepen, opslagruimte voor materialen en eigen kapstokken met opbergmogelijkheid voor tassen.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 9 van 23

Naast dat er voor kinderen meer flexibiliteit is binnen het gebouw is dit ook voor personeel zo. Alle personeelsleden werken met een mobiel device en moeten overal in het gebouw kunnen werken. Er zijn binnen het gebouw enkele vaste werkplekken voor directie, administratie, zorgondersteuning en externen zoals logopedie en gezinsspecialist. Daarnaast zijn er enkele flexibele werkplekken waar rustig gewerkt kan worden. Het uiterlijk na de verbouwing Het gebouw moet veiligheid en rust uitstralen. Zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant. Het gebouw moet passend zijn in de wijk. Het historisch karakter blijft behouden en het gebouw wordt niet hoger dan het nu is. Van buiten blijft zichtbaar dat er binnen wordt gewerkt en het plein is een afgeschermd gebied in de luwte tussen het gebouw. De verschillende bouwen hebben een eigen ingang voor het ingaan en verlaten van de school (plus toegang tot het plein) en hebben in het gebouw ook een eigen interne doorgang naar hun bouw zonder door andere bouwen heen te moeten. De ruimte om de school is effectief benut voor buitenonderwijs en spelen. Hierbij wordt rekening gehouden met speel- en ontwikkelwensen voor de verschillende leeftijdsgroepen. Binnen in het gebouw zijn alle groepen en werksoorten onder 1 dak. We hebben het dan over 14 groepen onderwijs, 2 groepen hele dagopvang, 1 peuteropvang en 3 BSO groepen.

De BSO kan een ruimte delen met een andere werksoort. De lokalen zijn zo ingericht dat ze uitwisselbaar zijn en duidelijk in één doorgaande lijn vallen. KWANTITATIEF In het vastgestelde geactualiseerde uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 (d.d. 22 juni 2023) komt IKC Kethel in aanmerking voor nieuwbouw van 1.956 m2 BVO op basis van 347 leerlingen. Dit is totaal 9 leerlingen meer dan oorspronkelijk in het IHP gehanteerd. Het bestuur van UN1EK heeft besloten om vast te houden aan de originele leerlingaantallen om de investeringskosten te drukken én te borgen dat er voldoende middelen zijn om de exploitatiekosten te dekken. Kortom, uitgangspunt voor de Business Case is de nieuwbouw van een IKC voor 338 leerlingen onderwijs, 1 groep peuters, 2 groepen dagopvang en 3 groepen BSO. Conform de vastgelegde ruimtebehoefte systematiek levert dit voor het onderwijs 1.911 m2 bvo (incl 11 m2 bvo als gevolg van de achterstandscore van de school). Voor de groepen Opvang wordt met 120 m2 bvo per groepsruimte gerekend (totaal 360m2 BVO) terwijl de groepen BSO gebruik zullen maken van de beschikbare ruimten.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 10 van 23

Met het team is een ruimteprogramma en relatieschema binnen deze kaders ontwikkeld. Zie bijlagen voor het gehele ruimteprogramma en relatieschema. Hierna is een gedeelte van het totaal opgenomen:

B. TECHNISCH PROGRAMMA VAN EISEN Conform het geactualiseerde uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 wordt bij IKC Kethel uitgegaan van nieuwbouw (BENG, aardgasvrij en een levensduur van minimaal 40 jaar).

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 11 van 23

5. Varianten Gemeente Schiedam en UN1EK hebben – op basis van onder andere de technische staat van het gebouw, de (in januari 2023) bijgestelde normatieve onderwijscapaciteit, het beschikbare terrein én de functionaliteit en bruikbaarheid van de gymzaal – gezamenlijk de conclusie getrokken dat zowel de school als de gymzaal niet geschikt zijn voor een duurzame financieel verantwoorde renovatie op basis van de gestelde eisen: • Onderwijsvisie • BENG • Frisse Scholen klasse B • Levensduurverlenging van 40 jaar Rekening houdend met de onderwijsvisie, het beschikbare terrein, stedenbouwkundige randvoorwaarden, de wens voor een multifunctionele beweegruimte in Kethel én de beschikbare financiële middelen, heeft de vertegenwoordiging van Gemeente Schiedam en UN1EK na een proces van bijna 2 jaar gezamenlijk gekozen om één ontwerpvariant centraal te stellen in de business case die door alle disciplines gedragen wordt. Let op: De ontwerpvariant betreft hier een massastudie, géén ontwerp! Variant: Nieuwbouw school én beweegbox In de gekozen nieuwbouwvariant wordt uitgegaan van een onderwijsgebouw gecombineerd met een multifunctionele Beweegbox aan de Lindeijerstraat (zie onderstaande visualisaties).

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 12 van 23

Op hoofdlijnen kan worden geconstateerd dat in deze massastudie op de begane grond het programma van opvang en onderbouw wordt gevestigd gecombineerd met de beweegbox. Op de verdieping wordt de middenen bovenbouw gehuisvest. Verdere kenmerken van het nieuwe gebouw zijn: Optimaal compact gebouw Hoge flexibiliteit en indelingsvrijheid (bij keuze voor staalskelet met niet dragende binnenwanden) Mogelijkheid tot creëren hoge bouwfysische kwaliteit (onder andere door hoogwaardige isolatie, goede kierdichting en maximalisatie daglicht in lokalen) Maximalisatie van omvang speelplein Kans voor hedendaagse, integrale architectonische inpassing in omgeving i.p.v. verbouw-architectuur Ruimte om installaties weg te werken op eerste verdieping in plaats van dakopstelling Ruimte aan de zuidoostzijde van het gebouw om (een groot deel) van het fietsparkeren op te lossen. Let op: Bij het uitwerken van de massastudie naar een passend ontwerp dient nog wel de lichte overmaat van 53 m2 BVO die nu aanwezig is in de massastudie teruggebracht te worden, zodat een ontwerp voor onderwijs en opvang ontstaat van 2.271 m2 BVO (1.911 m2 BVO voor onderwijs en 360 m2 BVO voor opvang).

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 13 van 23

6. Voorkeursvariant Niet van toepassing.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 14 van 23

7. Financiën Kosten Bij de nieuwbouw van schoolgebouwen geldt dat bij het ontwerp zal worden gestreefd naar een kosteneffectieve oplossing over de investering en de exploitatietermijn van het gebouw (TCO). Dat betreft de componenten energie en instandhouding. Uitgangspunt voor deze benadering is het Bouwbesluit (BENG), de ambitie van ENG of NOM, en een materiaalkeuze die over de levensduur binnen de financiële kaders van instandhouding past. De technische én financiële haarbaarheid van het realiseren van een energieneutraal gebouw hangt van diverse factoren af zoals het energieverbruik gedurende de verschillende periodes in het jaar (‘energieprofiel’), de benodigde bouwkundige, constructieve én installatietechnische maatregelen om de duurzaamheidsmaatregelen door te voeren, het beschikbare dakoppervlak en de benodigde investerings- en onderhoudskosten. In het ontwerpteam wordt voor het gehele gebouw (zowel het gebouwdeel van opvang, onderwijs als sport) gewerkt vanuit de ambitie om een zo duurzaam en energiezuinig gebouw te realiseren. Aan het eind van elke ontwerpfase, als onderdeel van het fasebesluit, zal inzicht worden gegeven in de prestaties op het gebied van energie en instandhouding.

Dan kan ook worden vastgesteld of het schoolbestuur een bijdrage kan leveren aan de investering op grond van terugverdieneffecten van de componenten energie en instandhouding, en of deze bijdrage rechtmatig is. Op dit moment wordt daarom volstaan met een investeringskostenraming. Ter onderbouwing van deze raming is gebruik gemaakt van door Bremen Bouwadviseurs opgestelde bouw- en investeringskostenraming (Versie V2.2 – d.d. 6 augustus 2025). Alle bedragen zijn prijspeil 1 juli 2025. Belangrijke andere uitgangspunten in de kostenraming zijn start bouw 1 januari 2027 en oplevering 31 december 2027. De totale stichtingskostenraming (zie kostenweergave A) voor de nieuwbouw van IKC Kethel en de beweegbox komt uit op €14.018.530 incl. BTW, waarbij Bremen Bouwadviseurs een aanname heeft gedaan voor onder andere bijkomende kosten zoals honoraria, aansluitkosten, heffingen en verzekeringen van circa €2,49M excl. BTW (zie post D Bijkomende kosten bij aanvullende kosten) en een post onvoorzien van circa €0,55M excl. BTW (zie post E Onvoorzien bij aanvullende kosten). Inzoomend op de totale directe én indirecte bouwkosten van het gehele nieuwe pand van €7.433.210 excl.

BTW (zie kostenweergave B) kan bij een sober en doelmatig gebouw (‘basisvariant’) onderscheid worden gemaakt tussen; • Onderwijs 1.911 m2 BVO €5.018.201 €2.626/m2 BVO 360 m2 BVO € 949.769 €2.638/m2 BVO • Opvang 492 m2 BVO €1.465.243 €2.978/m2 BVO • Sport Let op: bovenstaande directe én indirecte bouwkosten zijn exclusief bijkomende kosten (onderdeel D), onvoorzien (onderdeel E) én BTW. Buiten de sober en doelmatige uitvoering van de ‘basisvariant’ zijn er diverse opties die meegenomen kunnen worden in het verdere ontwerptraject van het gebouwdeel voor onderwijs mocht dit gewenst zijn door Gemeente Schiedam en UN1EK (zie kostenweergave B): • Realiseren van een flexibel gebouw met HSB-gevelelementen • Aanbrengen van meer detail in gevelbeeld • Realiseren van duurzaam dak • Meer comfort door verhogen eisen naar Frisse Scholen Klasse B • Realiseren energieneutraal gebouw • Prijsstijgingen tot start bouw (over basis bouwkosten School)

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Opbouw kosten • B. Bouwkosten Direct Bouwkundige werken Installatie Inrichting (vast) Terrein Indirect Staartkosten - ABK - AK - Winst - Risico - CAR • Aanvullende kosten A. Grondkosten - Sloop - Asbestsanering - Infrastructurele voorzieningen C. Inrichting (los) D. Bijkomende kosten - Netcongestie - Projectbegeleiding OG & Honoraria - Aansluitkosten - Heffingen (o.a. leges) - Prijsstijgingen - Tijdelijke huisvesting E. Onvoorzien G. Financieringskosten • Stichtingskosten (excl. BTW) • BTW • Stichtingskosten (incl. BTW)

€170.706 incl. BTW € 61.660 incl. BTW €142.708 incl. BTW €150.656 incl. BTW € 68.223 incl. BTW € 36.929 incl. BTW

Pagina 15 van 23

Aanvullend moet bij de nieuwbouw van IKC Kethel rekening worden gehouden met de volgende kostenposten: • Slopen van bestaande opstallen €353.377 incl. BTW • Aanpassen openbare ruimte (stelpost) €127.050 incl. BTW • Huren van aggregaat of batterij ivm netcongestie (indien nodig) € 95.288 incl. BTW • Afkoop gebruik parkeerplaatsen in openbare ruimte € 63.000 incl. BTW • Huren van tijdelijke huisvesting (indien nodig) €956.051 incl. BTW • Prijsstijgingen tot start bouw (over aanvullende algemene kosten school) €448.914 incl. BTW Let op: Indien bij het vaststellen van de uitgangspunten wordt afgeweken van een sober en doelmatig gebouw (‘basisvariant’) voor onderwijs, dan heeft dit logischerwijs ook effect op de kosten voor de nieuwbouw van het gebouwdeel van opvang omdat deze twee gebouwdelen in elkaar opgaan! Subsidies Bij het opstellen van de Business Case heeft UN1EK ook de mogelijkheid bekeken voor het aanvragen van een subsidie volgens de Subsidieregeling Innovatieprogramma Onderwijshuisvesting (IPOHV). Totaal stelt de overheid €96M beschikbaar voor dit programma met als doel te leveren hoe sneller en kostenefficiënter betere schoolgebouwen kunnen worden gebouwd, gerenoveerd of vernieuwd.

Vanwege diverse factoren, waaronder de onzekerheid of de subsidieaanvraag überhaupt wordt toegekend, de complexiteit van de subsidie en de doorlooptijd van het verkrijgen van de subsidie, is besloten om niet aan dit subsidieprogramma deel te nemen. Deelname werkt namelijk voor de nieuwbouw van IKC Kethel vertragend en daarmee kostenverhogend (noodzaak tot verder indexeren van de kosten). Hiermee wordt het voordeel van het verkrijgen van de subsidie direct teniet gedaan. Conclusie: Totaal Voor een sobere en doelmatige nieuwbouw van het totale gebouw wordt een investering geraamd van €11.001.494 incl. BTW. De directe en indirecte bouwkosten bedragen respectievelijk: o Onderwijs €5.018.201 excl. BTW o Opvang € 949.769 excl. BTW o Sport €1.465.243 excl. BTW De totale stichtingskosten bedragen respectievelijk: o Onderwijs € 7.272.934 incl. BTW (€3.806 incl. BTW/m2 BVO) o Opvang € 1.375.813 incl. BTW (€3.822 incl. BTW/m2 BVO) o Sport € 2.352.746 incl. BTW (€4.782 incl. BTW/m2 BVO) Onderwijs In het geactualiseerd uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 wordt uitgegaan van een investering van €7.373.039,- incl. BTW (prijspeil 2024) voor onderwijs, die jaarlijks met 5% mag worden geïndexeerd vanwege de verwachte jaarlijkse stijging van de bouwprijzen.

Uitgaande van start uitvoering in Q1 2027 kan het budget voor onderwijs vanuit het geactualiseerde uitvoeringsplan worden geïndexeerd met 2 jaar ofwel 10,25% naar €8.128.775 incl. BTW. Met een geïndexeerd budget voor onderwijs van €8,1M incl. BTW kan het volgende worden gerealiseerd: • Sober en doelmatige nieuwbouw € 7.272.934 incl. BTW • Aanbrengen van meer detail in gevelbeeld € 61.660 incl. BTW • Meer comfort door verhogen eisen naar Frisse Scholen Klasse B € 150.656 incl. BTW • Realiseren energieneutraal gebouw € 68.223 incl. BTW • Prijsstijgingen tot start bouw (basis) € 448.914 incl. BTW • Prijsstijgingen tot start bouw (aanvullende opties – 4,8%) € 13.466 incl. BTW • Totaal € 8.015.853 incl. BTW (Marge t.o.v. geïndexeerd budget € 112.992 incl. BTW)

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 16 van 23

Het is dan níet mogelijk om de volgende wensen te realiseren voor onderwijs: • Realiseren van een flexibel gebouw met HSB-gevelelementen • Realiseren van duurzaam dak

€ 170.706 incl. BTW € 142.708 incl. BTW

Daarnaast zijn de volgende kosten buiten beschouwing gelaten: • Slopen van bestaande opstallen • Aanpassen openbare ruimte • Huren van aggregaat of batterij ivm netcongestie (indien nodig) • Afkoop gebruik parkeerplaatsen in openbare ruimte • Huren van tijdelijke huisvesting (indien nodig) Opvang Aangezien onderwijs en opvang één geheel vormen zou voor opvang het volgende budget nodig zijn: • Sober en doelmatige nieuwbouw € 1.375.813 incl. BTW • Aanbrengen van meer detail in gevelbeeld € 13.612 incl. BTW • Meer comfort door verhogen eisen naar Frisse Scholen Klasse B € 28.381 incl. BTW • Realiseren energieneutraal gebouw € 17.056 incl. BTW • Prijsstijgingen tot start bouw (basis) € 84.923 incl. BTW • Prijsstijgingen tot start bouw (aanvullende opties – 4,8%) € 2.834 incl. BTW • Totaal € 1.522.619 incl. BTW Beweegbox Voor het realiseren van de beweegbox (incl. inrichting) is het volgende budget nodig: • Sober en doelmatige nieuwbouw • Prijsstijgingen tot start bouw (basis) • Totaal

€ 2.352.746 incl. BTW € 129.492 incl. BTW € 2.482.238 incl. BTW

Let op: Voor de beweegbox zijn in deze fase géén aanvullende eisen meegenomen t.a.v. gevelbeeld en energieneutraliteit.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 17 van 23

Kostenweergave A Samenvatting

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 18 van 23

Kostenweergave B Globaal

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 19 van 23

8. Proces & Planning Proces Ambities In het ontwerp- en uitvoeringsproces dienen de verschillende ambities van UN1EK en Gemeente Schiedam geborgd te worden, waaronder de prestaties op het gebied van Frissen Scholen en duurzaamheid. Vanaf start van het ontwerpproces staan deze ambities centraal. Besluitvorming rondom deze onderwerpen wordt bij de afronding van iedere fase (schetsontwerp – voorlopig ontwerp – definitief ontwerp – uitvoeringsgereed ontwerp) voorbereidt door het projectteam en ingebracht bij de stuurgroep waarin zowel UN1EK als Gemeente in zijn vertegenwoordigd.

Aandachtspunt omgevingsmanagement Eerder dit jaar is onrust ontstaan bij bewoners van Kethel omdat zij overvallen werden door de nieuwbouwplannen van IKC Kethel en hierin niet meegenomen waren. Gezien de positie die UN1EK in wil nemen in de wijk, en de waarde die wordt gehecht aan een goede relatie met de omgeving, is dit extra vervelend.

Behoudens de vertaling van de ambities in het ontwerp worden deze ook specifiek meegeven aan de adviseurs en aannemer en geborgd in de verschillende contracten (bv. als prestatie-eisen). Bij oplevering dient de aannemer vervolgens aan te tonen dat de ambities zijn waargemaakt, onder andere door het aanleveren van een materialenpaspoort. Omgevingsmanagement In het gehele proces van ontwerpen, voorbereiden en realiseren van de nieuwbouw speelt omgevingsmanagement een cruciale rol: 1) Het creëren van draagvlak. 2) Het borgen van belangen van stakeholders 3) Het creëren van transparantie.

De onrust is ontstaan doordat vanuit de wet- en regelgeving het noodzakelijk is om vroegtijdig een aanvraag Flora & Fauna te doen. In deze aanvraag is – in lijn met het Geactualiseerde Uitvoeringsplan – aangegeven dat er bij IKC Kethel nieuwbouw wordt gerealiseerd. Bij de omgeving is het beeld ontstaan dat UN1EK al was begonnen met het ontwerpen van de nieuwbouw en zij hier niet over geïnformeerd zijn. Dit is echter niet het geval; er is nog géén start gemaakt met het ontwerpproces van de nieuwbouw. Op basis van de onrust heeft UN1EK in samenspraak met Gemeente Schiedam actief de communicatie opgepakt richting de omgeving middels brieven, individuele gesprekken én openbare bijeenkomsten. In deze gesprekken is het proces toegelicht én extra benadrukt dat de business case nog niet is goedgekeurd. Pas nadat deze stap is doorlopen wordt het ontwerptraject opgestart en wordt – net als bij de andere projecten van UN1EK – actief de communicatie opgezocht met de omgeving en de verschillende stakeholders.

UN1EK wil dit proces na een positieve reactie op de businesscase samen met Gemeente Schiedam vorm geven, wetende dat een belangrijk deel van de weerstand bij bouwprojecten niet gerelateerd is aan de bouw-werkzaamheden maar samenhangen met frustraties en onvrede over andere factoren in de directe omgeving. Om dit proces gestructureerd aan te vliegen stelt UN1EK voor om een specifiek Plan van Aanpak Omgevingsmanagement op te stellen. Planning Op hoofdlijnen ziet de planning voor de nieuwbouw van IKC Kethel er als volgt uit: 2025 Q3

Q4

2026 Q1

Q2

Q3

Q4

2027 Q1

Q2

Q3

Q4

20028 Q1

Business Case Opstellen en goedkeuren Ontwerp- en aanbestedingsfase Aanbesteding adviseurs Ontwerpfase Aanbesteding aannemer Voorbereiding- en realisatiefase Voorbereiding Sloop Realisatie Oplevering Ingebruikname Tijdelijke huisvesting Voorbereiden Tijdelijke huisvesting Oplevering

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 20 van 23

9. Kansen & Risicodossier Kansendossier Kansen voor de wijk De nieuwbouw van IKC Kethel – het eerste integrale kindcentrum in de wijk – biedt de mogelijkheid voor ouders om hun kinderen van 0 tot 13 jaar onder te kunnen brengen op één locatie. Er wordt vanuit UN1EK actief geïnvesteerd in het creëren van een doorlopende leerlijn waar kinderen zich maximaal kunnen ontwikkelen en ieder kind zijn eigen pad kan bewandelen. - De multifunctionele beweegbox kan buiten schooltijden (middagen, avonden, weekenden én vakanties) ingezet worden voor verenigingen en bewoners uit Kethel en omgeving. Het stimuleert bewegen voor jong én oud in verschillende vormen; van balsporten tot klimmen tot dansen. Duurzaamheid Bij het realiseren van de nieuwbouw wordt gestreefd naar het maximaliseren van de duurzaamheid-, circulariteit- en energieprestaties; zowel nu als in de toekomst (komende 40 jaar). Voorbeelden van ambities waar samen met de partners tijdens het aanbesteding-, ontwerp- als realisatieproces op wordt ingezoomd zijn: Maximaal sturen op hoogwaardig hergebruik van vrijkomende materialen bij de sloop. Inzetten van tweedehands materialen (donormaterialen) bij de nieuwbouw. Vastleggen van gebruikte materialen in een materialenpaspoort voor het stimuleren van hoogwaardig hergebruik in de toekomst. Inzetten op de toepassing van natuurlijke, duurzame producten met een minimale milieubeslasting.

Realiseren van een energiezuinig gebouw, met als ultiem doel het realiseren van een energieneutraal opvang-, onderwijs- en sportgebouw. Risicodossier In onderstaande tabel zijn de zes belangrijkste risico’s van de nieuwbouw van IKC Kethel opgenomen. Risico 1. Weerstand omgeving tegen (nieuw)bouw 2. Besluitvorming rondom uitgangspunten en bijbehorende financiële kaders vanuit Gemeente. 3. Schade aan omliggende gebouwen vanwege sloop 4. Onvoldoende capaciteit danwel beschikbaarheid tijdelijke huisvesting 5. Overschrijding budget als gevolg van hoge inschrijvingen adviseurs en aannemer(s) 6. Niet beschikbaar zijn van benodigde elektraaansluiting.

Gevolgen Tijd ++

Geld

Beheersmaatregel

++

+

++

+

++

+

++

+

++

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Kwaliteit • Actief organiseren bijeenkomsten en strakke communicatie richting de omgeving. • Transparante Business Case. • Actief betrekken gemeentelijke afdelingen. • Inrichten besluitvorming via stuurgroep waarin gemeente participeert. • Keuze voor trillingvrije sloop- en bouwmethode (incl. opname voorafgaand aan start bouw). • Tijdig reserveren Schoolwoningen (aangevuld met andere locatie / units). • Afstemmen looptijd planning met andere projecten. • Creëren heldere stukken voor aanbesteding adviseurs en aannemer. • Reserveren pot onvoorzien in kostenraming. • Actief betrekken gemeente in besluitvorming. • Beweegbox volledig eigen installatie en aansluitingen. • Energiezuinige installatie met laag elektraverbruik (bv. bodemwarmtepomp). • Batterij toevoegen aan installatieconcept

Pagina 21 van 23

10. Managementsamenvatting en advies Omvang gebouw In het vastgestelde geactualiseerde uitvoeringsplan onderwijshuisvesting 2021-2024 (d.d. 22 juni 2023) komt IKC Kethel in aanmerking voor nieuwbouw van 1.956 m2 BVO op basis van 347 leerlingen. Dit is totaal 9 leerlingen meer dan oorspronkelijk in het IHP gehanteerd. Het bestuur van UN1EK heeft besloten om vast te houden aan de originele leerlingaantallen uit het IHP. Kortom, uitgangspunt voor de Business Case is de nieuwbouw van een IKC voor 338 leerlingen onderwijs, 1 groep peuters, 2 groepen dagopvang en 3 groepen BSO. Conform de vastgelegde ruimtebehoefte systematiek levert dit voor het onderwijs 1.911 m2 bvo (incl 11 m2 bvo als gevolg van de achterstandscore van de school). Voor Opvang wordt met 360 m2 bvo gerekend. Kosten Voor de realisatie van het gebouw voor onderwijs, opvang én sport vraagt UN1EK een bedrag van €12.020.710,- incl. BTW beschikbaar te stellen: • Onderwijs € 8.015.853 incl. BTW • Opvang € 1.522.619 incl. BTW • Sport € 2.482.238 incl. BTW Voor dit bedrag wordt een sober en doelmatig gebouw gerealiseerd voor onderwijs, opvang én sport, waarbij rekening wordt gehouden met de wensen van onderwijs (Frisse Scholen), welstand (gevelbeeld) én duurzaamheid (energieneutraal). De investeringskosten voor het gebouwdeel van opvang worden uiteindelijk via huur doorbelast naar UN1EK als gebruiker van dit bouwdeel.

In bovenstaand investeringsbedrag is nog géén rekening gehouden met de sloopkosten van de bestaande opstallen, aanpassingen aan de openbare ruimte, huurkosten voor een aggregaat danwel batterij in verband met netcongestie, vergoeding voor gebruik parkeerplaatsen in openbare gebied én kosten tijdelijke huisvesting. Voor deze posten dient een aanvullend budget door Gemeente Schiedam gereserveerd te worden van €1.594.766,- incl. BTW. Verzoek UN1EK verzoekt Gemeente Schiedam akkoord te gaan met: Het realiseren van huisvesting voor onderwijs en opvang van IKC Kethel die past bij 338 leerlingen, 1 groep peuters, 2 groepen dagopvang en 3 groepen BSO. Akkoord te gaan met het voorstel voor de realisatie van de nieuwbouwvariant inclusief bijbehorende investeringskostenraming t.w.v. €12.020.710,- incl. BTW o Onderwijs € 8.015.853 incl. BTW o Opvang € 1.522.619 incl. BTW o Sport € 2.482.238 incl. BTW Akkoord te gaan met het reserveren van een aanvullend bedrag voor o.a. sloop, aanpassingen openbare ruimte, huur aggregaat/batterij, huur parkeerplaatsen en tijdelijke huisvesting van €1.594.766,- incl. BTW. Het beschikbaar stellen van het bouwvoorbereidingskrediet in Q4 2025 zodat gestart kan worden met de bouwvoorbereiding met als doel ingebruikname van de nieuwbouw in januari 2028.

Het uitvoeren van een definitief haalbaarheidsonderzoek naar de tijdelijke huisvesting van IKC Kethel, bestaande uit de schoolwoningen aan Stockholm aangevuld met eventueel aanvullende tijdelijke huisvesting.

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 22 van 23

11. Bijlagen

1 2 3

Asbestrapportage (volg de link) Ruimteprogramma (volg de link) Relatieschema (volg de link)

20250910 UN1EK, Kethel - Business Case nieuwbouw V5.0 (DEF)

Pagina 23 van 23