Bijlage 0 Herontwikkeling Stadserfcomplex – Verkenning met varianten
Tekst van het document
Herontwikkeling Stadserfcomplex Verkenning met varianten
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
Versiebeheer Datum 13 oktober 2020 Versie 2.3 Auteur L. Waasdorp
2
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
Inhoudsopgave 1 Inleiding
5
1.1 1.1.1 1.2 1.2.1 1.2.2
5 5 6 6 7
Oorspronkelijke opgave Verkenning “Van station naar binnenstad” Bijgestelde opgave Prioriteren en heroverwegen Opstellen beleid voor een dienstverleningsconcept en werkplekinrichting
2 Samenvatting en aanbeveling 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
8
Verdieping probleemanalyse Oplossingsrichting en voorkeursvariant Voorkeursvariant “Curve” Financiën voorkeursvariant Fasering voorkeursvariant
3 Probleemstelling 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
12
Stedenbouwkundige inpassing Stadserfcomplex Zichtbaarheid Theater aan de Schie Gemeentekantoor als bestemming voor bezoekers Werkplekinrichting ambtelijke organisatie Bouwkundige staat en omvang Stadserfcomplex
4 Mogelijkheden Stadserf en omgeving 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.5.5 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4
8 8 9 10 11
12 14 14 15 16
17
Aanvullende onderzoeken Vier stedenbouwkundige varianten Randvoorwaarden Uitgangspunten Variant 0: Handhaven Stadserfcomplex Noodzakelijke ingrepen en investeringen Wensen tot verbetering Planning Aandachtspunten Kosten Variant 1: Minimale sloop Noodzakelijke ingrepen en investeringen Wensen tot verbetering Planning Aandachtspunten bij een woontoren en gedeeltelijke herbouw Stadserfcomplex Kosten Variant 1: Minimale sloop “Curve” Noodzakelijke ingrepen en investeringen Wensen tot verbetering Planning Aandachtspunten bij model “Curve” en gedeeltelijke herbouw Stadserfcomplex Kosten Variant 2: Woningen en theater (met of zonder behoud toren) Noodzakelijke ingrepen en investeringen Wensen tot verbetering Nieuwbouw gemeentehuis Planning
3
17 17 19 19 20 20 21 22 22 23 24 25 25 26 26 27 28 29 29 30 30 31 32 33 34 34 34
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
4.6.5 4.6.6 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.7.5 4.7.6 4.8 4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.8.4 4.8.5
Aandachtspunten woningbouw en verplaatsen stadskantoor Kosten Variant 3: Volledige herontwikkeling woningbouw Noodzakelijke ingrepen en investeringen Nieuwbouw gemeentehuis Nieuwbouw theater Planning Aandachtspunten woningbouw en verplaatsen stadskantoor en theater Kosten Weging en voorkeursvariant Nuloptie: behoud van de huidige gebouwen Minimale sloop en herbouw stadskantoor (met woontoren) Minimale sloop en herbouw stadskantoor (“Curve”) Wonen en theater (met subvarianten 2a en 2b behoud of sloop kantoortoren) Sloop gehele Stadserfcomplex en volledige herontwikkeling woningbouw
5 Kansen voor een nieuwe entree theater 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Huidige situatie Kansen voor het theater Nul-optie Beperkte verplaatsing entree Beperkte verplaatsing entree + Verplaatsing entree en uitbreiding
34 35 36 36 37 37 38 38 39 40 40 40 41 42 42
44 44 44 45 46 48 48
6 Werkplekinrichting ambtelijke organisatie
50
7 Duurzaamheid
51
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
Warmte Koude Opslag (WKO) Groen dak Theater aan de Schie Zonnepanelen Verbeteren energieprestatie Nieuwbouw gemeentehuis
51 51 51 52 52
8 Financiën 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6
53
Investeringen Grondexploitatie Beheer – en exploitatielasten Financiële uitgangspunten Samenvatting investeringen voorkeursvariant “Curve” Samenvatting mogelijke dekkingsbronnen voorkeursvariant “Curve”
53 53 53 54 54 55
9 Planning en fasering voorkeursvariant
56
10 Informatie, communicatie en participatie
58
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5
Bestuur Ambtelijke organisatie Theater Directe en ruimere omgeving Overig
58 58 58 58 59
Bijlagen
60
4
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
1
Inleiding Eind 2017 is de verkenning “Van station naar Binnenstad” vastgesteld door het college. Deze verkenning betreft de positionering van het Stadserfcomplex in de stad Schiedam met als doel het oplossen van ondervonden problemen. In de verkenning is een aantal bestuurlijke wensen en stedenbouwkundige problemen in beeld gebracht, waarna een haalbaarheidsstudie is gemaakt over transformatie van de kantoortoren tot wonen en het intern verhuizen van de ambtelijke organisatie. In 2019 bleek na onderzoek dat een transformatie en verhuizing niet realistisch is. Vervolgens is onderzocht welke oplossingen er zijn voor de stedenbouwkundige problemen en op welke manier de huisvesting van de gemeente kan worden verbeterd. Deze notitie beschrijft de verschillende vraagstukken, problemen en oplossingsrichtingen.
1.1 Oorspronkelijke opgave 1.1.1 Verkenning “Van station naar binnenstad” De verkenning van 2017 beschrijft tot welke problemen de bouw van het Stadserfcomplex heeft geleid. De onderstaande teksten zijn overgenomen om een beeld te schetsen van de oorspronkelijke probleemstelling. “Het Stadserfcomplex is een opgave binnen het grotere geheel van de wijk Oost en de historische binnenstad. Al sinds de jaren 80 van de vorige eeuw wordt er gezocht naar een goede transformatie van het gebied tussen het station en de binnenstad. En hoewel de route langs de Schie al wel is aangepakt, blijkt de informele route voor veel bezoekers van stad toch de route via de Singel. Het aanpakken van alleen het Stadserfcomplex zou opnieuw een gemiste kans zijn. Ook de ontwikkelingen rondom de A20-zone, Schieveste en de verstedelijkingsopgave net als die van het gebied Merwe4havens in Rotterdam en de regionale ontwikkelingen rondom de kennis-as en productie-as bieden kansen voor Schiedam. Daarnaast zou de transformatie van het Stadserfcomplex een bijdrage kunnen leveren aan de bredere doelstellingen van de gemeente Schiedam, zoals die zijn gesteld, denk aan sociale stijging van Schiedammers, economische vitaliteit en een levendige en aantrekkelijke woonstad.
“Door de ambtelijke organisatie te herhuisvesten en meer te positioneren als de “Stadshuiskamer” in bouwdeel I, te weten het huidige bedrijfsrestaurant, het klantcontactcentrum en de voormalige bibliotheek, kan de gemeente haar relatie met de stad verbeteren. Uitgangspunt daarbij is niet de huisvesting van teams of afdelingen maar te denken vanuit het principe dienstverleningsconcept werkplekconcept inrichtingsconcept. oftewel eerst te onderzoeken welke dienstverlening de gemeente wil verlenen en vervolgens te onderzoeken wat dat vraagt aan werkplekken en daar de inrichting van de ruimte op af te stemmen. “De binnenstadsentree kan worden versterkt door een betere invulling en programmering van het park wat nu gelegen is aan de zijkant van het theater en de ruïne Huis te Riviere. Het Theater aan de
5
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
Schie is inmiddels zelf ook gestart met onderzoeken naar mogelijke aanpassingen van het theater, zij zouden graag hun ingang willen verhuizen naar de Broersvestzijde. “Het Stadserfplein is een belangrijke verbinding tussen het Stadserfcomplex, de binnenstad, de wijk Oost en Station Schiedam Centrum. Door een betere invulling van het plein en de aangrenzende plinten kunnen deze verbindingen versterkt worden. Maar ook het gebied tussen station en Stadserf dient versterkt te worden. Schiedam is een toplocatie qua bereikbaarheid, maar de potentie van Schiedam komt nog onvoldoende uit de verf. Door betere verbindingen van het station naar de stad, kan de stad als geheel versterkt worden.
Tussenbesluit Op 4 november 2019 besloot het college dat een transformatie van de kantoortoren naar wonen en het intern verhuizen van de ambtelijke organisatie naar de voormalige bibliotheek niet mogelijk is. Tegelijkertijd vroeg het college wat dan wel mogelijk is om bovenstaande opgaven en problemen op te lossen. De ingezette acties zijn: Aanscherpen van de probleemstelling; Scheiden van primaire en secundaire onderzoeksvragen; Opstellen van stedenbouwkundige varianten met een omschrijving van de ruimtelijke en financiële consequenties; Incorporeren van verschillende opties voor de binnenstadsentree (inclusief theater-entree) in de stedenbouwkundige varianten; Het aanleveren van bouwstenen voor het op te stellen beleid naar het gewenste dienstverleningsconcept. Dit heeft geresulteerd in stedenbouwkundige varianten, met de mogelijkheid voor een goede werkplekinrichting voor de ambtelijke organisatie, en het verbeteren van de binnenstadsentree inclusief verplaatsen van de entree van het theater.
1.2 Bijgestelde opgave 1.2.1 Prioriteren en heroverwegen In hoofdstuk 3 worden de probleemstelling aangescherpt. Dit is nodig om de juiste koers in te zetten voor oplossingsrichtingen. Ook is de prioriteitsstelling gewijzigd en is een heroverweging van uitgangspunten gemaakt.
Prioriteitsstelling Twee oorspronkelijke onderzoeksvraagstukken zijn getemporiseerd. Het eerste onderzoek betreft het gebied tussen het Stadserfcomplex en het station. De ontwikkeling van de Kop van de Singel, het stationsgebied en de herinrichting van de Singel zijn onderdeel van de A20 –zone, dan wel onderdeel van het meerjarenonderhoudsplan. Ingrepen in dit gebied zijn daarmee ondergebracht bij andere projecten. De tweede onderzoeksvraag betreft de wens om het Stadserf levendig te maken door middel van een andere inrichting. Dat heeft echter pas zin wanneer de invulling van de omliggende bebouwing bekend is. Een invulling van de plinten met kantoorfuncties leidt tot andere inrichtingswensen van een plein dan wanneer de plinten met bijvoorbeeld horeca worden ingevuld. De inrichting van het Stadserf wordt daarom pas opgepakt als een besluit is genomen wat er met de omliggende bebouwing gaat gebeuren. De prioriteit ligt in deze verkenning bij het gebied dat in het schetsje met rood is omkaderd.
Heroverweging uitgangspunten Tot 2019 werden twee uitgangspunten gehanteerd: de kantoortoren transformeren tot woningbouw, en de ambtelijke organisatie naar de voormalige bibliotheek verhuizen. Beide uitgangspunten zijn in het collegebesluit van 4 november 2019 teruggenomen met als reden dat de bibliotheek te klein is
6
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
voor huisvesting van de gehele ambtelijke organisatie, en transformatie van de kantoortoren te duur. Er wordt dus niet meer gekeken naar de mogelijkheden om de kantoortoren om te bouwen tot appartementen zolang de gemeente op het Stadserf is gehuisvest, en er wordt ook niet verder geprobeerd om de ambtelijke organisatie definitief te huisvesten in bouwdeel I (de voormalige bibliotheek, het bedrijfsrestaurant en het klantcontactcentrum).
Recente ontwikkelingen In de afgelopen jaren is beperkt onderhoud gepleegd aan de gebouwen en het interieur. Er is gewacht op uitsluitsel over het verhuizen van de ambtelijke organisatie en het afstoten van de kantoortoren. Binnenkort moet een besluit worden genomen over diverse (groot) onderhoudprojecten. Covid-19 zal invloed hebben op de werkplekken van de ambtelijke organisatie: de ontwikkeling van thuiswerken, routing door gebouwen, afstand tussen werkplekken, et cetera. Ondertussen speelt de representatie van het gemeentehuis een rol. Gedeelten van het gebouw, zoals het klantcontactcentrum, zijn in het afgelopen decennium vernieuwd. Andere delen van het gemeentehuis beginnen te verouderen en te slijten, met weerslag op de gemeentelijke representativiteit. De gemeentelijke ambitie op het gebied van duurzaamheid richt zich op de energieprestatie van het vastgoed en op het gebied van mobiliteit. Bij handhaven van het Stadserfcomplex, met name bouwdeel I, is onderzocht wat nodig is om het gebouw energiezuinig en toekomstvast te maken. Met betrekking tot duurzame mobiliteit wordt een voorschot genomen op een beperkte parkeernorm.
Zo wordt voor een gemeentehuis gerekend met maximaal tien parkeerplaatsen; is het uitgangspunt dat theaterbezoekers in de ABC-garage kunnen parkeren, en wordt bij een nieuwe entree voor het theater rekening gehouden met de aanleg van fietsparkeerplaatsen.
1.2.2 Opstellen beleid voor een dienstverleningsconcept en werkplekinrichting De gemeente Schiedam heeft als wens om de relatie tussen de gemeentelijke organisatie en de stad te verbeteren. Impliciet geeft deze wens aan dat de dienstverlening, zoals die afgelopen jaren is verricht door de gemeente, niet meer geheel aansluit bij de huidige tijd. In de toekomst zullen de eisen aan dienstverlening nog verder wijzigen. Bij het opstellen van beleid om tot de gewenste dienstverlening te komen, maken we een scheiding tussen de front-office (contact tussen gemeente en externe partijen) en de backoffice (werkzaamheden binnen de gemeentelijke organisatie). Een groot deel van de taken en werkzaamheden van de gemeente vindt plaats in de backoffice, waarvoor een andere werkomgeving nodig is dan bij een front-office. Digitalisering speelt een rol in de veranderende dienstverlening én in de werkzaamheden van de backoffice. Bij de dienstverlening is sprake van digitale producten waarbij externe partijen niet of minder op bezoek hoeven bij het gemeentehuis. Voor de backoffice gaat het om ontwikkelingen in de software waardoor bijvoorbeeld op andere locaties en thuis gewerkt kan worden, of dat analoge archieven worden gedigitaliseerd. De gemeente wil een goede werkgever zijn en goed voor het personeel zorgen.
Dat helpt de gemeente om medewerkers aan zich te binden en aantrekkelijk te zijn voor nieuwe, schaarse talenten. Dit uit zich in arbeidsvoorwaarden, maar ook in prettige werkplekken en goed geoutilleerde facilitaire ruimtes. De wijze waarop dit kan worden vormgegeven kan worden bepaald nadat een analyse is gemaakt van wat de organisatie nodig heeft om goed te functioneren, aangevuld met de koers hoe er tot het gewenste dienstverleningsconcept kan worden gekomen.
7
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
2
Samenvatting en aanbeveling Deze notitie beschrijft vier stedenbouwkundige varianten als mogelijke herontwikkeling van het Stadserfcomplex. De varianten hebben alle vier een verschillende stedenbouwkundige uitstraling, een prijskaartje en hebben in verschillende mate een probleemoplossend vermogen. Naast de stedenbouwkundige consequenties wordt ingegaan op de werkplekinrichting voor de ambtelijke organisatie en mogelijkheden voor een eigen entree voor Theater aan de Schie.
2.1 Verdieping probleemanalyse In dit rapport is de probleemstelling aangescherpt ten opzichte van het collegebesluit “Van Station naar Binnenstad” uit 2017. De essentie is dat nu niet direct naar oplossingen is toegewerkt, maar eerst een diepere analyse is gemaakt van de werkelijke problemen. Met de aangescherpte probleemstelling kan beter worden getoetst in hoeverre een idee of schets een oplossing vormt voor de geconstateerde problemen. De stedenbouwkundige pijnpunten rond het Stadserfcomplex zijn geschetst door Karres en Brands (bijlage B). Deze basis is verder geanalyseerd door stedenbouwkundig bureau Urbis (bijlage A). De huidige situatie van de gecombineerde entree van het theater en gemeentehuis is aanleiding om te bezien of een eigen entree van het theater een positief effect heeft op de binnenstadsentree en klantvriendelijker is voor theaterbezoekers. Nieuwe toegevoegde probleemstellingen betreffen de verouderde werkplekinrichting van de ambtelijke organisatie, de representativiteit van het gemeentelijk gebouwencomplex, en de bouwkundige staat van bouwdeel I waar de voormalige bibliotheek al vijf jaar leegstaat.
2.2 Oplossingsrichting en voorkeursvariant Stedebouwkundig bureau Urbis en adviesbureau Expo hebben drie varianten uitgewerkt voor herontwikkeling van het Stadserfcomplex, naast de nul-variant waarbij het Stadserfcomplex in grote lijnen ongewijzigd blijft. De varianten omvatten in oplopende mate de sloop van delen van het stadskantoor, waarbij ruimte wordt geschept voor woningbouw. Twee varianten zijn het minst gewenst. Niets doen (de nul-variant) betekent dat de geconstateerde problemen niet worden opgelost, maar dat er nog steeds moet worden geïnvesteerd in groot onderhoud. Het andere uiterste (variant 3), waarbij alle gebouwen worden gesloopt en elders een nieuw theater en een nieuw gemeentehuis moeten worden gebouwd, is relatief duur en is kapitaalvernietiging. De overgebeleven varianten betreffen een gedeeltelijke vernieuwing van het stadskantoor met toevoeging van woningbouw (variant 1), of het elders huisvesten van het gemeentekantoor met woningbouw op het Stadserf en handhaven van het theater (variant 2). Omdat zowel variant 1 als variant 2 een structurele verbetering oplevert voor het Stadserf, is door Urbis de voorkeursvariant “Curve” uitgewerkt. Hierbij wordt gefaseerd woningbouw ontwikkeld, de entree van het theater verplaatst, bouwdeel I vervangen door compactere nieuwbouw, en wordt de buitenruimte aantrekkelijk ingericht.
De gemeente kan in deze voorkeurvariant na enige jaren overwegen om definitief op deze locatie te blijven, of op termijn naar een andere locatie te verhuizen.
8
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
2.3 Voorkeursvariant “Curve” De voorkeursvariant omvat de volgende ingrepen: Fase 1: Bouw van 37 woningen op de hoek van de kruising Broersvest – Overschiesestraat Verplaatsen van de entree van het theater naar de Broersvest Fase 2: Sloop van bouwdeel I (entree, klantcontactcentrum, restaurant, archief en voormalige bibliotheek) Bouw van 66 woningen, nieuw archief en compact KCC Herinrichting van park Broersvest en Stadserfplein met langzaam verkeerroutes In onderstaande plattegrond zijn fasen 1 en 2 ingetekend.
Er zijn diverse argumenten waarom variant “Curve” de voorkeur heeft. Een prominent argument is dat de ontwikkeling en herinrichting gefaseerd kan worden uitgevoerd, waardoor investeringen en risico’s gespreid worden en tegelijkertijd toch tastbare resultaten worden behaald. De bouw van de eerste 37 woningen op de hoek Broersvest-Overschiesestraat kan zonder vedere ingrepen in het Stadserfcomplex. De grond is in eigendom van de gemeeente en kan met een positief resultaat op de grondexploitatie worden ingezet als dekking voor de volgende fase. De verplaatsing van de entree van Theater aan de Schie kan vrijwel kostenneutraal (qua exploitatielasten) worden doorgevoerd. De gemeente berekent een hogere huur aan het theater; het theater kan omgekeerd de kosten voor de gemeentelijke beveiliging aflagen. Op dit moment is er een gemeentelijke beveiliger aanwezig in de avonduren en weekends wanneer er voorstellingen zijn. Bij een eigen entree kan het gemeentehuis gewoon gesloten worden conform de reguliere uren.
9
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
In fase 2 is sloop van bouwdeel I noodzakelijk. De ruïne Huis te Riviere komt vrij te liggen, het gebied langs de Broersvest wordt groen ingericht met langzaam verkeerroutes. Het Stadserfplein wordt met bomen en groen opgedeeld naar een kerkplein met een menselijke maat en een groen park aan de Broersvest. Met bouw van 66 woningen komt er meer levendigheid. Een nieuwe entree voor het gemeentehuis met een compact klantcontactcentrum en een energiezuinige archiefbewaarplaats geven het stadskantoor een kwalitatief betere uitstraling. Er kan worden nagedacht om de raadszaal daar mede een plaats te geven.
Los van bovenstaande fasering moeten de werkplekken van het ambtelijk personeel worden gemoderniseerd en moeten vergaderruimtes worden ingericht voor moderne overlegvormen. In de uitwerking en realisatie daarvan moet wel rekening worden gehouden met de tijdelijke uithuizing van het archief en het klantcontactcentrum, en de inhuizing van het team Veiligheid.
2.4 Financiën voorkeursvariant De bouw van fase 1 met 37 woningen geeft een mogelijk surplus van € 1,8 miljoen. De investering voor een nieuwe entree van het theater ligt bij de gemeente, als eigenaar van het gebouw. De hogere kapitaallasten kunnen in de huur worden doorberekend; het theater heeft anderzijds lagere lasten als er geen gemeentelijke beveiliger meer nodig is tijdens voorstellingen. In fase 2 leidt de bouw van 66 woningen en een nieuw archief met klantcontactcentrum tot een deficit van € 4,1 miljoen. Dit tekort wordt voornamelijk veroorzaakt door de resterende boekwaarde plus de stichtingskosten van de gemeentelijke nieuwbouw. De kosten kunnen deels worden gedekt uit het surplus uit fase 1. Daarnaast kan € 1,1 miljoen onderhoudsbudget worden aangewend, wat in het MJOP voor jaarschijf 2025 gereserveerd staat. De rest dient als nieuwe investering te worden opgenomen in de meerjarenbegroting. De jaarlijkse lasten zullen overigens dalen vanwege lagere onderhouds- en energiekosten. De herinrichting van de buitenruimte wordt geraamd op een kleine € 1 miljoen. Dit betreft de inrichting van zowel het park Broersvest als het Stadserfplein. In februari 2020 heeft de gemeenteraad € 1 miljoen budget gevoteerd voor kwaliteitsverbetering van de buitenruimte, via de motie ENECO-gelden.
In de voorkeurvariant “Curve” is het uitgangspunt dat de gemeente op de locatie Stadserf blijft. Voor het personeel moeten nieuwe werkplekken worden ingericht, waarvan een deel achterstallige vervanging betreft. De directie zal daarvoor een separaat voorstel indienen. Behalve de inrichting van nieuwe werkplekken dient er ook rekening gehouden te worden met circa € 0,3 miljoen voor de inrichting van een grand café annex KCC.
10
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
2.5 Fasering voorkeursvariant Bij een positief besluit en het voteren van voldoende voorbereidingskrediet, is de volgende planning mogelijk om de voorkeursvariant “Curve” te realiseren: Direct: Werkplekinrichting en centralisatie ambtelijke organisatie 2021 voorbereiding 2022 – 2026 uitvoering en interne verhuizingen Fase 1: Woningbouw bij kruising Broersvest – Overschiesestraat 2020 opdrachtformulering 2021 -2022 voorbereiding en marktuitvraag, procedures 2023 – 2025 realisatie Fase 1: Verplaatsen entree theater 2021 opdrachtformulering 2021 -2022 voorbereiding en ontwerpen nieuwe entree, procedures 2023 realisatie entree, herinrichting park Broersvest Direct: groen dak theater (via BOR en Vastgoed) 2020 aanbesteding 2021 uitvoering Fase 2: sloop bouwdeel I (KCC, archief, restaurant, voormalige bibliotheek) en bouw woningen en herbouw archief/KCC entree stadskantoor 2021 formuleren PvE en opdracht 2021 referentieontwerpen, uitvraag marktpartijen 2022 ontwerpen, procedures 2023 verhuizen archief, KCC naar tijdelijke locatie, sloop, start bouw 2024 - 2027 realisatie en herinrichting openbaar gebied Fase 3: Optioneel verhuizen stadskantoor naar elders en woningbouw aan Emmastraat 2021
Scan potentiele locaties, kosten-baten-analyse
2022
advies aan gemeenteraad
2023 -2027
locatie ontwikkeling, bouw nieuw stadskantoor
2028 - 2030
Betrekken nieuw gemeentehuis (indien besluit tot verhuizen)
11
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
3
Probleemstelling In het collegebesluit van 17 oktober 2017 is de probleemstelling gedefinieerd voor het project “Van Station naar Binnenstad”. In vijf deelprojecten is beschreven hoe het probleem van een te verbeteren relatie tussen stad en gemeente zou kunnen worden opgelost. Voor twee aspecten was een oplossingsrichting aangegeven: het intern verhuizen van de ambtelijke organisatie met een anders vormgegeven werkomgeving en het transformeren van de kantoortoren tot woontoren. Na nader onderzoek heeft het college op 12 november 2019 besloten om deze oplossingen af te sluiten en niet verder uit te werken. De nog openstaande problemen waarvoor oplossingsrichtingen moeten worden gegeven, worden in dit hoofdstuk aangescherpt weergegeven. Het formuleren van een heldere probleemstelling is de basis voor het bedenken en verkennen van oplossingen met daarbij behorende analyses en afwegingen.
3.1 Stedenbouwkundige inpassing Stadserfcomplex Het Stadserfcomplex is de verzameling gebouwen die bestaat uit de kantoortoren van 15 verdiepingen, de bestuursvleugel, het stadskantoor langs het Stadserfplein en Theater aan de Schie. Het complex ligt tussen de Broersvest, de Overschiesestraat, de Emmastraat en het Stadserf (plein). De gebouwen zijn eind vorige eeuw naar de beste inzichten van die tijd ingepast en gerealiseerd, maar de toenmalige randvoorwaarden hebben geleid tot suboptimale inpassing. Afgelopen 20 jaar is de omgeving veranderd, zoals het verwijderen van de keerlus van de tram, het verplaatsen van de weekmarkt van het Stadserf naar het Broersveld, het doortrekken van de trambaan met herinrichting van de Overschiesestraat en de aanleg van de Boulevard. Deze veranderingen geven, samen met de inpassing van het Stadserfcomplex binnen de randvoorwaarden van eind vorige eeuw, geven aanleiding om na te denken hoe het ontstane onbehaaglijke gevoel met een betere stedenbouwkundige ontwikkeling kan worden opgelost. Het Stadserfplein is doods en onaantrekkelijk. De functie van dit plein is onduidelijk en mensen verblijven er niet graag. Slechts een paar keer per jaar is er een evenement, zoals de schaatsbaan in de winter, maar voor de rest van het jaar is het voornamelijk de toegang tot het gemeentehuis en theater.
De plint aan beide zijden van het plein staat al jarenlang grotendeels leeg. Alleen de gemeentelijke organisatie en recent een medisch bedrijf hebben ruimtes in de plint betrokken. Dit betekent dat er ’s avonds en in de weekends geen levendigheid is. Fietsverkeer tussen het station en het Land van Belofte kan overigens niet op een veilige manier de Broersvest oversteken. Het is voor fietsers verder onaantrekkelijk gemaakt om de (logische) route over het Stadserfplein te nemen: fietsers moeten zich door een muizengaatje langs het gemeentehuis wurmen.
12
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
Het stadskantoor is zeer dicht op de ruïne Huis te Riviere gebouwd. Een van de kolommen van het gemeentehuis steekt zelfs door de ruïne heen. Het zicht op de ruïne wordt sterk beïnvloed door een zijgevel van het gemeentehuis met noodtrap. De ruïne ligt letterlijk in de schaduw van de achterzijde van het stadskantoor. Het park aan de Broersvest is de entree naar de binnenstad, gezien vanaf de ’s-Gravelandseweg. Hier was vroeger de keerlus van de tram. Na het weghalen van de tramrails is de vormgeving van het park eigenlijk niet meer aangepast. De verharding volgt nog het stramien van de rails. Afgelopen jaren heeft er een skatebaan gelegen, en nu is het ingezaaid met gras en zijn er vrij willekeurig bomen geplant. De verharding wordt gebruikt als parkeerplaats en als opstelruimte voor vuilcontainers. Het park wordt aan twee kanten afgesloten met een gesloten gevel: de zijkant van het theater en de achterzijde van het gemeentehuis. De Overschiesestraat verbindt de binnenstad met het station en loopt achter het theater en de entree van de parkeergarage langs. De beschikbare ruimte is volledig verhard aangelegd: een voet- en fietspad met daarnaast de gecombineerde tramsporen en toegangsweg tot de parkeergarage. De route is daarmee onaantrekkelijk voor voetgangers en nodigt niet uit als een logische verbindingsroute tussen binnenstad en station.
Het Stadserfcomplex is een hoge en abrupte beëindiging van de Singel. De gevel van het stadskantoor geeft de bezoeker geen aanwijzing hoe verder naar de binnenstad te lopen of fietsen. De Emmastraat is breed, maar de woningen en panden aan de oostzijde worden overschaduwd door de hoge bestuursvleugel aan de westzijde.
13
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
3.2 Zichtbaarheid Theater aan de Schie Het theater heeft geen eigen directe toegang: de ingang van het theater loopt door het gemeentehuis. Wanneer het theater open is voor voorstellingen of evenementen, moeten bezoekers via het gemeentehuis naar binnen. Een suboptimale situatie. De entree van het theater is onzichtbaar en daarmee onvindbaar voor bezoekers die voor het eerst het theater bezoeken. Boven de entree van het gemeentehuis is geen zichtbare referentie dat dit ook de entree van het theater is. Overigens is ook niet duidelijk aangegeven dat het de entree van het gemeentehuis is. Bij elke voorstelling worden daarom op het Stadserfplein aankondigingsborden neergezet die na aanvang van de voorstelling weer worden weggehaald. Bezoekers die onbekend zijn met deze situatie kunnen de borden makkelijk over het hoofd zien en verdwalen. Eenmaal in het gemeentehuis, dient de balie van de gemeente bij voorstellingen tegelijkertijd als balie voor het theater. De uitstraling en vormgeving van de balie zijn toereikend voor de gemeente, maar niet representatief voor een theater. Omdat de entree van het theater door het gemeentehuis loopt, moet er bij iedere voorstelling, ook ‘s avonds en in de weekends, gemeentelijke beveiliging aanwezig zijn om te zorgen dat er niemand onrechtmatig het gemeentekantoor betreedt.
Na vertrek van de laatste bezoeker moet het gemeentekantoor worden afgesloten. Het theater is een anonieme plek in de stad, terwijl het juist een prominent gebouw zou moeten zijn. Het theater is aan de buitenzijde alleen herkenbaar aan de trekkentoren die vanuit de verte zichtbaar is, en de twee posterframes aan de zijkant.
3.3 Gemeentekantoor als bestemming voor bezoekers In het klantcontactcentrum regelen mensen op afspraak zaken met betrekking tot de burgerlijke stand, identiteitspapieren, rijbewijzen et cetera. Toezicht en Handhaving krijgt regelmatig mensen op bezoek die een proces-verbaal hebben gekregen. Het archief heeft onderzoekers en lezers te gast. Bij afdelingen als Projecten en Beheer en Onderhoud komen dagelijks zakelijke contacten over de vloer. Het college ontvangt gasten met bestuurlijke belangen. Het huidige gebouwencomplex straalt geen gastvrijheid uit. Het stadskantoor heeft een formele, weinig uitnodigende, uitstraling. De entree van het stadskantoor is niet gemarkeerd met een aanduiding of bebording en daarmee vrij onzichtbaar.
14
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
Toezicht en Handhaving is momenteel nog aan de andere zijde van het Stadserfplein gehuisvest, eveneens zonder duidelijke aanwijzing voor bezoekers waar ze zich kunnen melden. De routing door het stadskantoor vanaf de balie tot aan de bestuursvleugel is niet representatief. Bezoekers voor het bestuur en voor de backoffice begeven zich, na aanmelding bij de balie, door een kronkelend gangenstelsel met verschillende deuren en poortjes naar een antichambre. Vanaf die locatie wordt men via verschillende andere ruimten, gangen, deuren, liften en trappen naar de plaats van bestemming geleid.
De vergaderruimtes en fractiekamers zijn spartaans ingericht. Tussen de ruimtes zijn geluidslekken, waardoor gesprekken in de naastgelegen ruimten hoorbaar zijn. Deze ruimtes zijn van een lage kwaliteit voor vergaderingen en ontvangst van bezoekers.
De gemeente heeft de ambitie om de meest digitale gemeente van Nederland te worden, een versterking van een ontwikkeling die al eerder is ingezet. Dit betekent dat het volume aan afspraken bij het klantcontactcentrum nog iets kan afnemen. Het aantal balies kan gereduceerd worden. Tegelijkertijd leeft bij directie en college de wens tot meer interactie tussen gemeentelijk personeel en inwoners/ondernemers van Schiedam. Om dat te faciliteren is een uitnodigende, gastvrije ruimte gewenst.
3.4 Werkplekinrichting ambtelijke organisatie De gemeente Schiedam wil een aantrekkelijke werkgever zijn. Een deel van de aantrekkelijkheid kan worden voorzien door de werkplekken op een prettige manier in te richten. Een groot deel van de huidige werkomgeving is, in afwachting van besluitvorming over huisvesting, de laatste jaren niet meer gemoderniseerd. Bij de inrichting is beperkt rekening gehouden met trends van de afgelopen jaren zoals deeltijdwerk, werken op andere locaties en thuiswerken, en verschuiving van analoge naar digitale documentatie. Een verdere digitalisering van werk kan leiden tot een andere werkplekinrichting. Een aantal werknemers is gehuisvest in huurpanden aan de overzijde van het Stadserfplein. Dit leidt tot extra huurkosten en een inefficiënte fysieke scheiding binnen de organisatie. Het interieur van het stadskantoor is grotendeels verouderd en daarmee minder aantrekkelijk voor (potentiële) werknemers. Dit geldt zowel voor werkplekken als voor vergaderruimtes. De helft van de toiletgroepen is afgelopen decennium verbouwd, maar de andere helft is vanwege een tekort aan budget niet gerenoveerd en stamt ook nog uit de jaren zeventig. Het meubilair is verouderd. Bureaus zijn over het algemeen in goede staat, maar de bureaustoelen zijn verouderd en slecht.
15
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
In de kantoortoren ontbreken pantry’s. De werkplekinrichting leent zich niet goed voor een diversiteit aan wensen en eisen om goed te kunnen werken. De inrichting houdt onvoldoende rekening met mogelijkheden tot samenwerken, geconcentreerd en geluidsarm werken, groepen van verschillende omvang, ondersteunende apparatuur, et cetera. Aanvullende faciliteiten zoals kleedgelegenheid, lockers, douches en een bezinningsruimte zijn slecht geëquipeerd, onaantrekkelijk of niet op een logische plek gesitueerd.
3.5 Bouwkundige staat en omvang Stadserfcomplex Het Stadserfcomplex kan in vier compartimenten worden verdeeld: de bestuursvleugel, gelegen aan de Emmastraat, de kantoortoren van 15 verdiepingen, bouwdeel I met daarin het archief, de voormalige bibliotheek, het bedrijfsrestaurant en het klantcontactcentrum, en het Theater aan de Schie met de onderliggende parkeergarage. In bouwdeel I staat de voormalige bibliotheek al enige jaren leeg. Vanwege waterschade is een deel van de plafonds verwijderd. Onderhoud aan het dak en aan kozijnen is enige jaren uitgesteld in afwachting van een besluit wat er met het gebouw gedaan gaat worden. Het klantcontactcentrum is ondertussen, door verdergaande digitalisering, aan de ruime kant. Bouwdeel I zit daarmee te ruim in het jasje als stadskantoor. Als er een functie kan worden gevonden voor de overtollige ruimte, dan moet worden geïnvesteerd in (achterstallig) onderhoud, bouwkundige aanpassingen en klimaatinstallaties. Bouwdeel I is onderzocht op de bouwkundige staat, op energieprestatie en met een advies wat nodig is om de voormalige bibliotheek geschikt te maken voor kantoorfunctie. De kosten van die elementen tellen mee in de afweging of een investering rendabel is. De gevel van de kantoortoren is afgelopen decennium gedeeltelijk gerenoveerd. De inrichting van de kantoren en vergaderruimtes is sterk verouderd.
Een deel van de vaste inrichting stamt nog uit begin jaren zeventig. Het theater is eigendom van de gemeente Schiedam zodat een aantal onderhoudszaken ten laste van de gemeente zijn, als verhuurder van het gebouw. Er komt groot onderhoud aan voor het dak en de trekkenwand. Er is periodiek onderhoud nodig voor de houten vloer in de foyer die jaarlijks opbolt. De twee liften functioneren niet meer en dienen verbouwd en vervangen te worden. De bestuursvleugel is in relatief goede staat. Een paar ruimtes zijn onprettig vanwege onvoldoende verwarming. De dakbedekking is op korte termijn aan vervanging toe. Vanaf 1 januari 2023 is ieder kantoor in Nederland groter dan 100 m² verplicht om minimaal energielabel C te hebben, dus ook het Stadserfcomplex. De wetgeving is momenteel nog in ontwikkeling. Het ligt in de lijn der verwachting dat deze verplichting aanvullende maatregelen met zich meebrengt voor de bestaande gebouwen. De Rijksoverheid streeft ernaar om alle kantoorgebouwen in 2050 energieneutraal te hebben.
16
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
4
Mogelijkheden Stadserf en omgeving De verschillende problemen zoals in het vorig hoofdstuk beschreven, overlappen elkaar of zijn juist tegenstrijdig aan elkaar. Naast de problemen zijn er vanuit verschillende kanten ook wensen. In dit hoofdstuk worden de verschillende oplossingsrichtingen beschreven. De dragende oplossingen betreffen de stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, de mogelijkheden voor een nieuw entree voor het theater, het gemeentehuis als plek voor bezoekers en als werkplek voor de ambtelijke organisatie en met oog voor de bouwkundige staat. Per variant zijn al deze aspecten meegenomen en gewogen.
4.1 Aanvullende onderzoeken Om te bepalen of bouwdeel I (met name de voormalige bibliotheek) geschikt is als kantoor, is extern onderzoek gedaan naar de bouwkundige staat en de energieprestatie. De resultaten en adviezen zijn als apart rapport in bijlage F opgenomen. Voor het theater zijn twee verkenningen opgesteld voor het verplaatsen van de entree naar de zijde Broersvest; als bijlagen C en D bijgevoegd. De eerste verkenning is enige jaren geleden opgesteld en omvat een uitbreiding van het theater. De tweede is sec gericht op het verplaatsen van de entree. Voor deze opties is een schets van de noodzakelijke aanpassingen in de buitenruimte Broersvest gemaakt, weergegeven in bijlage E. Het dak van het theater is doorgerekend op de constructieve mogelijkheden om een groen dak aan te leggen. Deze studie, met het advies in bijlage G, is overgedragen aan het team Beheer Openbare Ruimte, die de berekeningen gebruikt in de afweging om een groen dak aan te leggen. De boekwaarden van het gebouwencomplex, de onderhoudskosten, energielasten, et cetera zijn op rij gezet om inzicht te geven in de investeringen per variant. Het advies over de werkplekinrichting van de ambtelijke organisatie is recent opgeleverd. Dit onderzoek is nauw verbonden met de wijze van aansturing en de werkwijze van de gemeente in relatie tot bewoners en ondernemers.
Vooruitlopend op besluitvorming is rekening gehouden met kosten voor werkplekinrichting, ongeacht de sturingsvorm en ongeacht de definitieve locatie van huisvesting.
4.2 Vier stedenbouwkundige varianten Voor de stedenbouwkundige problemen, het vraagstuk van werkplekinrichting van de ambtelijke organisatie, de entree van de binnenstad annex theater, zijn er verschillende oplossingen mogelijk. De 4 varianten die in dit hoofdstuk worden geschetst geven een beeld van wat er kan worden opgelost, wat het effect is op de omgeving, maar het geeft ook aan welke problemen er niet opgelost worden. Binnen de nul-variant kan voor aanvullende opties worden gekozen, zoals bijvoorbeeld een aparte entree voor het theater.
Variant 0: Handhaven Stadserfcomplex De bebouwing zoals die nu is blijft gehandhaafd. Het noodzakelijk onderhoud wordt uitgevoerd en de werkplekken van de ambtelijke organisatie worden gemoderniseerd. Er kan een keuze worden gemaakt voor herinrichting van het Stadserfplein, en er zijn diverse opties voor een nieuwe entree voor het theater aan de zijde van de Broersvest. Als er voor de leegstaande bibliotheek een
17
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
gebruiker kan worden gevonden, dan is een bouwkundige upgrade van het gebouw voor nodig. Een kantoorfunctie is vanwege matige daglichttoetreding in beperkte mate mogelijk. Handhaven van het Stadserfcomplex betekent overigens dat de huidige problemen met de stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, waaronder het Stadserfplein en het park Broersvest met de ruïne, niet worden opgelost.
Variant 1: Minimale sloop en partiële herbouw, met een hoge woontoren of twee lage wooncomplexen Bouwdeel I staat gedeeltelijk leeg en is te ruim voor de gemeentelijke organisatie. In variant 1 wordt bouwdeel I gesloopt en komt een compact klantcontactcentrum en archief terug. De kantoortoren krijgt een nieuwe moderne inrichting voor het ambtelijk apparaat. Het theater krijgt een nieuwe eigen entree aan de zijde van de Broersvest. Deze entree komt tussen een nieuwe woontoren of een lager appartementengebouw en een nieuwbouw in het park Broersvest. Pal achter de ruïne, tegen het theater en tegen het nieuwe klantcontactcentrum, komt een woontoren met 20 verdiepingen, of een lager appartementengebouw. De parkeergarage wordt toegewezen en indien noodzakelijk uitgebreid als bewonersparkeren voor de nieuwe woonflat. Het Stadserfplein en park Broersvest worden heringericht.
Variant 2: Wonen en theater, met keuze behoud of sloop kantoortoren Alle gemeentelijke gebouwen maken plaats voor woningbouw. Voor het hele programma wordt ondergrondse parkeergelegenheid gerealiseerd, waarbij de bestaande garage wordt verkocht aan de woningen. Het theater krijgt een nieuwe eigen entree aan de zijde van de Broersvest. Dit is een entree met beperkte breedte aan de zuidelijke kant van de gevel Broersvest. Bezoekers voor het theater kunnen in de ABC-garage parkeren. Het voorplein van het theater krijgt een op de Broersvest gericht karakter. In variant 2a blijft de huidige kantoortoren staan en kan worden omgebouwd tot woningbouw. De bestuursvleugel wordt gesloopt en komt in kleiner formaat terug als appartementen. Op het Stadserfplein verschijnt een woonblok. Het plein wordt daarmee verdeeld in een kerkplein en een deel dat wordt toegevoegd aan het park Broersvest. Op de hoek Broersvest - Overschiesestraat komt woningbouw in meerdere lagen. In variant 2b wordt de kantoortoren gesloopt en komt er aan de Emmastraat nieuwbouw in verschillende lagen. De gemeente verhuist naar een andere locatie. Er wordt een nieuw gemeentehuis gerealiseerd dat representatief, goed bereikbaar en duurzaam is. De inrichting is afgestemd op de gewenste manier van werken en arbeidsomstandigheden.
Voor de doorlooptijd tot nieuwbouw kan rekening worden gehouden met 8 a 10 jaar, zodat een verhuizing in 2028 aan de orde is en woningbouw op het Stadserf tot en met 2030 plaatsvindt.
Variant 3: Volledige sloop en herontwikkeling tot woningbouw Alle gebouwen inclusief het theater en parkeergarage worden gesloopt en maken plaats voor woningbouw. Voor het hele programma wordt ondergrondse parkeergelegenheid gerealiseerd. Op het Stadserf komt woningbouw in verschillende bouwvormen met verschillende bouwhoogtes. Het Stadserfplein wordt verdeeld in een kerkplein en een deel dat wordt toegevoegd aan het park Broersvest. De gemeente verhuist naar een andere locatie. Er kan een nieuw gemeentehuis worden gerealiseerd dat representatief, goed bereikbaar en duurzaam is. De inrichting is afgestemd op de gewenste manier van werken en arbeidsomstandigheden. Ook voor het theater moet een andere locatie worden gevonden met nieuwbouw, inspelend op wensen en eisen van de gemeenteraad en het theaterbestuur. Voor de doorlooptijd tot nieuwbouw kan rekening worden gehouden met 8 a 10 jaar, zodat een verhuizing in 2028 aan de orde is en woningbouw op het Stadserf tot en met 2032 plaatsvindt.
18
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
4.2.1 Randvoorwaarden Er zijn randvoorwaarden die voor iedere variant gelden. De eerste is dat ruïne Huis te Riviere verder onaangetast blijft. Het Rijksmonument en het direct omliggende in het bestemmingsplan aangegeven gebied worden niet bebouwd. Er is rekening gehouden met de molenbiotoop. De varianten met hoogbouw zijn gesitueerd buiten de vastgestelde grenzen met een bouwhoogtebeperking. Het tracé van de tram blijft gehandhaafd. Evenzo blijven het Proveniershuis, de woningen aan de Emmastraat, de Singel, de Broersvest en de woningen aan het Stadserf ongemoeid.
4.2.2 Uitgangspunten Voor de vier varianten is, naast de randvoorwaarden, een set aan uitgangspunten gehanteerd. Benodigde oppervlakte huisvesting ambtelijke organisatie en overige functies gemeente In alle varianten wordt er rekening mee gehouden dat de gehele ambtelijke organisatie onder een dak worden gebracht met een totaal van 450 werkplekken. Voor de omvang van de ambtelijke organisatie wordt uitgegaan van de huidige 500 fte en circa 100 extra gedetacheerde en ingehuurde mensen. Bij elkaar zijn er 670 mensen die voor de gemeente werken. In de benodigde oppervlakte wordt gerekend met de huidige omvang van het gemeentearchief. Voor het bedrijfsrestaurant en het klantcontactcentrum wordt gerekend met samenvoeging met een bijbehorende efficiencyslag in de benodigde oppervlakte. Woningbouw Bij een volledige of gedeeltelijke herontwikkeling van het Stadserfcomplex, is het uitgangspunt dat er voornamelijk woningbouw terugkomt. Alleen op een enkele zichtlocatie, zoals de hoek van de Broersvest- Overschiesestraat, kan worden gedacht aan invulling met horeca. Het centrum van Schiedam heeft nog steeds te kampen met leegstand in commerciële ruimtes. We zijn dus terughoudend met nieuw aanbod van commerciële ruimte. Aan woonruimte is behoefte, waarbij een mix wordt voorgesteld van 25% dure koopappartementen, 50% beleggingsappartementen voor middenklasse huur, en 25% sociale woningen.
Parkeren Voor het parkeren in de varianten 1 tot en met 3, wordt gedacht aan een mix tussen vastgesteld beleid en de ambitie van de gemeente Schiedam. Voor de kantoorfunctie van gemeentehuis wordt uitgegaan van 10 benodigde parkeerplekken voor de ambtelijke organisatie. Voor de koopappartementen wordt 1 parkeerplaats per woning aangehouden, voor beleggershuurwoningen wordt gerekend met 0,6 parkeerplaats per woning, en voor sociale huur 0,5 parkeerplaats per woning. In de modellen is het uitgangspunt dat de parkeergarage onder het theater grotendeels bewonersparkeren wordt. Langzaam verkeer De inrichting van het openbaar gebied is gericht op langzaam verkeer. De verbinding tussen binnenstad en station moet logischer en aantrekkelijker worden voor voetgangers en fietsers. Bij het verplaatsen van de entree van het theater wordt rekening gehouden met de looproute tussen de ABC-garage en de entree. Er moeten daarnaast worden voorzien in fietsparkeren voor bezoekers aan het theater.
19
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
4.3 Variant 0: Handhaven Stadserfcomplex In deze 0-variant blijft het Stadserfcomplex in grote lijnen ongewijzigd. Het college en de gemeenteraad blijven gehuisvest in de bestuursvleugel, tussen het theater en de Emmastraat. Het ambtelijk apparaat vindt in zijn geheel onderdak in de kantoortoren en bouwdeel I, dus de diensten die nu aan de overzijde zijn gevestigd komen ook in het Stadserfcomplex. De balie, het archief, het bedrijfsrestaurant en het klantcontactcentrum blijven zoals ze zijn. Het theater houdt zijn ingang dwars door het gemeentehuis. De leegstand van de voormalige bibliotheek blijft een probleem: de gemeente heeft zelf geen ruimtelijke behoefte voor de gemeentelijke organisatie. De leegstand drukt wel op de exploitatie: van afschrijving op de boekwaarde tot verwarming en schoonmaakkosten en groot onderhoud.
Stedenbouwkundig blijft de huidige situatie ongewijzigd en de problemen worden niet opgelost. Het park Broersvest blijft rommelig met zicht op de achterzijde van het gemeentehuis en de dichte gevel van het theater; de ruïne blijft ingeklemd. Het Stadserfplein wordt niet levendig en het Stadserfcomplex blijft een obstakel tussen de binnenstad en het station, in plaats van een schakel. Dit geldt zowel voor de route via het Stadserfplein als die via de Overschiesestraat.
4.3.1 Noodzakelijke ingrepen en investeringen Wanneer het Stadserfcomplex wordt gehandhaafd zoals het nu is, betekent dat er een aantal ingrepen nodig is om het gebouw en de inrichting toekomstvast te maken. Er moet een actualisatie komen van het geplande groot onderhoud. Die actualisatie omvat welke werkzaamheden tegen welke kosten in welk jaar tot uitvoering moeten komen. Voor bouwdeel I moeten in ieder geval de dakbedekking, een deel van de beglazing en een aantal andere zaken vervangen worden, ongeacht of er in de voormalige bibliotheek een nieuwe functie komt. De inrichting van de verdiepingen van de kantoortoren moet worden gemoderniseerd voor het invoeren van een modern werkplekconcept met, stiltewerkplekken, en een diversiteit aan vergaderruimtes, et cetera. Vanuit ARBO-perspectief moeten de meeste bureaustoelen vervangen worden. De toiletgroepen welke nog uit de jaren 70 stammen moeten worden gerenoveerd. De liften moeten eveneens opnieuw worden ingericht. Voor het team Veiligheid, nu nog gevestigd aan de overkant, moeten in het stadskantoor kleedruimtes met natte ruimtes worden gemaakt. Voor bezoekers aan dit team moet een beveiligde
20
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
ruimte worden gemaakt met een separate entree, zodat deze bezoekers onafhankelijk van de openstelling van de rest van het gemeentelijk gebouw langs kunnen komen. Voor algemene personeelsvoorzieningen moet verder een hygiënische douchegelegenheid, een geoutilleerde kolfruimte, een kamer voor de bedrijfsarts en een bezinningsruimte worden ingericht. Aan het theater moet groot onderhoud worden uitgevoerd. Dat betreft het vernieuwen van de dakbedekking en het vernieuwen van de trekken-installatie. De houten vloer in de foyer van het theater heeft ieder jaar onderhoud nodig vanwege opbollen en loskomen.
4.3.2 Wensen tot verbetering De noodzakelijke ingrepen leiden nog niet tot een verbetering van de openbare ruimte, de interne logistiek bij de gemeente, de gastvrije representatieve inrichting of tot een betere zichtbaarheid van het theater. Er kunnen daarom keuzes worden gemaakt om ook die situaties te verbeteren. Publiek gedeelte gemeentehuis Het bedrijfsrestaurant kan worden omgebouwd tot een grand café dat open is voor bezoekers en de ambtelijke organisatie, een plek waar men kan afspreken en overleggen. Deze overleggen en afspraken zijn alleen geschikt als er geen persoonlijke of vertrouwelijke informatie aan de orde is, geen presentatiemiddelen nodig zijn en de deelnemers geen gehoorstoornis hebben. Het Klantcontactcentrum is naar de huidige maatstaven te groot en kan verkleind worden. Uit oogpunt van veiligheid en toezicht is het gewenst om de backoffice zeer nabij de balies te hebben. Een verbouwing betekent dan ook een herschikking van de backoffice, de trouwkamer en de spreekkamers. Entree theater Hoofdstuk 5 beschrijft de mogelijkheden voor verplaatsen van de entree van het theater. Als het Stadserfcomplex ongewijzigd blijft, is er de mogelijkheid om de entree van het theater te verplaatsen naar de zijde Broersvest, met een keuze voor grote entree, een beperkte entree, of een beperkte entree met invulling van een aantal aanvullende wensen.
De herinrichting van het park Broersvest is onlosmakelijk verbonden met de verplaatsing van de entree van het theater. Ombouwen voormalige bibliotheek De voormalige bibliotheek kan beperkt worden omgebouwd tot een kantoorfunctie. Als eigenaarverhuurder moet de gemeente rekening houden met kosten voor een geheel nieuwe luchtbehandeling, vervanging van de verwarming en het aanbrengen van plafonds met armaturen. Deze investering is alleen rendabel als een huurder wordt gevonden die zich die meerjarig en kostendekkend wil huren en rekening houdt met beperkte daglichttoetreding. Duurzaamheid Op bouwdeel I is ruimte voor zonnepanelen. De gemeente kan daarnaast een programma opzetten om bij vervanging van kantoorverlichting overal energiezuinige LED-verlichting toe te passen. Stadserfplein Het Stadserfplein en de omliggende gebouwen veranderen niet. Er zijn ontwerpen denkbaar die de toegankelijkheid verbeteren en de harde uitstraling van het plein verzachten. Beplanting, groen, en een route voor fietsers kunnen helpen om het plein wat vriendelijker te maken.
21
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
4.3.3 Planning De onder paragraaf 4.2.2 genoemde wensen kunnen onafhankelijk van elkaar worden besloten en ingepland. Het moment waarop de wensen kunnen worden gerealiseerd is mede afhankelijk van de begrotingscyclus, de benodigde voorbereidingstijd, overleg en participatie met gebruikers en/of bewoners. Een indicatie van de benodigde doorlooptijd is: 2020 principe-uitspraak gemeenteraad over voorkeur, participatie, invulling van wensen 2021 voorbereiding verhuizing, herinrichting werkplekken 2022 budgetreservering 2022-2026 uitvoering herinrichting en verhuizing personeel Planning voor invulling van Wensen 2021 voorbereiding nieuwe entree theater 2021 voorbereiding ombouw bedrijfsrestaurant en klantcontactcentrum Ontwerpen Stadserfplein 2021 besluit over duurzaamheidsmaatregelen (PV-cellen en zuinige verlichting) 2022 aanbrengen PV-cellen en LED-verlichting 2023 zomerperiode: nieuwbouw entree theater 2023 ombouwen van het bedrijfsrestaurant en klantcontactcentrum 2023 herinrichting Stadserfplein
4.3.4 Aandachtspunten Bij de nul-variant blijft de huidige bestemming ongewijzigd. Alleen wanneer er een keuze wordt gemaakt om de entree van het theater te verplaatsen, een commerciële bestemming voor de voormalige bibliotheek wordt gevonden, of rond het theater commerciële horeca wordt gevestigd, is een wijziging van de bestemming nodig. Er moet een update komen van het geplande groot onderhoud voor wat betreft inhoudelijke werkzaamheden, geraamde kosten en de jaarschijven. Dit in combinatie met een verplicht energielabel C per 1 januari 2023. Voor de noodzakelijke ingrepen is geen budget gereserveerd. De herinrichting met nieuwe werkplekken en de aanpassingen die nodig zijn voor het inhuizen van team Veiligheid kunnen worden voorbereid in 2020 met een uitvoering in 2021, mits er voldoende middelen en capaciteit beschikbaar wordt gesteld. De herinrichting van de werkplekken is een uitwerking van een inrichtingsconcept, dat weer voortvloeit uit de gewenste werkwijze van de gemeente (dienstverleningsconcept). Uit een eerste inventarisatie van Peutz blijkt dat de bibliotheek gedeeltelijk niet voldoet aan de eisen voor daglichttoetreding om deze ruimte als werkplek in te richten. Indien wordt overwogen om deze ruimte toch als kantoor in te richten, zal nader onderzoek moeten uitwijzen wat de consequenties daarvan zijn.
22
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
4.3.5 Kosten De nul-variant brengt kosten met zich mee voor renovatie en herinrichting van het gebouw. Daarnaast kunnen diverse opties worden toegepast. De financiële consequenties worden in deze paragraaf gesplitst in twee onderdelen: de globale investeringen, en de exploitatielasten. De exploitatielasten zijn op basis van de Nota waardering, waarbij voor lineaire afschrijvingen het gemiddelde bedrag tussen het eerste en laatste jaar van afschrijving is gehanteerd. Noodzakelijk investeringen Herinrichting werkplekken gemeentehuis Groot onderhoud bouwdeel I (gevel, archief, bibliotheek) Installaties en plafonds voormalige bibliotheek Kleine entree theater, zijde Broersvest Herinrichting Stadserfplein en park Broersvest
€ 4,0 miljoen € 1,5 miljoen € 2,8 miljoen € 0,9 miljoen € 0,9 miljoen ------------------------------€ 10,1 miljoen
Jaarlijkse lasten Herinrichting werkplekken gemeentehuis Groot onderhoud bouwdeel I (archief, bibliotheek) Installaties en plafonds voormalige bibliotheek Kleine entree theater, zijde Broersvest Herinrichting Stadserfplein en park Broersvest --Rente en afschrijving vastgoed Energiekosten gemeentehuis Onderhoudskosten
€ € € € €
310.000 78.000 215.000 0 57.000
€ 1.110.000 € 211.000 € 1.079.000 ------------------------------€ 3.060.000
Opmerkingen met betrekking tot het theater Het theater heeft een wens geuit voor een grote entree aan de zijde Broersvest inclusief een ruimtelijke uitbreiding. De investering daarvoor komt uit op circa € 8 miljoen. De kapitaallasten van een nieuwe kleine entree voor het theater zijn ongeveer gelijk aan de jaarlijkse kosten voor de beveiliger van de gemeentelijke balie. De exploitatielasten voor een duurzame aanpassing van de opbollende vloer zijn ongeveer gelijk aan de jaarlijkse reparatiekosten. Deze investeringen leveren een financieel nagenoeg neutraal resultaat op. Opmerking met betrekking tot herinrichting Stadserfplein en park Broersvest In een motie over ENECO-gelden heeft de raad besloten om een reserve van € 1 miljoen te maken voor het vinden van een oplossing van de leegstaande bibliotheek en herinrichting buitenruimte Stadserfcomplex.
23
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
4.4 Variant 1: Minimale sloop Deze variant voorziet in sloop van bouwdeel I, daar waar het archief, het Klantcontactcentrum en het bedrijfsrestaurant zijn gevestigd. Op de vrijgekomen ruimte komt, tussen het theater en de ruïne in, een brede woontoren met 20 verdiepingen en 160 appartementen. Deze toren wordt zo ingepast dat het park Broersvest wordt uitgebreid tot en met het woon-werkblok tegenover het Stadserfcomplex. Het huidige Stadserfplein wordt daarmee voor de helft park en voor de andere helft een kerkplein.
De bestuursvleugel en de kantoortoren handhaven we. De gemeentelijke organisatie wordt daar blijvend in gevestigd, met een nieuw inrichtingsconcept. Waar bouwdeel I heeft gestaan wordt een compact kantoor in twee lagen teruggebouwd: de ontvangsthal, een klantcontactcentrum annex grand café en op de eerste verdieping de archiefbewaarplaats. De nieuwe entree van het gemeentehuis komt aan het kerkplein te liggen. De interne routing tussen entree, grand café, de backoffice en de bestuursvleugel wordt compact en duidelijk. Het nieuwe park Broersvest is ruim en groen; de ruïne komt vrij in de ruimte te liggen, met de woontoren er pal achter. Het park krijgt de functionele inrichting als entree van het theater, de langzaam verkeersroutes, en met de inpassing van de nieuwe woontoren en het gebouw langs de Overschiesestraat. Het theater krijgt een nieuwe entree aan de kant van de Broersvest tussen de woontoren en een nieuw te bouwen commerciële ruimte. Daarmee ligt de omvang en positie van de nieuwe entree vast. Die entreefunctie van het park wordt versterkt met een commerciële ruimte die het park scheidt van de Overschiesestraat. De commerciële ruimte staat op een uitbreiding van de parkeergarage: de bestaande parkeergarage met uitbreiding wordt bewonersparkeren voor de appartementen in de nieuwe woontoren.
In deze variant wordt de parkeergarage onder het theater vrijwel volledig toegewezen als bewonersparkeren. Voor de gemeentelijke organisatie blijven er tien parkeerplaatsen gereserveerd. Deze variant geeft stedenbouwkundige verbeteringen. Met de sloop van bouwdeel I en een gedeeltelijke terugbouw, wordt de gevel op de kruising Emmastraat-Singel teruggelegd én lager. Langzaam verkeer van en naar de Singel krijgt daarmee weer de oorspronkelijke logische route. Het Stadserfplein wordt gesplitst naar een groen park aan de Broersvest en een kerkpleintje bij de Lidwina-basiliek. Er blijft voldoende ruimte voor het organiseren van evenementen.
24
Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten
Echter, het openbaar gebied aan de Emmastraat en de Overschiestraat wordt niet wezenlijk anders ingericht. De rooilijnen van de bebouwing blijven ongewijzigd. De entree van het gemeentehuis komt aan het kleinere kerkplein te liggen. Dit betekent dat de entree vanuit de binnenstad afgeschermd wordt door de woontoren en wordt daarmee minder zichtbaar vanaf de Broersvest.
4.4.1 Noodzakelijke ingrepen en investeringen Een groot deel van het Stadserfcomplex blijft gehandhaafd, zodat een aantal ingrepen nodig is om het gebouw toekomstvast te maken. Het dak van de bestuursvleugel moet worden vernieuwd. De kozijnen moeten gedeeltelijk worden vervangen, afhankelijk van de staat van onderhoud. De inrichting van de verdiepingen van de kantoortoren moet worden gemoderniseerd en opgefrist. Voor het invoeren van een modern werkplekconcept moeten vergaderruimtes, stiltewerkplekken, et cetera. Vanuit ARBO-perspectief moeten de meeste bureaustoelen vervangen worden. De toiletgroepen welke nog uit de jaren 70 stammen moeten worden gerenoveerd. De liften moeten eveneens opnieuw worden ingericht. Voor het team Veiligheid, nu nog gevestigd aan de overkant, moeten kleedruimtes met natte ruimtes worden gemaakt. Voor bezoekers aan dit team moet een beveiligde ruimte worden gemaakt met een separate entree, zodat deze bezoekers onafhankelijk van de openstelling van de rest van het gemeentelijk gebouw langs kunnen komen. Voor algemene personeelsvoorzieningen moet verder een hygiënische douchegelegenheid, een geoutilleerde kolfruimte, een kamer voor de bedrijfsarts en een bezinningsruimte worden ingericht. De aanpassingen voor het team Veiligheid en de algemene personeelsvoorzieningen kunnen tegelijkertijd met de nieuwbouw van bouwdeel I worden meegenomen.