Document · PDF

Bijlage 0 Herontwikkeling Stadserfcomplex – Verkenning met varianten

Raadscommissie 27 januari 2021, gemeente SchiedamBij agendapunt: Raadsvoorstel Stadserfcomplex, van station naar Binnenstad21.746 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Aan het theater moet groot onderhoud worden uitgevoerd. Dat betreft het vernieuwen van het dak en het vernieuwen van de trekken-installatie. De houten vloer in de foyer van het theater heeft ieder jaar onderhoud nodig vanwege opbollen en loskomen. Andere functionaliteiten zoals werkende liften en optimaliseren van kantoor- en werkruimtes worden zoveel mogelijk meegenomen in het verplaatsen van de entree van het theater. Het Stadserfplein wordt deels groen park, deels kerkplein, en deels fiets- en wandelroute tussen binnenstad en station. Evenzo kan ook de Emmastraat worden ingericht als schakel voor voetgangers tussen de Boulevard en het Stadserfplein.

4.4.2 Wensen tot verbetering In het kader van duurzaamheid kan het dak van het nieuwe bouwdeel I worden benut als groen dak en. De huidige WKO-bron ligt ter plaatse van de geprojecteerde woontoren en gaat verloren. Er kan een keuze worden gemaakt om een nieuwe bron te slaan. De investering verdient zich terug in lagere energielasten.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.4.3 Planning De planning om deze variant te realiseren hangt sterk samen met besluitvorming in de gemeenteraad, een op te zetten participatieproces (huurder, omwonenden, belanghebbenden) , te volgen ruimtelijke procedures, het selecteren van een ontwikkelaar, inrichten van tijdelijke ruimtes voor het archief en klantcontactcentrum, de bouwvolgorde en de benodigde bouwtijd, en de herinrichting van het openbaar gebied. Een indicatie van de benodigde doorlooptijd is: 2020-2021 principe-uitspraak over voorkeursvariant, participatie 2021 voorbereiding opwaardering werkplekken 2022-2026 herinrichting kantoor en interne verhuizing 2022-2023 bestemmingsplanwijziging, opzetten exploitatie, budgetreservering 2022-2023 ontwerpen woontoren, nieuwbouw, entree theater, openbaar gebied 2023-2024 nieuwe entree theater, parkeergarage, sloop bouwdeel I 2024-2026 bouw woontoren en nieuwe entree gemeente 2026 herinrichting openbaar gebied

4.4.4 Aandachtspunten bij een woontoren en gedeeltelijke herbouw Stadserfcomplex Bij een gedeeltelijke sloop van bouwdeel I, de bouw van een woontoren, het verplaatsen van de entree van het theater, een gebouw langs de Overschiesestraat met een onderliggende parkeergarage, en de herbouw van de entree van het gemeentehuis, speelt er een aantal zaken met betrekking tot de bestemming. De genoemde zaken passen geen van allen in de vigerende bestemming, met uitzondering van de herbouw van de entree van het gemeentehuis. Realisatie van deze variant heeft gevolgen voor de directe omgeving en, vanwege de nieuwe woontoren, een uitstraling op een groter gebied dan het Stadserfcomplex. Bij een keuze voor deze variant dient daarom rekening gehouden te worden met een zorgvuldig te doorlopen proces, zie hiervoor hoofdstuk 10 Informatie en communicatie. De nieuwbouw is voor een deel geprojecteerd op de locatie waar nu de parkeerplaatsen nabij het Proveniershuis liggen. Deze parkeerplaatsen verdwijnen. Marktkooplui kunnen hun bestelbussen en vrachtauto’s op de vrijdag niet meer in het park Broersvest parkeren, zoals nu gedoogd wordt. Wanneer bouwdeel I wordt gesloopt moet er tijdelijk vervangende ruimte zijn voor het Klantcontactcentrum, het archief en eventueel het bedrijfsrestaurant.

Voor het Klantcontactcentrum is het gewenst om in de nabije omgeving van het Stadserfcomplex een tijdelijke ruimte in te richten: tijdens de sloop en nieuwbouw moeten de functionele taken van de gemeente gewoon doorgaan. Voor het archief en de archiefbewaarplaats is tijdelijk een geklimatiseerde ruimte van circa 1.000 m² nodig. Voor de sloop en herbouw, het vernieuwen van de werkplekken en het verplaatsen van de entree van het theater moet in de meerjarenbegroting budget worden opgenomen. Er kan een keuze worden gemaakt om vooruitlopend op definitieve besluitvorming (zowel financieel als planologisch) een budget te voteren voor de noodzakelijke werkplekinrichting, zodat die onafhankelijk wordt van de planning van planologische procedures. Er moet een update komen van het geplande groot onderhoud voor wat betreft inhoudelijke werkzaamheden, geraamde kosten en de jaarschijven. Dit betreft het groot onderhoud aan de kantoortoren, bestuursvleugel en het theater. Aanpassingen aan het theater kunnen onderhavig zijn aan het auteursrecht van de architect.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.4.5 Kosten Variant 1, minimale sloop, brengt kosten met zich mee voor renovatie en herinrichting van het gebouw. Daarnaast kunnen diverse opties worden toegepast. De financiële consequenties worden in deze paragraaf gesplitst in twee onderdelen: de globale investeringen en de exploitatielasten. De exploitatielasten zijn op basis van de nota waardering, waarbij voor lineaire afschrijvingen het gemiddelde bedrag tussen het eerste en laatste jaar van afschrijving is gehanteerd. Noodzakelijk investeringen € 4,0 miljoen € 0,9 miljoen € 2,8 miljoen € 0,3 miljoen € 0,5 miljoen € 0,9 miljoen ------------------------------€ 9,4 miljoen

Herinrichting werkplekken stadkantoor Kleine entree theater Herbouw archief en KCC Inrichting nieuw KCC Deficit herontwikkeling Herinrichting Stadserfplein en park Broersvest

Jaarlijkse lasten Herinrichting werkplekken kantoortoren Kleine entree theater (t.l.v. huurder) Herbouw archief en KCC en deficit herontwikkeling Inrichting nieuw KCC Herinrichting Stadserfplein en park Broersvest --Rente en afschrijving vastgoed Energiekosten gemeentehuis Onderhoudskosten

€ € € € €

310.000 0 253.000 29.000 57.000

€ 1.034.000 € 141.000 € 623.000 ------------------------------€ 2.447.000

Opmerkingen met betrekking tot bouwdeel I Bij minimale sloop kan worden bespaard op groot onderhoud van bouwdeel I. In de MJOP staat voor het jaar 2025 circa € 9 ton gereserveerd en voor het jaar 2026 nog eens € 2 ton. Er kan worden overwogen om deze potentiele besparing in te zetten ter dekking van de investering. Opmerking met betrekking tot herinrichting Stadserfplein en park Broersvest In een motie over ENECO-gelden heeft de raad besloten om een reserve van € 1 miljoen in te stellen voor het vinden van een oplossing van de leegstaande bibliotheek en herinrichting buitenruimte Stadserfcomplex. .

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.5 Variant 1: Minimale sloop “Curve” Deze variant voorziet in een gefaseerde opwaardering van het gebied. Het betreft een verfijning en optimalisatie van variant 1. In de eerste fase worden 37 appartementen gebouwd in het park Broersvest, op de hoek van de Broersvest en Overschiesestraat. De functies van het theater blijven daarbij ongemoeid. Tegelijkertijd kan de entree van het theater worden verplaatst naar hetzelfde park Broersvest, waardoor het theater een zichtbare uitstraling krijgt. Fase 2 behelst de sloop van bouwdeel I, daar waar het archief, het Klantcontactcentrum en het bedrijfsrestaurant zijn gevestigd. Op de vrijgekomen ruimte komt, tussen het theater en de ruïne in, een gebogen appartementencomplex van 8 lagen. Dit complex omvat 66 woningen. Dit complex wordt zo ingepast dat het park Broersvest wordt uitgebreid tot en met het woon-werkblok tegenover het Stadserfcomplex. Het huidige Stadserfplein wordt daarmee voor de helft park en voor de andere helft een kerkplein.

De bestuursvleugel en de kantoortoren handhaven we. De gemeentelijke organisatie wordt daar blijvend in gevestigd, met een nieuw inrichtingsconcept. Waar bouwdeel I heeft gestaan wordt ook weer gemeentekantoor teruggebouwd. In twee lagen komt de ruimte terug voor de ontvangsthal, een klantcontactcentrum annex grand café en op de eerste verdieping de archiefbewaarplaats. De nieuwe entree van het gemeentehuis komt aan het kerkplein te liggen. De interne routing tussen entree, grand café, de backoffice en de bestuursvleugel wordt compact en duidelijk. Het nieuwe park Broersvest is ruim en fris; de ruïne komt vrij in de ruimte te liggen, met een wooncomplex van vriendelijk formaat er pal achter. Het park krijgt de functionele inrichting als entree van het theater, de langzaam verkeersroutes en de inpassing van beide appartementencomplexen. Het theater krijgt een nieuwe entree aan de kant van de Broersvest tussen de woongebouwen. Daarmee ligt de omvang en positie van de nieuwe entree vast. Die entreefunctie van het park wordt versterkt doordat het een goede inbedding in de bebouwing krijgt. De bestaande parkeergarage wordt bewonersparkeren voor de appartementen. In deze variant wordt de parkeergarage onder het theater vrijwel volledig toegewezen als bewonersparkeren. Voor de gemeentelijke organisatie blijven er tien parkeerplaatsen gereserveerd.

Deze variant geeft stedenbouwkundige verbeteringen. Met de sloop van bouwdeel I en een gedeeltelijke terugbouw, wordt de gevel op de kruising Emmastraat-Singel teruggelegd én lager.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

Langzaam verkeer van en naar de Singel krijgt daarmee weer een logische route. Het Stadserfplein wordt gesplitst naar een groen park aan de Broersvest en een kerkpleintje bij de Lidwina-basiliek. Er blijft voldoende ruimte voor het organiseren van evenementen. Echter, het openbaar gebied aan de Emmastraat en de Overschiestraat wordt niet wezenlijk anders ingericht. De rooilijnen van de bebouwing blijven ongewijzigd. De entree van het gemeentehuis komt aan het kleinere kerkplein te liggen. Dit betekent dat de entree vanuit de binnenstad minder zichtbaar is vanaf de Broersvest.

4.5.1 Noodzakelijke ingrepen en investeringen Een groot deel van het Stadserfcomplex blijft gehandhaafd, zodat een aantal ingrepen nodig is om het gebouw toekomstvast te maken. Het dak van de bestuursvleugel moet worden vernieuwd. De kozijnen moeten gedeeltelijk worden vervangen, afhankelijk van de staat van onderhoud. De inrichting van de verdiepingen van de kantoortoren moet worden gemoderniseerd en opgefrist. Voor het invoeren van een modern werkplekconcept moeten vergaderruimtes, stiltewerkplekken, et cetera. Vanuit ARBO-perspectief moeten de meeste bureaustoelen vervangen worden. De toiletgroepen welke nog uit de jaren 70 stammen moeten worden gerenoveerd. De liften moeten eveneens opnieuw worden ingericht. Voor het team Veiligheid, nu nog gevestigd aan de overkant, moeten kleedruimtes met natte ruimtes worden gemaakt. Voor bezoekers aan dit team moet een beveiligde ruimte worden gemaakt met een separate entree, zodat deze bezoekers onafhankelijk van de openstelling van de rest van het gemeentelijk gebouw langs kunnen komen. Voor algemene personeelsvoorzieningen moet verder een hygiënische douchegelegenheid, een geoutilleerde kolfruimte, een kamer voor de bedrijfsarts en een bezinningsruimte worden ingericht. De aanpassingen voor het team Veiligheid en de algemene personeelsvoorzieningen kunnen tegelijkertijd met de nieuwbouw van bouwdeel I worden meegenomen.

4.5.2 Wensen tot verbetering In het kader van duurzaamheid kan het dak van het nieuwe bouwdeel I worden benut als groen dak en voor de plaatsing van zonnepanelen. De huidige WKO-bron ligt ter plaatse van het geprojecteerde wooncomplex en gaat verloren. Er kan een keuze worden gemaakt om een nieuwe bron te slaan. De investering verdient zich terug in lagere energielasten, vooral voor wat betreft koeling.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.5.3 Planning De planning om deze variant te realiseren hangt sterk samen met besluitvorming in de gemeenteraad, een op te zetten participatieproces (huurder, omwonenden, belanghebbenden) , te volgen ruimtelijke procedures, het selecteren van een ontwikkelaar, inrichten van tijdelijke ruimtes voor het archief en klantcontactcentrum, de bouwvolgorde en de benodigde bouwtijd, en de herinrichting van het openbaar gebied. Een indicatie van de benodigde doorlooptijd is: 2020 principe-uitspraak gemeenteraad over voorkeur, participatie 2021 voorbereiding opwaardering werkplekken 2022-2026 herinrichting kantoor en interne verhuizing 2021-2022 bestemmingsplanwijziging, opzetten exploitatie, budgetreservering 2021-2022 ontwerpen woontoren, nieuwbouw, entree theater, openbaar gebied 2023-2025 nieuwe entree theater, 37 appartementen, sloop bouwdeel I 2024-2026 bouw 66 appartementen en nieuwe entree gemeente 2026 herinrichting openbaar gebied

4.5.4 Aandachtspunten bij model “Curve” en gedeeltelijke herbouw Stadserfcomplex Bij een gedeeltelijke sloop van bouwdeel I, de bouw van een woontoren, het verplaatsen van de entree van het theater, appartementen langs de Overschiesestraat en de herbouw van de entree van het gemeentehuis, spelen er een aantal zaken met betrekking tot de bestemming. De genoemde zaken passen geen van allen in de vigerende bestemming, met uitzondering van de herbouw van de entree van het gemeentehuis. Realisatie van deze variant heeft gevolgen voor de directe omgeving van het Stadserfcomplex. Bij een keuze voor deze variant dient daarom rekening gehouden te worden met een zorgvuldig te doorlopen proces, zie hiervoor hoofdstuk 10 Informatie en communicatie. De nieuwbouw is voor een deel geprojecteerd op de locatie waar nu de parkeerplaatsen nabij het Proveniershuis liggen. Deze parkeerplaatsen verdwijnen. Marktkooplui kunnen hun bestelbussen en vrachtauto’s op de vrijdag niet meer in het park Broersvest parkeren, zoals nu gedoogd wordt. Voordat bouwdeel I wordt gesloopt moet er tijdelijk vervangende ruimte zijn voor het Klantcontactcentrum, het archief en eventueel het bedrijfsrestaurant.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.5.5 Kosten Variant 1, model “Curve”, brengt kosten met zich mee voor renovatie en herinrichting van het gebouw. Daarnaast kunnen diverse opties worden toegepast. De financiële consequenties worden in deze paragraaf gesplitst in twee onderdelen: de globale investeringen, en de exploitatielasten. De exploitatielasten zijn op basis van de nota waardering, waarbij voor lineaire afschrijvingen het gemiddelde bedrag tussen het eerste en laatste jaar van afschrijving is gehanteerd. Noodzakelijk investeringen € 4,0 miljoen € 0,9 miljoen € 2,8 miljoen € 0,3 miljoen € -/- 0,7 miljoen € 0,9 miljoen ------------------------------€ 8,2 miljoen

Herinrichting werkplekken stadkantoor Kleine entree theater Herbouw archief en KCC Inrichting nieuw KCC Surplus woningbouwontwikkeling Herinrichting Stadserfplein en park Broersvest

Jaarlijkse lasten Herinrichting werkplekken kantoortoren Kleine entree theater (t.l.v. huurder) Herbouw archief en KCC en deficit woningbouw Inrichting nieuw KCC Herinrichting Stadserfplein en Park Broersvest

€ € € € €

Rente en afschrijving vastgoed Energiekosten gemeentehuis Onderhoudskosten

€ 1.034.000 € 141.000 € 623.000 ------------------------------€ 2.436.000

310.000 0 253.000 18.000 57.000

Opmerking met betrekking tot herinrichting Stadserfplein en park Broersvest In een motie over ENECO-gelden heeft de raad besloten om een reserve van € 1 miljoen in te stellen voor het vinden van een oplossing van de leegstaande bibliotheek en herinrichting buitenruimte Stadserfcomplex. .

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.6 Variant 2: Woningen en theater (met of zonder behoud toren) De gemeente Schiedam verhuist naar een nieuw gemeentekantoor op een andere locatie. Het Theater aan de Schie blijft staan. Deze variant heeft twee subvarianten: 2a met behoud van de huidige kantoortoren die wordt omgebouwd tot woontoren, en variant 2b met sloop van de kantoortoren waarbij lagere woningbouw terugkomt. Het levert respectievelijk 188 of 230 appartementen op.

Variant 2a, met behoud van de toren 1 Het nieuwe park Broersvest is ruim: de ruïne komt vrij in de ruimte te liggen. Het park krijgt de functionele inrichting als entree van het theater, de langzaam verkeersroutes en de inpassing van de nieuwe appartementen op het Stadserf en langs de Overschiesestraat. Deze laatste appartementen versterken het plein-karakter als entree voor het theater.

Variant 2b, met sloop van de toren 1

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

De appartementen staan op een uitbreiding van de parkeergarage. De bestaande parkeergarage met uitbreiding wordt bewonersparkeren voor de appartementen in de nieuwe woontoren. De parkeergarage onder het theater wordt volledig toegewezen als bewonersparkeren. Beide subvarianten bieden oplossingen voor de meeste stedenbouwkundige problemen. Het park Broersvest wordt uitgebreid tot en met het woon-werkblok tegenover het Stadserfcomplex. De ruïne komt vrij te liggen in het park Broersvest: daar waar nu het gemeentehuis staat (de ronde toren en bedrijfsrestaurant) wordt openbare ruimte. Het park Broersvest krijgt daarnaast de functie als entreegebied voor het theater. Om dit te versterken is een appartementencomplex gedacht als afscheiding tussen de Overschiesestraat en de nieuwe entree van het theater. Het theater krijgt een nieuwe entree aan de kant van de Broersvest ter hoogte van de foyer. Het Stadserfplein wordt in twee delen gescheiden met een appartementengebouw in het midden. Het westelijke deel wordt bij het park Broersvest getrokken en krijgt een groen karakter, het oostelijk deel richt zich meer op de Lidwina-basiliek en wordt intiemer. Het plein behoudt voldoende omvang om evenementen te organiseren. Tussen het appartementencomplex en het theater komt een nieuwe fiets- en looproutes te liggen die een logische verbinding vormt tussen de binnenstad en het station.

Aan de Emmastraat komt de rooilijn van nieuwe woningbouw een aantal meters terug te liggen ten opzichte van de huidige situatie. Wanneer de kantoortoren gehandhaafd blijft (variant 2a), dan wordt de bestuursvleugel wel gesloopt. Het profiel van de Emmastraat wordt daarmee 8 a 10 meter breder. Wanneer de kantoortoren wel wordt gesloopt (variant 2b), dan wordt het profiel van de Emmastraat eveneens breder, en de nieuwbouw wordt lager uitgevoerd. Het terugleggen van de rooilijn geeft in beide subvarianten goede mogelijkheden om de looproute van en naar de Boulevard te verbeteren. Ter plaatse van de Overschiesestraat blijft het profiel tussen de achterzijde van het theater en het Proveniershuis ongewijzigd. Er kan wel worden nagedacht over verplaatsen van de entree van de parkeergarage richting kruising Emmastraat – Singel of juist meer naar de Broersvest, zodat het openbaar gebied bij de Overschiesestraat – Emmastraat beter ingericht kan worden.

4.6.1 Noodzakelijke ingrepen en investeringen Wanneer het Stadserfcomplex plaats maakt voor woningbouw, zal rekening moeten worden gehouden met diverse noodzakelijke ingrepen. Het theater blijft gehandhaafd maar krijgt wel een nieuwe entree. Aan het theater moet groot onderhoud worden uitgevoerd. Dat betreft het vernieuwen van het dak en het vernieuwen van de trekken-installatie. De houten vloer in de foyer heeft ieder jaar onderhoud nodig vanwege opbollen en loskomen van de ondergrond. Andere functionaliteiten zoals werkende liften en optimaliseren van kantoor- en werkruimtes worden zo veel als mogelijk meegenomen in het verplaatsen van de entree. Er moet een update komen van het geplande groot onderhoud voor wat betreft inhoudelijke werkzaamheden, geraamde kosten en de jaarschijven. Hierbij moet worden vastgesteld of groot onderhoud niet meer uit te stellen is tot het moment van verhuizen, en of er dan kleinschaliger onderhoud mogelijk is. De inrichting van de verdiepingen van de kantoortoren moeten tot het moment van verhuizing worden gemoderniseerd en opgefrist: de ambtelijke organisatie zal daar nog meerdere jaren gehuisvest blijven. Dat betekent per verdieping een beperkte aanpassing in de inrichting; grootschalige renovatie zal niet meer worden uitgevoerd. Er zijn echter wel dringend nieuwe bureaustoelen nodig.

Voor het team Veiligheid, nu nog gevestigd aan de andere zijde van het plein, moeten kleedruimtes met natte ruimtes worden gemaakt. Voor bezoekers aan dit team moet een beveiligde ruimte worden gemaakt met een entree die slechts toegang tot dit team biedt.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.6.2 Wensen tot verbetering In het kader van duurzaamheid kan de WKO-bron worden aangesloten op de verwarming van het theater. De bron blijft gehandhaafd, maar de gemeente vertrekt. Mogelijk kan er een koppeling worden gemaakt met de nieuw te bouwen woningen.

4.6.3 Nieuwbouw gemeentehuis Voor de nieuwbouw van een gemeentehuis is geen specifieke locatie in gedachten. Met het oog op een duurzame toekomst heeft een ligging bij een knooppunt van openbaar vervoer en met goede fietsverbindingen voordelen. Voor een nieuw gemeentehuis houden we rekening met 450 werkplekken met bijbehorende overlegen vergaderruimtes, een raadszaal en bestuurscentrum, een klantcontactcentrum annex grand café, een gemeentelijk archief en archiefbewaarplaats. In totaal is er 13.750 m² BVO nodig. Dit is aanzienlijk minder dan in de huidige situatie, mits er voldoende vrijheid is om het nieuwe gebouw efficiënt te kunnen ontwerpen. In deze benodigde oppervlakte is geen rekening gehouden met gebouwde parkeerplaatsen. Een nieuw gebouw zal in 2028 afgekoppeld zijn van gas. De isolatiewaarde is dusdanig dat alleen incidenteel bijgestookt wordt. Door toepassing van slimme schakelingen, LED-verlichting en het eventueel slaan van een WKO-bron, kan de energiebehoefte sterk beperkt worden. Als uitgangspunt voor energieverbruik houden we het huidige elektriciteitsverbruik van het Stadkantoor aan (dus exclusief het verbruik van het theater).

4.6.4 Planning De realisatie van deze variant hangt sterk samen met besluitvorming in de gemeenteraad, een op te zetten participatieproces (huurder, omwonenden, belanghebbenden), te volgen ruimtelijke procedures, het selecteren van een ontwikkelaar of ontwikkelaars, het vinden van een andere locatie voor vestiging en realisatie van een nieuw gemeentekantoor, en de herinrichting van het openbaar gebied. Een indicatie van de benodigde doorlooptijd is 2020 2020 2020-2021 2021-2022 2020-2022 2021-2022 2021-2022 2023-2024 2023-2027 2028 2029-2031 2032

principe-uitspraak gemeenteraad over voorkeur, participatie opstellen specificaties nieuwbouw gemeentehuis voorbereiding opwaardering werkplekken overbruggingsperiode herinrichting kantoor en interne verhuizing overbruggingsperiode bepalen van een nieuwe locatie gemeentehuis, onderhandelingen bestemmingsplanwijziging, opzetten exploitatie, budgetreservering masterplan nieuwbouw, entree theater, openbaar gebied nieuwe entree theater, nieuwbouw langs Overschiesestraat nieuwbouw gemeentehuis elders verhuizen gemeentehuis nieuwbouw appartementen inrichting openbaar gebied

4.6.5 Aandachtspunten woningbouw en verplaatsen stadskantoor Voor het realiseren van woningbouw ter plaatse van het stadskantoor en het verplaatsen van de entree van het theater, spelen er een aantal zaken met betrekking tot de bestemming. De genoemde wijzigingen passen niet in de vigerende bestemming. Realisatie van deze variant heeft gevolgen voor de directe omgeving en zeker voor de aanwonenden van het Stadserfplein. Bij een keuze voor deze variant dient daarom rekening gehouden te worden met een zorgvuldig te doorlopen proces, zie hiervoor hoofdstuk 8 Informatie en communicatie. De nieuwbouw is voor een deel geprojecteerd op de locatie waar nu de parkeerplaatsen nabij het Proveniershuis liggen. Deze parkeerplaatsen verdwijnen. Marktkooplui kunnen hun bestelbussen en vrachtauto’s op de vrijdag niet meer in het park Broersvest parkeren, zoals nu gedoogd wordt.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

De parkeergarage krijgt in deze variant volledig de bestemming van bewonersparkeren. Het uitgangspunt is dat bezoekers van het theater in de ABC-garage parkeren, of met de fiets of openbaar vervoer komen. Wanneer de gemeente op een andere locatie een gemeentehuis betrekt, komt het theater vrij te staan. Er moet een keuze worden gemaakt of het gebouw dan nog in eigendom van de gemeente blijft. Bij blijvend eigendom zal de onderliggende parkeergarage bij de woningen worden getrokken en moet een splitsingsakte worden opgemaakt voor eigendom en eventuele verdeling van beheeren onderhoudskosten. Voor de verkoop annex sloop van het stadskantoor en vestiging op een andere locatie en herbouw, het beperkt vernieuwen van de werkplekken en het verplaatsen van de entree van het theater is geen budget gereserveerd. Er moet, vooruitlopend op definitieve besluitvorming (zowel financieel als planologisch), een budget beschikbaar komen voor een beperkte verbetering van de werkplekinrichting, zodat voor de komende jaren in ieder geval een minimumkwaliteit aan werkomgeving geboden kan worden. Aanpassingen aan het theater kunnen onderhavig zijn aan het auteursrecht van de architect.

4.6.6 Kosten De financiële consequenties worden in deze paragraf gesplitst in twee onderdelen: de globale investeringen, en de exploitatielasten. De exploitatielasten zijn op basis van de nota waardering, waarbij voor lineaire afschrijvingen het gemiddelde bedrag tussen het eerste en laatste jaar van afschrijving is gehanteerd. Noodzakelijk investeringen Tijdelijke herinrichting werkplekken kantoortoren Inhuizen personeel en verbeteren diverse ruimtes Kleine entree theater Surplus herontwikkeling (*) Nieuwbouw gemeentehuis Herinrichting Stadserfplein en Park Broersvest

(*) Bij sloop van de kantoortoren wordt het surplus een deficit van € 0,7 miljoen

€ 2,3 miljoen € 0,9 miljoen € 0,9 miljoen € 0,1 miljoen € 30,0 miljoen € 0,9 miljoen ------------------------------€ 35,1 miljoen

Jaarlijkse lasten Tijdelijke herinrichting werkplekken kantoortoren Inhuizen personeel en verbeteren diverse ruimtes Kleine entree theater (t.l.v. huurder) Herinrichting Stadserfplein en Park Broersvest ---Rente en afschrijving theater en garage Rente en afschrijving nieuwbouw gemeentehuis Energiekosten nieuw gemeentehuis Onderhoudskosten nieuw gemeentehuis

€ € € €

153.000 45.000 0 57.000

€ 267.000 € 1.097.000 € 124.000 € 623.000 ------------------------------€ 2.366.000

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.7 Variant 3: Volledige herontwikkeling woningbouw Bij variant maakt het gehele complex van gemeentelijke huisvesting en het theater plaats voor 316 appartementen. De gemeente betrekt op een andere locatie een nieuw gemeentekantoor; en ook het theater krijgt een andere vestigingslocatie. Alleen ruïne Huis te Riviere blijft staan. Deze variant biedt alle vrijheid om de stedenbouwkundige problemen op te lossen. Het park Broersvest wordt uitgebreid tot en met het woon-werkblok tegenover het Stadserfcomplex. Het Stadserfplein wordt in twee delen gescheiden met een appartementencomplex in het midden. Het westelijke deel wordt bij het park Broersvest getrokken en krijgt een groen karakter, het oostelijk deel richt zich meer op de Lidwina-basiliek en wordt intiemer. Het plein behoudt voldoende omvang om evenementen te organiseren. Tussen het appartementencomplex en het theater komt een nieuwe fiets- en looproutes te liggen die een logische verbinding maakt tussen de binnenstad en het station.

Aan de Emmastraat komt de nieuwe woningbouw een aantal meters terug te liggen ten opzichte van de huidige rooilijn. De nieuwbouw (met hofjes) is aan deze zijde wat lager dan de overige nieuwbouw en in ieder geval aanzienlijk lager dan de huidige kantoortoren. Het terugleggen van de rooilijn geeft goede mogelijkheden om de looproute van en naar de Boulevard te verbeteren. Ter plaatse van de Overschiesestraat wordt de rooilijn teruggelegd zodat een groenere invulling mogelijk is.

4.7.1 Noodzakelijke ingrepen en investeringen Wanneer het gemeentehuis en theater plaats maken voor woningbouw, zal rekening moeten worden gehouden met diverse noodzakelijke ingrepen. Er moet een update komen van het geplande groot onderhoud voor wat betreft inhoudelijke werkzaamheden, geraamde kosten en de jaarschijven. Hierbij moet worden vastgesteld of groot onderhoud niet meer uit te stellen is tot het moment van verhuizen, en of er dan kleinschaliger onderhoud mogelijk is. In het theater moet in ieder geval de trekken-installatie vernieuwd worden. Andere zaken zoals het periodiek onderhoud aan de houten vloer in de foyer zal tot aan de sloop uitgevoerd moeten worden.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

De inrichting van de verdiepingen van de kantoortoren moet worden gemoderniseerd: de ambtelijke organisatie zal nog meerdere jaren gehuisvest blijven. Dat betekent per verdieping een beperkte aanpassing in de inrichting; grootschalige renovatie zal niet meer worden uitgevoerd. Er zijn nieuwe bureaustoelen nodig. Voor het team Veiligheid, nu nog gevestigd aan de andere zijde van het plein, moeten kleedruimtes met natte ruimtes worden gemaakt. Voor bezoekers aan dit team moet een beveiligde ruimte worden gemaakt met een entree die toegang tot alleen dit team biedt.

4.7.2 Nieuwbouw gemeentehuis Voor de nieuwbouw van een gemeentehuis is geen specifieke locatie in gedachten. Met het oog op een duurzame toekomst heeft een ligging bij een knooppunt van openbaar vervoer en met goede fietsverbindingen de voorkeur. Voor een nieuw gemeentehuis houden we rekening met 450 werkplekken met bijbehorende overlegen vergaderruimtes, een raadszaal en bestuurscentrum, een klantcontactcentrum annex grand café, een gemeentelijk archief en archiefbewaarplaats. In totaal is er 13.750 m² BVO nodig. Dit is aanzienlijk minder dan in de huidige situatie, mits er voldoende vrijheid is om het nieuwe gebouw efficiënt te kunnen ontwerpen. In deze benodigde oppervlakte is geen rekening gehouden met gebouwde parkeerplaatsen. Een nieuw gebouw zal in 2028 afgekoppeld zijn van gas. De isolatiewaarde is dusdanig dat alleen incidenteel bijgestookt wordt. Door toepassing van slimme schakelingen, LED-verlichting en eventueel het slaan van een WKO-bron, kan de energiebehoefte sterk beperkt worden. Als uitgangspunt voor energieverbruik houden we het huidige elektriciteitsverbruik van het Stadkantoor aan (dus exclusief het verbruik van het theater).

4.7.3 Nieuwbouw theater Voor de nieuwbouw van een theater is geen specifieke locatie in gedachten. Met het oog op een duurzame toekomst heeft een ligging bij een knooppunt van openbaar vervoer en met goede fietsverbindingen de voorkeur. Omdat een groot aandeel van de bezoekers van buiten Schiedam komt, en dus per auto arriveert, is een ligging nabij een parkeergarage een pré. Voor een nieuw theater houden we rekening met circa 6.000 m² BVO. Een nieuw gebouw zal in 2028 losgekoppeld zijn van gas. De isolatiewaarde is dusdanig dat bijstoken slechts incidenteel nodig zal zijn. Door toepassing van slimme schakelingen, LEDverlichting en eventueel het slaan van een WKO-bron, kan de energiebehoefte sterk beperkt worden. Als uitgangspunt hanteren we voor het energiegebruik het huidige elektriciteitsverbruik van het theater.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.7.4 Planning De planning om deze variant te realiseren hangt sterk samen met besluitvorming in de gemeenteraad, een op te zetten participatieproces (huurder, omwonenden, belanghebbenden), te volgen ruimtelijke procedures, het selecteren van een ontwikkelaar of ontwikkelaars, het vinden van een andere locatie voor vestiging en realisatie van een nieuw gemeentekantoor, en de herinrichting van het openbaar gebied. Een indicatie van de benodigde doorlooptijd is 2020 2021 2021-2022 2022-2023 2021-2023 2022-2023 2022-2023 2023-2027 2024-2028 2028 2029-2031 2032

principe-uitspraak gemeenteraad over voorkeur, participatie opstellen specificaties nieuwbouw gemeentehuis, nieuw theater voorbereiding opwaardering werkplekken overbruggingsperiode herinrichting kantoor en interne verhuizing overbruggingsperiode bepalen van een nieuwe locatie gemeentehuis, nieuwe locatie theater, onderhandelingen bestemmingsplanwijziging, opzetten exploitatie Stadserf, budgetreservering masterplan nieuwbouw en openbaar gebied Stadserf nieuwbouw gemeentehuis elders nieuwbouw theater elders verhuizen gemeentehuis, verhuizen theater nieuwbouw appartementen inrichting openbaar gebied

4.7.5 Aandachtspunten woningbouw en verplaatsen stadskantoor en theater Voor het realiseren van woningbouw ter plaatse van het stadskantoor en het theater, spelen er een aantal zaken met betrekking tot de bestemming. De genoemde wijzigingen passen niet in de vigerende bestemming. Realisatie van deze variant heeft gevolgen voor de directe omgeving en zeker voor de aanwonenden van het Stadserfplein en de Broersvest. Bij een keuze voor deze variant dient daarom rekening gehouden te worden met een zorgvuldig te doorlopen proces, zie hiervoor hoofdstuk 10 Informatie en communicatie. De nieuwbouw is onder andere geprojecteerd op de locatie waar nu de parkeerplaatsen nabij het Proveniershuis liggen. Deze parkeerplaatsen verdwijnen. Marktkooplui kunnen hun bestelbussen en vrachtauto’s op de vrijdag niet meer in het park Broersvest parkeren, zoals nu gedoogd wordt. De nieuwe woningen krijgen eigen parkeerplaatsen, half verdiept onder het complex. Voor de sloop van het stadskantoor en het theater en nieuwbouw op een andere locatie, en het vernieuwen van de werkplekken, is geen budget gereserveerd. Er kan een keuze worden gemaakt om vooruitlopend op definitieve besluitvorming (zowel financieel als planologisch) een budget te voteren voor een beperkte verbetering van de werkplekinrichting, zodat voor de komende jaren in ieder geval een minimumkwaliteit aan werkomgeving geboden kan worden.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.7.6 Kosten De financiële consequenties worden in deze paragraf gesplitst in twee onderdelen: de globale investeringen, en de exploitatielasten. De exploitatielasten zijn op basis van de nota waardering, waarbij voor lineaire afschrijvingen het gemiddelde bedrag tussen het eerste en laatste jaar van afschrijving is gehanteerd. Noodzakelijk investeringen Tijdelijke herinrichting werkplekken kantoortoren Inhuizen personeel en verbeteren diverse ruimtes Openbare ruimte t.b.v. woningbouw Nieuwbouw gemeentehuis Nieuwbouw theater

€ € € € €

2,3 miljoen 0,9 miljoen 0,9 miljoen 30,0 miljoen 20,8 miljoen

------------------------------€

54,6 miljoen

Jaarlijkse lasten Tijdelijke herinrichting werkplekken kantoortoren Inhuizen personeel en verbeteren diverse ruimtes Openbare ruimte t.b.v. woningbouw Rente en afschrijving nieuwbouw gemeentehuis Energiekosten nieuw gemeentehuis Onderhoudskosten nieuw gemeentehuis Rente en afschrijving nieuwbouw theater Energie, onderhoud en schoonmaak nieuw theater

€ 153.000 € 45.000 € 57.000 € 1.097.000 € 124.000 € 623.000 € 1.307.000 € 134.000 ------------------------------€ 3.540.000

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

4.8 Weging en voorkeursvariant Stedebouwkundig bureau Urbis en adviesbureau Expo hebben drie varianten uitgewerkt om het Stadserfcomplex te herontwikkelen, naast de nul-variant waarbij het Stadserfcomplex in grote lijnen ongewijzigd blijft. De varianten laten in oplopende mate sloop van bouwdelen zien, waarbij plaats wordt gemaakt voor woningbouw.

4.8.1 Nuloptie: behoud van de huidige gebouwen Wanneer het Stadserfcomplex in zijn huidige vorm blijft bestaan, worden de stedenbouwkundige problemen niet opgelost. Het plein blijft ongenaakbaar, de entree vanaf de ’s-Gravelandseweg rommelig, en de bebouwing blijft een obstakel voor het langzaam verkeer tussen binnenstad en station. De voormalige bibliotheek blijft een grote leegte: investeren in aanpassing is pas aan te raden als er zicht is op een structurele invulling. De uitstraling, representatie en routing door het gebouw blijft ongewijzigd ondermaats. Voor het gehele complex is groot onderhoud nodig en moeten de werkplekken van de ambtelijke organisatie worden vernieuwd, en aangepast worden op intrek van ambtenaren vanaf de Broersvest. Omdat de bestaande problemen blijven, is deze varaant eigenlijk geen oplossing. Voor het theater kan een keuze worden gemaakt om de entree te verplaatsen naar de zijde Broersvest, inclusief herinrichting van park Broersvest. Het Stadserfplein kan desgewenst worden vergroend en toegankelijker gemaakt worden voor langzaam verkeer, maar dat blijven lapmiddelen. De noodzakelijke investering is € 9,2 miljoen met als jaarlijkse lasten € 3,0 miljoen. De opties lopen van € 0 tot € 9 miljoen investering, met als jaarlijkse lasten € 0 tot € 0,4 miljoen.

4.8.2 Minimale sloop en herbouw stadskantoor (met woontoren) . Ook kan bij het besluit tot blijven op het Stadserf, op korte termijn gestart worden met het verbeteren van de representativiteit van het te handhaven deel van het stadskantoor, plus een goed inrichten van de werkplekken en vergaderzalen. Deze variant geeft oplossingen voor de levendigheid door toevoeging van woningbouw, de eigen entree van het theater en een mooie binnenstadsentree, een langzaam verkeerroute over het Stadserf. Een ander voordeel is dat de gemeente op het Stadserf blijft en er geen nieuwe huisvesting gezocht hoeft te worden. Wel moet er tijdens de nieuwbouw aan het plein, tijdelijk onderdak gevonden worden voor het archief en klantcontactcentrum Bij deze variant worden de stedenbouwkundige problemen aan de zijde van de Broersvest, bij het Stadserfplein en de kruising Singel-Emmastraat opgelost. Bouwdeel I wordt afgebroken om plaats te maken voor een kleinere nieuwbouw voor het klantcontactcentrum/grand café en een nieuw archief. De entree en toegankelijkheid van het gemeentehuis worden hiermee modern en representatief.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

Het is wel noodzakelijk om (groot) onderhoud te plegen om de gebouwen de komende 40 jaar mee te laten gaan. De werkplekken van de ambtelijke organisatie moeten worden gemoderniseerd; er moet worden geschoven met de indeling zodat de ambtenaren van de overzijde van het Stadserfplein ook in kunnen trekken. Op de hoek van het theater, ter plaatse van het huidige bedrijfsrestaurant en achter de ruïne, komt een woontoren van 20 verdiepingen. Een toren van 20 verdiepingen kan mogelijk leiden tot een verdeelde publieke opinie. Een ander nadeel van extra toren is dat er extra ondergrondse, dus dure parkeerplaatsen moeten worden gebouwd. Aan dezelfde zijde, tegenover het Proveniershuis, komt een laagbouw voor bijvoorbeeld een restaurant. Met de nieuwe entree moet tegelijkertijd het park Broersvest opnieuw worden ingericht. De noodzakelijke investering is € 12,2 miljoen met als jaarlijkse lasten € 2,4 miljoen

4.8.3 Minimale sloop en herbouw stadskantoor (“Curve”) Deze variant is een uitwerking van de vorige met alle oplossingen plus een optimalisatie in fasering, bouwhoogte en parkeren. Deze variant geeft oplossingen voor de levendigheid met de toevoeging van woningbouw, de eigen entree van het theater en een mooie binnenstadsentree, een langzaam verkeerroute over het Stadserf. Een ander voordeel is dat de gemeente vooralsnog op het Stadserf kan blijven en er geen nieuwe huisvesting gezocht hoeft te worden. Wel moet er tijdens de nieuwbouw aan het plein, tijdelijk onderdak gevonden worden voor het archief en klantcontactcentrum. Ook kan bij het besluit tot blijven op het Stadserf, op korte termijn gestart worden met het verbeteren van de representativiteit van het te handhaven deel van het stadskantoor, plus het goed inrichten van de werkplekken en vergaderzalen. Om het potentiele draagvlak te vegroten blijft de bouwhoogte beperkt tot 8 lagen, hetgeen in het centrum een zeer acceptabele bouwhoogte is. Met het aantal te realiseren appartementen, is de huidige parkeergarage toereikend voor faciliteren van bewonersparkeren. Door fasering kan er eerst worden begonnen met een positieve bouwexploitatie, gevolgd door de sloop van bouwdeel I en de daarop volgende compacte energiezuinige herbouw. Aansluitend op de bouwactiviteiten kan het Stadserfplein worden heringeircht.

Als laatste kan te zijner tijd nog worden overwogen om de gemeente alsnog te verhuizen naar een andere locatie en dit vastgoed op de markt te zetten. Voor de bouw van de eerste 37 woningen op de hoek Broersvest-Overschiesestraat is geen ingreep nodig in het Stadserfcomplex. Omdat de grond in eigendom is van de gemeeente kan een positief resultaat op de grondexploitatie worden ingezet als dekking voor de volgende fasering. Sloop van bouwdeel I is noodzakelijk om de inpassing in de omgeving kwalitatief te verbeteren. De ruïne komt vrij te liggen, het gebied langs de Broersvest kan groen worden ingericht met langzaam verkeerroutes. Het Stadserfplein wordt met bomen en groen opgedeeld naar gebiedjes met een menselijke maat. Met de bouw van 66 woningen komt er meer levendigheid. Een nieuwe entree met een compact klantcontactcentrum en een energiezuinige archiefbewaarplaats geven een boost aan de representativiteit van het stadskantoor. Er kan worden nagedacht (indien het stadskantoor niet wordt verplaatst) om de raadszaal aan de voorzijde in te passen en daarmee beter zichtbaar en toegnakelijker te worden.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

Als laatste kan een besluit worden genomen om het stadskantoor naar een andere locatie te verhuizen en de kantoortoren om te zetten naar woningbouw. De minimaal noodzakelijke herinrichting van de werkplekken hangt samen met zo’n besluit.

4.8.4 Wonen en theater (met subvarianten 2a en 2b behoud of sloop kantoortoren) De oplossing voor het Stadserf uit zich in een grotere levendigheid door toevoeging van woningbouw, de eigen entree van het theater en een mooie binnenstadsentree, en een langzaam verkeerroute over het Stadserf. Het gemeentehuis krijgt op een andere plek in de stad een nieuw onderkomen, waarbij gebouwd wordt volgens de nieuwe normen (energieprestatie), moderne werkplekinrichting en met een passende uitstraling voor de gemeenteraad en het college. Deze nieuwbouw zal ruimtelijk effectiever worden opgezet dan de huidige gebouwen. Het theater blijft gehandhaafd en daarom heen worden nieuwe woningen gebouwd, al of niet met behoud van de toren die wordt omgebouwd tot appartementencomplex. Aan de Broersvest en op het Stadserfplein komt woningbouw in 6 a 8 lagen. De stedenbouwkundige problemen van het Stadserf aan de zijde van de Broersvest, bij het Stadserfplein, de kruising SingelEmmastraat, de Emmastraat en de kruising Emmastraat Overschiesestraat worden opgelost. Het theater krijgt een nieuwe entree aan de zijde Broersvest, tussen nieuw woonblok aan de Overschiesestraat en de hoek van het theater. Tegelijkertijd met de bouw van deze nieuwe entree moet het park Broersvest opnieuw worden ingericht.

Het nadeel is dat er een forse investering nodig is, terwijl de huidige opstallen nog niet zijn afgeschreven. Om het financieel haalbaar te maken is een verhuizing pas over circa 8 jaar aan de orde, zodat er tussentijds toch investeringen nodig zijn voor groot onderhoud, verbeteren van de representativiteit en de werkplekinrichting voor de medewerkers van de gemeente op ARBO-niveau te brengen. Meubilair kan te zijner tijd worden meeverhuisd naar de nieuwe locatie. De noodzakelijke investering is € 34,1 miljoen met als jaarlijkse lasten € 2,3 miljoen.

4.8.5 Sloop gehele Stadserfcomplex en volledige herontwikkeling woningbouw In deze variant wordt zowel het stadskantoor als het theater gesloopt om plaats te maken voor woningbouw. Sloop van het theater betekent kapitaalvernietiging en is niet wenselijk. Vanwege de doorlooptijd tot een nieuwbouw elders, zal er ondertussen groot onderhoud moeten worden uitgevoerd. De jaarlijkse lasten komen hoger uit dan in de andere varianten. Financieel is dit een onaantrekkelijke variant. Het gemeentehuis krijgt op een andere plek in de stad een nieuw onderkomen, waarbij gebouwd wordt volgens de nieuwe normen (energieprestatie), moderne werkplekinrichting en met een passende uitstraling voor de gemeenteraad en het college. Deze nieuwbouw zal ruimtelijk effectiever worden opgezet dan de huidige gebouwen.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

Ook het theater blijft in deze variant niet staan, zodat ook daar moet worden gekeken naar een andere locatie. Dit hoeft niet dezelfde locatie te zijn als waar het nieuwe gemeentehuis komt. Bij deze variant wordt dus het gehele gebied leeggemaakt ten faveure van woningbouw. Alle stedenbouwkundige onvolkomenheden uit het verleden kunnen worden opgelost. Aan alle zijden van de woningbouw worden ruimere rooilijnen aangehouden. De bebouwing zelf varieert in hoogte van 4 tot 8 lagen en een toren van 18 bouwlagen. In deze variant dient te worden gekeken welk (groot) onderhoud nog nodig is om de periode tot een verhuizing te overbruggen. De verhuizing kan rond 2028 plaatsvinden. Binnen deze tien jaar is het onder andere noodzakelijk om de werkplekken van de ambtelijke organisatie op ARBO-niveau te brengen. Meubilair kan te zijner tijd worden meeverhuisd naar de nieuwe locatie. Voor de tussenliggende periode zal er geen investering worden gedaan aan het openbaar gebied rond het Stadserf. Het verplaatsen van de entree van het theater is niet rendabel voor deze overbruggingsperiode. Er kleven drie grote nadelen aan deze variant: 1. Financieel zijn de investeringen hoog, omdat ook een nieuw theater moet worden gebouwd; 2. Sloop van het huidige theater is kapitaalvernietiging; 3.

Er moeten tussentijds tot aan een verhuizing investeringen worden gepleegd aan de huidige locatie om representatief te blijven en de medewerkers van de gemeente van een goede werkplek te voorzien. De noodzakelijke investering is € 54,6 miljoen met als jaarlijkse lasten € 3,5 miljoen.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

Kansen voor een nieuwe entree theater De collegeopdracht omvat het onderzoek naar de kansen voor het verplaatsen van de entree van het theater. Parallel aan de stedenbouwkundige varianten, zoals beschreven in het vorige hoofdstuk, zijn er voor het theater twee studies verricht voor het verplaatsen van de entree. Per studie wordt aangegeven wat mogelijk is en welk probleem wordt opgelost.

5.1 Huidige situatie Het Theater aan de Schie opende in 1998 zijn deuren. Het gebouw ligt verscholen achter het gemeentehuis. Het zichtbare deel van het theater is de zijkant aan het park Broersvest en de achterzijde aan de Overschiesestraat. De bezoekersingang loopt via de entree van het gemeentehuis. De materiaalingang is aan de achterzijde aan de Overschiesestraat. Het interieur van het theater is warm en gezellig; in de foyer is een bar. Het theater programmeert jaarlijks circa 250 evenementen in de maanden september tot en met juli, waarvan circa de helft in Theater aan de Schie en de andere helft in het Wennekerpand. De huidige lay-out levert twee problemen op. Het eerste probleem is dat het theater niet als zodanig herkend wordt. De entree is dezelfde ingang als het gemeentehuis. Er is geen enkele aanwijzing op het Stadserf dat het theater achter het gemeentehuis ligt, anders dan via de reclameborden die bij een voorstelling buiten worden gezet. Nieuwe bezoekers kunnen het theater moeilijk vinden. De bewegwijzering in de parkeergarage is ontoereikend. De route vanaf de ABC-garage is eveneens niet duidelijk aangegeven voor theaterbezoekers. De kassa van het theater is gecombineerd met de balie van het gemeentehuis. De uitstraling daarvan is prima voor een functie binnen het gemeentehuis, maar heeft niet het elan dat passend is voor een avondje uit.

Het theater is vaak ’s avonds open wanneer het gemeentehuis vaak dicht is, zodat de beveiliger van het gemeentehuis aanwezig moet zijn en naast de kassa van het theater zit. Daarnaast heeft het theater te maken met niet-werkende liften, een wens voor meer opslagruimte, enige moeilijk te verwarmen werkruimten en lange looplijnen.

5.2 Kansen voor het theater Er zijn vier mogelijkheden om met de huidige situatie van het theater om te gaan. De nul-optie voorziet alleen in noodzakelijke aanpassingen en groot onderhoud . Deze optie is mogelijk in de nul-variant van het Stadserfcomplex (alles blijft zoals het is), en bij Variant 3 waarbij het theater op termijn plaats maakt voor woningbouw. De optie met een eenvoudige entree voorziet in een eigen entree voor het theater met luchtsluis, kassa en een lift. De optie van een eenvoudige entree-plus voorziet in een eigen entree met lichtsluis, kassa en lift, waarbij de plus bestaat uit een werkende lift in het achterhuis, extra opslagruimte in/naast de foyer, en eigen verwarming in twee werkkamers. Deze opties zijn mogelijk bij de Nul-variant (alles blijft zoals het is), en zijn noodzakelijk bij Variant 1 (woontoren) en Variant 2 (theater en wonen). De grootschalige optie is het verplaatsen van de entree inclusief uitbreiding van functies en vloeroppervlak. Deze optie is mogelijk in de nul-variant (alles blijft zoals het is).

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

5.3 Nul-optie In deze optie blijft de huidige situatie ongewijzigd. De entree van het theater blijft door het gemeentehuis lopen. Alleen het noodzakelijke onderhoud en aanpassingen worden doorgevoerd. De nul-optie is mogelijk in twee stedenbouwkundige varianten: Variant 0: handhaven Stadserfcomplex Variant 3: volledige herontwikkeling woningbouw.

Noodzakelijk onderhoud Bij de nul-optie moet in ieder geval onderhoud worden uitgevoerd. De trekkenwand met installatie is op korte termijn aan vervanging toe, het periodiek onderhoud aan de vloer komt jaarlijks terug, en de dakbedekking moet worden vervangen. Dit laatste kan in combinatie met de aanleg van sedum beplanting. Optioneel kan worden gekeken naar de wensen voor meer opslagruimten, het renoveren van de liften, het realiseren van plaatselijke verwarming in werkkamers. Als de keuze wordt gemaakt om het gehele complex inclusief theater te slopen, moet een afweging worden opgesteld welk onderhoud onvermijdelijk is om het theater de komende 8 a 10 jaar goed te laten functioneren.

Effecten op de entree binnenstad en het theater In de nul-optie wijzigt er niets aan de bestaande situatie. De kosten blijven beperkt tot het noodzakelijke onderhoud. De uitstraling van het park Broersvest blijft zoals het nu is: een achterkant van gebouwen, gecombineerd met parkeerplaatsen. De entree van het theater blijft een anonieme ingang van het gemeentekantoor. De uitstraling van de kassa/verkoop is niet zo uitnodigend als dat wat je zou willen voor bezoekers van het theater.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

5.4 Beperkte verplaatsing entree In deze situatie verplaatst de entree naar de huidige zijkant van het theater, met beperkte bouwkundige toevoegingen of ingrepen. De nieuwe entree heeft een breedte van circa 15 meter.

Door het gebruik van glas krijgt men vanaf de buitenzijde zicht op de binnenkant van het theater. In de donkere maanden is de binnenverlichting van afstand zichtbaar, waardoor het theater makkelijk herkenbaar is. Gevelverlichting, belettering en projecties versterken het entreebeeld. Het park Broersvest wordt heringericht zodat het een entreegebied voor het theater wordt. Het gebied wordt geschoond van parkeren de vuilcontainers worden elders opgesteld. Bezoekers die met de auto komen worden verwezen naar de ABC-garage. Fietsers krijgen de mogelijkheid om bij de nieuwe entree te stallen. De beperkte verplaatsing van de entree is mogelijk of noodzakelijk bij de volgende stedenbouwkundige varianten: Variant 0: handhaven Stadserfcomplex ongewijzigd (mogelijkheid) Variant 1: Beperkte sloop, waarbij de huidige entree via het gemeentehuis verdwijnt en een nieuwe entree voor het theater noodzakelijk is Variant 2: Woningen en theater, waarbij alle gemeentelijke gebouwen plaats maken voor woningbouw en een nieuwe entree voor het theater noodzakelijk is

Noodzakelijk onderhoud Bij de optie van een beperkte verplaatsing moet in ieder geval onderhoud worden uitgevoerd. De trekkenwand met installatie is op korte termijn aan vervanging toe, het periodiek onderhoud aan de vloer komt jaarlijks terug, en de dakbedekking moet worden vervangen. Dit laatste kan in combinatie met de aanleg van sedum beplanting.

Effecten op de entree binnenstad en het theater De optie van een beperkte verplaatsing van de entree van het theater geeft significante verbeteringen aan de entree van de binnenstad en de vindbaarheid en uitstraling van het theater. Het park Broersvest krijgt een nieuwe inrichting. Hierbij wordt rekening gehouden met nieuwe looproutes naar de nieuwe entree, waarbij de zebrapaden Broersvest worden verschoven. Voor bezoekers die per fiets komen worden voldoende fietsparkeerplaatsen gemaakt. De logistieke bewegingen voor het theater blijven mogelijk, maar de containeropstelplaats, het openbaar parkeren en het gedoogparkeren voor de vrijdagmarkt verdwijnen. Met deze ingrepen wordt ook de ruïne in meer of mindere mate beter zichtbaar.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

De schaarlift in de hoek van het theater en gemeentehuis maakt plaats voor een trap naar de parkeergarage, zodat bezoekers een directe loopverbinding hebben. De mogelijkheid om vanuit de parkeergarage of fietsenkelder via het gemeentehuis naar het theater te gaan vervalt. Het gemeentehuis hoeft niet meer open te zin tijdens voorstellingen van het theater. Het theater kan een eigen entree met kassaruimte inrichten met de gewenste bijbehorende uitstraling.

Financiën De verplaatsing van de entree van Theater aan de Schie kan vrijwel kostenneutraal (qua exploitatielasten) worden doorgevoerd. De investering voor een nieuwe entree komt ten laste van de huurder (het theater), maar anderzijds kan er worden bespaard op loon kosten omdat er geen gemeentelijke beveiliging meer nodig is gedurende avond- en weekendvoorstellingen. De lasten van een kleine entree en de laste van de gemeentelijke beveiliger wegen vrijwel tegen elkaar op. De inrichting van het openbaar gebied hoort bij de gemeentelijke taken.

Aandachtspunten Als een keuze wordt gemaakt voor de stedenbouwkundige variant waarbij het gemeentelijk kantoor gedeeltelijk of geheel plaats maakt voor woningbouw, zal een beperkte verplaatsing van de entree vooruitlopend daarop moeten worden gerealiseerd. De voorstellingen in het theater kunnen dan onafhankelijk van de werkzaamheden aan het gemeentelijk kantoor blijven doorgaan. De vormgeving van de nieuwe entree moet worden afgestemd op de stedenbouwkundige uitwerking van de varianten. Iedere variant heeft zijn eigen specifieke randvoorwaarden, uitstraling en ruimtegebruik. De herinrichting van het park Broersvest is bij het verplaatsen van de entree van het theater altijd noodzakelijk. De bezoekersstroom krijgt een andere routing, en tijdens werkzaamheden aan het gemeentehuis moeten de bezoekers op een fatsoenlijke manier bij het theater kunnen komen.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

5.5 Beperkte verplaatsing entree + In deze situatie wordt er, naast de hiervoor beschreven beperkte verplaatsing, nog een aantal extra zaken aangepast: Een werkende lift in het achterhuis, tussen het podium en de kleedruimtes en technische ruimtes; De twee werkkamers op de kop van de foyer voorzien van een plafond en verwarming; Een extra bergruimte creëren, bijvoorbeeld tussen de twee werkkamers.

5.6 Verplaatsing entree en uitbreiding Bij deze optie wordt over nagenoeg de gehele lengte van het theater een nieuwe gevel gemaakt met extra ruimtes. Er komt een nieuwe entree met daarbij extra kantoorruimtes, een buitenpodium en break-out rooms (kleine zaaltjes welke worden gebruikt bij dag evenementen als workshops en trainingen waarbij deelnemers in groepen uiteen kunnen gaan). Het park Broersvest wordt heringericht zodat het een entreegebied voor het theater wordt. Het gebied wordt geschoond van parkeren en van de opstelruimte voor vuilcontainers. De looproute voor bezoekers die per auto komen wijzigt, en ook fietsers zullen hun fiets nabij de nieuwe entree willen stallen. Een verplaatsing van de entree in combinatie met uitbreiding van ruimtes is alleen mogelijk bij variant 0: handhaven van het Stadserfcomplex. Bij de varianten waarbij de gemeentelijke gebouwen geheel of gedeeltelijk plaats maken voor woningbouw, wordt ook een deel van het park Broersvest bebouwd welke overlapt met de ruimteclaim van het theater. Bij variant 3: Volledige herontwikkeling woningbouw weegt de investering niet op tegen de beperkte levensduur.

Noodzakelijk onderhoud Bij de optie van een grote nieuwe verplaatste entree moet tegelijkertijd onderhoud worden uitgevoerd. De trekkenwand met installatie is op korte termijn aan vervanging toe, het periodiek onderhoud aan de vloer komt jaarlijks terug, en de dakbedekking moet worden vervangen. Dit laatste kan in combinatie met de aanleg van sedum beplanting. De optie van verplaatsen van de entree in combinatie met uitbreiding van ruimten voorziet in de wensen voor meer kantoor- werk- en opslagruimten, het plaatsen van een nieuwe lift en een buitenpodium.

Effecten op de entree binnenstad en het theater De optie van een verplaatsing van de entree gecombineerd met een uitbreiding van het theater geeft significante verbeteringen aan de entree van de binnenstad en de vindbaarheid van het theater. Omdat een grote nieuwe verplaatste entree alleen mogelijk is als de rest van het Stadserfcomplex blijft staan, wordt de uitstraling wel negatief beïnvloed door de naastgelegen achtergevel van het stadskantoor met de brandtrappen.

Herontwikkeling Stadserfcomplex – verkenning naar mogelijke varianten

Het park Broersvest krijgt een nieuwe inrichting. Hierbij wordt rekening gehouden met nieuwe looproutes naar de nieuwe entree, waarbij de zebrapaden Broersvest worden verschoven. Voor bezoekers die per fiets komen worden voldoende fietsparkeerplaatsen gemaakt. De logistieke bewegingen voor het theater blijven mogelijk, maar de containeropstelplaats, het openbaar parkeren en het gedoogparkeren voor de vrijdagmarkt verdwijnen. De ruïne wordt iets beter zichtbaar, maar bij deze optie blijft het gemeentekantoor gehandhaafd en ligt de ruïne blijvend in de schaduw daarvan.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9603709/1