61 Brief Bewonersvereniging Kethel Oost 5 april 2022 Handhaafbeleid erfscheidingen wijk Kethel-Oost

From: A-J van der Meer <arnoutjan@hotmail.com> Sent: Tuesday, April 5, 2022 5:35:58 PM To: Caroline Bos; contact@schiedam.nl Cc: Subject: Handhaafbeleid erfscheidingen wijk Kethel-oost

Geachte mevrouw Bos en raadsleden van de gemeente Schiedam, Als het bestuur van de bewonersvereniging Kethel-Oost willen wij u het volgende onderwerp onder de aandacht brengen. Het betre het handhaa eleid erfscheidingen van de gemeente Schiedam. Dit onderwerp is meerdere keren ingebracht bij het wijkoverleg o.l.v. wijkregisseur Bobby Scheepe. Hier is echter niets concreets uit voortgekomen. Daarom richten wij als bestuur ons nu tot de gemeenteraad van Schiedam. In de bijgevoegde brief 'Behoud karakter Kethel Oost' vindt u de benodigde informa e betreffende het onderwerp. Als bestuur van de bewonersvereniging Kethel Oost willen wij u: 1. Wijzen op de overtreding van het erfscheidingsverbod en u vragen om hierop ac e te ondernemen. 2. Bij een uitblijven van gemeentelijke ac e op grond van de juridische posi e van de gemeente zoals beschreven in de brief, aanspreken op haar zorgplicht. Zij zal op grond van de gemaakte afspraken in de wijk, de voorwaarden in de grondregelingen en de formuleringen in de Welstandsnota 2019 tenminste het gesprek met de betrokken bewoners moeten aangaan en een poging moeten doen om de situa e ‘in der minne’ te schikken. Tenminste ingeval de betreffende buren, bezwaar willen maken. De buren laten zi en met de lelijke aanblik en uitzicht belemmering van de achterkanten van de schu ng, eb eventuele planschade zou dan onacceptabel zijn.

De bewonersvereniging moet hierin geen rol hebben. 3. Vanuit collec ef belang vragen om te bewerkstelligen dat de bijzondere bepalingen voor erfscheiding ook in de toekomst effec ef blijven tot behoud van het groene openkarakter van de wijk. Dit zou moeten kunnen door bepalingen in de Welstandsnota specifiek voor de situa e in Kethel – Oost op te nemen. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. In afwach ng van uw antwoord. Bestuur Kethel Oost.

Behoud karakter Kethel Oost “Wonen in het Park Inleiding Bij de bouw van Kethel Oost is uitgegaan van een open groen karakter met natuurlijke overgangen van particuliere tuinen naar openbaar groen. Recent geplaatste schuttingen in de wijk zijn aanleiding voor ernstige zorg over het behoud van het open groen karakter. Voorop zij gesteld dat erfscheidingen ook een kwestie is van belangen tussen individuele bewoners. Dat aspect blijft in dit document buiten beschouwing.

Bijzondere bepalingen in de grondregelingen. Bij de ontwikkeling van de wijk Kethel – Oost werden bijzondere gebruiksregels in grondtransacties (toen alleen erfpacht, maar later ook verkoop) opgenomen m.b.t. de tuinen en de vrije overgang daarvan naar het gemeenschappelijke groen. ‘Wonen in het park’ en ‘open tuinen’ waren de slogans waarmee de gemeente Schiedam de wijk aan toekomstige bewoners (= kopers) aanbood. Daarom werd een verbod om, voorbij de met de bouw meegeleverde stenen muren als afscheiding van de terrassen, terreinafscheidingen aan te brengen, in de erfpachtvoorwaarden opgenomen. Enerzijds om het bijzondere stedenbouwkundig karakter van de wijk veilig te stellen (= belang van de gemeente) en anderzijds om de vrees bij kopers weg te nemen m.b.t. verlies van vrij uitzicht op het parkgroen en de aantasting van de waarde van het onroerend goed (belangen bewoners) bij het aanbrengen van afscheidingen door buren. Deze voorwaarde werd dan ook als bijzonder beding – met opvolgende werking voor toekomstige eigenaren – in de afzonderlijke (!) grondtransacties tussen gemeente en de respectievelijke kopers opgenomen. Een voorwaarde die later bij de verkoop van de grond ook in de transactie werd meegenomen. Handhaafbaarheid verbod op erfscheidingen.

Later heeft de algemene landelijke regeling voor erfscheidingen in het Burgerlijk Wetboek(erfscheiding van max 2m hoog aan achterzijde huis) een zodanige status gekregen dat handhaving van bovengenoemde lokale voorwaarden van Kethel Oost niet zondermeer meer mogelijk is. Rond 2009 is een uitspraak door de hoge Raad gedaan dat lokale bepalingen, die afwijken van de standaard landelijke regeling, moeten worden vastgelegd in een Welstandsnota of Bestemmingsplan, om effectief gehanteerd te kunnen worden. Tot vandaag staan de bijzondere bepalingen voor erfscheidingen in de koop- en erfpachtvoorwaarden in Kethel Oost. Maar heeft de gemeente tot nu toe geen actie ondernomen om deze bijzondere bepalingen toepasbaar te houden. Hoewel daar al sinds 2011 om is gevraagd vanuit Kethel Oost. Bovendien heeft de gemeente Schiedam - voor zover bekend - nagelaten om de bewoners in hun hoedanigheid van contractpartners in de grondregeling over ontstane situatie te informeren. Daarmee heeft zij haar (private) contractpartners potentieel in hun belang geschaad en haar (private en publieke) zorgplicht verzuimd. Naleving gemaakte afspraken.

Als de gemeente Schiedam, geconfronteerd met de gerechtelijke uitspraak zoals genoemd, de belangen van (contract-)partijen, i.c. de bewoners van de wijk Kethel – Oost, serieus had genomen, dan had zij na informatie daarover aan deze bewoners hen gericht betrokken bij het opstellen (= is aanpassen) van het bestemmingsplan of het opstellen van een welstandsnota voor deze wijk. Bovendien zou zij in gevallen van ernstige overtreding van het verbod op plaatsing van afscheidingen corrigerend hebben moeten optreden. Door betrokkenen te informeren over gemaakte afspraken, door het gesprek met de betreffende bewoners aan te gaan, op naleving van de gemaakte afspraken aan te dringen of (tenminste) aan te sturen op zodanige afspraken dat buren elkaars belangen niet al te zeer schaden. Afspraken over materiaalkeuze, hoogte, lengte en positionering van een te plaatsen scheiding kunnen al veel schade en eventuele confrontaties voorkomen. Want het naleven van afspraken behoeft immers niet altijd direct in de vorm van hard juridisch optreden, maar kan ook in gesprek en een beroep op het collectief belang en goede burenrelaties. De uitspraak van de Hoge Raad laat daarvoor immers de ruimte en biedt instrumentarium (genoemd worden het bestemmingsplan of een welstandsnota) om e.e.a. formeel goed te regelen.

Maar op geen van deze terreinen is van de zijde van de gemeente Schiedam enige gerichte actie gebleken.

Wat zijn nu de posities van partijen? Elk van de woningeigenaren in Kethel – Oost heeft een persoonlijke, privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente Schiedam aangaande de grond en de gebruiksmogelijkheden daarvan. In zowel de erfpacht- als de koopovereenkomst is het verbod op de plaatsing van erfscheidingen als (ketting-) beding opgenomen. De gemeente Schiedam kan v.w.b. de handhaving van dit beding niet (meer) aan haar verplichting voldoen en is daarop derhalve aanspreekbaar. Zeker nu er geen aanwijzingen zijn dat zij actie heeft ondernomen om in het ontstane manco te voorzien. De eigenaren-bewoners kunnen er daardoor niet meer vanuit gaan dat het woongenot (vrij uitzicht op het groen) en de onbelemmerde waardeontwikkeling van het onroerend goed is beschermd, en leiden daardoor (plan)schade. En ook daarop is de gemeente als partij aanspreekbaar. Gemeentelijke Welstandsnota als instrument In de gemeentelijke Welstandsnota 2019 wordt mogelijkheid tot handhaving aangegeven. In hoofdstuk 4 staat onder het hoofd ‘Excessen’: ‘Bij het opstellen van de welstandsnota is de gemeente ervan uitgegaan dat initiatiefnemers bij het maken van hun plannen aansluiten op het karakter van de omgeving en rekening houden met de aanwezige kwaliteiten. Schiedam vertrouwt erop dat een ieder verantwoording neemt voor het aanzien van de gemeente.

Een plan zal redelijkerwijs moeten aansluiten op wat gebruikelijk is. De initiatiefnemer heeft vrijheid binnen de structuur en architectuur van het bestaande gebied. Wie rekening houdt met zijn omgeving voorkomt dat plannen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten. Als er bij het maken van een plan onvoldoende rekening wordt gehouden met de structuur en architectuur van het gebied kan er sprake zijn van een exces. Bouwwerken mogen niet excessief in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Daarbij geldt, dat er eerder sprake is van strijdigheid naarmate een bouwwerk meer zichtbaar is vanuit de openbare ruimte. Een aanbouw aan de achterzijde van een woning in een bouwblok is minder van invloed op het aanzien van de gemeente dan een aanbouw aan de zijgevel van een vrijstaande woning aan een doorgaande route. Ook is er eerder sprake van een exces bij cultureel erfgoed. Volgens de wet moeten de criteria voor het beoordelen op excessen in de welstandsnota zijn opgenomen. De hier opgenomen criteria zijn niet bedoeld om de plaatsing van een bouwwerk tegen te gaan. De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium, dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied’.

Op grond van het gestelde in de 1e alinea is er bij het plaatsen van een houten hoge schutting in Kethel – Oost een inbreuk op het karakter van de omgeving, wordt geen rekening gehouden met de aanwezige kwaliteiten en sluit dit niet aan op het gebruikelijke. Op grond daarvan is sprake van een exces en is er een grond voor de gemeente Schiedam om hiertegen op te treden; te meer omdat er in deze wijk op basis van het stedenbouwkundig concept afspraken bestaan omtrent de vormgeving van de groene buitenruimte. Voldoende basis voor de gemeente Schiedam om op grond daarvan haar afspraken met de bewoners daaromtrent na te komen.

Hoe nu verder? 1. Allereerst wil het bestuur van de Bewonersvereniging Kethel – Oost, als vertegenwoordigers van het bewonerscollectief, de gemeente Schiedam op de overtreding van het erfscheidingsverbod wijzen en hen vragen om daarop actie te ondernemen. Een dergelijke actie kan en mag niet aan de betreffende buren worden gelaten, vanwege eventuele repercussies voor de onderlinge contacten binnen de cluster, maar vooral vanwege het hier van toepassing zijnde collectieve belang van de wijk. 2. Bij een uitblijven van gemeentelijke actie op grond van de juridische positie van de gemeente zoals hiervoor beschreven, zal de gemeente toch aangesproken kunnen worden op haar zorgplicht. Zij zal op grond van de gemaakte afspraken in de wijk, de voorwaarden in de grondregelingen en de formuleringen in de Welstandsnota 2019 tenminste het gesprek met de betrokken bewoners moeten aangaan en een poging moeten doen om de situatie ‘in der minne’ te schikken. Tenminste ingeval de betreffende buren, bezwaar willen maken. De buren laten zitten met de lelijke aanblik en uitzicht belemmering van de achterkanten van de schutting, eb eventuele planschade zou dan onacceptabel zijn. De bewonersvereniging moet hierin geen rol hebben. 3.

Vanuit collectief belang vraagt de bewonersvereniging nogmaals de gemeente Schiedam om te bewerkstelligen dat de bijzondere bepalingen voor erfscheiding ook in de toekomst effectief blijven tot behoud van het groene openkarakter van de wijk. Dit zou moeten kunnen door bepalingen in de Welstandsnota specifiek voor de situatie in Kethel – Oost op te nemen. Zienswijze van een geraadpleegde jurist): Conclusie: Analyse en uitleg in bovenstaande is correct. Kanttekening: Aanspreken gemeente op privaatrechtelijke grond op niet nakomen afspraken in de grondregeling kan alleen door een direct belanghebbende, d.i. een van de directe buren. Klacht vanuit collectief van bewoners kan ook ontvankelijk zijn. De bepalingen in de grondregeling zijn dienstig aan afspraken voor de gehele wijk. Er is voor een rechter dan sprake van een collectief belang. Afgeleid uit jurisprudentie: De gemeente dient dit soort regelingen via een bestemmingsplan of een welstandsnota te regelen. In het geval Kethel Oost is de gemeente dan ook gehouden het belang van de wijk in aanmerking te nemen en actie te ondernemen.