21BIJ01336 Memo prijsstijgingen 2021

memo

Aan

College van B&W Van

Doorkiesnummer

H. Eschbach & T Heimweg 010 - 2191704

Datum

Registratienummer

26 augustus 2021

21BIJ01336

Onderwerp

Prijsstijgingen Grond- weg- en waterbouw

Geacht bestuur, Inleiding In de markt waarin onze gemeentelijke grondexploitaties opereren is veel in beweging. Zowel aan de kant van de investeringen (GWW kosten) als aan de opbrengsten (zoals de woningmarktontwikkeling). In vervolg op de eerdere signalen vanuit de BERAP, vindt er een (stevige) stijging plaats in de prijsontwikkeling van de grond-, weg- en waterbouw (GWW) kosten. Hierdoor schieten de procentuele prognoses van begin dit jaar in de grondprijzenbrief tekort. De verwachting is dat een kostenstijging van 2,0% te weinig is. Aan de opbrengstzijde wordt gesignaleerd dat er een positieve ontwikkeling is op de grondwaarden van woningbouwontwikkeling. In deze memo vindt u respectievelijk de achtergrond voor de kostenstijging, de opbrengstenstijging en het effect op de gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen. ALGEMEEN Voorvallen De vraag en aanbod is in de wereld zwaar verstoord door het uitbreken van Covid-19. Supplychains zijn verstoord of opgedroogd en er vinden grote fluctuaties plaats in de prijs van vitale grondstoffen zoals olie en hout. Daar bovenop kwam de logistieke crisis die was ontstaan door een blokkade in het Suezkanaal. In mei was de houtprijs verdrievoudigd ten opzichte van januari, de prijs van koper steeg bijna 50% en de prijs van een vat olie is verdubbeld.

Economische ontwikkeling Tegenover het beeld van sterk groeiende (bouw)kosten en een hoog verwachte inflatie, schetst De Nederlandse Bank een economisch beeld voor Nederland dat zeer positief is. Gesteund door de cijfers van het CBS die laten zien dat het producentenvertrouwen aan het stijgen is, er meer vacatures en minder werklozen zijn(bron CBS). Hoewel de pandemie nog niet voorbij is, lijken de economische gevolgen dat wel. INVESTERINGEN (GWW kosten) Prijsindices GWW Kosten Voor de directe financiële gevolgen is het van belang om te kijken naar wat de prijsindices nu doen. Het gaat daarbij niet om de prijs ontwikkeling van een enkele grondstof (zoals hout) maar om de prijsontwikkeling binnen de GWW-sector en de prijsontwikkeling binnen de bouw. Daarnaast is de prijsontwikkeling van de woningmarkt ook van grote invloed op de

**

grondwaarde en daarmee de inkomsten voor de gemeente. Hieronder is opgesomd wat de verschillende indices aangeven en wat verschillende adviesbureaus opmerken.

Bouwkosten kompas:

Bovenstaande grafiek is op 23-8-2021 gepeild, dit houdt in dat augustus, september en oktober prognoses zijn. Uitgaande van 1 juli 2020- 1 juli 2021 zien we een GWW kostenstijging van 6,52%. Het bouwkostenkompas prognosticeert een afvlakking van deze stijging, het resulteert echter tot oktober in een stijging van 7,52% over het afgelopen jaar. CBS GWW index In de cijfers van het CBS is er een prijsstijging waar te nemen van 6,1% tussen 1 juli 2020 en 1 juli 2021. BDB GWW index BDB heeft van 1 juli 2020 tot 1 juli 2021 een prijsstijging waargenomen van 6.27%. Vanuit deze gerealiseerde stijging prognosticeert BDB een totale stijging van 7% over heel 2021 en een stijging van 4,51% tussen januari 2022 en juni 2022. Urban Reality(UR)/Witteveen + Bos UR maakt samen met Wittteveen + Bos het prijzenboek voor de gemeente Schiedam. Urban Reality heeft onlangs zijn prijzenboek herzien en zal dit binnenkort ook het prijzenboek van de gemeente voorzien van deze update. Zij geven een prijsstijging weer van de periode van 1 januari 2020 tot 1 juli 2021 van 3,1%. Voor het jaar 2021 prognosticeren zij een stijging van 2,9%. UR neemt extreme prijspieken, zoals op de vorige pagina geschetst, van meer dan 20% niet mee in de cijfers. De reden hiervoor is dat zij verwachten dat deze pieken van voorbijgaande aard zijn.

UR verwacht in het komende half jaar ook een afvlakking van de waargenomen stijging. Dit lijkt ook te gebeuren in de afgelopen drie maanden. GRONDWAARDEN Pagina 2 van 4

Opbrengststijging De opbrengsten worden berekend aan de hand van de grondopbrengsten. De grondopbrengsten worden residueel berekend en bestaan derhalve uit bouwkosten en woningprijzen / woningopbrengsten. In beide parameters zit momenteel veel beweging. De bouwkosten van de afgelopen tijd staan in onderstaand figuur van het Bouwkostenkompas.

Bovenstaande grafiek is op 23-8-2021 gepeild, dit houdt in dat augustus, september en oktober prognoses zijn. Tussen juli 2020 en juli 2021 is er een stijging van 6,92% te zien. De prognose is dat deze stijging afvlakt en resulteert in een stijging van 7,49% tussen 1 oktober 2020 en 1 oktober 2021. CBS Nieuwbouw woningen index Tussen 1 juni 2020 en 1 juni 2021 heeft er een stijging van 5,0% plaatsgevonden in de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen. BDB bouwkosten Nieuwbouw In de cijfers van BDB is in het jaar voorafgaand aan juli 2021 een prijsstijging van 6,0% waargenomen. Vanuit deze gerealiseerde stijging prognosticeert BDB een totale stijging van 6,1% over heel 2021 en een stijging van 4,11% tussen januari 2022 en juni 2022. CBS prijsindex koopwoningen Per 1 juli zijn de woningprijzen 16,3% duurder dan een jaar eerder. Kadaster Het Kadaster geeft prijsstijging van bestaande woningbouw per kwartaal per regio weer en gaat per 23-8-2021 tot en met Q2. De prijsstijging voor Regio West is van Q2 2020 tot Q2 2021 12,4%. NVM De NVM geeft de prijsstijging van koopwoningen op 23 augustus ook per Q2 weer en laat dan een stijging van 19,9% zien. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter kale huur is in het tweede kwartaal van 2021 vergeleken met het tweede kwartaal van 2020 voor nieuwe huurders gemiddeld met 5,2% gestegen voor woonhuizen en 6,3% voor appartementen. Pagina 3 van 4

EFFECT OP DE GRONDEXPLOITATIES Gevolgen voor grondexploitaties Schiedam In de huidige grondexploitaties wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 2% en een opbrengstenstijging van 5% voor 2021 en 2022. Uit bovenstaande berichten kan opgemaakt worden dat beide getallen te conservatief zijn ingeschat in het begin van 2021 en er zowel meer kosten als opbrengsten zullen volgen uit bepaalde grondexploitaties. Kostenstijging (GWW) Het beeld dat momenteel wordt geschetst door het Bouwkostenkompas, CBS en BDB is dat er een prijsstijging te verwachten is van circa 7% ten opzichte van de geraamde 2%. Urban Reality en Witteveen+Bos zijn optimistischer en verwachten een stijging van 3%. Een kostenstijging geeft verschillende effecten voor de lopende grondexploitaties. Bij Parkweg Midden zijn bijvoorbeeld prijsafspraken gemaakt. In het Schiedistrict (bedrijventerreinen) en een aantal fases van Schieveste kan het opvangen door stelposten waarvan nog een uitwerking gemaakt moet worden. De Wetenschappersbuurt heeft bij GWW een beperkt investeringsvolume en wordt afgesloten. Bij Toernooiveld wordt wel een beperkt risico gezien. In Schieveste is er mogelijk wel een groter nadelig kosteneffect te verwachten. Opbrengststijging (grondwaarde) Bij een bouwkostenstijging van 7% en een opbrengststijging van 12% stijgt de grondwaarde van koopwoningen met 26,5%.

Echter, bij de betrokken grondexploitaties is de grondprijs reeds contractueel vastgelegd. Hierdoor zal de gemeente geen vruchten plukken van deze stijging. Voor de koopwoningen van het programma in Woonontwikkeling Schieveste valt wel een grondwaarde stijging te voorzien voor de bouwdelen B – E. Uiteraard brengt het inrekenen van prijsstijgingen ook risico’s met zich mee die bij de MPG herziening zullen worden afgewogen. Verwerking in de grondexploitaties Het beeld voor de lopende grondexploitatie zal per grondexploitatie verschillen, maar naar verwachting wel binnen de kaders blijven. Voor Woonontwikkeling Schieveste zullen de effecten zowel in positieve als negatieve zin groot zijn gezien de omvang van de nog te realiseren kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. We blijven de ontwikkelingen monitoren en we zullen de effecten bij de MPG herziening verwerken.

Pagina 4 van 4