Document · PDF

19 20250127 NIVE ingezonden brief - gemeente Schiedam

Gemeenteraad 15 april 2025, gemeente SchiedamBij agendapunt: Brieven en documenten van derden:5.219 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

(geanonimiseerd) Datum:

Ons

kenmerk:

januari 2025 gemeente (geanonimiseerd) EN —

Onderwerp:

Periodieke

Schiedam

canonherziening erfpacht

(geanonimiseerd) U heeft

mij verzocht om de gemeentelijke aanbieding voor de periodieke canonherziening na 25 jaar, van 7 oktober 2024 met kenmer (geanonimiseerd) te beoordelen alsmede het voor het onderliggende taxatierapport bepalen van de grondwaarde, van 16 augustus 2024 door zacateue casus

als voorbeeld

gemeente

MNaanbiedingen

(geanonimiseerd) cover: NVM voor

hebben

Makelaars). In deze notitie dient uw die andere erfpachters vrijwel gelijktijdig van

ontvangen.

Erfpachtsituatie Het tijdelijke recht van erfpacht (erfpachtrecht 1) is gevestigd met ingang van 15 februari 1974 (Hyp4 deel 4820 nummer 87 reeks ROTTERDAM) voor de periode van 75 jaar, eindigend op 14 februari 2049; Erfpachtrecht 1 is gevestigd op het perceel met de kadastrale aanduiding Schiedam Q 2771 (156 m2). Het perceel is bebouwd met een woning (201 m2 GBO). Op erfpachtrecht 1 zijn de Algemene Voorwaarden uitgifte van gronden der gemeente Schiedam 1926 (herdruk 1980) van toepassing (AV1926); Met ingang van 1 mei 2016 heeft er een aanvullende uitgifte in erfpacht (erfpachtrecht 2) plaatsgevonden (Hyp4 deel 68450 nummer 194); Erfpachtrecht 2 is gevestigd op het perceel met de kadastrale aanduiding Schiedam Q 8778 (17 m2); Op erfpachtrecht 2 zijn de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004, gewijzigd 2020, van toepassing (AV2004); Inde akte van uitgifte van erfpachtrecht 1, en onder verwijzing naar de ‘algemene akte’ (Hyp4 dl 4738 nr 76 reeks ROTTERDAM) zijn, voor zover hier relevant, in de bijzondere bepalingen de volgende wijzigingen aangebracht op de AV1926: o Erisgeen recht op verlenging met wederom 75 jaar bij einde looptijd (art. 2 lid 3) De herzieningsbepaling (art. 3 lid 3) is als volgt gewijzigd: o 1.

Bij eerste uitgifte, evenals bij tussentijdse herziening van de canon, wordt de erfpachtscanon berekend naar een percentage, dat in de regel eenmaal per jaar door burgemeester en wethouders wordt vastgesteld; dit percentage zal nimmer minder dan vijf bedragen; —

—

Nederlands instituut

voor

tel. 06 21521358

VBO

“soan

makelaars

en en

taxateurs

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

De erfpachtscanon wordt bepaald op de vijf en zeventigjarige annuïteit van de grondwaarde naar het ingevolge vorenstaande alinea genoemde door burgemeester en wethouders vastgestelde percentage; 3. herziening van de canon vindt plaats telkens na een periode van vijf en twintig jaren , een en ander gerekend vanaf de ingangsdatum van het erfpachtsrecht , echter met inachtneming van het gestelde bij punt 4 van het Raadsbesluit van uitgifte. Bij herziening kan de canon niet dalen beneden het bedrag , dat bij toepassing van het gemiddelde rentepercentage van het financieringsfonds van de gemeente , zoals aangehouden in de begroting voor het lopende jaar , op de prijs , zoals die in de akte van uitgifte is genoemd , wordt verkregen.

Bij herziening zal rekening gehouden worden met een grondprijs , waarin alle factoren , welke op het moment der herziening van invloed zijn op de vaststelling van een redelijke prijs , zijn verdisconteerd; indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de nieuwe erfpachtscanon , kunnen alle samenstellende delen van de canon aan het oordeel van deskundigen worden onderworpen; Artikel 26 wordt gewijzigd en gelezen als volgt: o Telkens wanneer volgens deze overeenkomst deskundigen moeten optreden , kunnen partijen of kan de meest gerede partij de president van arrondissementsrechtbank te Rotterdam verzoeken deze deskundigen , ten getale van drie , te benoemen. De canon m. b. t. erfpachtrecht 1 is herzien per 15 februari 1999 (Hyp4 deel 20279 nummer 8 reeks ROTTERDAM). De herziene canon bedraagt € 1.43349 , (Hfl 3.159-), gebaseerd grondwaarde en is op een van € 26.44614 , (Hfl 58.500-) , en een canonpercentage van 54%; , De aanvullende canon m. b. t. erfpachtrecht 2 bedraagt € 7013 , en is gebaseerd op grondwaarde rentepercentage een van € 1.275-, en een van 55%; , De totale canon bedraagt derhalve thans € 1.50362 per jaar; , Tevens is in aanvulling op de hiervoor genoemde wijziging van art.

3 lid 3 van de AV1926 , die in de uitbreidingsakte van erfpachtrecht 2 is herhaald , het volgende overeengekomen: Gelet op voorgaande zal per 15-02-2024 zowel de erfpachtcanon ten aanzien o van de onderhavige , nog te vestigen erfpacht als de erfpachtcanon van de bestaande erfpacht worden herzien conform bovenomschreven methodiek. De peildatum voor de periodieke 25-jaarlijkse herziening van de canon voor de erfpachtrechten is 15 februari 2024; De gemeente heeft op 7 oktober 2024 een aanbieding gedaan (met kenmerk per jaar. Deze herziene canon is 24UIT05088) voor de nieuwe canon van € 5.76598 , gebaseerd op een grondwaarde van € 112.350-, en een annuïtaire berekening van de Ook kan de canon met een looptijd van 75 jaar en een rentepercentage van 50%. , blote eigendom van de percelen gekocht worden voor € 97.23805 k. k. ; , Tegen de aanbieding van de gemeente heeft de erfpachter op 12 december 2024 bewaar gemaakt; Naar aanleiding van het bezwaar en de vergelijkbare aanbiedingen die de gemeente in de buurt vrijwel gelijktijdig heeft gedaan , is er op 17 december 2024 een overleg geweest tussen een vertegenwoordiging van erfpachters en de gemeente;

NivE —

heeft

gemeente

Nederlands 19 december

(geanonimiseerd) kenmerk.

(met

afgewezen De

—

instituut 2024

Hierin wordt

Erfpacht

voor

reactie op het bezwaarschrift gegeven het bezwaar met zoveel woorden

een

procedurevoorstel gedaan als tegemoetkoming

een

voor

een

vervolg.

antwoordt:

gemeente ‘Het is een

logisch feit dat een canon die voor het laatst 25 jaar geleden is vastgesteld, bij herziening een sprong in het niveau ondergaat. Dat is een contractueel resultaat, dat wordt gematigd door de aangeboden mogelijkheid om over te stappen op een cyclus van 10 jaar. Afwijken hiervan is niet mogelijk en is strijdig met beleid. Uw

bezwaren tegen de getaxeerde grondwaarden zijn

verdiepen uitgevoerde zorgvuldige overwegingen zijn wij van mening om

in de

ons

taxaties.

voor

een

reden

ons

extra

geweest

controle

dat de taxaties in

onze

ogen

zijn.”

correct

‘Niettemin

begrijpen wij dat de getaxeerde waarden, met name de verschillen nabij gelegen adressen, vragen oproepen. En, dat u mogelijk daarom twijfelt aan de juistheid van de geleverde taxaties. tussen

—

van

een

tweede

januari

2025

daarin

de gemeente

tegemoet taxatie. is er,

komen,

bieden

De gemeente

namens

het voorstel

voor

wij voor

adres de

mogelijkheid (…)’

zal de kosten hiervoor dragen.

erfpachters,

een

tweede

eerste

een

taxatie,

reactie verstuurd

aan

constateren

dat

waarin

zij

het voorstel op verschillende aspecten tekortschiet.

Beoordeling De aanbieding

voor

canonpercentage

de herziene de

canon

bestaat uit twee

samengestelde delen, het

grondwaarde.

Canonpercentage 5,13% gehanteerd, op basis van een 75-jarige annuïteit en een rentepercentage van 5,0%. In de aanbiedingsbrief wordt de overeengekomen wijziging van artikel 3 lid 3 AV2016 slechts gedeeltelijk geciteerd. Dit

In de

aanbieding is, de facto, het canonpercentage

van

is misleidend.

gewijzigde bepaling van artikel 3 lid 3 AV2016 blijkt dat het rentepercentage van 5,0% slechts van toepassing was bij de eerste uitgifte in 1974. Dit percentage is opgenomen in sub 1 van de gewijzigde bepaling. Sub 3 van de gewijzigde bepaling heeft betrekking op de 25-jaarlijkse herziening. Hierin wordt expliciet verwezen naar toepassing van “het gemiddelde rentepercentage van het financieringsfonds van de gemeente, zoals aangehouden in de begroting voor het lopende Uit de

jaar”. Ook in de

originele tekst van artikel 3 lid 3 wordt toepassing van het actuele rentepercentage voorgeschreven: “Ook het percentage, als bedoeld in lid 2, wordt alsdan herzien, door het in overeenstemming te brengen met het rentetype der laatstelijk door de gemeente Schiedam gesloten leening. De erfpachtsom wordt dan gevonden door

Pagina

3 van

NivE toepassing

Nederlands

—

het nieuwe

van

instituut

voor

vastgestelde

percentage op de opnieuw

financieringsparagraaf (p. 76):

In de

van

Begroting

Erfpacht

2024 gemeente

waarde

van

grond

Schiedam! is opgenomen

Kaders 2024

Treasury is aan

diverse

regels gebonden.

zijn vastgelegd

Deze

in verschillende wetten

(bijvoorbeeld de Wet Financiering Decentrale Overheden (FIDO) en de Wet Overheidsfinanciën (Schatkistbankieren). Schiedam heeft ook verdere regels vastgelegd in het Treasurystatuut 2022. De kaders voor 2024 zijn als volgt: e rentepercentage van 3,5% voor nieuw aan te trekken langlopende leningen; e rentepercentage van 2,5% voor de omslagrente; e rentepercentage van 2,5% voor de bespaarde rente op eigen vermogen en vooruitontvangen erfpachtsommen; e rentepercentage van 1,7% toe te rekenen aan grondexploitaties;

Houdbare

Dit betekent dat het canonpercentage van 1,7% van toepassing is op de canonherziening. Bij de herziening in 1999 is er geen annuiïtaire berekening gemaakt?, waardoor objectief uit de akte

volgt dat de subleden

1 en 2 uit het

betrekking

hadden op de

uitgifte

Geconcludeerd

€

worden

moet

canonberekening

annuïtaire

herziene

eerste

1.909,95

op basis jaar hebben

canon

per

dat in de

gewijzigde artikel

aanbieding

onrechte is uitgegaan

ten

een

rentepercentage

van

een

canonpercentage

van

moeten

3 lid 3 AV1926

alleen

25-jaarlijkse canonherziening.

niet op de

5,0%. 1,7%,

ceterus

van

een

paribus,

zou

dan

zijn.

Grondwaarde

aanbieding

In de

herziene

canon

is als

grondwaarde

is gebaseerd

€

112.350,- gehanteerd.

op het taxatierapport

van

Deze

grondslag

voor

16 augustus 2024 door taxateur

(Voorberg NVM Makelaars). (geanonimiseerd) | Het

taxatierapport

een

zogenaamde marktwaarde

taxatie die is

uitgevoerd als

Professionele Taxatie Dienst

overeenkomstig de reglementen van het NRVT. In het taxatierapport staat ‘Deze taxatie betreft een: Volledige taxatie’ (p.4). Het taxatierapport voldoet echter niet aan de eisen die hieraan gesteld worden. Ik noem hierna, niet uitputtend, de negen opmerkelijkste tekortkomingen. 1.

‘Het doel

de taxatie

van

Ten behoeve

van

Dit taxatiedoel

van

grondwaarde

ten

behoeve

van:

eigen grond.’ (p. 4)

de conversie

naar

onjuist.

de orde is de

Aan

periodieke herziening van de canon 25 jaar. Zie in verband hiermee ook hierna bij punt 4. 2.

is het vaststellen

‘Naast de marktwaarde onder

bijzonder uitgangspunt is de taxateur verplicht op basis van praktijkhandboek (NRVT) om tevens een marktwaarde af te geven zonder

https://schiedam.notubiz.nl/document/13429750/2/Begroting+2024+Schiedam+%28gewijzigd+3%29

€

26.446,14 (Hfl 58.500,-) x 5,4%

€

1.433,49 (Hfl 3.159,-)

Pagina

4 van

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

het bijzondere uitgangspunt. Gezien het doel van de taxatie acht taxateur dit echter niet noodzakelijk. ’ (p. 5) Dit taxatiestandpunt is onbegrijpelijk en onjuist. De grond onder een bestaande woning heeft geen zelfstandige marktwaarde. Deze voldoet immers niet aan het marktwaarde begrip omdat de grond niet zelfstandig (zonder de bestaande opstal en zonder de belasting met het recht van erfpacht) verhandelbaar is en voor het taxatiedoel van canonherziening , en ook bij conversie naar eigen grond , het tevens een transactie tussen twee specifieke en gebonden partijen betreft. In het gewijzigde artikel 3 lid 3 sub 3 AV1926 is opgenomen “Bij herziening zal rekening gehouden worden met een grondprijs , waarin alle factoren , welke op het moment der herziening van invloed zijn op de vaststelling van een redelijke prijs , zijn verdisconteerd”. In het oorspronkelijke artikel 3 lid 3 sub 3 AV1926 is opgenomen “De vermeerdering of vermindering der waarde wordt niet in aanmerking genomen , zoover die geacht moet worden te zijn van meer oogenblikkelijken en niet min of meer duurzamen aard. ” Bij het vaststellen van de redelijke grondprijs dient door de taxateur dus uitgegaan te worden van een zogenaamde Voorzichtig Conservatieve Waardering

(VoCoWa).3 Bovendien blijkt uit artikel 25 AV1926 dat bij herziening door de taxateur expliciet aandacht moet worden besteed aan het schematisch waardeverband tussen het grondaandeel en het opstalaandeel in de totale waarde van de woning. Aangezien er een courante markt is voor erfpachtwoningen , had een redelijk handelend en vakbekwaam taxateur op basis van referentietransacties van erfpachtwoningen (erfpachtrechten) ook de marktwaarde van de opstal opgenomen in het taxatierapport. Hiermee had de taxateur dan als eindtoets kunnen vaststellen of de getaxeerde grondwaarde voldoet aan het schematisch waardeverband: waarde erfpachtrecht = waarde volle eigendom minus grondwaarde (waarde blote

eigendom). In het taxatierapport wordt niet expliciet aangegeven dat voor de getaxeerde grondwaarde het marktwaardebegrip is toegepast. Echter volgt dit uit het feit dat een volledige marktwaarde taxatie (PTD) op basis van de NRVT reglementen is uitgevoerd. Zoals hiervoor aangegeven is dit taxatie uitgangspunt onjuist. Een redelijk handelend en vakbekwaam taxateur had , voor het doel van taxatie ten behoeve van de periodieke canonherziening , voor de allocatie van de marktwaarde met bijzonder uitgangspunt de woning in volle eigendom aan de grondcomponent , het waardebegrip ‘evenwichtswaarde’ (IVS 104 (2022) 50) of het equivalent ‘reële waarde’ (EVS 2 (2020) 4. 1. 1)4 gehanteerd.

3 Zie https://www. vbomakelaar. nl/blogs/financieren-op-basis-van-modelwaarde-verleden-tijd/ 4 “De prijs die ontvangen zou worden bij de verkoop van een vastgoedobject of betaald zou moeten worden

bij het overdragen van een passief in een ordelijke transactie tussen geïdentificeerde bereidwillige marktpartijen met volledige kennis van alle relevante feiten , die hun beslissing nemen in overeenstemming met hun respectievelijke doelen. ”

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

‘Bij deze waardering is niet afgeweken van de opdrachtbrief d. d. 17-06-2024’ (p. 6) De opdrachtbrief van 17 juli 2024 is niet bij het taxatierapport gevoegd. De opdrachtbrief dient alsnog verstrekt te worden door de gemeente.

‘Ten behoeve van deze waardering is geen rekening gehouden met de bijzonderheden van de erfpacht aangezien het doel van de waardering is het vaststellen van de grondwaarde (vol eigendom)’ (p. 9). De periodieke canonherziening dient niet plaats te vinden op basis van de waarde van de volle eigendom van de grond. In de erfpachtbepalingen (gewijzigde artikel 3 lid 3 sub 3 AV1926)) is opgenomen: ‘Bij herziening zal rekening gehouden worden met een grondprijs , waarin alle factoren , welke op het moment der herziening van invloed zijn op de vaststelling van een redelijke prijs , zijn verdisconteerd;’ Niet in de erfpachtbepalingen is opgenomen dat geen rekening moet worden gehouden met de bestaande erfpachtsituatie. Sterker , uit een objectieve lezing van artikel 25 lid 3 AV1926 volgt dat het juist de bedoeling van de gemeente is geweest dat verkopen van bloot eigendommen (‘de courante verkoopwaarde van den grond’) en verkopen van erfpachtrechten (‘de courante verkoopwaarde van den opstal’) ten grondslag moeten liggen aan de waardebepaling. Om tot een redelijke prijs te komen dient dus rekening gehouden te worden met de bebouwde staat , de bestaande erfpachtsituatie , de gebondenheid van partijen en de beperkingen in de erfpachtbepalingen. Een belangrijke beperking in het genot voor de erfpachters in Schiedam is de tijdelijke duur van de erfpacht zonder het recht van verlenging.

De gemeente Den Haag deprecieert bijvoorbeeld de grondwaarde bij tijdelijke erfpachtrecht met 45% , waarbij erfpachters , anders dan in Schiedam , recht hebben op conversie/heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht. In een advies van Pels Reijcken aan de gemeente Utrecht 5 uit 2024 wordt uitgebreid het nut en de noodzaak van depreciatie van de grondwaarde op een rij gezet (antwoord op vraag 3 aldaar). Bij punt 31 (p. 17) concludeert Pels Reijcken:

“Gelet op de hiervoor genoemde rechtspraak , literatuur en gemeentelijk beleid vind ik het standpunt van de gemeente om geen depreciatie toe te passen op de grondwaarde (zowel bij het vaststellen van de canon als bij afkoop) juridisch kwetsbaar. Feit is en blijft dat (ook) bij het einde van het tijdvak sprake is van contractuele gebondenheid tussen de gemeente en de erfpachter. Een vastgoeddeskundige kan het beste vaststellen of en zo ja wat het depreciatie percentage zou moeten zijn in dit geval. (…)”

5 https://utrecht. bestuurlijkeinformatie. nl/Agenda/Document/710cc802-4e44-4c64-945a-46fbff06fb79?documentId=cde9bdd3-4f82-490d-

ad14-f420eaa20640&agendaItemId=40b3b2fb-102f-4d10-82c6-a1bd4caf01cb en zie ook het advies van Colliers International aan de gemeente Utrecht , paragraaf 2. 4 https://utrecht. bestuurlijkeinformatie. nl/Agenda/Document/710cc802-4e44-4c64-945a46fbff06fb79?documentId=e05df024-0e65-46b9-8a94-bb3a9ecad3de&agendaItemId=40b3b2fb-102f-4d10-82c6-a1bd4caf01cb

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

De kwalificatie ‘juridisch kwetsbaar’ dient in een openbaar gemaakt advies van een gemeenteadvocaat gelezen te worden als ‘juridisch onhoudbaar’. Het door de taxateur gekozen taxatie uitgangspunt is dus onbegrijpelijk en onjuist. De getaxeerde grondwaarde had gedeprecieerd moeten worden , waarbij de taxateur de gehanteerde forfaitaire afslag motiveert. Opmerkelijk is dat de gemeente bij de berekening van de koopsom voor de blote eigendom , de grondwaarde wél gedeprecieerd wordt in verband met de bebouwde staat. Deze depreciatie bedraagt 08% van de grondwaarde voor ieder , gedurende de looptijd met jaar , een maximum van 40%. Deze is nu , na 50 jaar , dus 40%. Een redelijk handelend en vakbekwaam taxateur had , voor het taxatiedoel van canonherziening , de grondwaarde gedeprecieerd om in de gegeven situatie te komen tot een redelijke waarde. Gelet op bovenstaande is een depreciatie met ten minste 40% redelijk. 5.

‘De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: Inkomstenbenadering (DCF , BAR , NAR) en/of comparatieve methode Toegepaste rekentechniek(en): Residuele grondwaardeberekening’ (p. 13) De taxateur geeft een verkeerde voorstelling van zaken , waardoor de gebruiker van het taxatierapport op het verkeerde been wordt gezet. Uitsluitend de residuele methode is gebruikt met referentietransacties als input variabele voor de waarde van de woning in volle eigendom. De residuele methode is een kostenbenadering.

‘Ten behoeve van deze waardering is het uitgangspunt dat de gehanteerde herbouwkosten inclusief BTW zijn en dat er bij de getaxeerde grondwaarde sprake is van een met overdrachtsbelasting belaste levering. ’ (p. 10) Het gevolg hiervan is dat de grondwaarde 21% te hoog is getaxeerd. Uitgangspunt van een residuele grondwaardeberekening is dat de grondwaarde moet worden berekend exclusief btw. Uit de residuele berekening van de grondwaarde in paragraaf K van het taxatierapport vloeit voort dat de “Marktwaarde vol eigendom” ter hoogte van € 645.000-, inclusief btw is , de zogenaamde “vrij op naam” prijs. Ten onrechte staat echter “kosten koper” vermeld. Indien dat het geval zou zijn , is onbegrijpelijk hoe de getaxeerde waarde vol eigendom volgt uit de gehanteerde marktreferenties. Immers zou dan zijn uitgegaan van een v. o. n. waarde van € 645.000-, x (1 + 21%) = € 780.450-, Ten onrechte is bij de residuele allocatie van deze waarde aan de verschillende componenten , het hierin begrepen bedrag aan btw ten bedrage van € 111.942-, niet volledig in mindering gebracht. Ter toelichting geldt het volgende.

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

In het standaardwerk ‘Taxatieleer vastgoed 1’ van P. C. van Arnhem , T. M. Berkhout en G. G. M ten Have , Wolters Noordhoff 2013 , zesde druk , p 325 e.v. , tabel 8. 108.12 , is vermeld dat bij toepassing van de residuele methode de btw als eerste van de prijs v. o. n. moet worden afgetrokken , zodat de uiteindelijke residuele grondwaarde exclusief BTW wordt bepaald. In een onderzoek van de Stec Groep in opdracht van de VNG uit augustus 2020 6 is eveneens vermeld dat bij de residuele methode ook de BTW uit de grondwaarde dient te worden verwijderd. Daarin is de volgende figuur opgenomen:

Uit een recent onderzoek van de commissie Van Gool , Nelisse en Middleton in opdracht van de gemeente Den Haag van 13 september 2024 7 blijkt ook evident dat bij de residuele methode , ook als deze gebruikt wordt bij allocatie van de marktwaarde in vol eigendom ten behoeve van heruitgifte in erfpacht , de BTW uit de grondwaarde dient te worden verwijdert. Daarin is onder andere de volgende tabel op p 31 opgenomen:

6 ‘Wat is grond

waard? Onderzoek naar gemeentelijk grondprijzenbeleid’ , https://vng. nl/sites/default/files/2020-08/19. 430-stec-groep-wat-is-grond-waard. pdf 7 ‘Integrale beschrijving van gehanteerde taxatiemethoden voor geselecteerde objecten door deskundigencommissie Bezuidenhout’ , https://erfpachtindenhaag. nl/wp-content/uploads/2024/09/RIS319946_Bijlage-2-Integrale-beschrijving-van-gehanteerdetaxatiemethoden. pdf

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

In de taxatiestandaard EVS 1 (2020 , p 18 , onderstreping KdL) is opgenomen:

“4. 11. 3. Transactiekosten en belastingen - De marktwaarde hoort de geschatte waarde van een object te zijn en sluit daarmee de aanvullende kosten die eventueel met de koop of verkoop samenhangen alsmede eventueel over de transactie geheven belastingen uit. De marktwaarde geeft het effect weer van alle factoren die van invloed zijn op marktdeelnemers en geeft daarmee ook invloeden weer die transactiekosten en belastingen mogelijk uitoefenen maar , als deze moeten worden geïdentificeerd , dient dit te zijn als bedrag boven op de marktwaarde. Deze factoren kunnen de waarde weliswaar beïnvloeden maar maken er geen deel van uit. 4. 11. 4. De marktwaarde is in het bijzonder de waarde vóór alle belastingen die van toepassing kunnen zijn op een daadwerkelijke transactie met betrekking tot het te taxeren vastgoed. Transactiebelastingen of belasting toegevoegde waarde (btw) zullen , gezien ze van invloed kunnen zijn op sommige of alle potentiële partijen , deel uitmaken van het bredere marktkader en beïnvloeden dus , samen met andere factoren , de waarde , hoewel de vanwege een transactie geheven specifieke belasting boven op de marktwaarde komt. ” Bij een ingrijpende constructieve wijziging van de opstal hanteert de belastingdienst het ‘in wezen nieuwbouw criterium’ voor het in rekening brengen van BTW over de grondwaarde.

In een recent (overzichts-)vonnis van het hof Amsterdam van 18 juni 2024 8 wordt dit criterium , dat al eerder door de HR is bekrachtigd , nader uitgewerkt en geoordeeld dat sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’ indien de constructie van de opstal ingrijpend wordt gewijzigd. In het taxatierapport gaat de taxateur door de residuele methode toe te passen uit van de fictie van een ingrijpende wijziging in de constructie van de opstal , namelijk de gehele verwijdering en nieuwbouw ervan. In deze situatie is 21% btw over de grondwaarde verschuldigd , die betaald dient te worden door de erfpachter. Uitgangspunt van de Wet op de omzetbelasting is dat de vestiging van een erfpachtrecht op een bouwterrein geldt als een van rechtswege met btw belaste levering van de onroerende zaak waarop het erfpachtrecht wordt gevestigd. Met ingang van 1 januari 2015 is de heffingsgrondslag gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft.9 Indien de grondwaarde inclusief BTW wordt vastgesteld vindt er een dubbeltelling plaats , doordat de erfpachter in de residuele grondwaarde berekening van rechtswege btw moet afdragen over de grondwaarde en tevens de canon een btwcomponent bevat omdat de grondslag voor de canon niet gecorrigeerd is voor de btw.

8 https://uitspraken. rechtspraak. nl/details?id=ECLI:NL:GHAMS:2024:1771 9 Staatsblad nr. 579 van 17 december 2014 artikel IX sub B.

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

Uit de akte van uitgifte (Hyp4 deel 4820 nummer 87 reeks ROTTERDAM) blijkt dat de erfpachter omzetbelasting over de grondwaarde heeft betaald. In de akte is opgenomen: ‘Op de onderhavige overeenkomst is van toepassing de Wet Omzetbelasting negentienhonderd acht en zestig , zodat zij is vrijgesteld van overdrachtsbelasting’. De betaalde btw over de grondwaarde is dus een investering van de erfpachter geweest. Uit het voorgaande , mede in samenhang gelezen , volgt dat de taxateur in het taxatierapport in strijd met de geldende taxatienormen en -regelgeving de grondwaarde heeft bepaald inclusief 21% btw. Als gevolg hiervan is de grondwaarde te hoog vastgesteld , met als gevolg dat de herziene canon ook te hoog vastgesteld zal worden. Ten onrechte is dan ook in het taxatierapport bij K vermeld: “Marktwaarde volle eigendom € 645.000-, k. k. ” Het betreft hier , voor de toegepaste residuele berekening , de marktwaarde “vrij op naam”. Anders is de residuele berekening inconsistent toegepast , doordat hierin uitgegaan wordt van de marktwaarde in volle eigendom van € 645.000-, en hier vervolgens de herbouwkosten inclusief btw van worden afgetrokken. Een juiste allocatie van de Marktwaarde (met bijzonder uitgangspunt de volle eigendom) , ceteris paribus , zou dan zijn: Marktwaarde in volle eigendom v. o. n.

(a) -/- 21% BTW (b) -/- (her)bouwwaarde opstal (c) Grondwaarde (d = a – b - c) Depreciatie (e) Erfpachtgrondwaarde (f = d x (1 – e)) Marktwaarde erfpachtrecht (g = a - f) 7.

€ 645.000-, (cf taxatierapport) € 111.942-, € 440.207-, (€ 532.650-, / 121) , € 93.000-, (afgerond) 40% € 56.000-, (afgerond) € 589.000-,

‘Herbouwkosten met bijkomende kosten incl . BTW’ (p. 18) Onduidelijk is welke herbouwkosten zijn gehanteerd en hoeveel bijkomende kosten hierbij zijn opgeteld. Ook is de taxateur uitgegaan van kosten per m2 gebruiksoppervlakte (GBO) , terwijl herbouwkosten referenties in de regel worden uitgedrukt per m2 bruto vloer oppervlakte (BVO). Onduidelijk is ook welke vormfactor de taxateur heeft gehanteerd om van m2 BVO te komen tot m2 GBO. Uit de vergelijking die de erfpachters hebben gemaakt tussen de verschillende taxatierapporten blijkt dat de taxateur onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen in bouwkosten tussen de verschillende typologieën van woningen (standaard eengezinswoning , split-level eengezinswoning). Onduidelijk is ook of in de herbouwkosten bijvoorbeeld de verwervingskosten voor het recht om te bouwen op het perceel van erfpachtrecht 1 is opgenomen. De erfpachter bezit dit bouwrecht en aangenomen moet worden dat een

–

Nederlands instituut voor Erfpacht

maaterfpachter dit bouwrecht op de waardepeildatum alleen aan de gemeente zal overdragen tegen betaling van de marktwaarde hiervan. Dit geldt zeker indien ‘de courante verkoopwaarde van den opstal’ wordt overgedragen aan een derde. De historische meerwaarde van de woning komt zodoende grotendeels de erfpachter toe. Ook is onduidelijk of in de herbouwkosten rekening is gehouden met een redelijke ontwikkelwinst en financieringskosten. In de standaard bouwkostentabellen zijn deze kosten niet opgenomen. In artikel 25 lid 2 AV1926 is opgenomen: ‘Waar in deze verordening gesproken wordt van de waarde den opstal , wordt daarvoor genomen de courante verkoopwaarde van den opstal daaronder niet begrepen de waarde van den grond. ’ Het toepassen door de taxateur van de normatief residuele methode staat op gespannen voet met deze erfpachtbepaling. Ook het niet uitvoeren van de interne inspectie wreekt zich hier. De uitbreiding van de kelder is niet meegenomen in het aantal m2 GBO. Het aantal m2 GBO is 232 m2 10 in plaats van de 201 m2 GBO die is opgenomen in het taxatierapport. In de genormeerd residuele berekening in het taxatierapport zijn de herbouwkosten dan ook € 82.150-, te laag voorgesteld 11 , waardoor de berekende grondwaarde op € 30.200-, uitkomt.

Hieruit volgt dat de gebruikte referentietransacties voor de volle eigendomswaarde ook niet aansluiten bij de werkelijke situatie van het object. Het taxatierapport rammelt aan alle kanten. Iedere uitbreiding moet volgens de erfpachtbepalingen niet leiden tot een meerwaarde van de grond. In de door de taxateur gekozen residuele methode is dit echter wel het geval. Extra m2 GBO leiden tot een hogere marktwaarde in volle eigendom van € 3.209-, per m2 GBO en hogere herbouwkosten van € 2.650-, per m2 GBO. Dit resulteert derhalve in een hogere grondwaarde van € 599-, per m2 GBO uitbreiding. Dit is onjuist. 8.

De taxateur heeft geen recherche uitgevoerd op het vigerende publiekrecht. Erfpachtrecht 1 betreft een perceel met de bestemming WONEN-3. Erfpachtrecht 2 betreft een perceel met de bestemming GROEN. In het taxatierapport wordt hier geen onderscheid in gemaakt. Dit heeft tot gevolg dat de grondwaarde voor de restgroenstrook van erfpachtrecht 2 is getaxeerd op € 11.040-, 12 . Een exorbitant bedrag , mede gezien de grondwaarde bij uitgifte in 2016 van € 1.275-. ,

10 Het aantal m2 GBO is inmiddels ook aangepast in de BAG. 11 € 2. 650 herbouwkosten per m2 GBO x 31 m2 GBO = € 82. 150 12 € 112.350-, / 173 m2 kavel = € 64942 , per m2 kavel. € 64942 , x 17 m2 kavel = € 11.040-,

NivE

—

Nederlands instituut

Erfpacht

voor

https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/

In het

taxatierapport

getaxeerde op

basis

eindtoets als bedoeld in de EVS 2020

is geen

gealloceerde waarden toegepast.

de schematische

van

waarde

waarde VE

eindtoets, hier toepasselijk,

waardeverbanden: —

CW“(Canon)

waarde BE +

HW"“(Grond

einde

erfpacht)

Erfpachtgrondwaarde *

Contante Waarde;

Geconcludeerd

Huidige Waarde

dat het taxatierapport niet voldoet aan de eisen die hieraan De grondslag voor de canonherziening in de aanbieding van de

moet

worden

gesteld worden. gemeente, de grondwaarde,

is als

gevolg hiervan onredelijk hoog.

Conclusie Zowel het canonpercentage als de grondwaarde zijn onjuist vastgesteld in de aanbieding van de gemeente. Geadviseerd wordt om de taxatie opnieuw te laten uitvoeren, rekening houdend

met

bovenstaande

erfpachtgrondwaarde, erfpachtbepalingen en

bevindingen (o.a. de reële waarde als waardebegrip voor de en overeenkomstig de

de BTW, herbouwkosten en depreciatie) de begroting 2014 het canonpercentage

van

1,7%

aan

houden.

inspectie heeft plaats gevonden wreekt zich hier, doordat de kelder uitbreiding nu niet is opgenomen in het taxatierapport. Dit feit alleen al zorgt ervoor dat de taxatie opnieuw uitgevoerd moet worden. Het is van belang dat de gemeente de Dat

geen

interne

opdrachtbrief

aan

taxateur

Daarbij dienen de marktwaarde erfpachtrecht (EP) onderbouwd

van

juli 2024 verstrekt aan de erfpachter.

in volle te

eigendom

worden

met

eindtoets de schematische waardeverbanden Ten

slotte, het

(VE) en de marktwaarde

worden

vastgesteld.

‘Na

extra

gemeente

een

controle

van

het

dient als

zorgvuldige overwegingen’ van mening is dat de taxaties in hun ogen correct zijn. Bovenstaande analyse geeft aan dat dit evident niet het geval is. De aanbieding voor de 25-jarige canonherziening is niet zorgvuldig tot stand gekomen en dient mijns inziens overnieuw worden gedaan. Hoogachtend,

is onbegrijpelijk dat de

v.o.n.

referentietransacties

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) 3

EVS paragraaf 1.4 (2020): “De ultieme toets voor de marktwaarde, hoe die ook wordt bepaald, is of de partijen op de markt in de praktijk daadwerkelijk kunnen worden geacht de berekende waarde te betalen. Daarom is het zo belangrijk om waar dat voorhanden is

hoogwaardig vergelijkingsmateriaal aan een degelijke analyse te onderwerpen. Een taxatie die wordt bereikt op zuiver theoretische basis moet deze eindtoets ondergaan. Dit geldt vooral voor taxaties van vastgoed, gezien de gebruikelijke individuele aard van de betrokken activa en markten, in het bijzonder wanneer die volop in beweging zijn.”

Pagina

12 van

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15291348/3