18 Brief aan het college en Raad inzake erfpacht Weide eo 20 maart 2025
Tekst van het document
Brief aan Burgemeester en Wethouders van Schiedam en de leden van de Gemeenteraad Schiedam. Onderwerp: erfpacht canonherziening Weide e. o. Datum: 18 maart 2025 Zeer geachte Gemeenteraadsleden , Burgemeester en Wethouders , U behandelt dit jaar het grondbeleid en als onderdeel daarvan het erfpachtbeleid. In dat kader wil ik u deelgenoot maken van onze ervaringen met de recente canonherziening in de wijk Kethel-oost
(Weide e. o. ) en u in kennis stellen van een toetsing van de aanbieding door het NivE , het Nederlands instituut voor Erfpacht , in de hoop dat dit mag bijdragen aan een redelijk en billijk erfpachtbeleid. In afwachting van uw conclusies verzoek ik u om de ambtelijke behandeling van onze bezwaren tijdelijk stil te leggen tot de politieke besluitvorming is afgerond. Chronologie In oktober 2024 zijn aan de erfpachters van de eerste fase (Weide , Koekoekslaan , Hooiland) aanbiedingen gedaan voor herziening van de erfpachtcanon per 15 februari 2024. Tegen de aanbieding van de gemeente hebben 12 erfpachters op 12-12-2024 bezwaar gemaakt. Naar aanleiding van het bezwaar is er op 17-12-2024 een overleg geweest tussen een vertegenwoordiging van de erfpachters en de gemeente. Vervolgens heeft de gemeente op 19-12-2024 het bezwaar afgewezen en aangeboden een 2 e taxatie uit te laten voeren met middeling van de twee resultaten. Op 10-01-2025 hebben de erfpachters geantwoord dat er onjuistheden en tekortkomingen in de eerste taxatie zitten en dat de voorgestelde middeling daarom voor hen niet acceptabel is. Vervolgens hebben erfpachters aan erfpacht-deskundige NivE gevraagd om de aanbieding en de taxatie te beoordelen. De resultaten van de beoordeling door het NivE worden hieronder kort samengevat , de notitie zelf is als bijlage toegevoegd.
Eigen bevindingen van bewoners De voorgestelde canonherziening heeft voor onrust onder bewoners gezorgd. De herziening leidt tot verhogingen die als onredelijk worden beschouwd. Wie eerder een canon van €1. 500 per jaar had gaat nu naar €5.700 , bij een looptijd van 25 jaar , een verhoging van 380%. Bij bestudering viel ons een aantal tekortkomingen op , waarvan hieronder enkele punten benoemd worden: 1-
2-
3-
4-
De taxatie is strijdig met de (nog steeds geldige) erfpachtvoorwaarden van 1926. Grotere woningen krijgen een hogere grondwaarde dan kleinere op dezelfde hoeveelheid
grond. Door bewoners voor eigen rekening aangebrachte woninguitbreidingen leiden tot hogere grondprijzen. Dit wordt als onredelijk ervaren. De manier waarop is getaxeerd is een theoretisch bureaumodel wat weinig met de grondwaarde te maken heeft , maar grotendeels bepaald wordt door de waarde en de oppervlakte van de bebouwing. Dit staat op gespannen voet met de erfpachtvoorwaarden. Toepassing van de zogenaamde Residuele Grondwaarde Methode veroorzaakt de onder 1 en 2 genoemde strijdigheid. Om die strijdigheid en onredelijkheid weg te nemen zijn aanpassingen en correcties van de taxatiemethode nodig. De Schiedamse rekenmethode benadeelt huidige kopers. Onderdeel 2 van de Schiedamse koopsomberekening werkt rekenkundig uit in het nadeel van huidige kopers ten opzichte van kopers die in het verleden hebben gekocht. Dit komt door het geringere aantal jaren tot het eind van de looptijd , versterkt door een lagere rekenrente in de contantewaarde berekening en daardoor een hogere contante 1
Brief aan Burgemeester en Wethouders van Schiedam en de leden van de Gemeenteraad Schiedam. Onderwerp: erfpacht canonherziening Weide e. o. Datum: 18 maart 2025
5-
waarde en dus een hogere koopsom. Dit leidt tot een koopsomberekening die nu 28% hoger ligt dan in 2005. Dit is exclusief de stijging van de grondprijs die daar nog bovenop komt (anders gezegd: in 2005 was de koopprijs 67% van de grondwaardetaxatie , in 2024 is dat 86%). Het is wenselijk dat dit onredelijke nadeel van de methodiek voor huidige kopers weggenomen wordt. Gebleken is dat erfpachters die vóór de datum van canonherziening een verzoek tot conversie (=koop) hebben gedaan , een aanbieding van de gemeente krijgen tegen een koopsom die aanmerkelijk lager is dan de aanbieding die is ontvangen door de erfpachters van de Weide e. o. Dit lijkt onbillijk en in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Samenvatting beoordeling van het NivE Grondwaarde Het taxatierapport voldoet niet aan de eisen die daaraan gesteld worden. De opmerkelijkste tekortkomingen zijn: 12-
Het gestelde taxatiedoel is onjuist. De taxateur zou een marktwaarde van de opstal moeten afgeven. Er heeft geen eindtoets plaatsgevonden op basis van referentietransacties. Er is een onjuist taxatie-uitgangspunt gebruikt. Er is een onjuist waardebegrip gehanteerd.
3-
De opdrachtbrief aan de taxateurs is niet verstrekt; het is daardoor onduidelijk wat de uitgangspunten voor de taxatie zijn.
4-
Er is geen rekening gehouden met de bebouwde staat , de bestaande erfpachtsituatie , de gebondenheid van partijen en de beperkingen in de erfpachtbepalingen. Om dit tot
56-
7-
uitdrukking te brengen wordt elders depreciatie van de grond toegepast. Den Haag deprecieert de grondwaarde bij tijdelijke erfpacht met 45%. In een advies van Pels Reijcken aan de gemeente Utrecht uit 2024 wordt geconcludeerd dat het niet toepassen van depreciatie “juridisch kwetsbaar” is. Dit zou gelezen moeten worden als “juridisch onhoudbaar”. Hieruit wordt geconcludeerd dat een depreciatie van tenminste 40% redelijk is. De taxateur geeft een verkeerde voorstelling van zaken over de soort methode van de taxatie. a) De taxateur heeft de grondwaarde berekend inclusief BTW. Uitgangspunt van een residuele grondwaardeberekening is dat de grondwaarde moet worden berekend exclusief BTW. Het gevolg hiervan is dat de grondwaarde te hoog is getaxeerd. b) Bij de toegepaste taxatie zou de uitkomst “vrij op naam” moeten zijn , en niet “kosten koper”. Er is onduidelijkheid over de opbouw en inhoud van de herbouwkosten in de berekening. De taxateur hanteert een ongebruikelijke oppervlaktesoort. Er wordt geen onderscheid gemaakt in herbouwkosten tussen wezenlijk andere bouwtypes , wat leidt tot te hoge grondkosten voor de split-level woningen ten opzichte van de standaard niet split-level woningen in de wijk. De taxatiemethode staat op gespannen voet met de erfpachtbepaling AV1926 art. 25 lid 2. Er is geen interne inspectie van de opstal uitgevoerd. Dit leidt tot fouten. 2
Brief aan
Burgemeester
en
Wethouders
Onderwerp: erfpacht canonherziening Datum:
18 maart
Schiedam
van
Weide
en
de leden
van
de Gemeenteraad
Schiedam.
e.o.
2025
Uitbreidingen van de woning zouden niet mogen leiden tot meerwaarde van de grond. Bij de gekozen taxatie methode is dit echter wel het geval. ledere extra gemaakte m? woninguitbreiding
hogere grondwaarde van € 559. Restgroen met de bestemming groen wordt getaxeerd alsof het een woonbestemming heeft. Een strook restgroen van 17 m? die in 2016 een waarde had van € 1.275 krijgt zodoende nu
8-
een
9-
waarde
resulteert in
€ 11.040.
van
eindtoets
Eris geen
een
Een exorbitant
uitgevoerd
bedrag.
zoals bedoeld
in de Europese standaard EVS 2020.
Beoordeling canonpercentage door het NivE Het canonpercentage wordt aangeboden als 5,0%, maar berekening Voorts zou
is het werkelijke percentage
is het NivE
1,7%
moeten
Conclusie
van
mening
van
omdat
er
gewerkt
wordt met
een
annuiïtaire
5,13%. Dit is misleidend.
dat ten onrechte wordt
uitgegaan
van
een
rentepercentage
van
5%; dit
zijn.
het NivE
taxatierapport voldoet niet aan de eisen die hieraan gesteld worden. De grondslag voor de canonherziening in de aanbieding van de gemeente, de grondwaarde, is als gevolg hiervan onredelijk hoog. Het
Geadviseerd wordt van
het NivE. Dit
om
zijn
de taxatie
de BTW, de herbouwkosten
begroting
2014
Conclusie
van
Wij
nemen
opnieuw te
laten uitvoeren,
onder andere: de reële waarde als en
de
rekening houdend met de bevindingen waardebegrip voor de erfpachtgrondwaarde,
depreciatie. Overeenkomstig
dient tenslotte het canonpercentage
van
de
erfpachtbepalingen en 1,7% te worden aangehouden.
bewoners
de conclusies
van
het NivE
over
en
verzoeken het
college conform
Ondertekening:
(geanonimise rd)
te handelen.
de
Brief aan
Burgemeester
en
Wethouders
Onderwerp: erfpacht canonherziening Datum:
18 maart
Namens
erfpachters
van
Weide
Schiedam
en
de leden
e.o.
2025
in Weide
e.o.
(geanonimiseerd) Bijlage:
NivE notitie 20250127
(geanonimiseerd) NN - gemeente Schiedam
van
de Gemeenteraad
Schiedam.