15 Collegebrief 28 juli 2021 Uitvoering motie flexwonen

f.

gemeente Schiedam

gemeente Schiedam

team Ruimtelijke Ontwikkeling & Beleid

•

Stadskantoor, Stadserfi Postbus 1501

Aan de gemeenteraad van Schiedam

3100 EA Schiedam 14 010

schiedam.nl

ons kenmerk

datum

21U1T05039

28juli 2021

uw brief van

doorkiesnummer

e-mail

14 juni 2021

010-2191797

r.ranieri@schiedam.nl

uw kenmerk

onderwerp

Uitvoering motie flexwonen

Geachte leden van de gemeenteraad,

Uw raad heeft tijdens de bespreking van het voorstel van de Begroting 2020 op 12 november 2019 de door het raadslid de heer Spek ingediende motie “Flex met flexwoningen” aangenomen. Hierbij informeert het college de raad over de afdoening van de motie. Het college heeft op 13juli 2021 het Plan van Aanpak Flexwonen Schiedam (hierna: PvA) vastgesteld. In lijn met de Woonvisie ‘Groei als Kans voor de stad’ wil het college met het PvA perspectief bieden aan Schiedammers die met spoed op zoek zijn naar een nieuw huis, in tijden van grote druk op de woningmarkt. Het uitgangspunt hierbij is dat wie gebruikmaakt van een flexwoning, tijdelijk gelegenheid krijgt om vanuit een stabiele situatie naar een nieuw thuis te werken. En aan zijn of haar toekomst. Kansen benut op weg naar het Plan van Aanpak Flexwonen is niet helemaal nieuw voor Schiedam. Verspreid door de hele stad, bevinden zich al zo’n 90 woningen met kenmerken (denk aan tijdelijke contracten) van flexwonen. In de periode dat het PvA werd opgesteld, deden zich onverwachts twee kansen voor in de stad om concrete projecten te realiseren. Het relatief kleine schaalniveau en de object- en locatiekenmerken, maakten dat flexwonen hier kansrijk werd geacht.

De kansen zijn dan ook verzilverd, en hebben geresulteerd in de eerste twee projecten: Zijlstraat: 8 woningen voor dakloze gezinnen, gerealiseerd in de zomer van 2020; Jacques Urlusplein: 33 woningen voor een mix van drie doelgroepen: reguliere spoedzoekers’, studenten enjongvolwassenen met een lichte zorgvraag. Dit project is mede tot stand gekomen door rjksmiddelen van de ministeries van VWS en BZK, zoals benoemd in de hierboven genoemde motie. Dit project heeft op 1juni 2020 zijn deuren geopend. Vanwege COVID-19 vindt een feestelijke opening pas plaats na de zomer. Als alternatief voor een kijkje in het nieuwe project, ontvangt uw raad binnenkort ook een video met uitleg over het project. Hierin worden ook de verhalen van enkele bewoners van het Jacques Urlusplein uitgelicht.

-

-

1 Denk aan woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor urgentie, en tussen wal en Schip vallen: starters, gescheiden moeders/vaders, etc

1 11111 VII VII Nihil Iflhli IN 1 1 1 1 1 1 1111111 1 li i III

De flexwoningen zijn gericht op Schiedammers: de woningen maken geen onderdeel uit van het regionale woonruimteverdeelsysteem. Zo kunnen we selectie aan de poort toepassen en maken we het verschil voor Schiedamse spoedzoekers. Gedoseerd nieuwe projecten toevoegen tot 2030 Het Plan van Aanpak dat u vindt in de bijlage bevat verschillende onderdelen. De ervaringen van de eerste Schiedamse projecten, maar ook de do’s en dont’s van projecten elders in het land. Daarnaast wordt ingegaan op de behoefte en woonvraag van doelgroepen die baat hebben bij flexwonen, het speelveld en nog veel meer. Tenslotte bevat het PvA een ambitie en een aanpak. Gezien de animo voor de eerste twee projecten en de herstructureringsopgave van Woonplus, volstaat het huidige aanbod niet. Wij zetten daarom in op het realiseren van in totaal 300 flexwoningen tot 2030, om de druk op de Schiedamse woningmarkt de komende jaren te verlichten. Concreet betekent dit dat er nog 169 woningen moeten worden toegevoegd. Onderdeel van deze 300 woningen zijn 150 woningen die de gemeente samen met Woonplus wil realiseren. Hiermee versnellen we de herstructureringsopgave van Woonplus. —

-

Bestaand / reeds gerealiseerd aanbod

Flexwoningen verspreid doorheen de stad

90

Project 1. Zijlstraat

8

Project 2. Jacques Urlusplein 131

Nog te realiseren

169

(waarvan afgesproken met Woonplus in Convenant)

(150)

Totale ambitie

300

Hoe en waar realiseren we deze flexwoningen? Voor een stad als Schiedam is er niet slechts één weg die naar Rome leidt. De ambitie en omvang van de groep spoedzoekers zijn zodanig dat er goed meerdere sporen tegelijkertijd gevolgd kunnen worden. De verstandigste werkwijze lijkt om niet direct met een masterplan van start te gaan om het hele vraagstuk op te lossen, maar om juist gedoseerd projecten toe te voegen die passen binnen de gekozen strategie. Belangrijke les van de eerste Schiedamse projecten, is dat flexwonen in bestaande bouw beperkingen kent. Denk aan een disbalans in zelfstandige en onzelfstandige woningen. En beperkte flexibiliteit om plattegronden aan te passen. Modulaire units en een “vanaf scratch-werkwijze” op een leeg kavel, hebben hierom de voorkeur boven bestaand, leegstaand vastgoed. Voor de gemeente Schiedam zijn de eerste twee projecten sprekende voorbeelden van hoe we flexwonen als gemeente willen faciliteren: door te denken in kansen en samen met het Rijk, (vastgoed)ondernemers en zorgpartijen de schouders eronder te zetten. En samen met deze partners innovatief te werk te gaan en stakeholders (buren, maatschappelijke initiatieven) actief te betrekken bij de ontwikkeling en uitvoering. Tegelijkertijd moet het besef blijven bestaan dat flexwoningen idealiter niet nodig zijn.

Het gaat om ‘tijdelijke oplossingen’ voor een probleem dat een gevolg is van de krapte op de woningmarkt. De aanpak van die grotere uitdaging gaat dan ook onverminderd door. Financiële gevolgen De proceskosten voor het uitvoeren van het Plan van Aanpak bedragen €8o.ooo,-. In de Berap zal aan u voorgesteld worden om deze kosten te onttrekken aan de reserve Woonvisie. Evaluatie Een evaluatie van het Plan van Aanpak Flexwonen Schiedam vindt eind 2023 plaats, waarna deze aan uw raad wordt aangeboden. Wij stellen u voor de motie hiermee als afgedaan te beschouwen.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris,

de b

C.E. Bos

C.H.Jfis

emeester,

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Flexwonen Schiedam Plan van aanpak

27 juli 2021 1

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Versiebeheer Datum: 27 juli 2021 Versie: 3.0 Auteur: R. Ranieri

2

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Inhoudsopgave 1 Inleiding

5

2 Samenvatting

7

3 Opbouw plan van aanpak

9

4 Vraag en behoefte

10

5 Verkenning flexwonen Nederland

14

6 Schiedamse aanpak flexwonen

16

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10

Ambitie Doelgroepen en mixen Locaties Woonkwaliteit Prijsniveau Huurcontracten Beheer Partners Aanpak Evaluatie

16 16 18 19 19 20 20 21 22 24

3

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

4

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

1

Inleiding

De gemeente Schiedam ziet sinds een tijd een groeiende groep woningzoekenden, die met spoed een (tijdelijke) woonruimte nodig hebben. Het huisvesten van woningzoekenden is geen primaire taak van de gemeente, maar het afgelopen jaar stond (te) vaak in het teken van zoeken naar noodoplossingen: Schiedammers die na een scheiding noodgedwongen in een auto bivakkeren, gezinnen die tijdelijk in hotels wonen, en nog vele andere voorbeelden. Het leidt er soms toe, dat een casus waar alleen sprake is van een woonprobleem, een zorgprobleem wordt, met alle gevolgen van dien. Soms komen er ook andere problemen bij kijken, zoals schulden, psychische klachten of problemen in de opvoeding bij kinderen. Maar ook zien we door het woningtekort, de doorstroming vanuit instellingen naar een zelfstandige woning stagneren, waardoor mensen onnodig een dure plek bezet houden. Genoeg redenen om serieus werk te maken van flexwonen en spoedzoekers op weg te helpen. Hiervoor zoeken we nadrukkelijk samenwerking met zorginstellingen, (vastgoed)ondernemers, buurtinitiatieven en maatschappelijke organisaties. Tijdens de onderzoeksfase stuitten we al op een aantal locaties die kansrijk waren. En ontmoetten we ontwikkelaars en zorgpartijen die de schouders eronder wilden zetten.

Het leidde tot constructieve samenwerkingen en er kon snel doorgepakt worden, om op korte termijn flexwoningen voor spoedzoekers te realiseren. Er zijn in 2020/2021 al twee locaties gerealiseerd, namelijk in het centrum (Zijlstraat) en Groenoord (Jacques Urlusplein). De eerste opgedane lessen zijn meegenomen in het Plan van Aanpak, dat voor u ligt. Het plan van aanpak geeft uiteindelijk antwoord op de vraag hoe flexwonen de komende jaren kan bijdragen om de druk op de woningmarkt wat te verlichten.

5

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

6

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

2 Samenvatting De stress op de woningmarkt is goed voelbaar in Schiedam. Ook in onze stad is namelijk een groot tekort aan woningen. Woningzoekenden worden dan ook flink op de proef gesteld als ze binnen Schiedam (nieuwe) woonruimte willen vinden. De beproeving is extra intens voor wie met ‘spoed’ op zoek moet naar een huis. Ondanks dat de gemeente Schiedam hard bouwt om het woningtekort in te lopen, zal vraag en aanbod de komende jaren nog niet in evenwicht zijn. Hoewel de woonvraag van mensen die met spoed een (tijdelijke) woning zoeken divers kan zijn, noemen we ze in dit PvA voor het gemak ‘spoedzoekers’. Er zijn verschillende spoedzoekers aan te wijzen: studenten, starters, uitstromers uit zorginstellingen, statushouders, arbeidsmigranten en gescheiden moeders/vaders. Maar ook woningzoekenden die geen aanspraak maken op urgentie en tussen wal en schip vallen. Om hen perspectief te bieden, zetten we in op flexwonen. Het uitgangspunt bij flexwonen is dat wie gebruik maakt van een flexwoning, tijdelijk de tijd krijgt om vanuit rust naar een nieuw thuis te werken. Een flexwoning is een woning waarbij de locatie of bewoner een tijdelijk karakter heeft. Het kan gaan om een stapelbare, verplaatsbare, of aanpasbare woning. De maximale woontermijn wordt vooraf vastgesteld en de woonfunctie staat centraal.

Het gaat dus niet om woningen met een primaire opvang- zorg-, of recreatiefunctie (ministerie van BZK 2019). In Schiedam zijn flexwoningen idealiter flexibel, in de zin dat de woning voor meerdere doelgroepen geschikt dient te zijn, en zo mee kan bewegen met de vraag. We zetten in op een buffer aan flexwoningen in onze stad, bovenop de reguliere woningvoorraad, om pieken in huisvestingsvragen op te vangen. Verspreid door de stad, voor verschillende typen spoedzoekers en verschillende schaalgroottes. De rol van de gemeente is hierbij faciliterend. Flexwonen is niet helemaal nieuw voor Schiedam. Verspreid door de hele stad, bevinden zich al zo’n 90 woningen met kenmerken (denk aan tijdelijke contracten) van flexwonen. In de periode dat het PvA werd opgesteld, deden zich onverwachts twee kansen voor in de stad, om concrete, kleinschalige projecten te realiseren. De kansen zijn benut, en zo zijn er in 2020/2021 8 woningen voor gezinnen op de Zijlstraat en 33 woningen voor alleenstaanden op het Jacques Urlusplein gerealiseerd. Hiermee is de flexibele voorraad die de druk op de woningmarkt de komende jaren kan verlichten, nog niet groot genoeg. Ook worden enkele doelgroepen nog niet bediend: denk aan arbeidsmigranten, statushouders, of ‘thuislozen met een briefadres’1. De ambitie is om de komende jaren uit te breiden van 131 naar in totaal 300 flexwoningen in Schiedam.

Dit betekent, dat er nog 169 woningen toegevoegd moeten worden aan het huidige aanbod. Onderdeel hiervan zijn 150 woningen, die de gemeente voornemens is om met Woonplus te realiseren. Dit om de herstructureringsopgave van Woonplus te kunnen versnellen. Hoe en waar realiseren we deze flexwoningen? Voor een stad als Schiedam is er niet slechts één weg die naar Rome leidt. De ambitie en omvang van de groep spoedzoekers zijn zodanig dat er goed meerdere sporen tegelijkertijd gevolgd kunnen worden. De verstandigste werkwijze lijkt om niet direct met een masterplan van start te gaan om het hele vraagstuk op te lossen, maar om juist gedoseerd projecten toe te voegen die passen binnen de gekozen strategie 1

Deze laatste groep zijn inwoners die geen eigen woonruimte hebben en steeds wisselen van onderdak of woonplaats. Een thuisloze staat soms ingeschreven op het adres van een familielid of kennis.

7

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Bestaand/ reeds gerealiseerd aanbod Tijdelijke woon/zorg plekken, verspreid door stad Project 1. Zijlstraat Project 2. Jacques Urlusplein

90 8 33 131

Nog te realiseren (Waarvan afgesproken in Convenant met Woonplus: 150)

169

Ambitie

300

In 2021 onderzoeken we daarom de mogelijkheden voor een volgend project, waarin we de lessen van de eerste projecten meenemen. En waarvoor dit PvA de basis vormt. Voor welke doelgroep(en) het volgende project bedoeld is, is in dit PvA nog niet besloten. Wel gaan we in op de behoeften van doelgroepen, en onder welke condities een mix van doelgroepen kan werken. Dit hangt af van o.a. de mate waarin een doelgroep nog haar weg in de Nederlandse samenleving dient te vinden, de mate van zelfredzaamheid en natuurlijk de woonvraag. Bij de keuze van de doelgroep kan het interessant zijn om te kijken naar win-win situaties en andere opgaves in de stad. Denk aan een verbeterde doorstroom van specifieke woningen, spreiding van doelgroepen en woningaanbod, de taakstelling die we hebben voor statushouders (bv sneller kunnen starten met integreren) en de verbetering van de kwaliteit van arbeidsmigrantenhuisvesting.

8

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

3 Opbouw plan van aanpak Het Plan van Aanpak Flexwonen bestaat uit verschillende onderdelen. Allereerst wordt beschreven welke doelgroepen baat kunnen hebben bij flexwonen. Welke doelgroepen onderscheiden we in Schiedam? Zijn er overeenkomsten in de woonbehoeften- en wensen tussen doelgroepen? Het plan gaat hierbij in op de condities waaronder doelgroepen gecombineerd kunnen worden. Verder bevat het PvA een verkenning van bestaande flexwonenprojecten in het land. Ter inspiratie, maar ook om het wiel niet opnieuw te hoeven uitvinden. Wat zijn zoal de lessen ten aanzien van locaties, woonkwaliteit en doorstroming? Ook benoemen we de voor- en nadelen van gebouwkeuzes (nieuwe, modulaire units vs. bestaande bouw). De do’s en de dont’s van ervaringen elders vertalen we naar de situatie in Schiedam. Welke partijen komen in beeld en wie neemt welke rol? Wat voor huurcontracten hanteren we, en wat voor type beheer past bij welk concept? Het plan van aanpak vormt de basis en onderbouwing voor het uitspreken van een ambitie – hoeveel flexwoningen wil Schiedam de komende jaren realiseren - , het startpunt voor een locatiezoektocht om deze ambitie te realiseren, en tenslotte de input voor een projectplan per locatie.

9

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

4 Vraag en behoefte Ideaal gezien wordt er in dit hoofdstuk antwoord gegeven op de vraag hoeveel Schiedammers behoefte hebben aan een flexwoning. Door verschillende redenen, is dit lastig om precies te berekenen. De vraag naar een tijdelijke woning, is niet voor elke doelgroep even planbaar en zichtbaar. Voor sommige woningzoekenden geldt dat vraag vanzelf ontstaat na aanbod. Bijvoorbeeld starters die ter overbrugging tijdelijk iets zoeken na hun studentenwoning of wanneer ze uit huis gaan. Deels vinden zij woonruimte in de bestaande woningvoorraad, waardoor dit een grijs gebied genoemd kan worden. Dit maakt het bepalen van nauwkeurige cijfers lastig. Wat we wel weten is dat er forse knelpunten zijn bij het huisvesten van statushouders, uitstromers uit de maatschappelijke opvang2 en beschermd wonen en diverse andere spoedzoekers. Dat er behoefte is aan woonvormen als flexwonen, mag duidelijk zijn. In dit hoofdstuk kijken we daarom met name naar een kwalitatieve behoefte, en geen kwantitatieve behoefte. In het plan van aanpak sluiten we op voorhand geen enkel doelgroep uit van flexwonen. We erkennen dat verschillende doelgroepen baat kunnen hebben bij flexwonen. De vorm van flexwonen kan echter verschillen naargelang de doelgroep.

Per project – zoals bij de Zijlstraat en het Jacques Urlusplein wordt een ideale samenstelling van bewoners gekozen, waarbij de locatie en kenmerken van de woningen een grote rol spelen. Wanneer we doelgroepen kiezen (of zelfs mixen), is het van belang rekening te houden met de woonvraag van verschillende soorten spoedzoekers. Voor studenten, expats, starters en reguliere spoedzoekers, hoeft flexwonen in fysieke zin niet zoveel te verschillen van een reguliere woning. Doorgaans is de flexwoning wat kleiner, soberder en is er een tijdelijk huurcontract. Soms is een flexwoning een ‘plan B’, ofwel een alternatief voor een permanente woning. Flexwonen is niet ideaal en niet voor altijd. Deze kenmerken maken het een tijdelijke oplossing, die doorstroming stimuleert. De relatief eenvoudige vorm van flexwonen is niet voor iedere doelgroep geschikt en voldoende. Sommige doelgroepen kunnen baat hebben bij flexwonen, maar er is wel iets extra’s nodig. Dit zijn als het ware spoedzoekers met een zorg-of begeleidingsvraag. Bij flexwonen vraagt dit om extra beheer of begeleiding. Of een net iets langere huurperiode dan een zelfredzame spoedzoeker. We gaan hieronder in op enkele voorbeelden van doelgroepen waarbij extra begeleiding, beheer of zorg noodzakelijk is. Van belang is dat succesvol flexwonen voor deze doelgroepen, vraagt om een zorgvuldig uitgewerkt concept.

Woningzoekenden met een (beperkte) zorgvraag Allereerst staan we stil bij woningzoekenden met een zorgvraag. Denk hierbij aan de uitstroom vanuit de maatschappelijke opvang en Beschermd Wonen (BW). Zij kunnen baat hebben bij een flexwoning, als overbrugging naar een permanente woonoplossing. Locatie Voor de uitstromers uit BW zijn er met partners afspraken gemaakt, om ongeveer 6 a 8 maanden voor het moment van uitstroom een signaal af te geven. Zo maken we de uitstroom planbaar. Waar men vroeger wel twintig jaar in een setting van Beschermd Wonen verbleef, wordt er tegenwoordig binnen twee jaar afgeschaald indien mogelijk. Beschermd Wonen wordt hiermee steeds meer een tijdelijke voorziening. Wel hebben uitstromers uit Beschermd Wonen nog zo’n anderhalf jaar begeleiding nodig. Denk hierbij aan het inregelen van medicijnen. Om de in- en uitstroom te kwantificeren is het belangrijk onderscheid te maken in subdoelgroepen: 2

Maatschappelijke opvang: opvang voor mensen en gezinnen die dak- of thuisloos zijn. Deze situatie is meestal ontstaan door meerdere problemen die elkaar beïnvloeden. Het doel is gericht op duurzame uitstroom na 12 maanden. Beschermd wonen: burgers van >18 jaar of ouder die door psychische problemen 24 uur per dag ondersteuning en/of toezicht nodig hebben. Het doel is gericht op uitstroom na maximaal 24 maanden, tenzij er geen zicht is op herstel.

10

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

 Uitstromers BW (24 u begeleiding/toezicht)  Uitstromers Begeleid Wonen (ambulant)  Uitstroom gedetineerden3 Weliswaar gaat het dan alleen om kandidaten met een beperkte zorgvraag. Verder is het belangrijk op te merken, dat een tijdelijk huurcontract nadelen heeft, als de huurtermijn te kort is. Deze doelgroepen hebben behoefte aan vastigheid en wat meer tijd nodig om te werken aan een nieuwe thuissituatie en toekomst. Huurcontracten voor deze doelgroepen zijn daarom ideaal gezien wat langer (bv vijf jaar).

Bestaande flexvormen in Schiedam Eigenlijk is flexwonen niet nieuw in Schiedam. Voor doelgroepen met een zorg/-begeleidingsvraag wordt er al langere tijd gewerkt met tijdelijke contracten: Enver: huisvest op het Dreesplein en Edisonplein 25 jongeren, die een beperkte periode hulpverlening ontvangen. Ze verblijven hier gemiddeld tussen de 1 en 2 jaar. verhuurt een tiental kleine woningen in Schiedam Noord en West. Bewoners wonen hier korter dan 2 jaar. Elckerlyck: verhuurt 5 woningen voor éénoudergezinnen. Ook zij verblijven hier gemiddeld tussen de 1 en 2 jaar. Pameijer: biedt een cluster van woningen aan de 1e Tuinsingel in Hof van Zuid, het Raam en enkele losse woningen verspreid door de stad. In totaal biedt het ruimte voor ruim 50 mensen die hier tijdelijk woonachtig zijn. Het aantal beschikbare, tijdelijke woonplekken bedraagt hiermee 90. Ook deze woonplekken worden als (vormen van) flexwonen beschouwd.

Arbeidsmigranten In Schiedam is er beperkt zicht op de vraag naar flexwonen vanuit arbeidsmigranten. Dit heeft verschillende redenen. Uitzendbureaus halen arbeidsmigranten op grote schaal naar Nederland, aangezien we in Europa een vrij verkeer van personen en goederen hebben. Uitzendbureaus regelen naast het werk in Nederland, ook vaak huisvesting. Helaas zien we in Schiedam – met name oost en west – schrijnende en mensonterende situaties. Ze worden veelal gehuisvest in verouderde, overbewoonde panden en krijgen een nulurencontract. Uitbuiting en illegaliteit liggen op de loer. We weten dit op basis van praktijkervaringen van het Interventieteam Woonoverlast. Ook op het gebied van registratie moet er iets te veranderen. Het is onbekend hoeveel arbeidsmigranten er in Schiedam wonen. De aanpak Goed Verhuurderschap, onderdeel van de Woonvisie, kan ongetwijfeld iets gaan betekenen voor juist deze doelgroep.

3

Nieuwe wetgeving vanaf mei 2021: deze doelgroep kan vanaf deze datum in aanmerking komen voor urgentie. Vaak heeft deze doelgroep een zorgvraag (90%). De wetgeving betekent ook dat de gemeente een andere rol krijgt als het gaat om reintegratie.

11

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

De woonvraag van arbeidsmigranten lijkt op die van andere spoedzoekers, zeker wanneer ze langer dan één seizoen hier verblijven. Voor Schiedam geldt dat het interessant kan zijn om flexwonen voor specifiek deze doelgroep te maken. Om zo de bestaande woningvoorraad (in met name Schiedam Oost en West) vrij te spelen, en ze een woonkwaliteit van een bepaald niveau te kunnen aanbieden. Het kan aanleiding zijn om meer samen te werken met huisvesters en uitzendbureaus, bijvoorbeeld aan de hand van een convenant. Statushouders Ervaringen JB12 - Statushouders Schiedam heeft verschillende ervaringen opgedaan met het huisvesten van statushouders. Ervaringen die belangrijk zijn, wanneer we het hebben over flexwonen. Welke woonbehoefte hebben statushouders zoal, en wat zijn de voor- en nadelen van een flexwoning? Waarmee moet er rekening gehouden worden? In de zomer van 2020 werd het JB12 project gestart in Nieuwland. Hier waren 50 plekken voor statushouders. Vrijwel allemaal afkomstig uit Syrië, op een enkel geval na. Het gebouw bestond uit twee verdiepingen. Ieder had zijn/haar eigen kamer en voorzieningen, keuken en sanitair werden gedeeld. Bewoners waren met name alleengaand, soms wachtend op gezinshereniging. Daarnaast waren er gezinnen woonachtig in het JB12 project. Er waren dan ook twee familiekamers in het complex. Gemiddeld verbleef men er 6 tot 8 maanden.

Soms wat langer, als er wat meer tijd nodig was om een vervolgwoning te vinden, of er zorgen waren over de vervolgstap. Toevalligerwijs woonden er ook een aantal studenten op de bovenste verdieping in het gebouw. De (dagelijkse) begeleiding en het beheer werden verzorgd door een locatiemanager en twee woonbegeleiders. Zij verbleven in een kantoor in het gebouw zelf. Deze personen spraken de taal van de bewoners, en konden het gros van de mensen goed begeleiden. De woonbegeleiding kan intensief genoemd worden. Er was sprake van een zekere sociale controle (“iedereen die binnenkwam werd gespot”), en je kon bij deze personen terecht met allerlei vragen. De woonbegeleiding hield ook in dat je leerde hoe je woning schoon te houden, en ook kon je met je vragen terecht bij medebewoners of maatjes. Door een afname van de instroom aan statushouders en afspraken met de buurt (locatie zou maximaal twee jaar open blijven), kwam het project in 2018 ten einde. Voortgang van begeleiding en hulpverlening vindt plaats bij Het Trefpunt in Nieuwland, als onderdeel van de Kansenfabriek. Welke lessen trekken we uit het project?  Intensieve bewoning vraagt om voldoende (woon)begeleiding.  De woonbegeleiders spraken de taal van de bewoners, wat gezorgd heeft voor een vertrouwensband, en tijdig oplossen van problemen. Kleine problemen werden hierdoor niet groter.

 Verschillende typen bewoners mixen werkt positief: statushouders hebben behoefte aan maatjes en contact met Nederlanders. Je kan het vormen van maatjes en elkaar helpen niet afdwingen, maar het mixen en een gebouwindeling kunnen wel hieraan bijdragen.  Er is veel tijd en energie geïnvesteerd in draagvlak vanuit de buurt en omgeving. Veel gesprekken gevoerd om koudwatervrees weg te nemen. Bewoners vroegen naar de verwachte openingsdatum, terwijl het al maanden open bleek te zijn. Het is een voorbeeld van hoe weinig overlast hier ervaren werd vanuit de buurt.

12

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Een andere doelgroep waarvoor de behoefte aan flexwonen lastig in te schatten is, zijn statushouders. Dit komt doordat de gemeente Schiedam een wettelijke taakstelling van het Rijk per half jaar ontvangt. Dit is geen constante, voorspelbare stroom. Daarnaast kan de woonvraag veranderen door een veranderende gezinssituatie: op lange termijn zijn statushouders soms niet meer alleengaand, indien er na een bepaalde periode sprake is van gezinshereniging. Statushouders behoren tot de groep urgenten bij het toewijzen van woningen. De gemeente is verplicht om te zorgen voor een woning. Een knelpunt in Schiedam is dat er soms geen passend woningaanbod gedaan kan worden. De woningvoorraad van Woonplus bestaat voornamelijk uit woningen die geschikt zijn voor statushouders met een gezinsgrootte van 2 tot en met 5 personen. Alleenstaande statushouders en gezinnen met meer dan 5 personen zijn daardoor bijzonder lastig te huisvesten in Schiedam. Passende woningen voor deze samenstellingen zijn tweekamerwoningen of woningen met 5 kamers of meer. Deze woningen zijn zeer schaars in de voorraad van Woonplus. Een onbedoeld, maar reëel gevolg hiervan is dat deze statushouders gemiddeld veel langer in een AZC verblijven.

Door (een vorm van) flexwonen aan te bieden kunnen zij alvast starten met het integratietraject en participeren in de samenleving, in afwachting van een passende, meer permanente vervolgwoning. Kunnen statushouders worden gemixt met andere spoedzoekers? Enerzijds wel. Het voordeel is dat bewoners elkaar kunnen steunen en helpen. En men in de directe woonomgeving ondersteund kan worden in het integratietraject. Een mogelijk nadeel kan zijn dat het aanbieden van een vervolgwoning lang op zich laat wachten, in verband met het beperkte aanbod. Hierdoor moeten statushouders langer in een flexwoning blijven dan wenselijk, en laten vastigheid en een permanentere oplossing op zich wachten. Concluderend kan flexwonen interessant zijn voor twee typen statushouders. De eenpersoonshuishoudens, die gemixt kunnen worden met andere spoedzoekers. Maar ook grote gezinnen. Voor deze laatste groep zal er nagedacht moeten worden over welke vorm van flexwonen het meest passend is. Thuislozen met een briefadres Iedereen die minimaal vier van de zes maanden in Nederland verblijft moet zich laten inschrijven in de Basisregistratie Personen om bereikbaar te zijn voor de overheid. Wanneer iemand niet beschikt over eigen onderdak, maar wel terecht kan bij verschillende vrienden, familie om te slapen, maar zich daar niet mag inschrijven, kan een briefadres aanvragen.

Dat is bijvoorbeeld het adres van een familielid, kennis, maatschappelijke instelling waar de aanvrager zijn post kan ontvangen. Een briefadres wil de gemeente zo min mogelijk verstrekken omdat de financiële consequenties groot zijn. Het risico dat je een uitkering of een voorziening verstrekt aan mensen die de facto niet in onze gemeenten verblijven is groot. Medio april 2021 zijn er ruim 100 inwoners met een briefadres geregistreerd. De voordelen van flexwonen voor deze doelgroep is dat zij over eigen huisvestiging kunnen beschikken om van daaruit te reageren op zelfstandige en vaste huisvesting. Tot slot minimaliseren wij op deze manier de financiële consequenties voor de gemeente.

13

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

5

Verkenning flexwonen Nederland

Er zijn verschillende projecten in het land bekeken, om te leren van bestaande lessen. Hierbij hebben we gekeken naar projecten die één of meer van de doelgroepen bedienen die ook in onze regio behoefte hebben aan flexwonen. Verder is er gekeken naar zowel groot- als kleinschalige projecten. Wat zijn leerpunten en welke lessen nemen we mee naar Schiedam? Tegen de verwachting in, worden in sommige projecten jong en oud gemixt. Het gaat om een project in Tuindorp Oost, Utrecht (128 kamers) en de Genderhof Eindhoven (190 kamers). Van jonge bewoners wordt verwacht dat zij hun beste beentje voorzetten in contact met oudere bewoners. Het gaat hier wel om relatief grootschalige projecten. In het project Akker 71 in Arnhem gebeurt er iets bijzonders met de huurprijs: bewoners krijgen óf een huurcontract voor beschermd wonen of een normaal huurcontract voor onbepaalde tijd. De bewoners met een normaal huurcontract kunnen het eerste jaar relatief goedkoop wonen, door een fikse huurkorting van ongeveer € 170 op een huur van € 420. Besluit men na een jaar te blijven, dan vervalt deze korting. In deze praktijk kiezen bewoners ervoor om niet langer dan een jaar in het complex te blijven. In het project Bruishuis Arnhem leert de ervaring dat tijdelijke huurcontracten niet per se noodzakelijk zijn om doorstroming te behouden.

Mensen blijven hier ondanks de onbepaalde tijd- huurcontracten, niet langer dan 2 jaar wonen. Dit heeft te maken met het onzelfstandige karakter van de woningen en het intensieve samenleven. Een andere les: in de startfase van het project is de mix van dragende en niet-dragende bewoners uit balans geraakt. De mogelijke probleemgevallen worden nu beter gedoseerd. Daarnaast zijn er voorwaarden waar een potentiële bewoner aan moet voldoen: men moet werk hebben of studeren In Leiden zijn er 16 tijdelijke units (Finch woningen) geplaatst. Deze zijn energiezuinig, verplaatsbaar en hebben een lange levensduur. Na 4 jaar zullen ze naar een andere locatie gaan. De gemeente Leiden heeft vervangende locaties voor 25 jaar gegarandeerd.

WELKOM (partner Jacques Urlusplein) heeft op verschillende plekken in het land ervaring opgedaan met flexwonen.

14

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

-

-

HomeFlex heeft in Katwijk een flexwonen project gerealiseerd speciaal voor arbeidsmigranten. Er is gekozen voor logies. De huisvesting voldoet ruimschoots aan de normen van SNF. Een klankbordgroep heeft veel kou uit de lucht genomen, omdat er aanvankelijk veel weerstand van omwonenden was. Ook werd er vanuit de gemeente een beheerder aangesteld voor 20 uur per week. Deze extra beheersmaatregel is inmiddels afgebouwd omdat alle betrokkenen zagen dat er geen aanleiding toe was. Een verrassende mix in het Budget Hotel in Hazerswoude: de voorziening in dit gerenoveerd hotel richt zich zowel op groepen met een urgente woonbehoefte als toeristen. Het verblijf is flexibel: het is mogelijk een dag of week te verblijven. Maar ook een maand of langer. The Budget Hotel biedt haar gasten de mogelijkheid zich op het hoteladres te laten registreren in de gemeentelijke BRP. De gasten die zich niet inschrijven, betalen toeristenbelasting. The Budget Hotel zoekt samenwerking met diverse maatschappelijke organisaties. Zo zijn er afspraken gemaakt met een stichting die zich inzet voor de huisvesting van daklozen.

Lessen 

Tijdelijke bewoning stimuleren kan door huurkorting in het eerste jaar. In de praktijk kiezen bewoners ervoor om dan niet langer dan een jaar te blijven. Tijdelijke huurcontracten zijn niet per se nodig voor doorstroming: het onzelfstandige karakter en intensief samenwonen nodigt niet uit tot lang verblijf. Tijdelijke units zijn interessant, maar vraagt van de gemeente een vervangende locatie of locatiereserverin gen (zie ook locaties op blz. 7) De flexibiliteit in het mixen van doelgroepen kent geen grenzen: jong en oud, maar ook spoedzoekers gemixt met toeristen.

15

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

6 Schiedamse aanpak flexwonen 6.1 Ambitie Bestaand/ reeds gerealiseerd aanbod Tijdelijke woon/zorg plekken, verspreid door stad Zijlstraat Jacques Urlusplein

90 8 33 131

Nog te realiseren (Waarvan afgesproken in Convenant met Woonplus: 150)

169

Ambitie

300

6.2 Doelgroepen en mixen De projecten door heel het land laten zien dat qua doelgroepen veel mogelijk is. Van ex-daklozen tot expats, van studenten tot senioren, van vergunninghouders tot toeristen, het komt allemaal voor. Wel is in alle projecten goed nagedacht over de condities waaronder combinaties van doelgroepen kunnen werken. Uitgangspunt is dat het aantal ‘vragende’ bewoners niet te groot moet zijn ten opzichte van het aantal ‘dragende’ bewoners. Selectie werkt ook twee kanten uit: de ‘vragende’ bewoners moeten redelijk zelfredzaam zijn en de ‘dragende’ bewoners moeten die rol leuk vinden. In diverse projecten waar gekozen is voor een 50/50 mix van jonge vergunninghouders en studenten/lokale jongeren en ook nog zelfbeheer wordt toegepast, worden de bewoners streng geselecteerd op hun motivatie om bij te dragen aan de community-vorming. Een slechte mix bij start, kan leiden tot zware bijsturing om het evenwicht te herstellen. In Schiedam volgen we bovenstaande lijn. Om te kunnen selecteren aan de poort (en vooral het verschil te kunnen maken voor de Schiedamse spoedzoekers), vindt flexwonen buiten het regionale woningruimteverdeelsysteem plaats. Er wordt vrijwel nergens gekozen voor een mix van alléén mensen die hun weg in de Nederlandse samenleving nog moeten vinden, zoals arbeidsmigranten, expats, internationale studenten en vergunninghouders.

Elk van deze doelgroepen kan op zich prima samen wonen met b.v. studenten, jongeren of andere starters. Maar als er alléén andere nieuwkomers zijn heeft een mix geen meerwaarde. Alleen voor de short-stay van arbeidsmigranten

16

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

kan het goed werken om huisvesting specifiek voor die doelgroep te hebben. Die heeft dan mogelijk het karakter van logies, zolang mensen nog geen idee hebben óf en voor hoe lang ze hier willen blijven. Hieronder een voorbeeld van de selectiecriteria die worden gehanteerd voor het Jacques Urlusplein.

Jacques Urlusplein

Voor het eerste project Zijlstraat is gekozen voor een doelgroep waarbij sprake was van hoge nood: dakloze gezinnen. De gemeente Schiedam was dagelijks bezig met noodoplossingen voor dakloze gezinnen, omdat zij noodgedwongen in hotels, vakantieparken of zelfs auto’s verbleven. In het tweede project Jacques Urlusplein is gekozen voor doelgroepen die passen bij het object, de locatie en de buurt. En is gekeken naar kansrijke combinaties van doelgroepen. Bij de keuze van de doelgroep in een volgend project kan het interessant zijn om te kijken naar winwin situaties. De keuze voor arbeidsmigranten, biedt door samenwerking met huisvesters (mogelijk aan de hand van een convenant), kansen om de bestaande woningvoorraad in Schiedam Oost en/of West vrij te spelen. Dit kan het moment zijn om een kwaliteitsniveau voor arbeidsmigrantenhuisvesting in Schiedam te introduceren. Om zo bij te dragen aan het verbeteren van de kwaliteit van huisvesting, registratie etc. En daarnaast invulling te geven aan het nieuwe instrument Goed Verhuurderschap, waar de gemeente in 2021 mee aan de slag gaat. Andere keuzes zijn ook mogelijk: denk aan het verminderen van de lijst thuislozen met een briefadres. Of te kiezen voor specifieke doelgroepen, om zo goed mogelijk te herstructurering van Woonplus te versnellen.

17

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

6.3 Locaties Zoals ook in veel andere steden, is ruimte schaars in Schiedam. Bij een locatiezoektocht is het vooral een kwestie van kansen grijpen, dat wil zeggen een pand dat leeg/te koop staat of een gebied waar de komende jaren nog niet veel staat te gebeuren. Gezien de schaarste aan locaties zal er vooral vanuit een pand of locatie geredeneerd moeten worden. Welke doelgroep past bij deze locatie, buurt/wijk en omgeving? Dit is o.a. afhankelijk van de grootte van het pand, de fysieke kenmerken, ligging ten opzichte van het OV, andere bebouwing of voorzieningen. Is de locatie binnenstedelijk, of ligt deze meer aan de randen van de stad? Wat betreft situering in de stad zullen starters, studenten en mensen met een zorgvraag, een voorkeur hebben voor binnenstedelijke locaties. Gezien de beperkte beschikbaarheid kunnen locaties die iets verder weg liggen, echter zeker interessant zijn. Denk aan de doelgroep arbeidsmigranten, voor wie een goede ontsluiting van belang is (vaak gaan zij met collectief georganiseerd vervoer vanuit de woning naar de werklocatie). Een goede bereikbaarheid van voorzieningen per fiets of openbaar vervoer is dan wel belangrijk. Te zien is dat in de praktijk vaak voormalige verzorgingstehuizen worden gebruikt voor flexwonen. Logisch, omdat daar vaak al woonfuncties aanwezig zijn die goed aansluiten bij de vraag.

Naast bestaand vastgoed kunnen ook modulaire, verplaatsbare woningen op een stuk grond interessant zijn. Zeker als op die plek herontwikkeling nog lang op zich laat wachten. De kwaliteit en verkorte procedure voor tijdelijke afwijking van een bestemmingsplan, maakt dat er zeker kansen zijn. Op de volgende pagina staan we stil bij de voor- en nadelen van modulaire units.

Zijlstraat

18

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Hoewel de praktijk laat zien dat het vaak makkelijker is om vanuit aan pand te redeneren (welke doelgroepen passen hier), is dit niet altijd het geval. De Zijlstraat vormt een uitzondering hierop, en er is gekeken hoe ‘maakbaar’ de situatie was: dit gebouw leende zich meer voor alleenstaande spoedzoekers. Omdat de nood voor dakloze gezinnen zo hoog was, is er toch gekozen om het gebouw vrij intensief te transformeren, wat leidde tot extra kosten. Daartegenover stond dat er door voor deze doelgroep te kiezen, ook kosten bespaard konden worden (kosten voor noodoplossingen zoals hotels of B&B’s).

6.4 Woonkwaliteit Woningen of wooneenheden die bedoeld zijn voor tijdelijk gebruik hebben doorgaans niet de hoogst mogelijke kwaliteit. Als er wèl sprake zou zijn hiervan, kan dit doorstroming beperken, of moeten worden afgedwongen door middel van tijdelijke huurcontracten. Door te kiezen voor een sobere uitvoering, kan natuurlijke doorstroming gestimuleerd worden. Een niveau dat voldoende is om tijdelijk te verblijven, en uitnodigt tot het zoeken naar een permanente oplossing van hogere kwaliteit. Vanwege huurtoeslagmogelijkheden hebben zelfstandige eenheden de voorkeur. Tenslotte is het een must dat er gemeenschappelijke ruimtes (te realiseren) zijn, die de magic mix ondersteunen: samen activiteiten doen, elkaar helpen op weg naar zelfstandig wonen, etc. Het kan lastig zijn om te differentiëren in huurprijzen en maatwerk toe te passen

6.5 Prijsniveau Doorgaans is de financiële draagkracht van mensen die met spoed een woning zoeken, laag of beperkt. Zeker voor doelgroepen met een zorgvraag. Doelgroepen die financieel meer mogelijkheden kunnen hebben, zijn bijvoorbeeld starters, arbeidsmigranten of mensen die net een scheiding achter de rug hebben. Hoewel flexwonen in het middensegment niet ondenkbaar is, vinden wij dat niet passend bij het hiervoor geschetste kwaliteitsniveau. Uitgangspunt is daarom dat flexwonen in Schiedam betaalbaar is, en huurprijzen het puntenstelsel volgen. Indien mogelijk wordt per project

19

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

bekeken welke doelgroep bediend wordt en het huurniveau daarop aan te passen (bandbreedte, maatwerk). Maar misschien ook dat huurprijzen binnen hetzelfde gebouw kunnen verschillen per doelgroep. Voor het Jacques Urlusplein is er gekozen voor huurprijzen op basis van het puntenstelsel.

6.6 Huurcontracten Sinds enkele jaren zijn de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten te gebruiken verruimd. Het kan raadzaam zijn tijdelijke huurcontracten te gebruiken. Bijvoorbeeld wanneer de woonkwaliteit uitnodigt tot langer verblijf en je tijdelijke bewoning wil stimuleren of afdwingen. In de praktijk worden veelal contracten van 2 of 5 jaar gebruikt. In Schiedam wordt per project bekeken wat een wenselijke maximale huurtermijn is. Belangrijke overweging hierbij is de kans dat een bepaalde doelgroep perspectief heeft op een vervolgwoning. Voor een statushouder ziet een volgende stap in de wooncarrière er vaak anders uit dan die van een student. Verder is het belangrijk dat de bewoner zo snel mogelijk inschrijftijd gaat opbouwen binnen het regionale woonruimteverdeelsysteem. In de eerste flexwonen-projecten is dit een van de toelatingscriteria. Veel gemeenten besluiten ook om de al opgebouwde wachttijd niet te laten vervallen bij het aanvaarden van een flexoplossing met een tijdelijk contract. Ook in onze regionale Verordening is geregeld dat de wachttijd niet vervalt. Geldt er huurprijsbescherming? Bij een tijdelijk huurcontract geldt de reguliere huurprijsbescherming. Het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) bepaalt de maximale huurprijs. De huurder kan de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie.

In de praktijk schrikken tijdelijke huurders daar vaak voor terug. Klagen over de huurprijs en een zaak bij de Huurcommissie verkleinen de kans op een aansluitend huurcontract voor onbepaalde tijd. Daarom is het voor huurders van een tijdelijk contract mogelijk tot uiterlijk zes maanden na afloop van het tijdelijk contract mogelijk tot uiterlijk zes maanden na afloop van het tijdelijk contract de huurprijs alsnog te laten toetsen door de Huurcommissie.

6.7 Beheer In projecten waar verschillende soorten spoedzoekers gemixt worden, is expliciet aandacht nodig voor zorgvuldig beheer. De intensiteit kan verschillen per project. Dit hangt af van de diversiteit van bewoners, het schaalniveau, zelfredzaamheid en dergelijke. Zo hebben we bij de doelgroep statushouders geleerd dat er meer gedaan kan worden op het gebied van begeleiding, voorlichting en het wegwijs maken in Schiedam en Nederland. Gedegen beheer is niet alleen belangrijk voor een fijn leefklimaat binnen het gebouw, maar ook de samenhang met de omgeving. Ook kan het helpen bij het creëren van draagvlak onder omliggende bewoners. Een goed beheerplan kan veel ‘koudwatervrees’ voorkomen en zorgen voor een goede start en uitvoering. Bij het kiezen van partijen, heeft het de voorkeur dat er naast technisch en sociaal beheer, ook activiteiten worden opgezet waar de buurt profijt van heeft. Om bijvoorbeeld lokale initiatieven te faciliteren en ondersteunen.

20

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

6.8 Partners Commerciële verhuurders vs. woningcorporaties In het kader van tijdelijke huurcontracten, is het goed om allereerst stil te staan bij de rol van commerciële woningverhuurders vs. woningcorporaties. Vanaf 1 juli 2016 is een nieuwe huurovereenkomst voort korte tijd mogelijk. Verhuurder en huurder maken een concrete afspraak in het contract over de duur van de huurperiode. De maximale duur is twee jaar. Commerciële verhuurders (alle verhuurders behalve woningcorporaties) zijn geheel vrij om woningen op basis van deze contracten te verhuren. Woningcorporaties mogen dit tijdelijk contract alleen aan specifieke groepen aanbieden. Een regeling van het ministerie stelt beperkingen aan het gebruik van tijdelijke contracten door woningcorporaties. Corporaties mogen het tijdelijk contract bij sociale huurwoningen alleen aanbieden in de volgende situaties: - De huurder werkt of studeert tijdelijk in een andere plaats, of in Nederland. - De huurder moet zijn woning verlaten vanwege renovatie of sloop en heeft tijdelijk andere woonruimte nodig. - De huurder krijgt noodopvang. - De huurder heeft een tweede- of laatste-kanshuurovereenkomst. - De huurder heeft een tijdelijke huurovereenkomst in combinatie met woonbegeleiding. Vanwege bovengenoemde beperkingen zal Woonplus geen/beperkte rol spelen in het aanbod van flexwonen.

Wel zijn Woonplus en de gemeente Schiedam voornemens een bestuurlijk akkoord aan te gaan in het kader van de herstructureringsopgave. Hierin spreken partijen af circa 150 tijdelijke woningen te realiseren om de snelheid van herhuisvesting te versnellen. Verder speelt Woonplus een rol op projectniveau, als het gaat om informatievoorziening en uitstroom van bewoners. Zo voorziet Woonplus de partners in het Jacques Urlusplein van informatie over het zoekgedrag van bewoners. Bij het Jacques Urlusplein wordt aan de hand van driemaandelijkse voortgangsgesprekken, bijgehouden of de bewoner actief naar een vervolgwoning zoekt. In de selectiecommissie – waarin ook Woonplus zetelt -, wordt Woonplus frequent geïnformeerd over de wooncarrière van de bewoners die na uitstroom een beroep zullen doen op een Woonpluswoning. Om zo tijdig, via de zogenaamde 1-routeregeling naar een Woonplus woning uit te kunnen stromen. Samenwerkingsconstructies Het uitgangspunt is dat de gemeente een faciliterende rol pakt, als het gaat om flexwonen. Dat betekent dat we ten eerste geen eigen vastgoed inzetten of verhurende partij zijn. Kijkend naar een businesscase zal de gemeente geen investeringen doen om een gebouw te realiseren. Het Jacques Urlusplein laat zien dat dit ook niet per se nodig is, en een project toch rendabel kan zijn. Wel neemt de gemeente de ‘zachte’, begeleidingskosten op zich.

Dit geldt overigens alleen indien er sprake is van een zorgdoelgroep, en er sprake is van een begeleiding/zorgvraag. Deze kosten worden gedekt uit de middelen voor beschermd wonen (sociaal domein). Omdat de gemeente kiest voor een faciliterende rol binnen flexwonen, zullen bij projecten krachten gebundeld moeten worden. Per project wordt een samenwerkingsconstructie gezocht met verschillende partijen. Vaak is de locatie (en het eigenaarschap) het startpunt. Afhankelijk van het schaalniveau in invulling van het project wordt er een eigenaar gezocht, een partij met ervaring op het gebied van complexbeheer/dagelijks toezicht, en een zorgpartij. Het laatste geldt alleen wanneer er ook een zorgdoelgroep onderdeel uitmaakt van het project. In het geval van het Jacques Urlusplein ziet de constructie er als volgt uit: eigenaar die het pand verhuurt aan Welkom;

21

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

-

-

ondersteuningspartij Welkom: helpt mensen bij het vinden van een huis, baan en koers in het leven. Integreren wonen, werken, leren en zorg in één concept. Verhuurt de units door aan bewoners; Begeleidingspartij WMO Maatwerk: door intensieve inzet werken naar uitstroom naar zelfstandig wonen, eventueel met ambulante ondersteuning vanuit de WMO. Het versterken van eigen kracht en regie van cliënten. Methodiek: competentiegerichte begeleiding, uitgaande van de talenten en mogelijkheden van mensen.

Deze constructie leek het meest passend bij een flexwonen project waarbij drie doelgroepen gemixt worden. Welkom is er voor alle drie de doelgroepen. WMO Maatwerk is er alleen voor de LVB’ers. Het schaalniveau van de Zijlstraat is kleiner en ook is er maar één doelgroep (dakloze gezinnen). Daarom volstaat op die locatie alleen een begeleidingspartij, namelijk stichting Elcerlyck.

6.9 Aanpak Tijd 2021 juni

Acties & producten Vaststelling PvA Flexwonen Schiedam Opstellen profiel/uitvraag projectleider Instellen interne projectgroep met o.a. Wonen en Welzijn

2021 Q3

Stap 1 Stap 1.1

Locatie Formuleren zoekvraag: Woonmilieu flexwonen Programma van eisen (woningaantallen, typen) Randvoorwaarden

Stap 1.2

Indienen zoekvraag bij afdeling Vastgoed en teammanager ROB In beeld brengen beschikbare en geschikte locaties Beschikbare én geschikte locaties nader onderzoeken

Stap 2 Stap 2.1

Samenwerkingsconstructie partijen Constructie opzetten - (toekomstige) Eigenaar - Selecteren beheerder/begeleider - Afnemer (huurder) - Gemeente Schiedam (faciliterende rol)

Stap 2.2

Intentieovereenkomst sluiten en afspraken maken Keuze locatie/pand

2021 Q4 Stap 3

Optioneel

Plan van Aanpak opstellen - Woonprogramma: aantal woningen, zelfstandig vs. onzelfstandig, plattegronden ontwerpen, huurprijzen etc. - Keuze doelgroep(en) - Bepalen gewenst niveau beheer, o.b.v. schaalgrootte en doelgroep(en) - Afspraken maken met partners m.b.t. instroom, doorstroom, en uitstroom bewoners, selectiecriteria - Businesscase Aanvraag rijksmiddelen BZK/VWS

2022 Q1 Stap 4

Ruimtelijke en Bestuurlijke procedure Vergunningentraject Collegevoorstel incl. projectplan Opstellen communicatieplan Instellen klankbordgroep

Stap 5

Uitvoering

22

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Toelichting Om te komen tot de realisatie van 300 flexwoningen, zullen er gedoseerd projecten toegevoegd worden. Modulaire bouw op lege kavels heeft de voorkeur boven bestaande bouw. Het stappenplan is hierop gebaseerd. Het stappenplan en dit gehele plan van aanpak vormen de input voor een projectplan voor nieuwe projecten. De genoemde acties in het schema zijn onderverdeeld in stappen, maar in de praktijk kunnen een aantal zaken parallel aan elkaar lopen. Ook kan afhankelijk van het type eigenaarschap van de beoogde locatie, een samenwerkingsconstructie of proces er net wat anders uitzien. Het stappenplan kan daarom als richtinggevend worden beschouwd. Stap 1. Locatie Uitgangspunt is dat er geen gemeentelijk vastgoed wordt gebruikt voor flexwonen. Gezien de ambitie, hebben modulaire flexwoningen (verplaatsbare units), de voorkeur. Daarom zal er gestart moeten worden met een quickscan om kansrijke locaties (kavels) in beeld te brengen. Ook zal er een uitvraag worden gedaan voor een kavel bij de afdeling Vastgoed. Voor de zoekvraag (stap 1.1) is er input vereist vanuit de gemeentelijke projectgroep, die bestaat uit o.a. Wonen en Welzijn. Bij de locatiezoektocht wordt de vraag gesteld of een locatie beschikbaar en geschikt is: Locaties zijn beschikbaar, wanneer aan de volgende criteria voldaan wordt: 1) Het huidige gebruik is onbebouwd, ligt braak (extensief gebruik).

2) Er gelden geen (harde) omgevingsrechtelijke beperkingen. 3) Op de locatie is de komende 10-15 jaar geen woning- of utiliteitsbouw gepland. Het laatste criterium moet voorkomen dat flexwonen ten koste gaat van plannen voor permanente woningbouw. In het afwegingskader zijn beschikbare locaties niet per se ook geschikt voor flexwonen. Een plek is geschikt, als deze past bij de behoeften van de beoogde bewoners. In hoofdstuk 4 was al te lezen dat de doelgroepen zeer heterogeen zijn. Het is daarom handig om in het afwegingskader niet uit te gaan van doelgroepen, maar van een bepaald woonmilieus: een woonmilieu dat zich onderscheidt in o.a. bereikbaarheid per OV., dichtheid van bebouwing en minimale vloeroppervlaktes per woning (ofwel het programma van eisen). Verder is het van belang dat de meeste ruimtelijke voorwaarden en de voorwaarden die we stellen aan een gebouw/locatie, niet absoluut zijn. Ze moeten worden gezien als ‘knoppen om aan te draaien’, afhankelijk van de woonwensen van de spoedzoekers en omstandigheden. De oververhitte woningmarkt en schaarste aan woningen maken dat we ons niet in een luxe situatie bevinden, waarin een programma van eisen 100% opgevolgd kan worden. Soms – in geval van bestaand vastgoed maken gebouwkenmerken het ook (bouwtechnisch/financieel) onhaalbaar/lastig om bepaalde woningenkenmerken te realiseren.

Bij bestaand vastgoed gaan we daarom uit van ‘doelgroep volgt pand’. Bij een leeg kavel en modulaire bouw kan veel meer vanuit de vraag en behoefte worden geredeneerd: ‘pand volgt doelgroep(en)’. Een voorwaarde die wel een absoluut karakter heeft, is de periode dat een kavel beschikbaar is. Best practices van referentieprojecten tonen dat een locatie minimaal 10 – 15 jaar beschikbaar moet zijn, om te komen tot een haalbare businesscase. Alternatief: indien modulaire bouw onhaalbaar blijkt te zijn, behoort bestaand vastgoed tot de mogelijkheden. Denkbare scenario’s zijn het zoeken binnen af te stoten gemeentelijk vastgoed,

23

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

waarbij een nieuwe eigenaar gezocht dient te worden. Of een te koop staand object in de stad, waar een eigenaar bij gezocht kan worden. De afdeling Vastgoed kan aan de hand van de zoekvraag bekijken of er beschikbaar, interessant vastgoed is. Bijvoorbeeld in het kader van Kansen in de Stad. Stap 2. Samenwerkingsconstructie De gemeente Schiedam kiest voor een faciliterende rol. De eigenaar dient zelf afspraken te maken met de afnemer (huurder), die vervolgens weer afspraken maakt met de begeleidingspartij. De gemeente speelt wel een belangrijke rol in het opstellen van het projectplan. Er is voldoende aandacht nodig voor ‘sociale’ kant van het project: het betrekken van wijkondersteuningsteams, afspraken maken over het aanvragen van huurtoeslag, de in- en uitstroom van bewoners en dergelijke. Zodra het project in uitvoering gaat, wordt de rol van de gemeente kleiner. En gaat het om het incidenteel beantwoorden van vragen, of deelnemen aan de klankbordgroep. Stap 3. Plan van aanpak project opstellen Het PvA (stap 3) van het 3e project is een coproductie van de op te stellen projectgroep (projectleider, Wonen en Welzijn). Het PvA Jacques Urlusplein en PvA Flexwonen Schiedam kunnen hierbij als input en blauwdruk dienen. Stap 4. Ruimtelijke en bestuurlijke procedure Bij het instellen van de klankbordgroep (stap 4) is het belangrijk om over de timing na te denken.

Of er überhaupt een klankbordgroep ingesteld wordt, is afhankelijk van de keuze object (te midden van woonwijken) of een kavel. In het geval een locatie zich bijvoorbeeld meer richting een bedrijventerrein bevindt, zullen er bedrijven in plaats van omwonenden worden uitgenodigd. Verder bestaat de klankbordgroep uit de lokale wijkregisseur, het WOT, relevante partners en geïnteresseerden uit de buurt. De gemeente start de klankbordgroep, maar geeft het stokje door zodra er een verhuurder in beeld is.

6.10 Evaluatie Individuele projecten worden jaarlijks geëvalueerd met alle betrokken partijen. Het plan van aanpak voor de realisatie van 300 woningen wordt eind 2023 geëvalueerd.

24

Plan van aanpak flexwonen Schiedam

Colofon Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501, 3100 AE Schiedam 14 010 schiedam.nl

25