06 Collegebrief 3 november 2022 2e kwartaalrapportage grondexploitaties

gemeente Sch 1 ed a

1fl

gemeente Schiedam

team Vastgoed en Grondzaken Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501

Aan de gemeenteraad van Schiedam

3100 EA Schiedam 14 010

schiedam.nl

uw kenmerk

uw brief van

ons kenmerk

datum

22U1T08634

3 november 2022

doorkiesnummer

e-maiI

contact@schiedam.nl onderwerp

Geachte leden van de gemeenteraad, De gemeentelijke grondexploitafies worden door het jaar heen nauwlettend in de gaten gehouden. In het grondbeleid is een monitoring opgenomen om te rapporteren over financiële effecten die gedurende het jaar kunnen optreden. Gekeken wordt naar de grondkosten (met name inflatie) en de grondopbrengsten (grondprijsontwikkeling). Het rapport van de voornoemde monitoring wordt “Kwartaalrapportage grondexploitaties” genoemd. Deze treft u als bijlage aan. De kwartaalrapportage wordt toegelicht in de Auditcommissie 29 november 2022. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris,

de burgemeester,

C.E. Bos

C.H.J. Lamers

Bijlage: kwartaalrapportage grondexploitaties

1 1 1 li i fl1111111111111111111111111111111111111111111

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Kwartaalrapportage Grondexploitaties 2e Kwartaalrapportage 2022

september 2022

1

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Versiebeheer Datum : 11-10-2022 Versie : definitief Auteur S.B.J. Jansen Plaatje op voorzijde: Binnenstedelijke inpassing van 7 woningen aan de Lange Achterweg

2

KWARAP Grondexploitaties - 2022

3

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1

5

Overzicht actieve grondexploitaties

6

2 Marktontwikkelingen 2.1 2.2

7

Welke inflatie wordt er verwacht Gevoeligheid van de grondexploitaties voor inflatie

3 Risicoanalyse 3.1

7 7

9

Risico van inflatie blijft

9

4 Constateringen en maatregelen

10

4.1 4.2 4.3 4.4

Plansaldo binnen € 250.000,Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Programmawijzigingen Planningswijzigingen / Herfasering

5 Vooruitblik 5.1 5.2

10 10 10 10

11

Herzieningen Komende ontwikkelingen

11 11

4

KWARAP Grondexploitaties - 2022

1

Inleiding

In het kader van de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente wordt er, waar nodig, overgegaan tot het actief exploiteren van gronden. Gemeente Schiedam heeft in 2022 tien actieve grondexploitaties. Verslaglegging van deze actieve grondexploitaties moet voldoen aan landelijke wet- en regelgeving en kent gemeentelijke beleidsregels vanuit het grondbeleid. In de Kadernota Grond 2020 is opgenomen dat kwartaalrapportages worden opgesteld voor de monitoring. De kwartaalrapportages zijn een beheerskader georganiseerd voor zowel het college als voor de (auditcommissie van de) raad. Dit vindt plaats gedurende het lopende jaar en vooruitlopend op tussentijdse herzieningen en het jaarlijks Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Voor u ligt de tweede kwartaalrapportage van 2022. In de nota grondbeleid 2020 is opgenomen dat herziening van een grondexploitatie (grex) nodig is als er per saldo een verschil van € 250.000,- ontstaat in een grondexploitatie ten opzichte van het MPG1 . Om te voorkomen dat vele kleine afwijkingen optellen tot een groot gemeentelijk probleem, wordt de cumulatie van negatieve afwijkingen tevens bezien. Er zullen maatregelen voorgesteld worden aan de raad als die cumulatie meer dan € 750.000,- bedraagt. Het plansaldo van een grondexploitatie wordt verkregen uit 3 hoofdcomponenten: 1. de begroting bestaande uit ramingen van kosten en opbrengsten; 2.

de risicoanalyse; 3. de planning/fasering. De stand van zaken van die hoofdcomponenten van de grondexploitaties worden afgezet tegen de vastgestelde grondexploitaties van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). De auditcommissie van de raad krijgt de kwartaalrapportages gepresenteerd om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende rol te vervullen.

Opzet van de kwartaalrapportages Kwartaalrapportages vormen een beheerskader in lijn met het meerjarenperspectief grondexploitatie (MPG). Kern is de monitoring van afwijkingen op de vastgestelde kaders. Gekeken wordt naar de oorzaken en, waar nodig, worden maatregelen aangekondigd.

3 monitoringspunten 1. Plansaldo per grondexploitatie (grex) binnen € 250.000,-; 2. Cumulatie negatieve afwijkingen van alle grexen is lager dan € 750.000,-; 3. Signalering van programmawijzigingen;

Incidenteel is er een grondexploitatie later vastgesteld. Dan wordt de stand van zaken afgezet ten opzichte van deze laatste vaststelling.

5

KWARAP Grondexploitaties - 2022

1.1 Overzicht actieve grondexploitaties De gemeente heeft momenteel 10 actieve grondexploitaties. Binnen de gebiedsontwikkeling SchieDistrict vallen zeven grondexploitaties. Er is één grondexploitatie in West, één in grondexploitatie in het centrum en één grondexploitatie in Nieuwland. De bedrijventerreinen van het SchieDistrict vallen binnen het programma Economie in Ontwikkeling (Economie). De overige grondexploitaties vallen binnen het programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang (RIS).

Tabel 1 Overzicht actieve grondexploitaties

Economie

Wonen

88300535 Schieveste fase 5 88300540 Graveland Zuid 88300545 Spaanse Polder 88300550 Graveland Midden 88300555 Graveland Noord 88300510 Stationsomgeving 88300530 Woonontwikkeling Schieveste 88301800 Parkweg Midden 88301900 Toernooiveld 88303016 Lange Achterweg

In hoofdstuk 4 worden de investeringen en opbrengsten van het lopende boekjaar weergegeven ten behoeve van de monitoring van de voortgang.

6

KWARAP Grondexploitaties - 2022

2

Marktontwikkelingen

Marktontwikkelingen bij grondexploitaties gaan over de grondopbrengsten en de grondkosten. Bij de grondkosten wordt duidelijk dat er sprake is van een hogere inflatie dan wat er reeds in de grondexploitaties is opgenomen.

2.1 Welke inflatie wordt er verwacht De inflatie zet door en heeft ook effect op de gemeentelijke grondexploitaties. Naar verwachting zal de inflatie op de investeringen in de grondexploitaties zich als volgt ontwikkelen:

jaar 2022 2023 2024

inflatie 10% 5% 2%

Ten opzichte van de vastgestelde grondexploitaties is dit voor 2022 een stijging van 6 procentpunten (inflatie stond daar op 4%) en voor 2023 een stijging van 2 procentpunten. 2024 stond al begroot voor een inflatie van 2%.

2.2 Gevoeligheid van de grondexploitaties voor inflatie Zoals ook aangegeven in de vorige kwartaalrapportage, zijn niet alle grondexploitaties even gevoelig voor de inflatie. Dit heeft te maken met contractuele afspraken, flexibele stelposten en recente ramingen. Tabel 2 gevoeligheid prijsstijgingen

Voor woonontwikkeling Schieveste wordt -met de nieuwe inflatiecijfers- voorzien dat de kosten stijgen met € 5,2miljoen ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie. Deze kostenstijging is – vanuit het autonome karakter van de markt- niet beleidsrijk. Dit houdt in dat het zal worden

7

KWARAP Grondexploitaties - 2022

meegenomen in de (3e) technische aanpassing op de begroting. De risicoreserve zal worden aangewend om de voorziening nadelige grondexploitaties te verhogen. De grondexploitatie Stationsomgeving kent een kostenstijging van € 0,8 miljoen. Ook deze grondexploitatie gaat mee in de technische aanpassing op de begroting en ook hier zal een beroep op de risicoreserve worden gedaan. Voor de overige grondexploitaties geldt dat de kostenstijgingen geen verhoging van de voorziening vergt.

8

KWARAP Grondexploitaties - 2022

3

Risicoanalyse

Om risico’s te beheersen worden de risico’s in projectteamverband geanalyseerd. De risico’s worden vervolgens zo veel als mogelijk voorzien van beheersmaatregelen en voor het restant gedekt door de risicoreserve. Aangezien het risico van de inflatie zoals deze zich nu voordoet was voorzien en meegenomen in de BERAP 2022, wordt de risicoreserve aangesproken om het nadelige effect te dekken.

3.1 Risico van inflatie blijft Er wordt in de grondexploitaties al rekening gehouden met inflatie, en ook werd al rekening gehouden met het risico van een hogere inflatie. In verschillende grondexploitaties zijn –als beheersmaatregel– vaste prijsafspraken gemaakt op onderdelen of zelfs over het geheel (grondexploitatie Parkweg Midden – Buurttuinen) waardoor de effecten van (een hogere) inflatie worden gedempt. Daar waar de grondexploitaties geen vaste prijsafspraken kennen of prijsafspraken de inflatie volgen is er nog altijd risico op nog hogere inflatie.

9

KWARAP Grondexploitaties - 2022

4

Constateringen en maatregelen

Grondexploitaties worden herzien als het plansaldo door toedoen van projectwijzigingen buiten een bandbreedte lopen of als er programmatische en/of faseringswijzigingen plaatsvinden. Er dienen dan –conform het grondbeleid–nieuwe kaders gehaald te worden bij de raad.

4.1 Plansaldo binnen € 250.000,Bij zowel de grondexploitatie Stationsomgeving als de grondexploitatie Woonontwikkeling Schieveste wordt de bandbreedte van de afwijking van het plansaldo (€ 250.000,-) overschreden. Autonome prijsontwikkelingen veroorzaken in zichzelf geen kaderwijziging omdat dit geen projectwijzigingen betreffen die wat betreft het effect op plansaldo worden gedekt vanuit de risicoreserve.

4.2 Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Cumulatief is de overschrijding groter dan de bandbreedte. De autonome prijsontwikkelingen veroorzaken hier geen benodigde kaderwijziging. Het betreft hier dezelfde dekking vanuit de risicoreserve.

4.3 Programmawijzigingen Op basis van programmawijziging worden de bedrijventerreinen SchieDistrict herzien om de grondexploitaties beter te laten aansluiten op het ruimtelijk kader en de actuele ontwikkeling in het gebied. Het betreft hier vier grondexploitaties (’s Graveland Zuid, Spaanse Polder, ’s Graveland Midden en ’s Gravenland Noord). Bij Schieveste Woonontwikkeling worden de kaders heroverwogen. Mogelijk betreft dat ook programmawijziging. Naar verwachting zal de grondexploitatie worden herzien in december 2022/januari 2023. Er worden bij de overige grondexploitaties geen programmawijzigingen voorzien.

4.4 Planningswijzigingen / Herfasering Vanuit de financiële administratie blijkt er op zowel kosten als opbrengstenniveau een onderbesteding van de budgetten te zijn. Dit speelt met name bij de grondexploitaties van de bedrijventerreinen. Naast de herzieningen van die grondexploitaties zal in de 3e technische aanpassing op de begroting een herfasing plaatsvinden van (naar inschatting) ca. € 15 miljoen bij zowel de kosten als de opbrengsten. Zoals in voorgaande paragraaf aangegeven worden bij Schieveste Woonontwikkeling de kaders momenteel heroverwogen. De verwaching is dat deze zullen worden bijgesteld. De inschatting is dat dat de grondexploitatie zal worden herzien in december 2022/januari 2023.

10

KWARAP Grondexploitaties - 2022

5

Vooruitblik

5.1 Herzieningen Gepland wordt dat de grondexploitaties in ‘s-Graveland en Spaanse Polder eind dit jaar of begin 2023 nog worden herzien. Als gevolg van verwachte wijzigingen in de kaders zal ook Schieveste Woonontwikkeling worden herzien. Er wordt gekeken naar zowel de faseringen in de grondexploitatie cq de gebiedsontwikkeling, als het programma.

5.2 Komende ontwikkelingen In het MPG worden komendetoekomstige (gebieds)ontwikkelingen geschets die mogelijk om een gemeentelijke grondexploitatie vragen. Van die potentiële grondexploitaties zullen de volgende locaties naar planning aan de raad voorgelegd worden: 1. ‘Van Deventer-driehoek-noord’ van Nieuw-Mathenesse (D3H-n) ; 2. Wilhelminahaven-Zuid. 3. Staatsliedenbuurt (in verband met verantwoording van rijkssubsidie uiterlijk in 2023);

Planning besluitvorming Voor ‘D3H-n’ in Nieuw-Mathenesse zal een grondexploitatie geopend worden. In onderstaande opsomming staat voor de diverse grondexploitaties de planning ten aanzien van de besluitvorming weergegeven. De grondexploitatie voor de mogelijke ontwikkeling aan de Joppelaan wordt dit jaar nog niet verwacht.

1. De vier grondexplitaties op de bedrijventerreinen van het SchieDistrict zullen naar verwachting herzien worden in de raad januari 2023 ; 2. De grondexploitatie Schieveste Woonontwikkeling zal naar verwachting herzien worden in de raad van januari 2023; 3. De grondexploitatie Staatsliedenbuurt zal naar verwachting geopend worden in 2e kwartaal 2023.

4. De grondexploitatie Wilhelminahaven-Zuid zal naar verwachting dit jaar geopend worden in november 2022. 5. ‘De grondexploitaite Van Deventer-driehoek-noord’ van Nieuw-Mathenesse (D3H-n) zal naar verwachting geopend worden in oktober 2022.

11