05 Collegebrief 30 maart 2021 Verkoop Monopole

gemeente Sch i ed a fl1

gemeente Schiedam

•

team Stadspromotie Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501 3100 EAScbiedam

Aan de gemeenteraad van Schiedam

14010

schiedam.nl

uw kenmerk

uw brief van

ons kenmerk

datum

21UIT01896

30 maart 2021

doorkiesnummer

e-mail

010-2191828

gh.medema@schiedam.nl

onderwerp

Verkoop Monopole

Geachte leden van de gemeenteraad, Op ii oktober 2019 zonden wij u een brief (l9UITo942o) over een initiatief voor de Monopole aan de Hoogstraat 99. Het Fonds Schiedam Vlaardingen e.o., het De Groot Fonds, Stadsherstel Maassteden BV en het Stedelijk Museum Schiedam (verder: de partners) stelden voor om dit monument te transformeren tot een nevenlocatie voor het museum. In deze locatie komt naast kantoorruimte ruimte voor publieksgerichte museumactiviteiten en voor bijzondere kunstinstallaties. De partners zien kans om hiermee de toegankelijkheid van het museum en de activiteiten te verbreden en zo de cultuurparticipatie in Schiedam te vergroten. Wij zouden u op de hoogte houden van ontwikkelingen. In onze vergadering van 23 maart jI. hebben wij een besluit genomen. Graag geven wij u hierop een toelichting. -

-

Randvoorwaarden voor planvorming Wij gaven eind 2019 de partners de kans de plannen verder uit te werken. Wij stelden een aantal randvoorwaarden. De belangrijkste zijn dat voor de Monopole een marktconforme prijs wordt betaald, er geen risico’s ontstaan in de exploitatie van het museum en dat een duurzame exploitatie van de Monopole binnen Stadsherstel geborgd is. Wij gaven aan dat vanuit de gemeente binnen bestaand beleid ‘werk met werk’ kan worden gemaakt, maar dat geen nieuwe middelen worden ingezet. Vanwege die randvoorwaarden is er voor gekozen om eerst de zogenaamde ‘Hoogstraatpanden’ van Stichting Beschermd Stadsgezicht Schiedam aan Stadsherstel over te dragen. Wij hebben u bij deze overdracht betrokken door een wensen en bedenkingenprocedure (brief d.d. 2 april 2020, 20UIT02746). Sinds december 2020 zijn de panden eigendom van Stadsherstel, waarmee de BV een sterkere basis heeft om te groeien tot een gezonde bedrijfsvoering. In de tussentijd hebben de partners de plannen voor de Monopole verder uitgewerkt. U vindt een presentatie over het plan van de partners in de bijlage bij deze brief. Wij besloten op basis van dit plan de Monopole aan de partners te verkopen, waarbij Stadsherstel formeel de eigendom zal verwerven en het pand aan het museum zal verhuren.

Het plan beantwoordt volledig aan de gestelde randvoorwaarden en voorziet in de realisatie van diverse gemeentelijke beleidsdoelen.

1 11111 1 1 1 li i 1 1 1 1 1 1 I 1 1 1 li i 1 1 1 1 1 1 uN I I

Verkoop Monopote De verkoop van de Monopole past binnen de wens van uw raad om geen bezit aan te houden, dat geen kernvastgoed is of een functie heeft voor de bedrijfsvoering van de gemeente. De gemeente verwierf de Monopole ooit vanwege de zeer slechte bouwkundige conditie en de strategische ligging in de binnenstad. In 2011 werd een cascorestauratie afgerond. Dit cascoherstel werd indertijd mogelijk gemaakt door een substantiële bijdrage aan de gemeente van het Fonds Schiedam Vlaardingen e.o. Hiermee werd het pand nog niet functioneel. Het was duidelijk dat de uiteindelijke eigenaar het pand geschikt moest maken voor gebruik. Met het plan van de partners hebben we nu zicht op een definitieve bestemming.

De Monopole wordt voor de getaxeerde waarde van €235.000 verkocht aan Stadsherstel. De waarde ligt lager dan de huidige boekwaarde (€285.000). De taxatiewaarde is tot stand gekomen op basis van een vaste grondwaarde en een waarde voor de opstal, waarbij rekening is gehouden met de noodzakelijke investering om de opstal geschikt te maken voor het thans beoogde gebruik. In het verleden zijn er voor de Monopole wisselende taxatiewaarden gegeven. Bij verschillende functies pakten deze zowel hoger als lager uit, al naar gelang de beoogde functie en de aannames rond de noodzakelijke Een gedeeltelijke woonfunctie leidt tot andere waardering dan een maatschappelijke functie. Wij hebben de overtuiging dat de nu gehanteerde taxatie realistisch is gelet op de nog noodzakelijke investeringen om het pand geschikt te maken voor deze nieuwe gebruiksfunctie. Die kennis was bij eerdere taxaties niet voor handen. investering.

De partners voorzien een investering van ruim €2 miljoen. Deze investering omvat de verwerving, de verbouwing, de herinrichting en specifieke investeringen om het pand als uitbreiding van het museum te kunnen gebruiken. Er is een marktwaarde na verbouwing van ongeveer €i.i miljoen. De investering is substantieel hoger dan waar eerdere taxaties rekening mee hielden maar is wel als passend beoordeeld. Op papier lijkt wellicht een woonfunctie financieel aantrekkelijker, maar die realisatie vergt ook stevige investeringen en de haalbaarheid is vanwege publiekrechteljke beperkingen (zoals de monumentstatus), maar ook door constructieve beperkingen in het gebouw, onzeker. De verkoop van de Monopole zal er overigens op termijn ook toe leiden dat het huidige kantoorgebouw aan de Hoogstraat 116 door de gemeente kan worden verkocht. Dit pand zal namelijk door het museum worden verlaten. De marktwaarde is geschat O €325.000. Na aftrek van de boekwaarde en kosten om het pand af te splitsen van het Sint Jacobsgasthuis, resteert een opbrengst van ongeveer €95.000. Investeringen door de partners en de dekking De investering van meer dan €2 miljoen is mogelijk dankzij de fondsen. Zij brengen eigen vermogen in bij Stadsherstel door het vergroten van hun aandeelhouderschap. Zij stellen vreemd vermogen ter beschikking in de vorm van laagrentende leningen.

Zij dragen direct bij aan het museum voor functie-specifieke investeringen.

Na de inbreng van eigen en vreemd vermogen en directe bijdragen in functie-specifieke investeringen, resteert een investering van €i6i.ooo die nog niet gedekt is. De partners vragen voor hun investering in de Monopole een gemeentelijke bijdrage voor dat bedrag. Voor de fondsen is dit verzoek, gelet op hun totale bijdrage van ruim €i.8 mijoen en de toegevoegde waarde van het project voor Schiedam, principieel.

21U1T01896

Pagina 2 van 4

Bijdrage door de gemeente om Museumkwartier af te maken Wij besloten welwillend op het verzoek van de fondsen te reageren om een gemeente bijdrage van maximaal €i6i.ooo. De transformatie van de Monopole biedt namelijk de mogelijkheid om het Museumkwartier af te maken door een geschikte functie toe te voegen aan een prominent maar leegstaand monument. De subsidie is bedoeld voor de realisatie van deze transformatie (en niet voor het museum). Het Uitvoeringsprogramma Binnenstad (lgINToo3o6, aangeboden aan de raad per brief d.d. 19U1T11897) maakt middelen vanuit de Reserve Binnenstad vrij om dit jaar te investeren in het afmaken van dit sleutelproject uit de Binnenstadsvisie. Het plan voor de Monopole past hier perfect in, ook vanwege de bredere samenhang en de kansen die het uiteindelijk biedt op en rond het huidige museumgebouw en plein alsmede voor versterking cuhuurparticipatie en beleving in en rond het museum.

-

—

De toevoeging van de Monopole biedt voor het huidige museumgebouw de mogelijkheid om een permanente tentoonstelling in te richten rond de historische collectie. Daarnaast heeft het museum, na verkrjging van de Museumprjs, meer fondsen geworven voor een inrichting van het voorplein van het Sint Jacohsgasthuis. Voor deze onderdelen heeft het museum reeds ongeveer €675.000 aan externe financiering verkregen. Dit komt dus nog naast de eerder genoemde investering van €i.8 miljoen van de partners in de Monopole en hangt samen met het project Monopole. De door de fondsen van de gemeente gevraagde bijdrage maakt dus veel investeringen mogelijk en brengt een grote kwaliteitsslag te weeg. Dit past binnen de beleidsdoelstellingen voor de binnenstad en voor cultuur. Een bijzonder monument krijgt bovendien een goede bestemming. Om die reden vinden wij het passend om middelen voor het (afmaken van het) museumkwartier en herbestemming in te zetten voor een mogelijke subsidie. Dit zal beoordeeld worden op basis van de Algemene Subsidie Verordening. Exploitatie van het Stedelijk Museum Schiedam

Wij stelden in 2019 onder meer de randvoorwaarde dat er geen risico’s mogen ontstaan door de plannen voor de exploitatie van het Stedelijk Museum Schiedam omdat er voor ons geen ruimte in welke vorm dan ook is voor extra subsidie. De exploitatieprognose van het museum laat een toename van de lasten zien van ongeveer €35.000. De huurkosten nemen toe ten opzichte van de bestaande situatie, maar het museum kan ook extra inkomsten genereren, ook door bijvoorbeeld verhuringen. Het organiseren van avondactiviteiten in de Monopole voor en met de stad wordt goedkoper, doordat beveiligingskosten worden uitgespaard. De uitbreiding in combinatie met de investeringen in het kunstwerk op het museumplein en de historische collectie geeft het museum de kans om meer bezoekers te trekken en verder te groeien Het aantal bezoekers van het Stedelijk Museum Schiedam is afgelopen jaren gestegen. In 2019 zijn er 70.000 bezoekers verwelkomd. Circa 31% van de bezoekers kwam uit Schiedam. In 2020 is het museum gedeeltelijk dicht geweest vanwege de Corona pandemie en in oktober 2020 is gestart met het onderhoud zoals met uw raad afgesproken. Er is alle reden aan te nemen dat de ingezette lijn, mits de beperkingen worden opgeheven, doorzet als het museum weer volledig opengaat na de verbouwing.

Het museum is in 2020 ook onderdeel geworden van de Basis Infrastructuur van het Rijk, waarmee voor de komende jaren een Rijkssubsidie is toegezegd. Vanwege bovengenoemde redenen verwachten wij geen risico’s voor de exploitatie van het museum bij toename van de lasten en dus zeker geen subsidieclaim. Er gaat dus geen extra geld naar het museum. De gemeentelijk bijdrage is voor Stadsherstel en voor het herstel van de Monopole. 21U1T01896

Pagina 3 van 4

Een kans voor de stad Wij zien meenvaarde in het plan dat voorligt en in ons besluit dit te faciliteren door verkoop en het verlenen van een bijdrage. Ons besluit zorgt voor een private investering van ongeveer €2.5 mijoen in onze stad. In een periode waarin sprake is van achteruitgang door de pandemie investeren de fondsen geld. Het museum krijgt daarbij de mogelijkheid om te groeien, een kunstwerk op het museumplein te plaatsen en de historische collectie een permanente plek te geven. Daarmee gaan veel wensen in vervulling én creëren we een spin off voor onze stad, onze bewoners en bezoekers van buiten de stad. De spoedige verkoop voor een financieel haalbaar plan drukt de onderhoudslast voor onze gemeente. Ook dit vervult een wens van uw raad. Niet handelen betekent onzekerheid over een financieel haalbaar plan en oplopende kosten door de aanhoudende onderhoudslast. Het grondige onderzoek maakt inzichteljk welke investeringen noodzakelijk zijn om het pand op een voor de locatie en het monument passende wijze te transformeren. Om die reden verwachten wij niet dat een openbare verkoop van dit monument zal leiden tot een hogere opbrengst zonder zwaar in te boeten op kwaliteit. Niet handelen betekent ook het niet bereiken van maatschappelijke gestelde (beleids)doelen.

We krijgen geen partnerschap met de fondsen rond het voor onze stad belangrijke Museumkwartier en we gaan Stadsherstel niet verder laten groeien als partner bij monumentale opgaven. Met het voorliggende plan kunnen we het gemeentelijk monument de Monopole behouden voor de stad, waarbij de initiële bestemming van de Monopole als bioscoop nieuwe waarde krijgt: vermaak en verpozing voor alle Schiedammers en geïnteresseerde bezoekers. Met ons besluit zetten wij daarin de eerste stap zodat wij de onderhandelingen met en de planvorming van de partners kunnen afronden. Tot slot: de rol van de gemeenteraad Wij bieden deze brief aan ter informatie van uw raad. Besluitvorming over verkoop van vastgoed is een collegebevoegdheid en de middelen in het Uitvoeringsprogramma Binnenstad zijn reeds beschikbaar gesteld. De afwaardering van de boekwaarde van de Monopole wordt al in de jaarrekening van 2020 verwerkt conform de BBV regels. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

drs. M. A. van den Hende, wnd

C.H.J. La

Bijlage: Presentatie met het plan voor de Monopole

21U1T01896

Pagina 4van 4

Monopole Schiedam 1921-2021

aar.

Ontwikkelpian Monopole

tUe Groot nds

*Stedelijk

FONDS

SL

3

0 0

n

LI)

-t’

03

3

0

r%)

çD

Di

-‘

0

Di

-v

0

(D

Thalia-Bioscoop Coolvest Rotterdam 1920

Monopole 2010

ozoz otoz -

aIodouoLAJ

Zjz 1

ar —

•1

ARD ATELIER 4.1 1 R U DEN ER S

II

rrr

—

r

4

—

-

OMGAAN MET WAT ER NIET MEER IS...

Fascinatie

ARD ATELIER RU 1 M DEN TER S

°er is alleen nog maar een echo over van wat er eens is geweest”

ARD 4TEL IER 1 R 1) M DE N KERS

INTERACTIE MET DE STAD

\AA

1

— — — — —

111

III

— _

IIIÏI_ 1

1 1 III —

—‘

rF W 1 iÏi 1 IT

[[L

[

‘1.. . ‘!i ÎH

t

\

fS4,

“:

4 ;•__

tj-

•i-

t, IT --

t.

\AA

dN]MINOSI3 HDS

C Teko 3tIS

ll

1

ij

r

jJ

i1t

r11i

ztIJEL

:

ZE

__

g

2

3

4

1 1

*z

A

0

S

jij 10790*9

0 50 04

mr [EE

7970 *p

0 0 0 -0

7.370 +p

0 04 t.,

3.950 *p

0 50 0’ t.,

0.000 ‘ 0,

—

-

200-p

Ontwikkelpian

Aanvulling SMS • Expositie zaal voor grootschalige objecten, licht en beeld • Kantoren SMS • Meer flexibiliteit in avondprogramma • Laagdrempelige toegang • Versterking Museumkwartier

Zwakte Gebouw met karakter

Parkeermogelijkheden omgeving

Gemeentelijk monument

Gesloten gebouw Bruto / Netto verhouding m3 i.r.t. m2

Ligging Museumkwartier

Moeilijk exploitabel

Zichtpunt stedenbouwkundig

Hoge aanvangskosten / investering

Historische binnenstad

Weinig tot geen subsidiemogelijkheden GM

Potentie Schiedam

Discrepantie tussen huurprijs en getaxeerde waarde na verbouwing

-

[___SWOT___] Bedreigingen Langjarige verhuur

Functie gerelateerde verbouwing

Samenwerking met culturele instelling

Stijging bouwkosten

Passende functie

RO procedure i.r.t. omgeving (geluid / avondgebruik)

Gunstige financieringsmogelijkheden Maassteden MF

Deal in 50 fase / demarcatie op hoofdlijnen

Commitment fondsen en gemeente

Geen kostendekkende / getaxeerde huur mogelijk, subsidie onrendabele top noodzakelijk