05 Collegebrief 15 juni 2022 Kwartaalrapportage grondexploitaties

gemeente Schiedam

team Vastgoed en Grondzaken Stadskantoor, Stadserfi Postbus 1501

Aan de gemeenteraad van Schiedam

3100 EA Schiedam 14 010

schiedam.nl

uw kenmerk

uw brief van

ons kenmerk

datum

22U1T04443

15juni 2022

doorkiesnummer

e-mail

14 010

contact@schiedam.nl

onderwerp

KWARAP II 2022

Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij ontvangt u de kwartaalrapportage over de grondexploitaties welke in de Auditcommissie van 22juni 2022 nog toegelicht zal worden door wethouder Houtkamp.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Schiedam, de burgemeester, de secretaris,

C.E. Bos

C.H.J. Lamers

Bijlage: kwartaalrapportage grondexploitaties 2022

11111 NII Hil NIU 11111 IIN 1 1H 111H 11111 UN III

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Kwartaalrapportage Grondexploitaties Kwartaalrapportage 2022

juni 2022

1

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Versiebeheer Datum : 24-5-2022 Versie : concept Auteur H. Eschbach Plaatje op voorzijde: Schiedistrict Schiedam, dit gebied omvat 6 lopende grondexploitaties

2

KWARAP Grondexploitaties - 2022

3

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Inhoudsopgave 1 Inleiding 1.1

5

Overzicht actieve grondexploitaties

6

2 Marktontwikkelingen 2.1 2.2

7

Wat weten we Wat verwachten we

7 7

3 Risicoanalyse 3.1 3.2

9

Duiding risico’s Gevoeligheid marktontwikkelingen

9 9

4 Constateringen en maatregelen 4.1 4.2 4.3 4.4

Plansaldo binnen € 250.000,Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Programmawijzigingen Planningswijzigingen / Herfasering

5 Vooruitblik 5.1 5.2 5.3

10 10 10 10 10

11

Vervolgstappen Herzieningen Komende ontwikkelingen

11 11 11

4

KWARAP Grondexploitaties - 2022

1

Inleiding

In het kader van de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente wordt er, waar nodig, overgegaan tot het actief exploiteren van gronden. Gemeente Schiedam had in 2022 tien actieve grondexploitaties. Verslaglegging van deze actieve grondexploitaties moet voldoen aan landelijke wet- en regelgeving en kent gemeentelijke beleidsregels vanuit het grondbeleid. In de Kadernota Grond 2020 is opgenomen dat kwartaalrapportages worden opgesteld voor de monitoring. De kwartaalrapportages zijn een beheerskader georganiseerd voor zowel het college als voor de (auditcommissie van de) raad. Dit vindt plaats gedurende het lopende jaar en vooruitlopend op tussentijdse herzieningen en het jaarlijks Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). Voor u ligt de eerste kwartaalrapportage van 2022. Deze eerste kwartaalrapportage is - anders dan voorheen - niet gericht op de cijfers uit de financiële administratie. De cijfers in de financiële administratie over het eerste kwartaal bevatten immers te weinig informatie om daar een analyse voor het begrotingsjaar op los te laten. In de eerste kwartaalrapportage wordt daarom de focus gelegd op de risico’s van de grondexploitaties ten opzichte van recente martktontwikkelingen.

In de nota grondbeleid 2020 is opgenomen dat herziening van een grondexploitatie (grex) nodig is als er per saldo een verschil van € 250.000,- ontstaat in een grondexploitatie ten opzichte van het MPG1 . Om te voorkomen dat vele kleine afwijkingen optellen tot een groot gemeentelijk probleem, wordt de cumulatie van negatieve afwijkingen tevens bezien. Er zullen maatregelen voorgesteld worden aan de raad als die cumulatie meer dan € 750.000,- bedraagt. Het plansaldo van een grondexploitatie wordt verkregen uit 3 hoofdcomponenten: 1. de begroting bestaande uit ramingen van kosten en opbrengsten; 2. de risicoanalyse; 3. de planning/fasering. De stand van zaken van die hoofdcomponenten van de grondexploitaties worden afgezet tegen de vastgestelde grondexploitaties van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). De auditcommissie van de raad krijgt de kwartaalrapportages gepresenteerd om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende rol te vervullen.

Opzet van de kwartaalrapportages Kwartaalrapportages vormen een beheerskader in lijn met het meerjarenperspectief grondexploitatie (MPG). Kern is de monitoring van afwijkingen op de vastgestelde kaders. Gekeken wordt naar de oorzaken en, waar nodig, worden maatregelen aangekondigd.

3 monitoringspunten 1. Plansaldo per grondexploitatie (grex) binnen € 250.000,-;

Incidenteel is er een grondexploitatie later vastgesteld. Dan wordt de stand van zaken afgezet ten opzichte van deze laatste vaststelling.

5

KWARAP Grondexploitaties - 2022

2. 3.

Cumulatie negatieve afwijkingen van alle grexen is lager dan € 750.000,-; Signalering van programmawijzigingen;

1.1 Overzicht actieve grondexploitaties De actieve grondexploitaties bestaan uit zeven grondexploitaties binnen de gebiedsontwikkeling SchieDistrict, een grondexploitatie in West, een grondexploitatie in het centrum en een grondexploitatie in Nieuwland. De bedrijventerreinen van het SchieDistrict vallen binnen het programma Economie in Ontwikkeling (Economie). De overige grondexploitaties vallen binnen het programma Ruimtelijke Inrichting in Samenhang (RIS).

Tabel 1 Overzicht actieve grondexploitaties

Economie

Wonen

88300535 Schieveste fase 5 88300540 Graveland Zuid 88300545 Spaanse Polder 88300550 Graveland Midden 88300555 Graveland Noord 88300510 Stationsomgeving 88300530 Woonontwikkeling Schieveste 88301800 Parkweg Midden 88301900 Toernooiveld 88303016 Lange Achterweg

In hoofdstuk 4 worden de investeringen en opbrengsten van het lopende boekjaar weergegeven ten behoeve van de monitoring van de voortgang.

6

KWARAP Grondexploitaties - 2022

2

Marktontwikkelingen

2.1

Wat weten we

Er zijn signalen van ontwikkelaars en aannemers over explosief toegenomen bouwkosten en stagnerende opbrengsten. Opvallend is dat dit nog niet terug te zien is in het bouwkostenkompas. Voor zowel de bouwkosten als kosten voor Grond- Weg- en Waterbouw (GWW kosten) van aprilapril is daar enkel een gematigde stijging te zien van 4 procent en in de prognose voor de maanden daarna geen stijging. De GWW-kosten bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) geven voor januari daarentegen een jaarstijging van 13,2 procent. Het Bureau Documentatie Bouwkosten (BDB) geeft in het 1e kwartaal een stijging van 3,45 procent aan voor de GWW-kosten. De bouwkosten nieuwbouwwoningen worden per maand gepubliceerd. Per maart dit jaar zijn ze 10,2 procent gestegen. BDB geeft voor het 1e kwartaal een kwartaal stijging van 4,13 procent aan voor de bouwkosten. Aan de opbrengstenkant geeft het CBS voor koopwoningen als laatste de cijfers van het 4e kwartaal waar we nog steeds die forse prijsstijging zien van 19,6 procent. De NVM geeft cijfers van het eerste kwartaal (zie afbeelding). Ook hier zien we nog een flinke prijsstijging, maar opvallend is ook een daling van het aantal verkochte woningen. Over het laatste kwartaal meldt het Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) geen prijsstijging meer. Belangrijk voor de ontwikkeling van de woningprijzen is ook de hypotheekrente.

Momenteel is deze aan het stijgen en staat hij op circa 3 procent voor 10 jaar vast. Eind vorig jaar lag deze nog net onder de 1 procent. Ten slotte heeft de minister aangekondigd de middenhuurwoningen met een huurprijs tot € 1.250 per maand te willen reguleren. Tegelijkertijd wil hij ook dat er meer woningen in deze sector gebouwd worden. In de volgende paraaf komen we hierop terug.

2.2

Wat verwachten we

Het is te verwachten dat de rente verder zal stijgen. In Amerika is de Federale bank de rente reeds aan het verhogen en daar lijkt de inflatie nu al iets minder hard te stijgen. Doordat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente nog steeds niet heeft verhoogd, is de Euro verzwakt ten opzichte van de Dollar. De druk op de ECB om de rente te verhogen wordt steeds groter en inmiddels heeft de ECB een eerste rentestap aangekondigd. Banken gaan hier al van uit door (hypotheek)rentetarieven te verhogen. Dit komt natuurlijk ook door de oplopende inflatie, waartegen alleen hogere rentetarieven en monetaire verkrapping kunnen werken. De woningmarkt wordt niet alleen bepaald door vraag en aanbod, maar ook door betaalbaarheid. Deze betaalbaarheid wordt bepaald door de leencapaciteit, die afhangt van het deel van het inkomen dat aan wonen besteed kan worden en van de rente die betaald moet worden.

7

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Bij een stijgende rente neemt de leencapaciteit snel af. De NVM ziet in het eerste kwartaal al een lichte daling van de woningprijzen. We mogen met de snel stijgende hypotheekrente wel verwachten dat stijging van de woningprijzen zal gaan stoppen en dat er met name in het hogere segment een daling van de prijzen is te verwachten. Wel geeft de NVM aan dat de woningprijzen in het eerste kwartaal wel vaker dalen en dat dit nog geen trendbreuk hoeft te zijn. Er zijn twee effecten die de daling van de woningprijzen zullen dempen, namelijk de grote vraag naar woningen en de inflatie. Bij huurwoningen is nu sprake van twee tegengestelde effecten, namelijk de stijgende rente (grondwaarde drukkend) en de hoge inflatie, die hogere huren veroorzaakt. Regulering van de middenhuurmarkt kan een waardedrukkend effect geven op de grondwaarde. Ook kan regulering ervoor zorgen dat middenhuur minder interessant is voor beleggers. Een gevolg daarvan kan zijn dat beleggers woningen gaan verkopen, wat tot een groter aanbod aan koopwoningen leidt. Nu wil de minister juist wel dat er veel woningen in dit segment gebouwd worden. Hij heeft dus de uitdaging om in de uitwerking van de nieuwe regels het bouwen van middeldure huurworningen nog interessant te houden voor beleggers.

8

KWARAP Grondexploitaties - 2022

3

Risicoanalyse

3.1 Duiding risico’s Momenteel is er sprake van een sterke inflatie en het is nog niet duidelijk hoe deze zich verder gaat ontwikkelen. Momenteel zijn vooral de grondstoffen- en energieprijzen gestegen en is de stijging van de lonen nog enigszins beperkt gebleven. De oorlog in de Oekraïne verergert de inflatie. In algemene zin zullen we waarschijnlijk wel enige jaren te maken hebben met hogere inflatie. Wellicht dat door vraaguitval de grondstoffenprijzen wel kunnen gaan dalen. Vooralsnog is het dus niet mogelijk om concreet aan te geven wat het effect voor verschilende grondexploitaties zal gaan zijn. Wel is duidelijk dat het risico profiel van grondexploitaties waarin wij als gemeente verantwoording nemen voor de aanleg van het openbaar gebied en voor grondexploitatie waarin nog ook nog niet alle grond is uitgegeven, toe zal nemen.

3.2 Gevoeligheid marktontwikkelingen De grondexploitaties zijn gevoelig voor marktontwikkelingen op het gebied van grond- weg- en waterbouwwerken (GWW), de grondmarkt die afgeleid wordt van de woningmarkt en de markt voor bedrijfsvastgoed. Maar per grondexploitatie kan de mate van gevoeligheid verschillen. In onderstaande tabel wordt dit verkort weergegeven. Tabel 2 gevoeligheid prijsstijgingen

Gevoeligheid marktontwikkelingen Grondexploitatie Gevoeligheid Reden Schieveste fase 5 klein beperkte investering 's-Graveland Zuid beperkt Herziening Spaanse Polder beperkt Herziening 's-Graveland Midden beperkt Herziening 's-Graveland Noord beperkt Herziening Stationsomgving groot investeringen en marktrisico's Woonontwikkeling Schieveste zeer groot grote investeringen en marktrisico's Parkweg Midden geen Prijsafspraken Toernooiveld klein beperkte investering Lange Achterweg klein beperkte investering De grondexploitaties in ‘s-Graveland en Spaanse Polder bevatten stelposten die nog geen detailramingen voor de werken bevatten. Daarmee kan flexibel met de prijsstijgingen omgegaan worden (bijvoorbeeld minder betonstraatstenen en meer groen). Daarnaast worden de grondexploitaties in ‘s-Graveland eind 2022 herzien vanwege wijzigingen in kaders, plangebied en uitgangspunten van die grondexploitaties. Schieveste fase 5 en Toernooiveld hebben een geringe gevoeligheid voor de prijsstijgingen vanwege de beperkte investeringen die daar nog plaats moeten vinden. Parkweg Midden is niet gevoelig voor de prijsstijgingen vanwege de prijsafspraken. Het risico wordt daar gedragen door de ontwikkelaar.

9

KWARAP Grondexploitaties - 2022

4

Constateringen en maatregelen

4.1 Plansaldo binnen € 250.000,Vooralsnog zijn er geen afwijkingen van € 250.000,- of meer. Wel zien we de risico’s toenemen vanwege de marktomstandigheden. Wijzigingen die hieruit voortkomen kunnen bij de grondexploitaties met een grote marktgevoeligheid een groter effect geven dan € 250.000,- maar deze effecten zullen bestaan uit autonome prijsontwikkelingen die in zichzelf geen kaderwijziging veroorzaken.

4.2 Cumulatie negatieve afwijkingen lager dan € 750.000,Vooralsnog worden geen negatieve afwijkingen verwacht. Het risico op een cumulatieve afwijking van meer dan € 750.000,- is echter wel toegenomen. We hopen hier later dit jaar meer duidelijkheid over te hebben.

4.3 Programmawijzigingen De bedrijventerreinen SchieDistrict betreffen vier grondexploitaties (’s Graveland Zuid, Spaanse Polder, ’s Graveland Midden en ’s Gravenland Noord) die dit jaar worden herzien om de grondexploitatie beter te laten aansluiten op het ruimtelijk kader en de actuele ontwikkeling in het gebied. Er worden bij de andere grondexploitaties geen programmawijzigingen voorzien.

4.4 Planningswijzigingen / Herfasering Het is nog te vroeg om nu een heroverweging van de fasering te doen. In het kader van de BERAP2 zullen de bestedingen getoetst worden aan de begroting en indien nodig kan hierop een faseringsaanpassing plaats vinden. In de latere Kwarap en de TA43 zal er indien nodig nader op de fasering worden ingegaan.

2 3

BERAP = Bestuursrapportage TA4 = Technische financiële Aanpassingen van de begroting in het 4 e kwartaal.

10

KWARAP Grondexploitaties - 2022

5

Vooruitblik

5.1 Vervolgstappen De marktanalyse van het eerste kwartaal laat zien dat de markt in beweging is. De bandbreedte van de risico’s voor de marktgevoelige grondexploitaties is vergroot. Daarom worden momenteel de risicoanalyses herzien van deze grondexploitaites en zal er in de komende BERAP waarschijnlijk een groter beslag op het weerstandsvermogen gelegd worden vanwege deze herziene risicoanalyses.

5.2 Herzieningen Gepland wordt dat de grondexploitaties in ‘s-Graveland en Spaanse Polder dit jaar herzien worden om tot één samenhangend geheel te komen.

5.3 Komende ontwikkelingen In het MPG worden komende ontwikkelingen geschets die mogelijk een gemeentelijke grondexploitatie vragen. Van die potentiële grondexploitaties zullen de volgende locaties naar planning aan de raad voorgelegd worden: 1. Staatsliedenbuurt (in verband met verantwoording van rijkssubsidie); 2. ‘Van Deventer-driehoek’ van Nieuw-Mathenesse (D3H) ; 3. Wilhelminahaven ; 4. Joppelaan.

Planning besluitvorming Voor ‘D3H’ in Nieuw-Mathenesse zal een grondexploitatie geopend worden als naar aanleiding van het ruimtelijk raamwerk voor Nieuw-Mathenesse subsidie wordt verkregen voor het betrokken gebied. In onderstaande opsomming staat de planning van de besluitvorming weergegeven voor de diverse grondexploitaties. Joppelaan wordt dit jaar nog niet verwacht.

1.

De vier grondexplitaties op de bedrijventerreinen van het SchieDistrict zullen naar verwachting herzien worden in de raad van november.

2.

Staatsliedenbuurt zal naar verwachting geopend worden in de december-raad.

3.

De grondexploitatie Wilhelminahaven-Zuid zal naar verwachting dit jaar geopend worden in november.

4.

‘De Van Deventer-driehoek’ van Nieuw-Mathenesse (D3H) zal naar verwachting geopend worden begin 2023, indien er dan ook een beschikking is in het kader van de subsidie voor de verstedelijkingsalliantie.

11

KWARAP Grondexploitaties - 2022

Colofon Stadskantoor, Stadserf 1 Postbus 1501, 3100 AE Schiedam 14 010 schiedam.nl

12