04 Collegebrief 8 februari 2022 Haalbaarheidsstudie Stadserf Project (bijlagen vindt u in de module ingekomen stukken)

4.

4

gemeente Schiedani

gemeente Schiedam

College van B&W

Stadskantoor, Stadserf; Postbus 1501 3100 EA Schiedam

Aan de gemeenteraad van Schiedam

14 010

schiedam.nl

uw kenmerk

uw brief van

ons kenmerk

datum

21U1T10986

8 februari 2022

doorkiesnummer

e.mail

14 010

contact@schiedam.nl

onderwerp

Haalbaarheidsstudie Stadserf Project

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 2 februari 2021 heeft uw raad onze voorstellen m.b.t. de herontwikkeling van het Stadserfcomplex behandeld. Het college heeft daarbij de opdracht gekregen een haalbare businesscase ‘Herontwikkeling Stadserfcomplex’ uit te werken op basis van de voorkeurvariant Curve. Proces en besluitvorming Op basis van bovengenoemde is in de afgelopen maanden gewerkt aan een haalbare businesscase; deze is nu afgerond. We hebben hierbij gekeken naar de haalbaarheid op ruimteljk/stedenbouwkundig, technisch/functioneel inpandig en juridisch & financieel niveau. Ook is, niet onbelangrijk, het (potentiële) maatschappelijk draagvlak voor de voorkeursvariant Curve getoetst. Met deze brief willen we u dan ook graag informeren over de businesscase, de onderliggende stedenbouwkundige verkenning en de bijbehorende bijlagen. In uw besluit van februari 2021 heeft u aangegeven betrokken te willen blijven bij de nadere uitwerking en heeft u verzocht een haalbare businesscase voor te leggen voor besluitvorming. Besluitvorming in deze raadsperiode is echter niet meer haalbaar en niet wenselijk, zo kort voor de gemeenteraadsverkiezing van 16 maart. Om u toch betrokken te houden wordt u hierbij de afgeronde haalbaarheidsstudie, vertaald in de businesscase met bijlagen, ter informatie toegezonden.

Omdat de businesscase, na deze nadere uitwerking geen zicht geeft op een positief resultaat is het vanuit BBV-regelgeving niet mogelijk de voorbereidingskosten (€300.000) mee te nemen in de uiteindelijke GREX. De nadere besluitvorming en de verdere voorbereiding worden doorgeschoven naar de nieuwe raad en het nieuwe college. Voorkeursvariant Curve als uitgangspunt De voorkeursvariant Curve is de variant die uitgaat van minimale sloop en optimaal

gebruikmaakt van de bestaande bebouwing en de aanwezige kwaliteiten (Theater aan de Schie en ruïne Huis te Riviere). In uw besluit van februari 2021 zijn de volgende ontwikkelingen daarin opgenomen als onderdeel van het plan:

1111111 111111111111111111111 I I NIN I NI li i INI11111111

-

-

-

-

Sloop van Bouwdeel 1. Bouwdeel 1 beslaat klantcontactcentrum, bedrijfsrestaurant, archief en de voormalige bibliotheek; Een eigen entree voor Theater aan de Schie; De bouw van appartementen op de kruising Broersvest- Overschiesestraat; Herinrichting van het Stadserf en verbetering van de verbinding tussen historische binnenstad en station Schiedam Centrum.

Ruimtelijke en stedenbouwkundige haalbaarheid De eerder opgestelde studie en door de raad gekozen variant Curve (studie Urbis) is nogmaals kritisch beoordeeld door een team van beleidsadviseurs en diverse (interne) stakeholders. Op basis hiervan is een memo opgesteld met kanttekeningen, zorgen en aandachtspunten. Deze is meegegeven aan ontwerpbureau Urbis (eveneens grondlegger van variant Curve), waarna in een vijftal ontwerpateliers gezamenlijk naar verdieping is gezocht. Hierbij zijn niet alleen de huidige problemen nogmaals verkend en besproken, maar is ook gewerkt aan het wegnemen van eventuele zorgen en kanttekeningen hij de Curve. Theater aan de Schie is intensief bij dit traject betrokken geweest.

p

•1

.4

i

Afbeelding 1; Ruimtelijke impressie toekomstig Stadserfcomplex

Dit alles heeft geleid tot een nieuw stedenbouwkundig plan; op plaatsen waar dat omwille van zorgen of ambities nodig was is architectonische verdieping gezocht. Zie hiervoor bijlage 1 (Stedenbouwkundige uitwerking Urbis).

Technische en functioneel inpandige haalbaarheid Via een impactanalyse zijn de gevolgen en benodigde ingrepen in beeld gebracht en is gekeken naar de kaders en ambities voor nieuwe installaties en functies. Sloop van Bouwdeel 1 leidt niet tot technische of constructieve problemen aangezien het hier om op zichzelf staande gebouwen gaat. Op basis van de uitgevoerde analyses is ook vast komen te staan, dat er in Bouwdeel 1 geen (prioritaire) technische ruimtes aanwezig zijn.

De belangrijkste verandering voor gebruikers van het stadskantoor is dat het bedrijfsrestaurant, zoals het nu is, verdwijnt. In plaats hiervan komt er een grand café, waar ambtenaren, relaties en bezoekers elkaar in een informele sfeer kunnen ontmoeten en waar een beperkte restauratie is voorzien. Dit levert een voordeel op in de exploitatie. Juridische en financiële haalbaarheid Zowel het oude als het nieuwe stedenbouwkundig plan is op kosten en baten doorgerekend door een kostendeskundige en planeconoom. Het totaalresultaat van de twee deelgrondexploitaties leidt tot een tekort van circa € 4,4 miljoen. Dit valt buiten de bandbreedte van het vorige raadsvoorstel en zal na raadsbesluit bij de start van de twee deelgrondexploitaties moeten worden gestort in een verliesvoorziening. De voornaamste redenen voor deze verslechtering zijn, naast een aantal gecorrigeerde uitgangspunten, de volgende: -

-

-

-

-

Het woningaantal is teruggelopen van 103 appartementen naar 83 stuks; Er zijn op het gebied van mobiliteit aanzienlijke extra maatregelen voorzien in het uitgewerkte plan. De belangrijkste twee zijn de inpandige fietsenstalling en de nieuwe entree van de parkeergarage; De sloopkosten, met name de afsluitkosten, zijn aanzienlijk hoger dan eerder begroot; Het plangebied is vergroot waardoor er meer budget nodig is voor het openbaar gebied; Er was eerder geen rekening gehouden met de gemeentelijke plankosten en tevens ontbrak een post onvoorziene kosten voor het gehele project.

Dekking van het tekort op de twee deelgrexen kan deels worden gevonden in de gereserveerde Eneco-gelden (raadsmotie 28 januari 2020) ad € 1,0 mijoen. De rapportage businesscase bevat hiernaast verschillende mogelijkheden om aanvullende inkomsten te genereren of kosten te verlagen. Hier kunt u bij de latere besluitvorming gebruik van maken. Het maximale totaal aan optimalisaties bedraagt circa € 3,37 miljoen. Naast de (deel)grondexploitatie(s) bevat de businesscase de vastgoedinvesteringen in de nieuwe entree van het theater en het KCC met archief van circa € 7,9 miljoen. De nieuwe jaarlijkse kapitaallasten (40 jaar voor gebouwen en 20 jaar voor duurzame afwerkkosten en installaties) en jaarlijks ;% reservering voor onderhoudslasten over de investeringsbedragen leiden tot structurele lasten in de meerjarenbegroting van circa €430.000,-. De boekwaarde van de oude investeringen in Bouwdeel 1 en boekwaarde parkeergarage worden ingebracht in de (deel)grondexploitaties en aldaar afgeboekt. Daarmee vallen oude structurele kapitaallasten weg in de meerjarenbegroting van circa € 395.000,-. De extra jaarlijkse structurele lasten worden opgevangen door een verlaging van de oude in de meerjarenbegroting opgenomen structurele onderhoudskosten bouwvlak 1 en parkeergarage (gemiddeld € 150.000 t/m 2040).

Ook is wellicht op termijn een jaarlijkse extra huuropbrengst van het theater te realiseren van circa € 46.000,- per jaar in verband met extra gebruiksoppervlakte voor het theater. De gemeente kan naar verwachting een nieuwe theaterentree en een nieuw KCC en archief bouwen tegen dezelfde of lagere structurele jaarlasten als in de huidige meerjarenbegroting. Uit diverse gesprekken met de architect van het huidige Stadserfcomplex, en theater, is gebleken dat deze op geen enkele manier wil meewerken aan de voorkeursvariant Curve; ook wenst hij niet betrokken te worden bij de aanpassing van de entree, van het theater, indien die

aanpassing plaatsvindt binnen de Curve-variant. Hij zal zich tegen elke vorm van sloop verzetten. Hierdoor lopen we als gemeente het risico te belanden in een juridisch conflict. Voor de afwikkeling hiervan zijn nog geen kosten opgenomen. Om de beoogde planning, met het oog op Schiedam 750 jaar, te kunnen halen, willen we de architect al in een vroeg stadium de mogelijkheid geven tot beroep en bezwaar. Mede hierom zijn wij voornemens om op korte termijn een sloopmelding te doen. Een sloopmelding geeft de gemeente een recht, maar dwingt niet tot werkelijke sloop. Wij zijn van plan deze melding voor te bereiden en in te dienen, maar de fysieke werkzaamheden als vanzelfsprekend pas in te zetten na een onherroepelijk besluit van uw raad. Vroegtijdige aanvraag zou het proces, na een positief besluit van de raad, kunnen bespoedigen. Maatschappelijke haalbaarheid Na uw besluit van begin 2021 is gestart met de communicatie over de uitwerking van de

voorkeursvariant Curve. Er is een webpagina ingericht op schiedam.nl en direct-omwonenden zijn per brief geïnformeerd. Om tot een overzicht te komen van belangen en eventuele zorgen ten aanzien van de herontwikkeling is het complexe stakeholdersveld in kaart gebracht. Tevens zijn er diverse informele gesprekken gevoerd met direct-belanghebbenden. Om in deze fase een eerste beeld te kunnen geven van het maatschappelijke draagvlak is dit getoetst met een online enquête die in samenwerking met het kenniscentrum is uitgevoerd. Hoewel een grote meerderheid (90%) van het internetpanel overwegend positief is over het plan Curve, geeft 10% aan niet de meerwaarde ervan te zien. De grootste zorgen bij deze groep zitten bij de kosten. Duurzaamheid

In onze dichtbebouwde (binnen)stad is duurzaamheid gezien de ldimaatverandering een heel belangrijk thema. De herontwikkeling van het Stadserf biedt kansen om ook op dit vlak Schiedam te versterken. In de nota ‘Klimaatbeleid gemeente Schiedam: Een wereld te winnen’ (2020) is bepaald dat duurzaamheid hét fundament is voor alle acties en beleidsterreinen tijdens de huidige collegeperiode. In de businesscase gaan we uit van een compact nieuwbouwblok dat voldoet aan onze hoge duurzaamheidsambities. In potentie kan er met dit project t/m 2030 dus 751.900 kg C02 worden bespaard ten opzichte van de huidige situatie. Hierin is (nog) niet als uitgangspunt meegenomen dat de bestaande bebouwing energieneutraal wordt gerenoveerd. Verdere besparingen zijn dus nog mogelijk. Door de buitenruimte toekomstbestendig en klimaat adaptief in te richten dragen we maximaal bij aan de beperking van wateroverlast, droogte en hittestress. Hiernaast biedt dit programma diverse koppelkansen op het gebied van duurzaamheid. Door in de volgende fase goed te kijken naar deze kansen kunnen we mogelijk werk met werk maken en bestaande bebouwing verder verduurzamen. Optimalisaties, besparingen en versoberingen

In deze businesscase is haalbaarheid, waarin we de verschillende opgaven optimaal verenigen, het uitgangspunt geweest. Dit vraagt echter wel om een forse investering. Het voorliggende plan heeft nog verschillende mogelijkheden (bouwstenen) die de inkomsten- en of de kostenkant kunnen beïnvloeden. De totale bandbreedte van deze bouwstenen geeft ruimte om circa € 3.37 miljoen te besparen. Echter, elke keuze heeft (ruimtelijke) consequenties.

Bouwstenen die de inkomstenkant beïnvloeden A. Extra bouwlagen op de Curve levert direct extra inkomsten op. Keerzijde is dat de

bouwmassa relatief fors wordt en in de beleving wellicht dominant. B. In de businesscase is uitgegaan van woningen in het midden en hogere segment. Om beter aan te sluiten op de Woonvisie kan hieraan sociale woningbouw worden toegevoegd. Dit heeft financieel gezien een negatief effect op de businesscase. C. Geen openbare en bewaakte fietsenstalling, maar een extra commerciële invulling (bijvoorbeeld horeca). De businesscase voorziet in een bewaakte fietsenstalling in het hoekgebouw van het theaterplein. Dit is echter een aanvulling ten opzichte van het oude plan Curve. Hierdoor zijn de kosten ervan destijds niet meegenomen. Een commerciële invulling levert direct extra inkomsten op. D. In de businesscase is gerekend om de extra vierkante meters voor het theater, conform het huurcontract, door te belasten. Het is echter niet zeker of het theater deze huurverhoging kan dragen. Mogelijk is er dus extra subsidie of kwijtschelding van deze verhoging nodig. Als deze extra ruimte niet wordt doorbelast, werkt dit in negatieve zin mee. Manieren om uitgaven te beperken

E. Geen openbare en bewaakte fietsenstalling. Door dit niet op te nemen in het plan nemen de kosten af. Zie punt C. F. In de businesscase is uitgegaan van een hoogwaardige uitstraling van de buitenruimte. Een iets lagere ruimtelijk kwaliteit is echter ook mogelijk. Hierbij wordt opgemerkt dat de doelstelling om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte met een goede inrichting daardoor onder druk kan komen te staan. G. In de businesscase is uitgegaan van een nieuwe entree van de bestaande parkeergarage aan de zijde van de Broersvest. Hierdoor ontstaat er ruimte aan de zijde van de Overschiesestraat om te vergroenen en ook hier de beeldkwaliteit te verhogen. Er kan echter ook worden besloten de ingang van de parkeergarage niet te verplaatsen. Er zijn dan wel aanpassingen nodig in de openbare ruimte om het laden en lossen van het theater te kunnen blijven garanderen. Vervoigstappen

Wij hebben besloten de haalbaarheidsstudie ‘Herontwikkeling Stadserfcomplex Businesscase januari 2022’ (22BIJoo24o) als afgerond te beschouwen en de daadwerkelijke besluitvorming over te laten aan het nieuwe college en de nieuwe gemeenteraad. De afronding van de haalbaarheidsstudie is een belangrijke stap. Wij kiezen ervoor dit onderwerp “klaar te zetten” voor het nieuwe college en de nieuwe raad. Het nieuwe college kan dit onderwerp na de collegevorming oppakken en ter besluitvorming voorleggen aan de nieuwe raad. Dit betekent waarschijnlijk discussie parallel met de zomernota 2023 in juni 2022. Over de keuze om het besluit over herontwikkeling van het Stadserfcomplex over te laten aan de nieuwe lichting bestuurders en raadsleden, willen we transparant en actief communiceren. Parallel aan het versturen van de raadsinformatiebrief wordt een persbericht verstuurd waarin we deze keuze bekendmaken en toelichten. Ook de webpagina schiedam.nl/stadserf wordt geactualiseerd en direct-omwonenden worden schriftelijk geïnformeerd.

De afgeronde haalbaarheidsstudie ‘Herontwikkeling Stadserfcomplex Businesscase januari 2022’ (22BIJoo24o) vindt u ter informatie als bijlage van deze brief.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgeme ter,

CE. Bos

4

C.H.J. LV

Bij lage(n): Businesscase Transformatie Stadserf 22B1J00240 (mci. bijlage 1 t/m lo) 1. Stedenbouwkundige uitwerking Urbis i. Risico-inventarisatie 2. Omgeving, resultaten enquête 3. Nadere kaders en ambities Ruimtelijke kwaliteit 4. Verplantbaarheidsonderzoek 4a. a. Nadere kaders en ambities techniek (KLI advies) Interviews 5b. Nadere Kaders en ambities duurzaamheid 6. inkoop en contractaftveging Adviesrapportage 7. PvE huisvesting toezicht en handhaving 8. Eindrapportage Dwarskijkteam 9. Reactie Theater 10.