03 Collegebrief 14 januari 2021 Samenvatting Grondprijzenbrief 2021 en parameters voor het MPG 2021

gemeente Schiedam

gemeente Schiedam

team Vastgoed, Grondbeleid en Ondersteuning

Stadskantoor, Stadserf 1

Aan de gemeenteraad van Schiedam

Postbus 1501 3100 EA Schiedam

14 010

schiedam.nl

uw kenmerk

uw brief van

ons kenmerk

datum

20U1T10912

14januari 2021

doorkiesnummer

e-mail

14 010

contact@schiedam.nl

onderwerp

Samenvatting Grondprjzenbrief 2021 en parameters voor het MPG 2021

Geachte dames, heren, Op 12januari ji. hebben wij de grondprjzenbrief 2021 vastgesteld. Hieronder vindt u samengevat de belangrijkste veranderingen in de brief ten opzichte van vorig jaar: 1 De prijzen voor bedrijventerreinen in Nieuw Mathenesse volgen de markt en stijgen daarmee. De prijzen voor dit bedrijventerrein zijn opgesplitst in zichtlocaties en overige locaties. Zichtlocaties genieten in het huidige economische milieu veel animo. 2 Voor de bedrijventerreinen in het SchieDistrict blijven de prijzen van 2020 gehandhaafd. Gelet op het feit dat in de projecten op de bedrijventerreinen de eerste verkopen hebben plaatsgevonden, maar de hoofdmoot nog moet komen, wordt voor 2021 afgezien van prijsstijgingen op dit bedrijventerrein. De algemene prijsstijging van 4% over 2021 wordt voor het SchieDistrict alsnog in 2022 verwerkt. Dit beperkt het totaal negatief effect tot €124.000,- ten opzichte van MPG 2020. De kleinschalige projecten uitsluitend op basis van sociale huur (<io woningen) 3 volgen de basisgrondprjsstijging. De grondprijzen in Schiedam stijgen, hierdoor wordt de grond onder sociale huurwoningen duurder.

4

5

6

Voor de bepaling van de grondwaarde bij de uitgzfte van reststroken is de ‘basis grondprijs’ te verhogen naar €553 (was €432,-), dit is een stijging van 28%. Door de sterke stijging van de VON-prijzen en de vrijwel gelijkblijvende bouwkosten, stijgt de waarde van de grond. De verhuurprjs van daken voor het plaatsen van zonnepanelen wordt residueeÏ berekend. Uit eerdere projecten, zoals ‘de Erker’ is gebleken dat er vraag is naar ruimte op gemeentelijke daken waar zonnepanelen geplaatst kunnen worden. De huurder schaft de panelen zelf aan en zorgt voor het onderhoud. Er is berekend wat het nominale resultaat (de winst) van de panelen gemiddeld is, hierover 7% wordt gerekend als jaarlijkse huur. De GWW-kosten zijn gestegen, waardoor de ramingen in de grondexploitaties worden verhoogd.

IIIII111111111IIII 1111111111111111111 1 1 1 1 li i III

Het afgelopen jaar heeft er voor grond-, weg- en waterbouw een prijsstijging van 1,7% plaatsgevonden. Ramingen in de grondexploitaties zullen worden verhoogd met deze inflatie. Naast de grondprijzen zijn de parameters vastgesteld. Deze parameters zijn van belang voor de aankomende herziening van de grondexploitaties en geven input aan de berekeningen. De effecten van wijzigingen in de parameters worden zichtbaar in Meeijarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en daarmee ook in de jaarrekening en begroting. •

De parameter opbrengstenstijging voor de functie wonen is 5% in 2021 en 2022. De hogere grondprjsstijging van de woningen komt met name door de hogere verkoopopbrengst van de woningen, in combinatie met vrijwel gelijkblijvende bouwkosten. Door de hefboomwerking van de VON-prijs en de bouwkosten ontstaat een forse stijging (28% in 2020; zie ook bovenstaande punt 4), die naar verwachting eenmalig is en daarom normaliseert naar 5% in 2021 en 5% in 2022. De effecten van COVID-19 op de woningmarkt zijn vooralsnog onduidelijk en kunnen voor (drastische) onvoorziene fluctuaties op deze getallen zorgen. De cijfers zijn gebaseerd op analyse van marktontwikkelingscijfers zoals die worden gepresenteerd door NVM en verschillende taxaties die uitgevoerd zijn in Schiedam. Volgens de procentuele stijging valt Schiedam in het segment ‘Top woningmarktgebied’ van Metafoor RO. De verwachte (gemiddelde) procentuele ontwikkeling die bij dit segment hoort zijn overgenomen in onderstaande tabel. Tabel;: geprognosticieerde stijging grondopbrengsten woningbouw

Grondprijzenbrief 2020 (oud, MPG 2020) Grondprijzenbrîef 2021 (nieuw, MPG 2021)

2021

2022

2023

2024

2025

2%

2%

2%

2%

2%

5%

5%

2%

2%

2%

•

De parameter opbrengstenstijging voor bedrijven stijgt voor 2021 van 2% naar 4% Op basis van uitgevoerde taxaties aan de Fortunaweg en Bettoweg is ook in dit segment en stijging te zien. Door deze stijging zit Schiedam in het midden van de bandbreedte van grondprijzen die schappeljk zijn voor het gebied. De bedrijventerreinen op het SchieDistrict en Nieuw-Mathenesse hebben vaste grondprijzen, overige bedrijventerreinen zijn maatwerk. Afwijkend is dat de besloten is om voor het SchieDistrict de stijging een jaar later (in 2022) te laten ingaan. Het totaaleffect van 0% stijging in 2021 en 4% stijging in 2022 is ca. € 0,1 mln negatief.

•

Het commerciële tarief voor verhuring zal met 0,25 procentpunt stijgen tot 7%. Dit percentage volgt het bruto aanvangsrendement (BAR) voor bedrjfsvastgoed Het percentage valt in de bandbreedte van de BAR van langjarige vastgoedinvesteringen (5,0% tot 8,1%). De verhogingen valt samen met de trend die op te merken is in de markt, zoals terug te zien in de taxaties. Hierbij is de stijging van de prijs hoger dan de inflatie. Er is meer vraag dan aanbod, waardoor de (huur)prijzen automatisch omhoog gaan. .

2OUIT1 0912

Pagina 2 van 3

•

De rente op de grondexploitaties is 1,7%. Dit is conform de richtlijnen (BBV) berekend op basis van leningportefeuille en verhouding vreemd vermogen! totaal vermogen. Het betreft een verlaging van 0,5 procentpunt ten opzichte van vorig jaar. Het effect hiervan op de grondexploitaties is ca. € 0,7 mln positief.

Algemene toelichting argumentatie Het voorstel voor de aanpassing van de parameters is onder andere tot stand gekomen door onderzoek naar de kostenstijging van de bouw en de civiele techniek. Hierbij is een trend zichtbaar dat bouwkosten vrijwel gelijk blijven, terwijl de indicator voor de aanneemsom negatief lijkt te ontwikkelen. Dit maakt bouwen goedkoper en daarmee de grond duurder. Deze gegevens geven input aan modellen die een beeld schetsen van de grondwaarde ontwikkeling voor wonen. De argumentatie in deze grondprjzenbrief is voornamelijk onderbouwd met cijfers van gerenommeerde organisaties, aangevuld met taxaties van vastgoed in de gemeente. De voorkeur gaat uit naar cijfers van daadwerkelijk gerealiseerde projecten. Echter, hiervan is in 2020 weinig materiaal. Er kan wel gekeken worden naar de prijzen die in het project ‘Schiedam in Beweging’ voor Park Harga werden geschat in 2017 en de prijzen waarvoor deze huizen in 2019 en 2020 op Funda hebben gestaan. In 2017 taxeerde men de VON-prijs tussen €1.900,- en €2.450,- per m, de prijzen in 2019 en 2020 varieerde de prijzen tussen €2.900,en €3.200,- per m VON. Door het hefboomeffect met de vrijwel gelijkblijvende bouwkosten, stijgen de grondprijzen in Schiedam sterk. De bovenstaande verwachtingen zijn gebaseerd op de kennis van nu. Covid-19 zal hier effect op hebben, alleen is momenteel niet bekend in welke hoedanigheid.

Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geinformeerd. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Schiedam, de secretaris, de burgemeester,

drs. M.A. van den Hende, wnd.

2OUIT1 0912

Pagina 3 van 3

C.H.J. Lamers